房地產調控范文第1篇
一、“經濟法角度下的宏觀調控”的涵義
(一) 經濟法
經濟法是對社會主義商品經濟關系進行整體、系統、全面、綜合調整的一個法律部門。在現階段, 它主要調整社會生產和再生產過程中, 以各類組織為基本主體所參加的經濟管理關系和一定范圍的經營協調關系。經濟法的體系是由多層次的、門類齊全的經濟法部門組成的有機聯系的統一整體。學界對其結構有著不同分法, 但核心問題已基本達成共識, 認為經濟法的體系應采取如下的結構:宏觀調控法和市場規制法, 再由兩者的各個亞部門法所構成。
(二) 宏觀調控
宏觀調控是國家運用計劃、法規、政策等多種手段以及通過道德等輔助辦法對經濟運行狀態和經濟關系進行調整和干預, 并且微觀經濟活動納入國民經濟宏觀發展路徑, 當經濟運行偏離宏觀目標的時候, 或者有這種傾向的時候, 及時進行糾正, 以保證國民經濟的持續、快速、協調、健康發展。主要有三種手段來進行調控, 即經濟手段、行政手段、法律手段。
(三) 經濟法角度下的宏觀調控
經濟法體系中的宏觀調控法的含義是國家對國民經濟和社會發展運行進行規劃、調節和控制過程中發生的經濟關系的法律規范的總稱, 由宏觀調控基本法統帥下的宏觀調控專項法和宏觀調控相關法所構成。即是指調整宏觀調控關系的法律規范的總稱, 是國家管理宏觀經濟的主要法律手段之一。
二、我國房地產宏觀調控主體的正當性
(一) 現狀
2005年“新國八條”的制定, 國家多個部門參與了制定, 包括了建設部、財政部、發展和改革委員會、稅務總局、銀監會國土資源部、人民銀行等部門;2006年《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》即“國六條”的制定, 其制定主體涉及建設部、發展改革委員會、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、統計局、銀監會等部門。從以上這些文件的內容看, 調控的主體還包括各地政府, 說明我國的宏觀調控主體十分雜亂, 無章可循。學界關于調控主體有很多種看法, 包括一元主體論、二元主體論以及認為是國家經濟管理機關, 包括七部委以及中國人民銀行等。
(二) 經濟法角度分析調控主體
從宏觀調控的性質出發進行分析, 首先, 宏觀調控具體目標是保證充分就業、穩定幣值、平衡外匯收支以促進經濟增長, 總體目標是國民經濟總的供需基本平衡。其次, 宏觀調控是對國家經濟的干預和刺激, 往往關系到國家的興衰與人民群眾切身利益即事關國計民生。最后, 鑒于上述, 宏觀調控應該有相應的責任機制, 因為根據法治原則, 作為一種權力必定要有相應的責任。從以上分析中我們可以得出結論堅持一元主體論, 國家宏觀調控主體應為中央一級的國家機關, 只有這樣才能站在全國的高度, 從社會利益出發, 制定推動經濟結構優化升級的制度及政策, 保證宏觀調控目標實現。
(三) 主體的正當性
中央一級的國家機關是否就等于是中央政府?我認為是否定的, 政府僅代表了國家中的行政機關, 而立法機關和司法機關都是具有法律賦予的權利和資格的, 中央政府在少了立法、司法的權力制衡這一外部約束, 作為政策的制度者和執行者, 使得調控政策本就難以落到實處, 在制定宏觀調控政策時, 政府以不容置疑的態度在制定宏觀調控措施, 作為“無欲”的實體來維持公平, 其行為的合法性或說正當性就沒有考量的標準與基礎了。因此, 宏觀調控作為一項權力應該由全國人大授權主持全國行政工作的國務院行使。也就是說, 應當制定法律明確宏觀調控的主體是國務院, 從而使國務院行使宏觀調控的權力于法有據。
三、我國宏觀調控主體行為的合法性
(一) 內容上
在市場失效時, 必然有政府做出干預, 這個干預就是宏觀調控, 這是一種必備的緊急應對措施, 特別是在市場機制不能順利發揮作用的時候。宏觀調控的特點是抽象的、間接的、具有導向性的, 也就是說無論在何種情況中宏觀調控都不會也不可能會替代市場機制, 那么也就表明宏觀調控對于企業的正常、自由的經營與管理是不應直接干預的, 這也就表明, 直接干預、領導、指揮市場主體的正常經營活動是宏觀調控不應采取的。但是, 在目前我們的經濟發展過程中, 特別是對于房地產建設經營的時候, 政府過度干預企業的正常運營的現象普遍存在。例如, 已經執行里近十年的“90/70”政策“對套型建筑面積90平米以下的住房面積所占比重, 必須達到開發建設總面積的70%以上”雖然多個地方政府正在改變, 但這條規定依然影響甚大;此外還有“對空置3年以上的商品房, 商業銀行不得接受其作為貸款抵押物”這些直接干預經營的規定。在法治社會的背景下, 宏觀調控的措施必須做到有法可依、有法必依。
(二) 法律程序上
政府違法和政策違法的現象在宏觀調控的法律程序上是大量存在的。我們首先說明法律程序, 法律程序是人們遵循法定的時限和時序并按照法定的方式和關系進行法律行為。這就表明, 法律程序從定義上引出了三個特點:第一, 法律程序必然針對特定的行為而作出的;第二, 時間要求與空間要求構成了基本的法律程序, 這樣的特點表明, 法定時間、法定空間是法律程序存在的基本要素。但是我們目前的經濟發展過程中, 政府頒布大量的政策, 包括上文所提到的“國六條”等, 并沒有遵循任何程序的要求。第三, 宏觀調控的法律程序還包括了決策的制定程序、頒布的流程制度、建立救濟制度、法定監督機制等。并且在決策制定、頒布的流程包括提議程序、論證程序、建立評估機制和預警機制。這些法律程序足以保證宏觀調控的民主和科學, 正當性和合理性, 也符合法治社會的要求。所以, 應該根據現有的理論成果和現實情況, 制定完善的宏觀調控法律程序來規制宏觀調控, 從而也構成對該項權力的一定限制。
概而言之, 法律手段不僅是政府進行宏觀調控的直接手段, 同時也是行政手段和經濟手段的基礎和前提。如果在市場運行的過程缺少了法律的授權, 政府的宏觀調控也就必然失去了合法性。政府一方面是宏觀調控政策的制定者, 另一方面又是執行者, 其自身的合法性是首要問題, 只有明確了這些問題, 我們才能更好地探討房地產市場宏觀調控的法律問題。
摘要：本文以國家針對房價增長過快而實施的宏觀調控為背景, 從經濟法角度分析了房地產宏觀調控的主體要素, 希望通過對主體的分析研究使得房地產宏觀調控政策在法律高度上的結構和缺點更加清晰。
關鍵詞：房地產,宏觀調控,主體,經濟法
參考文獻
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房地產調控范文第2篇
（一）緩解經濟壓力增強居民購房能力
住房公積金有緩解經濟壓力，增強居民購房能力的作用。住房公積金政策的有利推行，為工薪階層、企業事業單位員工職工、外商投資企業職工以及城鎮私企職工和民辦非企業單位職工等工薪群體提供了一定的資金使用性保障，幫助其進行合理儲蓄，改變了部分人群的購房理念，有效緩解了百姓購買住房的壓力。住房公積金的政策推行以來，房產的商品屬性更為突出，居住屬性也更為明顯，居民購買房屋的能力有所增強，許多人借助住房公積金信貸政策獲得購買房屋的機會，從而有效增強了購房能力。通過住房公積金政策的推出和持續實施，通過政策的傾斜和不斷在經濟中調控作用的發揮，抑制房地產投機過熱，有效促進房地產開發市場的穩定，從而對緩解經濟壓力發揮重要作用。
（二）公積金推動了我國公租房的建設
住房公積金在房地產的發展當中，有推動公租房建設的作用。首先，住房公積金的制度，促進了住房資金來源的合理化。在該制度實施以前，國家機關和事業單位以及其他有實力的企業通過向職工提供住房來解決職工住宿安置問題，而在住房公積金的制度實施之后，住房建設資金渠道變為國家和職工所在單位以及職工本人三方面的渠道，有效促進了我國房地產事業發展，促進了資金的合理化。其次，住房公積金的制度給職工提供了通過銀行申請房屋購置貸款意外的另一條途徑，即使用住房公積金進行房屋購置。資金的雙向選擇，促使市場上流動資金增加，為房地產開發企業以及房地產建設企業提供了充裕的資金，從而促進了我國房地產行業的發展和房地產市場的繁榮。第三，住房公積金制度的實施，有力推動了公租房、廉價房建設，解決了部分低收入人群住房實際問題，保證了保障性的住房建設。
（三）促進我國房地產市場的繁榮發展
住房公積金在房地產的發展當中，對我國房地產市場的繁榮發展具有促進作用。首先，住房公積金制度促進了住房之外，房地產投資的發展，促進房地產市場的投資氛圍更加濃厚。其次，住房公積金的政策以及相應的信貸政策的推出，一定程度上抑制了房地產過熱，大大緩解了人們購房的壓力，促使房價回歸到合理的范圍之內。住房公積金制度，促使更多的人通過分期付款的方式購置房屋，從而解決許多人群的住房問題，人們可以先住房，后還貸，來緩解自身經濟壓力，同時獲得住房的居住權利，可以更加安心投入到工作當中，為社會創造更多價值。第三，住房公積金的政策有效避免了房地產投資行業企業資金鏈的斷裂，緩解了開發商資金壓力，活躍了房地產市場，促進房地產市場更加平穩的運行。
二、住房公積金在房地產經濟中的調控手段與方法
（一）雙向調控
一方面，可以通過對貸款額度的調控來發揮住房公積金調控的作用。為了刺激房地產消費和解決人們購房需求，對住房公積金貸款進行最高限額的提高，從而刺激房產購買，而當房地產市場投機氛圍濃厚投資過熱的時候，為了抑制經濟過熱，政府通過降低住房公積金的最高貸款額來抑制房地產市場過熱的行為。另一方面，通過延長或縮短貸款的年限進行調控。住房公積金的貸款年限最高可以達到三十年左右，當市場投資過熱的時候，適當壓縮貸款的年限，有利于降低房地產市場的成交量，從而遏制投機過熱，相反地，當市場交易清淡，人們住房消費得不到滿足的時候，可以適當延長貸款的年限，從而緩解貸款人壓力，促進交易量增加。
（二）抑制調控
住房公積金在房地產經濟中的抑制調控主要有期房項目貸款輪候與職工購房貸款輪候兩種方式。在我國的房地產市場上，成交活躍、投機過熱的時候，使用期房項目貸款輪候手段有利于穩定開發商的資金，抑制市場過度投機因素。在房地產市場上，當購房需求旺盛，而市場供不應求的時候，可以通過讓購房者排隊購房，實施職工購房貸款輪候的手段，緩解房地產供不應求的狀況，緩解房地產市場過熱的情形。
（三）刺激調控
住房公積金的刺激調控主要有逐月提取貸款和異地貸款兩種主要手段。在房地產市場低迷的時候，通過住房公積金異地辦理政策落實力度加大，簡化流程等措施，從而方便人們辦理貸款，有效擴大購房人群，鼓勵異地購房。通過異地跨區域的合作，統一業務管理，從而促使本地繳存與異地繳存更趨于合理化，方便人民大眾，促進房地產經濟的發展。逐月提取還貸通過辦理業務將每月繳納的住房公積金用于償還購房貸款，來緩解剛步入社會的人群以及低收入人群工作壓力。
三、加大住房公積金在房地產調控的對策
（一）加大政策性住房資金的監管力度
完善住房公積金在房地產調控中的政策性措施，需要加大政策性住房資金的監管力度。為了提高住房公積金政策對房地產經濟的針對性，需要有效掌握和詳細了解我國住房資金管理制度體系，結合現行體制，完善住房公積金的管理制度，充分發揮住房公積金的有效調控作用。加強監管的力度。通過合理的住房公積金運營機制的組織和完善，加強住房公積金管理委員會的決策功能、住房公積金的管理部門有效運營的功能以及人民銀行和財政審計部門監督管理的功能，從而加強建設性住房資金的立體化全方位監管，避免保障性的住房資金濫用。
（二）加強規范住房資金管理機構行為
完善住房公積金在房地產調控中的政策性措施，需要加強對住房資金管理機構行為的規范。住房公積金雖然由單位和個人共同繳納，但是，住房公積金在屬性上屬于個人財產，具有?？顚Ｓ玫奶攸c，因此，國家需要加強對地方的住房公積金相關管理機構的監督。首先，需要建立和完善住房公積金規范使用的法律法規，完善住房公積金管理的法律法規，明確管理者職責，保障住房公積金的管理依法依規進行，避免住房公積金的管理機構行為失范。國家應加強公積金的管理機構和部門的職責履行行為的監督和管理，尤其是加強省一級監管的有效性，促進其依法管理，秉公負責，保障我國各個地區的住房公積金都能夠?？顚Ｓ?。
（三）合理擴大住房公積金的覆蓋范圍
住房公積金的相關政策和制度的實施和推進，促進了我國房地產經濟的平穩發展，也保障了社會經濟秩序的良性運轉。在當前，受惠于住房公積金的制度與政策，社會大眾購房的能力有效得到提升，為促進經濟的平穩運行和解決人民群眾住房問題，國家可以再合理范圍內擴大住房公積金的覆蓋范圍。除了將行政機關事業單位、國有企業單位職工納入覆蓋范圍，還要大力促進非公企業、靈活就業人員、自由職業人員繳存公積金，全面提高廣大公積金繳存人房屋購買能力。讓更多的勞動者通過建立繳存公積金來獲得和機關國有企事業單位職工一樣的購房信貸政策支持的待遇，增強購房安居的信心，享受國家政策紅利。通過政策的調節，讓更多人可以通過住房公積金政策獲得房屋居住權，促進住房公積金覆蓋范圍的適當擴大，有效解決普通消費者的購房需求問題。
四、結語
綜上所述，住房公積金在房地產發展中的調控作用主要表現在：緩解經濟壓力，增強居民的購房能力;有效推動我國公租房建設;促進我國房地產市場的繁榮發展。筆者認為，就目前的房地產市場而言，需要加大住房公積金在房地產調控中的作用，并結合實際提出相應的對策性措施，即：加大政策性住房資金監管的力度;加強對住房資金管理機構的規范;合理擴大住房公積金的覆蓋范圍。
摘要：住房公積金指的是, 國家機關、事業單位以及國有企業、外商投資企業和城鎮集體企業、城鎮私營企業和其他的城鎮企業、民辦非企業單位以及社會團體和在職職工對等繳存的住房儲蓄。本文以淺析住房公積金在房地產經濟中的調控作用為重點, 探討了住房公積金在房地產發展當中的作用, 分析了住房公積金在房地產經濟中的調控手段與調控方法, 并提出加大住房公積金在房地產調控中的影響對策性措施。
關鍵詞：住房公積金,房地產經濟,作用
參考文獻
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房地產調控范文第3篇
【摘要】人工智能雖然發展的歷史并不長，但它正勢不可擋的走進我們的日常生活，為我們的生活提供了諸多便利。本文主要對人工智能進行了簡要介紹，對當前房地產營銷現狀加以分析，并對人工智能在房地產營銷方面發揮的作用進行探討。
【關鍵詞】人工智能；房地產營銷；展望
近年來，人工智能已經應用于社會生活的諸多領域，既給人們帶來了便捷高效的服務，也對許多行業的發展注入了新的生機和活力。其中，房地產營銷就是一個重要內容。人工智能的引入，使房地產營銷將開創出一個嶄新的局面。
1、人工智能簡要介紹
“人工智能”通常被人們簡稱為AI，屬于多學科技術的結合體，主要包括：1.心理認知；2.機器學習；3.情感識別；4.人機交互；5.數據保存和決策等。其起步于20世紀中葉，從2015年起成為諸多業界人士主要關注的焦點之一。當前，技術手段實現了不斷創新，人工智能領域快速發展，為推動產業方式發生改變發揮了重要作用。
2、我國房地產營銷產業現狀
2.1市場定位觀念相對模糊
房地產是我國的重要產業之一，在國計民生當中占有相當大的比重。同時，該行業具有不完全競爭性的特點。大多數房地產開發商在針對其產品進行定位時，多以作表面文章為主，常犯的錯誤也較多，主要包括：1.定位過低；2.定位過高；3.定位混亂等。這些錯誤造成的直接影響包括三種不良結果：1.使顧客無法準確做出對企業的印象定位；2.使顧客只對企業某一產品印象深刻，對其他產品無法產生應有的關注，造成企業失去了潛在性顧客；3.顧客對企業形象和產品一知半解，認識上模棱兩可，無可適從，在不知不覺中失去購買產品的欲望。
2.2客戶維系策略明顯缺乏
企業所實施的客戶戰略中，主要存在著一種明顯的喜新忘舊現象。這方面，在相當部分房地產開發商中有明顯的表現。他們對吸引新客戶有很大的興趣，而對現有的客戶則持忽視態度。還有的開發商是以售前和售中作為管理重心，對于售后服務重視程度遠遠不夠，其結果是無法及時解決物業管理服務中當存在的問題，使得現有客戶出現了大量的流失。從成本角度而言，爭取新客戶的代價遠高于保持老客戶，這是一種非常不經濟的做法。
2.3未能對內部員工的關系給予足夠重視
這方面，主要表現在開發商視自身為主人，視員工為無任何能動性的廉價資源。在這種觀念下，開發商并沒有將與廣大員工的溝通視為一個很重要的內容。很普遍的現象是員工被開發商視為管理的對立面，并以嚴格的制度加以約束，從而忽視了員工在心理、情感等方面的多層次需要，還有的甚至進行完全否定，挫傷了員工在工作方面的積極性和創造性。
2.4地產企業間開展惡意競爭和詆毀
這方面，主要表現在部分房地產開發商對競爭的概念理解較為偏頗，誤認為競爭就是你死我活，并由此導演了價格大戰，造成競爭上不擇手段，出現了過度競爭和惡性競爭。
3、人工智能對房地產營銷的作用
當前，社會上能人輩出，各類先進的技術手段與人工智能領域實現了融合發展，對推動包括房地產營銷在內的諸產業發揮著重要作用
3.1人工智能改變了傳統的房地產廣告投放方式
近年來，人臉識別技術實現了快速發展。這一技術的快速發展，在房地產營銷方面要因人而異，選擇合適的投放人群和區域。如，房地產企業可以在數字廣告牌上，安裝相應的軟件和具有較高分辨率的網絡攝像裝置。
這樣，具有較高科技含量的廣告牌可以利用先進的人臉識別技術，識別每一位觀看者的體貌特征，他們關注的廣告屬于哪一類等。這些市場信息對于房地產企業來說，都是十分重要的數據類信息。房地產企業可以以此為依據，對廣告投放效果進行衡量，進而實現廣告投放目標人群和區域的合理性選擇。將傳統的廣告牌植入人工智能這一先進的技術之后，可以很直接地掌握這些觀看者有哪些反應，并由此感知受眾具有哪些方面的偏好，并將這些數據為依據，對廣告內容加以篩選，這樣，廣告推送的針對性增強了，同時也時現了傳統中廣告商投送的廣告不再是原來的單向性，而成為互動性更強的雙向性廣告。
3.2人工智能可以加深企業對于受眾群體的了解
通過這一了解，房地產企業的廣告在推送上更加實現了因人而異，形式更加的豐富多彩。以正式節目開始前插入的廣告為例，雖然它的時間并不長，基本在10到60秒的時間。用戶與廣告商二者間原本是矛盾的，前者希望其時間越少越好，而后者則希望增加廣告時長，其目的是提高品牌的認知，提升的品牌推廣度。針對這樣的矛盾，人工智能就可以以視頻互動廣告的方式解決商家的需要。在廣告播放過程中，商家可以用語音向用戶提出自己的問題，用戶同樣以語音來進行回答。如果用戶的答案是正確，就可以免費跳過廣告。這樣，可以滿足用戶及商家兩方面的不同需求。對前者而言，節約了他們的時間，從后者而言，則通過互動，使用戶有了思考過程，彌補了廣告縮短的損失，還在一定程度上，使用戶進一步加深了對品牌產品的新認知。除了實現廣告互動之外，商家還可以采取語音互動方式，做好用戶的實時調研，使咨詢和調研范圍更廣大，分析更精準。
3.3人工智能可以逐步取代房地產銷售中介機構
近年來，互聯網技術的快速發展，給房產中介行業帶來了新生機和活力，但其并未對房地產銷售帶來太多的實質性變革?？墒?，互聯網與人工智能進一步聯合之后，房地產銷售中介機構很可能會在未來某個時間被取代。以辦公空間為例，這方面的需要將隨著人工智能的發展，其需要量不斷減少。我們可以想象得到，共享辦公會逐步出現。在這樣的情況下，房地產銷售中介的生存空間會進一步縮小。所以有人說，或許，將來我們在談房價時，對方可能會是一個機器人。
結語：
綜合以上所述，在人工智能快速發展之下，房地產營銷將面臨許多新機遇、新發展，需要我們緊跟時代步伐，與時俱進，迎來房地產營銷的新的春天。
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作者簡介：
王哲，獵居網絡科技（上海）有限公司，江蘇南京。
房地產調控范文第4篇
一、我國住房公積金的特征及性質
住房公積金，是指國家機關和事業單位、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業和事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工等繳存的長期住房儲蓄。住房公積金作為職工長期住房儲蓄具有兩個特征：
一是積累性，即住房公積金不是職工工資的組成部分，不以現金形式發放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內，實行專戶管理。
二是專用性，住房公積金實行?？顚Ｓ?，存儲期間只能按規定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人賬戶內的住房公積金。
住房公積金的兩個特征就決定了以下三個性質：
1.保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地解決住房問題提供了保障;
2.互助性，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機制和渠道，而住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助，體現了職工住房公積金的互助性;
3.長期性，每一個城鎮在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動關系的這一段時間內，都必須繳納個人住房公積金;職工所在單位也應按規定為職工補助繳存住房公積金。
二、住房公積金在房地產市場中所具有的調節性作用
（一）為房地產建設提供有力的資金支持
職工通過使用公積金購房貸款向開發商支付房款，能夠為房屋的建設提供穩定的建設資金。在市場經濟實施之前，我國不同單位以及政府機構，都采取公有住房分配的方式，向單位職工以及區域中的居民提供住房。這種形式的住房分配一般不涉及到房屋的購買資金等問題，因此沒有設置住房公積金。隨著市場經濟發展，為了提升區域中的經濟發展速度，促進市場經濟的深化。房地產行業得到了迅速的發展，由于房屋的特殊性質，使其成為人們生活中的剛性消費商品。而作為工薪階層，沒有足夠的資金一次性付清房款，而商業貸款利率較高且難以審批，為解決中低收入家庭的住房問題，通過職工及職工所在單位繳存長期的住房儲備資金，采用政策性低利率貸款及互助方式解決職工購買商品住房，《住房公積金管理條例》也相應出臺。住房公積金在成立初期，除對職工個人進行商業住房貸款外，還支持經濟適用房、安居房等的政策性項目貸款，對房屋建筑中可以應用資金的范圍進行了擴大，使得房屋在建設的過程中能夠應用更多的建設資金。初期通過應用住房公積金，經濟適用房建設的資金籌措難度降低，擴大了房屋的建設范圍。根據一般的市場規律，可以說，在這種情況下，房屋數量的相對增多，能夠滿足于更多人的購買需求，房屋的價格也會下降。
（二）調節住房消費
應用住房公積金，在房屋的購置過程中，職工首先可以提取個人公積金賬戶余額，符合貸款政策的還可以申請公積金低息貸款，職工的購房壓力相對減輕。越來越多的家庭有了房屋購置以及房屋更換的計劃，這種情況就促進了房地產發展。在房屋的購置過程中，人們就會具有更高的消費安全感。同時，由于受到歷史發展因素的影響，我國居民有著房屋分配的相關意識，許多人未能夠將住房納入到商品的范圍中進行考量，住房公積金的存在，有利于人們對目前的社會發展狀況進行重新審視，合理的規劃自己的住房安排，應用房屋購買、房屋租賃等不同的方式，解決個人與家庭生活中的住房需求。
（三）提升對政策性住房的管理控制程度
在我國的經濟發展中，為了提升經濟的發展活力，一部分的人獲得了更好的發展機遇以及發展的空間。人們的經濟收入差距較大，為了促進社會分配的公平性，為更多的中低收入群體提供住房，中央以及地方政府出臺了關于政策性住房的相關建設與購買策略。政策性住房的銷售過程，利潤較低，為了能夠對其中的資金管理狀況等形成更為嚴密的監管。就要重視住房公積金的應用，中低收入家庭通過住房公積金低息貸款，買到經濟實惠的住房，促進了政策性住房的銷售;同時政府嚴格審核購房條件，避免政策性住房在銷售中出現漏洞。
三、住房公積金的優化應用措施
（一）擴大保障范圍與應用的范圍
在目前，我國的住房公積金只能在城鎮的房屋購置中進行應用。隨著城市化程度的加快，一些地區中出現了逆城市化的跡象，一些城市居民為了追求更好的自然環境，選擇去鄉村地區中購買房產。因為此類房屋沒有所有權，只有使用權，住房公積金不可使用。同時，住房公積金的保障人群也較為有限，通過住房公積金的形式只對城鎮地區繳存住房公積金職工提供保障。這種情況未能夠考慮到社會職業結構的多樣化，也存在著一部分的全職家庭主婦以及穩定性不足的個人職業者。對于這一部分人的住房資金保障，由于缺少了住房公積金的支持，會加重個人房屋的購買負擔。人口的流動與轉移，在經濟迅速發展的狀況下，也是常見的情況。對于農村地區工作與生活的職工來說，也納入到住房公積金計劃當中，這對于人口轉移活動中，新進人口的住房購置帶來了好處，促進了房地產市場發展。
對現有的實際情況進行調查，發現住房公積金保障的人群數量越來越大，大量的城鎮地區與鄉村地區的在職職工都有相應的保障。這不僅使得人們在房屋購置中，能夠應用現有的住房資金保障體系減輕購房壓力，也會使得房屋基金的整體資金數額能夠達到原有的預期。另外，住房公積金在應用的過程中，也受到了購置房產具體情況的限制。并非所有的房屋購置類型都能夠滿足住房公積金的應用條件。這種形式會導致在房地產的市場中，更多類型的房屋交易難以納入到正規的軌道中，難以滿足我國多樣化的狀況以及居民的購房居住需求。
（二）提升調控工作的系統性與科學性
房地產行業在現代社會中，對于地區經濟的發展具有重要的促進性作用，要更為重視在房屋市場中住房公積金應用的調控作用，提升調控工作的規范性。住房公積金對房地產經濟的調控還體現在當房地產行業發展不景氣的時候，政府部門可以采取開通異地貸款業務以調節市場的需求，最終保證當地經濟的健康發展。同時，還可以采取通過住房公積金逐月提取還貸的方式，大大減輕職工的還貸壓力，以保證房地產行業的健康。
結束語：
住房公積金對房地產市場具有一定的調控性作用，這需要從房地產經濟發展的不同階段進行分析，在初期階段中，應用固定的住房公積金能夠為房屋的建設提供充分的資金;在相關的經濟消費過程中，人們應用住房公積金能夠有效地減輕房屋購置的壓力，刺激相關的消費。資金管理體系的建設，也會對政策性住房的規范化管理形成積極的影響。要對房屋公積金的管理與應用給予更多重視，發揮其在房地產市場調節中的積極作用。
摘要：隨著我國經濟發展水平的不斷提升，人均收入也不斷地提高，與之對應的物質文化消費、精神文化消費、勞務消費等也不斷攀升。隨著我國住房制度改革不斷完善，住房消費在家庭收入的占比越來越高，因此，房地產的價格的高低，對于地區的經濟發展以及地區居民生活形成重要的影響因素之一。隨著我國城市化進程的不斷推進，農業人口向非農業人口轉化、城市人口規模不斷擴張，城市用地不斷向郊區擴展，城市數量亦不斷增加。尤其是大型與中型城市中人口的大量涌入，造成了住房土地資源的緊張，隨著近幾年人工工資的提高，建筑材料的不斷上漲，導致房地產價格不斷上揚。為保證我國經濟的穩定發展，認真落實“房住不炒”理念，通過政府調控以及市場調節的方式，充分發揮住房公積金低利率政策貸款優勢以達成調控房價的目的?；诖?，本文對住房公積金在房地產經濟調控中發揮的作用進行探討。
關鍵詞：住房公積金,房地產經濟,調控作用分析
參考文獻
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房地產調控范文第5篇
一、當前我國房地產市場存在的主要問題
(一) 宏觀調控政策缺少穩定性
從具體實踐來看, 針對房地產市場的宏觀調控政策, 通常都是國家發布的, 從屬于經濟宏觀調控。如果社會經濟出現下行問題, 政府就會通過刺激房地產市場, 來激發經濟發展的動力;如果社會經濟發展過快, 就會發布政策抑制房地產市場。這些宏觀調控政策不斷地變化, 缺少穩定的、系統的、法治化的舉措。不少宏觀調控政策只是側重需求端, 對供給端則很少進行調控, 使得房地產市場無法形成穩定的長效管理機制。
(二) 城鄉二元結構影響住房流通
我國傳統的城鄉二元結構形成于特定的歷史時期, 對我國房地產市場發展具有極大影響, 這種結構形式限制了房地產市場流動性。究其原因, 是因為城鄉二元結構下, 戶籍制度和土地制度也呈現出二元制特點。城鎮居民在住房、醫療、教育等方面, 都有相對完善的保障體系, 但農村居民卻缺少均等化的社會保障。戶籍制度的城鄉二元制, 限制了農村人口的城市化及其向城市的自由流通, 受到戶籍制約, 農村居民無法與城鎮居民一樣享受城市住房保障。加上其收入不固定, 工作不穩定, 也無法獲得銀行按揭貸款。相應地, 城鎮居民因其戶籍不在農村, 而農村土地歸集體所有, 他們也無法在農村購房。從具體實踐來看, 城鄉二元的土地制度不僅導致了資源浪費, 也使得住房資源配置中無法體現市場的調節效能。
(三) 房地產稅收比例過大
依據國家統計局發布的數據, 在國家財政收入中, 房地產相關的各類稅費所占比重非常大, 達到30%以上。由于房地產各類稅費歸口地方政府, 在這種情況下, 地方政府財政收入中, 房地產稅費所占比重就顯得非常大。例如, 如果全國地方財政收入總額為10萬億, 其中房地產稅費就有4萬億, 另外還要加上土地出讓金3億多, 可以看出房地產稅費在地方財政收入的重要地位, 這也導致地方政府對房地產稅收具有較強的依賴性。房地產稅收比例過大, 不僅會導致地方房地產過度開發, 使得房地產上下游產業或企業出現產能過剩等問題, 同時, 還會導致城鄉建設差距過大, 抑制居民消費和投資能力, 降低農村發展步伐, 從而阻礙經濟增長。
(四) 大城市資源集中與房價上漲引發聯動效應
一線、二線城市集中了大量優質的資源, 居民可以享受到系統而完善的養老、醫療、教育等公共資源, 因而對人力資源具有強大的吸引力, 集聚了大量的外來人口。隨著人口的不斷流入, 住房需求缺口逐漸變大, 導致房地產市場供不應求。雖然我國已經構建了城鎮居民住房保障體系, 不過仍然無法從根本上解決這一問題。因為房價上漲也會增加地方財政收入, 地方政府有了更充足的財政能力, 來進一步提高城市基礎設施建設, 進而導致大城市資源更加集中, 房價居高不下。
(五) 住房租賃體系不健全
在實施房地產市場改革后, 國家取消了福利分房政策, 市場上90%以上是商品房, 只有10%不到的租賃住房。從供給側結構方面來看, 由于住房租賃體系還不健全, 房屋租賃市場發展還不完善?，F有的租賃體系下, 因缺少相關的政策與制度, 租賃者權益難以得到良好的保障。租金價格不透明, 租賃者無法進行討價還價, 也不能像城鎮居民一樣, 充分享受與戶籍捆綁的養老、教育、醫療等公共服務及福利待遇等。
二、建立房地產調控長效機制的建議
(一) 建立層次分明的住房供應體系
隨著租售并舉、租售同權、共有產權等政策的逐漸落地, 可以預測, 今后樓市的長效機制將重點關注住房制度供給改革, 根據供給側結構性改革的規劃, 立足實際完善住房供給與保障機制。積極推動住房租賃市場發展, 對落戶城市的低收入居民提供公租房保障。逐漸實現住房租賃居民的公共服務均等化。開發共有產權住房, 加快城鎮棚戶區改造, 同時, 推動城鄉區域統籌規劃和協調發展。
(二) 加強對房產持有環節的征稅管理
房地產調控政策的另一個長效機制體現在開征房產稅, 合理設置房產稅稅率, 從根本上扼制房地產投資投機, 降低地方政府經營土地財政的沖動。要結合實際情況做大做好資本市場, 有針對性地提高優質投資品供應, 通過進一步擴大各類投資渠道, 對居民投資進行良性引導, 使進入房地產市場的大量資金逐漸退出并轉向其他市場, 特別是實體經濟領域。
(三) 合理調控房價
增加普通住房的土地供給, 合理調控房價, 滿足普通居民的住房需求, 實現房子是用來住的本質需求。政府要把增加中低價位普通住房的土地供應落到實處, 確實提高普通住房建設的比例, 并寫入到土地拍賣條件中, 結合各地實際, 提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求, 以保證中低價位、中小套型住房的有效供給
(四) 完善配套政策
房地產調控必須要有完善的配套政策, 例如土地、稅收及金融等政策、, 以及價格指導和價格管制、規劃引導、投資監管、戶籍制度改革等。
三、結語
綜上所述, 房地產業關聯度高, 帶動力強, 已經成為國民經濟的支柱產業。房地產開發投資增長和房地產業的發展要與宏觀經濟保持協調, 無論是房地產開發投資增長過快還是房地產開發投資不足, 都將阻礙相關產業的發展, 進而影響國民經濟的持續穩定發展。因此政府有必要加強宏觀調控, 實施對房地產市場的干預, 不斷規范和完善房地產市場, 促進房地產業持續、穩定、健康、有序地發展, 實現房地產業與國民經濟的協調發展。
摘要：近些年, 我國房地產市場的高速發展, 國家的相關調控措施也相應出臺, 但在宏觀調控下仍然出現房價過高、租房市場混亂等諸多問題。房地產市場的發展與國家經濟、民生事業緊密相關, 無論是從改善民生角度看, 還是維護金融安全、穩定經濟增長角度講, 亟需建立保證房地產市場持續、穩定、健康發展的長效機制。文章系統梳理了我國房地產市場出現的問題、探索建立房地產市場長效機制的對策和建議。
關鍵詞：房地產,調控政策,長效機制
參考文獻
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房地產調控范文第6篇
[關鍵詞]國家治理;稅收調控;增值稅農產品抵扣
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.096
1 引 言
稅法是國家制定的用以調整國家與納稅人之間在征納稅方面的權利與義務關系的法律規范的總稱。它是國家及納稅人依法征稅、依法納稅的行為準則，其目的是保障國家利益和納稅人的合法權益，維護正常的稅收秩序，保證國家的財政收入。實現國家治理現代化，需要有科學的治理機制，調控經濟資源合理配置，信息作為市場資源配置的根本，要實現會計、稅收、審計、統計的信息資源共享，只有建立一系列的信息保障機制，保障信息的真實完整，市場配置資源的核心作用才能成為現實，也是我國進行市場經濟體制改革的關鍵。
1.1 事態歷史沿革及進展
煤礦企業使用的農產品主要是坑木，是企業礦井安全支護的主要材料，1994年分稅制改革以來，《增值稅暫行條例》規定：一般納稅人收購農產品按農產品收購發票或銷售發票上的金額13%抵扣率計算抵扣的增值稅。稅務機關指導企業辦理扣稅時，對于收購農產品涉及林業產品的，要求企業提供：砍伐許可證;自然人身份證明;運輸證;直至2012年才增加了林權證。納稅企業可以到稅務機關購買收購發票，自行開票抵扣。2012年某區國稅局單方面通知企業從2008年購買的坑木不再執行農產品增值稅抵扣的優惠政策，需要轉出補交增值稅并加收滯納金，并且從2012年后煤礦企業購進的坑木，一律不再享有《增值稅暫行條例》中關于農產品增值稅抵扣的規定。截至2012年10月11日，71戶納稅人補交增值稅3036萬元，稅收滯納金1656萬元，稅款已補繳入庫。納稅企業對稅務機關的征收和政策解讀非常困惑，尋求有關部門的幫助，走上漫長的維權路。2012年11月向市人民政府書面反映，市政府責成某市國稅局核實情況，稅務機關將核實情況向市政府報告反饋納稅人：
第一，這次活動是遵照國稅發〔2012〕17號文件開展的2012年度稅收專項檢查工作，是轄區71戶煤炭企業(轄區煤炭企業為82戶)納稅人自查為主的稅收專項評估工作。
第二，針對企業的自查自糾情況，某區國稅局認為部分企業的涉稅風險未得到有效化解，進行了兩次排查涉稅風險，兩次自查合計補稅3036萬元，滯納金1656萬元，只有11戶企業對涉稅風險認識不足，未確認補稅情況。
第三，某區國稅局在此次專項稅收評估工作中采取的是稅收政策宣傳、納稅人自查為主，稅務機關輔導為輔的工作方式，沒有采取稅收稽查方式，因此不存在稅收違規處罰。
納稅人對市國稅局反饋的情況普遍認為不能理解，通過多種渠道反映情況，問題到2015年仍未得到解決，納稅企業聯名尋求法律救助，某律師事務所發函稅務機關，代表企業行使知情權，要求稅務機關解釋說明該案例的法律依據及適用性，最后對律師事務所回函如下：
第一，涉及企業數及補繳稅額數的核實情況。某區國稅局2012年稅收專項檢查工作中，涉及農產品(坑木)補稅的共有41戶納稅人，農產品(坑木)轉出增值稅金額19629295.70元，滯納金839866.94元，合計20469162.64元。并非律師函中71戶納稅人，4692萬元坑木進項稅額及滯納金。
第二，關于加收滯納金的法律依據?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規定。
第三，關于煤炭企業能不能自行開具農產品收購統一發票，并申報抵扣農產品進項稅的核實情況。根據《云南省國家稅務局關于印發《增值稅問題解答(五)》的通知》(云國稅函〔2005〕731號)第三條規定：一般納稅人向銷售自產免稅農產品的個人收購免稅農業產品時才能開具收購憑證(“云南省農產品收購統一發票”或“云南省煙葉收購發票”)。一般納稅人向農業生產單位購進自產的免稅農業產品必須取得農業生產單位按規定開具的“云南省農產品銷售專用發票”，方可按規定抵扣進項稅。(云財稅〔2012〕99號)規定：增值稅一般納稅人從農業生產者購進其自產的農業初級產品，可以向對方開具農產品收購發票，并據以計算抵扣增值稅進項稅額。
第四，關于檢查年度的核實情況。根據《云南省國家稅務局關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》(云國稅發〔2012〕50號)文件要求：接受成品油增值稅專用發票的企業、地方商業銀行、地方股份制銀行、重點稅源企業的檢查年度為2008年、2009年、2010年、2011年。
第五，關于從2012年至今，某區國稅局不再執行坑木抵扣進項稅額的政策質疑的核實。
根據《云南省財政廳、云南省國家稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于免征部分鮮活肉蛋產品流通環節增值稅政策文件的通知》(云財稅〔2012〕99號)文件的規定：增值稅一般納稅人從農業生產者購進其自產的農業初級產品，可以向對方開具農產品收購發票，并據以計算抵扣增值稅進項稅額，以前文件規定與本文相抵觸的以本文為準。2012年以后符合文件規定的，某區國稅局嚴格按文件執行，給予抵扣。
第六，案例中農產品(坑木)增值稅自查補稅情況。一是向非農業生產者購進，補稅1113979.45元;二是不符合抵扣規定補稅16269049.80元;三是用于非應稅項目2246176.46元。
第七，稅務機關征稅的法律法規依據。一是《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號)第九條;二是《云南省國家稅務局關于印發增值稅問題解答(五)的通知》(云國稅函〔2005〕731號)第三條;三是《云南省財政廳、云南省國家稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于免征部分鮮活肉蛋產品流通環節增值稅政策文件的通知》(云財稅〔2012〕99號);四是《中華人民共和國發票管理辦法》(國務院令第587號)，《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》(國家稅務總局令第25號);五是《財政部—國家稅務總局關于固定資產進項稅額抵扣問題的通知》(財稅〔2009〕113號;六是《國家稅務總局關于開展2012年稅收專項檢查的通知》(國稅發〔2012〕17號);七是《云南省財政廳、云南省國家稅務局轉發財政部—國家稅務總局關于免征部分鮮活肉蛋產品流通環節增值稅政策文件的通知》(云財稅〔2012〕99號)。
1.2 納稅人的法律援助
作為納稅人的企業，存在稅務糾紛或對稅務機關征稅有異議的，只有運用法律武器保護自己合法權益?！秶叶悇湛偩株P于納稅人權利與義務的公告》(2009年第1號)，對納稅人應該享有的權利和應盡的義務進行公告。納稅人享有知情權，納稅人有權向稅務機關了解國家稅收法律、行政法規的規定以及與納稅程序有關的情況，享有被告知與自身納稅義務有關信息的權利。
煤礦企業坑木抵扣增值稅的稅收糾紛，是稅務機關強勢征稅行為，為完成稅收計劃指標確定的“重點稅源”，所謂的自查行為，實質是要求企業從2008年坑木抵扣過的增值稅，需要轉出補繳增值稅，還要征收稅收滯納金，自查行為不成立，稅務機關有違背《增值稅暫行條例》和《稅收征管法》的規定的事實。
第一，依照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第三項：購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價13%的扣除率計算的進項稅額。
第二，財稅字〔1995〕52號《農業產品征稅范圍注釋》中的農業產品是指種植業、養殖業、林業、牧業、水產業生產的各種植物、動物的初級產品。林業產品是指喬木、灌木和竹類植物，以及天然樹脂、天然橡膠。林業產品征稅范圍中的原木，是指將砍伐倒的喬木去其枝芽、梢頭或者皮的喬木、灌木，以及鋸成一定長度的木段。煤礦企業坑木抵扣增值稅進項符合法律規定。
第三，國稅發〔2012〕17號《國家稅務總局關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》要求檢查的時間為2010年和2011年，不追溯到2008年，某國稅局征稅過當。
第四，《中華人民共和國稅收征管法》第三章第二十八條，稅務機關依照法律、行政法規的規定征收稅款，不得違反法律、行政法規的規定開征、停征、多征、少征、提前征收、延緩征收或者攤派稅款。第五十二條，因稅務機關的責任，致使納稅人、扣繳義務人未繳或者少繳稅款的，稅務機關在三年內可以要求納稅人、扣繳義務人補繳稅款，但是不得加收滯納金。
從事態延續性來看，從1994年以來納稅企業均是在稅務機關指導下辦理農產品增值稅的抵扣和增值稅的繳納，納稅企業沒有過錯，屬于稅務機關的責任。
第五，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部—國家稅務總局第50號令)，第十七條，條例第八條第二款第(三)項所稱買價，包括納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按規定繳納的煙葉稅。第二十三條，條例第十條第(一)項和本細則所稱非增值稅應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。煤礦企業使用的農產品主要是坑木，屬于礦井安全支護的主要材料，是企業主要的費用開支，不屬于新建礦井使用，不構成固定資產。
第六，稅務機關依據的《云南省國家稅務局關于印發增值稅問題解答(五)的通知》(云國稅函〔2005〕731號)，按照《云南省國家稅務局關于發布失效或廢止增值稅稅收規范性文件目錄的通知》(云國稅函〔2009〕415號)，屬全文失效或廢除的稅收規范性文件。
第七，截至2012年8月3日，71戶納稅人補繳增值稅3036萬元，稅收滯納金1656萬元，稅款已補繳入庫。該資料來源于某市國稅局向市人民政府的報告：《關于某區煤礦企業坑木抵扣增值稅進項稅額進行稅務處理事項的核實情況報告》，為慎重起見，相關部門對涉稅企業進行數據資料核實，不完全統計(只有35家企業)涉稅和滯納金就達3885萬元。
1.3 案件的結尾
此次增值稅農產品抵扣糾紛，稅務機關以煤炭企業向非農業生產者購進自行開票抵扣和購入的農產品用于非增值稅應稅項目(礦井建設或修繕)為由，要求企業的自查并具有明確的指向，自查中必須明確列示：一是不符合抵扣條件的(向非農業生產者購入);二是增值稅非應稅項目(用于礦井建設、維修);三是沒有具備四證的(砍伐許可證;自然人身份證明;運輸證;林權證)，稅務機關根據自查報告的情形，認定稅務機關在此案例中的征稅行為合法。煤炭企業的辦稅人員、會計人員業務素質不高，大部分的企業負責人心存擔憂、舍財免災的思想。國家征稅機關依法征稅也要考慮行業的情況，煤炭企業購進的坑木或其他支護材料是企業經營中主要費用開支，如果這兩項進項稅額抵扣源減少，剩下的炸藥、雷管又能抵扣多少?國家統計局數據顯示，2015年前8個月，規模以上煤炭開采和洗選業利潤總額同比下降46.1%。煤炭企業虧損面超過70%;有70%的煤炭企業減發工資，30%的煤炭企業出現欠發工資現象，20%的煤炭企業工資下降幅度超過10%，繁雜且沉重的稅費和基金使企業已經難于承受。本文只提供稅務機關和納稅人之間的農產品增值稅抵扣的糾紛以及相關法律適用效力，涉及國家治理的諸多問題無法作出深層次描述。
2 結 論
國家治理中稅收調控，就是通過稅收法律協調征納雙方的權利義務，從而實現國家稅源控制，國家進行資源分配，發展經濟同時也積累國家財政收入，抑制不公平競爭，同時減少對納稅企業及行業的傷害。黨的十八屆三中全會提出財政是國家治理的基礎和重要支柱，從而把財稅體制改革的意義提高到國家治理的高度，讓人感受到中央深化改革的決心和注重頂層設計、籌謀全局的大智慧。
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