第一篇：別墅物業管理的現狀
中式別墅大解析(完整版)：中式別墅市場現狀報告
1 中式別墅市場現狀報告
目 錄
第一章 中式別墅特色
一、中式別墅市場之起源
二、中式別墅之特點
三、傳統中式別墅的缺陷
第二章 中式別墅宏觀市場
四、中式別墅市場研究
五、新中式別墅的市場分類
八、頂級新中式別墅的市場機遇
第三章 昆明中式別墅市場
六、昆明中式別墅的現狀
七、昆明中式別墅的探索之路
第四章 中式別墅未來觀
九、中式別墅的可持續發展觀
十、中式別墅建筑案例
一、中式別墅市場之起源
隨著別墅市場在中國的發展，歐美風格別墅一直在市場上受到廣大消費群體的追捧，并在市場上占據主導地位，最近某權威機構做過一項統計，70%以上的潛在購買人群都傾向于選擇北美風格別墅，可見北美風格的影響程度。
伴隨中國經濟的發展，人們在對建筑的基本要求滿足了以后，便開始在建筑中追求與自然交融，接近大自然、親近大自然。對別墅而言，別墅是西化的東西，別墅在經歷了多年的發展之后，人們開始認識到西化的東西并不一定適合國人，這是目前市場上中式別墅大量出現的一個基礎;另一個原因是中國經濟的發展，民族自信心的回歸，人們開始了對文化的重視，加上中國人在國際地位上的提高，中式別墅自然而然得到了廣泛的重視，時代發展到了今天，人們對居住品質的要求越來越高，于是中式別墅便應運而生。
從2002年起，一些具有探索和創新精神的房地產發展商開始嘗試如何在現代化的高檔別墅中回歸本土的建筑文化，這種探索和嘗試不是出于發展商的興之所至或者獵奇，而是一種大勢所趨下的自醒和回歸，在中國經濟的高速發展和文化地位的不斷提高、北京奧運會即將要到來的前提下，中式住宅的出現是逐漸自信、渴求本源、并且學會揚棄的中國本土文化在建筑文化上的一種必然反映。
二、中式別墅之特點
傳統的中式別墅北方是以北京的四合院為代表，而南方則是以江南的園林建筑為代表。建筑是文化的載體，中國傳統的中式建筑正是中華文明的最好見證。雖然隨著城市的大規模開發建設，傳統的青磚灰瓦、重重屋檐越來越成為一場遙遠的、依稀的夢境，但這不能代表它們在現代建筑發展和現代生活方式的變革中已經沒有存在價值。中式住宅體現了其它住宅建筑形態難以并論的特點：
1、 規劃和形式特點
中式別墅是一個以家庭院落為中心，街坊鄰里為干線，社區地域為平面的社會網絡系統，同時也形成了一個符合人性心理、保持傳統文化、鄰里關系融洽的居住環境。它滿足了人們衣食住行的需要，滿足了人們希望得到友誼、同情、理解、信任的需要。數代人的居住實踐表明，它能讓人與人之間能產生一種凝聚力與和諧氣氛，同時有一種安全穩定感和歸屬親切感。這與現代公寓住宅永遠緊閉大門的冷漠形成了鮮明的對照。
2、環境布局特點
3 中國傳統住宅多為內向型院落式布局，是封閉性住宅，對外只有一個街門，關起門來自成天地，具有很強的私密性，也非常適合看重隱私的現代人獨家居住。它的院落寬綽疏朗，四面房屋各自獨立，彼此之間有游廊聯接，起居十分方便。它不僅和中國人的倫理觀念契合無間，而且表達了中國人中正平和、變通有則的處事態度。
3、建筑特點
中式住宅講究磨磚對縫，黃松木架，風火雙檐，屋里是方磚地，窗明幾凈。一磚一石，一草一木，都有說不盡的學問，說不盡的講究，處處體現著民俗、民風和傳統文化，表現著人們對幸福、美好、富裕、吉祥的追求。
4、歷史和文化特點
作為民間建筑的一個重要成份，它是非常有生命力的一種住宅。它所體現的人與自然和諧相處的天人合一的哲學思想與現代建筑理念是一致的。它是中國人在建筑藝術史上的一大創造，是對世界文化一大貢獻，稱得上是一門學問。
三、傳統中式別墅的缺陷
隨著市場經濟的發展，已經擁有十余年現代住宅和西式別墅居住經驗的中國人已經見識過另外一種文化背景下的建筑的成熟度。對比建筑材料和建筑空間結構的現代化、合理性和所能給人帶來的舒適感，西式別墅無疑要優于中式傳統建筑。
1、功能結構
傳統的中式別墅，無論是南方的，還是北方的，與現代住宅相比在起居、會客、廚衛等功能要求上和現代人的生活方式有較大的矛盾。其結構形式又是以木結構為主，在建筑材料和施工工藝上都有先天不足，不能有效解決防水、保溫、抗震等的要求。
2、院落設計
由于以庭院為核心，傳統中式別墅房與房之間的交通聯結一般要通過露天的庭院來解決，這無疑會給已經習慣了恒溫、精裝修的室內環境的現代人帶來諸多不便。但是，這個問題在普遍以“院子包房子”的西式現代別墅中卻解決得很好。由于房子被濃縮在地塊的中心部位，房與房的交通聯結在室內全部可以解決，大大提高了居住的舒適性和方便性。
3、房屋舒適性
傳統中式別墅由于房屋分散圍合，墻體增多，東南西北四面房屋采光差別極大;而西式現代別墅是集中布局，裸露墻體少，也利于將房屋做出高差，使主要居室的采光和保溫達到最充 4 分的效果，使居住者的感受更舒適。
4、空間利用率
西式別墅的空間布局能夠根據使用效率和重要性做到縮放自如。例如，根據家庭需要，安排不同面積和不同位置的起居室、主臥室、次臥室、書房、廚房、甚至是衛生間和儲藏室，使其達到既能最高效率地合理利用，同時又不浪費一寸空間。而這種靈巧的、類似于搭積木式的居室空間安排是四面圍合的傳統中式別墅所不易做到的。
5、建筑材料
以石材為主建造的西方別墅，表現出淳厚、雄壯的凝重特征。而以木結構為主要代表材料的東方別墅呈現出通透、靈巧的“輕盈”文化特征，對東方建筑文化而言，舶來品的鋼筋混凝土等現代建筑材料完全屬“外緣”，最初的引進和運用顯得生硬、被動而無序，照搬照抄也屢見不鮮，一度曾阻礙和困惑了自身文化的更新和發展。
四、中式別墅市場研究
2006年4月，《中國不動產》雜志社、搜房網和北京零點市場調查公司合作對國內中式別墅的市場狀況、需求和發展趨勢進行了網絡調查。調查結果顯示，在眾多的別墅風格中，中國傳統風格別墅以44.90%的絕對優勢成為消費者的最愛，其受歡迎程度大大高于排在第二的北美風格(20.41%)和歐式風格(18.37%)。中式別墅已經走出了低谷期，逐漸被市場所認可和接受。
1、現狀與趨勢分析：傳統與現代處于初級融合階段，有待進一步體現傳統文化的精髓
中國在別墅市場發展的過程中整整花了10年時間，才從當初“可以停私家車的單獨庭院就是別墅”的簡單理解，經歷了后來的模仿照搬西式別墅，然后引進、改造和調整西方文化做出一些中西合璧的別墅，再發展到今天的中式別墅新鮮出爐。中式別墅市場地位迅速崛起，已經發展成為一個具有一定市場認可度的別墅風格，與西方的眾多別墅風格分庭抗禮。但如何將中國的傳統文化與現代人深受西方文化影響的生活方式完美的融合在一起，即建造出一種適合現代人居住、符合現代生活習慣的傳統居所，仍是一個需要深入探索的難題，中式別 5 墅要走的路還很長。
分析：從目前市場上的中式別墅的現代與傳統元素結合程度看，市場上的產品大部分是基本結合及生搬硬套的產品，而完美結合的只占6.25%，無論是南方市場還是北方市場都存在著共性，可以看出目前市場上的中式別墅產品，市場消費者仍然不容樂觀，從北京的觀唐、易郡、廣州的清華坊，都是基于傳統建筑文化的挖掘與現代居住的生活流線有機融合，迎來了市場較好的美譽度及認可度，市場接受程度較高，如何將中國的傳統文化與現代人深受西方文化影響的生活方式完美的融合在一起，即建造出一種適合現代人居住、符合現代生活習慣的傳統居所，才是中式建筑發展的探索之路。
2、追求與用途：購房強調自然舒適，多作為第一居所和度假休閑
人們對于中式別墅的心理需求充分的說明了現代人追求自然和舒適的特點，而“貴族的”、“豪華的”和“嚴肅的”等比較符合以前傳統中國居室特點的方面則不受歡迎。這說明，即使現代人對于建筑形式的偏好已經是對中國傳統實現的“本土化的回歸”，但這種回歸并不是完全的復古，而是復古的建筑風格與現代的生活方式的融合，他們購買中式別墅是在這種傳統的建筑形式中實現自己渴望接近自然、追求舒適的愿望。作為偏高端的房地產產品，針對的目標群體數量相對較小，投資的風險相對會比較大，因此購買中式別墅作為投資的比例相對會較低。
分析：從消費者購買別墅的心里動機看，消費者仍然以別墅的自然環境和居住的舒適度為主要的動機，選擇這兩項的比例均達到了21.58%，其次是民族感、健康、實用、美觀為次要動機，這與別墅的消費理念相吻合，這說明現代人購買別墅已經實現了對中國傳統本土化的回歸，已經不在局限于崇尚傳統意義上的貴族、豪華和嚴肅，而是在這種傳統的建筑形式中實現自己渴望接近自然、追求舒適的愿望。從購買中式別墅的消費者的購買行為來看，人們購買中式別墅作為第一居所的比例接近50%，作為第二居所用于休閑度假的比例也達到了38.30%，作為投資的比例為6.38%，可見中式別墅的開發和建筑應該以“宜居“為導向，即充分尊重和滿足現代人對于自然和舒適的追求。
3、風格與類型：獨立的園林式中式別墅最受消費者喜愛
中式別墅是指在中國傳統建筑風格的基礎上發展起來的，體現中國傳統文化特色的一類別墅。中國之大，建筑風格自然也千差萬別，其中較多應用到現代別墅建筑中的主要有兩種：一種是江南園林式建筑風格，另一種則是北方四合院式建筑風格。
分析：在本次的調查中發現，喜愛園林式中式別墅的被訪者較多，比例達到78.05%;說明園林式的中式別墅倍受消費者偏愛。調查結果顯示，將近60%被訪者認為單個獨立的建筑是最適合中式別墅的形式，其次是聯排別墅的形式，比例也達到了16%。這與中式別墅的特點是非常符合的，在中國人的傳統文化中比較強調各家各戶的獨立性和私密性，只有獨門獨戶的建筑形式才能較好的滿足這一要求，因此獨立的中式別墅比較受到消費者的認可。
4、中式別墅發展方向的探索調查
簡約而不豪華方向純中國的中式傳統的文化精髓國際接軌本土風格的回歸現代元素中西合壁傳統的民族的14.13%4.35%18.48%15.22%11.96%13.04%22.83%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.00%
8 分析：調查結果表明，探索中式別墅未來發展方向，可以看出傳統的民族的及中式建筑文化的精髓所占的比例較高，其次是在建筑文化及民族文化的基礎上尋求本土的回歸，是中式別墅發展的主流，在此基礎上有機融入簡約現代元素達到中西合璧是中式別墅的發展方向，衡量一個好別墅的關鍵則在于整體品質，即擁有適合居住者居住的各種條件、充分滿足人的消費心理和居住心理。”中式別墅尤其要重視消費者在“宜居-以人為本“這一點上的要求，在這件“中式建筑外衣”下，既要考慮原來獨立、私密的要求，又要尊重現代人的生活習慣。
5、調查的市場總結：
由于市場在地域上的局限性，我司結合網站及北京零點調查公司對中式別墅市場的探索研究得出以下結論：
1)目前市場上，中式別墅處于起源探索發展階段。
2)目前市場上出現的中式別墅逐漸得到了市場的較好認可。 3)消費者對園林中式別墅比四合院中式別墅有較好的偏愛。
4)中式別墅以保持最大的私密性，以庭院為核心更加傾向于獨棟、聯排，
其次是雙拼、疊加的空中樓閣的建筑形態。
5)消費者也逐漸從過去追求傳統意義上的貴族、豪華和嚴肅轉向了追求對中國傳
統本土化的回歸，以別墅的自然環境和居住的舒適度為主要的動機。 6)購買中式別墅仍然以第一居所及休閑度假為主要的行為動機。
7)從市場上的中式別墅的產品融合上看，市場產品尚未成熟，中式別墅在傳
統與現代完美結合的產品市場認可度較高，而且市場處于空缺狀況。 8)中式別墅的發展方向上，傳統的、民族的及中式建筑文化的精髓所占的比例較高， 其次是在建筑文化及民族文化的基礎上尋求本土的回歸，是中式別墅發展的主流，在 此基礎上有機融入簡約現代元素達到中西合璧是中式別墅的發展方向。
9)從北京、上海、廣州、蘇州乃至成都市場上看，中式別墅的大膽實踐，取得了良好 的市場效應，銷售情情況較好。
消費者的需求動機及行為模式也正在朝中式的建筑文化及民族自信的本土回歸上轉化，但強大需求尚需建筑文化及消費理念的引導。
五、新中式別墅的市場分類
目前中國新中式住宅發展較為成熟的市場主要集中在北京、廣州、上海、深圳等一線發達城市。這些城市都是走在中國經濟發展的最前沿。中國綜合國力的增強，國人的自信心也在不斷加強，中式別墅的市場稀缺性，這些中式別墅興起的宏觀環境。根據不同地區的文化底蘊與歷史背景，各地的頂級新中式住宅又存在明顯的地域差別。根據我們對市場的分析與研究，按地域與建筑風格將中式別墅分為三大區域：
1、 北京：傳承北方晉派建筑風格的帝王之都
北京是中國近代國家政治文化的中心，在傳統的中式建筑中處處體現明、清皇家建筑富麗莊重，它表現的是北方晉派建筑內斂穩定風格，在風格上強調方正、大氣、穩重，北方四合院建筑形式為其最大的建筑特點，強調居家的私密性。因此在這種文化背景下所產生的“觀唐”、 “運河岸上的院子”等中式風格的別墅項目，雖然在產品立意上各有側重，但在建筑風格上基本上都能表現原汁原味的京城的帝王氣派，傳承北京作為歷史文化名城厚重的文化底蘊，表現出傳統北方皇家建筑的富麗堂皇。
2、 杭州、廣州：延續南方徽派建筑意境的江南園林
這兩個城市處于中國經濟發展極為重要的地位，作為歷史文化名城，它的傳統建筑形風格與中國的南方文化是一脈相承的。在傳統中式建筑中，總體風格表現的是靈秀、樸實、唯美的意境，融入了大量江南園林的建筑元素，青竹白墻、水景院落、曲徑通幽，隨處可見的都是中國水墨畫中寫實寫意的神韻。在此種文化背景下產生的現代中式建筑同樣延續南方徽派建筑的風格，個性的白墻黛瓦、變通的小窗，清磚的步行道，密集的青竹林，這處處都流露出對傳統的建筑手法的繼承，代表案例：廣州“清華坊”項目。
3、上海、深圳：發揚海派文化，包容中外建筑精華，開創現代中式別墅之先河
上海和深圳都是發達的國際化大都市，近代以來一直都受到西方外來文化思潮的影響。尤其是上海，它的主流思想受中國傳統文化與 “舶來”文化的雙重影響，已形成一個兼收中外、博覽古今的雜家之地。對于這兩個城市來說，別墅無論中式或是西式，都只是建筑的外衣，就像唐裝和西服一樣，只是不同文化的體現，而衡量一個好別墅的關鍵則在于整體品質，即擁有適合居住者居住的各種條件、充分滿足人的消費心理和居住心理。中式別墅尤其要重視
10 消費者在宜居--以人為本這一點上的要求，在這件“中式建筑外衣”下，既要考慮原來獨立、私密的要求，又要尊重現代人的生活習慣。
簡潔而極具現代感的外立面、流暢的線條、傳統的建筑元素與高技術含量的工藝技術相結合，打造了簡約實用的現代頂級中式別墅，因此在它們的身上，新中式別墅沒有簡單地照搬傳統，而是揚棄式繼承，將傳統與現代、中式與西式進行了一個很好地嫁接?，F代、簡約、實用的頂級新中式別墅是精明人士選擇的終極目標。代表案例：上海的“九間堂”、“四季草堂”、深圳“萬科.第五園”。
六、昆明中式別墅的現狀
在分析了中國中式住宅的情況之后，反觀昆明的別墅市場，別墅的開發與其它發達城市相比有自己特點：
1、 昆明屬中國內陸的三線城市，經濟發展的現狀無法與北京、上海等大城市相比，因此在中國傳統文化的反省與對中式住宅的回歸的情愫上，就沒有像發達城市那么強烈。
2、 作為一個邊疆城市，在歷史人文上也沒有太多的積累，沒有厚的中國文化做積淀，在地理位置上也和傳統文化上不具備海納海川的優勢，
3、 昆明是一個旅游城市，以氣候好而聞名天下，因此良好的氣候條件、悠閑的生活節奏，而使昆明的別墅市場呈現特有狀態，像北歐式、英式、地中海式等浪漫風格的建筑得以不斷涌現。
4、 開發商在所開發的項目上沒有鮮明主張與觀點，只是一應的跟風而建。目前，昆明別墅市場正在勁吹西班牙風，各個樓盤都在競相效仿外國的建筑形態，而頂級中式住宅并不受開發商市場的青睞與重視。
5、 到目前為止，在昆明的別墅市場上，除了少數的幾個樓盤例如“滇池名古屋”、“香水和風”、“茉莉唐朝”項目以外，還沒有較大規模的中式別墅出現。
因此頂級中式別墅的開發是昆明的一個市場空白。
七、昆明中式別墅的探索之路
1、人居自然環境的探索
昆明素有中國的“后花園”之稱，優美的自然環境及適宜的人居氣候，作為西南部有名的旅游城市，西邊自有美麗的西山睡美人和碧波蕩漾的滇池依傍，北邊素有浩瀚的世博園及國家森林公園，為別墅的發展提供了良好的環境，而昆明的別墅區正是主要聚集在滇池板塊及世博板塊，中式別墅這種傳統的建筑形式的消費群體正是追求自己渴望接近自然、追求舒適的愿望，昆明優居地理自然環境給中式別墅提供了消費需求的第一保障。
2、經濟環境探索建筑的發展之路
中式別墅作為沿海經濟發展的城市首先吹出的中國之風，并向延海城市迅速擴展，經濟的發展程度給建筑作了強大的經濟基礎，北京、上海、廣州作為經濟及文化發展的前沿，經濟及文化具有迅速的傳播性，近年來昆明房產一直受著沿海城市的感染，具有強烈的逐風性，中介代理商的大量涌入也給城市建筑帶來了沿海的經濟和建筑文化，隨之昆明每年以10%的GDP增長速度，自然也逐漸給中式別墅帶來了發展的經濟基礎。
3、中式建筑傳統文化在昆明的發展探索
北京傳統四合院的文明之稱，四合院乃至胡同，是老北京人的生活的天堂，也是中國的文化沉淀下來的結晶。從四合院的形式上可以看出老北京人的生活觀念，中式別墅在北京的發起是基于北京傳統建筑文化的繼承，也同時基于建筑文化在北京的本土回歸，需求性是建筑消費的后盾，北京是領導文化的前沿，有著深遠的建筑文化及民族自信感，所以中式的庭院別墅在北京首先發起，并取得良好的市場，是自身建筑文化的深層次的熏陶及強大消費群體的需求性作為支撐，而建筑的傳統文化及消費需求支撐并非絕對與偶然，中式別墅在廣州、上海、蘇州乃至成都的發展，并取得了良好的銷售也充分得到了市場證明，昆明作為成都的臨城，建筑文化及經濟發展也相差不大，所以成都的中式別墅的成功也給昆明市場增加了自信，提供了市場的應證。
4、中式別墅在昆明的銷售探索
2004年“滇池名古屋”是昆明唯一一個中式庭院別墅項目。小區占地130畝，僅192戶，容積率0.59，景觀營造亭臺水榭體現蘇州園林風情。“滇池名古屋”是西山腳下滇池湖畔的蘇州園林高尚別墅社區，自開盤以來，銷售已過95%，起價5200元/平米，目前二手房售價也在7000元/㎡，但該樓盤產品品質一般，沒有得到市場較好的認可，雖然沒有取得較大的成功，但可以說明“滇池名古屋”的大膽嘗試，在市場尚未形成的條件下驗證了昆明市場仍 12 具有中式別墅強大的消費群體，相繼“茉莉唐朝”的推出使得中式別墅在市場上又邁出了一個新的臺階，也應證了中式別墅在昆明市場上有著較大的挖掘潛力及市場前景。
八、頂級新中式別墅的市場機遇
住宅是居住者生活模式和審美習慣的載體。拿來主義是一種滿足需求的捷徑，這種現象在現今被演繹到極至。這是一種文化侵略。而文化侵略往往是伴隨著經濟侵略而來。隨著中國經濟的高速發展、綜合國力的不斷增強，文化價值和居住理念的回歸開始出現在國內的建筑中，在尋找中國傳統居住文化精髓的同時，吸納西方現代生活的流線，創造真正屬于中國人的中式別墅庭院生活。做中式產品是大勢所趨。
1、頂級新中式住宅的稀缺性
在歐美風格唱主角的別墅市場中，做頂級新中式住宅既不是劍走偏鋒，也不是出于個人的喜好。歐美風格的產品占據了整個江山，而民族性質的產品少而又少。頂級中式產品的稀缺性是它進入市場的一個前提。
2、 中國經濟不斷發展和壯大
當今國家在政治、經濟、文化等方面的發展狀況，和城市發展的歷史機遇，對頂級新中式住宅都是一個非常好的時機。隨著中國經濟的日益強盛，像中國結、唐裝等具有典型中國文化元素的東西不僅在柜內廣泛流行，而且得到了世界的歡迎，這說明中國文化迎來振興的大好時機。對于房地產業來說，中國文化價值和居住理念的回歸恰逢其時。北京的“觀唐”、“運河岸上的院子”;上海的“九間堂”、“四季草堂”;廣州的“清華坊”;深圳的“萬科.第五園”;成都的“芙蓉古城”的出現，都從形式和內涵上體現了中國文化的股理性回歸的大潮中，開始在波猜中擦痕能夠的同時，吸納西方現代生活的流線，創造真正屬于中國人的中式別墅庭院生活。
3、國人自信心的不斷增強
新中式別墅，即完全擺脫追求形式的獵奇、概念的炒作，具有本土文化審美自醒與獨立精神，既融匯中國傳統人居建筑文化精髓又體現社會生活節奏的高端別墅類型?？梢哉f，從傳統中式住宅到新中式別墅，再到頂級新中式別墅，是本土建筑在中國重新崛起背景下重拾信心的一種表現。
4、頂級新中式住宅的特點
頂級新中式別墅這種建筑形態必須滿足“傳統”和“現代”這兩個條件;其次，它必須使“傳
13 統”與“現代”能夠在同一個社區、同一所房子中達到完美的結合。
1)在產品上：與傳統中式住宅相比，頂級新中式別墅是一種升級。它突破了單純彰顯中式建筑風格的局面，更著重從未來居住者的心理需求層面，進行深層次挖掘，彰顯的文化底蘊，賦予項目鮮活的精神內涵。
2)在風格上：頂級新中式別墅更具包容性。她包容了蘊涵古今、中西合璧的新中式建筑風格與精神內涵。它是對中式別墅進行真正的本土化回歸。
3)在景觀上：庭院是整體別墅中“虛”的一部分，與建筑作為單體“實”的一部分相輔相成，互為因借，人們在建筑內部的功能使用中有動靜分區、公共與私密的要求，我們將這種能夠滿足內部空間功能需求的部分稱為“宅”，而將可以滿足居住者心理需求的外部空間稱為“院”，這樣的一虛一實、一宅一園組合而成的庭院生活，即頂級新中式別墅的精髓所在。
九、中式別墅的可持續發展觀
1、堅持獨立與創新精神
引領傳統中式住宅潮流，推出真正意義的新中式別墅，憑借的不僅僅是充滿中國傳統建筑韻味的建筑本身，更重要的是對市場需求更多的關注與研究。中式別墅并非是復古，而是建造一個具有中國文化價值的載體來滿足中國人自己的精神內涵，同時具有西方現代生活的流線空間來滿足舒適，二者是相輔相成的統一體。
在中國全球的地位不斷提高，政治、經濟、外交特別是文化都已經足夠自信的語境中，人居建筑藝術和很多中國文化元素一起，向世界開放的話語權的集體體現。 也正是在這樣的背景下，高墻、深院、青磚、灰瓦的居住體驗與渴望在我們記憶當中被激發出來，“結廬在人境，但無車馬喧”式的中國人終極居住夢想得以無限的接近我們的生活。
對傳統的自醒與回歸，把握現代社會生活的脈搏，是造就中國別墅的必需的獨立精神與創新精神。
2、 傳承中式庭院住宅的精華
在空間格局上面，中國的傳統住宅與西方的住宅相比，西方是以起居室為核心來布置其功能，而中國是以院子為核心。中式住宅在建筑美學原則與建筑形態方面崇尚天人合一的精神、重視環境與建筑的交融、崇尚自然美與人文所演繹的悟性共鳴。從總體而言，庭院是中式建筑中最具有價值的部分。
引入中式庭院生活理念，再現深藏中國人心中的最高生活境界。院落空間回避了戶與戶干擾， 14 增加了空間層次感，創造出宜人小環境。形成了從宅院的私密處到整個社區開放的園林景觀都具有內在的傳統文化聯系，達到了建筑與環境的天然和諧。
3、彌合中國與西方、古典與現代的斷層
提取中國古典建筑規劃精華，濃縮并總結出中國傳統建筑最優美的符號，同時吸收成熟的西方式樣建筑的空間優化原理，采用目前市場中具有的最現代化的營造技術和建筑材料作支持，建造一片“最中國”，同時又是“最世界”的高檔別墅區，為客戶提供具有與代表中國建筑之巔的故宮等等相同建筑語言符號、文化元素的居住空間。
如同我們所熟悉的“唐裝”，既擷取了傳統服裝中嚴謹的線條和優雅的符號，又融入了現代服飾的感性和開放，新中式建筑風格即非完全復古，也非片面的模仿抄襲，而是一種明確的提煉和創造。
十、中式別墅建筑案例
1、觀唐(北京)
類型：獨棟別墅(一期174棟、二期152棟) 總占地面積：48公頃 規劃建設用地：25萬平方米 居住建筑面積：11.5萬平方米 容積率：0.43 綠地率：70%
地址：北京市朝陽區香江北路 開發商：博華紫光置業有限公司
中國味表現：新一代中式宅院的代表，復原四合院詮釋中式風格。與“洋別墅”最大的區別在于：街巷式布局，院落式空間，中式建筑風格。環境設計借鑒中國傳統園林的手法和意境，汲取江南水鄉的精髓，引入中式庭院生活理念，創造出多重院落空間。 價格：總價750萬--4000萬/棟
15
2、運河岸上的院子(北京)
類型：獨棟別墅(208幢) 建設用地：22.3公頃 容積率：0.338 綠地率：68.52% 地址：北京運潮減河北岸
開發商：北京泰禾房地產開發有限公司
建筑規劃：非常建筑設計研究所 馬建國際建筑設計顧問有限公司(M+A) 中國味表現：本案位于通州運河沿岸，具有國際化特征的208幢中國當代宅院。由海內外多位國際建筑設計大師聯袂設計操作支持，代表著深厚的中國建筑文化，完成了國際化的中國居住方式和理想。 項目整體建筑色彩感覺沉穩、大氣、寧靜，與北京的傳統灰、國際流行的高級灰不謀而合，既具中國內涵，又具時尚感。 告別別墅復制時代，結合地塊的人文、地理，開創性的進行建筑選型、材料選用、立面包裝等，是建筑業中的先鋒作品。
20
21
22
23
3、九間堂(上海)
類型：獨棟別墅
總套數：46棟 綠化率：49% 容積率：0.26 地址：上海浦東芳甸路333號 開發商：上海證大置業有限公司
中國味表現：在資本集中的上海，九間堂可謂是一個獨特的亮點，體現的是現代中式風格，白墻灰屋頂為主色調，建筑前后進退有序，天際線高低錯落，以現代手法演繹中國傳統住宅的精髓。采用全院式空間布局，實為中式建筑的一大特色。
24
25
26
27
28
4、四季草堂(上海)
類型：獨棟別墅 建筑面積：99000平米
總套數：13棟 綠化率：40% 容積率：0.27 建筑面積約：1000-1200平方米/幢 價格：1200--1600萬元/套
地址：松江新橋鎮新站路666弄6號
中國味表現：小區地處松江新橋別墅區，區內別墅建筑外觀以簡化后的現代中式建筑為藍本，共有4種類型，每幢建筑面積約1000-1200平方米。房型設計上依據傳統功能上的劃分，同時賦予了現代生活對空間的要求。外環內環交錯分布，從小區到市中心只要30分鐘車程，到虹橋機場也只需20分鐘車程。
29
30
31
32
33
5、清華坊(廣州)
類型：別墅 (200多套)
地址：番禺南村鎮新城區興業大道北側鎮政府旁 開發商：廣州番禺萬禾房地產開發有限公司
中國味表現：采用中國民居形式，每套宅院均有前庭、天井和后院，將大量的綠化和環境布置融入宅院。宅院建筑、圍墻、門坊、街景將完全從民居中提取元素，再輔以現代建筑材料畫龍點睛，使整個院區既富有深厚的文化底蘊和清晰的歷史文脈，又不失現代感和舒適感。
34
35
36
37
6、萬科.第五園(深圳)
類型：聯排
總建筑面積：25萬平方米 三期占地面積：8.4萬平方米 容積率：1.44 地址：深圳市龍崗區布吉鎮坂田村 開發商：深圳市萬科房地產有限公司
規劃建筑設計：澳大利亞柏濤(墨爾本)建筑設計公司 景觀設計單位：美國易道規劃設計有限公司
中國味表現：與內地一些中式建筑折衷主義式的復古不同，第五園從一開始就確立了以現代建筑元素來重新解讀中國古典居住文化的思路和意圖，在整體規劃設計上，通過對中式傳統住宅形式進行了現代手法的演繹。展現了項目對實現傳統人文，自然的現代中式居住觀的追求與探索，整個項目給人以一種古樸、典雅又不失現代的親和感。在前兩期，這種解讀獲得了巨大的商業成功。
38
39
40
41
42
7、芙蓉古城(成都)
類型：別墅
地址：成都市溫江區永寧鎮(外環線外700米) 開發商：置信房產、蔚信房產、大華房產
中國味表現：建筑上秉承中國傳統民居特色，以川西民居為主，融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑精髓，構成古建筑群的再現，充分體現中國傳統建筑的精華。既保留了老成都特點，又在各種原有地方風格上創造發展，使中國的建筑古文化在現代建筑語言上得以實現。傳承了中式宅院的庭院生活方式，帶著濃重的中式人文意境，同時，吸納現代建筑設計對居住的合理性，帶來符合現代生活方式的舒適感。
43
44
45
46
47
48
8、茉莉唐朝(昆明)
發展商：云南巨和房地產開發(集團)有限公司 占地：46154.20平方米
住戶：167戶 容積率：0.74 綠地率：53.3% 地址：官渡穿金路北段林業學校旁邊金殿水庫對面
中國味表現：在穿金路北段世博國家公園板塊核心，毗鄰世博園。傳統院落與現代建筑融合，復興低調奢華的生活氣度。167戶庭院榮享金殿1000年鸚鵡春深的半山青翠，在千年古木中感受庭院深深的愜意，品位中式院落綠墻黛瓦的庭院空間與云墻圍和，感受至上居住的院落情結的知性自然、宛若心聲的感動，在產品類型上，茉莉唐朝的中國院落疊加別墅首次將電梯引入該類別墅產品。
49
對各大城市市場上出現的中式別墅項目的美譽度及認知度調查
9.80%廣州清華坊成都芙蓉古城昆明茉莉唐朝萬科第五園3.18%5.88%5.45%6.73%4.75%15.36%16.29%8.20%11.50%15.32%13.76%5.89%10.91%18.18%5.00%10.00%15.00%20.00%23.53%25.00%美譽度認知度上海的四季草堂上海九間堂北京運河岸上的院子北京觀唐0.00%
50
第二篇：別墅物業管理收費難問題的探討
別墅物業管理收費難主要有如下幾點，
1.當今社會還有不少的人不了解，為什么要收物業管理費，什么叫物業管理。所以物業管理收費難是本行業目前最普遍的問題。業主不愿交納物業管理費是緣于對物業服務水平的不滿;而有些小區的業主“拒交”是認為別人侵犯了自己的利益，小區的業主反映：一些物業管理公司沒有嚴格履行他們的服務承諾，服務不到位，甚而在封閉的小區曾發生過入室搶劫，造成業主經濟損失，因此嚴重影響了業主交費的積極性和主動性甚至拒絕交費。面對這些問題，物業服務企業往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業主面臨的問題，加之業主對物業管理公司和開發商之間相互獨立的關系不是很了解，有些物業管理公司在財務制度和管理上缺乏專業性，不能提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成的，如何分配和使用所以就造成了業主他(她)們對物業管理的不滿，直接影響了整個物業管理行業在老百姓心目中的形象，使業主產生大量不滿情緒，并以拒交物業費的形式來表示抗議
2. 有些業主的消費觀念及道德素質有待轉變，比如説;任意在公共場地亂停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造 噪音干擾鄰居等，影響了其他業主的正常生活，受影響的業主又將這些現象歸結為物業服務企業的管理服務不到位而拖欠或拒交物業管理費。物業管理水平和收費標準對收費的影響。在制定物業收費標準時，應切合實際，做到既滿足業主利益，又符合業主的要求，達到“質價相符”，否則，就會影響收費。在全社會進行正面宣傳和引導，樹立正確的物業消費意識，廣泛宣傳，提高社會對行業的認知度，使居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念。對于物業公司要應該把大力提升管理服務水平，作為解決“收費難”問題的著力點。以“質價相符”為基本原則，掌握業主心聲，持續改進工作，使業主獲得信任。對于業主投訴的問題;要認真對待，認真處理。不可拖拉。
3. 定期公示物業管理服務費收支情況;增強物業管理服務費收支情況的透明度，將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。物業管理中心應該像交電費，有線電視費一樣發卡的形式，讓業主便于繳費，也讓外地工作的業主方便繳費。所以我最后建議為了日后物業管理收費不在難收，應該加強物業管理人員的培訓，提高為業主服務的效率。
第三篇：別墅物業管理方案
服務項目服務內容服務標準
(一)工程服務小區內房屋小、中、大維修服務 1.小修：1)完成日常小修任務指標;2)服務中心能及的房屋小修、急修、及時率100%;接到維修單10分鐘趕到現場;零修及時(24小時)完成，急修不過夜;3)小修合格率達100%;4)水電維修不超過24小時，土建維修不超過15天(土建維修遇雨天需順延)。2.中修：保持房屋完好率100%;房屋外觀：保持完好，無破壞立面，整潔，無涂污處，無違反規定私搭亂建現象;3.維修工程質量合格率達100%;分項檢查、結合部位，嚴格把關;按照工序一步到位，杜絕二次返工現象;
4.住戶滿意率達到98%以上;
(二)設備設施管理小區內公共設備設施管理1.公用設備、設施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100%2.設備設施維護良好，運轉正常，安全無事故隱患達100%3.設備設施保養、檢修制度完備率達99%;4.消防系統設備完好無損壞，可隨時啟用;5.道路暢通，路面平坦，無積水，無塌陷;完好使用率99%以上，無隨意占道，無改變使用功能;6.排水管、溝完好率99%;排水通暢，無堵、冒現象，定期疏通，無積水、塌陷、殘缺，定期檢查一次/月;7.路燈、庭院燈燈具完好率100%，無損壞，定期維護保養、清潔，每月一次。8.公共文化娛樂、休閑設施完好率100%，確保設施的使用功能，定期維護，每月檢查一次;9.供水、供電運行正常，無亂搭接，無泄漏;
(三)裝修管理監督業主和住戶遵照有關規定進行裝修1.審查裝修單位相關資質、證件合格率達到100%;2.檢查業主辦理裝修相關證件、表格、裝修改動部位等手續是否合理并符合要求;3.監督裝修單位無危及房屋結構與他人安全、無改變用途及不可更改項目進行裝修施工監督率100%;4.建筑垃圾無亂堆亂放，無亂搭接;5.裝修時間固定，不影響他人，不超時施工;6.每日三次做到巡視裝修現場，監督檢查裝修人員是否持證上崗，人證相符;7.檢查裝修場所是否有火災隱患，有否違章用電、用火現象。
(四)保潔服務園區道路環境的日常清潔保養
1.24小時衛生保潔制;2.園區內環衛設施完備，設有垃圾箱，垃圾中轉站等設備，合格率100%;3.園區內清潔衛生、空氣清新，環境無污染，保潔率99.6%4.垃圾日產日清，公共垃圾每天清理一次;5.垃圾箱每日清潔一次，每周清洗二次;6.地面部分無垃圾雜物、無泥砂、無積水，自行車棚整潔無雜物、無蜘蛛網，無亂張貼標語、小廣告，無亂堆亂放，清潔率99%以上;7.所有公共場所無雜物、無垃圾，保潔率99%以上;8.園區內少蚊、少蠅、少蟲，鼠密度1%以下。
(五)綠化管理小區內花草樹木綠地日常養護和管理1)綠化完好率100%;植物配置基本合理，喬灌花草齊全，園區內綠化布置優美，花草樹木與建筑協調一致，基本無裸露土地;綠地覆蓋率超過40%;2)有多種樹種，有一定數量的耐蔭灌木，耐蔭宿根花卉、草坪，有一定的立體綠化，襯托美化環境;3)花草樹木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝死杈，及病蟲侵害現象;4)樹木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下;5)樹木無釘拴捆綁現象;6)綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占現象。
(六)保安服務維持園區公共秩序及住戶安全1)園區實行封閉管理，24小時巡邏值班制度，與派出所配合，維護園區治安有權對園區內可疑人員進行查問;2)巡視時發生火警事故或隱患及治安、交通等事故，及時處理并上報相關部門;3)被盜、刑事、火災、治安案件年發生率1‰以下，年度無重大刑事案件、重大火災和交通事故發生;4)遇突發案件，保安人員2分鐘內趕到現場，第一時間采取防范措施;危險處設有明顯標記和防范措施;5)保安人員著裝有明顯標志和工作規范，按巡檢路線認真巡檢;6)違章
發生率1‰以下，處理及回訪率100%。
(七)消防管理小區的日常消防管理1)小區消防設施完好率100%，消防供水率100%;系統設施完好，定期定人檢查維護，對消防供水系統定期試水試壓;2)火災發生率1‰以下，有防范措施，定期進行安全教育、培訓，保證工作人員掌握基本消防技能，合格率達到100%;3)制定防火責任制并嚴格執行，消防設施有明顯標記，不得挪做它用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。
(八)車輛交通管理園區內提供車輛管理1)提供車輛停車泊位、車輛發牌、登記率100%，認真檢查進出車輛及車輛憑證;2)車輛按規定路線及速度行駛，有明顯交通提示標記;3)車輛無鳴笛叫人，違章率低于1‰以下;4)人車進出有序，車證相符，繳費率98%以上，無被盜。
(九)檔案資料管理建立園區公共檔案資料1)建立計算機資料庫，檔案齊全，檔案建立與完好率100%，有物業管理費用的收繳和使用記錄，工作日志整潔真實;2)房屋有總平面圖、地下管網圖規劃批準文件、竣工接管驗收檔案，(驗收證明、竣工驗收單、
土建、水暖、電氣人防、設備竣工圖紙)、公共設施設計安裝圖紙資料，帳實相符;
3)有1/10001比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網規劃圖、綠地規劃圖以及園區的詳細規劃說明書和環境預評價書;4)有分戶管理記錄，房屋數量、種類、用途分類統計表，居住園區情況表、房屋安全普查統計表;5)有歷年房屋完損等級評定記錄，房屋及設備大、中、小修和檢查記錄，設備設施運行記錄;
6)專項維修資金的提存和使用記錄。
(十)代收代繳服務代收、繳費服務
1)熟悉收繳公共設施費。衛生清潔費、殺蟲費、管理費、水電氣費的收費標準、計算方法;
2)熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計量準確(準確率100%)并提供憑證;3)管理費收繳率98%以上;按規定收取，不擅自提高收費。
(十一)服務規范用語與客戶進行日常業務交往時使用禮貌用語1)好，謝謝，對不起，請原諒，歡迎光臨，請當心，打擾了，請留步，您走好，再見2)節日快樂，祝賀您工作愉快，祝您好運，新年好，圣誕快樂3)小姐，先生，女士，夫人4)讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您?我再給您想想辦法5)請問您有什么事?請問您找誰?有什么需要我幫忙?請您登記，歡迎光臨本園區6)很樂意為您服務，這是我應該做的，請隨時與我們聯系，請您多提寶貴意見7)請您登記，請您出示停車卡，請您鎖好車門，請您按指定位置停車，請交停車費，謝謝光臨第三部分管理方式駐場管理第四部分管理原則服務宗旨業主和住戶至上服務第一 依法管理企業服務精神熱誠奉獻求實創新職業道德熱愛工作忠于職守廉潔奉公遵守紀律艱苦奮斗勤儉節約
鉆研業務科學管理文明禮貌優質服務第五部分管理目標以人為本，為業主/住戶服務，通過對別墅園區的管理，對業主/住戶的服務，保持和提高物業的完好程度，使物業保值增值，以維護業主/住戶的整體利益為出發點，為業主/住戶帶來最大限度的利益。以業主/住戶為中心，為業主/住戶提供完善的服務，創造安全、舒適、溫暖、快捷、方便、清潔的生活環境。管理處對別墅園區實施專業化、規范化管理，使我們的管理融入業主/住戶的居住生活之中，用優質的管理服務，為業主/住戶營造一個高品質的生活空間。?通過我們的管理服務，樹立物業的優質品牌形象;通過營造高品質的生活空間，樹立別墅園區的良好社會形象;通過別墅園區的良好形象使開發商獲得更大的經濟效益和社會效益;通過我們的努力使管理處成為業主/住戶的朋友和別墅園區的長期管理者，使管理處在競爭中得到發展。第六部分總目標和分項指標總體目標：我們將盡力確保別墅園區物業管理按本方案標準實施及達到良好效果。 通過我們的物業管理服務，樹立物
業管理的品牌形象，確保開發商今年在別墅園區項目上銷售/出租任務的完成。?2002年10月開展ISO9002質量體系認證，并在一年內獲得ISO9002質量體系認證證書。?爭創“優秀物業管理示范園區”。?分項指標：第七部分實現目標的保證措施管理體制和人員配備1 管理機構設置根據《管理原則》、《管理方式》及別墅園區的具體情況，管理處全面負責日常管理運作，統管整個園區的內外事務。管理處按管理內容設置機構，保證管理區域安全、設備正常運轉、業主/住戶正常居住。2 人員配備按ISO9002質量標準和別墅園區管理內容，科學、合理地設置機構和人員，本著“精干、高效、節約”的原則確定人員編制。 3 管理處職責貫徹執行物業管理公司的工作方針、決策、計劃和各項指令。執行公司統一的財務管理規定。執行公司統一的人事管理規定。負責管理處的全面管理工作，并根據公司的整體計劃，制訂管理處的工作目標、工作計劃并組織實施。制定管理方案報公司批準并組織實施。根據公司批準的年度財務計劃，合理、有效的控制成本，收取物業管理費、供暖費等各種費用，提高各種費用的收繳率，并積極開展項目內的多種經營，為公司經濟發展，尋找新的經濟增長點。
負責別墅園區項目管理處各種文檔的收發、傳遞、存檔及信息管理、反饋等工作。負責別墅園區項目管理處辦公用品、工程所需維修材料及固定資產的采買。負責別墅園區項目工程設備、設施的日常檢查、維修、保養工作。負責別墅園區項目內裝修管理工作。負責別墅園區項目內保安、保潔、綠化、車輛管理等工作。根據權限和內容負責處理和配合業主、開發商對管理處工作或人員的有關投訴。自覺接受業主和開發商的監督，并協調好與業
主和開發商的關系。負責與各項目所在地政府及有關部門建立良好的協作關系。配合協調與項目部、銷售公司等公司內相關部門的關系，配合供暖、收視等專業部門的工作，配合相關的外包公司的工作，為專業公司及外包公司提供必要的條件。4 入住入住流程具體說明：
1、驗房
2、填寫返修單
3、返修
4、驗收
5、領取資料、簽協議發給業主簽訂并填寫的文件資料簽訂《物業管理合同》、《供暖協議書》，業主、管理處各保留一份。業主領取《房屋使用、管理、維修公約》并簽訂《承諾書》，三方各保留一份。
6、領取《住戶手冊》、《裝修手冊》、《工程質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程保修卡》。業主填寫《業主基本情況登記表》、《緊急情況聯絡登記表》。
7、收取費用在簽訂協議后，向業主收取物業管理費、供暖費等，如辦理裝修再向裝修公司收取裝修管理費，垃圾清運費、保證金等。
8、鎖
匙發放驗房合格并簽署法律文件后，辦理鑰匙交接手續。填寫《鑰匙交接單》。業主/住戶、管理處簽章。別墅物業管理方案
9、裝修
一、房屋裝修程序業主辦理入住手續后，可以依照以下程序進行裝修工作。裝修流程如下圖：裝修流程具體說明：(1)業主/住戶需要裝修時，應提前到公司物業部提出申請，領取《住宅園區裝修管理規定》和《別墅園區裝修手冊》，并如實填寫《業主(住戶)裝修施工申請表》，辦理裝修申報手續。(2)業主/住戶將《裝修方案》、設計圖紙以及裝修施工單位的營業執照(副本)復印件、《資質證書》復印件等有效證件交到物業部，由工程部審批方案。合格后，簽協議。(3)若裝修項目不符合規定，須變更裝修內容，交工程部再審，直至通過。(4)《裝修方案》審批合格后，管理處、業主/住戶、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協議書》。(5)協議簽定后，業主/住戶和裝修施工單位需交納裝修押金、裝修管理費及垃圾清運費。
第四篇：XX別墅物業管理方案
第一部分 項目概況
一、 地理位置及占地面積：
二、 區內環境：
三、 房屋特點：
四、 配套設施：
五、 交通條件：
六、 物業管理：
第二部分 物業管理服務內容 服務
項目 服務內容 服務標準
一、工程服務園區內房屋小、中、大維修服務 1. 小修：
1、 完成日常小修任務指標。
2、 房屋小修、急修、及時率100%。接到維修單10分鐘趕到現場。 零修及時24小時、完成，急修不過夜。
3、 小修合格率達100%。
4、 水電維修不超過24小時，土建維修不超過3天。
2. 中修：保持房屋完好率100%。房屋外觀：保持完好，無破壞立面， 整潔，無涂污處，無違反規定私搭亂建現象。
3. 維修工程質量合格率達100%。分項檢查、結合部位，嚴格把關。 按照工序一步到位，杜絕二次返工現象。 4.住戶滿意率達到98%以上。
二、設備設施管理 園區內公共設備設施管理
1. 公用設備、設施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100% 2. 設備設施維護良好，運轉正常，安全無事故隱患達100% 3. 設備設施保養、檢修制度完備率達99%。 4. 消防系統設備完好無損壞，可隨時啟用。
5. 道路暢通，路面平坦，無積水，無塌陷。完好使用率99%以上， 無隨意占道，無改變使用功能。
6. 排水管、溝完好率99%。排水通暢，無堵、冒現象，定期疏通， 無積水、塌陷、殘缺，定期檢查一次/月。
7. 路燈、庭院燈燈具完好率100%，無損壞，定期維護保養、清潔， 每月一次。
8. 公共文化娛樂、休閑設施完好率100%，確保設施的使用功能，定 期維護，每月檢查一次
9.供水、供電運行正常，無亂搭接，無泄漏。
三、裝修管理 監督業主和住戶遵照有關規定進行裝修 1. 審查裝修單位相關資質、證件合格率達到100%。
2. 檢查業主辦理裝修相關證件、表格、裝修改動部位等手續是否合 理并符合要求。
3. 監督裝修單位無危及房屋結構與他人安全、無改變用途及不可更 改項目進行裝修施工監督率100%。 4. 建筑垃圾無亂堆亂放，無亂搭接。 5. 裝修時間固定，不影響他人，不超時施工。
6. 每日三次做到巡視裝修現場，監督檢查裝修人員是否持證上崗， 人證相符。
7. 檢查裝修場所是否有火災隱患，有否違章用電、用火現象。
四、保潔服務園區道路環境的日常清潔保養 1. 24小時衛生保潔制。
2. 園區內環衛設施完備，設有垃圾箱，垃圾中轉站等設備，合格率 100%。
3. 園區內清潔衛生、空氣清新，環境無污染，保潔率99.6% 4. 垃圾日產日清，公共垃圾每天清理一次。 5. 垃圾箱每日清潔一次，每周清洗二次。
6. 地面部分無垃圾雜物、無泥砂、無積水，自行車棚整潔無雜物、 無蜘蛛網，無亂張貼標語、小廣告，無亂堆亂放，清潔率99%以上。 7. 所有公共場所無雜物、無垃圾，保潔率99%以上。 8. 園區內少蚊、少蠅、少蟲，鼠密度1%以下。
五、綠化管理 園區內花草樹木綠地日常養護和管理
1、 綠化完好率100%。植物配置基本合理，喬灌花草齊全，園區內 綠化布置優美，花草樹木與建筑協調一致，基本無裸露土地。綠地覆 蓋率超過40%。
2、 有多種樹種，有一定數量的耐蔭灌木，耐蔭宿根花卉、草坪，有 一定的立體綠化，襯托美化環境。
3、 花草樹木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝死杈，及病蟲侵害現 象。
4、 樹木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下。
5、 樹木無釘拴捆綁現象。
6、綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占現象。
六、保安服務 維持園區公共秩序及住戶安全
1、 園區實行封閉管理，24小時巡邏值班制度，與派出所配合，維護園區治安有權對園區內可疑人員進行查問。
2、 巡視時發生火警事故或隱患及治安、交通等事故，及時處理并上 報相關部門。
3、 被盜、刑事、火災、治安案件年發生率1‰以下，無重大刑 事案件、重大火災和交通事故發生。
4、 遇突發案件，保安人員2分鐘內趕到現場，第一時間采取防范措 施。危險處設有明顯標記和防范措施。
5、 保安人員著裝有明顯標志和工作規范，按巡檢路線認真巡檢。
6、 違章發生率1‰以下，處理及回訪率100%。
七、消防管理 園區的日常消防管理
1、 園區消防設施完好率100%，消防供水率100%。系統設施完好， 定期定人檢查維護，對消防供水系統定期試水試壓。
2、 火災發生率1‰以下，有防范措施，定期進行安全教育、培訓， 保證工作人員掌握基本消防技能，合格率達到100%。
3、 制定防火責任制并嚴格執行，消防設施有明顯標記，不得挪做它 用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。
八、車輛交通管理 園區內提供車輛管理
1、 提供車輛停車泊位、車輛發牌、登記率100%，認真檢查進出車 輛及車輛憑證。
2、 車輛按規定路線及速度行駛，有明顯交通提示標記。
3、 車輛無鳴笛叫人，違章率低于1‰以下。
4、 人車進出有序，車證相符，繳費率98%以上，無被盜。
九、檔案資料管理 建立園區公共檔案資料
1、 建立計算機資料庫，檔案齊全，檔案建立與完好率100%，有物 業管理費用的收繳和使用記錄，工作日記整潔真實。
2、 房屋有總平面圖、地下管網圖規劃批準文件、竣工接管驗收檔案， 驗收證明、竣工驗收單、土建、水暖、電氣人防、設備竣工圖紙、、 公共設施設計安裝圖紙資料，帳實相符。
3、 有1/10001比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向 規劃圖、市政設施管網規劃圖、綠地規劃圖以及園區的詳細規劃說明 書和環境預評價書。
4、 有分戶管理記錄，房屋數量、種類、用途分類統計表，居住園區 情況表、房屋安全普查統計表。
5、 有歷年房屋完損等級評定記錄，房屋及設備大、中、小修和檢查 記錄，設備設施運行記錄。
6、 公共維修基金的提存和使用記錄。
十、代收代繳服務 代收、繳費服務
1、 熟悉收繳公共設施費。衛生清潔費、殺蟲費、管理費、水電氣費 的收費標準、計算方法。
2、 熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計量準確準確率100%、并提 供憑證。
3、 管理費收繳率98%以上。按規定收取，不擅自提高收費。 十
一、服務規范用語 與客戶進行日常業務交往時使用禮貌用語
1、 好，謝謝，對不起，請原諒，歡迎光臨，請當心，打擾了，請留 步，您走好，再見
2、 節日快樂，祝賀您工作愉快，祝您好運，新年好，圣誕快樂
3、 小姐，先生，女士，夫人
4、 讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您我 再給您想想辦法
5、 請問您有什么事請問您找誰有什么需要我幫忙請您登記， 歡迎光臨本園區
6、 很樂意為您服務，這是我應該做的，請隨時與我們聯系，請您多 提寶貴意見
7、 請您登記，請您出示停車卡，請您鎖好車門，請您按指定位置停 車，請交停車費，謝謝光臨 第三部分 管理方式 駐場管理
第四部分 管理原則 服務宗旨 業主和住戶至上 服務第一 依法管理 企業服務精神
熱誠 奉獻 求實 創新 職業道德
熱愛工作 忠于職守 廉潔奉公 遵守紀律 艱苦奮斗 勤儉節約 鉆研業務 科學管理 文明禮貌 優質服務
第五部分 管理目標
以人為本，為業主/住戶服務，通過對別墅園區的管理，對業主/住戶的服務，保持和提高物業的完好程度，使物業保值增值，以維護業主/住戶的整體利益為出發點，為業主/住戶帶來最大限度的利益。
以業主/住戶為中心，為業主/住戶提供完善的服務，創造安全、舒適、溫暖、快捷、方便、清潔的生活環境。
管理處對別墅園區實施專業化、規范化管理，使我們的管理融入業主/住戶的居住生活之中，用優質的管理服務，為業主/住戶營造一個高品質的生活空間。通過我們的管理服務，樹立物業的優質品牌形象。通過營造高品質的生活空間，樹立別墅園區的良好社會形象。通過別墅園區的良好形象使開發商獲得更大的經濟效益和社會效益。通過我們的努力使管理處成為業主/住戶的朋友和別墅園區的長期管理者，使管理處在競爭中得到發展。 第六部分 總目標和分項指標 總體目標：
我們將盡力確保別墅園區物業管理按本方案標準實施及達到良好效果。通過我們的物業管理服務，樹立物業管理的品牌形象，確保開發商今年在別墅園區項目上銷售/出租任務的完成。
年10月開展ISO9002質量體系認證，并在一年內獲得ISO9001質量體系認證證書。
爭創“優秀物業管理示范園區”。 分項指標：
第七部分 實現目標的保證措施 管理體制和人員配備 ▲管理機構設置
根據《管理原則》、《管理方式》及別墅園區的具體情況，管理處全面負責日常管理運作，統管整個園區的內外事務。管理處按管理內容設置機構，保證管理區域安全、設備正常運轉、業主/住戶正常居住。 ▲人員配備
按ISO9002質量標準和別墅園區管理內容，科學、合理地設置機構和人員，本著“精干、高效、節約”的原則確定人員編制。 ▲管理處職責
貫徹執行物業管理公司的工作方針、決策、計劃和各項指令。 執行公司統一的財務管理規定。 執行公司統一的人事管理規定。
負責管理處的全面管理工作，并根據公司的整體計劃，制訂管理處的工作目標、工作計劃并組織實施。
制定管理方案報公司批準并組織實施。
根據公司批準的財務計劃，合理、有效的控制成本，收取物業管理費、供暖費等各種費用，提高各種費用的收繳率，并積極開展項目內的多種經營，為公司經濟發展，尋找新的經濟增長點。
負責別墅園區項目管理處各種文檔的收發、傳遞、存檔及信息管理、反饋等工作。負責別墅園區項目管理處辦公用品、工程所需維修材料及固定資產的采買。 負責別墅園區項目工程設備、設施的日常檢查、維修、保養工作。
負責別墅園區項目內裝修管理工作。負責別墅園區項目內保安、保潔、綠化、車輛管理等工作。
根據權限和內容負責處理和配合業主、開發商對管理處工作或人員的有關投訴。 自覺接受業主和開發商的監督，并協調好與業主和開發商的關系。 負責與各項目所在地政府及有關部門建立良好的協作關系。
配合協調與項目部、銷售公司等公司內相關部門的關系，配合供暖、收視等專業部門的工作，配合相關的外包公司的工作，為專業公司及外包公司提供必要的條件。 ▲入住
入住流程具體說明：
1、驗房
2、填寫返修單
3、返修
4、驗收
5、領取資料、簽協議
發給業主簽訂并填寫的文件資料
簽訂《物業管理合同》、《供暖協議書》，業主、管理處各保留一份。
業主領取《房屋使用、管理、維修公約》并簽訂《承諾書》，三方各保留一份。
6、領取《住戶手冊》、《裝修手冊》、《工程質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程保修卡》。
業主填寫《業主基本情況登記表》、《緊急情況聯絡登記表》。
7、收取費用
在簽訂協議后，向業主收取物業管理費、供暖費等，如辦理裝修再向裝修公司收取裝修管理費，垃圾清運費、保證金等。
8、鎖匙發放
驗房合格并簽署法律文件后，辦理鑰匙交接手續。 填寫《鑰匙交接單》。 業主/住戶、管理處簽章。
▲裝修
一、房屋裝修程序
業主辦理入住手續后，可以依照以下程序進行裝修工作。裝修流程如下圖： 裝修流程具體說明：
1、 業主/住戶需要裝修時，應提前到公司物業部提出申請，領取《住宅園區裝修管理規定》和《別墅園區裝修手冊》，并如實填寫《業主住戶、裝修施工申請表》，辦理裝修申報手續。
2、 業主/住戶將《裝修方案》、設計圖紙以及裝修施工單位的營業執照副本、復印件、《資質證書》復印件等有效證件交到物業部，由工程部審批方案。合格后，簽協議。
3、 若裝修項目不符合規定，須變更裝修內容，交工程部再審，直至通過。
4、 《裝修方案》審批合格后，管理處、業主/住戶、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協議書》。
5、 協議簽定后，業主/住戶和裝修施工單位需交納裝修押金、裝修管理費及垃圾清運費。
6、 裝修單位執《交費單據》、施工人員身份證、免冠近照二張到管理處物業部填寫《裝修施工人員登記表》，領取出入證及《施工許可證》。
7、 進場裝修
為確保裝修期間一切正常，管理處根據建設部、市、區有關文件，指定了《別墅園區裝修手冊》，對施工時間、施工人員、施工期間的安全、消防、施工用電，清潔衛生等做出規定，所有施工人員必須遵守。
在裝修期間如需變更轉內容，需到物業部備案，辦理復審，得到許可后，方可按變更后的內容進行整修。
8、 管理處在裝修期間要監督裝修過程，不定期對其進行檢查，并將檢查情況做好記錄。
管理處各職能部門根據各自職責，監督裝修單位有無違反裝修協議及裝修規定的行為發生。若施工中有違反協議內容的，通知施工單位及時進行整改后，方可繼續施工，如拒不服從，則由物業部簽發《違章處理單》，立即停工，另做處理。
9、 管理處保安保潔部在裝修期間負責檢查監督裝修垃圾和生活垃圾的清運工作。
二、裝修期間治安的管理
1施工人員進入園區，都應辦理出入證。出入園區時，保安負責查驗，無證者不準進入園區。出入證僅供本人使用不得轉借。持證人要自覺接受和配合保安查驗。出入證到期或有遺失，須及時到發證部門辦理延期或補辦手續。 2裝修期間為加強對施工人員的管理，進行以下主要工作： 保持各施工別墅公共區域的公共衛生及公共秩序。
監督施工人員在運進、運出裝修材料等物品時，是否有遺灑等情況出現，如發現，要及時制止。
防止施工人員破壞公共區域的設備及設施。 不準施工人員將施工材料堆放在公共區域內。
檢查消防設備的完好，發現違反消防規定的人或行為立即制止并上報。 防止施工人員在施工區域內打架斗毆。
3裝修公司在進入施工現場裝修前，應與管理處簽訂《施工防火安全協議書》，如需動用明火應先到工程部辦理《動火證》，特種作業人員需持證上崗作業。
4、所有裝修人員在施工期間必須遵守《裝修手冊》及保安保潔部制定的《特別通告》，保安員在日常巡視當中，將對施工人員進行管理，并有權對違反《裝修手冊》及《特別通告》行為的人員進行制止，情節嚴重者將通知物業部對其進行處罰，直至停止施工。
三、裝修期間裝修垃圾的清運
裝修期間，施工單位須將裝修垃圾裝袋放在戶門以內，裝修垃圾不得散放。生活垃圾不得與裝修垃圾混放。如違反規定，物業人員有權制止并令其清理，拒不服從者，管理處有權令其停工，清場。
裝修垃圾由施工單位日產日清，如遇特殊情況，及時與物業部取得聯系，另行安排人員清運。保潔人員在清運垃圾時要保證密封，不遺灑，不丟落，將垃圾運至指定地點。 上門收取垃圾的原因：
保證園區室外環境衛生處于良好的保潔狀態。 保證別墅園區的設施設備不受損壞。 ▲返修、保修
返修是指業主/住戶房屋自用部分仍在保修期內的維修.維修工作由施工單位負責。
返修流程具體說明：
業主/住戶在保修期內向物業部提出返修申請。
物業部通知工程技術人員到現場核實情況，確認是否是質量問題。
情況屬實由物業部填寫《返修單》單中應寫明預約時間、聯系電話、維修項目等、，轉交給施工單位。
施工單位根據《返修單》內容，在約定時間內派人員進行維修，如在約定時間內不能安排，由施工單位自行與業主/住戶另行商定時間。 維修完畢，由工程部進行初驗，初驗合格后，通知業主/住戶確認。 物業部對業主/住戶的報修項目進行回訪。 保修期滿前一個月，物業部公告業主/住戶。
保修到期后，由開發商、管理處及施工單位共同進行驗收，對曾經提出返修要求的項目，根據實際情況重點查驗。 ▲維修
維修是指業主/住戶房屋自用部分已過保修期的維修.費用由業主/住戶負擔。 維修流程圖： 維修流程具體說明：
物業部接到業主/住戶報修電話或書面申請，核實該戶是否欠交費用如欠交催繳、后填寫《維修工單》，《維修工單》中應寫明報修預約時間、聯系電話、維修項目及費用(包括材料費及人工費)。 物業部將《工單》轉工程部值班人員，由工程部委派人及時進行維修。 工程部值班人員根據《維修工單》內容，在約定時間內派維修人員進行維修，維修工作完成在維修單上填寫完成時間，如住戶原因，在約定時間內不能進行維修，應及時通知物業部，另行約定維修時間。
業主/住戶驗收合格，簽字確認工程質量及費用。維修人員將《維修工單》轉物業部存檔。
物業部定期對業主/住戶進行回訪。 維修費由物業部計入當月應收，定時收費。 ▲投訴的處理
管理處各部門日常管理運作
原則：全面推行國際、國內質量認證機構認證的ISO9001質量管理體系，園區內日常機電運行、房管事務、治安消防、車輛、清潔綠化、園區文化、設施維修保養等統一規范管理，注重每一個管理服務人員的培訓、考評、進行日檢、周檢、月檢、年終評審工作。管理處管理規章制度分為公眾制度和內部管理制度兩大類，總體實施原則為： 建立專項工作領導小組。 設立總值班制度。
執行物業管理公司的各項管理制度。 ▲ 管理制度目錄： 公眾制度
別墅園區物業管理公約 別墅園區物業管理住戶手冊 別墅園區精神文明建設公約 別墅園區別墅使用與維護管理規定 房屋二次裝修管理規定 交通車輛、停車場管理規定 別墅園區治安管理規定 別墅園區消防管理規定 別墅園區清潔衛生管理規定 別墅園區園林綠化管理規定 別墅園區環境保護管理規定 別墅園區飼養寵物管理規定 別墅園區安全用水、用電管理規定 別墅園區娛樂場所管理規定 別墅園區暫住人口管理規定 別墅園區房屋出租管理規定 別墅園區路燈管理辦法 別墅園區配電室管理制度 別墅園區水泵管理制度 內部崗位職責 管理處經理崗位職責 物業部經理崗位職責 客服中心主管崗位職責 客服中心職員崗位職責 行政主管崗位職責 行政職員崗位職責 財務主管崗位職責 出納員崗位職責 收費員崗位職責 保安保潔部經理崗位職責 保安主管崗位職責 保安員固定崗崗位職責 保安員巡邏崗崗位職責 車輛管理員崗位職責 中控值班員崗位職責 保安保潔部保安主管崗位職責 保安保潔部保潔主管崗位職責 保潔員崗位職責 綠化工崗位職責 工程部經理崗位職責 電氣主管崗位職責 電工崗位職責 維修主管崗位職責 維修工崗位職責 水暖工崗位職責 內部管理運作制度 員工手冊 員工行為語言規范 員工職業道德規范 員工培訓管理制度 員工培訓大綱 檔案資料管理制度 財務管理制度 管理處值班制度 回訪制度 投訴處理制度 園區文化工作制度 公共鑰匙管理規定 庫房管理制度
公用設施及設備維護、保養管理規定 有償服務收費制度 防火管理制度
防火安全“三級”檢查制度 消防應急方案 房屋維修管理規定 維修服務工作標準 安全服務工作標準 保潔服務工作標準 工作流程
管理處整體運作流程 業主投訴處理流程 園區文化活動實施流程 業主入住流程 二次裝修管理流程 檔案建立與管理流程
服務質量評價及不合格服務控制流程 物料使用控制流程 設備設施維修養護工作流程 固定資產購置控制流程 服務分包控制流程 業主室內維修工作流程 治安事件處理工作流程 環境管理工作流程 消防應急處理流程 員工培訓工作流程 工作質量考核制度 員工服務質量考核辦法 員工獎懲條例 部門月考核表 員工月考核表
第五篇：別墅小區前期物業管理之我見
贏了網s.yingle.com 遇到房地產法問題?贏了網律師為你免費解惑!訪
問>>http://s.yingle.com
別墅小區前期物業管理之我見
別墅小區前期物業管理之我見
別墅小區的管理
其實別墅小區的管理和一般住宅的管理一樣都是物業管理，都是按照《物業服務合同》的約定，《物業管理條例》對小區進行管理、服務。
我們現在管理的別墅還是前期管理，按《福建省物業管理條例》第二十八條 前期物業服務事項主要包括以下內容：
一、 物業共用部位和物業共用設施設備的日常維修、養護和管理;
二、 物業管理區域內安全防范、日常環境衛生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理。
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com
三、 物業的裝飾裝修管理;
四、 物業檔案管理。
我們也是按照法規、合同來管理的。所以我們日常管理中主要注意的事項如：
一、共用設施設備的日常維修、養護和管理：別墅一般沒有電梯，也沒有二次供水，所以日常的設備維修、養護上，對前期物業問題不是很大(設備設施都是新的)。但管理上我們要有心，如：別墅小區面積大，各水電表分布位置就有點遠，要管理好讓業主、開發商在最短的時間所要找的表位置，我是自己建立一個水表、電表位置分布表，以便我們員工在日常管理過程中，很快找到所要找的位置。平時要加強管理，防止人為的破壞。
二、綠化面積超大，養護困難：要督促開發商做好綠化水龍頭的合理布置，或建議設定旋轉噴水式澆水點。不然在我們的養護澆水過程中，就可能是因塑料水管子拉的太長，管子容易破損、漏水，造成水資料的極大浪費，同時也因此水公攤高了，業主就會認為我們沒有管理好，而拒交水公攤，甚至遷涉到管理費;水管的破損了還要更換，無形中增加我們物業的管理成本。
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com
做好安全防范工作：因別墅業主不多，我們對內管理上嚴格管理、善待員工，避免了員工頻繁的流動，現在小區的業主我們基本上認識，平時加強巡查、詢問，給業主安全、安心的感覺。
三、別墅的裝飾裝修管理：在業主辦理裝修手續時，就要詳細告知業主裝修時的注意事項，同時要申明若大家都不按要求裝修，我們這別墅以后就象個難民營了，一點也體現不了高尚小區別墅的品味。平時在巡查過程中，要緊盯著外墻外觀是否被破壞、空調是安裝到指定的位置。而對衛生間、廚房的滲水問題就可以不象公寓那樣緊盯著啦，畢竟樓上樓下都是業主自己的。只是在交房、驗房時要注意，通過業主驗收時要業主簽字確認。
四、資料的收集與保存。入伙時要驗證業主身份證原件或代理人身份證原件，收集業主的身份證復印件，若是他們代理的，還要加收代理人身份證復印件，代理交房公證(委托)書、購房合同復印件(按揭合同復印件)、《業主公約》(業主簽名)、《業主資料登記表》、《交房驗收表》。“二書”(房產驗收合格書、房產質量保證書);
裝修過程要收集：《裝修申報表》、《裝修事項告知書》、《裝修許可證》、《裝修合同》、《裝修設計圖》、《裝修檢查記錄表》、《裝修押金退還審批表》。
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com
《業主反饋問題整改表》
設備資料的交接表
鑰匙的管理：因我們還是前期物業管理，所以，開發商可能會同意把一些房子借給綠化工人、焊鐵欄桿的暫住，或借工程隊存放水泥等。售樓處也可能因帶顧客看房方便，向我們借鑰匙 ，這些都要經過開發商的同意，并做好相應的記錄。
物業為了方便開發商的統一整改，也會每套鑰匙抽一支，集中方便開門。這個過程一定要做好標記，還要時常盤點，若標簽丟了，應即時補上。
別墅小區前期的管理特點：
在物業行業競爭十分激烈的今天，物業企業只有靠用心服務，主動工作，專業、高效的服務來贏的業主的心，感動業主。
1、提高全員管理水平。因為別墅管理面積大，入住率不高，收費面積少，所以公司就希望我們能一人多崗，如電工是否能也是管理員?或管理員兼著財務。這樣就可以為公司省下管理費用、降低管理成本。認真學習公司管理制度，按公司制度來工作。做到人人都熟悉
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 小區、設備分布情況，平時我們加強保安素質的訓練，爭取做到人人都是好馬，告知大家每周工作的重點。以便更好按合同要求、公司要求做好本職工作，感動業主。
2、細節的管理尤其突出。由于我們的別墅還處于前期物業管理小區建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節要求非常高。譬如在裝潢過程中，服務中心既要口頭說，墻上貼，還要現場盯。別讓他們不小心破壞了綠地，到他人別墅大小便;防止發生因業主裝潢損壞公共部位事件。
綠地鐵欄桿正在焊接，是否太粗糙，是否會刮傷業主?若是鐵欄桿堆放在業主家道路上久了，會生銹，造成大理石難以清理。如此都要馬上提醒工人注意，馬上反饋開發商叫工人整改，不然就會為我們以后的工作造成不必要的負擔。業主也會不滿意。
3、面對的是全體業主、開發商。前期物業管理現在重要的工作是交房，由于沒有成立業主委員會，我們在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑，平時我們積極的向開發商工程師或建筑商請教業主可能提出的問題。及時、正確解答處理屬于物業管理的問題，又要收集反饋屬于開發商答復處理的問題。我中心還做到每天服務中心都有人(雙休日輪流值班)，業主隨時來交房都有可以;售樓處無論幾點帶人來看房，我們都也熱心接待并給她們開房。工作過程中，我們不
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 斷的努力學習，用心、全力以赴做好工作，確保有比較高的業主滿意率、讓開發商滿意。
4、各種資料的收集量大。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全，前期物業管理是各種資料大量形成的時期，服務中心要更好地開展物業管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業的構成明細、物業公用部位明細、物業公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統的圖紙資料、業主的入伙資料、業主裝飾裝修資料、業主反映物業存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。我們還要注意整理好各房源鎖匙，各類資料，以便業主還是開發須要之時，能以最快的速度提供。 晚上，我還會整理工作記錄，思想當天的工作情況或整理明天的工作思路，爭取明天更好的服務。
5、因國家已經停止了別墅開設，許多業主就把這別墅物業做為投資，所以當然就不想簡單的空置著，而別墅一般地處一般比較偏避，可租性不大，為了業主的利益、公司的利益，我們就在網上登小區出租信息，聯系周邊的工廠，做廣告。以此提高出租率。
6、協調各種矛盾。前期物業管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房合同規定的內容沒有兌現問題、小區配套設施沒有到位問題、小區安全秩序問題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找我們服務中心協調解決。在這些矛盾當中絕大多數不是服務中心造成
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 的，也不是我們服務中心能夠解決的，但業主認為交了物管費，服務中心就應該負責解決。另外，業主認為既然開發商經過投標讓我們來管理，那么開發商與服務中心就是一家，發生問題理所當然找我們解決。對此，我們服務中心既不能將所有矛盾推卸給開發商，簡單的認為與己無關，更不能大拍胸口承諾解決。
因為開發商既然指定我們來實施前期物業管理，就希望我們服務中心能為開發商分憂解難，替開發商撐一把，如我們將業主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發商身上，開發商不滿意，業主也不滿意。同時服務中心也不能將業主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。我們對業主反映的問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業主反映的問題，協助開發商、工程隊或配套廠家做好整改工作，并及時反饋給業主，感動業主。
7、處理好三者關系。前期物業管理中，存在著開發商、服務中心、業主之間相互關聯制約的關系。雖然三者之間表現形式是一種契約關系，但開發商與我們服務中心是整體與部門的關系，是上下級關系，服務中心要聽開發商的指揮。服務中心與業主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上我們服務中心是主，業主是從;在服務上，業主是主，服務中心是從。業主與開發商的關系純
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com 粹是一種買賣關系，契約關系，在業主與開發商之間，服務中心起著一種協調和媒介作用。在這三者關系之中，服務中心既不能得罪開發商，更不能得罪業主。
因為前期物業管理結束后，物管企業能否繼續在這里實施管理服務，不是開發商說了算，而是業主大會說了算。所以服務中心要特別注意協調好業主與開放商之間發生的矛盾，既要承擔起開發商賦予的管理服務職責，為開發商排憂解難，又不能犧牲業主的利益，尤其對業主反映的問題，服務中心無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。
我們以保證在前期物業管理結束后繼續在該小區實施物業管理為最終目標。
? 收房時首先要關注竣工驗收備案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html
? 二手房公積金貸款可以轉按揭嗎
http://s.yingle.com/y/fc/948707.html
? 中介避稅高招暗藏四大風險
http://s.yingle.com/y/fc/948706.html
? 論公益征收的流程步驟
http://s.yingle.com/y/fc/948705.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 業主支付委托保證合同
http://s.yingle.com/y/fc/948704.html
? 男子偽造購房合同幫人取公積金入獄 http://s.yingle.com/y/fc/948703.html
? 工商銀行二手房貸款利率——各項貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948702.html
? 房產中介人員擬設備案管理制
http://s.yingle.com/y/fc/948701.html
? ? 房屋買賣協議書 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 買期
房
需
要
注
意
什
么
http://s.yingle.com/y/fc/948699.html
? ? 租房合同簽約重點 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html 解析黑中介違規操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html
? 二手房買賣中介違法行為
http://s.yingle.com/y/fc/948696.html
? 中美房地產中介之比較
http://s.yingle.com/y/fc/948695.html
? 重慶市商品房買賣合同
http://s.yingle.com/y/fc/948694.html
? 定金轉讓買期房有風險
http://s.yingle.com/y/fc/948693.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 50平米二手房貸款銀行拒貸
http://s.yingle.com/y/fc/948692.html
? 二手房貸款辦理的五個要素
http://s.yingle.com/y/fc/948691.html
? 什么是認證，為什么要辦理認證
http://s.yingle.com/y/fc/948690.html
? 印發《南京市購買普通住房補貼發放操作細則》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html
? 仲裁機構的裁決書是否可以作為權屬登記的確權依據 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html
? 二手房買賣按揭貸款的風險
http://s.yingle.com/y/fc/948687.html
? 二手房買賣房產中介七大違規操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html
? 私立醫院，學校的房產能否設定抵押權 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html
? 個人住房抵押貸款證券化后，如何辦理抵押權的變更登記 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html
? 印發《成都市公共住房管理中心房屋租賃價格確定辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html
? 二手首套房貸款利率上調至基準利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 二手房貸款利率計算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html
? 受理查封時為什么要先查閱登記檔案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html
? ? 房產抵押擔保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 簡單
租
房
協
議
書
范
本
http://s.yingle.com/y/fc/948678.html
? 2017銀行二手房貸款規定
http://s.yingle.com/y/fc/948677.html
? 按揭買房可投三種險
http://s.yingle.com/y/fc/948676.html
? 民間借貸以房地產作為抵押的，能否辦理登記 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html
? 他人對我持有的土地使用權證書提出異議怎么辦 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html
? 我國現行的登記制度是確權登記還是備案登記 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html
? 額度緊張連云港有銀行停辦二手房貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html
? 二手房門店換角色房產中介變“糾紛協調員” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 對城鎮低收入住房困難家庭實行住房租金補貼的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html
? 做好配租廉租房與最低收入住房困難家庭租房補貼政策銜接工作意見的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html
? 人民法院的司法建議是否能作為登記機關注銷權屬證書的依據 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html
? 二手房公積金貸款的手續
http://s.yingle.com/y/fc/948667.html
? 按揭保險費有“貓膩”
http://s.yingle.com/y/fc/948666.html
? ? 什么是重復抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html 機關和全額事業單位對新職工發放補充住房公積金相關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html
? 已經辦理現房轉讓的預告登記如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html
? 二手房買賣防中介收費陷阱
http://s.yingle.com/y/fc/948662.html
? 正規二手房貸款流程
http://s.yingle.com/y/fc/948661.html
? 被抵押的房屋可否被約定債務人違約就直接歸債權人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 市級機關和全額事業單位老職工住房補貼相關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html
? 向職工發放住房面積差額貨幣補貼問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html
? 【2017二次加息二手房貸款利率】
http://s.yingle.com/y/fc/948657.html
? 開發商無預售證賣房無效合同消費者可要求賠償 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html
? 個人若是分別向不同的銀行申請住房貸款，銀行是否能知道房子已經抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html
? 企業被吊銷營業執照以后，是否還可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html
? 浙江省房屋建筑面積測繪合同
http://s.yingle.com/y/fc/948653.html
? 二手房貸款條件變苛刻廣州暫未停貸 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html
? 入行門檻不高數量迅速膨脹謹防二手房中介不規范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html
? 《中華人民共和國物權法》對地役權的規定與傳統的地役權有哪些區別 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html
? 集體土地上的房屋可否買賣
http://s.yingle.com/y/fc/948649.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 因法定原因取得的房屋所有權，為什么在處分前應先辦理權屬登記 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html
? 二手房貸款省錢有妙招
http://s.yingle.com/y/fc/948647.html
? 二手房房齡過大貸款艱難
http://s.yingle.com/y/fc/948646.html
? 預售款監管的影響力
http://s.yingle.com/y/fc/948645.html
? 個人獨資企業的房產，在辦理抵押登記時，是否需要該企業法定代表人的配偶簽 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html
? 上海市公有住房承租權轉讓合同樣本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html
? 北京二手房買賣貸款流程
http://s.yingle.com/y/fc/948642.html
? ? 中介霸王條款被廢 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股購房并以其中一人名義登記的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html
? 預查封轉為查封，輪候查封轉為查封，是否需要書面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html
? 上海市房屋轉租合同樣本
http://s.yingle.com/y/fc/948638.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 為結清貸款二手房如何過戶
http://s.yingle.com/y/fc/948637.html
? 二手房貸款所需資料
http://s.yingle.com/y/fc/948636.html
? 在審查產權時，登記機構是否要考慮事實婚姻的問題 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html
? 房地產所擔保的債權的訴訟時效結束以后，登記機關是否也可以認定抵押權無效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html
? 印發《上海市國有建設用地土地核驗管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html
? 2017最新二手房貸款利率
http://s.yingle.com/y/fc/948632.html
? 房屋中介不得代收代管二手房相關交易資金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html
? 做好向市直機關事業單位未享受購房優惠政策的人員發放住房補貼工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html
? ? 購房合同補充協議 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 當事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html
? 二手房交易升溫防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 中介助“淘”二手房“幼齒房”最尷尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html
? 在登記時，遇到哪些情形登記機關應當進行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html
? 房地產抵押登記應按什么流程步驟 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html
? 登記機關的公告有哪些效力
http://s.yingle.com/y/fc/948623.html
? 購二手房的時候如何順利獲得貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html
? 房子沒買成中介費照給買賣雙方與房產中介糾紛 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html
? 受理查封時為什么要先查閱登記檔案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html
? ? 住房貸款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房
產
能
否
出
租
，
轉
讓
http://s.yingle.com/y/fc/948618.html
? 不讓中介費成買房的負擔雙方須共同支付傭金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html
? 如何運用好二手房貸款政策
http://s.yingle.com/y/fc/948616.html
法律咨詢s.yingle.com
贏了網s.yingle.com ? 商品房期權是否可以轉讓，是否應和開發商重新簽訂合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html
? 建設項目是否可以轉讓
http://s.yingle.com/y/fc/948614.html
? 調整住房公積金，新職工住房補貼繳存基數的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html
? 需“改底單”的房屋可否出售
http://s.yingle.com/y/fc/948612.html
? 賣一處二手房黑掉一萬元差價中介“貓膩”露餡 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html
? 集體土地上的房屋，能否設定抵押權 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html
? 無錫市房屋白蟻預防合同
http://s.yingle.com/y/fc/948609.html
法律咨詢s.yingle.com