深圳市二手房交易流程

第一篇：深圳市二手房交易流程

深圳二手房交易流程

深圳二手房交易流程 默認分類 2009-07-13 10:08:32 閱讀1119 評論0 字號：大中小

-交易流程————————

1 買方向銀行做按揭申請，評估部門評估，銀行出承諾書。(一次性

免)

2 買賣雙方到銀行做資金共管(按揭共管首期款，一次性共管全部購房款，

銀行

免費服務。)

3 公證處公證《房地產買賣合同(現售)》(買賣有一方為境外人士必須公

證 )

4 房產所在地國土局或房地產交易中心辦理過戶申請，領取回執.5 雙方繳納各自稅費。

6 領取買方房產證。賣方收首期款(按揭)或房款(一次性).

7 銀行辦理抵押登記.

8 雙方辦理水，電，有線電視，電話，煤氣等過戶手續。

--------------注意事項 ----------------

1，賣方須取得全部產權才可轉讓，轉讓前的債務糾紛，抵押登記須全部清

理完

畢，交易前，雙方到檔案大廈查檔科查檔，確定產權是否清晰。

2，買賣有一方為境外人士須公證買賣合同。

3，作按揭時，買方須提交首期款證明，收入證明，身份證明，婚姻證明及

戶口本

原件及復印件。

4，房產所有者是共有的，過戶時須共有人同時到場簽名。

產權過戶六環節

消費者在置業過程中，產權過戶也是極其重要的一環。

首先是查核房產產權的真實情況。在中介公司的協助下到國土局查核所購房屋的所有權是否明晰，房屋的共有權人是否同意轉讓該房屋，該房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形。

二是將首期款托管。買方將首期款交由銀行托管，并由買、賣、銀行三方簽定托管合同。

三是向銀行提出按揭申請。買方在中介、銀行的指導下備齊有關材料，向銀行提出按揭申請，銀行將于三個工作日內完成審批并出具貸款承諾書。當然，如一次性付款此條則不存在。

四是產權過戶。買、賣、中介三方一同到房地產交易中心辦理過戶手續，并簽定國土局房產交易合同。

五是辦理銀行抵押登記。約于三十個工作日于房地產交易中心交清交易稅費后由銀行領出房產證并到銀行辦理房產抵押登記。同時原先存放在銀行托管的首期款也發放給賣方。

六是銀行放款。約十五個工作日銀行完成抵押登記，根據貸款承諾書發放貸款。至此房產的過戶手續已完整辦妥。

辦理貸款按揭四步驟

二手房是可以辦理按揭貸款的。目前二手房按揭貸款有：一般二手樓按揭貸款、二手樓轉按貸款、二手轉按贖樓貸款等幾類，如買家不選擇一次性付款可根據自身的財力及所購房屋的各種條件，向銀行申請按揭貸款。

據介紹其手續并不復雜，歸納起來有以下幾步：

第一步，確定購買的房屋后，由中介公司協助到國土局查核該房產權的真實情況。

第二步，將首期款交由銀行托管，并簽定托管合同。

第三步，向銀行提出按揭貸款申請，同時向銀行提供：居間合同、首期交款證明、所購房屋價值評估報告、收入證明、身份證明等材料，銀行于三個工作日內完成貸款審批程序，如同意放貸則出具貸款承諾書。

第四步，房產過戶領到房產證后到銀行辦理抵押登記手續。

第二篇：深圳二手房交易稅費一覽表

一、存量房(即二手住房)交易各項稅費的計算基數、收取對象、稅(費)率、征收

二、存量房(即二手住房)交易計稅說明如下：

(一)計稅價格確定方式

1、我市實行計稅參考價格的征收方式。計稅參考價格由市國土房產評估發展中心根據我市房地產市場交易情況定期更新，經主管稅務部門確認后執行。

2、納稅人申報的住房買賣成交價格高于或等于計稅參考價格的，以納稅人申報的成交價格作為計稅價格征稅。

3、納稅人申報的住房買賣成交價格低于計稅參考價格的，以計稅參考價格作為計稅價格征稅。

4、因人民法院裁定、判決或仲裁委員會裁決取得房屋權屬的，以司法裁定價格作為計稅價格征稅。

5、通過公開拍賣取得房屋權屬的，以拍賣的實際成交價格作為計稅價格征稅。

(二)銷售營業稅

1、自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;

2、個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

3、個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

(三)城市維護建設稅及教育費附加

根據《深圳市地方稅務局關于城市維護建設稅和教育費附加政策調整的函》(深地稅函〔2010〕344號)，對深圳市城市維護建設稅和教育費附加的征收政策作以下變動：

1、自2010年12月1日起，對深圳的外資企業和外籍個人征收城市維護建設稅和教育費附加。

2、根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的有關規定，自2010年12月1日起，深圳市城市維護建設稅稅率由1%調整為7%。

(四)印花稅

對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

(五)個人所得稅

1、核定征收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)

*我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房為1%，非普通住房為1.5%，拍賣房為3%。

2、核實征收方式：應納個人所得稅=(計稅價格-房地產原值-轉讓過程繳納的稅金-合理費用)

(六)契稅稅率

1、個人購買90平方米以下(含90平方米)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的適用稅率為1%;

2、個人購買90平方米以上144平方米以下(含144平方米)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，適用稅率為1.5%。

3、其他情況適用稅率為3%。

(七)土地增值稅

1、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2、房地產轉讓收入：以計稅價格為準?？鄢椖堪ǚ康禺a原價、轉讓環節稅費。房地產原價：包括原房地產權屬登記價格，以及轉讓方原購入該房地產時繳納的印花稅、契稅和支付的登記費、中介費。轉讓環節稅費：轉讓方在本轉讓環節繳納的營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉讓房產支付的交易服務費、中介費。有關稅費以合法有效稅票、發票和財政收據上注明的數額為準。

3、征收稅率：

(1)土地增值稅實行4級超率累進稅率：

A、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

B、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%。 C、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%。) D、增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為60%

上述每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。 (2)土地增值稅稅額的計算：可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下： A、增值額未超過扣除項目金額50% ，土地增值稅稅額：增值額×30%

B、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，土地增值稅稅額：增值額×40%-扣除項目金額×5% C、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額：增值額×50%-扣除項目金額×15% D、增值額超過扣除項目200%的，土地增值稅稅額：增值額×60%-扣除項目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

(八)其他說明

1、所有減免稅項目由納稅人向主管稅務部門申請，登記中心憑主管稅務機關減免稅批文辦理減免稅手續。

2、上述“普通住房”的執行標準具體為：同時滿足以下條件的為“普通住房”，即住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.44倍以下。

3、各項稅費均按現行規定計算，如有最新規定，按新規定執行。

第三篇：北京二手房交易流程及二手房交易流程圖

北京存量住宅交易(自行成交版)

第一步：資格審驗

自2011年2月17日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

住房城鄉建設部門會同相關部門在5個工作日內，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理存量住宅網上簽約手續。

第二步：查找房源

自2011年2月17日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

住房城鄉建設部門會同相關部門在5個工作日內，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理存量住宅網上簽約手續。

第三步：合同簽訂

買賣雙方需前往海淀區房屋管理局辦事大廳存量房網簽窗口辦理以下事宜：

1. 窗口工作人員根據買賣雙方填寫的《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，協助簽訂《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》;

2. 買賣雙方選擇是否接受存量房自有交易資金監管(監管銀行：工商銀行、光大銀行、中信銀行、北京銀行)。如選擇自有交易資金監管，須簽訂《存量房自有交易資金劃轉協議》，并確認已在監管銀行開立資金賬戶;如不選擇自有交易資金監管，需要簽訂《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，直接辦理轉移登記。 友情提示：

1. 買賣合同和資金監管協議均是在網上簽訂，為維護買賣雙方合法權益，建議買賣雙方及時打印、簽字。

2. 資金監管協議中涉及的賬戶信息，請認真填寫并確認賬戶有效。

3. 資金監管協議一旦成功簽訂，將自動生成監管子賬戶。

第四步：資金監管

1. 買方可通過銀行轉賬、銀行柜面和網銀等方式將自有交易資金存入資金監管子賬戶。

2. 房屋轉移登記前，自有交易資金應足額存入。 友情提示：

1. 自有交易資金是指存量房買賣合同中約定的房屋買受方支付給出賣方除貸款外的全部購房資金。

2. 如存量房交易成功，監管子賬戶內的自有交易資金自動劃轉至賣方在監管協議中提供的收款賬戶;如存量房交易失敗，監管子賬戶內的自有資金自動劃轉至買方在監管協議中提供的退款賬戶。

第五步：轉移登記、資金劃轉

1. 買賣雙方需自行前往海淀區房屋管理局辦事大廳辦理房屋轉移登記。

2. 房屋產權過戶完成，買方領取房屋所有權證，自有交易資金自動劃轉至賣方收款賬戶。

北京二手房交易流程及二手房交易流程圖

[提要]二手房交易流程包括審查購房資格、辦理網上簽約、辦理按揭和資金監管、繳納二手房交易稅費和過戶、交房和資金解凍五大步。從本文最后的二手房交易流程圖可以看出一次性付款買二手房和貸款買房流程的大體區別。

二手房市場是房地產產權交易的二級市場。二手房包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。二手房交易流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程，主要分為如下五大步。

北京二手房交易流程：

北京二手房交易流程第一步：提交材料審查購房資格

《關于落實本市住房限購政策有關問題的通知》規定居民家庭在購買住房前，應當向經紀機構或存量房網簽服務窗口，提交材料，進行居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)購房資格的審查。

本市戶籍居民家庭提交： 1. 家庭成員身份證 2. 婚姻證明

3. 戶籍證明的原件和復印件

4. 擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》

此外，駐京部隊現役軍人和現役武警家庭還應提供軍(警)身份證件原件和復印件;持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應提交《北京市工作居住證》的原件和復印件。

非本市戶籍居民家庭提交： 1. 家庭成員身份證明 2. 婚姻證明的原件和復印件

3. 擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》 4. 有效暫住證

5. 提交在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、復印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息

北京二手房交易流程第二步：辦理網上簽約手續

經紀機構和存量房網簽服務窗口對提交材料進行初步核查。對符合條件的，在北京市房地產交易系統中填報認購核驗信息，并留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復印件。對不符合條件的，不予辦理購房手續。

之后，住房城鄉建設部門會同相關部門在5個工作日內，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理網上簽約手續。

網上簽約完成后，經紀機構和存量房網簽服務窗口將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復印件作為合同附件，在申請辦理房屋產權登記時一并提交。

北京二手房交易流程第三步：辦理按揭和資金監管 如果購房者按揭買房，要到銀行做按揭貸款，需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。如果能夠一次清付清二手房價款，可以直接進入“資金監管”環節。

“資金監管”是指買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款或者二手房價款全額打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款或者二手房價款再打回給買方。

銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

北京二手房交易流程第四步：繳納二手房交易稅費和過戶

二手房交易稅費約為報稅價的8%(個人所得稅1%、營業稅5.5%，契稅1.5%)。報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高于那評估價就按你們的價計稅。低于的話就按系統的評估價計算。

北京市住建委在2010年6月2日公布，北京18區縣和經濟技術開發區的房屋登記大廳的18項房屋登記業務實現即時辦理。市民購房辦理房屋登記，當天就可以領到房產證。

所謂即時辦理，是指房屋登記部門從窗口受理業務時起，即時完成對該業務的受理、審核、記載進登記簿、制證等程序。申請人繳納房屋登記費、印花稅等相關稅費后，當日即可領取房屋權屬證書。

北京二手房交易流程第五步：交房和資金解凍

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主交鑰匙，買方領鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理。

資金解凍，則銀行把監管的款項打給賣方。如有貸款，則購房者以后每月進行還款。

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易流程圖

二手房交易流程包括審查購房資格、辦理網上簽約、辦理按揭和資金監管、繳納二手房交易稅費和過戶、交房和資金解凍五大步。從以上二手房交易流程圖可以看出一次性付款買二手房和貸款買房流程的大體區別。

北京二手房交易流程及主要稅費的計算介紹

[提要]北京二手房交易流程要經過簽訂合同、資質審核、網簽、資金監管及貸款申請、物業交驗、繳稅過戶、領房產證、抵押登記、放款九大步，能夠全額一次清付清房款的購房者可以自行省略貸款步驟，其中稅費主要是營業稅、契稅和個稅。

本文所述北京二手房交易流程僅限于北京地區適用，流程依次如下：

北京二手房交易流程第一步：簽訂合同

買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

北京二手房交易流程第二步：資質審核

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

尤其是北京地區是限購城市，要進行購房資格核檢。 房屋評估也在這個階段中，大概一周出報告。

北京二手房交易流程第三步：網簽

本市戶籍簽約需要準備身份證、戶口本、婚姻證明、產權證。 非本市戶籍需要準備身份證、戶口本、婚姻證明、產權證、暫住證。

港澳臺及外籍需要準備港澳居民身份證、臺灣同胞來往大陸通行證、護照、護照的譯本公證。 網簽生成后約面簽。

北京二手房交易流程第四步：資金監管及貸款申請

繳稅前一個工作日要做資金監管，資金監管的金額是網簽價減去貸款金額。

北京二手房交易流程第五步：物業交驗

賣方交付房屋并結清所有物業費。

北京二手房交易流程第六步：繳稅過戶

交稅無論是本市戶籍還是非本市戶籍都要攜帶房產證、買賣雙方身份證、戶口本、婚姻證明、產權證、原值發票、原契稅票。

北京地區進行二手房交易的三大稅金是營業稅、個稅和契稅，其它稅種的金額遠不及這三大費用。

營業稅的繳納要區分是否是普通住宅。

如果是普宅，滿2年免去營業稅，不滿2年按照網簽價的5.6%繳納營業稅(城八區外稅率5.5%)。 如果是非普宅，滿2年征收差額的5.6%(城八區外稅率也是5.5%)，差額是本次網簽價格減去原始購買價;不滿2年全額征收5.6%營業稅(城八區外5.5%)。

個稅的計算公式是：(本次網簽價格—原始購買價格—本次營業稅—原始契稅—網簽值的10%)×20%。其中“網簽值的10%”是對裝修價款的簡單算法，如果本次二手房交易的賣方最初購入該房使用過貸款，也可以在扣除裝修價款之后，再減去當時的貸款利息。滿五年、在北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統中顯示有1套住房的免征個稅。

契稅也用網簽價計算。普通住宅90平米以下的首套購房全額1%契稅，90-140平米的首套住房1.5%契稅;非普通住宅征收3%契稅。

注意：

1. 只有個稅可以扣除裝修款和貸款利息，營業稅計算差額不扣除裝修價款。 2. 住宅交易一般沒有土地增值稅和土地出讓金(或綜合地價款)。

3. 非普通住宅的認定除了超過140平米的面積要求外，北京地區還有一個條件：5環以內同時滿足房屋總價超過468萬和單價超過39600元/平米算非普宅。

幾種特殊房源的稅費征收說明： (1) 經濟適用房：

北京經濟適用房已于2009年4月17日取消。經濟適用房滿5年才可上市交易，且按照全額的10%繳納綜合地價款;2008年4月11日以后的，按照新網簽價差額的70%征收綜合地價款(所以現在沒人買……)。

(2) 回遷房：不受滿5年上市的限制。

(3) 辦公用房：辦公用房才用繳納土地增值稅，按照房屋增值額的四級累進稅率繳納。 房本工本費：住宅80+5元;非住宅：550+5元。(印花稅是千分之一的網簽價) 除朝陽區繳稅過戶要進行網上預約，其它區縣均可以一天繳稅過戶。

北京二手房交易流程第七步：領房產證

北京二手房交易流程第八步：有貸款的作貸款抵押登記

北京二手房交易流程第九步：放款

政府資金監管過戶完24小時自動放款，銀行貸款他項權利證送到，銀行3-4個工作日放款。

總之，北京二手房交易流程要經過簽訂合同、資質審核、網簽、資金監管及貸款申請、物業交驗、繳稅過戶、領房產證、放款九大步，能夠全額一次清付清房款的購房者可以自行省略貸款步驟，其中稅費主要是營業稅、契稅和個稅。

第四篇：二手房交易流程

買賣雙方持(房產證)或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經紀方簽定(居住合同)、買方向賣房付定金(不成交價20%)買房房地產原件放在經紀方(如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現售》(涉外合同需公正)連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監管。

憑回執領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經紀公司一起辦理業務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明

第五篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業務開展：

1、員工實習期(1個月周期)： ⑴、工作適應期：(前7-10天)

①、所有新員工必須經過前7-10天的考評，以此來測試是否適合本行業;

②、新員工適應期的學習在銷售部門主管指導下學習有關于營銷的相關制度：有關公司的管理條例與現場

管理制度;

③、試用期內對商圈進行了解與繪制，及不少于6個樓盤小圈市調; ④、新員工入職前7-10天的考評成績是評定新員工是否錄用的唯一指標;

⑵基礎知識學習：(11-30天)

①、新員工基礎學習期的學習：在銷售部門主管指導下更加深入的了解房地產知識：房地產基礎數據與建

筑基礎知識;

②、在銷售部門主管指導下接受學習以下基礎知識：

A、 基礎業務流程; B、 市場調查; C、信息資源開發; D、客戶接待標準與技巧; E、電話溝通技巧 ; F、不動產勘驗; G、委托獲取; H、不動產推薦與報價;

I、稅費計算; ③、在部門銷售主管指導下完成應用系統的操作學習，及對信息管理制度進行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎工作量化指標：

A、有效房源不少于10個，有效客源不少于10個;

B、市場調查分公司(門店)商圈覆蓋小區或樓盤不少于8個; ⑤、跟隨老同事進行房屋勘驗，共同帶看，按要求當日向主管進行工作匯報;

⑥、接受公司其他培訓(視公司安排);

2、技能提升期(1-3個月)： ⑴、接受技能提升期的基礎知識加強培訓：

①、企業文化培訓; ②、房地產知識加強;

③、委托獲取技巧; ④、帶看技巧;

⑤、磋商與議價技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務禮儀; ⑧, 房產評估; ⑵、、完成基礎工作量化指標： ①、要求掌握市區樓盤不少于30個;

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個，有效客源每月不少于20個(以房友系統內經主管回訪確認

后的數據為準);

③、要求電話回訪不少于每天5次(房源或客源以房友系統數據為準);

④、要求房屋勘驗不少于每月30次(以房友系統數據為準); ⑤、要求帶看量不少于每月26次(以房友系統數據為準);

⑥、按時完成每周工作總結及月工作總結(以經紀人月報表與周報表為準);

⑶、獨立及正確使用應用系統(房友系統);

⑷、有計劃的開展個人信息拓展，根據客戶需求在主管的協助下進行獨立操作;

⑸、借助系統及時完成客戶檔案建立，按質量要求在規定的時間內予以跟蹤(按公司要求標準進行);

⑹、具團隊精神，能找到“一對一”人員幫扶配對對象;

⑺、接受公司綜合考評：學習期內考核業績不低于3000元作為晉升標準;

3、業務提高期：(3-6月) ⑴、熟悉本區域房地產市場及最新動態;

⑵、業績承諾，完成業績不低于每月3000元(按照公司級別要求的規定); ⑶、對客戶管理進行分類管理并建檔，按照標準及質量要求予以及時跟蹤;

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1-2個樓盤專家(樓盤專家概念：能清楚明白小區的周邊狀況、發展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區管理狀況、配套設施、幢數及分布、梯戶數、總戶數及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開盤售價、目前售價、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學狀況、購物商場、金融行業、菜市場等);

⑸、完成基礎工作量化指標： ①、能清楚了解市區樓盤不少于50個;

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個，客源20個(以房友系統統計數據顯示為準);

③、每天回訪電話不少于20個(以房友系統跟進數據顯示為準);

④、每月不少于20個房源勘驗(以房友系統跟進數據顯示為準);

⑤、每月不少于50組客戶帶看(以房友系統跟進數據顯示為準); ⑹、按時完成每周工作總結及月工作總結(以經紀人月報表與周報表為準);

⑺、能獨立完成稅費計算;

⑻、在銷售部門主管的指導下能獨立完成合同簽署;

⑼、熟悉房產貸款操作流程; ⑽、參予公司其他技能提升培訓;

⑾、接受公司綜合考評，獲取級別與薪資調整機會;

4、技能成熟期：(7-9個月) ⑴、具有指導和帶領新員工能力;

⑵、能獨立操作個案; ⑶、完成基礎工作量化指標：

①、能清楚了解市區樓盤不少于70個;

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個，客源15個(以房友系統統計數據顯示為準);

③、每天回訪電話不少于20個(以房友系統跟進數據顯示為準);

④、每月不少于30個房源勘驗(以房友系統跟進數據顯示為準);

⑤、每月不少于26組客戶帶看(以房友系統跟進數據顯示為準);

⑷、、接受公司綜合考評，接受級別與薪資調整機會;

二、電話溝通：

一)、接聽電話：

1、接聽標準用語：電話鈴聲三聲之內，必須接聽。接聽電話態度必須和藹，語音親切，主動問候“您好，

積邦不動產!”;

2、詢問證實客戶需求：

⑴、業務咨詢：

①、信息出售、出租;

②、信息求購、求租;

③、折借與貸款咨詢;

⑵、找人，標準用語：

①、該人員不在時：您好!XX現在不在，請問您哪位找她/他，需要我幫你轉告嗎?請問您的電話?

②、該人員在時：您好!請稍等!她/他馬上過來!或您好，她現在正在……，請問您哪里找她/他，

方便留個電話嗎?一會我叫她/他復您電話!

③、準備紙、筆，詳細記錄，交待該人員回來或有時間及時聯系。

⑶、手續代辦，客戶如尋求代辦手續：

①、當值人員應講明收費標準;

②、留下客戶電話與詳細需求，移交權證部，約定辦理時間;

3、獲得業務咨詢要獲取的信息：

⑴、房產出售/租;

①、獲知房產詳細地址、面積、戶型、售/租價等相關情況;

②、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑;

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯系電話等個人背景情況的資訊，最重要的是留下對方的主要聯系方式;

④、說服業主進行勘驗并約定勘驗時間，告知勘驗對他的好處;

⑤、填寫房產出售出租登記表，當日交主管審核;

⑵、求購/租房產需求，房產咨詢;

①、了解客戶需求;

②、通過客人需求了解，予以房產介紹：引起客人興趣、產生看樓的欲望;

③、以豐富的信息量，邀請客戶到公司來，爭取有面談的機會，增進與客戶的進一步溝通，同時讓客人對

公司有更多的了解;

④、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑;

⑤、詢問客人打過來的電話是否本人所有并請客人留下主要聯系方式;

⑥、留下客人聯系方式的技巧：

A、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

B、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經理，請留下電話再聯系。 C、說自己不是該房源信息的業務員，說該業務員不在，留下電話詢問清楚后再聯系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統內進行輸入。

⑶、電話接聽注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導客戶。應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問，想象顧客在面前時應作的表情和動作(手勢);最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉發問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。 ②、在電話接聽中，可留下伏筆(如不回答問題，說去詢問稍后或過兩天給他回應，以便今后追蹤)。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽注意事項：

①、時間不要太長，盡量控制在5分鐘之內;

②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解;

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到;

④、不要打斷客人談話，善于傾聽;

⑤、準備紙、筆，重點予以記錄;

⑥、標準結束語(或類似)：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時候與您再聯系，再見!必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話;

二)、撥打電話：

1、撥打前的準備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業主還是客人;

⑵、確定要談的內容，并逐項予以記錄;

2、標準用語：你好!XX先生/小姐，我是XXX,請問現在方便嗎?

3、確定打電話內容：

⑴、要求勘驗：

①、約業主勘驗，闡述勘驗的必要性：

②、了解房屋的現狀，是業主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗的時間，告知自己會在什么時

候到;

③、確定自己到的時間，確定業主到達勘驗點的時間; ④、了解勘驗是業主本人過去還是其他聯系人，問清聯系人的電話;

⑤、如是出租中房產，是業主過去或是先與租客聯系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗的時間;

⑵、致電業主有客人要求看房：

①、詢問業主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價錢是否有變動，賣方市場情 況下以先入為主的方式進行詢問，目前是不是XX元?買方市場情況下，以客戶的反應情況，詢問房價是

否變化?

②、詢問業主看房的時間，上午還是下午比較方便一些; ③、告知業主自己出門的時間及可能到達的時間;

④、提醒業主有客人到后需注意的事項，以站在業主立場的利益進行分析。

⑶、回業主客人看房后意向(回復看房結果)：

①、看完房后，業主最需要知道的就是結果，看房后必須于二天內與業主進行聯系，將客人反應告知(無論客戶是否有意向，都需回復業主，想好目的后再作溝通);

②、客戶的價錢與業主接近時，以將客戶的報價適當控制報與業主，保留空間進行價格磋商;

③、客戶的價錢與業主報價存在較大差異時，仍然報與業主，留意業主的反應，也為以后價格磋商打基

礎;

⑷、確定致電客人的目的：

(5) ①、物業介紹，是在初次對客戶進行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產，強化需求點，引起看房欲望;

②、這是一個試探客戶需求的關鍵點：根據客戶的肯定與否定鎖定客戶需求;

③、付諸行動，約客人看房：嘗試與業主聯系后再確定看房時間;

④、控制時間段，詢問客人看房后的意向;

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業買的房子并了解還有沒有房產需要租售登記，以我們

的服務爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對公司加深了解，感受更多的信息和服務;

⑵、有助于與客戶加強溝通及進行基礎感情維護，對客戶的需求了解更加深入;

⑶、帶看是簽約的基礎，客戶到公司，有助于簽署中介服務協議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，

同時，也確保銷售人員自身的人身安全;

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費用，只需支付成功簽訂購買協議后的傭金比例;

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證;。

5、撥打電話注意事項及技巧：

⑴、注意語氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學會給客戶定時間聯系，不要不好意思。

⑵、根據客戶的職業特征，分析其一天的生活規律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當進行保留一下，對他才更具有吸引力。

⑷、邀請客人過來或看樓，避免用提問式的方法，要用選擇式的方法提問。例：要

問：“×先生/小姐你看星期六過來還是星期天過來(“×先生/小姐，你看上午還是下午有時間?”)(給他限

定選擇);

⑸、根據客戶需求，給客戶一個吸引的亮點;

⑹、給客戶朋友的感覺，使其不好拒絕你，誠懇的態度，像膏藥一樣貼住他;

⑺、讓客人先掛電話，再結束談話。 三)、部門主管電話溝通能力檢測：

1、部門主管必須定期對營銷人員電話檢測，包括電話接聽，撥打;

2、營銷管理人員電話接聽檢測;

3、檢測為每月不定時進行檢查，檢查結果作為員工技能考核供人力行政部進行績效評分;

三、客戶接待： 一)、客戶到訪

流程：起身(快步出門)問好――詢問需求――邀請入店――邀請入座、遞名片、遞水――了解需求

標準：

問好：

1、看到客戶到訪(櫥窗外)應于三秒鐘內起身迎接，微笑問好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開門出外詢問;

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺上，或(櫥窗外)男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側;

3、非接待同事也應一并起身問候或向客戶點頭致意; 詢問需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，;

2、介紹或推薦房源基本信息要準確，快速; 邀請入店：

1、及時、禮貌的邀請客戶進到門店內做詳細了解;

2、沒有坐下的機會就沒有生意的開始;

3、在門前請客人先進入，而后自己方可進入;

4. 在客戶沒坐下前, 自己不要坐下; 邀請入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導客戶入座;

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進行自我介紹;

3、詢問客戶姓名、稱呼;

4、及時遞水(協助進行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時有冷熱水各半或溫水)，

水為1/2杯為宜;

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求(出售/租或求購/租，還是其他)

2、對客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業 ⑦、了解客戶目前居住的區域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進行分析：

①、客戶的經濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解(售房)

購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動

4、獲悉客戶要素注意事項：

①、要真實確切，避免被一些表面現象所迷惑;

②、詢問時逐層深入，不可冒進;

③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導，使其真實流露; ④、銷售人員態度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。

二)、客戶接待：

房源登記(客源錄入)――信息配對――委托簽署――電話(約看房)――送客(勘驗、帶看)――接待

注意事項(委托簽署按情況而定)

標準： 信息登記：

1、業主房產出售或出租：

①、進行房產出租或出售登記，進行深入了解;

②、了解物業的詳細地址和基礎數據，分析該小區物業的大致售價和租價，與業主確定物業價格;

③、告知本公司的服務內容以及公司實力; ④、說服業主進行勘驗及約定勘驗時間;

⑤、確定產權的狀狀; ⑥、確定產權所有人的狀況;

⑦、確定業主賣房的原因，以便日后的價格磋商。

2、客戶有房產求購求租需求時：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進一步了解客人需求; ②、當客戶超過一個人時，注意區分其中的決策者，把握他們之間的相互關系。通過交談正確把握客戶的

真實需求，并據此迅速制定應對策略;

③、注意現場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象;

④、確定客戶需求后，房源的介紹應以先中，后優，再差予以介紹，不應過多介紹或房源介紹無差異化，

讓客戶無從選擇;

⑤、不管客戶是否真實需求者，都要熱誠接待;

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當時予以贊揚，獲取認同。

3、請留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔心被騷擾; ②、沒有得到想得到的信息; ③、沒有足夠吸引他的東西; ④、所介紹的并非他理想的房子; ⑤、并不想買，只是想了解; ⑵、銷售人員要想好說辭，正確對待：

①、請放心，我一定不會在不方便的時候給您打電話;

②、要不您說個時間，哪個時間較方便，我會在那個時間打過去，或者給您發信息; ③、其實，我只是希望能把最新有關適合您的房源及時告知與您，讓您更客觀的做決定;

④、要不，您留個傳真或郵箱號碼，我發資料給您。

信息配對：

1、進行房產出售出租登記，注明隨物設施;

2、立即開始客戶配對，在房友網內選擇自己在半個月之內的客戶進行篩選，或電話聯系有需求較接近客戶

的銷售人員

3、根據客戶需求范圍及承受能力于系統內進行合適房源的搜索;

4、列出意向(房源)客戶-列出購買意向的排序-按客戶購買力(房源實際成交可能)排序-選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員;

5、信息搜尋時，可一邊搜索邊與客戶進行交談，避免冷落客戶;

6、配對過程中，應適時轉換系統轉換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業主(客戶)

聯系方式;

委托簽署：

1、業主房產出售/租

①、委托簽署是對客戶的承諾，確定房屋的真實性，有效性及安全性，出于對客人的承諾，避免出現一房多售等購房陷井，同時也讓業主感受到認真負責的態度，產生信賴; ②、無償幫客戶進行房屋出售，對符合市場價的委托房屋可進行報刊發布，客源更為廣泛，加快銷售過程;

2、客戶求購/租：

①、首先讓客戶對所介紹的產品產生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調動產品的所有資源來滿足客戶需求。

③、多提問，獲取協議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關心的問題，抓住客戶關心的問題進行主推，將所介紹產品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的;

④、告知客戶簽訂協議的目的是便于公司掌握經紀人的工作狀態，所有帶看房的量化以協議為準;

⑤、明確雙方義務，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，

3、委托簽署的基本要求及注意事項：

⑴、業主房產出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任; B、說服、簽署注意事項

①、確認委托人有委托資格;

②、確認產權的狀況;

③、確認委托的價格及費用支付;

④、確認傭金的給付(或無償);

⑤、確認雙方的義務及責任;

⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定;

⑵、簽署中介服務協議書：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任;

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫;

③、客戶由銷售人員處每得知一項房產詳細信息(未帶看)或帶看必須由客戶予以簽名確定;

④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托;

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產出售/租委托：

A、當日交店長審核委托，根據業主的報價高低作出適當的對策: ①、價錢低于市場價，根據平時投資客聯系方式重點推廣爭取即時成交;

②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發布;

③、業主期望高時，價錢高于市場價，但房產頗為優質，即時安排扮客殺價;

④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯系，告知業主向客源推介后但客人聽價沒有看樓

欲望，且一致認為價錢過高試探業主反應;

B、店長審核委托內容：

①、委托人具委托資格，是否產權人，是否存在產權共有人;

②、委托書有否記載產權詳細情況;

③、產權人是否對委托書進行確認。 C、經紀人將委托情況于系統內作詳細跟進;

D、門店主管對委托簽名確認;

E、門店主管當日晚結進行分享，共同確定銷售方案; F、門店主管于每周一將店內委托上交運營管理部;

⑵、中介服務協議書： A、門店主管審核委托內容：

①、協議書內容必須由銷售人員填寫;

②、協議書要求有客戶身份證號碼、聯系電話、所看房產詳細地址、報價、系統客源編號;

③、客戶必須對委托內容予以確認;

④、客戶必須對所看的房產或獲取信息予以確認;

⑤、晚結進行即時分析，針對問題進行說明;

B、經紀人于系統內將客戶資料進行完善，并將帶看詳細作即時跟進(保證質量);

C、門店主管核實、確認;

D、每周一門店將協議書上交運營管理部。

5、委托書歸檔; ，

⑴、行政秘書根據委托跟進及委托書在房友系統內進行委托人更改;

⑵、文秘對委托書收集、整理并入檔;

電話約看房

1、約業主;

告知有客戶看房的信息

詢問業主并約定看房的時間;

與業主約定統一報價及告知注意事項;

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據客戶需求簡單講述房源基本信息，注意針對客戶的需求點;

和客戶約定看房時間， 約定客戶看房，注意安排時間;

房源推薦注意事項：以二選一或三選一(先中、再優、后差)

送客

1、送客標準：

⑴、客戶離開，值班人員應立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品;

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內打開，視乎客戶與門的遠近，如客戶已在門口，應將門向外打開，站立門口，與客戶握手，感謝對公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂意為她/他提供

義務咨詢服務，與客戶約定下次聯系的時間;

⑶、歡迎客人下次有時間過來小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開視線后，接

待人員才可進門。

2、清理現場：

⑴、接待人員送客人出門時，其他同事或接待人員(為單獨值班時)完畢后應立即清理現場，收拾水杯、

垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺面;

⑵、將桌椅等即時復位;

接待注意事項：

1、接待員應保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認真聆聽客戶的需求，對客戶的價格適當加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認可，有繼續談話的意向;

2、保持安靜，請其他同事談話或電話時注意音量;

3、在客戶對傭金提出異議時銷售人員不可隨意承諾對客戶傭金的折扣，應與客戶分析服務質量及結果，如：能獲得較高售價，或較合適價錢買到心儀房產及對服務的認可;

4、不接待客戶的人員要主動幫助遞水遞煙缸。保持個人形象，避免一些小動作如挖鼻、盤發、掏耳、揉眼、

剔牙、瘙癢等;

5、區別客人的真偽，是否同行刺探信息，或是政府職能部門人員進行一些調查工作，接待人員要注意言論，如發現有可疑的地方，立即上報門店主管或報公司行政部;

6、公司內部所發出的通知，機密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取