房地產開發項目融資范文第1篇
一、單項選擇題
1.房地產開發企業為將一處商品房出租而對其進行了裝修，發生的裝修費應 在()賬戶中核算。
A 主營業務成本B 開發成本
C 出租開發產品D 開發間接費用
2.對出租的商品房進行修理，發生的修理費應記入()賬戶。 A 主營業務成本B 開發成本
C 開發間接費用D 開發產品
3.房地產開發企業對周轉房進行了修理，其修理費用應記入()賬戶。 A 開發產品B 主營業務成本
C 開發間接費用D 銷售費用
4.分期收款開發產品的成本應()結轉。
A 在合同成立時一次B 按收款比例
C 在全部房款收齊后D 按月
5.開發成本中的公共配套設施費包括開發項目內的()設施支出。
A 照明B 鍋爐
C 環衛D 供電
6.()屬于房地產開發企業的其他業務收入。A 出租開發產品租金收入B 配套設施銷售收入
C 土地轉讓收入D 商品房售后服務收入
二、多項選擇題
1.周轉房計提攤銷額應借記()賬戶。
A 開發成本B主營業務成本
C 開發間接費用D周轉房攤銷
2.開發成本中的基礎設施費包括開發小區的()工程支出。 A 綠化B 排污
C 居委會D 自行車柵
3.開發成本中的前期工程費包括() 。
A 土地征用費B 勘察測繪費
C 規劃設計費D 項目可行性研究費
4.企業代管房發生的收入與支出應在()賬戶中核算。
A 主營業務收入B 其他業務收入
C 主營業務成本D 其他業務成本
5.開發成本中的土地征用及拆遷補償費包括() 。
A 耕地占用稅B 三通一平費
C 勞動力安置費D 安置動遷用房支出
6.企業在房屋建設過程中進行的建筑安裝工程，如采用自營方式的，即房地
產開發企業組織自有的工程隊進行施工，其發生的建筑安裝工程費，根據實際情況
可以通過()賬戶進行核算。
A 開發成本-房屋開發B 工程施工
C 開發產品D 施工間接費用
7.房地產開發企業開發的房屋包括()。
A 商品房B 經營房
C 周轉房D 代建房
三、判斷題
1.房地產開發企業在開發商品房過程中發生的配套設施工程支出都可以計入
商品房成本。(F)
2.土地開發過程中發生的費用，都應在 "開發成本-土地開發"賬戶中核算。
(F)
3.公共配套設施與商品房非同步建設時，對應負擔的配套設施費，可采用預提方法，
預先計人商品房成本。( T)
4.商品房售后服務收入屬于房地產開發企業的其他業務收入。(T)
四、業務題
1.盛達房地產開發公司開發興隆小區，開發規劃建造商品住宅31200平方米，郵局300
平方米、鍋爐房90平方米，其中郵局建好后將有償轉讓給市郵政局。該小區發生的土地征
用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費按各項開發產品的建筑面積進行分配。
興隆小區在開發過程中，發生了下列有關開發業務：
(1)用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費13 400 000元、前期工程費420 000元、基
礎設施費6 740 000 元。
借：開發成本-土地開發20560 000
貸:銀行存款20560 000
(2)土地開發完工，結轉其開發成本，
分配對象 占地面積 分配比率 土地征收及拆遷 前期工程費 基礎設施費 合計
商品住宅 31200 99.60% 13346400 418320 6713040 20477760 郵電局 30 0.10% 13400 420 6740 20560
鍋爐房
合計 90 31320 0.30% 40200 1260 20220 100 13 400 000 420 000 6 740 000 61680 20560000
借：開發成本——房屋開發成本20477760
——配套設施開發成本(郵電局)
20560
——配套設施開發成本(鍋爐房)
61680
貸：開發成本——土地開發20560000
(3)將建筑面積3120平方米的1號樓商品住宅的建筑安裝工程發包給中華建筑公司施工，工程標價為2 560 000 元，已預付工程款2 000000 元，工程完工驗收后用銀行存款支付余款。
借：開發成本——土地開發2560000
貸：預付賬款2000000
銀行存款560000
(4)用銀行存款支付各項開發間接費用501200 元。
借：開發間接費用501200
貸：銀行存款501200
(5)經分配，1號樓應負擔開發間接費用8 000 元。
借：開發成本——房屋開發8000
貸：開發間接費用8000
(6)鍋爐房工程完工，結算工程價款350 000 元。
借：開發成本——配套設施開發成本350000
貸:應付賬款350000
(7)郵局工程完工，支付工程價款249 600元，并結轉其成本。
要求:為盛達房地產開發公司對上述業務作出會計處理。
借：開發成本——配套設施開發249600
貸：銀行存款249600
2.興業房地產開發公同接受市電信公司的委托，代為建設辦公樓;發生下列經濟業務:
用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費、前期工程費等共計320000 元，結轉應付建
筑安裝工程費4600 000 元，應負擔開發間接費用20 000 元。工程完工驗收合格;結
轉其開發成本。
要求:為興業房地產開發公司對上述業務作出會計處理。
3.康樂房地產開發公司于2010 年4 月份將一幢開發完工的商品房采用分期收款方式出售給江南紡織廠作為職工宿舍，房屋售價3600000元。雙方合同規定，價款分三次支付:第一次在2010年5月移交房屋時支付價款的50%;第二次在2010 年9 月支付價款的30% ;第三次在2010 年12 月將價款全部付清。該商品房開發成本為3 000 000 元。 要求:為康樂房地產開發公司對上述業務作出會計處理。
4.鴻利房地產開發公司在2010 發生了下列有關出租開發產品的經濟業務:
(1)企業開發的一幢商品房于4月份完工，經計算其實際開發成本為1500000元，5 月份簽訂出租合同，將其用于出租。
(2) 每月計提該出租房的攤銷額，出租房的預計攤銷年限為60年，預計凈殘值率為4%。
(3) l0月份該房承租人退租，公司委托江南建筑公司對該出租房進行裝修，裝修完工用銀行存款支付裝修費共3OO 000 元。
(4)12月份將裝修后的該出租房對外銷售，收入價款2 000 000元存人銀行。
要求:為鴻利房地產開發公司對上述業務作出會計處理。
5.大華房地產開發公司發生了下列周轉房業務:
(1)為安置安民小區的動遷居民，將其建造的57號樓作為周轉房，實際成本為2600000元。
(2)大華公司計提57號樓周轉房的月攤銷額5 000 元。
(3)57號樓周轉房發生修理費用20O00元，以銀行存款支付。
(4)57號樓周轉房使用兩年后，公司將其作為商品房對外銷售，售房收人3700000元， 已存入銀行，該房累計攤銷額為120 000 元 (5 000x24) 。
要求，為大華房地產開發公司對上述業務作出會計處理。
6.盛宏房地產開發公司發生了下列業務:
(1)公司出售商品住宅一棟，取得價款收入7 600000元，己存入銀行，該住宅的實際開發成本為6 200 000 元。
(2)公司出租寫字樓一棟，收到本月租金收入100000元，已存入銀行。同時計提月攤銷額10000元。
(3)公司為某公司代建辦公樓一幢，按照代建合同規定，竣工后一次結算。該工程本月已全部竣工驗收合格，同委托方結算工程價款310000元，其代建工程開發成本為 2200000 元。
(4)公司出售剩余材料，收到價款45000元，己存人銀行，該材料的成本為40000元。
要求:為盛宏房地產開發公司對上述業務作出會計處理。
7.安達房地產開發公司2008年初開始開發甲、乙兩塊土地。甲土地為商品用土地，竣工后對外銷售;乙土地為自用建設場地，計劃用于本公司樓盤建設。本月發生經濟業務如下:
(1)以銀行存款支付土地征用及拆遷補償費15000000元，其中:甲土地7 000 000元，乙土地8 000 000 元，
(2)以銀行存款支付項目可行性研究及勘查測繪費500000元，其中;甲土地200000元， 乙土地300 000 元。
(3)由第一建筑公司承包的土地開發基礎設施工程竣工，結算應付工程款650000元，其中:甲土地300000元;乙土地350 000 元。
(4)甲土地公共配套設施水塔竣工，結算應付工程款180000元。
(5)結算土地應負擔的開發間接費用100 000元，其中甲土地60 000元、乙土地40000元。
(6)月末，甲土地開發完成竣工驗收，結轉開發成本。
房地產開發項目融資范文第2篇
征地又稱農民集體土地征用，是指為了國家建設的需要，國家強制把集體土地變為國有土地，并給予補償的行為。隨著農村城鎮化的不斷推進，征地是經常發生的事情，這使許多地方城市面貌煥然一新，它是與各地方政府做了大量的工作分不開的。然在這過程中，也發生了令人痛心的事情，如有的農民采取鋌而走險的方法來維護自己的合法權益，這其中也不乏有的地方政府損害農民利益的情況存在。那么，在征地過程中，如何維護農民的利益呢？這確實是我們應該思考的問題。
一、 有關征地的法律、行政法規依據及思考
《憲法》第十條第三款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征用?！边@是以根本大法的形式對征地作了原則規定?！锻恋毓芾矸ā返诙l第四款也作了相應的規定?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鍡l至第五十條集中規定了征地的批準機關、程序、補償安置等?！锻恋毓芾矸ā返谖迨粭l就大型水利、水電工程建設征用土地的補償標準和移民安置辦法作了專門規定，明確由國務院另行規定，這符合專門項目的特殊性?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l、七十九條就有關征地中的違法行為作出處罰的規定?！冻鞘蟹康禺a管理法》第八條簡單規定了城市規劃區內土地征用再出讓問題。國務院制定的《土地管理法實施條例》第二十條對征地行為的批準事項作出了規定。從以上的法律、行政法規可以看出，我國有關征地制度是不完善的，操作性不強。而《土地管理法》是1986年制定的，雖經兩次修訂，但變動不大，故該法已與市場經濟發展不相適應。其中，規定了關于征地的制度前提條件是國家為了公共利益的需要。而什么是公共利益沒有任何規定，這就為政府無限擴大征地提供了便宜條件，原因就是沒有對征地用途加以區分。征地用途分為公益性征地和經營性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、學校等建設，這種情況才是征地的合理前提。經營性征地是用于商業目的，如搞房地產開發，這種情況往往是政府低價從農民手中征用土地，在高價出讓給公司或私人，這與政府的職能是不相稱的，這種情況完全可以由開發商與農民以市場價格協商來簽定土地出讓合同，只是用地上要嚴格限制，政府應加強用地的審批管理。這才能體現市場經濟的公平、等價、有償的原則。眾所周知，土地是不可再生資源，土地也是農民賴以生存的生產資料，對農民土地的征用，就意味著農民喪失了生存的源泉。所以，征用土地對農民給予合理的補償是必要的。而現行有關征地補償操作性方面，遠不如城市房屋拆遷那樣，它有國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》，操作性是很強的。因此，國家有必要專門制定一部《土地征用法》來加以規范。
二、 征地補償安置的標準思考
征地過程中涉及到的核心問題——征地補償安置，而真正涉及到補償安置的只有《土地管理法》第四十七條。這一條特別就耕地的補償安置費用作了規定，而其它土地及地上附著物和青苗補償安置沒有標準。而是授權省、自治區、直轄市制定具體標準，而省級地方政府往往在制定標準時又顯得過低。而且標準的制定又是省級授權地市級，地市級又授權區縣級，這種做法有違《立法法》，這必然會造成層層降低標準，也會損害農民的利益。
誠然，每一地塊的價值是不一樣的，但為了維護農民切身利益，每個省級政府在制定標準時明確一個最低標準是必要的。上海市是這么做的?？梢?，是可行的。
征地中必然會涉及到房屋的拆遷補償安置問題，而地方政府在制定房屋補償安置價格中往往只體現了房屋的殘存價值，更說不上對房屋所占土地的價格補償了，這是極不合理的。土地使用權價格是否應該補償，這是爭論的焦點。本人認為，在市場經濟條件下，土地也是一種商品，也要體現等價交換的原則，應該給予房屋所占范圍內的土地作補償。上海市在征地補償中，也有土地使用權基價這一項，這種做法走在了全國最前列。
補償費的支付方式也可以是多種多樣的，可以現金支付，也可以是其它方式。如四川省成都市對女年滿50周歲，男年滿55周歲的可以采取社會保險方式，到時發放養老保險金。最近，成都有幾位農民首次拿到了保險金。
三、 征地補償安置標準公開性、透明性的思考
關于有關補償安置的地方文件中，很多都是對城市拆遷補償的規定，而真正涉及到征地補償標準的很少。如有關評估問題就是這樣，沒有專門對征地補償評估作規定，而征地也是完全可以采用的。如在四川省人民政府制定的《城市房屋拆遷補償評估管理辦法》中就只涉及到城市房屋，沒有規定在征地補償中可以適用，而這恰恰是可以采用的。如在征地動員會上采用城市房屋拆遷做法，如實介紹全部報名的估價機構，并在政府主管部門監督下當場以抽簽方式確定估價機構，這有利于消除農民的種種不合理猜想，避免不必要的糾紛。
在制定補償標準問題上，有的省份是多年不變。大家知道，土地價格在逐年增加，至少每年要調整一次。在價格制定上可采取聽證會形式，除要有政府主管部門參與外，還應該有農民代表參加，聽取農民的意見。上海市已舉行了首次征地聽證會，這有利于推進政務公開，接受群眾的監督。
信息應公開化，政府應把有關征地補償標準公布在互聯網上，供公眾查閱?，F很多地方政府還沒有做到這一點。而有的地方政府已建立了專門的網站，如南京拆遷網公布了城市拆遷補償標準，但沒有涉及征地補償，是不足的。上海市的房地資源網是做得好的，其中專門公布了征地補償的各種標準，這是政府服務為民思想的體現。
以上只是本人的一些看法，沒有涵蓋征地的全部問題。但我想各地方政府真正做到從老百姓的利益出發，許多問題是完全能夠解決的，社會的安定局面也是能夠維護的。
房地產開發項目融資范文第3篇
摘要：房地產作為房產與地產的集合體，具有位置固定、位置優劣不同、耐久性、多層次性以及土地資源稀缺等多個特性，在我國經濟社會中占有重要地位，其施工管理直接影響房地產開發項目工程質量、成本和工程進度，直接關系到項目建設效益和居民生活質量。本文在分析施工管理與質量控制的特點和重要作用基礎上，對當前施工管理和質量控制上存在的問題進行闡述，并提出有效的解決方案。關鍵詞：房地產;工程管理;關鍵點
引言
目前，隨著城市化進程不斷推進，建筑業的發展速度日益提高。對于廣大群眾來說，建筑工程質量關乎財產安全與生命安全，不容小覷。所以，當下需要保障工程質量，優化施工管理，只有這樣，才能為建筑工程安全提供重要保證。改進與完善施工管理，可以提高建筑工程質量，能夠促進建筑業的可持續發展。
一、房地產工程管理存在的問題
1.質量意識問題
隨著時代的發展與進步，建筑工程管理這方面也在不斷完善提高。但我國部分房屋建筑工程企業在施工管理期間過于形式化，對傳統管理方式照搬照抄，同時在施工管理期間存在僥幸心理，用一個項目的管理方式來概括所有，處理問題存在嚴重的經驗主義，依舊參考傳統質量檢驗標準，風險意識和責任意識比較薄弱。除此之外，身為建筑企業施工管理負責人員，很少在施工現場一線進行監管指揮，這就導致施工場地相繼出現了施工態度懶散等一系列問題。這些問題都會增加工程的質量安全隱患。
2.管理體制不夠完善
當前，隨著房地產行業發展，建筑工程專業化程度不斷提高，工程管理中各主體溝通協調難度加大，如業主、施工單位、監理、設計、造價咨詢等，為確保工程管理目標實現，按工程質量要求如期竣工驗收，要求房地產企業加強工程管理，建立健全建筑工程管理體制機制，防范工程管理進度、質量、成本和施工安全等風險。但從目前來看，房地產企業工程管理體制機制不健全問題突出，如過度重視項目施工進度和工程造價，對工程質量、工程安全等工程管理目標重視程度不足，工程管理體制不規范、不協調，缺乏系統性、標準化的工程管理規章制度，如未形成定期的項目例會制度，可能因信息溝通不暢引發工程返工、工程設計錯誤、造價超預算、工程質量低于標準要求等問題，嚴重影響房地產工程質量、進度、造價和安全管理等目標實現。
3.技術方面的問題
近年來科技的迅猛發展，對建筑工程產生極大的積極影響，于是，建筑企業逐漸優化與創新施工設備。當實際開展建筑工程施工時，建筑企業廣泛使用新型施工設備和施工工藝，然而一些建筑企業因為較為輕視新型施工技術，或者資金較為緊張，所以并未將新技術應用于工程建設施工中;還有一部分建筑企業雖然已經在建設施工中應用了新技術，卻沒有對施工人員進行培訓，由此導致新型施工設備和施工技術無法得到有效應用。
二、房地產工程管理中的關鍵點
1.提高施工人員的整體素質
想保證施工建設項目最終竣工后的質量符合相關要求，就需要房地產單位提升整體施工人員的素質以及技術水準。因此，房地產開發建設管理公司需要定期對施工人員展開培訓工作，促使施工人員能夠掌握更多先進、科學的施工操作技術，并組織施工人員進行經驗探討，從而全面提升施工人員的能力素養。此外，房地產開發建設管理公司可以定期外派部分優秀的員工進行進修學習，通過積極汲取其他企業的建設經驗，豐富自身的能力以及技術，并和單位內的其他員工進行交流，不僅可以構建良好的工作環境，還能全面提升房地產施工人員的能力。與此同時，房地產施工團隊在培訓的過程中，也需要重視培育施工人員的安全意識，通過對施工人員展開全方位的安全教育，可以將安全意識的重要性深深植入施工人員的心中，促使施工建設的安全性顯著提升。
2.有效落實重點
人員安全意識教育也是建筑企業施工管理中的重點，在施工人員進入工地之前就必須要佩戴好安全防護措施，針對一些特殊崗位工作人員，必須要經過特殊配培訓之后，才可以上崗，并且在整個施工期間，要正確按照規范流程展開施工，對施工現場可能存在的各種安全隱患進行排除，只有確保各項工程能夠順利進行，才可以從整體上提高建筑工程施工效率。此外也可以在施工場地設置各種不同類型的安全警示標志和安全防護標識，通過警示提醒的作用去促進安全管理。
3.加強工程的成本控制
施工階段造價控制在整個建筑工程動態管理中的作用非常突出，施工階段工程造價的動態控制需要相關人員更加全面地搜集和分析相應的數據材料，保證工程預算本身的準確度，并且通過數據的支持為后續的造價管理提供必要的支撐。在數據搜集和整理方面，建筑企業要對已完成的工程造價信息進行全面保管，全面提升后期信息資料的管理效果，避免出現因資料浪費而導致成本浪費的問題。此外，在實際工作中，建筑企業需要加強對材料管理的重視程度。首先，采購人員應掌握建筑行業市場的發展變化，了解材料價格和市場變化之間的規律，根據市場的發展特點確定造價管理方案，科學完成設備采購，全面提高整體的管理效果。除此之外，管理人員在動態化管理時，可以加強信息化的建設力度，妥善應對實際管理工作中暴露出來的問題，全面提高整體的管理效果和水平。最后，在信息化建設時，建筑企業需要將有關工程造價的信息融入其中，做好多方位的分析和研究，搭建完善的信息化管理系統，并且收集市場中有關材料價格波動的相關數據，提高造價管理的精準性。
4.加大項目實施中的管理力度
房地產單位在項目施工過程中，想要保證施工順利進行、施工人員的安全性，就需要加大施工過程中的工程管理力度。通過工程管理操作提升施工人員的建設水準，促使建設項目可以高質量、高效率、安全的完成。因此，房地產單位可以定期對施工人員展開培訓工作，通過培訓推升工作人員的實際能力以及修養，并不斷完善各項施工管理體系，保證項目施工可以嚴格按照相關規范進行，有助于施工單位掌握實時的施工進展以及信息。并且，房地產單位通過加大工程管理力度，其可以對施工人員發生的錯誤行為，及時進行干預，從而避免發生嚴重的不良后果。
5.加強綠色施工和節能技術創新
在實際管理時，相關管理人員應讓不同人員都能認識到綠色施工管理的必要性，增強綠色施工意識，并且定期開展宣傳教育活動，在現場營造出良好的綠色施工氛圍，提高整體的管理效果。另外，相關施工企業還應更新當前的技術手段，建立更加齊全且完善的管理模式，全面提高技術工程的施工效果。在后續工作中，建筑企業需要引進高素質人員負責日常的綠色管理及施工，根據建筑施工要求與標準做好全過程管理，定期開展培訓工作，不斷增強崗位人員的綜合素質和施工水平。建筑企業還應妥善應對實際施工管理中暴露出來的問題，逐漸完善整體管理模式，通過開闊創新來提高整體的管理效果。
結束語
總而言之，處于全新時代背景下，房地產工程質量的提升是一個關鍵問題。施工人員需對其進行針對性的分析，以此解決實際的問題。此外，房地產工作人員還需明確各項問題，妥善解決施工中存在的不足，保證施工有效性。同時，從根本上提升自身的管理力度，優化各個工作環節，提升實際的工作質量。
參考文獻
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[3]于靜靜.房地產工程管理中的關鍵點分析[J].居舍，2020（07）：168.
房地產開發項目融資范文第4篇
通常情況下, 房地產開發項目管理的實質就是高效地達到預期的目標。在這樣的一個過程中, 主要是借助于系統工程的相關手段或是理論等來具體實施, 進而實現對整個過程的全方位部署和管控, 當然最終的目的還是要能夠為房地產行業的發展提供強有力的支持。而今, 擺在房地產開發商面前的首要問題, 則是怎樣高效地提升相關工程項目的管理效率, 從而為整個項目的科學化推進提供支持, 就當前的發展形勢來看, 這樣的部署尤為關鍵。
一、房地產開發項目管理的意義
之所以要對房地產開發項目實施管理, 很大程度上是為公共環境的有效維護提供保障, 從而對整個工程項目的實施提供基礎條件。再者就是通過系統化科學化的項目管理, 進而為整個工程的高效化推進提供保障, 不僅其中的材料使用和資費消耗能夠得到明確的記錄, 而且還能確保整個工程依照項目計劃的規定有序推進, 從而最大限度上地提升工程的施工效率。所謂的控制管理, 也就是借助于統籌謀劃以及決策部署和后續的反饋以及適度調整等方式來進行, 與此同時為確保相關操作的高效精準, 通常會以一種分解的方式對各類指標或是項目實施區域化的檢驗, 進而對工程涉及到的各個細小環節實施全方位的管理和協調, 當然任何一個開發商設定管理的目標極為明確, 那就是以最小的成本代價實現最大的經濟效益, 隨著近些年來工程建設當中對環境保護的持續重視, 環境效益的獲得也是一個重要的內容。
二、房地產開發工程項目管理所存在的問題
(一) 項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制不完善
未能對市場做到精準系統的分析, 并且在具體決策的過程中執行力不夠。由于沒有具體的項目可行性的分析, 因而要想進行后續的規劃和部署顯然不可能, 與其按照先期的經驗執意為之, 也不過是浪費資源和精力。如此一來工程項目的決策就很難達到設定的標準, 并且會使得工程的預期推進受到嚴重影響。例如在建設的過程中時常會出現一些原則性或是功能性方面的大變動, 這樣劇烈的調整顯然不利于工程的平穩推進。而如果是工程迫不及待地著急出手, 那么隨之帶來的影響恐怕也是極為致命的, 由此可見決策在其中的作用切忌大意。
(二) 施工圖設計文件供應遲慢, 變更多
由于在市場研究和分析階段出現不細致或是不規范等相關的問題, 進而使得投資決策階段的問題被轉嫁到了決策的實施階段, 而原本屬于工程設計工程的專屬工作, 卻因開發商在其中的利益主導, 進而導致施工圖技術文件屢屢延遲, 當然最大的問題還是在于其中過多的頻繁的變更和臨時調整。需要注意的是, 大多數開發商的項目規劃和建筑方案并不是專業的設計團隊來完成的, 而是由開發商的高層全權代理, 這樣就使得相關的實施機構無所適從, 而要想達到高效的操作效果簡直比登天還難。
(三) 重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施
就當前的工程管理來看, 特別是對于那些高層建筑和大型小區的開發建設, 分工與配合往往極為困難, 其中牽扯的矛盾和利益糾紛也極為尖銳, 從而使得具體的項目管理經受著極為沉重的壓力。一般來看, 高層項目或大型小區在工程量未免會涉及到諸多繁雜的施工機構, 其中各個施工機構的操作時間以及強度控制也各不相同, 因而難免會給工程的管理人員造成很大的壓力, 如果沒有事先設定完備翔實的計劃, 那么必定會很難確保整個工程的穩步推進。
三、房地產開發工程項目管理優化措施
(一) 加強房地產開發項目風險管理
對于風險的防范, 主要有以下兩種方式:其一是風險回避, 也就是以一種防范決策失誤或是在判定決策存在某種風險的情況下及時中止, 顯然這樣的方式過于消極和被動, 并且并不是對所有的風險都適用。而只有在情況極為特殊的時候才會使用此類方式, 大多數情況下開發商追求最大效益的心理一般不允許出現這樣的操作;其二是風險轉移, 也就是借助于具體設定的規范, 以實現對一種特定風險的無形轉移。顯然這樣的方式在當前的具體操作中較為可靠。一般情況下, 風險轉移都是借助于以下兩類方式來完成的:第一種是簽合同, 在合同的風險承擔中完全由乙方承擔。第二種是辦理保險的方式, 把不能預知的風險轉嫁給保險公司, 以此達到對工程穩定安全運行的切實保障。
(二) 全面完善項目成本管理
對于項目成本的管理, 大多數情況下是通過公司各個部門的通力協作來完成的, 并且這樣的協作貫穿于項目實施的整個過程, 因而其中各個環節的銜接和控制務必確保嚴謹, 從而確保項目進行的穩定高效。對于房地產工程的項目管理來說, 如果要達到對整個實施過程的成本管理, 就務必要著眼于前期的決策, 其中涉及到的各類項目的造價控制, 以此達到對整個工程項目成本的科學化控制。
(三) 項目質量管理
通常情況下, 房地產項目建設質量的保障是通過項目的管理來實現的。然而需要注意的是, 建筑產品與工業產品有著本質的區別, 相對來看工業產品質量的影響因素較少, 反觀建筑產品, 其質量的影響因素尤其繁雜, 其中涉及到的人員、材料以及機械和施工方法等, 任何一個環節處理不當或是出現問題, 最終所造成的結果都是產品質量的不合格。另外, 項目管理的綜合性極強, 其涵蓋了諸多學科, 例如建筑、結構和暖通以及電氣等各類因素, 因而在具體管理的時候務必要做到與這些內容的高效對接和精準控制, 而未來的管理團隊的建設也應著眼于此, 以達到高效全面的管理效果。
四、結語
就當前的發展狀況來看, 房地產開發項目管理當中存在的問題依舊很多, 我們必須正視并做到科學地應對, 進而在項目管理的總體布局上統攬全方位的工作部署, 當然這也是我國房地產持續向好發展的必要一環, 在項目管理獲得高效科學的效果之后, 相信對于房地產項目的開展也是極為有益, 從而為我國房地產行業的穩定健康發展提供強有力的支持。
摘要：做好房地產開發項目的管理可以提高項目的實施進度, 故而, 本文結合實際, 對房地產開發項目的管理要點進行研究, 希望可以給該領域的研究者提供一些幫助。
關鍵詞：房地產開發,項目,管理,要點
參考文獻
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房地產開發項目融資范文第5篇
一、房地產開發企業融資渠道
現階段, 對于多數房地產開發企業而言, 常見的融資渠道有幾種, 一是銀行貸款, 這也是最為核心的一種融資渠道, 優點在于融資成本較低, 資金到賬快, 不過其同樣存在一些缺陷:首先, 銀行貸款會限定具體的貸款期限, 如果企業未能按時還款, 則銀行有權利采取相應的強制性措施;其次, 銀行貸款容易受到國家政策的影響, 政策寬松則貸款簡單, 反之則貸款難度會增大;然后, 銀行貸款對房地產開發企業的財務狀況存在一定要求, 在不達標的情況下, 貸款難度極大;二是IPO融資, 新時期, 注冊制的持續推廣使得企業上市融資的難度不斷縮小, 很多有實力的中小型房地產開發企業開始選擇IPO融資模式, 這種模式的優點主要體現在籌集到的資金不需要承受還本付息的壓力, 能夠降低融資成本, 不過其申請手續復雜, 過程耗時長, 并不能解企業的“燃眉之急”;更有目前IPO渠道對房地產行業嚴厲控制;三是合作開發, 通過合作開發房地產項目的方式, 能夠有效解決房地產開發企業資金不足的問題。當前比較常見的合作開發方式有三種, 第一種是土地入股, 簡單來講, 就是由A企業提供土地, B企業提供資金, 進行合作開發;第二種是開發商與土地方聯合成立項目公司, 將土地使用權變更到項目公司名下, 由項目公司對具體房地產項目進行開發;第三種是聯合競買, 即通過合作的方式, 參與土地招標、拍賣等活動, 在競買成功后, 合作雙方依照比例繳納土地出讓金, 然后共同進行開發建設, 實現利潤共享。
二、房地產開發企業融資渠道創新
(一) 投資信托基金
信托基金是一種非常有效的市場化融資工具, 通過收購建成物業, 或者合作經營等模式, 能夠實現對存量資產的盤活, 促進資金快速周轉, 以此來推動房地產行業的長遠穩定發展。早在2014年, 央行就與銀監會共同發布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》, 強調應該積極穩妥開展房地產投資信托基金試點工作。2015年初, 住房與城鄉建設部也頒布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》, 提出應該建立多種渠道, 推動住房租賃市場的快速發展, 進一步推進房地產投資信托基金試點。同年6月, 萬科聯手鵬華基金, 發起了國內首個公募信托基金, 發行規模達到30億, 其中一半的資金被用作購買固定收益類債券, 另一半則購買了前海萬科公館的資金收益權。不僅如此, 萬科金融與快錢公司聯手, 發布了一款類似信托基金的眾籌理財產品“穩賺1號”, 最低投資門檻1000元, 以七年為限, 預期租金年化收益率6%, 因為產品認購價格低, 加上發行規模大, 借以大幅度突破私募200份額的限制。
(二) 入股商業銀行
事實上, 房地產開發企業入股商業銀行不能算是創新, 因為早在20世紀90年代初, 泛?？毓杉瘓F、香江集團等諸多民營企業就入股了廣發銀行和民生銀行, 之后以重慶農商銀行為代表, 很多地方房地產企業都開始入股商業銀行。2013年, 恒大、萬科等房地產開發領域的龍頭企業也開始入股商業銀行, 標志著這種融資渠道的完善。對當前房地產企業入股的銀行類型進行分析, 多數情況下都是入股一些中小型地方商業銀行, 如城市商業銀行、農村商業銀行乃至村鎮銀行等, 因為其很多都是由原本的信用社等機構改制而成, 民間資金在改制過程中參與進來, 隨之步入金融領域。對于一些入股銀行較早的房地產企業, 如香江集團、泛?？毓杉瘓F等, 入股的多是一些具備較大規模的股份制銀行, 如民生銀行、交通銀行等, 不過其在銀行中所占的股份比例一般不高。
(三) 嘗試地產眾籌
2015年5月29日, 中國平安旗下最大的房地產互聯網金融平臺——平安好房聯合萬科、萬通、綠地等數十家房地產企業, 成立了中國房地產眾籌聯盟, 到2016年短短一年, 就出現了大量的眾籌產品, 這里對幾種比較成功的產品進行分析:
(1) 融資開發型眾籌。這種眾籌模式適用于區域房價上漲預期和資金成本不匹配, 項目利潤較低, 無法實現對傳統融資模式資金成本有效覆蓋的情況。在獲得土地開發許可后, 房地產項目實施前進行眾籌, 能夠為項目的開發建設提供低成本資金, 在降低負債率的同時, 也可以提前鎖定存在購房意向的人群。融資開發型眾籌相比較其他眾籌模式, 參與門檻高, 要求投資者在預售之前, 就必須支付完所有的房款, 房價折扣通常為年化收益率的10%。
融資開發型眾籌的典型代表是碧桂園, 2015年4月29日, 碧桂園在上海嘉定區競買到了一塊土地, 這也是平安好房平臺的第一個開發類眾籌項目。在眾籌環節, 以平米為單位, 開展資金募集, 投資者最少只需要出1平米的價格, 就可以對項目進行投資, 認籌門檻為10萬元, 面向特定人群進行眾籌。項目建設階段, 投資方的身份轉變為微開發商, 可以提出相應的建議, 或者參與項目規劃設計, 能夠在一定程度上實現定制化。項目建成后, 投資者能夠擁有其中一套樓房整體或者一部分的權益, 根據其實際需求, 可以選擇將自身的權利轉化為產權, 直接擁有相應的住房, 也可以委托開發商將房屋變賣, 轉化成收益權。在該模式下, 投資者的收益來源于前期眾籌價格與樓盤銷售價格的差額, 從開發商的角度, 雖然需要適當降低銷售價格, 但是卻可以通過眾籌, 降低融資、銷售等環節的成本, 在獲取收益的同時, 也能夠提前鎖定購房客戶。
(2) 合作建房型眾籌。2015年10月10日, 南京某地產公司推出了樂居眾籌平臺, 這也是國內首家眾籌建房投資平臺, 能夠將房地產中間環節的利潤放到購房者手中, 使得其能夠以成本價購得房產, 屬于一種按需定制的房地產開發模式。樂居眾籌引入了第三方銀行監管, 可以實現?？顚Ｓ? 配合封閉式運作, 切實保證了投資者的資金安全;審計所、律師事務所的全程監督審計以及定期公示的建房信息, 使得投資者能夠及時了解項目的進展, 保證了工程質量和工期。
(3) 投資理財型眾籌。2015年6月17日, 團貸網旗下的“房寶寶”與東莞中信御園項目合作, 發起了首期別墅眾籌, 在短短兩個小時的時間里, 就有了443名投資者, 籌集資金1491萬, 而別墅的售出價格為1600萬, 年化收益達到40%, 之所以能夠產生如此高的收益, 主要是拿房價格較低。中信御園的市場價在30000-45000元/㎡, “房寶寶”拿房的價格僅為21000元/㎡。依照相關規定, 團貸網房產眾籌最低投資門檻為1000元, 最長持有期為3年, 若年后房子未售出或者房價下跌, 則可以由參與眾籌的人員集體投票表決, 若超過50%的人同意, 可以將房子虧本賣出。從這個角度分析, 團貸網中的房產眾籌項目更多的屬于投資理財產品, 因此并不會承諾保本保息, 需要眾籌者自己承擔相應的風險。
三、結語
綜上所述, 市場經濟背景下, 房地產行業發展迅速, 房地產開發企業面臨著越發巨大的競爭壓力, 想要得到長遠穩定發展, 防范資金風險, 就必須做好融資渠道的創新。在傳統融資渠道的基礎上開拓新的融資渠道, 滿足自身對于資金的需求, 以多元化的融資渠道來推動房地產行業的持續健康發展。
摘要：就我國房地產開發企業目前的融資形勢來看, 在絕大多數時候都是依賴于銀行貸款。融資渠道單一, 必然會對企業的穩定健康發展產生不利影響。面對市場經濟的大環境, 房地產開發企業應該立足自身實踐, 對融資渠道進行積極探索與創新, 以便于應對現階段金融市場環境的不斷變化和國家金融貨幣政策的調整, 以更好的姿態去迎接新挑戰。本文對當前房地產開發企業的融資渠道進行了分析, 從多個方面對其融資渠道創新進行了討論, 希望能夠為房地產開發企業的融資渠道拓展工作提供一些參考。
關鍵詞：房地產開發企業,融資渠道,創新
參考文獻
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房地產開發項目融資范文第6篇
一、房地產開發項目財務管理基本論述
房地產開發企業進行財務管理是企業參與市場競爭的必然選擇，利用財務管理對房地產開發項目的經濟情況實時監控，讓原本靜態化的數據信息能夠在財務管理下實現動態化的轉變，以實現房地產開發項目的既定目標。同時明確房地產開發項目的財務管理目標，控制開發項目各項支出，制定科學合理的財務分析模式，對房地產開發項目資金情況及時了解。房地產開發項目建設周期長、涉及部門多、資金投入大，其復雜性不言而喻，在房地產開發項目過程中，如果某一個環節出現失誤，便會出現連鎖反應，影響其他環節的正常進行。因此房地產開發項目過程中的每一個環節都要詳細地記錄，讓財務管理人員對其進行準確的分析，以給企業領導提供關鍵性決策建議，讓房地產開發項目能夠高效率、低成本的開發，提升房地產開發企業的經濟效益，實現房地產開發企業的可持續發展。
二、房地產開發項目財務管理的重要性
（一）增強房地產開發企業市場競爭力
房地產開發行業在我國發展已久，其經營建設模式在不斷的實踐過程中已經初步完善，形成適合中國房地產開發的經營體系。我國房地產開發企業所采用的管理模式基本相同，隨著市場經濟改革，其管理方式也只是稍做變動，并無大的創新舉措，其原因是市場競爭激烈，許多企業對于創新抱有一定的懷疑態度，為了不讓企業陷入創新風險，部分企業仍然在原地踏步式地發展。但是，部分企業經過對市場分析和了解，發現了提升企業競爭力的重要手段，便是進行財務管理。在進行財務管理革新后，房地產開發企業的發展規模開始逐漸擴大，讓復雜的房地產開發項目能夠在科學的財務管理模式下順利開展，可見提升財務管理水平是提升企業競爭力的重要手段。
（二）實現房地產開發企業信息化發展
我國已經進入信息化時代，“互聯網+”的應用讓眾多企業實現轉型發展，同時也衍生了較多的新行業。作為中國近代發展較快的房地產行業，也必須跟隨時代的變化，讓企業進行信息化管理，在大數據支持下進行數據化的財務管理。地產行業覆蓋區域廣，若按照傳統的方式將財務信息從基層傳遞至領導層，可能會產生信息傳遞不及時的現象，從而導致高層領導依據失效的信息做出錯誤的決策。將現代化技術融入財務管理中，能使財務管理實現實時動態管理，避免了財務管理過程中重復的數據收集，減少財務管理人員的時間成本，提升工作效率且降低人工操作的錯誤率。
三、房地產開發項目現代化財務管理模式的構建
（一）現代化財務管理方式的原理
在房地產開發項目財務管理過程中，財務管理人員需要制定明確的財務管理目標，比如整個項目的凈利率、項目經營性凈現金流、項目回正周期等指標。有了明確的目標，才能利用現代化技術進行設計和規劃?，F代化財務管理方式所需要解決的核心問題是構建完善的信息共享平臺，通過計算機網絡技術及大數據技術讓信息共享平臺能夠及時反饋房地產開發項目的相關信息，讓財務管理人員及時了解項目資金的使用情況以及項目開展情況。財務管理人員根據反饋信息制定反饋報告，對項目的進一步發展制定規劃，實現項目與市場之間的緊密結合，對市場風險進行預防工作，避免房地產開發項目受到重大損失。
（二）財務管理模式的具體思路
房地產開發企業利用現代化技術進行財務管理，需要以企業自身資金情況作為重要依據，同時根據項目的運營節點制定具體的規劃。想要將現代化財務管理模式融入房地產開發項目的每個環節，就需要遵循全局性原則，讓參與房地產開發項目的工作人員全部參與到財務管理中來。將財務管理的總體指標分解成各個部門的細節指標，如工程人員嚴格按照節點施工，銷售人員按照既定目標實現銷售任務，財務管理人員加快銷售回款等。同時對完成任務的部門進行實時獎勵，以挖掘每個員工的最大潛能。財務管理人員實時監控項目的資金情況，強化企業財務管理下的內部控制，讓項目與企業能夠得到更好的發展。為了達成項目財務管理的目標，財務人員可多向其他領域的同事學習，進行業財融合，以在合適的時機提出建議，讓各個部門協助完成目標。
（三）財務管理的原則
財務管理必須要遵循以下三個原則：合法性原則、適應性原則、整體性原則。合法性原則是任何行業、企業、項目都必須要遵循的，這是其發展的基礎原則，在財務管理過程中幫助企業實現經濟效益最大化，就必須要在中國法律法規允許的范圍內進行相關的經濟活動;房地產開發企業在進行財務管理過程中，必須要根據企業自身特點制定科學有效的財務管理方式，將國際企業財務管理方式本土化是企業財務管理適應性原則的重點;企業財務管理必須要與參與項目的部門之間進行密切的聯系，否則財務管理人員很難用全局性的眼光看待項目的發展，因此財務管理方式必須要具有整體性。
四、房地產開發項目財務管理模式的實施策略研究
（一）明確財務管理建設的正確思路
企業在發展過程中會逐漸形成自身的特點，是屬于企業自身的特征，因此在進行房地產項目開發過程中，也需要注重項目的特征，根據項目特性制定科學的財務管理運行模式及財務管理系統。構建前的準備工作需要從房地產開發項目特征入手，要求各個部門配合財務管理部門的工作，制定每個部門的業績指標，并對各個部門的執行情況進行考核，將考核的結果直接與績效掛鉤，形成良性的循環系統，確保每個部門之間能夠實現快速對接。
（二）科學設立財務管理理念
財務管理的目的是為了構建有效的財務信息共享平臺，增強企業各部門之間的黏合度，以完成整個項目的財務指標。但在此之前需要科學地分析房地產開發項目開展過程中可能會遇到的各種問題，設置具有解決問題的系統模塊，讓財務管理更加系統化，實現房地產開發項目的統一管理，然后根據各部門工作的不同進行細致化調整，建立有效的財務管理模式，促進企業項目的開展。
（三）提高財務管理人員的綜合素質
財務管理需要財務管理人員的配合，因此在房地產開發項目財務管理工作進行之前，需要對財務管理人員進行定期的培訓，確定參與項目的人員都具備良好的專業素質。同時，企業需要根據項目的發展情況，聘請優秀、高能力水平的專業財務人員，建立財務管理團隊，讓企業項目財務管理更加合理規范，并制定科學的激勵措施，激發財務管理人員的工作激情，不斷提升企業財務管理工作效率。
五、結語
房地產開發項目進行財務管理是當下市場經濟發展的必要手段，傳統的財務管理方式已經無法適應當下的經濟形勢，因此必須要根據市場變化制定有效的項目財務管理計劃。運用合理的財務管理模式，促進企業發展，讓企業在競爭激烈的市場中立于不敗之地。
摘要：近年來由于房地產行業房價上漲過快、投資過熱等現象, 國家對房地產行業下發了相關宏觀調控政策, 使得房地產行業回歸理性, 加之房地產市場競爭的不斷加劇, 房地產企業利潤空間不斷縮減, 粗放型的房地產項目財務管理模式已不能適應當前房地產企業的發展需求。在此背景下本文對房地產開發項目財務管理模式進行研究, 提出房地產開發項目現代化的財務管理模式, 以提高房地產開發項目財務管理水平, 促進房地產企業的可持續發展。
關鍵詞：房地產開發項目,項目財務管理,管理模式研究
參考文獻
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