第一篇：萬科地產發展能力分析
萬科A 償債能力分析
企業的償債能力是指企業用其資產償還長期債務與短期債務的能力。企業有無支付現金的能力和償還債務能力，是企業能否生存和健康發展的關鍵。
一、萬科基本情況介紹：
萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業務已經擴展到16個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。
二、萬科A償債能力分析
(一)短期償債能力分析
1.流動比率 2008年年末流動性比率= = =1.76 2009年年末流動性比率= = =1.92 2010年年末流動性比率= =205521000000/129651000000=1.59 分析：萬科所在的房地產業08年的平均流動比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業比率，萬科存在的流動負債財務風險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務風險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態，說明公司的短期償債能力下降了，企業的財務狀況不穩定。 2.速動比率 2008年年末速動比率: = = =0.43 2009年年末速動比率: = = =0.59 2010年年末速動比率: = =(205521000000-333000000)/129651000000 =0.56 分析：萬科所在的房地產業
08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業相當。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務風險有所下降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產市場調控影響，償債能力稍變弱。
3、現金比率 2008年的現金比率=(貨幣資金+交易性金融資產)/流動負債=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的現金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的現金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：從數據看，萬科的現金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業的即刻變現能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。
(二)長期償債能力分析 1.資產負債率 2008年年末資產負債率= = =0.674 2009年年末資產負債率= = =0.670 2010年年末資產負債率= =161051000000/215638000000=0.747 分析：萬科所在的房地產業08年的平均資產負債率為0.56，萬科近三年的資產負債率略高于同行業水平，說明萬科的資本結構較為合理，償還長期債務的能力較強，長期的財務風險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務上趨向穩健。10年，資產負債率上升說明償債能力變弱。 2.負債權益比 2008年年末負債權益比: = = =2.07 2009年年末負債權益比: = = =2.03 2010年年末負債權益比: = =161051000000/5458620000=2.95 分析：萬科所在的房地產業08年的平均負債權益比為1.10。分析得出的結論與資產負債率得出的結論一致,10年萬科的負債權益比大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。。 3.利息保障倍數 2008年年末利息保障倍數: = = =10.62 2009年年末利息保障倍數: = = =16.02 2010年年末利息保障倍數: = ==24.68 分析：萬科所在的房地產業08年的平均利息保障倍數為3.23倍?？梢?，萬科近兩年的利息保障倍數明顯高于同行業水平，說明企業支付利息和履行債務契約的能力強，存在的財務風險較少。已獲利息倍數越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。 1.流動比率
2008年年末流動性比率=流動資產/流動負債 =113456373203.92/64553721902.60 =1.76 2009年年末流動性比率=流動資產/流動負債 =130323279449.37/68058279849.28 =1.92 2010年年末流動性比率=流動資產/流動負債 =205521000000/129651000000=1.59 分析：萬科所在的房地產業08年的平均流動比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業比率，萬科存在的流動負債財務風險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財
務風險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態，說明公司的短期償債能力下降了，企業的財務狀況不穩定。 2.速動比率
2008年年末速動比率: =(流動資產-存貨)/流動負債 = 0.43 2009年年末速動比率: =(流動資產-存貨)/流動負債= =0.59 2010年年末速動比率: = (流動資產-存貨)/流動負債=(205521000000-333000000)/129651000000=0.56 分析：萬科所在的房地產業08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業相當。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務風險有所下降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產市場調控影響，償債能力稍變弱。
3、現金比率
2008年的現金比率=(貨幣資金+交易性金融資產)/流動負債=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的現金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的現金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：從數據看，萬科的現金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業的即刻變現能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。
(二)長期償債能力分析 1.資產負債率
2008年年末資產負債率=負債總額/資產總額 =80418030239.89/119236579721.09 =0.674 2009年年末資產負債率=負債總額/資產總額= 92200042375.32/137608554829.39=0.670
2010年年末資產負債率=負債總額/資產總額 =161051000000/215638000000=0.747 分析：萬科所在的房地產業08年的平均資產負債率為0.56，萬科近三年的資產負債率略高于同行業水平，說明萬科的資本結構較為合理，償還長期債務的能力較強，長期的財務風險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務上趨向穩健。10年，資產負債率上升說明償債能力變弱。 2.負債權益比
2008年年末負債權益比: = 負債總額/所有者權益總額=80418030239.89/38818549481.20 =2.07 2009年年末負債權益比: =負債總額/所有者權益總額= 92200042375.32/45408512454.07=2.03 2010年年末負債權益比: =負債總額/所有者權益總額=161051000000/5458620000=2.95 分析：萬科所在的房地產業08年的平均負債權益比為1.10。分析得出的結論與資產負債率得出的結論一致,10年萬科的負債權益比大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。。 3.利息保障倍數
2008年年末利息保障倍數: = 息稅前利潤/利息費用= =10.62 2009年年末利息保障倍數: =息稅前利潤/利息費用= =16.02 2010年年末利息保障倍數: =息稅前利潤/利息費用==24.68 分析：萬科所在的房地產業08年的平均利息保障倍數為3.23倍?？梢?，萬科近兩年的利息保障倍數明顯高于同行業水平，說明企業支付利息和履行債務契約的能力強，存在的財務風險較少。已獲利息倍數越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。
第二篇：萬科企業股份有限公司償債能力分析
二償債能力分析
(1)短期償債能力
短期償債能力是指企業以流動資產償還流動負債的能力，它反映企業償付日常到期債務的能力。對債權人來說，企業要具有充分的償還能力才能保證其債權的安全，按期取得利息，到期取回本金;對投資者來說，如果企業的短期償債能力發生問題，就會牽制企業經營的管理人員耗費大量精力去籌集資金，以應付還債，還會增加企業籌資的難度，或加大臨時緊急籌資的成本，影響企業的盈利能力。
A 流動比率：
流動比率是流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力。
QR=速動資產/流動負債*100%
=1.59 (2010)2009年數據 QR=1.91
行業平均水平2010 1.8220091.94
萬科公司在2009年的流動比率為1.91，接近于2比1的水平，但是在2010年其流動比率有所下降，到1.59,遠低于2的正常水平，2010年的短期償債能力具有一定的壓力.根據房地產行業整體情況來看，2009 1.9420101.82，流動比率受經營周期，應收賬款額，存貨周轉率的影響.由于房地產行業的特點是經營周期長，存貨周轉率低的特點，特別是自2008年以來受房價攀升的影響，房地產行業進入了“寒冬期”，企業的存貨周轉率持續惡化，因此導致了行業流動比率呈現惡化的趨勢。萬科公司的存貨自2007年起到2010的存貨分別受665億,859億，900一和1330億特別是2010年相對于09年下降明顯，已經較大幅幅低于行業水平，因此萬科的流動比率較差且呈繼續惡化趨勢。
速動比率 速動比率，又稱“酸性測驗比率”(Acid-test Ratio)，是指速動資產對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。 速動比率(CR)=速動資產/流動負債=0.56(2010年) 2009年數據0.59 行業水平 2010 0.59 20090.66
一般來說，在企業的全部流動資產中，速動比率的一般標準是1:1，從以上
數據計算中，2010年和2009年的速動比率均低于1，并且2010年的情況相比上一年度其速動比率并沒有好轉..對比整個房地產2010/2009速動比率分別為0.59和 0.66 影響速動比率的因素是存貨的變現能力以及存貨價值.房地產行業由于主要依靠負債經營，產品開發建設周期大，存貨價值大，并且行業近年的銷售情況整體不景氣，因而導致了房地產行業較低的速動比率。從流動比率分析看出萬科公司的存貨量持續增加且連續下降的存貨周轉率，因此萬科和整個行業一樣數動比率連續下降，基本和整個房地產行業一致，處于較低水平。
(2)長期償債能力
長期償債能力是指企業對債務的承擔能力和對償還債務的保障能力。長期償債能力分析是企業債權人、投資者、經營者和與企業有關聯的各方面等都十分關注的重要問題。 資產負債率
資產負債率是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。
表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。
資產負債率=負債總額/資產總額×100%=74.69%(2010)
2009年資產負債率67.00%
行業水平 2010 70.53%200965.75%2008 63.74%
這個比率對于債權人來說越低越好。因為公司的所有者(股東)一般只承擔有限責任，而一旦公司破產清算時，資產變現所得很可能低于其帳面價值。所以如果此指標過高，債權人可能遭受損失。當資產負債率大于100%，表明公司已經資不抵債，對于債權人來說風險非常大。萬科公司資產負債率2009/2010年為 67% 74.69%且繼續上升趨勢。行業整體水平顯示整個房地產行業資產負債率連年上升且處于高水平狀態。房地產行業由于高投資。長投資回收期等因素決定了這個行業以負債經營為主，通常資產負債率高達65%以上，受行業整體銷售情況看整個房地產的高資產負債率的情況將會繼續保持，并且仍會繼續提高。從萬科的情況看歷年的資產負債率均高于行業水平，與行業的增長情況一致，處于高水平。
已獲利息倍數
已獲利息倍數，指上市公司息稅前利潤相對于所需支付債務利息的倍數，可
用來分析公司在一定盈利水平下支付債務利息的能力。
已獲利息倍數=息稅前利潤總額/利息支出=EBIT/interest expense 或=(凈利潤+利息費用+所得稅費用)/利息費用
2010年 ：19.6232009:13.806
行業平均水平 20109.956200914.167
從以上數據分析，萬科公司最近兩年的已獲利息倍數均大于1,2010為19.623,2009為13.806，為正常范圍說明萬科公司2010年的已獲利息倍數較上一年度有所改善.從行業整體水平來看，已獲利息倍數同上述幾個指標來看依然呈現出繼續惡化的趨勢。受到近年來房產市場寒冬期的影響，各企業的銷售持續萎縮，獲利減少，因此其惡化是房地產行業的趨勢.但是萬科公司由于在2008年首先降低房價的措施，使得其銷售情況在近年來有所好轉。從營業利潤可以看出，萬科公司在2010年的凈利潤同比上漲了29%以上，獲利明顯增長，因此萬科公司已獲利息倍數增加，并且相對于行業整體較高，顯示了萬科公司銷售情況較好
產權比率
產權比率是負債總額與所有者權益總額的比率,是為評估資金結構合理性的一種指標。
產權比率=負債/所有者權益
20102.032009 2.95
行業水平 2010 2.6620092.11
萬科的產權比率相對于2009年下降了，相對整個房地產行業的趨勢萬科公司的產權比率有好轉跡象，這同樣由于萬科銷售情況的良好。行業水平
2010/2009為2.662.11，有升高趨勢說明了整個房地產行業長期償債能力惡化。萬科的水平同比高于行業水平且好轉跡象
總結分析
自從全球金融危機以來我國的房地產市場進入了“寒冬期”，并且房地產價格繼續處于高位，從2008年自今整個房地產市場都處于持續低迷的狀態，其表現在銷售的萎縮上。從以上行業分析指標數據來看整個房地產在短期償債能力和長期償債能力都出現了惡化的趨勢。這不僅受市場因素影響，也受房地產行業的固有因素決定，如整個行業的高投資，投資回收期長，存貨量大，存貨周轉慢，以上情況決定了該行業的長短期償債能力有惡化趨勢。從萬科的情況來看，短期償債能力的指標低于市場，持續惡化，顯示了萬科在短期償債能力方面較同行弱。 長期償債能力方面顯示萬科的長期償債能力高于同行。
第三篇：房地產企業發展趨勢分析
姓名：顧敏
學號：201100200216
學院：土建與水利學院
專業：土建類摘要：房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業的企業相比較，房地產企業有以下幾方面特征：①經營對象的不可移動性 ②業務形態的服務性③經營活動的資金和人才密集性④經營活動過程的行業限制性。
關鍵詞：市場、開發、資金、人才
一：全國房地產市場行業發展情況分析
房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強 土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20% 市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
二：企業應該逐步走向民營化
近年來，民營經濟在房地產領域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。民營企業具有良好的管理機制而迅速增強了企業綜合實力。而國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。政府在這一問題上應態度鮮明，下定決心，所謂“有進有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產市場的趨勢，房地產開發行業中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實上，目前民營房地產開發商已經在市場基礎好、發育快的地區如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實力派”轉變。例如，在廣州市新近評出的房地產綜合實力30強中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團一家房地產國企榜上有名。 三：努力實現法制化正規化
制度化是企業發展規?；?，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業下一步的重點，加入世貿則加速了這一進程。改革以來，我們在制度建設、市場規范和企業發展等方方面面都取得了長足進步，然而如果套用國際游戲規則的要求則又在各方面都存在著不規范，遠未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產業的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產定價制度、土地征用制度，企業內部激勵機制等。未來中國房地產企業將按照現代企業制度的基本原則，加強房地產企業內部管理制度、激勵制度、用人制度、財務制度等的規范化，企業的內部運行和組織以及企業的外部環境和房地產行業管理都將進一步向制度化方向發展。隨著我國近年來房地產業的發展，整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。房地產企業只有堅持以市場為導向，為客戶提供更高品質的產品和更優質的服務，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證項目的成功和企業的開發利潤。否則，投入開發的大量資金不能及時回收，不但無法實現利潤，而且會造成企業運作資金緊難，甚至危及企業的生存和發展。因此，房地產開發項目的前期市場定位和產品研究工作顯得尤為重要?？茖W化的決策要求房地產企業應高度重視投資項目的可行性分析工作。投資分析的準確與否，直接關系到項目的成敗。在項目投資決策前，應投入
足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調研與分析、項目定位、產品規劃方案，為企業決策提供科學的依據，而不是將決策建立在經驗和直覺的非科學基礎之上?？茖W化的決策還需要程序化的過程，現在不少大型房地產企業都建立了項目投資聽證會制度，通過集體討論和辯論來評估項目，決策投資。改革開放以來，我國房地產開發在制度建設、市場規范和企業發展等方面都取得了很大的進步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產定價制度、土地征用制度、企業內部激勵機制等。未來我國房地產企業將按照現代企業制度的要求，完善企業內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業的內部運行和組織建設及企業的外部環境和行業管理也都將進一步向制度化、規范化方向發展。 四：行業發展追求專業化和品牌化
專業化的管理要求房地產企業在房地產開發的各個環節上配備專業化的管理人才，提升企業及項目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內房地產業逐步進入微利時代，企業只有具備較高的項目成本管理水平，使開發成本低于行業平均水平，才能在競爭中獲得優勢。因此，房地產企業必須充分重視投資管理工作，盡早培養出一批專業化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產運作的專業知識和實踐經驗，全面了解房地產市場，又具備財務分析、投資管理及相關法律知識的復合型管理人才。品牌化是產品差別化的進一步深化。
品牌是一個企業的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，是核心競爭力和綜合素質的外部表現。長久以來中國的消費者買房子需要全面考慮有關住房的所有因素，而且各因素的權重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費用很高。未來中國房地產市場的競爭將是品牌的競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產業界將會崛起一批行業精品樓盤和明星企業，它們在競爭中占據優勢并獲得巨大的超額利潤。
越來越多的房地產企業已經意識到，未來國內的房地產市場不應出現象中國家電業那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累，在良性循環的狀態下保證企業的生存和發展。
我們要針對我國的社會環境，以及各方面的特點，既要在級數和管理方面與世界接軌，也要建立起具有我國特色的房地產企業，這樣才能推動經濟發展，從而建立起房地產的可持續發展.
第四篇：房地產發展狀況分析與建議
房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。 從宏觀經濟上看，長期內房地產業正處于快速發展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發展歷程也證明，國民經濟中房地產業的貢獻是必需的而且是穩定的。同時，中國人口的城市化正處于加速階段，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規模的小型化、家庭世代的降低、消費觀念的轉變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結構，小
國家的宏觀調控政策使房地產行業外部環境發生變化，貨幣的緊縮使得企業不得不承擔巨大的資金壓力，開發企業將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業的融資手段會呈現出多樣化和專業化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業集中。 保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠的產業政策。中國房地產將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結構性的調整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調整實現，短期內由于市場供應量有限，對整個房地產市場影響有限;中長期看，結構調整無法避免，行業利潤率將回落到合理水平，開發企業也將更多涉足保障性住房開發。
目前中國房地產處于行業快速發展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業內部不斷調整和變革，市場將會更加規范，遠期來看市場擁有穩定的需求。 未來中國房地產業的機會在于：以高周轉和產品創新為核心的傳統住宅開發、以資產管理為核心的辦公樓宇的開發、以改造升級和管理提升為核心的存量房開發、以產業、旅游、養生、度假等支撐為核心的新型地產開發、以服務配套為核心的老年服務社區的開發和以直接融資為核心的多元化資本結構的構建
四、若干政策建議
我國的房地產市場是從計劃經濟轉軌進入市場化階段的，受國家宏觀經濟政策的影響很深。并且，我國的房地產市場剛剛步入正規化發展階段，相應的金融市場才剛剛起步，還遠遠不能適應房地產業的迅速發展。對于房地產開發商來說，市場上沒有很好的信息及融資渠道使他們能夠更準確地把握房地產市場的動向。因此，盡快制定并調整房地產業的宏觀政策，建立并完善相應的金融體系以及建立相應的信息服務體系已經迫在眉睫。 我國的住宅產業要成為新的經濟增長點并成為經濟可持續發展的源動力，從對我國房地產市場的周期分析可以看出，政府在其中的作用舉足輕重。因此;要使房地產市場健康發展，關鍵在于要有正確的政策措施，堅持統一的政策和目標指導，因地制宜地組織實施，并堅持短期利益與長遠利益、總體利益和局部利益的辯證統一。比如在國家稅收、政府投資等一些方面，給予房地產市場宏觀上的政策支持。具體可以從以下幾個方面入手：1)整頓房地產行業的經營秩序， 確定降低民用商品房的成本和價格。2 )盡快取消對居民現有住房進入市場交易的各種限制，努力活躍民用住房市場。3 )努力推進居民購房的抵押貸款消費，完善居民抵押貸款的法律支持，以保證普通居民能夠以抵押貸款的方式購買住房，使銀行的此項業務得到安全保障。 現在，房地產市場的主要問題之一就是房地產價格居高不下。要切實提高居民支付能力，必須建立有效率的住宅金融體系，從觀念上、政策上及實踐上將房地產融資的重點轉移到住房消費上，拓展和利用好政策性住房資金，形成穩定的低成本的住房資金來源。在資金來源上，建立政策性融資、互助性融資和商業性融資相結合的多元化融資渠道方式;在融資對象上，構建以住房消費融資為重心的融資安排;在融資方式上，建立以住房抵押貸款為核心的
(一)弱化國民經濟發展對房地產業的過度依賴
房地產業關聯度高、帶動力強，成為國民經濟的支柱產業，地方政府常把房地產業作為新經濟增長點而大力推動。由于房地產行業占有國民經濟中過高的比重，擠壓其它關系國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間，不利于我國產業結構的調整與升級。房產泡沫是經濟發展的重大隱患，一旦泡沫破滅將會造成災難性后果。為此，各級政府要科學確定經濟與社會發展的目標和方向，倡導經濟可持續發展和社會和諧。傳統產業穩定發展，創新型產業加速發展，為過熱的房地產業降溫，以規避房地產經濟泡沫的產生。調整中央和地方財政分配比例，減少地方政府完全依靠賣地增加財政收入的傾向。
(二)改革財政體制使地方政府從房地產利益鏈條中脫身
有人大代表和委員提出將地方政府所得土地出讓金全部收歸中央財政，由中央財政統一調撥使用;改征收土地出讓金為征收物業稅，物業稅成為地方政府長期穩定的收入，扭轉政府的短期行為，促其提供良好的基本公共服務。
(三)完善住房社會保障制度并履行市場監管職責
政府通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等措施，調節房地產發展的結構和速度，實現供需相對均衡。完善住房社會保障制度，規范住房建設結構比例，增加中、小戶型供給量。加強對房地產開發與銷售行為的監管，建立房地產社會監督機制和法律體系。嚴格控制拆遷規模，減緩被動性需求。搭建樓盤網絡交易平臺， 接受公眾監督，確保房地產銷售市場信息對稱，遏制炒房行為。
(四)合理控制貨幣供應量增長速度和個人消費信貸規 貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響。銀行貸款是房地產企業的重要資金來源，在住房消費根據上述的實施背景我們不難看出，今年房地產發展的回落陷入低谷，政策為了刺激當地房地產的消費，活躍樓市，復蘇整個樓市，通過采取一定的稅收優惠來調控房地產市場。
(備注：優惠政策除了退稅購房以外，還應包括推行藍印印戶口、調整契稅、已售公房上市等，現我們著重談退稅政策，故另外幾項不予討論，但切不可忽視其他方面的作用) 主要推動作用可以表現在以下幾個方面： 刺激了房地產市場的發展。 雖然減少了地方財政收入，但因為能夠促進房地產市場的發展而增加了其他方面的財政收入(例如：土地開發費用、信貸收入、契稅等)帶動了相關行業的發展。(例如：交通業、建筑業等)促進了稅務管理的規范，有利于對征稅納稅的管理。
增強了公民的納稅意識，使普通消費者關注稅收政策、學會稅率計算等。
間接地激活二手房市場，催化房地產市場的復蘇步伐，對盤活空置房產、促進整體經濟發展和國民稅收等都有益處。
吸引高收入者和科技人才安居樂業，對地方經濟的發展起到一定作用。
第五篇：分析深圳房地產現狀、發展趨勢和對策
摘要：住宅是人類生存和發展必備的物質條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質量的高低。深圳是我國培育房地產市場最早的城市，改革開放二十多年來，深圳房地產業取得了巨大的成就，市場經過曲折的發展歷程，呈現出持續穩定的發展態勢。就目前來說，在深圳 “地產熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業及各界人士普遍關注的問題。本文在分析深圳房地產現狀的基礎上，仔細探究了造成這一現狀的原因，并對深圳市房地產未來發展趨勢做出了預測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。
關鍵詞：深圳房地產趨勢分析
一、深圳房地產現狀和現狀的原因分析
對于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機，宏觀調控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進，市場在博弈中行進，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一?；仡欉^去，展望未來，“不安寧”是深圳房地產的基調，市場在博弈中抉擇。
(一)深圳房地產現狀分析
縱觀2005年深圳市房地產業，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對深圳市房地產“不安寧”這一定調的主要原因。
1、價格上漲明顯。2005年，深圳商品房價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28%。2006年2月9日，深圳市房地產研究中心公布了《2005深圳房地產市場發展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報告中指出，深圳樓市供求關系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國一片調控聲中逆市飛漲，部分地區樓價甚至一度漲幅高達20%¬¬——30%，迫使政府不得不一再出手調控。在這份權威報告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷售價格變動看，住宅價格在1月份同比上升了3.98%，其他各月份都保持了兩位數的同比增長率。但隨著國家及深圳穩定房價系列措施的實施，6——9月，房價開始回落，基本保持在同比增長率15%以下的波動。10月份以后，價格持續上升，其中
10、11月同比增長為24.70%和38.62%，由于深圳11月份市場調控措施的及時出臺，12月份住房價格開始回落，同比增長19.90%。經過一年的狂漲后，深圳當前商品住宅均價突破了7000元大關;辦公樓均價則達到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71%;商業用房均價為15611.48元/平方米，同比上漲25.63%。
2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進一步擴大。同時，有跡象表明，宏觀調控的鐵錘砸碎了房產投資者在長三角的投資夢，但幸存者似乎又找到了另一個投資樂園——深圳。深圳中原地產深港研究中心指出，正常情況下，批準預售面積與銷售面積之比應當為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準預售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應求趨勢明顯。此外，供應結構失衡的矛盾也很突出。
(二)造成深圳房地產現狀原因分析
1、從整個城市化建設的角度，房產依然是熱門
深圳作為我國改革開放的中心城市，是我國勞動力資源流動的主要方向，相對貧乏的資源無法滿足日子增長的住房需求，主要表現在：
①每年兩千萬的農民工涌入城市，城市安居的壓力。
②生育的高峰期，對買房安定的需求。
③中國城市化建設的熱潮、趨勢。
④房地產是中國的龍頭產業，他在一定程度上代表了中國經濟的增長勢頭，外界對中國經濟增長的認可，對房產發展也會認可。
⑤資源匱乏的瓶頸效應。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區面積達到500多平方公里，所剩建設
用地面積僅200多平方公里，建設用地緊缺。而近三年來，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設用地僅夠出讓20年。近幾年來，深圳每年出讓房地產用地在1平方公里上下，每年市場新開發項目約70%以上用地來自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產用地形勢嚴峻。作為房地產開發上游資源的土地供應的嚴重匱乏是導致2005年深圳房價大幅上漲的基礎性因素。
2、從房地產商的角度，大部分發展商承受不住走低的趨勢
房地產開發商是房地產業的運營者，在房地產業的發展中起著重要作用，深圳市經濟的飛速發展，土地資源相對成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調控后房地產業利潤收縮，房地產商承受不住走低的趨勢，主要表現在：
①土地成本上漲。房地產批地越來越難，拿地成本也越來越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對于房地產商而言沒理由不炒一把，賣個好價錢。
②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經不多了，好多地都要填湖移山，開發成本增大。
③房地產業利潤空間萎縮。經過國家連續十多年的宏觀調控，地產行業并不是高利潤行業，總體上看沒有幾個項目盈利的絕對額度很大，并且大部分是負債經營，即房地產商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款。在利潤不高、成本日益增高的情況下，跌價肯定會使發展商承受不起。
④貸款成本增大。在房地產運作中房地產商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產商在向銀行貸款過程中，銀行并不會為難發展商，畢竟是大客戶，他如果不好過，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發展商通過銀行取得資助途徑。
⑤房地產開發投資結構不合理。在深圳，年輕白領在房地產消費群中占有相當大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬平方米，創下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應面積達132萬平方米，接近總供應面積的二成，遠遠超出正常的市場供應結構比例。大面積豪宅供應過多，價格增長過快，帶動整體市場房價快速上揚，普通人置業越來越難。這也從側面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤的緊缺。
⑥大量閑置土地沒有轉化為市場有效供應。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產領域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費的現象。土地購置面積占土地開發面積的比例持續降低，差額逐年增大。問題在于房地產上為了自己利益的最大化處于觀望態度，從而也加劇了房產供應的緊張。
3、從客戶的角度，深圳的市場在短期內會呈現求大于供的局面
客戶是房地產商出售商品的購買者，是房地產業運營流通環節中的重要組成部分，深圳市外來人口比例增大，個人投資轉向房地產業，一定程度上造成了房地產業不安寧的局面。①深圳1200萬人口，200多萬常住戶口，大多數是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有600萬之眾?？蛻裘婧托枨罅慷际蔷薮蟮?。
②深圳比鄰香港，香港來深圳置業是一個趨勢，香港人看好深圳的發展，根據香港的房產發展，深圳的房子肯定會越來越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬之眾。單從目前的情況來看，港人在深圳置業已經成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經濟在金融風暴后一直處于較低迷的狀態，銀行利息一降再降，而投資房地產是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經濟發展良好，房地產的投資收益率遠遠大于香港。③近期股市不景氣，深圳的中產階級，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購房保值。投資市場的不景氣，造成“熱錢”瞄準了房地產，上海的炒房者已經看準機會，在深圳將房價炒起來了，人民幣資產升值對擁有大量土地儲備和房地產的地產股影響更大，繼續推動房地產股的牛市行情。2007年即將實施的新會計準則允許將公司持有的經營性房
地產按照市場價格估值記價，刺激了市場對商業地產的價值挖掘和資產重估熱情，將房地產股的炒做熱情推向高潮。
4、從市場的角度，深圳市場在現階段，很容易被炒熱。
①國家宏觀調控實際上對這個市場起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。②深圳房產市場的信息極度不對稱，成交信息不公開，促使消費者交易盲目。③“熱錢”讓樓市變得緊俏，排隊搶房的情景已經造成。
④很多企業變相批地，如物流企業，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實做房產。消費是感性的，市場在同一時期對龐大的消費群宣傳房子緊俏，房價不漲，不搶才怪。⑤信息傳播的暗示效應。2005年，兩項信息的宣布對房地產市場產生了很大的影響，對房價的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門宣布深圳總人口達到1200萬人，而此前公開的信息是700萬人;二是多次政府高規格會議包括年底首次全市規劃工作會議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產供地嚴重不足。政府及其部門的公開宣示具有權威性，這對房地產市場形成很大的心理暗示，即房地產供應不足，但需求旺盛。
二、2006年深圳房地產發展趨勢展望
深圳關內住宅均價逾萬元政府再次調控時機已到。隨著調控的持續，房地產開發模式將逐漸改變，金融對房地產市場的制約作用將更加突出，開發貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴厲的調控措施，估計2006年房地產投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規?？刂频挠绊?，投機性需求和被動性需求會繼續減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產供求矛盾將有所緩解， 2006年房地產價格將在2005年的基礎上趨向緩和的小幅上升。
(一)房地產融資方式呈現多元化趨勢
長期以來，我國房地產開發采用的是典型的“香港模式”，即開發商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環。在這個過程中，房地產開發資金主要來自銀行的土地及開發貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業墊款，而開發商自有資金比例甚低。經過政策調整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關監管部門對房地產開發企業資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產開發資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產行業面臨的最大挑戰：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產業正由土地運營向金融運營轉變，而房地產更加依賴于銀行信貸外的其他金融創新產品，以銀行貸款為主導的間接融資將轉變為多元化融資模式。
從近兩年的情況來看，房地產企業的融資活動空前活躍。據有關調查統計，2004年，房地產基金投向房地產資金超過7億美元，2005年，房地產基金投向房地產資金將達到28億美元;2004年，全國30家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元，2005年，房地產信托募集資金將達到220億元?？梢钥闯?，隨著調控的持續，房地產企業融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創新產品。同時，海外地產基金也紛紛進入中國迅速發展的房地產市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產、美林投資銀行等著名國際地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。
(二)房地產投資增速趨穩，供給量有所增加
就全國而言，基于2005年采取的一系列宏觀調控措施整體上已收成效，來年再次出臺專門針對房地產市場的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產業政策的出臺會順勢影響到房地產業。在深圳，基于2005年市場發生逆轉，調控政策并未收到實質性成效，因
此繼續出臺調控政策是毋庸置疑的，關鍵是看政策的針對性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應等。從短期看，深圳房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增長速度將繼續放緩?？梢灶A計，隨著宏觀調控政策作用的繼續顯現，2006年房地產投資的增長幅度將繼續回落。一方面，在宏觀調控政策的慣性作用下，房地產開發貸款和消費貸款增速將繼續放緩，直接影響房地產開發的規模和施工速度，發揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續流入房地產市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續鼓勵對普通住房和經濟適用房的投資建設，因而，普通住房的投資增加將成為房地產開發投資增長的主要動力。由于房地產行業產品生產周期長的特點，房地產市場供給表現出很強的慣性。由于2005年國家繼續加大對房地產市場的宏觀調控力度，使房地產供求形勢發生了變化，價格預期改變，加之房屋建設周期不能拖的過長，房地產開發商為降低投資風險，將加快建設速度，確保已開工項目按時竣工。
(三)非理性需求繼續減少，自住性需求將逐漸回暖
隨著調控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續受到抑制。同時，深圳關內改造與拆遷規模受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對深圳房地產市場投資感興趣，因此，外資對房地產市場的投機仍然存在。 由于房地產調控效果逐步明朗，消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態正緩慢轉變。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國經濟繼續快速增長，居民收入水平將會有較大提高，居民消費重點會轉向住、行等方面。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業化相伴隨的城市化進程加快，大量農村人口流向城市，同時，經濟發達的大中城市還吸引了大量經濟、技術、科技人才，將形成巨大的住房需求。
(四)房地產價格漲幅將趨向緩和
2005年以來，出臺的系列調控措施，其政策效果將在今年繼續顯現，房地產價格仍會上漲。但總體分析，房地產價格大幅上漲的可能性不大。根據上述對房地產供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產市場供求形勢和房地產市場結構進一步得到改善， 2006年深圳房價將繼續上揚，預計上半年房價漲幅較大，下半年將放緩。關內外的房價差距將縮小。價格拐點可能出現在明年底或后年上半年。
三、完善深圳房地產市場的政策建議
要使房地產既成為深圳經濟的火車頭，同時又避免出現投資和房價過快上漲給深圳經濟帶來的風險，就必須進行以制度建設和體制改革為中心的綜合治理?，F在的房地產形勢距離房地產市場“規?；具m度、結構基本合理、價格基本穩定”的宏觀調控目標還有明顯的差距，要堅定不移的保持現有調控政策的力度和方向，在“有保有壓、區別對待”的原則下，防止房地產開發投資規模和價格增長出現反彈。同時，加快財政稅收體制的改革，加快房地產融資體制的改革，建立起房地產業持續健康發展的長效機制。
(一)建設節約型社會，推動節地、節能建筑
1、大力發展節地建筑。一方面要加大房地產閑置土地的清理力度，盤活和利用存量土地，不僅要征收超過合同約定開發期一定時期土地的閑置費或無償收回使用權，還要探討建立土地閑置超過一定規模和期限的房地產開發企業的退出機制。另一方面要鼓勵發展小戶型低房價住房，保證大多數居民能夠買得起房屋，更好地解決中低收入階層的住房問題。
2、大力發展節能建筑。要實現經濟社會可持續發展的戰略目標，發展節能建筑刻不容緩。首先，需要強制性地執行現有的法規和節能標準。通過建立新聞披露制度和市場清除制度，對不執行國家建筑節能設計標準的設計單位和建筑單位進行披露，并給予一定的處罰直至清除出市場。其次，改革供能方式，實行集中供熱、分戶計量。第三，建立一整套經濟激勵制
度，喚起全民的節能意識，推進節能建筑的發展,進而實現我國建設事業的可持續發展。
(二)對自住性購房需求和投資投機性需求區別對待，有保有壓
住房消費是我國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵之一。因此，房地產市場調控需要進一步明確對消費性購房需求和投資投機性需求的區別對待政策，繼續保持對居民自住的消費性購房的信貸支持和稅收優惠，同時，要重點加強對投資和投機性購房交易行為的稅收征管，適當提高交易環節和保有環節的稅收。在銀行信貸支持上，對于自住需求來說，銀行信貸要繼續給予支持;對于投資和投機需求，一般不應給予按揭貸款，應該按照商業抵押貸款操作，執行一般商業貸款利率，同時控制貸款年限，降低貸款成數。在稅收政策上，對消費性需求，尤其是中小戶型和中低價位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費，實行較高稅負。為了加強對投機購房的稅收征管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優惠措施。
(三)增加經濟適用房建設，完善住房梯級保障體系
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作，保障居民基本居住需求是政府必須承擔的責任。住房保障政策主要是針對最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障體系包括經濟適用房和廉租房的供給。
在廉租房供給上對于低收入階層的居民，政府應該通過提供廉租房來解決其居住問題。一定程度上深圳可以借鑒香港模式來發展廉租房的供給。在香港，最低收入者首先是通過租住公屋(相當于廉租房)解決住房問題，收入提高后，再購買居屋(相當于經濟適用房)。這樣高低搭配的梯級住房保障體系值得我們借鑒。
在經濟適用房供給上深圳市已經有了一套自己的模式與經驗，與其他城市的經濟適用房開發模式不同，深圳經濟適用房的開發權一直掌握在政府手中，政府根據掌握的低保家庭的情況，為此，在每一個經濟適用房的小區里安排一部分廉租屋，提供給低保家庭。這種模式不僅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出現低收入人群聚居形成的貧民區現象。
(四)加快關內外一體化進程
就深圳市房地產業開發的規劃來看，加快關內外一體化進程是發展深圳房地產也的關鍵環節，為此，改善交通基礎設施和治安，打造以軌道交通為核心的公共交通系統，使城市各個組成部分成為一個有機體，滿足居民的工作和生活需要。雖然目前出關置業已成大趨勢，但從實際情況來看，關內關外的差距還比較大，政府應該在改善交通、設施、治安等方面繼續加大力度，盡快實現關內外的一體化，減少對關內居住存在依賴心理的置業者，讓更多的中產階級出關置業。
(五)選擇恰當時機開征物業稅
對房地產交易環節征收重稅，短期內可以起到抑制投機需求的效果，但長遠來看不利于房地產二級市場的發展。改善供給不僅僅要依賴一級市場，還要激活二級市場，充分利用存量房資源。我國房地產稅收主要集中于房地產開發環節和交易環節，在保有環節稅負偏輕，不利于抑制投資性和投機性住房需求。物業稅又稱為不動產稅，作為一種財產占有稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的升值而提高。物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。也就是將現行購房者在購買階段一次性交納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段按年繳交。為了在增加投機成本、抑制投機的同時，盡可能減低普通消費者的居住支出，可以考慮借鑒美國等發達國家的經驗，對購買第一套自住房時免征物業稅或實行極低的稅率，對二套住房以上的所有者征收超額累進的物業稅。
(六)采用“精明增長”模式實現房地產結構優化
2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市發展策略》，并向公眾咨詢意見?！渡钲?030城市發展策略》指出：未來25年，深圳將基本遵循“從高速成長期，逐步進入高效成熟期，進而走向精明增長”的漸進式轉型三部曲;近期以高速發展模式為主導，中期以高效成長模式為主導，遠期以精明增長模式為主導;遠期逐步滿足人的多方面發展需求，尋求經濟、社會和環境的全面和諧發展，走向“精明增長”。
“精明增長”首先出現在2000年，美國規劃協會聯合60家公共團體組成了“美國精明增長聯盟”，并確定精明增長的核心內容是：用足城市存量空間，減少盲目擴張;加強對現有社區的重建，重新開發廢棄、污染工業用地，以節約基礎設施和公共服務成本;城市建設相對集中，密集組團，生活和就業單元盡量拉近距離，減少基礎設施、房屋建設和使用成本。美國三分之二的州選擇了“精明增長”。“精明增長”是一種緊湊、集中、高效的發展模式，強調環境、社會和經濟可持續的共同發展，和目前國內提倡的“科學發展觀”、“建設和諧社會”一脈相承，它不僅可以有效解決城市發展問題，同樣也有助于解決城市發展中的房地產問題。深圳經過25年的發展，城市建設正處于重要轉折期，而房地產的深層次結構性矛盾尤顯突出，這在2005年集中顯現。要解決房地產的突出問題，借鑒發達國家的成熟經驗，盡快實施“精明增長”，將是一條可行的解決之道。
參考文獻:
[1]廖俊平，譚穎.房產新政下的深圳房地產市場[J].房地產市場,2005,(7).
[2]王鋒.2005年深圳房地產市場發展報告[Z].
[3]深圳房地產供求失衡 5700萬，能解樓市之渴?[N]http://cn.realestate.yahoo.com.
[4]深圳樓市逆市飛揚探秘：五大原因支撐房價暴漲[N].http://news.sh.soufun.com.
[5]深圳地產：“雞、犬”不寧[N].http://.
[6]饒高營,.影響房地產價格因素的研究[J].中國住宅設施,2006,(03).
[7]海平.掰開揉碎“燙手的山芋”[J].數據,2005,(08).
[8]楊榮良.建立和培育房地產市場的思考[J].改革,1991,(04).
[9]沈悅.對我國房地產價格走勢的判斷與政策建議[J].中國房地信息,2005,(07).
[10]楊韜,鄒高祿.論房價過高的危害[J].決策咨詢通訊,2005,(01).
[11]曹洪.對房地產價格評價指標的思考[J].價格月刊,2005,(08).
[12]景學成.利率、匯率政策牽動房地產價格[J].現代商業銀行,2005,(09).
[13]徐濟東,葉春明.初探上海房地產價格調控[J].上海企業,2005,(08).
[14]朱延福等.宏觀經濟學[M].北京：中國統計出版社，1995年.
[15]嚴華清.西方房地產[M].武漢：武漢大學出版社，1994年.
[16]張元端.中國房地產業指南[M]. 哈爾濱:黑龍江科技出版社，1991年.