房地產投資風險識別論文范文第1篇
摘要：房地產業經過二十多年的完善和規范，已發展成為我國經濟的基礎性、支柱性、戰略性產業之一。然而，房地產投資額大、所處位置一般不變等特性及面對的經濟環境經常變化等不利條件，致使投資存在風險。本文采用整體分析與個體分析、實證分析與規范分析相結合的方法，研究房地產開發中的風險因素和風險識別的基本方法，并有針對性地提出風險對策，以增加投資者決策的科學性，降低風險發生的可能性。
關鍵詞：房地產投資;風險識別;風險防范
1引言
伴隨著我國市場經濟穩步向前進步，房地產業無論是對促進國民經濟發展和城市建設，還是對政府調整宏觀經濟運行及經濟結構，都發揮了不可替代的作用。但是房地產業本身的性質致使其存在著不小的風險。
本文研究的對象是投資過程中的具體房地產商品。以房地產風險方面的論文為主要依據，通過引用國內外房地產風險研究中的一些相對成熟的理論手段，結合我國房地產開發運營的實際情況，對房地產開發項目的投資風險從風險因素、風險識別及風險規避等幾個方面，進行了系統研究與論述，目的在于降低風險發生的可能性，避免投資者的決策失誤。
2房地產投資風險防范與對策
2.1企業層面對風險控制的對策
研究過程中將房地產投資分為四個階段，期間可能面臨出現不可預料的風險事件，企業層面有必要采取針對性的風險防備措施。
2.1.1投資決策階段的風險控制
這一階段可能會出現許多風險因素，要求房地產企業認真做好以下幾方面的防范措施：第一，要針對項目開展是否可行進行詳盡探討，使決策更加準確無誤;第二，加大市場監管力度，使決策更加科學有效;第三，恰當地使用投資組合理論，分散風險，使危害發生的可能性降到最小;第四，若無其他選擇可回避風險以盡可能消除風險。
2.1.2土地獲取階段風險的控制
在地盤獲取之前，必須周密研討承包地塊的特性、社會性質以及使用價值，綜合考察各方面因素，以就開發哪一地塊這一問題上作出抉擇。
2.1.3管理運營階段風險的防范和控制
經營管理階段是制定較為恰當的價格，盡量避免因價格過高或過低帶來的危害。由于營銷代理通常具有熟練的營銷技巧，房地產企業為提高效率，可聘營銷代理來管理項目。
2.2政府層面對房地產業的宏觀管理
政府措施對房地產業發揮著不可小覷的作用。 政府管制房地產風險時應從以下幾個方面入手。
2.2.1控制好調控時間和力度
顯而易見，在對房地產投資風險取得完整認識之前，政府須做許多預防和控制工作。在房地產風險調控時間上盡可能“早半拍”，防止“急剎車”帶來的巨大危害;在調整強度上，避免因為力度過大或不足造成經濟發展大幅度波動。
2.2.2調整房地產投資結構，促使房地產市場供求平衡
研究認為，房地產商品供需狀況拉動經濟增長。在總體規劃和城市規劃指導下，對房地產用地的總量進行控制，保證土地供給需求大致平衡。
2.2.3建立房地產預警預報系統
研究表明，利用房地產風險預警系統對市場形勢進行分析，可以較為準確的判斷未來房地產市場的走勢，對房地產開發商防范風險具有指導意義。
3以淄博新區“金融街”為例探討投資風險與防范對策
3.1項目的概況
淄博新區金融商務區（CBD）地理位置好，處于新區的中心位置，從北起于華光路，向南延伸至人民路，東面緊鄰北京路，總用地面積25.6公頃（384畝），包含15個商業地塊，16棟高層建筑，規劃布置淄博金融中心、資金結算中心、匯美領域、華僑大廈等多建筑，從2013年開始建設，有淄博市政府政策扶持，發展較快。預測未來，在房地產區域利好、市場聯動性增強等因素的影響下，淄博金融街的房地產供應將迎來一場集中放量潮，房地產市場將經受比較大的壓力。
3.2項目的社會經濟環境及優劣勢分析
3.2.1項目所具有的優勢
該項目地理位置優越，北面華光路為淄博的主要交通干道，且綠樹成蔭，交通發達，政府行政部門、高等院校林立、居民印象不錯，周邊有住宅社區，潛藏投資群體較多;是市政府重點扶持的項目，項目未來發展狀況良好，商業、人口、城市中心向西遷移，刺激股市繁榮。
3.2.2項目所處的劣勢
第一，與豬龍河（有污染）相鄰，降低投資者對該項目的考慮程度;第二，受公眾消費習慣的影響，要想讓人們接受高層物業服務還需一段時間的緩沖;第三，土地管理費用高;第四，建筑成本高;第五，物業管理費用高;第六，物業功能不能精確定位，且各功能之間沒有明顯的互補關系;第七，該樓盤銷售類型為遠期銷售，無法直接展示好的形象，有礙公眾樹立購買信心;第八，物業檔次較高，客戶層面較窄;第九，市場可容納量不明確。
3.3該項目存在的風險
3.3.1物業位置選擇風險
該項目的地理位置十分優越，可稱為上好地段。但由于區域面積狹小，很難有空間用于治理生態環境，臨近豬龍河，污染嚴重，因此，該項目地理位置的選擇有風險。
3.3.2地價風險
該項目地處新開發城區，該地區地價非常高，增加了開發商的投資成本，由此帶來開發商投資收益下降的風險。
3.3.3價格風險
價格風險是這個項目所面臨的主要風險之一，該項目的地理位置及市場定位決定了出租、出售的價格相比較其他物業要高，價格壁壘帶來的直接后果是商品賣不出去，投資資金得不到回收。
3.3.4營銷風險
根據市場評估結果，該樓盤銷售檔次目前定位為中高檔，而周邊消費群體消費行為被定位為中低檔，銷售前期可能面臨不小的壓力;且開發商選擇自己營銷方式的原則是銷售費用盡可能低廉，但這就要求投資商開發自己的營銷團隊必須投入一定資金進行市場調研，同時還必須面對由于營銷不夠專業而帶來的銷售風險，這就增加了開發成本，帶來風險。
3.4項目的風險防范建議
根據該項目評估結果來看，影響最大的風險因素是市場風險，其次是物業類型風險、物業位置選擇風險、營銷風險等。認真分析此項評估結果，提議了一些風險防備建議。
3.4.1確定該項目的目標客戶層，并多向其推廣項目設計
縮小目標客戶范圍，有針對性的向其推廣該項目，可有效減小營銷風險。該項目的銷售群體多為大型金融機構和股份制專業型公司。在推廣過程中強調不僅該樓盤是城區建設中的罕見項目，也是現代建筑藝術的引導項目，同時是打造成功生活的發源地，更是嶄新辦公文化的主流，且投資回報率較為穩定，是為該市市民供給貼近民心辦事的現代化辦公區。
3.4.2提升物業管理質量
此項措施針對物業類型風險。物業服務質量直接對寫字樓的使用程度起重要作用：若用工作效益來度量樓盤設計質量的高低，樓盤設計質量的高低可以用工作效益來評判，顯然樓盤并不只看裝飾的如何高檔，而是看環境可否引起員工工作積極性。樓盤質量的高低要看以下內容：地基、建筑質量、辦公區的文化環境、交通便利性、空調、供暖、供電、供水系統、車位設計、結構設置、采光通風性等等。由此來看，物業管理部門應提高相應服務水準。
3.4.3建筑設計要獨特
近些年來，企業對寫字樓有了更高的要求，寫字樓發展為企業身份的象征。寫字樓的外形，不但體現了公司外在形象，更成為了客戶選擇寫字樓的主要因素。許多稍有名氣的公司都將寫字樓的外在形象當做購買樓盤的考慮要素之一。
對房地產項目的研究調查表明，獨特的建筑設計可有效的吸引客戶，提升該項目的市場價值?？紤]到樓盤總體地理定位和格調形象定位，以及在針對客戶調查過程中對色彩的喜好，整體風格應以舒適、柔和為基調，顏色以淺色調為主，比如白色和天藍色，制定多種搭配顏色的方式。
3.4.4定位好房地產項目的檔次
此項措施可有效避免營銷風險。研究發現，房地產樓盤的檔次高低與購買的客戶數量存在著負相關關系。如今，大型企業對越來越重視寫字樓的檔次，不少企業選擇用檔次高的樓盤“撐門面”。而“金融街”地塊較小，可調整的空間范圍也不大，結構設置上難以迎合高檔辦公住宅對空間上大范圍活動的需要，除此之外由公眾對房地產項目的需求時間來看，辦公區越高檔，客戶的成本越大，有礙開發商投資成本的回收。因此該項目以中高檔的定位進入市場比較合適。
3.4.5制定價格時采取低開高走的方法
此項措施針對價格風險和營銷風險。在樓盤剛開始銷售時制定偏低的價格，之后逐漸提高價格。之前購買者意識到房地產項目升值，因而在公眾心中樹立良好形象，這也是物業推廣的絕佳方式。
簡而言之，以上措施和策略總體上提升了房地產項目的價值，贏得了不錯的銷售佳績，獲得相應的回報，因而必然降低了房地產投資風險發生的可能性。當然，在房地產開發過程中面臨不可避免的因素可通過介入對風險體系的管理、有效減低成本等辦法，降低風險事件發生的概率。
4總結
改革開放以來，伴隨我國經濟的快速增長，我國的房地產業迎來了嶄新的發展，房地產投資數額也日益增加，此項投資會帶來不小的資金回報，但是同時也將面臨不可小覷的風險。本文從企業的角度出發，對房地產投資風險的因素分析、識別以及對防范和處理的措施有了一個基礎性的理論框架。以淄博新區金融街為例探討風險因素，提出科學的防備措施進行規避和處理，以降低風險發生的可能性。
該論文只是對房地產投資風險作了一個非?；A的研究，并提出了防范對策。在實踐應用方面的討論和實際操作方法，還有待房地產開商在實踐活動中進一步探討和完善。
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房地產投資風險識別論文范文第2篇
隨著社會主義市場經濟體制的建立，人民生活水平的不斷提高，人們對住房條件的要求也隨之增高?，F階段房地產行業在我國國民經濟產值中占非常重要的地位，一定程度上決定我國國民經濟的發展方向，成為國民經濟發展的基本生產要素。企業對房地產項目進行投資存在著很大的風險和挑戰，直接關系到整個國民經濟的快速發展以及國家和個人的利益，因此，我們應該對房地產投資項目存在的風險進行有效識別，有效防范這些風險，為房地產行業穩步發展和國民經濟持續發展做出應有的貢獻。
我國現階段，交易市場的信用程度不足，為房地產項目投資帶來巨大的風險和挑戰。房地產項目投資具有高風險、高投資、高利潤的特點，這就決定了在投資過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。為此，加強對房地產項目的風險管有效識別、估計尤其重要，進一步對風險進行分析，將投資風險降到最低，加強房地產投資風險的防范意識，已成為房地產投資行業的首要任務。
房地產投資存在的風險類型和風險產生的原因
1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。
2.技術風險?？茖W技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時代發展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。
3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。一旦在決策和管理過程中出現意外，將會造成無法評估的損失。高層指導方針、戰略思想可能造成的項目決策失誤、盲目開發建設，帶來的后果將不堪設想。這也是開發項目過程中存在的最大風險。
產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。
房地產風險的有效識別
房地產風險的有效識別過程是通過分析什么樣的風險因素會帶來什么樣的損失和對整個產業產生的整體影響，并將這些記錄在文檔內保存。具體識別過程如下：先確定要分析的房地產風險識別的對象。每個參與人員對整個項目的各個階段的要求要了解，最終確定出要分析的對象?，F階段主要風險識別的方法都是建立在傳統風險識別方法上，對其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、專家調查法 、財務報表分析法、頭腦風暴法、故障樹法以及市場調查法。
房地產的風險防范對策
1.完善住房公積金貸款制度，鼓勵多元化融資。住房公積金制度的完善可以促進中低層收入人的購房能力，為房地產投資商減緩資金壓力，同時也帶動當地經濟的發展，刺激買房消費，避免買房難的現象。房地產行業從銀行貸款數額巨大，就會造成資金的風險，因此，應該改變銀行貸款的單一的融資模式，發展多元化融資模式。房地產開發企業應當通過多渠道來收集資金，用自身的努力去打破傳統信貸融資，尋找符合自身企業的融資模式。
2.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
3.培養具有營銷和技術知識的專業人員。房地產開發商應加強對職工的技能培訓和專業知識的深化，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力。同時企業決策層必須由合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，具備有風險識別、判斷、處理能力，有防范和分析風險的意識和能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，對行業的基本工作規律有深入的了解，對行政主管部門頒布的法律法規要了解，只有這樣才可能避免政策風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。
總之，風險存在于房地產運作的過程中，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。
（作者單位：吉林省延邊朝鮮族自治州住房公積金管理中心）
房地產投資風險識別論文范文第3篇
隨著我國社會經濟文化的不斷進步發展與人民生活水平不斷提高，住房需求逐漸成為市場重要的剛性需求之一，房地產投資項目已然成為我國經濟建設中的重要組成部分，而由于資金鏈、市場需求及營銷策劃等各個環節中的不確定性，為房地產投資項目帶來了較大風險。本文簡要概括了國有施工企業運作房地產投資項目的風險特點，并對房地產投資項目的主要風險因素進行簡要分析，提出了有參考意義的防范措施。
隨著我國社會經濟文化不斷進步發展與人民生活水平不斷提高，住房需求逐漸成為市場重要的剛性需求之一，房地產投資項目已然成為我國經濟建設中的重要組成部分。在社會主義市場經濟條件下，國有施工企業房地產項目投資存在一定的風險，因此必須對房地產項目投資風險的因素進行深入分析，提出相關的防范措施并加以控制，才能不斷促進我國國有施工企業房地產投資項目的健康發展。
房地產投資項目風險的基本特點
房地產投資項目風險具有多樣性。房地產投資項目自啟動開始，涉及到項目合法運作、經濟收益指標、施工生產安全等各類不同風險就貫穿著項目運作始終。例如：投資資金使用的法律風險、項目投資回報率風險、項目實施過程中的安全質量風險、后期銷售回款風險、項目存貨去化風險等等，風險的種類、發生時期均體現出明顯的多樣性。
房地產投資項目風險具有突發性。由于房地產投資項目往往受經濟環境影響較大，行業市場發生重大政策走向變化、投資方資金鏈斷裂。以及工程實施過程中涉及到不同層級、不同工種交叉作業的安全生產隱患等等，都將為項目實施帶來不可預估的影響，其風險往往不可預期、且造成損失和負面影響較大，呈現出明顯的突發性。
房地產投資項目風險具有可控性。盡管房地產投資項目潛在風險很多，但并非不可控制，通過加強可研分析、投資測算，深入考察合作伙伴信譽及實力，準確定位市場、加大項目營銷力度等等手段，可以將大部分風險進行規避，并將少量突發性風險可能帶來的影響和損失控制在能夠承受的范圍內。因此，房地產投資項目風險具有可控性。
國有施工企業房地產投資項目主要風險分析
根據房地產投資項目風險的多樣性和突發性，結合國有施工企業的性質和特點，以項目實施各階段為主線，我們可以梳理出國有施工企業房地產投資項目主要存在以下幾方面風險。
施工企業進軍房地產投資行業的戰略風險。國有施工企業盡管實力雄厚、施工經驗豐富，但涉足房地產投資項目運作對于大多數國有施工企業來說，當屬于較新的領域。一旦進入市場，戰略規劃脫離企業自身實際情況，將引發資源與開發能力不匹配、管理能力跟不上市場需求等問題。數年前，某國有施工企業進軍房地產行業之初形勢較好，前期運作的幾個中小型項目得到了可觀的收益，于是企業進一步定位房地產業務戰略為“城市運營商”，指導思想為“從單一的房地產開發商向城市運營商轉變”，希望“以小資本撬動大資源”；但該戰略的實施需要企業具備十分強大的資金、人才、管理等企業優勢資源和社會資源，必須具備很強的投資管理、策劃定位、設計、運營、營銷、融資、成本管控、物業服務等各項專業開發能力，對企業的資源整合、資源配置和開發能力、管控能力要求極高。這與該企業當時的資金、人才儲備及開發能力、管理經驗，以及政府關系資源等均不甚匹配。這一戰略指導思想脫離了企業實際，定位于該戰略的項目實施起來必然困難重重。
房地產項目投資行為及決策風險。房地產投資項目作為一種企業投資行為，其投資收益回報是投資者最關心的話題。作為國有施工企業，在項目的投資決策階段，存在著諸多投資行為及決策風險，例如：項目投資行為違反國家法律、法規的風險；投資業務未經適當審批或超越審批授權的風險；投資項目未經科學、嚴密的評估和論證，可能因決策失誤導致重大損失的潛在風險；又如企業未能充分考慮投資項目本身的特殊性或投資合作伙伴（包括投資項目所在地政府）在合作過程中可能出現的風險，投資回報周期長、資金占用率高，或從事不擅長領域的投資，可能造成難以承受的投資損失。
市場環境及政策變化風險。受國家宏觀經濟調控影響，房地產市場的政策變化往往是市場走向的風向標，經多年快速發展，目前房地產市場正逐步步入深度調整，供需矛盾日益突出，暫時難有較大改觀。近年間，數次的政策調整和市場變化，都為運作中的房地產項目帶來了不小的沖擊。以土地整理項目政策風險為例：早期某在川國有施工企業介入的土地整理項目普遍以土地收益分成方式進行，2011年四川省發布《關于進一步加強國有土地使用權出讓收支管理的通知》（川國土資發（2011）36號），成都市發布《關于轉發關于進一步規范引進社會資金進行一級上地整理意見的通知的通知》（成府發（2011）26號），明確要求“企業不得以任何方式參與土地出讓收益分成”。上述政策出臺后，該企業積極應對，所屬川內土地一級整理項目均立即簽訂了補充協議進一步明確投資回報，與各地政府達成了將土地收益分成模式調整為固定投資回報的模式；但是在實際操作過程當中因當地政府的財政壓力，實現項目投資的初衷非常困難，一級土整項目周期拉長，回款緩慢，處于進退兩難的境地。個別一級土整項目所在區域因宏觀環境或政策調整，導致土地市場低迷，即便獲得了土地出讓指標也難以實現土地出讓，為收回土整本金和收益，又不得不被動兜底拿地，增加同一項目二次開發的風險。
國有施工企業管理機制不適應市場要求的風險。作為國有施工企業，房地產投資不同于工程施工，而是屬于在工程施工主業基礎上發展起來的新興業務領域，所屬房地產公司的用人機制、考核體系和薪酬體系等，存在不完全適應房地產行業要求的風險。例如缺乏專業人才，原有施工管理人員轉行投入項目開發管理，經驗欠缺，土地整理運作流程不熟悉，風險意識不強，甚至部分項目公司總經理由合作方委派或外聘的職業經理擔任，為企業負責把關的責任心不強，導致項目運作前期缺乏對項目整體開發思路和計劃的統籌把控，策劃定位不準、投資節奏把控不當甚至出現失誤等，致使投資效果不理想。
與民營企業合作帶來的風險。相比國有企業，民營企業體制機制更為靈活、更善于創新，公關能力較強，也有更強的地域優勢，通過與民企合作，國有施工企業能夠更快地介入之前陌生的商業地產、旅游地產等產業地產開發領域，有機會獲取部分優質土地或參與優質項目開發，雙方發揮各自優勢實現互利共贏。但是，民企由于自身資金實力有限、融資能力不足，較難承擔股東對等融資義務；部分民企履約能力較差，自身管理不規范，合作協議完全履行較為困難，合作糾紛較多，稅務風險和政治風險較高；因雙方合作經驗欠缺、合作模式設計不科學以及合作方在政府關系協調方面的局限性，包括對合作伙伴了解不深入等多方面原因，可能導致民企發揮的作用并不明顯，雙方合作效果也不理想，甚至可能出現由于合作過程中對市場形勢把握不準，導致部分合作項目投資收益低于預期，帶來項目虧損等嚴重后果。
防范國有施工企業房地產項目主要投資風險的幾點措施
準確定位并堅持實施發展戰略，明確房地產投資業務發展方向。為應對戰略決策風險，國有施工企業房地產投資業務發展戰略一定要定位準確、清晰，并與企業各方面實力相匹配。在區域選擇上，應堅持以“以重點城市為中心，有選擇地向外地擴張”的發展思路，以自身多年施工積累的信譽好、基礎好的區域為中心，選準“起步城市”，建立發展根據地，逐步輻射大、中城市主城區等重點市場，加強區域深耕，尋求優質的土地資源開拓項目，形成區域發展格局；在項目選擇上，宜選擇短、平、快住宅項目，謹慎參與一級土地整理項目、三四線城市項目、旅游度假項目，牢固樹立以資本運作促開發的理念，及時將可支配的各種資源進行統籌謀劃和優化配置，實現最大限度的資本增值目標，讓資源整合、資本運作真正成為實現國有施工企業房地產板塊跨越式發展的有效手段。
建立健全投資業務管理機制，規范履行投資決策程序。及時總結經驗、吸取教訓，深入分析過去實施的各類房地產投資項目，找出項目實施過程中存在問題，并在此基礎上進一步建立健全房地產項目投資決策機制和管理體系，組建高效、權責分明的集團管控模式，搭建投資策劃、融資及財務管理、規劃設計、運營管理、營銷管理和物業服務等管理平臺，強力推行信息化管控體系，實現產品、成本、營銷、物管等關鍵環節的標準化、精細化，提升管理及運營水平，強化合作項目監管。在制度體系上，出臺相應管理制度，保障項目投資各階段的風險得到控制：在管控架構上，對項目投資進行嚴格的授權審批；在投資方式上，逐漸減少合作項目，依靠自身通過市場公開方式獲取優質項目；在決策程序上，嚴格執行公司規定的投資決策程序，堅持科學決策、集體決策，切實維護國有企業利益。
積極穩健實施房地產投資業務，迅速適應政策要求和市場機制變化。從市場發展環境來看，提振房地產是大勢所趨。國有施工企業如想保證房地產業務開發規模和利潤持續穩步增長，實現戰略目標，必須要堅持積極穩健的投資策略，力爭在市場低谷期獲取一批優質的短、平、快項目，為后續持續發力做好儲備。國有施工企業是在發展施工產業基礎上組建的房地產開發公司，公司的投資決策程序、用人機制、考核體系、薪酬體系、組織架構等都具有明顯的施工企業和計劃經濟色彩，如不能夠及時完成華麗轉身，就難以完全適應房地產行業市場化程度高、專業決策、資本密集、競爭激烈的行業特點及發展要求。因此，要堅持在投資決策、人力資源、薪酬體系、組織架構等方面深化改革、轉變機制，遵循市場規律，學習行業內其他先進企業經驗做法，以敏銳的嗅覺、果斷的決策、堅定的執行，建立起適合市場機制、符合行業特點的管理制度和管理體制，打破體制束縛，釋放經營活力。
重視人才培養，提升專業化管理水平，打造房地產市場核心競爭力。
首先，人才是企業核心競爭力和發展根本，國有施工企業要想發展好房地產投資業務，必須要重視和加大對房地產開發相關人才的培養和使用，尤其是設計、營銷、商業運營、成本管理等方面，加大人才外部引進和內部培養力度，以人力資源的儲備提升專業化管理水平。其次，要進一步優化完善房地產業務管控模式，突出集團優勢，特別是要加強企業存量資金的集中管控和市場化調配，提高企業資金集中管控的水平，使有限的資金最大限度的發揮作用。第三，以建立健全法律風險防范機制為核心，加強法務工作管理，嚴格執行重大經濟合同和重要決策的法律審核，做好法律風險的預知和預警?？傊?，國有施工企業要想走好房地產投資業務管理專業化道路。必須通過一系列業務管理創新，逐步提升專業化管理水平，形成具有亮點和特色的拳頭產品或服務，才能在市場中構建起企業的核心競爭力。
堅持原則審慎合作，強化項目監管，控制潛在合作風險。如前所述，民營企業具有諸多優勢，妥善開展合作，將實現雙方互利共贏，因此，國有施工企業可憑借自身優勢，堅持原則、適度審慎地開展同民企合作。一是在合作項目甄選上，必須堅持標準，開發項目必須符合企業發展戰略制定的投資標準和經濟指標，不開展或少開展增信服務、對外擔保等高風險項目。二是合作伙伴選擇上，必須選擇信譽好、實力強、市場地位領先的優質民企，確保國有資產安全。三是在合作模式設計上，原則上應堅持同股同權、對等融資，合作過程中要強化合作項目監管，加強投資協議履約情況檢查，建立投資問責機制，對不嚴格執行投資協議造成企業經濟損失的行為進行責任追究。
對于國有施工企業房地產項目投資風險及防范的研究，本文主要從國有施工企業實施房地產投資業務的戰略、決策、市場環境、體制機制、合作伙伴等方面，對潛在的重要風險因素進行分析，并提出了準確定位發展戰略、建立健全管理機制、適應市場政策變化、重視專業人才培養、審慎選擇合作伙伴等國有施工企業房地產投資業務風險管控的具體措施，具有一定的參考意義。
（作者單位：中國中鐵二局集團有限公司）
房地產投資風險識別論文范文第4篇
一、證券投資中的風險類型識別
在證券投資過程匯中，投資者需要比較清醒地認識到投資風險類別，從而幫助投資者采取更為針對性的措施應對風險。目前證券投資風險可以分為系統性與非系統性風險。系統性風險一般指投資者在投資過程中受到外部環境因素影響無法規避的風險類型，具體可分為政治風險、政策風險、利率風險、匯率風險、經濟周期風險等。以政策風險為例，政策風險主要是因證券市場政策變化或者頒布新的法律制度而引發證券市場波動，例如緊縮性貨幣政策會減少貨幣供給量，導致借貸市場利率高，增加了企業成本使投資減少。
非系統性風險一般包括經營風險、財務風險、信用風險、操作風險等，主要指因人為等特殊因素引發的風險類型。其中，經營風險一般是發行企業在發行過程中因內部控制、市場競爭等因素導致企業發展不佳，投資者可能面臨損失的風險，例如證券發行公司經營不善或者出現丑聞導致公司股票價格下跌，自然投資者收益也會減少。
二、應對證券投資風險的措施
（一）增強證券投資市場風險意識
無論是投資者還是監督者都應該意識到證券投資風險是客觀存在的，應該深刻地認識到投資市場風險的后果以及規避風險的重要性。首先，有關部門應該加大對證券投資風險知識的普及力度，通過多種手段與途徑告知投資者警惕投資風險，引導投資者理性投資。其次，投資者需要樹立正確的投資觀念，在投資前盡可能地了解投資對象的信息，客觀看待投資收益，避免因追求高利潤忽視風險而面臨的經濟損失。除此之外，相關監管部門也應該具備較強風險意識，在日常工作中加強對監管人員的教育與培訓，使市場監管人員可以自覺地參與到證券市場風險管理中，為投資者創造良好的市場環境，最大限度地保護證券發行公司與投資者的利益。
（二）加大證券市場管理力度
為了保護證券投資市場參與主體的利益，國家有關部門需要重視證券市場管理，通過宏觀調控手段規避風險。第一，有關部門需要健全證券投資法律制度體系。證券投資風險與市場約束力度不足、惡意違規操作等因素有關，這也反映了我國證券市場法律制度的滯后性，健全證券投資法律制度體系是大勢所趨。例如在制度層面上適度放寬對證券投資咨詢機構的限制，允許證券投資咨詢機構在合理范圍內自由使用的自有資金;還可以合理地借鑒國外經驗，修改代理理財的限制。對于一些政策文件，有關部門還應該進一步細化有關條例，減少市場監管工作中爭議，使監管工作有法可依、有據可查。第二，加強對證券發行公司的監管力度，在制度上明確上市公司的準入門檻，使上市公司可以遵守法律制度、合法參與。第三，監管部門還應該積極協調發行公司與投資者的關系，減少二者的利益沖突。當證券發行企業與投資者利益發生沖突時，監管部門應該以保護投資者的利益為根本，積極協調發行企業與投資者，尋求雙方利益分配均衡點，最大限度地滿足雙方的利益需求。第四，引導行業組織加強自律，加大對證券交易會員的考核力度，引導行業組織加強內部管理，凈化證券投資市場風氣。
（三）發行企業完善風險管控機制
為了更好地規避非系統性風險，證券發行企業也應該完善內部風險管控機制，盡可能地降低經營風險、信用風險、操作風險等。首先，證券發行企業應該加強操作風險管理，將已經暴露或發生操作風險建立檔案，詳細記錄相關信息;將操作風險納入人事考核范圍內，鼓勵內部人員自查、自糾;同時通過人才引進、內部培訓、崗位調整等方式盡可能地減少操作風險的發生。其次，發行企業還需要完善投資交易管理風控體系，加強對投資組合的定量分析，投資決策需要嚴格按照既定程序實施，明確各類風險報告的形式、內容等，提高發行公司自身風險識別與管理能力。
結束語：
證券投資作為我國投資市場重要組成部分，對金融市場以及國民發展發揮著重要的作用。在證券投資中，投資者需要擦亮雙眼，樹立正確的投資理念;監管者應該加大監管力度，完善監管制度;證券發行公司也應該加強內部建設。發行公司、投資者以及監管者都需要吸取經驗與教訓，才可以使證券投資市場穩步發展。
摘要：隨著公司經營理念以及個人理財觀念的變化，我國證券投資市場發展良好，越來越多的組織與個人參與到證券投資中。然而，證券投資具有高度的“市場力”，受市場因素變化的影響，證券投資也存在較大的風險。投資人在投資工程中需要較好地識別風險，預防風險，才可以更好地避免經濟損失。本文首先對證券投資中的風險類型識別進行了闡述，并探討了應對證券投資風險的措施，以供參考。
關鍵詞：風險,證券投資,應對措施
參考文獻
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房地產投資風險識別論文范文第5篇
2009年5月5日，國家稅務總局印發了《大企業稅務風險管理指引(試行)》(國稅發[2009]90號)(以下簡稱《指引》)，旨在引導大企業合理控制稅務風險，防范稅務違法行為，依法履行納稅義務，避免因未遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務損失或聲譽損害。筆者認為，《指引》雖然是對大企業而言，但所有企業都存在稅務風險，都應正確識別、評估和防控，以盡可能地防范和規避。
一、企業稅務風險管理界定
企業稅務風險是因涉稅行為而引發的風險，主要包括兩方面：一是企業的涉稅行為不符合稅收法規的規定，應納稅而未納稅、少納稅，從而面臨補稅、罰款、加收滯納金、刑責(判刑、罰金)以及聲譽損害等風險;二是企業經營行為適用稅法不準確，沒有用足用活有關稅收政策，多繳稅款，承擔了不必要的稅收負擔。此次發布的《指引》針對的稅務風險主要是前者，但作為納稅人，從自身利益最大化角度考慮，在進行稅務風險管理時也應考慮后者。
根據《指引》中對稅務風險管理的說明，企業稅務風險管理是企業為避免其因未遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務損失、聲譽損害和承擔不必要的稅收負擔等風險而采取的風險識別、評估、防范、控制等行為的管理過程。企業稅務風險管理的目標是：企業稅務規劃要具有合理的商業目的，并符合稅法規定;企業經營決策和日常經營活動應考慮稅收因素的影響，符合稅法規定;對企業涉稅事項的會計處理要符合相關會計制度或準則以及相關法律法規;納稅申報和稅款繳納要符合稅法規定;稅務登記(變更、注銷)、憑證賬簿管理、稅務檔案管理以及稅務資料的準備和報備等要符合稅法規定。稅務風險管理的目標重點突出稅務行為的“合規性”，即涉稅事宜均須符合稅收法律規定。企業在稅務風險管理過程中，首先，要確定企業稅務風險管理目標，建立企業稅務風險管理機制;其次，正確識別、評估稅務風險;再次，提出稅務風險應對措施，及時控制風險;最后，評估、反饋和改進稅務風險管理機制(也可穿插于稅務風險的識別、評估和控制環節中)。為降低管理成本，實現協同效應，企業稅務風險管理可以融入企業風險管理和內部控制體系之中。
二、企業稅務風險識別
1、建立、健全企業風險管理組織體系。一是規范公司法人治理結構。股東大會、董事會要依法履行職責，形成高效運轉、有效制衡的監督機制。董事會負責確定企業稅務風險管理總體目標、風險偏好、風險承受程度，批準風險管理策略和重大風險管理解決方案及稅務風險管理監督評價審計報告。二是企業應結合業務特點和內部稅務風險管理要求，設置稅務管理機構和崗位，明確各崗位的職責和權限，建立稅務管理崗位責任制。三是建立科學有效的職責分工和制衡機制，確保企業稅務管理的不相容崗位相互分離、相互制約。
2、識別企業內部稅務風險因素。企業內部稅務風險因素包括：企業經營理念和發展戰略;稅務規劃以及對待稅務風險的態度;組織架構、經營模式或業務流程;稅務風險管理機制的設計和執行;稅務管理部門設置和人員配備;部門之間的權責劃分和相互制衡機制;稅務管理人員的業務素質和職業道德;財務狀況和經營成果;對管理層的業績考核指標;企業信息的基礎管理狀況;信息溝通情況;監督機制的有效性;其他內部風險因素。分析企業的內部稅務風險因素，有利于企業從高管態度、員工素質、企業組織結構、技術投入與應用、經營成果、財務狀況、內部制度等微觀方面識別企業自身可能存在的稅務風險。
3、識別企業外部稅務風險因素。企業外部稅務風險因素包括：經濟形勢和產業政策;市場競爭和融資環境;適用的法律法規和監管要求;稅收法規或地方性法規的完整性和適用性;上級或股東的越權或違規行為;行業慣例;災害性因素;其他外部風險因素。對企業外部稅務風險因素的分析和識別，有利于企業從宏觀經濟形勢、市場競爭、產業政策、行業慣例、法律法規規定、意外災害等方面分析企業所處大環境下可能遇到的稅務風險。
4、將風險識別細化。企業應全面、系統、持續地收集內部和外部相關信息，查找企業經營活動及其業務流程中的稅務風險，并將風險識別任務細化，對于組織結構復雜的企業，可根據需要在分支機構設立稅務部門或者稅務管理崗位;對于集團型企業，可在地區性總部、產品事業部或下屬企業內部分別設立稅務部門或者稅務管理崗位。組織結構復雜的企業和集團型企業，由于其經營業務多樣，經營活動復雜，管理流程較長，不容易發現下屬單位的個別風險，通過細化風險識別，可以使企業更好地識別實際經營存在的稅務風險。
5、實行風險的動態識別，建立經驗數據庫。企業應建立系統、有效、動態的稅務風險識別體系，時刻注意識別和評估原有風險的變化情況以及新產生的稅務風險。該體系可由企業稅務部門協同相關職能部門實施，也可聘請具有相關資質和專業能力的中介機構協助實施。該體系的實施可以幫助企業決策者進行稅務風險的比較與匯總，從而為以后的稅務風險識別建立經驗數據庫。
6、利用流量圖進行分析識別。企業應建立稅務風險分析流量圖，形象地描繪企業運營過程中涉及的稅務問題，從一端的經濟投入所涉及的稅務業務開始，經歷不同的過程和地點，到達另一端的產品或服務產出所涉及的稅務業務，通過與企業的全面風險管理體系和企業內部控制規范的融合使用，可以幫助企業識別存在的稅務風險。構建風險流量圖需運用恰當的風險識別工具，常見的工具主要包括風險檢索列表、PEST問卷、SWOT問卷以及風險數據庫等。
三、企業稅務風險防控
1、建立基礎信息系統。企業應及時匯編本企業適用的稅法法規并及時更新;建立并完善其他相關法律法規的收集和更新系統，確保企業財務會計系統的設置、更改與法律法規的要求同步，保證會計信息的輸出能夠反映法律法規的最新變化;企業應根據業務特點和成本效益原則，將信息技術應用于稅務風險管理的各項工作，建立涵蓋風險管理基本流程和內部控制系統各環節的風險管理信息系統。企業的基礎信息系統對風險管理的實施有很大影響，全面、有效的信息系統可以減少稅務信息的產生、處理、傳遞和保存中存在的稅務風險，防患于未然。
2、制定風險控制流程，設置風險控制點?！吨敢分赜谄髽I稅務風險管理，在一定程度上是對現有企業風險管理體系和內部控制規范的補充和發展，它沒有拘泥于固有的風險要素框架，只是強調企業內部的稅務機構設置和人員配置、崗位職責和授權、風險評估和重要業務流程內控、技術運用和信息溝通等與稅務風險管理直接相關的內容，而其他要素則包含在《指引》各條文中，沒有獨立成章。企業應遵循風險管理的成本效益原則，在整體管理控制體系內，制定稅務風險應對策略，合理設計稅務管理的流程及控制方法。設置稅務風險控制點，采取人工控制機制或自動化控制機制，建立預防性控制與發現性控制機制。針對重大稅務風險所涉及的管理職責與業務流程，制定覆蓋各環節的全流程控制措施;對其他風險所涉及的業務流程，合理設置關鍵控制環節，采取相應的控制措施;協同相關職能部門，管理日常經營活動中的稅務風險。
3、重點關注企業重大事項，跟蹤監控風險。企業重大事項包括企業戰略規劃、重大經營決策、重要經營活動等。企業戰略規劃包括全局性組織結構規劃、產品和市場戰略規劃、競爭和發展戰略規劃等;企業重大經營決策包括重大對外投資、重大并購或重組、經營模式的改變以及重要合同或協議的簽訂;重要經營活動指關聯交易價格的制定，跨國經營業務的策略制定和執行。企業的戰略規劃、重大經營決策和重要經營活動關乎企業的存亡與興衰，具有復雜的復合風險，其中也包括稅務風險。這些事項因其重要性而不允許企業存在過高的風險，因此，企業稅務風險管理部門不但要在事前分析、識別、防范風險，更應著重跟蹤監控稅務風險。
4、規劃稅務風險應對策略。按照稅務風險發生的可能性及其對企業造成影響的大小，可以將企業稅務風險應對策略劃分為避免、轉移、小心管理或可接受等。對于發生幾率較大且影響程度較深的稅務風險，企業應當盡量避免，以免危及生存;對于影響程度較低、發生可能性較大的風險，可以采取轉移的策略;對于影響程度較高、發生的可能性較小的風險應當小心管理，力求將風險控制在合理范圍內;對于影響程度和發生可能性都較低的風險，可以選擇承擔的策略。
5、提高對稅務風險管理的認識?！吨敢访鞔_要求：“董事會和管理層應將防范和控制稅務風險作為企業經營的一項重要內容”。長期以來，我國企業的領導層大多不重視稅務風險，甚至根本就沒有稅務風險意識;企業的財會人員也缺乏對稅務風險的應有認識和重視，甚至可能認為企業稅務風險管控“與己無關”。因此，要進行稅務風險管理，首先應提高企業所有者、管理者乃至全體員工對稅務風險管理的認識。
房地產投資風險識別論文范文第6篇
在世界金融危機不斷深化的背景下,我國出臺了旨在擴大內需的一系列積極的財政政策和寬松的貨幣政策。這些政策“出手快、出拳重”,在提振市場信心,拉動內需的同時,也引起了各方對未來經濟可能過熱的擔心。
據有關研究表明,自1988年以來,每當我國經濟增長速度高于12%,經濟就會過熱。主要原因在于,我國經濟的總體技術水平不高,企業經營以粗放型為主要特征。這種粗放型的增長主要依靠生產要素的不斷投入來維持,必然大量消耗資源。因此,一旦我國經濟發展速度過快、資源需求量就會快速增長。資源需求大于供給,就會導致煤電油運全面緊張,生產資料價格節節攀升,并通過成本傳導機制,推動最終產品價格上漲,從而引發經濟過熱甚至通貨膨脹。
要想改變這一狀況,就必須徹底轉變我國的經濟增長模式,依靠科技創新,大力發展節能、環保產業,提高單位要素生產效率,降低資源消耗率。開創一種以科技發展為動力,集約化經營,內含擴大的經濟增長模式。只有如此,我們才能在有限的資源條件下實現可持續發展,也只有如此,才能解決經濟高速增長中的經濟過熱問題。
但是節能、環保項目不同于一般的投資項目,投資風險高,生產周期長,在實踐中,融資難的現象普遍存在,嚴重制約了節能、環保產業的良性發展。這就需要我們突破傳統融資模式的束縛,針對節能、環保產業的特殊性,開創新型融資模式,拓寬融資渠道,加大金融支持力度。尤其在現階段,把我國的投資重點放在有關技術成果轉化上,以期提升我國經濟的總體技術水平,促成經濟增長模式的順利轉換。
筆者認為,應當以擴大內需為契機,開創新節能、環保產業的融資模式,拓寬融資渠道,目前可以從以下幾個方面著手:
第一,追加對節能、環保產業的財政投入。在4萬億全面拉動內需的投資項目中,對節能、環保產業投資只有3500億,占比不到10%,應該進一步加大該產業的投資力度。節能、環保產業的發展和壯大關系著我國產業結構調整升級,經濟增長模式的轉變,因此是一項長期系統的工程,必須給予政策的傾斜,加大該產業的投資力度。
第二,鼓勵商業銀行積極實踐“綠色信貸”。政府可以通過財政信息手段引導商業銀行向節能、環保產業放貨。商業銀行應當降低對節能、環保產業的貸款門檻,放寬擔保條件要求,可以考慮以企業的經營狀況和節能項目的現金流為貸款審批的主要考量因素。
第三,鼓勵節能、環保企業通過資本市場融資,對條件成熟的節能、環保企業可以考慮優先上市。股票融資是吸收社會閑散資金進行投資的非常好的手段,拓寬了融資渠道,使節能、環保項目融資走向市場。從1996年沈陽特種環保設備制造股份有限公司成為第一家向社會公開募股的環保企業以來,經過多年的發展,我國已經形成了證券市場中的環保板塊,為節能、環保項目融資,打通了市場融資的渠道。
第四,鼓勵私募股權基金向節能、環保產業投資。私募股權基金介入節能、環保領域,既可以為企業注入資金,解決項目建設資金不足的問題,又可以輔助其在證券市場上進行融資,實現節能、環保產業與資本市場的結合。
第五,考慮發行有關節能、環保的特種國債和地方政府債券。地方政府在對節能、環保項目充分調查和反復論證的基礎上,根據當地財政狀況發行一般債券或者收益債券。對于財政收入比較充裕的地方,可以發行一般債券,通過稅收償還本息。由于收益債券是通過項目收益來償還本息的,因此非常適合財政收入相對較少的地方。
第六,積極發展地方“中小企業集合信貸”。地方政府可以根據當地節能、環保產業發展的實際情況,引導地方擔保公司和地方銀行,以產業鏈為紐帶,以骨干企業為核心,對多家中小企業“打包信貸”。這樣,一方面發揮了規模經濟效應,降低了銀行運營成本和管理難度,另一方面也降低了企業的利息負擔。
第七,鼓勵節能、環保產業通過資產證券化手段,吸收民間資金。節能、環保企業作為發起人將能夠在未來產生現金收入的資產或收益權出售給特設交易機構(SPV),SPV作為債券的發行人,用發行債券的收入購買要證券化的資產,并利用該資產未來的現金收入向投資者還本付息。這種資產證券化的融資模式不僅為項目提供了廣闊的融資渠道,而且由于其具有破產隔離、信用提高等特性,降低了投資者的投資風險。
第八,設立節能、環保政府基金。政府可以通過建立專業的節能、環?；饳C構,為節能、環保項目提供資本金,并結合資產證券化手段吸引民間資金,充分發揮政府基金的“杠桿”作用。
第九,鼓勵節能、環保項目建設的國際合作。由于我國目前投入巨額資金用于節能、環保工程尚有一定困難,政府加強項目的國際合作,吸引國際資金參與國內節能、環保項目建設。節能、環保投資公司既可作為法人吸引外資,也可作為中介人、擔保人協助企業吸引外資。