面積測算房地產論文范文第1篇
1 房產測繪技術研究
1.1 常規測量方法
1.1.1 直接量測法
直接量測法是通過實地量測房屋 (或地物) 邊長、角度等要素, 將需要計算面積的圖形分割成若干便于計算的簡單圖形 (包括規則圖形和不規則圖形) , 應用幾何圖形面積計算公式計算出房產面積。圖形計算。對于正方形、長方形、三角形、平行四邊形、梯形、扇形、圓、橢圓等規則幾何圖形, 則將實地量出的幾何要素套入相關幾何公式, 即可得出其面積。不規則圖形計算。將不規則圖形劃分成若干三角形和梯形, 實地丈量出有關要素尺寸, 然后按照幾何公式計算面積。
1.1.2 圖上量測法
(1) 求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的水平圖板或桌面上, 采用求積儀量出所求面積。使用求積儀時, 圖板要安置平穩, 圖紙不能有褶皺或裂痕;求積儀極點位置選定時, 兩臂應盡量垂直;對于較大面積, 可將圖紙分塊計算。 (2) 方格網法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測的圖形上, 查數其所占小方格數, 再根據每個小方格所代表的實地面積, 求出整個圖形面積。 (3) 三斜法。將圖形分割成若干三角形, 并量出三角形底與高, 計算出每個三角形的面積, 最后得出整個圖形面積, 三斜法在分割圖形時, 三角形個數要盡量少, 且應盡可能分解成同底三角形。
1.2 數字測算方法
數字測算方法, 是采用數字測繪技術先測繪出房產平面圖, 然后再按照坐標法計算出房產面積。測算步驟如下。
1.2.1 測繪數字房產平面圖
(1) 測設圖跟導線。居住區竣工后, 沿居住區道路布設導線網。全站儀現場觀測和采集數據后, 輸人微機。利用導線平差軟件進行總體平差。 (2) 測繪底層平面圖。在各導線點安置全站儀, 測設房屋底層外墻勒腳以上的角點坐標, 將采集的數據輸人計算機后, 編繪出底層平面圖。 (3) 測繪各層平面圖。使用經檢定的鋼尺, 現場量測出其他各層與底層不同之處, 將有關數據輸人計算機, 編繪出各層平面圖。 (4) 測繪分戶平面圖。使用經檢定的鋼尺或手持測距儀, 現場量測出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸, 將有關數據整體平差后輸人計算機, 編繪出分戶平面圖。
1.2.2 計算房產面積
多邊形面積計算:
房產面積具體計算步驟如下。
(1) 計算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點坐標輸人公式 (1) , 即可計算出每層建筑面積。 (2) 計算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。 (3) 計算分戶套內建筑面積。將分戶平面圖各角點坐標輸人公式 (1) , 即得出分戶套內建筑面積。 (4) 計算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點坐標輸入公式 (1) , 即得出公用建筑面積。 (5) 檢查分戶套內建筑面積和公用建筑面積。將分戶套內建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較, 進行粗差檢查。如兩者相等, 則無粗差。 (6) 計算分戶建筑面積。先按照權屬分割協議或有關規定, 按比例分攤公用建筑面積。再將該戶套內建筑面積加上該戶應攤的公用面積, 得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。
2 房產面積測算問題及其解決對策
2.1 未封閉, 外墻兩角有柱子的凸陽臺面積計算方法
對于這類陽臺筆者認為是按半面積計算的。有開發商提出異議, 認為應按全面積計算, 理由是:該套房屋為一套房屋且一個產權人自用, 有柱, 有頂蓋, 2000年國標《房產測量規范》中沒有明確表示這樣的房屋部位面積的計算方法, 但1991年《房產測量規范》中有明確說明按全面積計算。所以, 應執行1991年《房產測量規范》標準按全面積計算。
但筆者認為2000年國標《房產測量規范》關于商品房面積計算的宗旨之一是首先按房屋部位和功能區分部位類型, 再按部位類型執行2000年國標《房產測量規范》標準。無論按部位還是功能來講它都是陽臺, 既然是陽臺類, 就應該執行2000年國標《房產測量規范》標準按陽臺的計算方法計算半面積。
2.2 四周合圍為一幢房屋的門洞的認定
自建設部房地產司負責人就《商品房銷售管理辦法》的實施予以明確解釋為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計人共有建筑面積后, 房地產開發商開發的市場性商品房, 東西南北房屋相連, 城鎮建設規劃許可證批為一幢房屋, 實地也是一幢房屋, 四周各有一門洞, 開發商要求計算面積。
筆者認為不能計算面積, 依據是:四個門洞不僅僅是為該幢房屋使用的, 而更多的是為來此購物和做其它事情的客戶服務的。而客戶是不定的、隨時變化的。對建設部房地產司負責人的解釋應該理解為:其功能僅為一幢房屋全體業主或一幢房屋以內部分業主服務的共用房屋部位可計人分攤面積, 以一幢為認定基礎, 按照誰受益誰分攤的原則計算。筆者理解, 所謂服務的對象最終是人, 而不是房屋面積, 只是為了房產管理的延續性、永久性和更加合理化而使用房屋面積分攤體現而已。說到底這類門洞應該歸為道路, 所以不計算面積。這種類型房屋的對外 (不是為一幢房屋全體業主或者一幢房屋內部分業主專用) 公用電梯間無論是否營業性, 都不應計人分攤面積。
2.3 產權面積《規范》與建筑工程建筑
面積《規范》 (簡稱《建規》) 之間的區分對于這一點, 房地產開發企業的技術人員尤其應該高度重視。筆者認為《建規》適用于地上及地下建筑物面積的計算, 主要在建筑工程承包合同的訂立、竣工決算以及核定單方造價上發揮作用?！兑幏丁穭t用于房屋產權面積的測量。對于《規范》的理解應把握以下幾個方面:具有上蓋;具有維修;結構牢固;層高在2.2m或2.2m以上;可作為人民生產或生活的場所。只有具備上述條件的房屋才能計算產權面積。
2.4 避免計算過程中產生的偶然誤差
房屋產權面積的測算過程需要通過計算房屋的總建筑面積、各戶套內建筑面積以及分攤系數, 最終才能得出產權面積。由于每個計算過程以及每步的計算結果在小數點后位數的取含上不規范, 也會產生誤差。通常, 所有面積計算結果應保留到小數點后至少三位, 一般取四位;共有面積分攤系數應保留到小數點后六位;所有面積的計算結果保留到小數點后兩位。
摘要：本文基于筆者多年從事房產面積測繪的相關工作經驗, 以房產面積測繪技術為研究對象, 研究分析了房產面積測繪中常規測量方法與數字測算方法, 探討了房產面積測繪中可能存在的問題和解決方方案, 相信對從事相關工作的同行有著重要的參考價值和借鑒意義。
關鍵詞：房產面積測繪,問題,對策,房產平面圖
參考文獻
[1] CH500l-95.房產測量規范[S].
面積測算房地產論文范文第2篇
[關鍵詞]綜合開發成本 直接開發成本 開發初期 開發中期 開發后期
21世紀，世界能源結構發生了深刻變化，天然氣在能源結構中的地位日趨凸現。“十一五”期間國內天然氣開發投資規模不斷增大，投資結構日趨復雜，不同區塊開發效益有較大差異;受物價上漲、開發區塊“低、滲、難”等因素影響，天然氣的單位產能投資和開發成本大都呈上升趨勢。為了提高天然氣開發投資效益，使天然氣開發投資決策更加科學，各石油公司越來越重視天然氣開發的投資效益分析。天然氣開發成本分析是天然氣投資效益分析的基礎，目前天然氣開發成本指標測算方法各石油公司各有不同，有待建立一套規范科學的方法。因此，開展天然氣開發成本指標研究工作，并在此基礎上做好天然氣開發投資效益管理工作具有十分重要的現實意義。
一、國內外天然氣開發成本概念
1.國外天然氣開發成本定義
國外石油公司在進行油氣勘探和生產活動的同業對比時，經常采用單位成本的概念，以反映石油公司在油氣勘探與生產過程中獲得儲量(包括儲量類別間的轉化)以及將儲量轉化為產量的能力和實力，進而揭示出石油公司在某一勘探生產階段所擁有的單項競爭實力和綜合價值實現能力。因此，油氣階段成本指標體系中通常采用單位成本的概念。
國外常用的天然氣成本指標包括：單位發現成本(又稱單位勘探成本)、單位開發成本、單位勘探開發成本(又稱單位發現開發成本)和單位生產成本(又稱單位操作成本或單位現金操作成本)。
天然氣開發成本的計算公式為：
天然氣開發成本=當年發生開發總成本/當年新增證實已開發儲量
其中：當年發生開發總成本為當年開發綜合投資，當年新增證實已開發儲量=年末數-年初數+油氣產量。
2.國內天然氣開發成本定義
國內常用的反映投資效益的指標包括儲量成本、十億方產能建設投資和生產成本。2008年以前，國內天然氣開發成本的含義一般是指十億方產能建設投資(開發綜合投資與新建產能的比值)，2008年以后，國內石油公司開始采用國外開發成本的計算方法，但是分子分母的含義略有不同。
具體計算公式為：天然氣開發成本=綜合開發投資/當年新增可采儲量
3.國內外天然氣成本測算的差異
目前，中石化已經開始與國際接軌計算天然氣開發成本，并把天然氣開發成本作為一項重要的經濟考核指標來衡量氣田開發的經濟效益情況。
經分析，國內外天然氣開發成本不同在于，國外油氣開發成本計算公式的分母為“當年新增證實已開發儲量”，為經濟可采儲量的概念。中石化天然氣經濟可采儲量計算方法有待進一步完善，經濟可采儲量數據不是很合理、齊整，而技術可采儲量標定方法規范、數據齊整，連續性強，因此測算天然氣開發成本經常采用技術可采儲量作為分母。這些差異使得中、外油氣成本數字上具有不可比性，不便于交流。
二、提出一套規范科學的開發成本測算方法
1.兩個口徑指標計算
通過反復試算和比較，本文認為開發成本計算公式中作為分子的“開發投資”應采用兩個口徑(即“綜合開發投資”及“直接開發投資”)來分析，作為分母的“新增可采儲量”也應采用兩個口徑(即“開發綜合新增可采儲量”及“產能建設新增可采儲量”)來進行分析。
根據國內外開發成本概念的對比，結合中石化實際情況，本文提出的開發成本計算公式為：
(1)綜合開發成本=綜合開發投資/開發綜合新增可采儲量
(2)直接開發成本=直接開發投資/產能建設新增可采儲量
其中：直接開發投資=鉆井投資+采氣投資+地面投資，主要是指新、老區產能建設直接開發投資。
綜合開發投資=直接開發投資+開發準備+先導及其他
產能建設新增可采儲量=新區新增可采儲量+老區新增可采儲量
開發綜合新增可采儲量=產能建設新增可采儲量+開發準備新增可采儲量
需要說明的是由于天然氣經濟可采儲量有待完善，而技術可采儲量標定方法規范、數據齊整，因此測算經常采用技術可采儲量作為分母。本文采用技術可采儲量作為開發成本分析基礎。
2.適用條件
綜合開發成本側重于石油公司層面的總體狀況分析，衡量其綜合開發投資對應新增可采儲量的經濟性;直接開發成本側重于新、老區及各氣藏產能建設實施效果的分析。一般來說，直接開發成本小于等于綜合開發成本。開發成本分析應針對不同的情況，選取相應的方法。
三、方法應用——某石油公司“十一五”實際開發成本測算
1.直接開發成本占綜合開發成本百分比
利用上述綜合開發成本和直接開發成本指標測算方法，根據某石油公司“十一五”期間的天然氣直接開發成本和綜合開發成本計算數據，分析直接開發成本、綜合開發成本的變化(見圖1-4)。
從上圖可以看出：受每年開發準備等投資的影響，直接開發成本小于等于綜合開發成本，且占比在0.4-1.0之間波動。
2.開發成本與開發階段相關
經統計分析，該石油公司各氣藏開發成本與該氣藏所處開發階段密切相關，分為三種情況：第一，開發初期—此類氣藏得主要特征為新建產能區，單井新增可采儲量高，開發成本整體較低，如氣藏1、2、 3、4;第二，開發中期—此類氣藏開發成本接近或略高于石油公司整體的平均水平，如氣藏5、6;第三，開發后期—主要特征為氣藏整體進入開發后期、開發難度逐漸加大，開發成本較高，開發成本遠高于石油公司整體的平均水平，如氣藏7、8(見圖5)。
圖5 某石油公司“十一五”各氣藏開發成本
該公司“十一五”各氣藏分年度之間開發成本差異較大(見圖6)，開發成本的范圍從幾十到幾千不等，大部分氣藏直接開發成本小于700元/千方，總體來說，隨著物價上漲、建產難度逐步增大，新、老區新增可采儲量逐年減少，各氣藏直接開發成本隨時間大都呈現增長趨勢。
圖6 某石油公司“十一五”各氣藏直接開發成本變化趨勢
四、結論與建議
1.結論
本文提出一套的天然氣開發成本核算方法，通過某石油公司整體、各氣藏、各采氣廠的實際開發成本計算表明，結果更為合理，方法更具可操作性。綜合開發成本側重于分析石油公司及分公司層面的總體狀況，衡量其整體及分公司的綜合開發投資對應新增可采儲量的經濟性;直接開發成本側重于分析新、老區及各氣藏產能建設實施效果，更能反映了新增可采儲量真實經濟性。直接開發成本小于等于綜合開發成本，開發成本分析時應針對不同的情況，不同的需求，選取相應的測算方法。
2.建議
(1)建議加強項目管理，規范氣田當年產能建設項目中產能、投資與新增可采儲量的對應性，使計算出來的開發成本能夠真實反映當年新增可采儲量的經濟效益，并建立完善以經濟效益為中心的適合中石化氣藏經營管理模式，從而提高氣田開發經濟效益。
(2)建議盡快完善經濟可采儲量測算方法，使用經濟可采儲量測算開發成本，更好地與國際接軌。
參考文獻:
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面積測算房地產論文范文第3篇
摘 要：本文在剖析交叉性金融業務變動特點、對系統性風險傳導路徑的基礎上，測算了我國商業銀行的系統性風險，實證分析了交叉性金融業務與商業銀行系統性風險之間的相關關系。結果表明：2010年以來，我國銀行系統性風險經歷了“N”型變動趨勢，2015年以來風險處于持續上升通道，且成為歷史高點。銀行系統性風險的產生與資產管理市場下的交叉性金融業務快速發展密切相關。為了防范和化解系統性風險，需要繼續加強和完善穿透式監管，實現銀行業務“期限錯配”的范圍合理化，確保有效服務實體經濟。
關鍵詞：資產管理;交叉金融;銀行系統性風險
DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.03.014
一、引言
近年來，國內居民財富加速積聚，資產管理渠道急需多元化發展。同時，國家日益深化利率市場化改革，為資產管理業務多元化打開了通道，資產管理行業得以井噴式大發展。原有的證券、基金、保險、信托等分業經營和分業監管的壁壘被打破，各種交叉性嵌套型金融產品不斷涌現和發展，涉及多領域金融業務、綜合化經營發展的泛資產管理市場格局已經逐步形成。交叉金融性業務極大推動了中國金融市場的繁榮發展，豐富了金融業務產品種類，提高了金融效率，擴大了收益空間，但同時一系列潛在金融風險也悄然而至，表現為風險傳遞日益復雜、交叉性風險逐步凸顯。尤其2007年次貸危機引起全球性的系統性風險，各國監管部門將銀行系統性風險納入了金融監管的核心。2012年證監會發布《證券公司客戶資產管理業務管理辦法》，對證券公司資管計劃進行了規范。原銀監會2014年發布了《關于規范商業銀行同業業務治理的通知》，規定商業銀行開展同業業務需建立專營部門，其他部門和分支機構不得經營同業業務。2018年4月27日中國人民銀行、銀保監會、證監會、外匯局多部門正式印發了《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》，主要針對我國資管行業現狀統一監管標準、規范業務流程、防范防控潛藏和現有的金融風險，為其有效回歸本源、更好服務實體經濟做好準備。
與實踐發展相對應，2007年次貸危機的爆發使得金融風險再次成為全球學術界關注的熱點，許多學者對銀行系統性風險形成的原因、影響機制等問題進行了研究。Kaufman（2010）、翟金林（2001）等學者對銀行系統性風險進行了定義，從風險蔓延、內外環境沖擊、系統功能等角度分析了系統性風險的表現和特點。部分學者對銀行系統性風險的成因進行了分析研究，如Borio（2009）認為銀行系統性風險本身就存在于銀行體系內部，隨著銀行的發展風險逐漸積聚，使得銀行系統發生周期性危機。對于交叉性金融業務對銀行系統性風險的影響，國內外學者主要對系統性風險的成因、路徑等進行了分析研究。Dierisk（2004）主要從銀行集團內部角度研究了銀行交叉性金融風險的影響機制，他認為為了規避高壓態勢監管，銀行往往通過內部轉移資產獲得監管套利，從而引發系統性風險。曾剛（2016）對交叉性金融業務迅速擴張和風險特征進行了分析，認為要通過強化監管協調、加強對宏觀審慎的關注等方面維護金融穩定。葉文輝（2015）認為交叉型金融業務的風險環節主要有通過“通道”業務為一些金融機構提供融資、通過“過橋”方式使得資金在金融體系里流轉。
綜上所述，在對交叉性金融業務對銀行系統性風險的影響研究中，大部分學者多從風險形成原因、影響機制、政策建議等方面進行分析研究，鮮少有從實證角度定量測度交叉性金融業務對銀行系統性風險的影響。同時，在對銀行系統性風險的成因分析中，多從傳統銀行自身體系、外部經濟環境因素等方面研究，很少將以跨市場、跨部門為特點的交叉性金融業務作為系統性風險的成因納入研究體系。交叉性金融業務大多交易鏈條長，業務模式復雜，期限錯配、信用轉換、杠桿疊加、風險隱蔽等情況突出，對我國銀行系統性風險帶來較大威脅，不利于我國金融穩定與經濟的健康發展。因此，在研究分析我國銀行系統性風險生成和擴散機制的基礎上，對交叉性金融業務對我國商業銀行系統性風險的影響進行定量測度，對建立銀行系統性風險的成因體系、降低系統性風險、維護我國金融系統穩定有著十分重要的理論和現實意義。
二、交叉性金融業務發展與商業銀行系統性風險的內在邏輯
（一）交叉性金融業務的內涵及發展
交叉性金融產品由涉及多類別的資管機構共同創新組合而成，具有跨市場、跨機構的特點?？缡袌鲋饕菍Y管產品進行資產組合，打破單一市場壁壘，從而使資管領域橫跨資本、貨幣等多個金融市場的子市場，如股票、債券、金融衍生品等?？缧袠I則是不同類別金融機構包括證券、基金、銀行之間相互合作，對資管機構產品發起運作。
近10年來，我國交叉性金融業務的發展主要經歷了五個階段，分別為銀信合作階段、銀證合作階段、股債市場盛行階段、債券市場萎縮階段、資管規范新階段。為規避監管，2007年銀行機構大力開展與信托合作業務，交易結構較為簡單，容易穿透底層資產，但是資產管理較為單一，難以滿足多元化需求。2012年，《證券公司客戶資產管理業務管理辦法》發布，資產管理業務得以井噴式大發展，銀行與證券合作密切，原銀監會2013年發布《關于規范銀行業理財業務投資運作有關問題的通知》，對資產管理業務加以規范。2014年股票債券市場開始盛行，交叉性金融業務發展十分迅速，由此引發一系列監管套利、期限錯配等風險問題。2016年證監會出臺“新八條”，對資管業務更進一步規范限制，債券市場呈現下降趨勢。2018年，為了規范資產管理業務中普遍存在的多層嵌套、剛性兌付、杠桿疊加等問題，有效防控金融風險，一行兩會、外匯局多部門共同下發了《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》，迎來了資產管理元年，開啟了資管行業的全新格局。
（二）交叉性金融業務結構與銀行經營風險
縱觀交叉性金融業務發展歷程，資產管理參與主體日益增多，交易結構日益多元化，隨著經濟環境、國家政策的變化亦不斷發展、調整、創新。交叉性金融業務主要由三個核心要素組成，分別是資金提供方、投資管理人、基礎資產（見圖1）。
1. 資金端業務結構與潛在風險。資金端指銀行、信托、券商、保險等機構提供資金支持，根據其收益預期及風險偏好等投資需求選擇相應的投資計劃。資金端的投資需求及客戶群體的融資需求為交叉性金融業務發展提供了最主要的推動力量。隨著客戶群體融資需求日益旺盛，更多資金提供方參與到交叉性金融業務中，多元化融資服務發展迅猛，極大地推動了泛資產管理背景下的交叉性金融業務發展。目前，銀行機構作為開展交叉性金融業務最重要的主體之一，對促使交易結構持續豐富化發揮了十分重要的作用。銀行機構在開展交叉性金融業務時更傾向于通過結構化模式選擇投資金融產品。結構化模式是在資金提供方進行優先分級的基礎上，對投資產品產生收益進行差別分配。如，希望不承擔較大風險同時收益沒有過高要求的投資方傾向于選擇優先級結構化產品;希望獲得較高收益同時可以承擔較高風險的投資方更傾向于投資次級機構化產品。
資金端期限錯配、剛性兌付、高杠桿等問題突出，易引發流動性風險和市場風險。銀行在投資時通常采用資金池方式操作資金的流動，在籌集資金時具有長期滾動性和短期高流動性，而在投資時選擇流動性較低、期限較長的項目，隱藏風險隱患。一旦理財產品等滾動發售出現問題，流動性風險將會迅速積聚，通過交叉性金融業務蔓延至其他金融機構，最后導致整個金融系統的流動性風險暴露。
2. SPV業務結構及潛在風險。SPV即特殊目的載體，它同時連接資金提供方和底層資產，扮演著橋梁作用，是交叉性金融業務的主體。特殊目的載體包括資管計劃、信托計劃、公私募基金等，種類日益豐富，但是隨著多元化趨勢的發展，合規風險問題日益突出。目前，主要分為單一載體模式和多層嵌套模式，后者交易機構復雜，資金鏈條較長，底層資產穿透困難，因此是開展交叉性金融業務較為重要的模式。金融機構在使用多層嵌套模式時主要分為以下兩種情況：
一是銀行與專業管理機構合作拓寬資產配置渠道。銀行機構投資資金充足但是存在投資經驗不足的問題，于是選擇和其他資管機構比如信托、保險等進行合作，通過多層嵌套，拉長資金鏈條，獲得高額收益。銀行機構首先將理財資金投向信托機構，然后再投向保險或者證券公司下的資管計劃參與到權益類資產投資，從而獲得高額收益。
基于當前經濟形勢，很多資金提供方選擇參與產業投資基金。產業投資基金主要基于結構化模式，因此聚集不同優先級次資金，通過債權或者股權方式投資某些項目進而獲得高額收益。監管規定銀行機構不得運用自有資金投資產業基金，為了獲取高利潤，銀行機構通過借助特殊目的載體進行項目投資，形成多層嵌套模式。
二是銀行規避監管選擇多層嵌套結構模式。為規避監管，銀行機構傾向于通過與資管機構合作增加資產多層嵌套，對于監管部門有效穿透底層資產帶來了較大的難度。如，銀行機構通過打包不良資產轉讓給資管機構，資管機構進一步投資于券商，同時銀行機構和資管機構也可以將資產通過信托機構投向券商，通過多種方式進行嵌套，從而達到監管套利的目的。
作為扮演橋梁作用的SPV，涉及金融交易主體較多，交易環節也十分復雜，極易引發操作風險和道德風險。為規避監管，銀行多選擇異地資管機構開展交叉型金融業務，跨地區跨機構開展業務增加了操作和道德層面上的風險問題。此外，交叉性金融業務資金鏈條復雜，每個參與其中的金融機構主體都有可能存在信用風險隱患，一旦某一個點出現風險，都有可能產生連鎖反應，銀行機構在開展業務時很難準確把握交易對手的風險管控情況。
3. 資產端業務結構及潛在風險。底層資產端是資產的最終投向領域，主要投向貨幣市場、債券市場、非標資產、私募基金、權益類資產等金融市場產品和工具，底層資產的性質決定了交叉性金融業務的風險暴露情況。目前底層資產種類豐富，風險暴露與多類因素相關。如資產管理者的產品管理能力直接關系到資產收益率。此外，資產投資基金類業務涉及主體較多，交易機構復雜，涉及信用、合規等風險。
底層資產端是引發信用風險的重災區，銀行業機構在資產投資時往往把重點放在收益的高低上，忽視資產最終投向領域問題，某些底層資產領域具有高風險的特點，因此投后管理是銀行機構必須加以重視的問題。
三、商業銀行系統性風險測算和分析
（一）商業銀行系統性風險來源
系統性風險的成因是多方面的。由于金融制度不健全及市場發展欠規范，經濟周期、市場投機、資產泡沫等都有可能帶來金融風險，而且系統性風險的形成往往是各種因素疊加的結果。對于我國商業銀行而言，現階段最突出的風險之一是以資管業務為主要內容的交叉性金融業務不斷膨脹，資金端與資產端期限錯配突出，再加上經濟形勢不利及外部事件影響，極易產生流動性錯配風險及信用風險。因此可以判斷當前我國銀行系統性風險的來源既有銀行系統內部的因素，也取決于外部宏觀環境和某些特定因素的沖擊。內部因素主要產生于銀行間債權債務關系以及信息的不對稱性，增加了金融系統的脆弱性，極易引發銀行擠兌風險傳染和蔓延。
（二）風險測算方法
比較各種風險測算方法可知，GARCH模型法能較好地運用自身暴露的風險狀況測算風險，但是沒有考慮外部宏觀經濟因素帶來的影響，因此不適合測算我國商業銀行風險;綜合分析法在測算風險時不考慮銀行機構之間的業務聯系，比較適用于金融市場較為繁榮的國家。只有指標變量方法綜合考量內外部因素對系統性風險的影響，結合內外部因素進行數據分析綜合測算風險，比較符合當前我國商業銀行系統性風險的變動特點。本文選擇指標變量法測算我國商業銀行的系統性風險。
（三）評價指標體系構建
根據指標變量法的要求，本文將選擇與商業銀行系統性風險相關的外部因素和內部因素主要指標變量。由于變量較多，本文通過因子分析方法進行綜合性測算，同時考察不同因素對系統性風險的影響。在選取指標時，選取宏觀經濟相關指標、國際體系相關指標、銀行體系內部指標進行綜合性測算。風險測算指標體系見表1。
（四）風險測算
本文采用因子分析法測算我國商業銀行系統性風險，通過分析多個變量之間的相關系數矩陣，提取可以代表整體狀況的公因子，通過公因子綜合計算風險指數值，進一步分析風險變化趨勢。
1. 數據來源。結合我國實際情況，本文選取了2010年第一季度到2017年第三季度我國商業銀行的相關指標數據。其中資本充足率、撥備覆蓋率、不良貸款率、存貸比、超額備付金率、流動性比率、銀行盈利指數、資產利潤率、外債負債率從歷年《中國金融年鑒》及原銀監會網站獲取，GDP指數、CPI來源于中經網數據庫，銀行家宏觀經濟信息指數、銀行業景氣指數來源于萬得資訊，財政支出、財政收入來源于新浪財經網站，短期外債/外匯儲備指數來源于國家外匯管理局網站。通過SPSS22軟件進行數據分析。為了消除量綱的影響，方便比較分析，對各個變量序列進行標準化處理。
2. 相關性檢驗及特征值。通過KMO和Bartlett檢驗分析，發現KMO值為0.681，Bartlett值小于0.05，達到指標之間相關性具有顯著性的標準，可以進行下一步分析構建工作。數據處理結果表明，影響因素共有4個公因子，其累計貢獻率為82.094%，4個公因子貢獻值分別為27.575%、23.159%、20.583%以及10.777%。
3. 因子載荷矩陣。表2是旋轉后的矩陣，因子載荷的絕對值越接近1，表示變量表達信息量越豐富，貢獻率越大。從表中可知，公因子1包括銀行盈利指數、銀行業景氣指數和外債負債率載荷量均大于0.8，其方差貢獻率為27.575%，主要反映了銀行業經濟狀況和外在經濟環境對風險的影響較為顯著。其中資產利潤率以及財政支出/財政收入荷載量非常接近1，表明其盈利水平以及國內收支情況與其風險有非常強的相互影響關系。流動性比率為0.841，充分說明了流動性指標有較大的影響性，這也是關鍵性監管指標之一。銀行家宏觀經濟信心指數荷載量達到0.816的較大值，說明銀行家對宏觀經濟信心值占據了一席之地，對系統性風險有一定的影響。
（五）我國銀行系統性風險狀況分析
根據4個公因子權重進行加權，計算出商業銀行系統性風險的指數值，通過繪出指數變化趨勢圖進一步分析不同時段的風險情況。其計算公式為：
圖2為2010年一季度至2017年三季度我國商業銀行系統性風險綜合指數變化折線圖。指數大小代表了測算區間商業銀行系統性風險的高低，負值說明風險處于安全可控的狀態;正值風險處于較高位置需警惕。
從圖中可知，2010年一季度至2017年三季度，我國商業銀行系統性風險指數呈現明顯的“N”型走勢。2010年一季度到2012年第一季度，我國商業銀行系統性風險指數為正，且不斷上升。這是因為受2008年國際金融危機的影響，全球經濟形勢和金融市場惡化，對我國金融市場形成負面沖擊，但隨著2009年我國推出4萬億刺激政策，國內市場開始回暖，風險指數在2011年年中左右開始回落，風險逐漸下降。
2012年二季度至2015年二季度，指數明顯下降，說明這段時間風險平均水平處于較低狀態，一方面可能與我國采取的一系列緊縮性財政政策降低了通貨膨脹的影響有關系;另一方面我國實施有效監管措施，銀行業不良貸款率控制較好。
2015年第三季度至2017年第三季度，風險指數值快速上升，說明該期間我國系統性風險上升速度很快。這一時期商業銀行風險的上升，除了不良貸款暴露較快外，也與潛在風險較大有關，特別是前期我國資產管理業迅速發展，商業銀行通過跨市場、跨行業的金融交叉業務日漸頻繁和增加，鏈式風險傳染、期限錯配、套利風險日益凸顯，成為導致風險爆發的重要因素。
四、交叉性金融業務對系統性風險影響程度的實證分析
為了更準確地認識我國商業銀行系統性風險的主要來源，以及交叉性金融業務對商業銀行系統性風險的影響程度，本文將構建模型對這一問題進行分析。由于VAR模型參數過多，估計結果往往不能令人滿意，本文通過SVAR模型分析交叉性金融業務與商業銀行系統性風險之間的關系。
（一）變量選取與數據來源
資產管理規模（AM）反映我國從2010年第一季度以來我國資產管理業務的總體發展情況。每季度我國銀行業金融機構與信托機構相互合作的銀信合作規模（BTC），較好地反映了泛資產管理背景下我國交叉性金融業務的發展情況及對我國銀行業系統性風險帶來的影響。理財業務情況采用銀行理財產品續存資金規模（ BF）來表示，銀行理財產品一直占據我國資產管理市場的主導地位，同時也通過各種方式參與交叉性金融業務，因此把銀行理財業務規模作為一項指標變量。銀行風險性指數（RISK）即利用因子分析方法得到的我國2010年第一季度到2017年第三季度銀行系統性風險指數作為衡量標準。
綜合我國銀行業實際情況以及實驗樣本的合理性，選擇2010年第一季度至2017年第三季度我國銀行業相關指標作為構建SVAR模型的變量。各指標主要摘取于萬得資訊、中國銀保監會網站以及各種資管年報等資料。銀信合作規模數據來源于中國信托業協會，資產管理規模來源于萬得資訊以及我國資管發展年報等資料，銀行理財產品續存資金規模主要取自萬得資訊。
（二）模型估測結果與分析
1. 單位根檢驗及滯后階數選擇。由ADF單位根檢驗結果表明，可知序列BTC、AM、RISK、BF均經過一階差分之后變為平穩序列。根據AIC和SC值選取模型的滯后階數，可知滯后階數為2。
2. 引入包含4個經濟變量的SVAR模型，其中4個經濟變量分別為資產管理規模（AM）、銀信合作規模（BTC）、商業銀行系統性風險指數（RISK）以及銀行理財產品存續資金規模（BF）。為減少異方差干擾，所有數據都采用對數形式表示。SVAR模型可表示為：
3. 穩定性檢驗。檢驗可知，單位根倒數全部位于單位圓中，表明模型是穩定的，可以保證脈沖響應函數的結果具有可靠性、穩定性。
4. Granger 因果關系檢驗。檢驗可知，資產管理業務規模、銀信合作規模以及銀行理財業務是商業銀行系統性風險的格蘭杰原因，在資產管理背景下交叉性金融業務對商業銀行系統性風險產生影響。
5. 脈沖函數響應分析。分析交叉性金融業務發生1個標準單位的沖擊對我國商業銀行系統性風險的影響趨勢可以發現，0.5—1.5期交叉性金融業務的發展對我國商業銀行系統性風險有一個正向明顯沖擊，在1.5期達到最大值，之后直至到第4期沖擊趨向緩解，但期間仍有所微弱波動，在4期之后交叉性金融業務的發展對我國商業銀行系統性風險的沖擊趨于平穩。資產管理市場背景下的交叉性金融業務對我國商業銀行系統性風險具有正向的影響，當交叉性金融業務發展到一定的規模時，其對銀行系統性風險的影響趨于穩定區域（篇幅所限，圖略）。
6. 方差分解分析。從圖3可以看出，對商業銀行系統性風險貢獻度占絕對主導地位的是銀行理財業務，且隨著時間的推移其仍處于上升趨勢。銀行理財資金大都投向債券市場、金融債、3A級短融以及其他信用品種，產品跨市場、多層嵌套，信息披露不全，存在灰色操作空間，有些產品較依賴于銀行內外部評級，一旦遇有信用危機則收益無法保證。結果同時表明，資產管理業務對銀行系統性風險產生了一些影響;目前銀信合作占比較小，對系統性風險的沖擊力度尚小，但是銀信合作業務作為交叉性金融業務的典型代表，對系統性風險的影響具有持久性。
五、結論與建議
2010年以來，我國商業銀行系統性金融風險呈現明顯的“N”型走勢。系統性風險的變化既與國內外宏觀形勢有關，也與商業銀行業務結構密不可分。交叉性金融業務的快速發展給我國商業銀行整體帶來了一定的風險隱患。
根據本文研究，提出如下政策建議：（1）繼續加強和完善穿透式監管。資管行業必須實行穿透式監管，尤其針對多層嵌套的交叉性金融產品向上必須核查產品投資者，向下必須識別產品底層資產。一方面嚴格按照標準核查投資者是否合格，銷售的產品是否合適，重點監督監管金融產品的宣傳以及風險效益等情況，防止因為信息不對稱或存在虛假信息等引起兩者不匹配的后果。另一方面準確登記交叉嵌套產品的流轉和運行狀態，認真分析產品的期限結構和資金源頭，防止金融機構產生套利行為。（2）確?！捌谙掊e配”的范圍合理化，有效服務實體經濟。資管新規中為了降低期限錯配風險，明確規定了資產管理產品的期限，對保護資管產品的流動性起到了一定作用。但是基于我國多層次資本市場的建設還不完善，短期內很多融資不可避免地還要通過非標準化債權的方式來完成，資金也不可能單純來自銀行表內資金。因此根據實際情況，可以逐步引導市場穩健地度過過渡期。在特定情況下，可以適當允許非標資產的期限錯配，有效支持實體經濟，比如國家鼓勵發展的PPP項目可適當允許非標資產期限錯配，對低流動性資產進行合理性管理。
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面積測算房地產論文范文第4篇
【摘 要】 社區衛生機構是我國公共衛生服務的基層組織，做好成本管理是實現其經濟效益乃至社會效益的關鍵。為了解社區衛生機構的成本狀況，文章以鎮江市6家社區衛生機構為調研對象，對其成本構成情況進行了分析，并對社區衛生機構的成本管理提出了建議。
【關鍵詞】 社區衛生機構； 成本構成； 價值系數
一、我國社區衛生機構的成本分析——以鎮江市6家社區衛生機構為例
（一）我國社區衛生機構的成本構成
根據《醫院財務制度》的規定本文按照以下分類對社區衛生機構的成本進行測算，即：勞務費、公務費、業務費、房屋及固定資產折舊與維修費、衛生材料費、低值易耗品費等費用和藥品費。藥品成本需要按照國家規定價格進行采購，因此不在本文成本控制探討范圍之內，其他六項則需要進行成本測算。
1.勞務費
勞務費是社區衛生機構為職工發放的工資、獎金和繳納的社會保險，以及聘用臨時工、其他人員服務所支出的報酬。
2.公務費
公務費指為維持社區衛生機構的正常運轉所發生的水費、電費、燃料費、職工培訓費、交通運輸費、印刷費以及其他不能歸類的費用。
3.業務費
業務費是指社區衛生機構必要的行政管理費用，包括辦公費、差旅費、郵電費、宣傳費等。
4.房屋及固定資產折舊與維修
根據《醫院財務制度》的規定，結合社區衛生機構的實際情況，可以將社區衛生機構的固定資產劃分為房屋、設備和其他固定資產三類。按照杭州市區房屋重置面積平均造價1.2萬元/平方米，房屋折舊固定資產重置成本的2.5%計提。設備分為電子醫療設備、電動輔助診療儀器和其他設備，電子設備按照20%計提折舊，電動設備按照15%計提折舊，其他設備按照10%計提折舊，其他固定資產按照10%計提折舊，房屋及設備維修費用按照1.5%計提。
5.衛生材料費
衛生材料費是指在醫療服務過程中消耗的一次性消耗品的費用，主要包括生物制劑、氧氣、輸液器、血液、消毒材料、熬料類材料等費用。
6.低值易耗品
社區衛生機構的低值易耗品是指核算金額在固定資產起點以下，在醫療服務過程中耗費的可多次使用但使用期限較短的物品，根據其使用對象又可以分為公用低值易耗品和醫用低值易耗品，其中公用低值易耗品包括拖把、暖水瓶、掃帚等；醫用低值易耗品包括擴張器、刮匙、拉鉤等小型器械以及被服、床單等醫療輔助用品。
（二）社區衛生機構的成本測算方法
為了在測算過程中保證成本測算的準確性，將以下支出剔除：
（1）購置和建造固定資產、購入無形資產和其他資產的支出，這部分支出應予以資本化，不在日常成本測算中核算，測算時只按照其應提折舊額測算；（2）對外投資的支出；（3）罰沒支出；（4）捐贈支出；（5）國家規定不得列入成本的其他支出。
按照“誰受益誰分攤”的原則，六大類成本測算方法如下：
（1）勞務費，勞務費包括正式職工的薪酬、臨時雇用人員的報酬；（2）公務費，包括水費、電費、暖氣費、燃料費等；（3）衛生材料費，根據醫療衛生機構的領用情況進行統計；（4）低值易耗品，根據醫療衛生機構的領用情況進行統計；（5）業務費，根據醫療衛生機構的賬簿記錄進行統計其差旅費、宣傳費等；（6）房屋及固定資產折舊與維修，按照房屋及各類設備的折舊費用與實際發生的維修費用之和統計。
（三）社區衛生服務中心成本分析
筆者以鎮江市的6家社區衛生機構為調查對象，采用問卷調查的方式對其成本按照上述分類進行了統計分析，統計結果見表1。6家衛生機構的成本構成如圖1。
通過表1的統計數據和圖1可以看出，勞務費在各個社區衛生機構的成本構成中所占的比例最大，占到了六類成本總額的49%左右；其次是固定資產折舊與維修費用，比例為27%左右，其他四類費用的合計僅占24%左右。由此可見，勞務費與固定資產折舊與維修費用應該是進行社區衛生機構成本分析的重點。下文將對社區衛生機構的成本項目進行價值分析，以探討這些成本支出是否有相應的價值收獲。
（四）社區衛生機構成本構成項目的價值分析
根據對6家社區衛生機構的成本統計數據，按照價值工程方法對其成本項目進行分析。
1.確定社區衛生機構的成本系數
根據社區衛生機構的成本構成確定其成本系數，結果見表2。
2.計算社區衛生機構的功能系數
功能系數又稱為效用系數，是用來衡量成本支出取得的實際效用的指標，具體方法是以成本項目構建矩陣并按照0—9標度法對指標進行兩兩比較并賦值。例如假設有A和B兩個成本項目，如果A相對于B非常重要，則A相對于B得分為9；如果A相對于B重要，則A相對于B得分為6；如果A相對于B重要性一般，則A相對于B得分為3；如果A相對于B不重要，則A相對于B得分為1；如果A相對于B可以忽略則A相對B得分為0（如表3）。B相對于A的得分依照上述方法確定。
因為這種評分方式主觀性比較強，因此，在具體調查時，應選擇熟悉酒店業務，對經濟型酒店價值活動非常熟悉的管理人員或者專家，并調查酒店的打分加權平均，以此作為計算功能系數的基礎，從而盡可能地使得打分能夠客觀、公正。
3.計算社區衛生機構的價值系數
按照價值工程的基本公式，價值系數=功能系數 /成本系數，計算各成本項目的價值系數，如表4所示。
4.結果分析
（1）價值系數大于1。從社區衛生機構的價值系數來看，社區衛生機構的勞務費、業務費價值系數大于1。勞務費價值系數大于1，表明雖然勞務成本所占比例較高，但這是由醫療衛生行業醫療人員的重要性決定的，經過調查發現存在醫療衛生人員薪酬相對較低、醫護人員配置數量不足、醫療人員多面手的情況突出，影響了實際的醫療服務質量。
業務費用方面，雖然業務費用的價值系數較高，但這主要得益于其成本系數較低，實地調查發現社區醫療機構用于社區醫護人員的培訓支出低，影響了社區醫護人員業務水平的提高，此外，在醫療知識普及、醫療宣傳方面的支出偏低，雖然價值系數大于1，但并不利于社區醫療服務的開展。
（2）價值系數小于1。固定資產折舊與維修費用、醫療材料費小于1，表明固定資產折舊與維修費用超過其實際效用，實際工作中存在部分醫療設備閑置，采購時追求功能先進，但實際利用率不高，而且部分設備淘汰率較高，應加強設備采購的可行性論證及使用管理。醫療材料費存在浪費現象，應進一步分析節約資源投入的途徑，進行系統的管理控制。
（3）價值系數等于1。公務費與低值易耗品價值系數等于1，表明價值活動的功能與成本大致平衡，表明該項成本支出所獲得的效用基本匹配，即在功能一定的情況下，成本既不超支，也沒有投入不足，成本支出比較合理，不需要進行大的調整。
二、社區衛生機構成本控制的對策建議
（一）加大對社區醫護人員的補助力度和基層醫療宣傳的支持
財政部門要加大對社區衛生機構的經費補貼，目前按照社區居民每人兩元的補助已經不能滿足社區衛生機構的經費需要，尤其是在醫護人員薪酬方面。近年來，各社區衛生機構為了控制成本支出，大規模地縮減基層衛生機構的數量和人員配置，導致社區衛生服務機構的醫療服務質量大幅下滑，因此，必須從醫療衛生機構的社會效益出發，提高醫護人員薪酬水平，增加醫護人員數量。在業務宣傳方面，要加強醫療知識普及的宣傳，增加宣傳欄的數量，定期組織免費出診活動等，將醫療衛生知識、醫療科普活動送進社區的每一個家庭。人們必須看到醫護人員工資成本高是由醫護人員在醫療活動中的重要性決定的，當然，我們也必須建立合理的選人用人機制，加強醫護人員培訓方面的投入，以人為本，提升醫護人員的業務素質，避免待遇高能力低的人留在醫療隊伍中。
（二）統一招標采購實現醫療物資的質優價廉
社區衛生機構的醫療物資采購必須納入到政府統一招標采購體系中來，對于規模小、數量少的社區衛生機構的物資采購，可以由其上級部門進行匯總，再進行統一采購，以此來規范衛生機構的物資采購途徑與程序，保證醫療用品的質量并節約采購成本。在采購過程中必須堅持原則，在藥品、衛生材料、后勤物資、醫療設備的采購上保證公開、公正、透明。目前，鎮江市大部分社區衛生機構已經將部分藥品、醫療器械、醫療設備、一次性衛生材料、檢驗試劑、辦公用品等物資納入到公開招標采購的范圍并取得了顯著的效果。
（三）醫療材料費用
醫療材料費用的價值系數偏低，是下一步需要進行重點管理的內容。要在科室實行醫療衛生材料定額管理，通過預算來控制材料使用總量，并對部分材料實行包干制度，切實控制醫療材料費用消耗過快、過多的問題。這就要求每一名醫護工作人員，提高成本責任意識，在日常工作中重視并參與到成本控制活動中來，真正做到全員參與、全程控制。
（四）固定資產折舊與維修費用
加強固定資產的管理，在固定資產購置上要充分調研，在通過可行性論證的基礎上再進行資產購置，有效共享可以共用的設備，及時處置閑置、報廢資產，提高資產的利用效率。例如中華路社區衛生站通過與市中醫院共享X光、CT、B超等醫療設備，極大節約了固定資產開支，并提升了自身的醫療服務水平。
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