劃撥土地價格評估范文第1篇
劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地使用權進入二三級市場有較嚴格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
1、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此，可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
3、市場比較法?？梢灶A見，隨著企業對劃撥土地權益的日益增強，劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。
4、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出：
劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)
5、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素，如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結果進行算術平均或加權平均，求得劃撥土地使用權價格。
自從“劃撥土地使用權具有價格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權價格評估便成為土地估價中的一項常見業務，特別是在國有企業改制中大量出現。2001年，國土資源部發布《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，提出“可依據劃撥土地的平均取得成本和開發成本，評定劃撥土地使用權價格”。2002實施的國家標準《城鎮土地估價規程》明確規定：“劃撥土地價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格”。這些規定成為確定劃撥土地價格評估方法的重要參考。事實上，時至今日，劃撥土地價格評估實務中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。
劃撥土地使用權價格的內涵界定
地價內涵通常包括權利類型及權利期限、用途、利用限制條件(如容積率、建筑密度)等核心要素。對劃撥土地使用權而言，首先明確，它是一種用益物權，其擁有的權益是其價格存在和價格度量的本質所在。
關于劃撥土地使用權年期的界定存在兩種觀點，一種為“無限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設定。筆者傾向于后一種觀點：首先，《城鎮土地估價規程》在“土地價格”的定義中，明確了我國的土地使用權價格是“一定年期”下的價格;其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權沒有明確的年期規定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實上，這種不加界定代表著一種不穩定的狀態，國家可以隨時因需要收回;第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無限年期的土地使用權價格，但是在操作層面，難以對這種并不穩定的“無限年期”的權益狀況進行預期。
劃撥土地使用權價格評估的兩種思路
倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權的傳統思路是將其設定為出讓，評估正常的出讓土地使用權價格，再按地方政府規定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統方法。但是，由于它沒有從權益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環推定”而遇到無法操作的困境。如2006年發布的《協議出讓國有土地使用權規范》強化了劃撥土地轉為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規定：應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。按此公式，求取應補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權價格”。
正算法：《城鎮土地估價規程》規定“劃撥土地使用權價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過對相關參數的分析處理，體現劃撥土地權益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手，量化權利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數的經驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應用領域將逐步擴大。
以正算法評估劃撥土地價格的技術要點
應用收益還原法時，對未來收益的預期通常低于其正常出讓狀態下的收益，原因有二，一是權利缺少自由流動性，二是國家依法直接參與劃撥土地權益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風險較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態下的取值。
應用市場比較法時，應盡量選取相同權利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過程中除常規修正外，還需重點分析交易情況、權利特征修正。
應用成本逼近法時，須注意對增值收益的討論。在實務中，很多人認為增值收益就是出讓金，因此將不加計增值收益的成本價格作為劃撥用地價格。事實上，從概念本質而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數量上相近。增值收益的來源是增加開發投入或用途轉變，其中開發帶來的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價格時，應加計使用者再開發所產生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時的增值收益率應低于正常出讓下的取值。此外，運用此法，利潤率的取值通常應略低。
總之，劃撥土地使用權價格評估應立足于其權利自身的特征，進行分析量化。
關于劃撥土地使用權及其價格評估幾個問題的思考
劃撥土地使用權作為計劃經濟體制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。隨著我國改革開放的進一步深
人，市場經濟體制的進一步完善，土地取得方式正逐漸由單純的無償、無限期、不流動轉為無償和有償[包括出讓、租賃、國家作價出資(入股)、國家授權經營等]有限期、可流動多種形式并存，并且后面幾種有償使用方式所占比例在逐漸加大。在一些經濟發達的地區，除國家法律、法規允許且確屬必需的建設用地，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥使用以外，土地的取得已由有償使用方式完全取代。但由于我國經濟發展地區差異大，情況非常復雜，以劃撥方式配置土地將在多數地區長期存在。因此，劃撥土地使用權的管理及價格評估仍將是土地行政主管部門和土地評估機構及人員今后工作中面臨的一項重要工作。結合筆者多年來從事土地評估工作的實踐經驗，本文旨在對劃撥土地使用權及其價格評估作些探討，給眾多同行提供一個思路，與大家進行交流，如有不妥之處，望各位指正。
一、對劃撥土地使用權及其價格內涵認識的發展過程
1、過去對劃撥土地使用權的認識
在國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，對劃撥土地使用權的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。該條例中第四十七條規定：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市(縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權，對其地上建筑物。其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。長期以來，對劃撥土地使用權的認識、理解，基本形成了一個共識，即劃撥土地所有權是國有的，而劃撥土地使用者是無償取得土地，它只是擁有土地的使用權，而無處置權等權利。一旦需要，政府可無償收回，而不對土地使用者作任何賠償。
2、過去對劃撥土地使用權的評估及引發的問題
基于以上對劃撥土地使用權的認識、理解，在土地評估中，對劃撥土地使用權的價格內涵就有了如下界定。劃撥土地使用權價格評估在土地評估行業的發展進程中大概經歷了兩個階段：第一階段是從單純的土地評估興起，將土地作為一項固定資產而不是無形資產對其評估開始，至1996年以前，即《土地估價規范格式》(1996)出臺以前。劃撥土地使用權的評估與出讓等有償方式取得土地使用權的評估在方法上相同，價格內涵也一致，其土地使用權價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分，且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權的評估方法未變，但價格內涵與前一階段相比，對土地使用年期進行了設定，依據有關法律規定根據評估對象的土地用途，分別作不同使用年期的設定。而上述評估方法及界定的價格內涵所得出的評估結果就可能導致出讓等有償方式取得土地使用權價格低于或等于劃撥土地使用權價格，這是因為出讓、租賃等有償使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同類用途劃撥土地的設定使用年期。而眾所周知，以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地，除了要支付土地補償費、安置補助費及相關稅費外，還要向當地政府交納土地出讓金、租金，或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關稅費。這就造成這樣的事實：在取得土地時，以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用，而在評估土地價格時，出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格，這似乎違背常理，并不被社會各界理解、認同，使得評估機構及評估人員處于尷尬的境地。
3、土地行政主管部門對劃撥土地使用者的權益的肯定，為劃撥土地使用權價格評估指明方向
對于劃撥土地使用權價格的評估，相信土地評估行業的諸多同仁均有過思考，由于政府主管部門未對劃撥土地使用權價格內涵作明確的界定，而在我國對土地管理和上地估價中介機構管理的一系列制度的約束下，評估機構和評估人員不可能有更大的自由空間去任意改變一些既定模式，因而造成在評估技術上留下難以解決的問題。早在1999年11月25日，國土資源部就在《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發「1999」433號)文中要求“明確土地權益，顯化土地資產，理順財產關系，加強土地資產運營監管”，文中提到：“土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權經營、作價出資(入股)方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。”這里其實已經表明：劃撥土地使用權應作為土地使用者的權益，作為企業資產，而且土地的平均取得和開發投人成本應作為劃撥土地使用權價格的組成部分。但由于各地行政主管部門在處置企業資產時常將劃撥土地使用權價格全部作為國家資產進行處置，因此也就變相地否定了劃撥土地使用者的權益和劃撥土地使用權的價格內涵。2001年2月14 日，國土資源部文件《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001]44號)明確指出“……企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計人企業資產。企業依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的……”、“……劃撥土地經批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法收益，……”、“……劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。……”在該文件中，進一步明確了企業的國有劃撥土地權益及劃撥土地使用權價格與出讓土地使用權價格的差異，并為劃撥土地使用權價格的評估指明了方向。
二、在新形勢下，對劃撥土地使用權及其價格評估的思考
在國土資源部國土資發[2001]44號文中盡管明確了劃撥土地使用權價格“可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格”，但劃撥土地使用權價格究竟如何評估，國家并未出臺統一的規范格式，各地估價行業同仁都在摸索之中。在此，筆者就“劃撥土地使用權價格評估”談點粗淺的看法，供大家探討、指正。
l、劃撥土地使用權價格內涵
要想正確、合理地評估出劃撥土地使用權價格，我們首先得對劃撥土地使用權價格內涵作些了解。根據國土資源部國土資發[2001]44號文中“……可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，……”表明，劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本，除此之外沒有更明確的規定。筆者認為，企業以劃撥方式取得土地使用權時，除要支付土地取得成本(對新征集體土地轉為建設用地而言，該項費用包括土地補償費、安置補助費和相關稅費;對城區內取得國有土地而言，該項費用包括拆遷安置費和相關稅費)外，還要投入資金進行開發，也即要支付開發費用用于修建廠房、辦公樓等，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電等等基礎設施的配套，才能滿足企業的生產需要。企業在取得土地并開發完成后，須與其它生產要素相結合才能從事生產、經營活動，從而創造價值，取得利潤。而土地作為一種特殊的商品，作為一種必不可少的生產要素，土地使用者取得上地以及而后對其進行開發所花費的土地取得費和開發費可以認為是購買土地這個特殊商品的費用，而花費的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產生的利潤。因此，從經濟學角度講，資金利息和投資利潤是與資金投人相伴生的。我們都知道，在宗地價格評估中，都要對所評估的地價進行價格定義，也就是說，要把你所評估的地價內涵界定清楚。對同一宗土地來說，不同的地價定義，會得到不同的估價結果，而在地價內涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權價格的評估作為一種類型的宗地評估，也要對評估宗地使用年期進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年期的界定有兩種看法：一是根據評
估宗地的設定用途設定其使用年期為該設定用途的法定最高出讓年期;二是根據國家有關法律規定“……以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制……”，亦即劃撥土地使用年期應設定為無限年期。筆者認為：后一種看法的不妥在于使國家土地使用權落空，事實上無論是出于何種估價目的對劃撥土地使用權價格進行評估，都是(委托方)企業的一種經濟行為，諸如作價入股、抵押、企業改制等等。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定，我國土地一級市場的土地由政府統一供應，進人二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉讓。因此，劃撥土地一旦要用于經營，進入二級土地市場都必須要轉為有償使用(合出讓、租賃、國家授權經營、國家作價出資(入股)等幾種方式，其中出讓在以上幾種有償使用方式中占絕對比例)，而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較，筆者認為劃撥土地使用權價格評估中應設定有限使用年期，一般地，其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。
2、劃撥土地使用權價格的評估方法
根據《城鎮土地估價規程》，目前國內宗地地價的評估方法有：市場比較法、假設開發法、收益還原法、基準地價系數修正法、成本逼近法等五種。以上各種方法都有不同特點、適用范圍、其評估出的宗地價格都為一定年期、一定開發程度及容積率水平下的土地使用權價格。它的價格為一完全價格，即：包含土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分，而這三部分又不能截然地分割開來。因此，不可能把用以上幾種方法測算得到的一整體價格去倒算劃撥土地使用權價格。而成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，并同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益，從而求得土地價格。根據成本逼近法的計算公式，土地價格由土地取得費、土地開發費和土地所有權收益相累加而成，類似于商品價格構成，其構成價格的三部分非常清楚、明確，根據上面對劃撥土地使用權價格內涵的分析，其價格構成同于成本逼近法中土地價格的計算過程，并且其價格可分零、累加，易于被社會各界理解、認可。因此，劃撥土地使用權價格評估可采用成本逼近法評估宗地地價的思路，用類似于成本逼近法的計算公式來評估宗地價格。
3、劃撥土地使用權價格評估在實際工作中的交三用
在以上對劃撥土地使用權價格內涵及評估方法作了探討之后，劃撥土地使用權價格評估在實際工作中如何操作，其構成價格的各部分如何確定，在此談點筆者的一些不成熟的意見。
首先是構成劃撥土地使用權價格的兩個基本部分——土地取得成本和開發成本的確定。從理論上講，一個企業依法以劃撥方式取得土地使用權，都要支付一定費用，如土地補償費用、拆遷安置費等相關稅費。而實際上，過去國家對有些企業給予扶持，有很多企業都是以低于應支付的費用甚至未支付一丁點費用就取得了土地，擁有了劃撥土地無限年期的使用權，當然，現在這種情形幾乎沒有了。而多數企業仍然是全部支付了應繳稅費后取得土地，這就造成了同是劃撥土地，而取得土地時所花費的費用就有很大差別。我們在進行評估中，只能堅持以區域客觀、平均的費用作為計算依據，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據，而不應去考慮某個企業在取得土地時實際所支付的歷史成本。其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業投入資金購買“土地”這個特殊商品而產生的資金利息和投資利潤。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則是以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。最后是對區域平均價格的修正來確定宗地價格。從上面的描述分析中可知道，根據以上成本計算出的劃撥土地使用權價格是區域的平均價格，
劃撥土地價格評估范文第2篇
劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地使用權進入二三級市場有較嚴格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
1、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此，可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
3、市場比較法?？梢灶A見，隨著企業對劃撥土地權益的日益增強，劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。
4、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出：
劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)
5、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素，如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結果進行算術平均或加權平均，求得劃撥土地使用權價格。
自從“劃撥土地使用權具有價格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權價格評估便成為土地估價中的一項常見業務，特別是在國有企業改制中大量出現。2001年，國土資源部發布《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，提出“可依據劃撥土地的平均取得成本和開發成本，評定劃撥土地使用權價格”。2002實施的國家標準《城鎮土地估價規程》明確規定：“劃撥土地價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格”。這些規定成為確定劃撥土地價格評估方法的重要參考。事實上，時至今日，劃撥土地價格評估實務中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。
劃撥土地使用權價格的內涵界定
地價內涵通常包括權利類型及權利期限、用途、利用限制條件(如容積率、建筑密度)等核心要素。對劃撥土地使用權而言，首先明確，它是一種用益物權，其擁有的權益是其價格存在和價格度量的本質所在。
關于劃撥土地使用權年期的界定存在兩種觀點，一種為“無限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設定。筆者傾向于后一種觀點：首先，《城鎮土地估價規程》在“土地價格”的定義中，明確了我國的土地使用權價格是“一定年期”下的價格;其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權沒有明確的年期規定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實上，這種不加界定代表著一種不穩定的狀態，國家可以隨時因需要收回;第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無限年期的土地使用權價格，但是在操作層面，難以對這種并不穩定的“無限年期”的權益狀況進行預期。
劃撥土地使用權價格評估的兩種思路
倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權的傳統思路是將其設定為出讓，評估正常的出讓土地使用權價格，再按地方政府規定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統方法。但是，由于它沒有從權益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環推定”而遇到無法操作的困境。如2006年發布的《協議出讓國有土地使用權規范》強化了劃撥土地轉為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規定：應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。按此公式，求取應補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權價格”。
正算法：《城鎮土地估價規程》規定“劃撥土地使用權價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過對相關參數的分析處理，體現劃撥土地權益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手，量化權利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數的經驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應用領域將逐步擴大。
以正算法評估劃撥土地價格的技術要點
應用收益還原法時，對未來收益的預期通常低于其正常出讓狀態下的收益，原因有二，一是權利缺少自由流動性，二是國家依法直接參與劃撥土地權益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風險較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態下的取值。
應用市場比較法時，應盡量選取相同權利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過程中除常規修正外，還需重點分析交易情況、權利特征修正。
應用成本逼近法時，須注意對增值收益的討論。在實務中，很多人認為增值收益就是出讓金，因此將不加計增值收益的成本價格作為劃撥用地價格。事實上，從概念本質而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數量上相近。增值收益的來源是增加開發投入或用途轉變，其中開發帶來的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價格時，應加計使用者再開發所產生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時的增值收益率應低于正常出讓下的取值。此外，運用此法，利潤率的取值通常應略低。
總之，劃撥土地使用權價格評估應立足于其權利自身的特征，進行分析量化。
關于劃撥土地使用權及其價格評估幾個問題的思考
劃撥土地使用權作為計劃經濟體制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。隨著我國改革開放的進一步深
人，市場經濟體制的進一步完善，土地取得方式正逐漸由單純的無償、無限期、不流動轉為無償和有償[包括出讓、租賃、國家作價出資(入股)、國家授權經營等]有限期、可流動多種形式并存，并且后面幾種有償使用方式所占比例在逐漸加大。在一些經濟發達的地區，除國家法律、法規允許且確屬必需的建設用地，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥使用以外，土地的取得已由有償使用方式完全取代。但由于我國經濟發展地區差異大，情況非常復雜，以劃撥方式配置土地將在多數地區長期存在。因此，劃撥土地使用權的管理及價格評估仍將是土地行政主管部門和土地評估機構及人員今后工作中面臨的一項重要工作。結合筆者多年來從事土地評估工作的實踐經驗，本文旨在對劃撥土地使用權及其價格評估作些探討，給眾多同行提供一個思路，與大家進行交流，如有不妥之處，望各位指正。
一、對劃撥土地使用權及其價格內涵認識的發展過程
1、過去對劃撥土地使用權的認識
在國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，對劃撥土地使用權的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。該條例中第四十七條規定：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市(縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權，對其地上建筑物。其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。長期以來，對劃撥土地使用權的認識、理解，基本形成了一個共識，即劃撥土地所有權是國有的，而劃撥土地使用者是無償取得土地，它只是擁有土地的使用權，而無處置權等權利。一旦需要，政府可無償收回，而不對土地使用者作任何賠償。
2、過去對劃撥土地使用權的評估及引發的問題
基于以上對劃撥土地使用權的認識、理解，在土地評估中，對劃撥土地使用權的價格內涵就有了如下界定。劃撥土地使用權價格評估在土地評估行業的發展進程中大概經歷了兩個階段：第一階段是從單純的土地評估興起，將土地作為一項固定資產而不是無形資產對其評估開始，至1996年以前，即《土地估價規范格式》(1996)出臺以前。劃撥土地使用權的評估與出讓等有償方式取得土地使用權的評估在方法上相同，價格內涵也一致，其土地使用權價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分，且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權的評估方法未變，但價格內涵與前一階段相比，對土地使用年期進行了設定，依據有關法律規定根據評估對象的土地用途，分別作不同使用年期的設定。而上述評估方法及界定的價格內涵所得出的評估結果就可能導致出讓等有償方式取得土地使用權價格低于或等于劃撥土地使用權價格，這是因為出讓、租賃等有償使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同類用途劃撥土地的設定使用年期。而眾所周知，以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地，除了要支付土地補償費、安置補助費及相關稅費外，還要向當地政府交納土地出讓金、租金，或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關稅費。這就造成這樣的事實：在取得土地時，以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用，而在評估土地價格時，出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格，這似乎違背常理，并不被社會各界理解、認同，使得評估機構及評估人員處于尷尬的境地。
3、土地行政主管部門對劃撥土地使用者的權益的肯定，為劃撥土地使用權價格評估指明方向
對于劃撥土地使用權價格的評估，相信土地評估行業的諸多同仁均有過思考，由于政府主管部門未對劃撥土地使用權價格內涵作明確的界定，而在我國對土地管理和上地估價中介機構管理的一系列制度的約束下，評估機構和評估人員不可能有更大的自由空間去任意改變一些既定模式，因而造成在評估技術上留下難以解決的問題。早在1999年11月25日，國土資源部就在《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發「1999」433號)文中要求“明確土地權益，顯化土地資產，理順財產關系，加強土地資產運營監管”，文中提到：“土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權經營、作價出資(入股)方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。”這里其實已經表明：劃撥土地使用權應作為土地使用者的權益，作為企業資產，而且土地的平均取得和開發投人成本應作為劃撥土地使用權價格的組成部分。但由于各地行政主管部門在處置企業資產時常將劃撥土地使用權價格全部作為國家資產進行處置，因此也就變相地否定了劃撥土地使用者的權益和劃撥土地使用權的價格內涵。2001年2月14 日，國土資源部文件《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001]44號)明確指出“……企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計人企業資產。企業依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的……”、“……劃撥土地經批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法收益，……”、“……劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。……”在該文件中，進一步明確了企業的國有劃撥土地權益及劃撥土地使用權價格與出讓土地使用權價格的差異，并為劃撥土地使用權價格的評估指明了方向。
二、在新形勢下，對劃撥土地使用權及其價格評估的思考
在國土資源部國土資發[2001]44號文中盡管明確了劃撥土地使用權價格“可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格”，但劃撥土地使用權價格究竟如何評估，國家并未出臺統一的規范格式，各地估價行業同仁都在摸索之中。在此，筆者就“劃撥土地使用權價格評估”談點粗淺的看法，供大家探討、指正。
l、劃撥土地使用權價格內涵
要想正確、合理地評估出劃撥土地使用權價格，我們首先得對劃撥土地使用權價格內涵作些了解。根據國土資源部國土資發[2001]44號文中“……可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，……”表明，劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本，除此之外沒有更明確的規定。筆者認為，企業以劃撥方式取得土地使用權時，除要支付土地取得成本(對新征集體土地轉為建設用地而言，該項費用包括土地補償費、安置補助費和相關稅費;對城區內取得國有土地而言，該項費用包括拆遷安置費和相關稅費)外，還要投入資金進行開發，也即要支付開發費用用于修建廠房、辦公樓等，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電等等基礎設施的配套，才能滿足企業的生產需要。企業在取得土地并開發完成后，須與其它生產要素相結合才能從事生產、經營活動，從而創造價值，取得利潤。而土地作為一種特殊的商品，作為一種必不可少的生產要素，土地使用者取得上地以及而后對其進行開發所花費的土地取得費和開發費可以認為是購買土地這個特殊商品的費用，而花費的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產生的利潤。因此，從經濟學角度講，資金利息和投資利潤是與資金投人相伴生的。我們都知道，在宗地價格評估中，都要對所評估的地價進行價格定義，也就是說，要把你所評估的地價內涵界定清楚。對同一宗土地來說，不同的地價定義，會得到不同的估價結果，而在地價內涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權價格的評估作為一種類型的宗地評估，也要對評估宗地使用年期進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年期的界定有兩種看法：一是根據評
估宗地的設定用途設定其使用年期為該設定用途的法定最高出讓年期;二是根據國家有關法律規定“……以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制……”，亦即劃撥土地使用年期應設定為無限年期。筆者認為：后一種看法的不妥在于使國家土地使用權落空，事實上無論是出于何種估價目的對劃撥土地使用權價格進行評估，都是(委托方)企業的一種經濟行為，諸如作價入股、抵押、企業改制等等。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定，我國土地一級市場的土地由政府統一供應，進人二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉讓。因此，劃撥土地一旦要用于經營，進入二級土地市場都必須要轉為有償使用(合出讓、租賃、國家授權經營、國家作價出資(入股)等幾種方式，其中出讓在以上幾種有償使用方式中占絕對比例)，而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較，筆者認為劃撥土地使用權價格評估中應設定有限使用年期，一般地，其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。
2、劃撥土地使用權價格的評估方法
根據《城鎮土地估價規程》，目前國內宗地地價的評估方法有：市場比較法、假設開發法、收益還原法、基準地價系數修正法、成本逼近法等五種。以上各種方法都有不同特點、適用范圍、其評估出的宗地價格都為一定年期、一定開發程度及容積率水平下的土地使用權價格。它的價格為一完全價格，即：包含土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分，而這三部分又不能截然地分割開來。因此，不可能把用以上幾種方法測算得到的一整體價格去倒算劃撥土地使用權價格。而成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，并同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益，從而求得土地價格。根據成本逼近法的計算公式，土地價格由土地取得費、土地開發費和土地所有權收益相累加而成，類似于商品價格構成，其構成價格的三部分非常清楚、明確，根據上面對劃撥土地使用權價格內涵的分析，其價格構成同于成本逼近法中土地價格的計算過程，并且其價格可分零、累加，易于被社會各界理解、認可。因此，劃撥土地使用權價格評估可采用成本逼近法評估宗地地價的思路，用類似于成本逼近法的計算公式來評估宗地價格。
3、劃撥土地使用權價格評估在實際工作中的交三用
在以上對劃撥土地使用權價格內涵及評估方法作了探討之后，劃撥土地使用權價格評估在實際工作中如何操作，其構成價格的各部分如何確定，在此談點筆者的一些不成熟的意見。
首先是構成劃撥土地使用權價格的兩個基本部分——土地取得成本和開發成本的確定。從理論上講，一個企業依法以劃撥方式取得土地使用權，都要支付一定費用，如土地補償費用、拆遷安置費等相關稅費。而實際上，過去國家對有些企業給予扶持，有很多企業都是以低于應支付的費用甚至未支付一丁點費用就取得了土地，擁有了劃撥土地無限年期的使用權，當然，現在這種情形幾乎沒有了。而多數企業仍然是全部支付了應繳稅費后取得土地，這就造成了同是劃撥土地，而取得土地時所花費的費用就有很大差別。我們在進行評估中，只能堅持以區域客觀、平均的費用作為計算依據，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據，而不應去考慮某個企業在取得土地時實際所支付的歷史成本。其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業投入資金購買“土地”這個特殊商品而產生的資金利息和投資利潤。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則是以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。最后是對區域平均價格的修正來確定宗地價格。從上面的描述分析中可知道，根據以上成本計算出的劃撥土地使用權價格是區域的平均價格，
劃撥土地價格評估范文第3篇
【摘要】我國進入土地有償有期限制度的時代以來，城市發展突飛猛進。但是城市土地權利配置制度依然有著諸多問題，這些問題是城市化進程的阻力，不利于資源的合理配置。我國城市劃撥土地使用權制度面臨兩方面的問題———存量劃撥土地使用權的問題和劃撥方式濫用問題。剖析了兩方面問題的原因，提出了對策。結合劃撥土地使用權制度予以探討，提出對公益事業用地進一步分類處理，進一步利用好城市土地儲備制度治理存量劃撥土地使用權問題。
【關鍵詞】城市劃撥土地使用權；存量劃撥土地；劃撥方式
一、我國現有城市土地使用權制度的問題
隨著市場化、城市化的社會發展，土地資源如今已經成了城市的稀缺資源，這對于城市發展是一個瓶頸，必須調整現有的城鎮土地使用權取得模式。土地是限量的資源，因此要改善現狀，需要改革相應的土地制度以釋放“紅利”。而城鎮存量劃撥土地使用權的問題及劃撥方式濫用問題的解決，能夠釋放出令人驚訝的“紅利”。
1.存量劃撥土地使用權問題
（1）我國城市國有土地使用權現實的分布格局
根據國土資源部的統計數據現實，從2006年到2010年，每年新增的出讓土地面積與劃撥土地面積的比例是7：3，而計劃經濟時代遺留下來的存量劃撥土地面積更是數量巨大。為此《劃撥土地目錄》詳細規定了劃撥土地的適用范圍，嚴格控制劃撥土地取得的項目。但這一規定并沒有針對存量的劃撥土地使用權有系統性的處理辦法，我國城鎮大量的存量劃撥土地是亟待突破的土地資源的問題。
（2）城鎮劃撥土地使用權過量的問題
存量劃撥土地使用權限制了土地市場的發展，也產生了隱形土地市場，造成國家利益的損失。存量劃撥土地使用權也使資源分配不合理，國企與私企在土地資源的分配上存在制度上的區別性對待，這樣不利于市場經濟的進一步發展和完善，一些關系國民公益的產業也沒有了社會力量的支持。
2.濫用土地使用權行政配置的問題
（1）我國城鎮土地使用權配置的現狀
我國國土資源部門官方統計數據顯示：2006年至2010年的全國土地供應總量分別為20.4萬公頃、25.9萬公頃、22.1萬公頃、31.9萬公頃、42.8萬公頃；2006年至2010年的土地出讓面積分別是14.6萬公頃、18.0萬公頃、15.1萬公頃、20.9萬公頃、29.2萬公頃；2006年至2010年的劃撥供應土地面積分別為5.4萬公頃、7.5萬公頃、6.5萬公頃、10.9萬公頃、13.6萬公頃。上述年份劃撥土地占總量百分比分別是26.5%、28.9%、29.4%、34.2%、31.8%。
從以上分析得出，劃撥土地使用權總量逐年提高，劃撥方式配置土地使用權的數量也不斷提升。東部地區是土地使用權配置的主要投向，中西部地區土地供應快速增加，西部的劃撥土地使用權配置增速最快。法律將劃撥土地使用權內含的利益指向公共利益，也就是說不特定的多數人應該獲益，可實際上很難將利益具體量化到不特定多數人的頭上，保障性住房用地、基礎設施等公共利益類用地占劃撥用地總量卻極小，工礦倉儲等經營類劃撥用地所占比例較大。
（2）劃撥方式濫用牽涉的問題
第一，劃撥土地使用權利配置制度不利于地盡其用以及不利于建立統一的土地市場；第二，劃撥土地的土地資源屬性在土地市場完全不能體現，其土地價值不能真實反映到地價上。第三，劃撥土地使用權制度不利于政府財政收入。劃撥土地由于低成本的取得，極大的減少了地方政府的財政收入；第四，減少了農民征地補償的收入。城市劃撥用地主要是來自于農村集體土地征地后劃撥，劃撥土地的成本低，承包農村集體土地的農民補償不足。第五，極大增加了行政管理的成本。國土資源部需要與多個部門聯合管理以防止劃撥土地的不當使用，極大的增加了行政管理成本情況。
二、存量劃撥土地使用權與劃撥方式濫用的原因分析
解決存量劃撥土地使用權及劃撥方式濫用問題的主要矛盾面，在與針對主要矛盾提出解決方案。土地制度雙規制和公益事業單位的模糊界限是導致存量劃撥土地使用權和劃撥方式濫用的兩個重要原因。
1.雙軌并的城市土地使用制度是根本原因
行政劃撥的這種土地使用權配置制度曾一度為我國的工業化立下了汗馬功勞，減少了土地私有制所帶來的經濟發展阻力。市場機制配置資源的大勢之下，靠行政計劃進行生產要素的分配已經效率十分低下了。同時，劃撥土地使用權仍以每年三成多的比例增加，存量劃撥土地使用權數量比重過大。
2.公益事業沒有細化分類是直接原因
國家事業單位是以提供公共服務，增進社會福利的公益社會組織。2012年4月《中共中央國務院關于分類推進事業單位改革的指導意見》發布。要求對經營性事業單位以及行政性的事業單位進行分離，對公益性質的事業單位進行分類發展。但公益性質的事業單位也并非與市場毫無聯系，醫院、交通建設、郵政服務等事業單位與市場有緊密的聯系，那么對于這樣有經營要求的公益事業單位，劃撥土地使用權就并非一定適用，《劃撥土地目錄》包含了諸多具有經營性質的公益事業單位，而這一類項目用地卻不宜以行政劃撥方式取得。我國人口眾多，靠國家完全承擔公共服務和提供公共產品是不可行的，需要引入市場機制，調動社會力量來開展公共事業。
三、城市存量劃撥土地使用權過量及劃撥方式濫用問題的對策
土地雙軌制和公益事業單位的模糊界限導致了城市存量劃撥土地過多及劃撥方式濫用的問題，因此，解決城市存量劃撥土地過多及劃撥方式濫用的問題，就需要對公益事業單位進一步細化，明確其取得劃撥土地的界限。此外，城市土地儲備制度是解決存量劃撥用地的一個法寶。
1.采用城市土地儲備制度解決存量劃撥土地使用權問題
存量劃撥土地改制后土地依然閑置，只是以資產的形式讓原有土地單位保留了下來。這是被動的辦法，而應對存量劃撥土地使用權改制問題的目的在于有效盤活土地資源。城市土地儲備制度的設立目的在于將閑置的土地收回儲存，并根據市場需求去盤活存量土地，該制度是政府主動推進的制度。針對存量劃撥土地的問題，應進一步發揮城市土地儲備制度的作用，盤活存量劃撥土地，采用主動的方式進行改制。當前城市土地儲備制度需要更好的公開市場信息，明確招標、拍賣為主的交易方式。對存量土地要廣泛整理收集，做到“統一收購、統一開發、統一規劃、統一出讓”。根據城市發展需求，制定出合理的土地年度出讓計劃。增強政府對于土地市場保持控制能力，預防土地供應短缺現象。建立良好的信息公開機制，保障土地收購、開發、儲備和出讓中的資料和信息發布。
2.剝離具有經營性的公益事業單位項目劃撥供地
（1）劃撥土地使用權取得范圍的調整
重新設計劃撥土地權利取得的替代性制度，以添補轉變權利取得方式的空白，對國有土地使用權取得制度進行調整，通過出讓取得、出租取得、作價投資取得等方式都是具有市場機制的權利取得方式，區別與僵化的劃撥取得。與現有市場性取得方式略有不同之處，對經營性土地、公益性土地、保障性土地進行劃分，使之形成相互區別的土地市場。如人民團體用地、郵政通訊用地、道路廣場、學校醫院用地等等。因為這些帶有公益性質的用地其適用范圍有限，土地用途特殊。這類土地使用權在估價方面會低許多，土地市場交易的價格更是會低很多。而土地權利初始配置制度改革也主要在于將具有經營業務的公益性用地由從前的劃撥取得改為市場性的方式取得。
（2）調整劃撥土地使用權取得范圍的優勢
地方政府財政收入將獲得增長，從前諸多的公益性質用地如今采用市場方式取得用地，雖然土地價格不高，但仍會成為一筆相當可觀的格外財政收入。地方政府土地財政收入的多樣化，有利于增強國家宏觀調控能力。有益處吸引社會力量進入公益事業。體制內外的資源分配不公是阻礙社會資本進入公益事業的重要原因。對公益事業的資源分配適當引入市場機制，有利于在政府引導社會力量參更好的發展公共事業，提供公共產品。
3.劃撥土地使用權取得范圍變化伴隨的問題及應對
（1）財政收支重復的問題
國家財政將公益性質用地專用款項撥給相關組織機構以后，相關機構又繳付于國土資源部門，再次上報給國家財政。簡而言之是從一個人的左口袋掏錢往右口袋裝。形式上雖然如此，但是這樣卻為其它具體行政行為省去更多復雜的程序。用地單位增強了項目用地自主權，減少了劃撥用地一系列復雜的審批程序，單位對于用地的標準更加清楚明確，國土資源部門對此審批干預，顯然不能與用地單位自主選地的效果相比。國土資源部門取得的款項并非重新回到了財政部門，這部分款項將成為地方政府征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等，絕不是重新回歸了國家財政部門。
（2）新土地市場的監管問題
公益性質賣地所取得的款項一定應?？顚Ｓ?，經營性的公益用地的市場價格需要嚴格控制和監管，預防其形成新的腐敗之地。因為重新調整了劃撥土地使用權取得范圍，對土地登記提出更高的要求，需要在土地登記環節確定土地權利的空間范圍、用途、時間等數據，嚴格按照《土地利用現狀分類》進行監督。若改變用途和夸大登記土地使用范圍，則要根據相應的法律法規進行嚴格處理，土地市場的監管面臨著新的挑戰和調整。
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作者簡介：
熊純曦，單位：重慶市渝北區人民檢察，專業：民商法，研究方向：房地產法