安宅置業作為中國人數千年來投資的首選, 往往最受我國百姓的關注。最高人民法院早在2003 年3 月即通過了根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律制定, 并于同年6 月1 日施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》, 旨在專門指導全國各級人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件。
現該司法解釋已經實際施行了超過十年, 筆者作為一名常年工作在司法實踐第一線的執業律師, 也數十次應用該司法解釋處理了訴訟與非訴案件。同時, 作為一名普通的消費者、購房者, 筆者也實際作為購房合同的當事人與開發商簽訂過《商品房買賣合同》。但在幾次處理筆者服務的顧問單位相關的訴訟案件及筆者個人簽訂購房合同的過程中, 均發現該司法解釋的第十八條雖然規定較明確, 但在日常的審判和適用中卻可能無法達到立法時保護購房者基本權益的初衷。因此, 筆者特以此文淺析該條在實踐中暴露的問題, 以期在不久的將來立法機關可以修繕。
一、條文
( 一) 內容
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十八條規定: “由于出賣人的原因, 買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的, 除當事人有特殊約定外, 出賣人應當承擔違約責任:
1. 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
2. 商品房買賣合同的標的物尚未建成房屋的, 自房屋交付使用之日起90 日;
3. 商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的, 自合同訂立之日起90 日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的, 可以按照已付購房款總額, 參照人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”
( 二) 來歷
本條司法解釋所依據的法律條款是: 《合同法》第107條規定: “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的, 應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”《城市房地產開發經營管理條例》第33 條規定: “預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內, 辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續; 現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90 日內, 辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續, 并提供必要的證明文件。”
另外, 根據我國《物權法》規定: “不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅, 應當依照法律規定登記”, “未經登記, 不發生法律效力”。因此, 作為房屋所有權屬最直觀的體現, 房屋權屬證書上登記的所有權人就是我國法律認可的房屋所有者, 房屋權屬證書正常、順利的取得對于一般購房者的重要性不言而喻, 在法律人眼中, 該證書所記載內容的重要性甚至超過了直接占有該房屋本身。因為通過前述法條可知, 我國法律認可的房屋所有權人必須是經過登記的, 舉例來說, 如果一棟房屋的居住者和登記人不是一人, 而登記人又沒有因為合同或者共有關系允許該實際占有者居住, 則該登記人可以隨時請求公權力機關將占有者清除, 收回房屋, 這正是物權作為對世權的排他性特征, 這也是本文所討論的該條司法解釋存在的根本原因之一。
二、適用情況
關于上部分該條文由來的淺析, 實際也說明了該司法解釋存在的必要性, 購房者買房, 如果無法真正取得法律認可的所有權, 則不但正常的商品交易目的無法實現, 也可能影響整個社會的基本經濟秩序和社會穩定。該條司法解釋的規定基本做到了使糾紛有法可依, 即在買賣雙方沒有具體約定的情況下, 根據具體的規定區分責任; 有約定的, 從約定。但正是這個“除當事人有特殊約定外”的排除性規定, 造成了筆者認為司法實踐中對購房者權益巨大的侵害。
根據筆者在所在城市執業的情況看, 各級人民法院均認可開發商與購房者之間以“特殊約定”來代替法定的90日, 往往該特殊約定可能長達270 日、360 日, 甚至720 日以上。這看似是尊重了合同法中“意思自治”的原則, 即合同雙方不違反法律強制性、禁止性規定的約定均為有效。筆者認為, “意思自治”的前提應該是保證締約雙方的合同地位平等, 締約過程充分自由, 且確實經過了雙方的平等磋商。但在實踐中, 雖然作為買方, 但就連筆者自己作為購房者簽約時, 都因與開發商地位差異過大而完全喪失了協商的權力。各房地產開發商無一不是以“制式版本合同無法修改”、“修改后公司無法蓋章”、“修改后備案機器過不去”等根本堂而皇之的理由拒絕依照購房者的意思表示修改合同版本, 所謂的合同條款根本形同虛設, 而且會有部分開發商在合同中加入大量排除其應負責任的補充協議和附件, 強迫購房者簽署, 否則就不與購房者簽約……而購房者大多都因為看中了該房屋, 迫于無奈、又完全被銷售人員的高超談判技巧和承諾打動, 咬牙簽名捺印! 但日后在殘酷、冰冷的現實出現時, 開發商利用騙取的超長辦理權屬登記時間繼續將該房屋抵押而取得資金利益, 購房者卻因無法實現產權登記而不能享受物權所有者應有的占有、使用、處分、收益的權利。在他們發現自身權利受到赤裸裸地侵害而到法院起訴時, 人民法院卻又因該條司法解釋的排除性條款而判決購房者敗訴。
三、修改建議
綜上, 筆者認為在目前的社會經濟狀況下, 該條司法解釋的除外性條款并不利于保護購房者的基本權益, 也逐漸使該條司法解釋的立法意義形同虛設。因此, 筆者考慮到具體的實踐情況及兼顧雙方利益平衡, 建議可給原條文的除外性條款加入上限, 例如在條文最后加入“如雙方當事人約定的具體時間超過90 天的, 應以180 天為上限, 否則超出部分的約定無效”。
摘要：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十八條對房地產開發商為購房者辦理房屋權屬證書遲延的責任進行了規定, 但在實踐中開發商往往利用其中“除當事人有特殊約定外”的規定, 與購房者簽署辦理權屬證書期限更長的合同, 侵害了購房者的基本合法權益。
關鍵詞：房屋權屬證書,違約責任,商品房買賣合同司法解釋
參考文獻
[1] 最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[M].北京:人民法院出版社, 2003.
[2] 陳衛佐譯注.德國民法典[M].北京:法律出版社, 2015.