第一篇：福州學生街商圈分析
福州學生街商圈調查報告
實訓報告
實訓項目：福州市學生街商圈調查
實訓學時：140
一、實訓項目的名稱 福州市學生街商圈調查
二、實訓目的
目的：了解學生街的商業結構，總結學生街商圈的發展趨勢。
三、實訓過程
1、調研對象的確定：主要是學生街商圈內的大學生、其他職業人員、周邊居民以及流動攤點
2、調研范圍的確定：倉山學生街，琴海路、首山路和上三路的合圍空間 3調研方法：通過現狀勘測、隨機訪問以及上網查閱有關學生街商圈消費與發展的資料，分析學生街商圈的發展動向
四、實訓小結
(一)、學生街商圈地理位置
福州學生街商圈為于倉山區域內，以上三路、程埔路、施埔路為交通要道而構建，核心消費區域包括舊學生街、濱海嘉年華、學生街城市廣場。舊學生街位于福建師范大學倉山校區旁，歷史悠久。一條百來米長的街道兩旁，遍布了幾百家商鋪從吃的穿的用的到玩的，時下最潮的，都能在這里找到。
學生街城市廣場位于倉山學生街和福建師范大學的正對面。由福州欣隆盛房地產開發有限公司投資開發，為欣隆盛世2期項目，位于福州市倉山區最中心，商業配套最成熟的地段——上三路北側。學生街城市廣場周邊交通便利，百米范圍內有師大、程埔、對湖、首山路、市體育中心等多個公交車站點，從福州的各個角落均可直接到達，距離白湖亭車站只要約5分鐘的車程，同時，隨著城市建設“東擴南進”戰略的實施，火車南站、汽車南站、城南輕軌等將在未來幾年內都通車使用，并隨著三環通車，前橫、鼓山兩座大橋08年完工，學生街城市廣場的商業價值也將隨著大區域的交通完備加上本身所承載的成熟商業配套而得到更大的提升。
福州學生街公交線路
126路(肺科醫院→ 警官學院)
124路(三角埕→ 高橋西路)
螺洲專線(福建信息職業學院→ 省精神衛生中心)
87路(省建筑?？茖W校→ 森林公園南門)
4路(左海公園西門→ 豐泉集團)
50路(幫洲長壽路口→ 義序機場)
83路(省醫大附一醫院→ 陳紹寬故居)
萬福專線(英華學院→ 金山公交總站)
106路(省交通學院(南區)→ 火車站)
113路(洪山西客站→ 白湖亭)
115路(上渡→下院)
42路(白湖亭→金山金桔站)
K1路(上渡→火車站) 20路(福建警察學院→ 火車站)
(二)、學生街主要業態分布
學生街商圈定位為休閑商業街城，以“標桿學生街商圈，領航倉山商業未來”的姿態整合倉山核心商業，延承倉山固有的百年輝煌商業歷史，領航未來新都市中心的商機。學生街商圈以學生街廣場為中心，考慮到目前倉山核心商業區
域缺少一個具備一定體量、規劃合理的綜合性商業樓盤，經專業商業團隊多次研討，整合學生街城市廣場的產品多樣化優勢，在近3萬平方米的商業體量內規劃了九條街區的獨立產權沿街店面、兩棟綜合商業樓，一條特色半地下步行街、一個開放式內環狀休閑廣場。其中九條商業街區全部沿街，獨立產權;合理規劃為名品流行街、風情美食街、休閑運動街、家居家紡街、特色酷吧街、生活主題街、前衛時尚街、文化用品街、花樣使館街九大休閑主題商業街，為投資者和經營者提供最全面的商業選擇。各街區之間分散有序，業態互補;并通過景觀、周邊環境的融合，圍合成街城的廣場效應。多家大型的專業市場、購物廣場、綜合超市、中高檔餐飲以及品牌零售店以學生廣場為中心呈輻射分布隨著學生街城市廣場的順利建設并開業，與師大學生街、濱海·嘉年華等形成一個全新且更完善、更具價值的學生街商圈，在福州的整體商業中起到舉足輕重的作用。
(三)、學生街商圈的市場定位
學生街顧名思義其主要的消費者就是學生，以賣各類文化用品，飾品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而聞名福州。學生街商品價格合理，經濟時尚，是一個福州時尚年輕人，學生一族娛樂休閑，節假購物常去的場所之一。 由于學生街的消費人群主要是學生一族和一些時尚的年輕人，學生消費有其固有的特征，一方面，學生是追逐潮流的群體，喜歡新奇商品;另一方面，學生消費水平低，賣家所提供的商品應該款式新奇價格便宜才能迎合他們的消費口味。所以，學生街商圈的市場定位應該走低端路線。一些物美價廉的服裝飾品等都很受學生們的親睞。還有就是各色的小吃，是學生們逛街休閑的最愛。走在師大學生街上隨處可見擺著的種攤位，賣服裝的，賣飾品的，賣文化用品的都有至少不下百個，還有各種的專賣店人潮涌動。這些商品的價格普遍都比較低從幾元錢到幾百不等。這既符合學生們的消費喜好而價位又是大部分學生愿意接受的。
(四)、學生街商圈的優劣勢
? 學生街商圈的優勢
a) 首先，倉山學生街商圈歷史悠久有很厚的文化底蘊?，F在福州其他地方也有學生街如福州大學的學生街，還有農大也有學生街。而這
些學生街的鼻祖其實就是倉山學生街，在許多人的印象里學生街其實就一條，那就是倉山學生街。許多游客都是慕名而來的，這就為學生街商圈的發展做出了巨大的貢獻。
b) 其次，學生街商圈內分布著許多大學福建省的知名大學。如福建師范大學、福建工程學院、福建交通職業技術學院等。這些大學的存在讓學生街板塊匯集了大量的人氣，再加上師大教師宿舍等高校教師住宅的建設，大批教師的入住，不僅讓這塊區域成為了福州著名的科教文衛中心，更帶來了旺盛的人流。學生是這個商圈的消費主體，每年都有新的學生來大學讀書，這就為學生街商圈的經久不衰提供了保證。學生為學生街商圈的發展提供了源源不斷的動力，隨著人們生活水平的提供，學生們的消費水平也將有所提高，學生街商圈也會更加繁榮。
c) 再者，學生街商圈交通發達。不管你在福州的哪個角落，公交路線總能把你送到學生街。四通八達的交通網絡，為學生街商圈的發展載來滾滾的財源和無限的商機。 ? 學生街商圈的劣勢
a) 發展不平衡 在這一帶做了詳細調查后發現，舊學生街依然保持熱鬧、擁擠的景象，新學生街卻顯得后勁不足，白天生意清淡，即便是人氣最為旺盛的晚上7點至9點，不少商鋪也是門庭冷落。仔細觀察會發現，新學生街之所以晚上的生意比白天好，主要歸功于這里的“夜市”，那些“兩件衣服50元，一打襪子10元”的攤位前，總能圍著許多學生，一陣討價還價之后便成交了，地攤的生意遠遠的超過了正規的店鋪。
b) 消費的季節性 由于學生街的消費主體是學生，所以學生在校期間這里的生意非常的火爆，每當寒暑假的時候這里的生意可謂是一落千丈。這樣一種波動環境不利于商圈的長期繁榮和發展。 c) 占道經營污染嚴重 夜市是學生街商圈的特色，學生街的繁華也吸引了許多的小攤小販。流動攤點把整條街道占得滿滿的，經常造成人流堵塞。有流動攤點的地方就有污染，所以，學生街商圈除了給
人繁華的感覺外就是擁擠不堪污染嚴重了。與東街街口、寶龍等處比起來檔次上差了很多。擁擠的街道，滿地的垃圾注定他不能像東街口那樣走上高端路線。而這些都將限制學生街的進一步發展。 d) 學生街商圈只能做單一的商業規劃 學生街不可能做綜合性的商業街即便倉山未來的發展前景不錯，但就固定以學生為消費主力的學生街商圈來說，不可能實現整合升級。學生街商圈沒有升級的空間，除非這一帶周邊出現高檔社區，吸引一些高消費人群過來，但是，這里是不可能規劃高檔樓盤的。
e) 租金過高不利于吸引投資 現在開發商在推出商鋪時都把價格抬得很高，學生街的商鋪售價從2005年的2-3萬元/平方米，漲到如今的3-6萬元/平方米不等，投資者未來5-10年的利潤都被賺走了，而隨著市場房價的上漲，這里的商鋪價格也隨之提升。
(五)、學生街商圈的發展趨勢
隨著福州經濟的發展，新的商業模式將對學生街商圈的經濟模式造成沖擊。“綠色經濟”、“環境”等觀念也越來越深入人心，政府也在提倡綠色城市。如果學生街的夜市不得到合理的整治，街道衛生和消費環境沒有提升的話很難跟上經濟發展的步劃，停滯不前只能被淘汰。不過，學生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的發展其中肯定有它存在的價值。其中最重要的應該是它為高校廣大師生的學習和生活提供了便利，是學生們大學生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么學生街商圈就不會消失。如果在未來的發展中能夠克服商圈本身的劣勢，那么學生街商圈的發展將會更上一個臺階。
五、實訓心得體會
通過這次的調查實訓讓我看到，學生街的商業區是圍繞高校經濟為核心，以休閑商業為模式，傾力打造集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等為一體的多種組合，具有現代化時尚潮流的商業步行街。以大學生為主要目標的消費者，經營檔次定位不高，以滿足學生生活消費為主要為宗旨，逐步與周邊居民中消費能力較高的消費者為目標。福州倉山區學生街只能滿足與學生的一些日常生活消費，文化氣息不夠，商業氣息取代了文化的需求(從商業消費結構中得到)。學生街的
基礎設施不夠，導致了衛生、安全、文明的問題。沒有公共的交流空間，學生的文化交流平臺不能滿足。這些都使得學生街商圈的發展局限在一個狹窄的空間里，要想學生街商圈能更好的發展就需要打破這些局限。
第二篇：天津商圈分析
商圈地區分析：
每當天津人一提起商圈，大家第一個就會想到濱江道。確實濱江道是天津的第一商圈，其在商業界的地位至今無人撼動。濱江道何以長盛不衰?未來 3-5年，濱江道是否還能保持這種霸主地位?誰又將取代濱江道?
天津地區的主要商圈就是以濱江道、和平路為主的商圈。
濱江道在一公里的長度內聚集了數個大百貨商店-勸業場、樂賓、津匯、伊勢丹、國際商場、友誼新天地、財神道和濱江商廈等等。其中勸業場和百貨店已有近70年的歷史了，濱江商廈也有10年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。而在其他地方確找不到這樣的百貨店和品牌店高度匯集的情況。
和平路商圈：和平路商業街位于海河西側，南起渤海大樓，北至東南角，全長2138 米，與濱江道商業街相交叉，構成天津最繁榮的商業區。和平路商業街始建于1902 年。20 年代末，隨著天祥、勸業、泰康三大商場，國民、惠中、交通三大旅館以及渤海大樓、浙江興業銀行等高大建筑的落成，街道日趨繁榮。在這條街上，不僅有全國聞名的勸業場、百貨大樓等大型百貨商場，還有中華百貨售品所、天津鞋店、冠生園食品店、桂順齋糕點店、正興德茶莊、盛錫福帽店、南京理發店等許多老字號。2000 年，和平路商業街經過大規模的改造，已經成為了一條現代化的商業步行街，被命名為金街。
但是由于和平路及與其交叉的濱江道均為半封閉的步行街，而和平路的商業氣氛長期以來都不及濱江道，在顧客首選濱江道的前提下，和平路往往因為顧客的體力原因被選擇放棄，百貨大樓更因遠在和平路的另一端而可望不可及。因此在過去的幾十年里，百貨大樓自成孤島，顧客不愿在此購物，主要是因為交通成本，信息成本和不能買到如意商品的風險都較高。所以，長期以來和平路商業街不過是濱江道商圈的一個附屬品，并沒有形成獨立的具有競爭力的商圈。
小白樓商圈：小白樓位于和平、河西、河東三區的交匯處，自1902 年后，日漸繁華。由于這一帶周圍銀行、洋行眾多，臨近洋商、買辦、官僚居住區，促進了這個商業區的發展。20 世紀20 年代后，這個商業區達到鼎盛時期，經營的多是高檔商品或舶來品。商業區內，各類商店林立，其中著名的有大新呢絨服裝店、起士林餐廳、重慶理發館、音樂廳、北京影院等等。
東南角商圈：東南角商圈坐落于南開區古文化街附近，擁有鼓樓街、食品街、服裝街和旅館街等多條特色街步行街，是南開區的經濟文化中心。商圈附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內六區且商圈內擁有足夠停車位，方便了消費者的通達。由于經營模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面;而濱江金耀廣場也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業態注入，豐富商圈內容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場正順應了這一需求。
理論上講，商圈格局的交替更換是個必然規律，但之后卻有很多令人思索的問題，值得深究，過往的商圈老大勸業場擺出競爭姿態，效仿新的超市銷售，也投入在遠離商圈中心的地方開辦大型超市，叫勸業超市，表面上看和所有大型超市沒有什么區別，但沒多久，便難以為繼續。據供應商和員工私下講，總丟東西。
天津的和平路，從早先的商業黃金地段變成了眼鏡一條街，在一些民營企業經營者的呼吁下，終于投入巨資進行改造，將其修繕一新，重新劃分商業格局，重新起名為“金街”，為天津的百貨零售業帶來新的生機。由于“金街”的改造成功，令她的盡頭也成為投資的目標，大連萬達蓋起了一座龐大的萬達商業廣場，銷售和招商。形成一個新的商業零售區域，直接和小白樓商業區、濱江道商業區抗衡。
“金街”的成功讓商業管理決策者看到了希望，于是天津服裝街也進行了大規模的投資改造，服裝街的一側是南市食品街，另一側是天津商場和東方商廈，決策者希望這條老服裝街的重新興起將這一商業領域帶動起來。
天津商業格局中，不得不提的是南市食品街、旅館街，這個雄偉的中式建筑
是住宿和吃飯的地方，在多年的經營中，自然而然地就成了天津一個重要的旅游景點，由于是旅游資源，因此天津本地人是不大去那里吃飯的。而多是外地來的游客，想集中體會天津風情，尤其是北京人，這里也是旅游大客車的一個終點站。
凡是外地游客就餐的地方，本地人是不會輕易去的，如果去多半也是陪外地客人去，這一市場規律使得食品街每到六日或別的節假日就滿是北京口音，走的時候帶走很多天津的大麻花或者果仁張的大小花花綠綠的旅游食品。
經營范圍和常去人群分析：
天津濱江道的商場檔次分布應該是伊勢丹、國際商場、樂賓、友誼新天地、勸業場等商家為同一檔次，內部銷售的品牌大多一致，適合高中低各個階層的消費群體去購物，經營范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。
海信廣場為天津主要的高端品牌商場，內部主要各種國際奢華類服裝品與其他各類高端商品。消費人群以有錢人、社會地位高、官員等消費群體前去購物，經營范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。
但是現如今時尚品牌扎堆南京路
南京路集中了各色各樣的時尚百貨店，也是很多白領和年輕消費者熱衷的購物場所。特別是快時尚品牌紛紛扎堆這一帶，也讓南京路更添時尚氣息。
津樂匯和樂賓百貨都是年輕人喜歡的商場，其經營的品牌均以時尚著稱。
時尚品牌ZARA、MANGO、無印良品以及大嘴猴等國際連鎖品牌不約而同地選擇了米萊歐百貨吉利大廈店，也讓這家商場由原來的成熟型轉變成現在的時尚年輕型。而這些品牌給米萊歐吉利大廈店帶來的人氣是毋庸置疑的。特別是每到打折季，總會有大批的“粉絲”前往淘貨。
國際商場被海航收購后，商場品牌也進行了大規模調整。其中的日本MIMO、韓舍等時尚品牌也成為亮點，與其他幾個快時尚品牌形成了一個獨特的商圈。據說，ZARA、H&M等快時尚品牌進天津前，都非?？春媚暇┞愤@個黃金地理位置，而店面開業以來的經營狀況也令這些大牌企業相當滿意。
南京路上另一端的伊勢丹百貨則以經營高端時尚商品為主，加上配套的餐飲樓層，把許多白領鎖定為目標客戶。
事實上，南京路上還在增加新的面孔。有消息稱，和記黃埔旗下天津世紀都會也計劃于明年開業。屆時，南京路一帶就會更加熱鬧。
據說四五月份，就有一家叫做858城市廣場的新店要開業，這家店的定位以經營淑女裝為主，這個定位與其對面的麥購形成了一定的競爭態勢。麥購已經是年輕消費者和學生族購物的首選商場之一。
促銷渠道：
濱江道上的老百貨店也是競爭最激烈的，每每到了打折季，打得最熱鬧的也是這條街。你“滿100減50”，我“滿99減51”，雖說看上去就差那么一兩塊錢，但遇上細心的消費者，就非要貨比三家再下手。而這一兩塊錢，就成了消費者選擇的理由。
友誼新天地、中原百貨和濱江商廈組成了濱江道的中心區，這三家商場幾乎門對門，比拼得也最為激烈。友誼新天地融合了眾多時尚品牌，還有餐飲、娛樂、休閑等多種配套業態，主打的就是年輕、前衛、時尚的特性;毗鄰的中原百貨品牌也在不斷調整，同時還主打“無憂消費”的特色服務;天津老牌商場之一的濱江商廈除了引進成熟的品牌外，還把文化營銷作為商場的特色之一，經常舉辦化妝講座、服飾搭配技巧等活動，以吸引更多的固定會員。
勸業場作為津城的百年老店，其中華老字號品牌的信譽度非一般商場可比，也給勸業場帶來了一定的客流量和消費群。特別是商場特有的天華景戲院，讓很多老天津市民重享了上世紀老天津衛戲院的風采。
濱江道和金街組成的十字街商圈已經成為天津市的金字招牌,大多數外地游客來天津后首先要到金街來,踩一踩大銅錢,逛一逛大商場。這里，也形成了天津市商業的主脈。這條主脈始建于1902年，是天津近代最繁華的商業街，其所在區域亦是當年城市繁華核心區。
2000年，和平路、濱江道大規模翻新，翻新后成為全國最長、輻射東南角及小白樓、南京路商圈的商業步行街，取新名為“金街”。近兩年，“金街”再次升級改造，提升后的金街業態將由中低檔向高檔轉變，為該區域重現繁華奠定了基礎，成為天津現代國際化都市核心區的主脈。
眼下，這條主脈連接著濱江道、南京路、東馬路，形成一條不間斷的購物街，成了天津市一道獨特的風景。
現如今南京路濱江道還是目前絕對的“老大”
大多數市民逛街購物，最希望的還是能有更多的選擇，更多的比較，而南京路濱江道和金街恰恰滿足了這種需求。所以，很多人每當想到買東西，還是第一時間到這個區域。在業內專家看來，這里也是目前當仁不讓的“老大”。
盡管眼下新商場不斷在其他區域出現，但南京路、濱江道商圈幾乎集合了所有大眾品牌和精品品牌，可以滿足大多數消費者的需求。市百貨商業協會秘書長王炳東認為， 目前，這個區域仍然是天津商業區的代表，特別是外地游客來津，都會選擇到這里逛逛。
不過，這一區域的軟肋也在逐漸顯現，那就是交通問題。到南京路濱江道一帶，是公認的停車難，每到節假日，私家車就更是寸步難行。
營銷建議：
在現如今商場競爭的激烈情況下，各個品牌進駐什么樣的商場是至關重要的事情，合適的品牌進駐合適的商場才會到達最高的利潤。
比如古馳、迪奧、阿瑪尼等奢華品牌必須進駐高端商場，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克瓊斯等進駐中端商場，比如津匯、國際商場等。像zara、hm、ca等國際流行品牌，應進駐流行商圈的核心地帶，人流大的地方。比如濱江道的黃金地段。
天津服裝銷售市場調研報告
第三篇：北京商圈規劃分析
演講稿 工作總結 調研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案
北京商圈規劃分析
中廣信：北京商圈規劃分析 2008-3-3 17:14:39 來源：中廣信
商圈的概念
什么是商圈?商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區域。它由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%-70%，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態：
一、 商圈的定義
商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發商的目的是如何體現商業價值。第五，城市規劃。通過商業的改造形成消費環境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。
二、商圈的要素
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商圈必需的要素，包括消費人群、有效經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態以及建筑成本等。 第一，消費人群。第二，有效經營者。這兩者需要有機結合。第三，有效的商業管理。第四，商業發展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環節。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統商圈，而像電子城等屬于主題商圈。
北京市老商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統色彩，北京市商業規劃中，王府井商業將由一條街轉為一個區域的繁榮。 西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速;以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈;? 西單商圈的消費者主要是35歲以下的北京居民，西單商業區是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。 燕莎商圈：主要經營國內外高檔名牌商品和時尚精品;受CBD和泛CBD商業沖擊明顯，商業經營效益下降。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區域以燕莎商場為核心，東臨使館區，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環，
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東三環以內即為使館區。 公主墳商圈： 特色與發展方向：以滿足西城區社區消費需求為主的百貨商圈;主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。? 手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。部隊比白領的消費相對要低一點，消費的觀念也不太一樣。 雙安商圈：主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套;百貨和超市兩大業態為主。 阜成門商圈：特色與發展方向：以滿足社區消費需求為主的商圈;主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套;萬通轉軌后經營小商品批發零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環外的部隊人員比較多。 崇文門商圈：南城消費的滯后是本區域商業發展的不利因素，多種業態的國瑞城正式開盤。區域突圍的步伐開始明顯加快。 中關村商圈： 特色與發展方向：包括多個主題子商圈，如數碼商業街、圖書商業街等;大灶更加綜合的中關村科技園區，提升形象。中關村商圈特點：一是電子產品集散地，二是中關村高科技商務中心(中關村西區)，三是高校集中地(北大/清華/人大等)。 CBD商圈：商圈分析：CBD集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構、企業、財團在這里設立總部或分支機構。
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望京商圈 ：望京區域消費是北京市平均水平的7倍。望京區域規劃總居住人口為35萬人，現常住人口近20萬人，外籍人士占常住人口的1/3。是韓國人居住集中的地方。 方莊商圈 ：方莊規劃的初衷是服務社區的社區商業，方莊是北京的一個高檔富人區，從整體上提升區域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。 亞運村商圈：亞運村地區目前的商業主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點是社區商業。區域內已形成一定規模的商業街，其中以餐飲業為主，居住人群較為固定、消費能力較強。 五道口商圈：消費群體高品位、高收入 ，周邊有高校師生、外教及留學生;甲級寫字樓，有1000多家科研機構、高檔住宅區;韓國留學生比較多的地方。
北京新老商圈規模與變化分析
北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統的商業聚集區域，也逐漸形成了北京傳統的商圈格局，其總體發展狀況主要可以體現在區位分布、商業發展狀況業態分布等方面。
由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業比較繁華和地理位比較優越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業市場在其自身多次結構調整的推動下，發展水平已明顯升級，現階段已基本形成競爭性商業格局，商業網點分布逐步由從城市中心區向邊緣區域發展，
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演講稿 工作總結 調研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案
超市、便利店業態取得較大發展，商業市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現出市場化、現代化、多元化的發展趨勢。隨著商業規劃的不斷發展，在新的商業項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。
新商圈位置示意圖 木樨園商圈
交通：南中軸路縱貫木樨園南北;位于小區東側的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通;規劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設有地鐵站。
環境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側將設有碼頭。
商業：永定門糧庫地區位于木樨園橋西北側，已規劃建設亞洲最大的現代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯華等連鎖業巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內外商家。
馬連道商圈
交通：菜市口至南二環成為連接市中心和城市快速環線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐;南
二、
三、四環、麗澤路與正在建設的馬家堡西路、地鐵
5、
4、9號線縮短了與城區的距離。
環境：城南完成了廣安門內外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規模。
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商業：馬連道采購中心區啟動建設一年多已現出雛形，到2008年，這個都市采購中心將成為一批國內外著名企業中國采購總部的云集之地。 特色：北京全力規劃打造的國內外著名品牌商品的流通總部——宣武區馬連道采購中心區將成為以專業采購為支柱，以批量交易為主導，具備專業化、批量化、國際化明顯特征的現代商業區域。?
石景山沃爾瑪商圈
交通：石景山區除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環路，交通優勢不遜于其他區域。
環境：擁有優越的運動休閑環境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。
商業：傳統項目有普爾斯馬特、華聯商廈、小白羊超市„„現沃爾瑪建在西五環一側，五環取消收費，將進一步促進沃爾瑪的銷售。
特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。
馬甸亞奧商圈 交通：地鐵
4、10號線一期(含奧運支線)將與現有的地鐵1號線、環線、城鐵13號線以及正在建設的5號線在多個地點交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區大部分最繁華的地帶。 環境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內、方圓12平方公里的2008年奧運會的核心會區。
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商業：亞運村周邊已形成成熟的商業圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業進駐。社區周邊醫院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應有盡有。
特色：亞運村是京城首屈一指的配套服務設施完善的成熟大社區。2008年奧運會落戶北京，亞運商圈基礎上形成的奧運商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區域帶來的巨大商機必將趕超當年的亞運會。
高碑店商圈
交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環路、東五環路等多條交通要道貫通全區。
環境：綠化率達到43%。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。 商業：作為東長安街延長線上的第一鄉，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進入成本卻更低更經濟。
特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區和環保教育基地。
現代商圈及其動態發展
商圈又稱商勢圈(Trade Area)，通常是指一個零售店或商業中心的營運能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區域。一般可歸納為三點:第
一、商圈是一個具體的區域空間，是
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一個大致可以界定的地理區域;第
二、商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，而且，這個地理區域空間很容易在地圖上標示出。第
三、商圈內各種銷售輻射力和購買向心力構成一個類似物理學中跳“場”的“商業場”，商業活動就是在這個商業場中進行。一個具體的商圈的構造應由“點、線、面、流”四個方面構成: 所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區域的中心點。一家商店，或一個具體的集中交易的活動的場所就是商圈構造中的“點”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學選址是市場建設中十分重要的環節，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優勢。因此，零售店或大型購物中心已進行選址首先要考慮其業態特征。那些單位規模小、滿足顧客便利需要，以經營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業態，如超市、便利店原則上應在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規模大，以經營選擇性強的商品為主的零售業態，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運處吸引顧客，原則上應選址于商業中心或四通八達的地方。而且，在考慮具體店址時，應充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。 所謂“線”，是指市場區域內的各種買賣集存關系。顯然，依存關系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。當然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個具體的商圈會有它自己的邊界。一個具體的現實
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市場只是這種“線”的集合的外在形式。“空殼市場”所空缺的就是這種“線”。因此，重要的是培育當地市場經濟的發育，構建生成更多的“線”。地方政府應該調查研究分析比較當地各種相對優勢，制定政策措施充分發掘和開發這種優勢，地方優勢既是地方經濟發展的生長點，又是區域市場的生成點。因為正是這種優勢能夠生成商品交換的“線”。 所謂“面”，是指中心點的輻射所達到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現衰退，因此，商圈構造中的“面”呈現層次性，可以依據理論成交數量或市場占有率等指標將商圈區分為:零售店(商業中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說“核心商圈?；?(生活必需品)，次級商圈靠服務，邊緣商圈靠特色”。所以合理規劃市場布局，消除市場建設中的盲目的重復建設是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經濟活動中，不同的市場的商圈會呈現重疊、交叉等現象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現在“邊際商圈”，有時也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補關系，也有市場的替代與共存關系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經營效益下降。但也有相當多的實例表明，競爭會形成一種共生關系，使市場具有更強的滲透力和影響力，共同構造出
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一個大商圈。根據以上三種情況，合理規劃市場布局有利于市場的健康發展，形成科學、合理的市場商業網絡，整合統一市場，減少市場建設中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進一步的增加和拓展。 所謂“流”，是指商圈的動態性，是指市場區域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內部因素變化的影響，前者如產業結構變化、競爭格局變化、以及諸如自然環境、產業環境、全球環境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經營方針的調整，市場服務功能的變化等。
商圈的類型
商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業態店或業種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區域商圈，指區域內的不同的商業業態聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個城市的商圈范圍及其大小，它是由區域商圈所形成的。
西方國家的商圈計算的三種方法: l、雷利法則—零售引力法則，是計算商業中心商圈大小的公式，只要知道兩個商業城市之間的距離，兩個城市的人口數量就能夠計算出每一個城市吸引顧客的距離，同時通過這一公式的延伸又可計算出某一個城市的商圈大小。當一個商業中心充分采用計算機和網絡技術后，形成某一商業中心，兩個商業中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網民來代替，兩個城市中心之間的商圈大小將由網絡力量及其輻射力量、網民及上網購物數量的多少來修訂。
2、市場飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計算每一平方米
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營業面積的某類商品所能實現的銷售額，當RSI呈現高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發展零售業的潛力;當RSI呈現低值時，表明該市場已經飽和，新的零售發展商不宜再進入此市場發展零售業。
3、購買力指數(BPI，Buying Power Index)—是估計經濟區域內可支配收人的大小，如果用購買力指數除以本區人口占全國人口的比重，就能得出市場質量指標(QI，Quality Index)。
商圈與商業區的區別和聯系
(一)傳統的商業區。傳統商學理論將城市商業布局稱之為商業區，它包括中央商業區、區域性商業區、社區商業區等。
1、中央商業區，應叫中心商業區。
2、區域性商業區。
3、社區商業區。
(二)現代商圈概念≠傳統商業區概念
商業區具有濃厚的計劃經濟痕跡，如“中央”商業區的“中央”具有計劃經濟的痕跡，正因為如此，就出現了“中央”或者“地方”之間的差異?，F代商圈的意義有兩個方面的創新意義:
1、商圈的輻射范圍可以透過傳統的行政區域壁;
2、兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區劃。
南城商圈定位及其特點
如北京商圈:(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈;? (2) 20世紀改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業
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區;(3)90年代以來隨著不同環線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環以內，變為分散于三環沿線至四環沿線甚至到五環外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個市級商業中心、70多個區域商業中心，眾多的社區商業區，兩網三區、十城十街等，商品輻射力增強，形成京津塘環渤海經濟圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運會后北京商圈內部會出現某些“空洞化”的端倪，具體表現為:由于交通的改善，城市空洞化規律會逐漸發揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現新的業態和新商圈。“大北京商圈”內部商圈的動態變化，外部商圈也在動態變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉移的。
商圈是動態發展的
一、北京南城及其范圍
北京南城是指長安街以南主要包括崇文區、宣武區、豐臺區在內的區域，它是由幾個區組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關村，各屬于不同的行政區管轄，狹義的北京南城包括宣武區、崇文區、豐臺區，廣義的北京南城包括宣武區、崇文區、豐臺區、大興區等。
二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統的“北重南輕”、業態布局“北密南疏”現象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風下水”„„等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設中，長期以來形
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成“重北輕南”、業態“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發展戰略決策，并實施了以基礎設施建設、危房改造和經濟適用房建設為主要內容的南城發展計劃，交通在變化，市政設施在變化，居民正在“置換”，大商貿產業已經形成為南城的先導產業，形成了北京南城特有的商圈。
三、北京區域商圈呈現“商圈南移”現象，北京南城商圈內部又具有自身的特點近幾年來，北京區域商圈呈現“商圈南移”現象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。
1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環近日與四環路全部連通，京開高速業已通車，廣安大街、南中軸路三四環間、亦莊開發區連接南四環路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動„„城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。
2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區、崇文區十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。
四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應體現“政府引導、企業自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產商，商圈的經營主體是商品經營商，商圈的消費主體是消費者，在現代市場經濟條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點:
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五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈
新世紀初，北京南城建設成為“國際性商貿港”，其內涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區域性采購市場”—把中國的商品和服務賣到全世界，把世界的商品和服務賣到中國來的“窗口”;(二)奧運會的首都商貿支撐工程;(三)首都國際商貿城的重要載體;(四)把南城建設成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發市場;(五)把南城建成與北京其他區縣協調發展的經濟區域，成為“大北京”區域經濟向南滲透的“過渡商貿地帶”。具體來說:
1、外向型的民營為主體的商貿企業群體系，以區別于其他區的商業中心或區域商業中心，并形成互補的商業格局;
2、多層次、專業化的市場體系，現有的各種類型的專業批發市場體系已經形成，需要進一步提檔升級，既有物流批發市場，又有商流批發市場，既有有形批發市場，又有無形批發市場，近幾年批發市場應大力推行網上交易和拍賣、商業品牌代理、國際采購等多種現代商業經營形式;
3、現代物流和配送的支撐體系，北京市商業規劃中已經將三大現代物流基地之一規劃在南城的豐臺區? (即房山閏村—豐臺王佐)，其中規劃中的17個配送區之一以及有些配套服務體系也在南區，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等;
4、用特色步行商業街提升南城區域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側將建設北京大家庭商業街，商業街全長1 .8公里，總建筑規模30萬平方米，將建設成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規劃中的專業化主題市場主要有奧林匹
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克精品走廊、時尚部落、數碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現代醫藥城等;
5、信息支撐體系，今年以來，南城已經引進外商投資于這一領域;
6、形成統一的商貿規劃和發展戰略，打破行政分割，形成統一的經濟區域，按照經濟區域精細打造出北京特色的“南城國際大商貿區”。 就南城大商貿發展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關村模式、以及中國(含臺灣、香港)現有的73個Shopping/Mall的模式，概括起來為:
1、民營經濟為主導型的商貿經濟;
2、商貿旅游一體化，使南城形成商貿旅游一體化的經濟區域;
3、以商興工，以商貿為龍頭，促進南城工業(如醫藥、建材、信息產業等)的發展;
4、進行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經濟落后面貌;
5、政府與企業互動，促進南城經濟發展，即“政府引導、市場化運作、企業化經營”。
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第四篇：商圈分析報告商圈選址最重要的條件便是交通
商圈分析報告
連鎖1101商圈選址最重要的條件便是交通，人流量，發展潛力以及附近
居民的購買能力，若商家選址都符合這幾方面的條件的話，那么，
商家雖未開業，就已成功一半。我們這次就以福州學生街永輝超市的選址作為本次商圈分析
報告的調查對象。首先，我們先從交通分析入手。交通：永輝超
市毗鄰上三路及首山路，交通方便快捷，人流容量大，方便大規
模人群聚集，不易造成交通擁擠從而影響到來此購物的顧客，為
顧客提供了良好的購物環境。并且超市外有多路公交車，其20路
60路公交也使附中附近的居民來此購物提供了便利，發達的交通
也為稍遠一些的顧客如首山村，鄭安村的居民提供便利。這無疑
是加大了永輝的商圈，因此永輝超市的交通，選址是非常好的。
人流量：超市附近有多所高校如師大，農業，交通等學校聚集，
除了各大高校外，居民小區也很多，如首山村，鄭安村等都是居
民的聚居區，并且，重要的一點是，選址周圍沒有大超市可供學
生居民選擇，因此若永輝超市在此開業，便可吸引大多數學生，
居民前來購物。最重要的一點是超市地址與學生街相鄰，學生街
每天的人流量極大，一點都不輸于位于市中心的各大商業中心，
因此，如此多的人流量也為永輝超市帶來了大量的顧客及潛在客
源
發展潛力：永輝超市位于倉山區北部，福州城南部。如今，福
州的整體規劃都向南發展，要大力發展南部，發展倉山區，因此
稱倉山區為未來福州市中心一點也不為過，所以，這里的發展潛
力是巨大的，如今，這里的地租比市中心更便宜，因此，選址在
這，無疑是搶占了一個先機，為未來的發展打下了有利的基礎。
居民購買能力：如今生活在這一區域內的大多數還是學生以及
普通家庭，購買能力還算不上多大，但，永輝的歷來的經營方式
為出售低價格的商品，走的是平民百姓路線，商品價格往往比沃
爾瑪，家樂福等超市來的低。這正符合這個區域的消費能力，因
此，選址在這，居民的購買能力并不會對永輝的銷售造成太大影
響。
綜上所述，我們認為，永輝可以在此開設新店。并且，在此開
設新店，也有利于搶占南部市場，能夠為永輝在未來福州“市中
心”搶占一席之地。
組長：王文偉組員：潘東，鄭源水，黃洪生，高碧端
第五篇：商圈調查分析報告
小陳水果店商圈調查分析報告
胡洋
1033410
21、人口規模及特征
人口密度非常大：小陳水果店位于無錫商院商業街比高數碼隔壁，是一個主要以經營水果的門面，在學院下課時間，以及周末放假時間有較多學生光顧，購買各種自己所需的水果，主要經營各種常見水果。鮮甜可口、色澤誘人的水果，由內而外散發著動人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，對健康又大有益處。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可幫助消化，好處不勝枚舉。
二、產品情況
小陳水果店：
主要經營各種時令水果。
水果價格(元/斤)
無籽西瓜貢 桔檸
4.68 8.80 7.80
菠蘿柿 子胡
3.80 3.98 9.80
橙子獼 猴桃特 小
2.88 4.28 4.50
芒果臍 橙金 絲蜜38.00 4.95 4.80
檬柚鳳柚
木9.80 西紅
柿
2.68
黃
1.68
西紅2.68
主營產品： 黃瓜西紅柿 芒果 木瓜紅富士草莓 金橘 龍眼 特小鳳哈密瓜蜜桔 橙子
瓜砂
糖5.98 特蜜
2.78 金
瓜
4.98
柿
桔紅
富8.80 桔哈
密5.60 橘柚
6.50
士
瓜
子
砂糖桔獼猴桃 梨
紅心柚檸檬 雪梨
三、競爭對手情況
在無錫商院小陳水果店隔壁就有另外一家水果店，名為水果緣。同樣顧客都是我們學院的學生，同時大學生超市也有一家水果店，相比較其他兩家，本店的價格較好，質量適中，所以生意相對而言較好。且靠近男生宿舍，所以顧客比較多。
五、客戶情況 負責人：胡洋
客戶都為無錫商院的學生。對于本店的水果，大多數學生都去過，且消費過?？蛻舸蠖喑譂M意的態度。
改進建議：
建議：
水果保鮮：不同水果有不同的保鮮方法 首先不要囤大量的貨 盡量減短進貨到 出貨期 有的可以常溫保存 有的需要冷藏保存但是成本相對較高 最好的辦法是盡量減短周轉期 像葡萄這樣的水果 基本不能過2天銷售期。
增加利潤：
提高利潤的方法主要是以下幾種：
1、維持目前進貨價格、銷售價格不變的條件下，提高營業額
2、維持銷售價格不變的條件下，降低進貨價格
3、維持進貨價格不變的條件下，提高零售價格
4、維持目前進貨價格、銷售價格不變的條件下，降低開店運營成本服務：
服務態度一定要好。對待顧客應該親切。