大連萬達reit案例分析范文第1篇
核心商圈高端化 次要商圈趨于完善
本報記者 沈俊
綿陽經過改革開放30年的發展，如今，以臨園口、北街、安昌路、富樂路形成的“O”商圈，積聚了綿陽最高檔次和最具人氣的商業消費，成為當之無愧的綿陽核心商圈的核心。沃爾瑪、成都人民商場、茂業百貨、梅西百貨的相繼進駐，不斷地提升著這個“O”商圈的檔次，這里不光是綿陽的財富象征，更是整個商貿發展的重要組成部分。
商圈的發展，總是跟一個城市的經濟發展和城市規劃緊密相連，隨著綿陽打造百萬人口城市和震后恢復重建的進程，綿陽現有核心商圈又將會怎樣發展?綿陽還會出現哪些新的商圈?
核心商圈尷尬：大型超市過于集中，資源閑置
綿陽核心商圈大概是以涪江、安昌河、三匯路、一環路西段、西山立交橋、涪江二橋為界形成的這個區域，而臨園口、北街、安昌路、富樂路等則扮演著核心商圈中非常重要的角色。
2007年沃爾瑪、成都人民商場相繼進駐綿陽，去年10月茂業百貨悄然開張，11月梅西百貨正式亮相，綿陽“O”商圈的檔次在不斷提升，給消費者的購物選擇越來越多，這當然是綿陽市民喜聞樂見的。
在享受著高檔購物的同時，越來越多的綿陽人也感覺到了一些不便：超市越開越多，但是購物卻越來越擠;每逢節假日，市中心的幾條路上必定堵得車水馬龍;停車位越來越難找，停車越來越費時間„„如今，大型超市過于集中，造成市區人流量大，引發交通擁擠的問題日益突出。
“綿陽沒有夜市，也沒有像成都的錦里、寬窄巷子那樣的特色餐飲、購物消費街，一般到晚上10點之后街上就比較冷清”，不少市民反映，如今購物商場更多、更好，綿陽和大城市接軌，變得越來越時尚、越來越高檔，但是卻沒有綿陽特色的購物街和餐飲街，席涼粉等綿陽傳統特色小吃難覓蹤跡。如果外地人來綿陽旅游，也找不到合適的地方購買有綿陽特色的紀念品，因為他們在綿陽能買到的東西，在其他城市一樣買得到。核心商圈，寸土寸金，因此核心商圈的每一寸土地都是商家們的競爭目標，但是在本應寸土必爭的綿陽核心商圈，卻有部分大廈長期乏人問津，成為閑置資源。
如今，大型超市過于集中、同業競爭嚴重，商場整體規劃布局不夠合理，存在資源限制現象，這些都是綿陽核心商圈發展中的存在的問題。
發展：核心商圈高端化
商圈的發展和城市的發展緊密相連，據綿陽規劃局的有關負責人介紹，根據科技城商業網點規劃布局和震后服務市場體系建設，綿陽商業區按照市級、區級、居住區級、小區級、組團級五個層次分級設置，將根據人口規模、資源配置、商業區的服務半徑等因素具體設置，涪城區和游仙區主要規劃為市級，區級具體包括高新區、農科區、經開區和園藝區。而據綿陽商務局的一位負責人講，綿陽未來商圈打造的重點仍在涪城區。“目前綿陽的商圈大致分為一核心四次要二邊際”，據涪城區第三產業局的相關負責人介紹，商圈的分布大致為一個核心商圈，御營壩、高水-平政-圣水、高新區、沈家壩四個次要商圈，以及永興、塘汛兩個邊際商圈，“商圈發展的規劃思路是不斷提升現有核心商圈的檔次，同時打造完善次要商圈。”
提高核心商圈檔次，將引進大型百貨商場、超市進駐綿陽，借由大品牌的商品、服務來提升，不斷提高核心商圈的形象，今后高檔百貨、IT產品等會是核心商圈主要經銷的商品，將成為高檔次的購物場所。
同時，發展專業特色街也是核心商圈的發展方向。目前，綿陽形成的專業特色街有長興街精品服飾、南河燒烤一條街、劍門路五金一條街，這幾條已經形成了自己的特色，受到老百姓的普遍認同。而臨園路中段IT數碼、電子產品街、麗景花城二期餐飲街、老茶樹餐飲一條街、躍進路餐飲一條街等，也有一些自己的特色，也有一定的規模，有了集中趨勢，但是仍需進一步提高檔次或是完善服務條件，比如躍進路上的餐飲店不少，但就餐環境一般、檔次不夠，需要進一步打造、提升。對于現在仍是一片空白的綿陽特色產品消費一條街、餐飲一條街則要專門打造，就很多市民感興趣的綿陽特色餐飲一街，在這條街上，可以集中席涼粉、窩窩店包子、廖排骨等綿陽的特色餐飲。記者去年11月10日從綿陽市商務局了解到，綿陽正在計劃打造特色餐飲街，以特色餐飲來命名一個街區，將傳統文化和餐飲結合起來，吸引更多的人來此就餐，并帶動附近的休閑產業等發展。
次商圈趨于完善
中國商業地產專家、川大教授蘭衛東曾這樣總結城市商圈的規律：“一個人口上100萬的城市，中心商圈一旦飽和，投資者和消費者一定會重新圍合組成新的商圈。”綿陽市正在打造百萬人口城市，那么，還會增加哪些新的商圈呢?
提升核心商圈的同時，次要商圈的發展也非常重要，綿陽的次要商圈主要集中在御營壩、高水-平政-圣水、高新區、沈家壩片區，“發展次要商圈主要是超市為中心，向周圍輻射，著力打造社區型超市。”涪城區第三產業局的負責人說，現在要鼓勵連鎖超市進社區，“超市主要是為了方便老百姓日常購物，這樣大家就不必專門到核心商圈的大型超市購物“，然后再借由超市帶動餐飲、便民服務店等的發展。目前，御營壩的旺客隆超市就屬于這種發展模式。
擬打造川西北商貿中心
據專業人士分析，綿陽的商貿發展存在的最大問題是分布不集中，過于分散，很難
形成規模效應，城區現有專業批發老市場陳舊，而石材市場、再生資源市場等專業市場缺乏，這對該市的商貿發展、產業發展不利。日前，記者在涪城區第三產業局了解到，綿陽將打造川西北商貿中心，三產局對次已經進行專業物流園區打造的規劃，計劃打造三大專業物流園區：在石塘打造現代專業市場物流園區、在龍門打造川西北農產品物流園區、在新皂打造工業品物流園區。
位于石塘的現代專業市場物流園區建成后，將形成專業市場的積聚地，會為綿陽本地商場提供配送服務。城區老的小商品、日用品、電器、鋼材市場等都將遷到該處，并且在物流園區還將建設石材市場、再生資源市場等新興的專業市場。
龍門的川西北農產品物流園區，主要是針對農產品、水產品、農貿、農業生產資料，農產品的交易、加工等都將在園區內進行。
在新皂計劃打造的是工業品物流園區，主要功能將負責貨物的大進大出，因為此處靠近火車站，運輸方便，可以避免用汽車運輸造成交通擁擠，雙匯的肉類產品、長虹的電子產品等都可以通過園區運往全國各地。
目前，龍門的川西北農產品物流園區項目已經啟動，石塘的現代專業市場物流園區規劃方案以上報市規劃局。
大連萬達reit案例分析范文第2篇
西安市民樂園萬達廣場坐落于西安市的主要干道，屬于繁華購物商圈內，周邊臨近民生百貨商場，新瑪特百貨商場，以及西安圖書大廈。
地址：西安市新城區解放路111號
占地面積：172.455畝
目標顧客：主要集中在具有消費能力的中輕年人群
經營范圍：包括大型超市華潤萬家，大型商場萬千百貨，國美電器，上千品牌商家餐飲(麥當勞，肯德基，永和豆漿等)，萬達國際影城，大歌星KTV，大玩家超樂場，各類咖啡館與酒吧，總體來說，及購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。
2.經營方式：
屬于零售業態。而購物中心的經營方式主要包括自營、聯營、租賃，萬達廣場應屬于租賃。
3.店面布局：
商場共有5層。其中，地下一層是華潤萬家超市;一層包含萬達廣場、國美電器、萬千百貨、以及各品牌專賣店、咖啡館;二層有國美電器、萬千百貨、以及各類私營服裝首飾店面;三層除了國美萬千以外，還有大歌星KTV，部分服裝、飲品吧店鋪;四層包括萬達國際影城、大玩家超樂場、部分餐飲店鋪;五層主要是餐飲娛樂的各類店鋪。
總體來說，購物主要在低樓層，娛樂和休閑在中樓層，餐飲集中在最高層。
4.環境：
設計方面：萬達集團不僅引用了成熟的城市綜合體設計理念，而且注入了國際先進的步行街區規劃形態元素，在借鑒東京銀座“九縱十橫”特色布局的基礎上，將室外步行街整合規劃為“三縱五橫”，采用室、內外商業步行街互補、彌合;室內步行街改良了雁塔路萬達廣場“Z”字形步行街的不足，創新設計了“回”字形走廊式步行街。包含特色亮點：《天梯》一種一站式直達室內手扶電梯，一站到達五樓，即可使消費者更快的到達目的地，同時也簡化了廣場中庭中間的扶梯形式，有利于充分展示商鋪與消費者接觸;《天庭》沒有任何建筑物阻擋，入口的天庭是人流最密集的地方對于商家的產品展示陳列很有利;《天街》整個廣場的購物街區被置于3層之上，橫跨東四路街道，形成成在地上走，人在空中行的景象。
從消費者角度觀察，萬達廣場整體購物環境很有時尚感，比較高檔次，非常符合年輕人的追求，這也造就了它獨特的競爭優勢。
5.商品組合：
不論是從產品的長度、深度、寬度、密度哪個方面來說，新興購物中心形式的萬達廣場都能夠達到最大程度的滿足各類消費人群的需求。
6.服務質量(售后)：
萬達廣場將其各個店面，都交于不同的經營者，而消費者在萬
達廣場店鋪內購物，面對不同的經營者有不同的服務，其服務質量與不同經營者有直接關系。比如說萬千百貨、華潤萬家、大玩家、大歌星等店鋪，都擁有自己的會員管理制度和方式，并且各不干涉。
7.總結：
跟據我組的觀察與分析，萬達廣場作為新型的零售業態形式，正在逐漸的占領市場，為消費者提供一站式的服務，所以我們小組認為，萬達將會迅速占領市場，對原有的零售業態帶來不小的沖擊。
第11組
小組成員： 15號 16號 17號 18號
大連萬達reit案例分析范文第3篇
西安市民樂園萬達廣場坐落于西安市的主要干道，屬于繁華購物商圈內，周邊臨近民生百貨商場，新瑪特百貨商場，以及西安圖書大廈。
地址：西安市新城區解放路111號
占地面積：172.455畝
目標顧客：主要集中在具有消費能力的中輕年人群
經營范圍：包括大型超市華潤萬家，大型商場萬千百貨，國美電器，上千品牌商家餐飲(麥當勞，肯德基，永和豆漿等)，萬達國際影城，大歌星KTV，大玩家超樂場，各類咖啡館與酒吧，總體來說，及購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。
2.經營方式：
屬于零售業態。而購物中心的經營方式主要包括自營、聯營、租賃，萬達廣場應屬于租賃。
3.店面布局：
商場共有5層。其中，地下一層是華潤萬家超市;一層包含萬達廣場、國美電器、萬千百貨、以及各品牌專賣店、咖啡館;二層有國美電器、萬千百貨、以及各類私營服裝首飾店面;三層除了國美萬千以外，還有大歌星KTV，部分服裝、飲品吧店鋪;四層包括萬達國際影城、大玩家超樂場、部分餐飲店鋪;五層主要是餐飲娛樂的各類店鋪。
總體來說，購物主要在低樓層，娛樂和休閑在中樓層，餐飲集中在最高層。
4.環境：
設計方面：萬達集團不僅引用了成熟的城市綜合體設計理念，而且注入了國際先進的步行街區規劃形態元素，在借鑒東京銀座“九縱十橫”特色布局的基礎上，將室外步行街整合規劃為“三縱五橫”，采用室、內外商業步行街互補、彌合;室內步行街改良了雁塔路萬達廣場“Z”字形步行街的不足，創新設計了“回”字形走廊式步行街。包含特色亮點：《天梯》一種一站式直達室內手扶電梯，一站到達五樓，即可使消費者更快的到達目的地，同時也簡化了廣場中庭中間的扶梯形式，有利于充分展示商鋪與消費者接觸;《天庭》沒有任何建筑物阻擋，入口的天庭是人流最密集的地方對于商家的產品展示陳列很有利;《天街》整個廣場的購物街區被置于3層之上，橫跨東四路街道，形成成在地上走，人在空中行的景象。
從消費者角度觀察，萬達廣場整體購物環境很有時尚感，比較高檔次，非常符合年輕人的追求，這也造就了它獨特的競爭優勢。
5.商品組合：
不論是從產品的長度、深度、寬度、密度哪個方面來說，新興購物中心形式的萬達廣場都能夠達到最大程度的滿足各類消費人群的需求。
6.服務質量(售后)：
萬達廣場將其各個店面，都交于不同的經營者，而消費者在萬
達廣場店鋪內購物，面對不同的經營者有不同的服務，其服務質量與不同經營者有直接關系。比如說萬千百貨、華潤萬家、大玩家、大歌星等店鋪，都擁有自己的會員管理制度和方式，并且各不干涉。
7.總結：
跟據我組的觀察與分析，萬達廣場作為新型的零售業態形式，正在逐漸的占領市場，為消費者提供一站式的服務，所以我們小組認為，萬達將會迅速占領市場，對原有的零售業態帶來不小的沖擊。
第11組
小組成員： 15號 16號 17號 18號
大連萬達reit案例分析范文第4篇
一.經濟“新常態”下的商業地產新模式
在我國經濟發展步入新常態的今天，居民日?？芍涫杖胫鸩皆黾?，消費結構逐步優化，消費環境持續改善，消費領域逐步增大，我國逐漸轉變成消費型社會，商業地產憑借其能夠滿足人們日常消費需求的優勢而得以快速發展，同時因為住宅房地產市場的政策調控力度不斷加大，使得商業地產市場的增長幅度明顯超過住宅房地產市場，資金的涌入使得商業地產價格漲幅加大。然而，商業地產風險與機遇并存，擁有優勢品牌資源、強大營運能力、資金實力雄厚的公司將生存并壯大。
城市綜合體是將城市中商務、娛樂、辦公、旅店、展覽、餐飲、居住、會議、交通等城市生活空間的三項以上進行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動態促進關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜且有順序的建筑群。通過一個連廊或其它形式將它們聯結在一起，形成新型獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更加經濟、專業和實用。
二.萬達廣場特色顯著，發展態勢勢如破竹
創立于1988年的大連萬達集團經過不斷的實踐與創新，逐漸形成了以“萬達廣場”為品牌的城市綜合體產品模式，目前在全國在建和開業的萬達廣場共計133座，持有物業面積規模全球第一。萬達城市綜合體的核心內容由6個方面組成，包含酒店(Hotel)，寫字樓(Office)，公共空間(Publicplace)，購物中心(Shoppingmall)，文化娛樂休閑設施(Culture&Recreation)，公寓樓(Apartment)等，根據這六大方面的英文字母首個單詞，合為HOPSCA。萬達廣場城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰略優勢。 1. 定位中端市場
依仗品牌的強大號召力，大型店面組團是其商業模式最大的特點，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速，已經成為中國最具影響力的綜合體樣板。萬達廣場在商戶組合上采取以主力品牌為主導的經營模式，在實現了聚集客流和降低招商風險的同時，也降低了租金收益水平。萬達廣場已成為快速復制的成熟產品，定位于滿足大眾市場商業、商務以及住宅的典范。 2. “訂單地產”招商模式
萬達商業與華潤萬家、麥當勞、肯德基、必勝客、國美電器、大歌星KTV、大玩家娛樂廣場等多家商家簽有戰略合作協議。意味著萬達廣場開到哪里，這些商家也會有新店加盟開業，完全避免了招商風險問題。同時采取先招商后建設，保證開工時大部分商家已經落位，建筑方向準確，利用率極高，預收的保證金也減輕了建設投入的壓力。 3. 專業管理團隊
萬達廣場前期的選址和方案設計由萬達專業的發展部和獨有的商業規劃院進行研究規劃，在招商過程中針對主力商家客戶形成訂單地產服務并在規劃設計中完成技術對接，在項目建設過程中擁有強大專業的開發建設團隊，以及擁有遍及管理數百萬平米大型商業廣場經驗的萬達商業管理公司，最終打造了完整的商業地產上下游產業鏈。
4. 2015年報相關簡要分析
根據萬達商業地產2015財年年報顯示，2015財年新增廣場26座，目前共計133座。已開業持有物業總建筑面積達26.32百萬平方米，同比增長22.1%。已開業購物中心總建筑面積達21.83百萬平方米，同比增長23.3%。已開業購物中心總可租面積達14.13百萬平方米，同比增長23.0%。已開業酒店、寫字樓、文化及其他物業總建筑面積達4.49百萬平方米，同比增長16.6%。
從數據中能夠看出，萬達廣場無論從整體數量還是建筑面積和使用面積均呈現穩步攀升態勢，充分表明萬達廣場城市綜合體業態已經被大陸居民和廣大商家認知并認可，大量的供銷需求促使萬達廣場在量上的增長。 三.“萬達廣場”城市綜合體盈利分析
萬達廣場找到了比較好的發展模式，核心商業面積長期持有，租金收益和物業增值收益成為長期增值的主要盈利點。 1. 以售養租形式把握現金流平衡和持續
萬達廣場城市綜合體實現了真正意義上的以售養租，既滿足現金流平衡和持續的同時，又不造成整體經營效果上出現沖突。與之前相比，大幅增加了寫字樓和住宅產品，隨著“萬達廣場”品牌的深入人心，住宅和寫字樓得以高溢價出售，高溢價銷售帶來的流入現金，則支持物業的持有反哺著商業地產的鋪位，萬達通過完全租賃的形式實現了統一的商業管理，促進萬達商業整體目標的實現。 2. 完整的經營價值鏈
從拿地、設計、規劃、招商、管理都是由萬達自己把控，自從確定了商業模式，萬達集團把總部放在祖國首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優勢資源。城市綜合體是萬達多年經營商業地產的基礎上，良性發展并逐步完善的核心產品，城市綜合體將不同的業態融為一體，有機的整合了娛樂、消費、商務及居住等多種城市商業功能，在業態間形成了良性互動。在規劃設計中，重視建筑功能分區并實現綜合體中不同業態的協調促進，商業室內步行街使商業中心內的各主力店和中小店鋪有機相聯，引導所有顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業中心的靈魂與紐帶，樹立了良好的品牌形象。 3. 地方政府對萬達集團的支持和信任
地方政府十分關注萬達廣場項目，往往期望能通過萬達廣場項目輻射廣場周邊，產生同心圓效應，萬達廣場的良性發展恰好迎合地方政府的發展經濟心態。萬達城市綜合體不僅是優秀的建筑設計，同時也包涵優秀的商業策劃和商業運營，保證項目建成后能按期開業，開業后能形成凝聚力，解決了政府的擔憂。
地方政府對地產開發商準入的條件存在限制，但萬達借商業地產之名能做到低價拿地，如 2008 年萬達廣場新建項目即是受地方政府邀請，價格優惠，而且萬達廣場已在全國獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫字樓等均能實現高溢價銷售，商業土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優勢。 4. 擁有大量優質商業資源
萬達廣場城市綜合體的商業大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協議的商家中，有50余個左右是主力業態，60至70個為次主力業態，這些商家都是“萬達指哪它們打哪”。訂單地產能夠讓萬達廣場里面的商戶位得以大部分在廣場還未建成時就完成出租，使保證金和后續租金能夠進賬，萬達廣場又將租出的商業面積連同租賃合約向銀行進行抵押貸款，從而保證開發和運營所需資金流不斷裂
除戰略合作的商業伙伴加盟外，萬達集團自營的萬千百貨、萬達院線等主力店，也能快速支持萬達廣場的迅速開業。目前萬達廣場城市綜合體已形成幾大絕對主力業態，包括國美電器、大玩家娛樂、大歌星KTV、萬千百貨、萬達院線、數碼廣場和精品餐飲酒樓、豪華商務酒店等。
5. 2015年報相關簡要分析
表格截取自2015萬達商業地產公司年報 2015年，萬達商業地產業務框架為投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營三大板塊組成，業務占比分別為10.94%、82.54%及4.00%。萬達廣場來自投資物業租賃及物業管理業務板塊，其收入為人民幣13,582百萬元，同比增長31.2%。
從數據中能夠看到，2015年，萬達廣場為主要業態的投資物業租賃及物業管理業務占比穩步增長，并適時擴大。2015年實現投資該板塊息稅前利潤人民幣25,449百萬元，占息稅前利潤總額的比例為45.09%，同比增長4.44%。與此同時，其他板塊業務利潤同比呈現不同程度減速和下降。
四.萬達廣場城市綜合體的價值研究 1. 特殊的功能復合性
城市綜合體集多種城市業態于一體，將娛樂、辦公、消費、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、讓它們相互依存、協同促進。城市綜合體也是對分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個業態功能相對獨立，關聯度極其微弱，無法發揮協同效應。作為目前商業地產開發的主流模式和選擇之一，其城市價值主要體現在：空間結構連續性 、整體功能復合型 。萬達商業廣場以開放式街區為主要設計理念，空間結構上更具連續性，形態多元，功能互補，既能給居民帶來便捷，又促進了商業銷售。最新一代萬達商業廣場本身就是一個可循環再生的商業生態體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬達價值鏈，共同滿足消費者的需求。 2. 物業升值潛力巨大 萬達廣場在做足自身的使用價值的同時，會帶動所處地段的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值，同樣會帶動整個城市房地產業的價值提升。萬達廣場選擇有價值的城市和地區以“城市規劃方法”實施一個房地產項目的綜合投資和運營管理，即將本城市價值通過人流，物流，資金流等方式實現快速集中，激發了萬達廣場本身的物業價值潛力，升值成為常態。 3. 輻射力巨大，規模效應明顯
以現在的萬達廣場所在的區域為例，無論在萬達進入之前該地段是怎樣的一種荒蕪狀態，如上海五角場，但在萬達進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規模、大體量都在所在城市成為新的地標式建筑、新的商業中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業新的標準，周邊很多知名地產商在銷售房子時，都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的巨大輻射力。 4. 2015年報相關簡要分析
截至2015年年底，萬達廣場租賃收入同比增長10%，全年累計總客流20.3億人次，所有廣場日均客流約5萬人次，總客流同比增長25%。2015年新開業的購物中心繼續保持滿鋪出租狀態。2015年公司對百貨主力商家進行了一系列有計劃、有針對性的優化，已開業購物中心的平均出租率為96.37%。2015年，投資物業租賃及物業管理產生人民幣13,582百萬元，同比增長31.20%。本板塊對本公司收入貢獻進一步上升，占比達10.94%，同比增長1.34%。 能夠看出，萬達廣場通過一系列經營手段，包括主力店的開拓和調整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營銷策劃，實現線上線下聯動，做強安全保障工作等各項措施，保證了在宏觀經濟下滑的大背景下，穩步提升萬達廣場的商業價值和社會價值。 五.城市綜合體面臨的主要問題
城市綜合體在開發過程中也面臨著諸多問題，如城市綜合體必須具備足夠的終端消費能力，要求有優越的地段、交通、商圈配套，開發商須具有雄厚的資金實力等，從實踐中來看，功能組合失調也是造成城市綜合體效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各種功能的目標客戶群一致，做到有效的感應互動。所以，城市綜合體雖然具有很多優點，但并不是所有開發商和所有城市都適合開發，它對開發商和城市有著極高的要求。相對住宅房地產市場，商業地產投資回收期長，風險高，涉足門檻明顯強于住宅市場，同時擁有運營、地段、資金、和企業資源的開發公司將面臨較好的發展機遇，而同時缺少專業運營能力和資金實力不足的開發商如果硬要開發城市綜合體項目，將面臨較大風險。 六.結論
大連萬達reit案例分析范文第5篇
房地產投資信托 (Real Estate Investment Trusts, 以下簡稱“REITs”) 指的是借助專業的管理機構對投資于房地產的社會分散資金進行管理運用, 以達到房地產證券化的一種新式投資類型。房地產投資信托的重要特點之一是稅負較輕, 稅收優惠驅動是美國REITs產生、發展和創新的原動力。我國已經有許多學者對國內REITs的發展模式進行了細致地研究, 研究結果均顯示我國的稅收優惠政策的空白是牽絆其發展的主要原因之一。
2 我國REITs發展的稅收瓶頸
REITs的設立和運行均受到稅制的約束, 所以運行起來十分困難, 這也嚴重影響了REITs的推出。首先, 購買房地產的公司應按交易金額征收契稅和印花稅。其次, 公司在獲得利潤時需繳如下六種稅: (1) 訂立合同時需繳納0.1%印花稅; (2) 依法繳納房產稅; (3) 繳納土地使用稅; (4) 依法繳納稅金及附加; (5) 出售資產時, 繳納土地增值稅; (6) 繳納25%企業所得稅。最后, 公司持有物業階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優惠政策仍處于空白狀態, 不合理的稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發展。
3 美國REITs稅收政策及啟示
3.1 美國REITs稅收經驗
REITs起源于1960年的美國, 當前發展規模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著優惠的政策, 即:REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅, 投資標的資產可免繳房產稅, 財產買賣雙方免繳轉讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅;境外投資者繳納30%預提稅, 但是稅務增長法案對這部分稅收進行了很大程度地減少和免除。
3.2 啟示
在對REITs進行稅收立法時, 要依從“導管原則”, 信托財產的盈利由所有人承擔納稅義務, 受托人只需要按其傭金數額和法定稅率繳納稅款。信托財產在受益人和受托人之間轉移并不構成納稅責任, 租金收入應分配給受益人, 受益人承擔納稅義務, 受托人僅就收取的手續費等負擔納稅義務。
4 我國REITs稅收立法的政策建議
由于各國的具體經濟狀況、稅制和REITs發展狀況和階段都各不相同, 針對我國經濟發展水平和經濟周期及REITs屬性的基礎上, 本文建議進行以下幾點可行性改進。
4.1 制定專門的稅收優惠政策
稅收優惠政策是各國REITs發展的保障和動力, 我國應該制定專門的一套稅收優惠政策, 單獨設立一套完整的稅收規則。我國可以學習歐美國家經驗, 在REITs這一層面上免征所得稅, 同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制, 使其在國家可控的范圍內有序運行。
4.2 避免重復征稅
首先, REITs設立時應對財產轉移免征增值稅, REITs運行過程中的轉讓行為所產生的所有流轉稅都應該免除。其次, 在存續期間, 受托人管理、運營財產, 先根據稅法規定代扣代繳稅款, 然后將已納稅款列入管理費用, 在計算利潤時單獨核算并扣除, 最終由受益人納稅。受托人作為管理機構, 根據稅法有關規定, 以收取的手續費為納稅基礎繳納所得稅。最后, 在終止時產權歸還沒有真實納稅實質, 應免征流轉稅。
4.3 稅收優惠向投資者傾斜
制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策, 能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性, 免征印花稅, 對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免, 我國在鼓勵投資者長期持有該產品時, 可以借鑒股票分紅的征稅政策, 給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優惠, 以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減稅政策, 以此來吸收全球資金, 促使REITs發展。
摘要：房地產投資信托是房地產證券化的一種創新型投資產品。近年來, 這類產品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發展十分迅速, 投資規模越來越大, 回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產品, 但發展十分緩慢, 研究發現稅負較重是阻礙其發展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經驗, 制定專門的稅收法律法規, 分環節減少稅負, 采取多種措施鼓勵投資者長期持有。
關鍵詞：房地產投資信托,稅負,稅收政策
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