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第一篇：碧桂園市場調查報告
碧桂園策劃報告
碧桂園解密
house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陳雙全
作者: 陳雙全、談偉峰
碧桂園奇跡的創造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價廉物美的品質及準確的目標市場策略，將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。
脫穎而出 并非“從天而降”
碧桂園是一個善于制造神話的企業。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。
1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業界感受到了巨大的沖擊和震撼，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”
這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發了2500畝，但大規模的現樓和看得見的環境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。
王志綱談到碧桂圓的成功經驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認為在背后，還有更深層次的本質或者說戰略。
在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優價廉的產品，一個便是提供優質的服務。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。
碧桂園10年，攻城掠地無數，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢?
其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認為碧桂園的戰略可以概括為“準確定位，規模制造”八個字，這是碧桂園10年戰無不勝的真正原因。
主體市場還是主流市場?
曾長期負責碧桂園品牌規劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價格比較敏感的一批人，而一些發展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產未來的發展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調、品味不會考慮太多，而講究實在、性價比。因此，碧桂園的產品滿足了主體市場消費者的需求，其旺銷是必然的。”
碧桂園擅長的是大規模屋村式的生產，這種大規模的供應量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區別。在鳳凰城的操作中，對于目標消費群的劃分與以前有很大不同。
鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由以階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業后五年、成長中、發展型”的人群，他們具有獨特的特征，他們向往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。
對目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅實的基礎。
房地產定位思想成功運用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現代城”;在深圳，有萬科的城市花園;在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園”。
在對目標消費群的深入研究后，鳳凰城進行了創造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”
鳳凰城以別墅為主打產品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態環境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種“只顯身份卻無法得享優美環境”的住家別墅，而是“度假環境里的常駐別墅”，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一。
價格是永遠的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。
鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80-90平米的房子，而且房子所處的環境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產品價格，你不心動嗎?
規模制造，價格為王
碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。”在這個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設開發理念是不變的。
1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發，已經有200多萬平方米的供 應量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環境，已取得開發2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園(占地1200畝、已開發600畝)經過八年的苦心經營，吸引了很多中國的白領階層，包括藝術家、離退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態初進洛溪，以不到3000元/平方米的低價，重拳直擊麗江花園6000元/平方米房價的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。
鳳凰城把規模制造、成本領先的戰略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯排別墅，均價2800元的優雅洋房。低價是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應就是“50萬元一棟別墅”。
在過去的10年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始終堅持的法則。碧桂園老板說，一個企業最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價位，即“價廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。
碧桂園有員工近3萬人，從設計、規劃、建筑施工到裝飾、物業管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農場出產的，可謂將縱向一體化發揮到了極致。“一條龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。
按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。
另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。
當然，規模經營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因為規?；旧硎蔷芙^個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病。此次鳳凰城的聯排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認為這些聯排別墅與農民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯排別墅賣得最為火爆。實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現象的存在一點也不奇怪，主要是專業人士與消費者的眼光的差異造成的。
“準確定位”為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場，“規模制造”為滿足目標市場提供了可能。有的企業選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。
碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。
企業層面反思：有多少輝煌可以重來
·市場份額≠利潤
1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業評論》發表的《品牌經營的最佳戰略》一文中，提出了以盈利能力為導向的品牌戰略構架。
傳統的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發現，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。
他們認為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產品的性質(或者說是品牌參與競爭的產品市場的性質)。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據整個商品大類是以高檔品牌產品為主還是以低價品牌產品為主的情況而有所差異。他們運用這兩個因素畫出一個矩陣圖。
處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構成，這類商品中的大多數品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產品的回報會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應的你也要采用不同的戰略。
低路品牌，即產品在一個相對低價類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數的低路品牌的利潤并不是通過它們的價格實現的，更多的是通過成本領先來實現的。因此，在這個象限內的品牌，其首要目標應當是削減成本，并把節約的資金再投入到進一步的降價中去。
碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。 碧桂園鳳凰城市場總監龍爾綱早于2002年5月8日就跟《南方都市報》記者表示，他對“五一”有總結，首先就是“多賣沒多賺”。
正如模型所顯示的，低路品牌的核心關鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間?
·碧桂園剩余空間分析
碧桂園“低地價”的牌已經快打完了
除了花都買下的土地沒有開發外，碧桂園在廣州的東西南北都已經建起了一座座衛星城，在廣州發展這種大盤的余地已經不大了。
碧桂園異地擴張面臨挑戰
從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領域的旗幟”可以看出，碧桂園已經不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進行品牌擴張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰略與品牌都提出了新的挑戰。特別是一體化的經營模式，在異地根本就行不通，因為碧桂園的一體化是靠規模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經營。
消費者方面會慢慢成熟
消費者也會慢慢地成熟，當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很大的問題。你的目標消費者群針對的是主體消費者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費者。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業5年，成長中、發展型”的消費者混合在一起。
讓消費者像買白菜一樣買房的后果
鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。 所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢?本來買房是一件很重大的事，可消費者在現場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應該是理智性購買行為轉化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。
但我們也應看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實，所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已 。
碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓盤值得消費者等待?
行業層面反思：四對矛盾
鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產市場，甚至整個中國房地產市場，鳳凰城給整個房地產行業提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產行業的走向!
·價格戰還是價值戰
盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產市場的價格戰，但是業內人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經引領廣州的房地產市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新的標桿，它將影響到其他房地產企業的生存。在這個新的標桿下，除了少數幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產企業之外，其他的企業不可避免地要重新審視自己的生存機會。
事實上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產商的別墅價格有意無意的在調低。鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創新的廣州房地產市場又回到價格的老路上?
·“竭澤而漁”還是“放水養魚”
鳳凰城為廣州房地產的競爭設置了更高的平臺，廣州房地產業要保持長久的生命力，保障穩健有序的發展，就必需不斷制造新的特點，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產業未來一段時期的“創新與突破”呢?鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。
當青島有100多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價而創造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養魚”?是否因為低價的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢?
·規模經營與個性化矛盾
規模經營可以降低成本，但規模經營往往是以犧牲個性為代價的。因此規?；洜I也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，因為風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領別墅稱為新時代的“筒子樓”。
·長期與短期的矛盾
在地產“服務品牌”上，碧桂園可謂華南地產界的成功典范，10年來高擎“服務品牌”大旗不松手，并且不斷進行深化、細化、日?；?，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。
但在5.1鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產的釋稀。廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導消費者對于價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。
點評：
鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的!
我們認為，這種模式的運作也存在不少的問題。事實上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業又盲目跟進，整個產品大類，整個市場會進入一種負循環。我們的彩電業、DVD行業的慘劇就在眼前，雖然發展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費。
有市場份額有用嗎?有銷售額又有用嗎?
通過創新，產生差異化，為不同的消費者提供個性化的產品，不要把關注點總放在價格上，更應該體現價值。為企業的長遠發展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優勢是暫時的、脆弱的，因為沒有利潤支持的市場份額是一種負擔，而非優勢;相反，通過創新、差異化獲取的優勢才是持久的、堅實的。
為消費者提供價值而非價格，進行創新、價值之爭而非價格之戰，是房地產企業乃至其他所有企業獲取最后勝利的重要因素。
碧桂園的企業標志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。
第二篇：碧桂園專題研究報告
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碧桂園
——專題研究報告
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第一部分 碧桂園企業概況
一、碧桂園簡介
碧桂園誕生于1992年，從奠基的那天起，碧桂園便以“用心建設，關懷住戶，回報社會”的企業開發與經營理念，在房地產領域矢志耕耘到今天。目前已經為成功人士營造了十多個“環境優美，配套齊備，星級服務，嚴密保安”的五星級生活社區：超大型別墅城市鳳凰城、清遠假日半島、華南板塊大型成熟社區華南碧桂園、廣州碧桂園、廣佛都市圈超級經典別墅社區順德碧桂園、碧桂花城、半島碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、鳳南花園、五邑碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園等。按城市模式規劃的碧桂園各樓盤，已將社區的概念提升至城市層面，所開發的樓盤呈現出大配套、大環境的社區格局，幾乎每個樓盤都擁有星級俱樂部或酒店體系、康體設施、醫療系統、教育連鎖、商業體系等，可謂領各地行業之先。經過十多年的努力，如今，碧桂園已發展成為擁有10多萬業主住戶、4萬多員工，屬下機構涉及房地產開發各個環節的大型綜合房地產企業，項目遍布于珠三角及國內其它省市，真正實現了區域拓展和規?；钠放七B鎖經營，不僅成功構建了“碧桂園家園模式”和“五星級的家”的生活方式，更開創性的建立了碧桂園“星級酒店連鎖體系”、“全國領先的教育連鎖體系”和以大型主題公園和高爾夫球會為內容的“休閑娛樂配套體系”。成為各個區域的誠信品牌代表。碧桂園的每一次推出，總能贏得市場的青睞和追捧，集團旗下樓盤個個聲名顯赫，創造了房地產界引為傳奇的經典，被譽為 “南中國居住領域的一面旗幟”。 碧桂園大事記
1992–1998年 開卷力作—順德碧桂園 首創五星級會所配套
建立全國著名學區廣東碧桂園學校 成為南中國最大、最豪華的生活社區之一
前瞻性地開拓香港市場，成為3萬港人的共同選擇 1999年 品牌旋風—廣州碧桂園 秉承先進的規模開發和配套模式 首創免費看樓車服務
全現樓帶裝修發售,社區配套、園林綠化同期交付 顛覆地產界春節不賣樓傳統
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f 創下開盤單月銷售洋房3000套的輝煌 2000年 開創新時代—華南碧桂園 首家進駐華南板塊，引領地產大盤時代 開盤即在珠三角及港澳地區掀起搶購的狂潮 締造5年持續熱銷的輝煌
2000—2001年
戰略布局—均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園 將運動休閑與房地產結合，均安碧桂園率先成為優雅的高爾夫生活社區
轉戰佛山，碧桂花城推出后，連續8期在短時間之內售罄，銷售率達100%，更榮獲―佛山樓市奧斯卡‖之美稱。
荔城碧桂園首期單位開售3天即告售磬，其后一直供不應求。 2002—2005年
鳳凰傳奇—碧桂園鳳凰城 ―五一‖開盤逾千套別墅洋房3天內搶購一空
開售8個月即勇奪2002年廣州地區銷售冠軍，全國地區銷售第二。 以城市運營理念，開創南中國別墅城市生活新時代 中國首個配套白金五星級酒店的大型社區
創新引入主題公園概念，讓休閑旅游與地產完美結合
2003—2005年
快速拓展—半島碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、五邑碧桂園 位于順德的半島碧桂園三面環水，是風景優美的成功人士聚居地鶴山碧桂園開盤一個月的銷售額就超過了鶴山2003整年的房地產成交總額高明碧桂園、五邑碧桂園隆重發售，全面提升當地居住品質。
2005年
經典再創—華南碧桂園―山語‖
月以震撼價、超高性價比入市徹底打破了廣州樓市冰點再掀樓市搶購狂潮，600套單位1周售磬，二期尚未推出，客戶就已排長龍翹首以待，供不應求。 2005年 假日半島—繼鳳凰城之后又一超級巨作
甫一爆光,便被媒體譽為―廣州地區最值得關注的樓盤‖、―廣州樓市的巨無霸‖
夢想島國 山水之城----假日半島位于廣州市花都區花兜水庫旁，坐擁8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈,自然山水景觀一流。
假日半島―平過你自己起屋‖的價格定位,將令更多都市人有能力在這個世外桃源,和家人一起享受自己工作的成果和付出.
作為碧桂園的重點項目，假日半島以其優越的地理位置、秀美怡人的自然風光、齊全的產品
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f 種類和豐厚的貨量，創新的規劃理念，必將成為新機場板塊的最大熱點!碧桂園繼續將城市規劃運營升級，假日半島建有:五星級標準酒店、 國際標準高爾夫球場(18洞湖景全燈光)、‖故鄉里‖大型主題公園、商業廣場、大型濱水公園、超市等多項城市超級配套。 2005年底，南沙碧桂園、南海碧桂園、陽東碧桂園三盤齊發
碧桂園全新項目蓄勢齊發，在南沙、南海、陽江分別掀起五星級居住熱潮; 南沙碧桂園以優越地段、優美環境、優質產品，帶旺了南沙房地產市場;
南海碧桂園依山傍水，社區配套齊全，五星級社區管理系統，為佛山人居注入高品質內涵;陽東碧桂園秉承―給您一個五星級的家‖理念，為陽東市民量身打造高品質生活新標準。
二、碧桂園的企業文化
十余年來，碧桂園人始終把“碧桂園，給您一個五星級的家”作為企業文化的核心思想，不斷豐富“大規模社區+優質產品+超級配套體系+五星級服務+合理定價”為內涵的“碧桂園家園模式”，繼續引領居住潮流。 堅守誠信 回報社會
“誠信”是碧桂園立身之本，是碧桂園發展的基石，是碧桂園最寶貴的精神財富與核心價值。碧桂園始終以“誠”取“信”于客戶，取“信”于伙伴，取“信”于社會，不斷發展，追求完美。
碧桂園對業主、對客戶高度負責，根據社會發展和客戶對生活居住品質提升的需求，提供優質的產品與服務，“為社會建造物超所值的房子”，是碧桂園努力實踐的核心競爭力，也是碧桂園追求的最高誠信，碧桂園已售出的物業中大部分是通過業主口碑創下驕人的業績，這正是碧桂園在消費者心目中的公信力。
碧桂園對合作伙伴高度負責，以誠實守信為交往原則，碧桂園連年被各級政府部門評選為誠信企業代表，就是最好的證明。
碧桂園對社會高度負責，不僅積極納稅，更熱心參與社會公益，帶領推動行業良性發展。“為社會服務”，這是碧桂園追求集團利益，提高集團發展速度和效率的前提條件。碧桂園認為，對社會的回報，才是最大的成功。 推動發展 攜手共贏
碧桂園所到之處必會給當地的房地產市場注入無限生機;其強烈的社會責任意識，巨大的人文張力，更不斷推動了區域環境的提升和經濟的飛躍。 全面提升人居品質
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f 先進的“碧桂園家園模式”每到一處，總會成為人居新標桿，給項目所在區域的房地產行業，帶來全新人居理念的革命，促使行業整體水平的提高，產品與物業管理服務的升級換代，全面提升當地的居住品質，讓當地居民緊隨社會發展的步伐，享受更舒適、更優越的生活方式。 創造更佳人文環境
碧桂園以建造綠色人居為己任，對項目開發進行科學的前期規劃，結合項目的地形地貌和自然環境，合理進行不同產品和配套的布局，讓項目所在區域的人文環境成為真正可持續發展的有效資源。 帶動區域經濟發展
碧桂園的跨地域發展，推行本土化戰略，迅速融入當地，為項目所在區域，提供大量的工作崗位，創造更多的就業機會;作為地方納稅大戶，碧桂園憑借卓越的經營業績積極納稅，直接支援地方財政收入;其巨大的品牌優勢，凝聚、培養了大量高素質人材，全方位地拉動了區域經濟的發展。 塑造城市綜合形象
碧桂園每到一處都將其規模社區、優美環境、五星級酒店、主題公園、商業廣場等城市級配套和領先的生活方式帶到當地，填補區域高端市場的空白，有效增強城市功能，整體提升了區域的綜合形象。 超凡實力 締造傳奇
任何一個到過碧桂園所屬項目的人，都會被其龐大的規模、恢弘的氣勢、優美的環境和驚人的建設速度所震撼，“震撼”背后是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力。
碧桂園每個項目都在短時間內一次成型。驚人的速度和規模，與碧桂園長期堅持規模開發戰略，“一條龍式”的建設模式密不可分，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前、售中、售后服務，碧桂園都以專業的精神和嚴格的質量監控，執著追求卓越的品質，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。
目前，碧桂園在珠三角及國內其他省市共有20多個項目：順德碧桂園(含西苑)、碧桂園東苑、沙灣碧桂園、碧桂園鳳凰城、華南碧桂園(一至五期和七期)、華南碧桂園六期、半島碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、五邑碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、假日半島(花都)、南沙碧桂園、南海碧桂園、陽東碧桂園、新會碧桂園、長沙碧桂園、肇慶碧桂園、臺山碧桂園等。 超級配套 更趨完美
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f 碧桂園經過不斷探索與實踐，形成了碧桂園獨特的規?；?ldquo;五星級配套連鎖體系”。酒店業、休閑業，并不是碧桂園項目的附屬品，他們是獨立運作，在各自專業領域享有盛譽的優質品牌。 星級酒店連鎖體系
碧桂園星級酒店連鎖體系創造性地將五星級標準酒店引入社區，提升項目所在區域服務行業的整體水平，促進高素質人群的凝聚和流動，推動當地商業、旅游業及相關產業的發展。 社區商業及休閑娛樂配套體系
碧桂園通過深刻審視消費者的需求與自身產品的特征,將極具趣味性、挑戰性的高尚休閑運動項目,以及匯集傳統文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂于一體的大型主題公園和休閑商業街融入現代社區生活,創造全方位的高品質生活享受方式,它不僅提升了社區的居住價值,更極大地改善了局域的居住、投資環境。
長久以來，碧桂園以“誠信“樹立起良好的企業聲譽與品牌形象，并憑借優異的經營業績，以及對行業進步和社會發展所做出的突出貢獻，獲得全國各級各類獎項逾百項：中國房地產行業僅有的兩個“中國馳名商標”之
一、06年中國私營企業納稅第一名、全國城市物業管理優秀示范住宅小區、廣東省內各個區域納稅大戶和誠信品牌的代表等。
三、碧桂園成功的開發模式——規?；放茢U張
碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來了，并在強勢品牌帶動下，實行規?；a、規?；癄I銷，開辟了大盤開發時代;為業內經營者在市場經濟大環境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經驗。
其對廣州房地產產生革命性影響之處在于成功準確地把握并引導了中國房地產業的走勢：郊區化、大盤化(規?；?、復合(整化)化。 與此相對應，其操作模式為：
A、產品路線：工業化建造、規?；?
B、企業運作：縱向一體化、建筑、裝修、物業管理一條龍服務; C、營銷策略：連鎖化經營，在珠江三角洲大板塊內擴張。
1、復合地產整合出“碧桂園”強大品牌。
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f “跳出地產做地產”是碧桂園的聰明絕招，且在七年以后就已進行，不可不謂先知先覺。(1)1994年初，其與名人輩出的北京石景山中學合辦碧桂園學校，竟出人意料招到1300多名學生;(2)樓未建成，配套先行，五星級會所同時建成。這兩點成了廣州，乃至全國不少樓盤爭相仿效的致勝招術(當初是絕招，后來用的開發商多了，便成了必備招術)。建校達到了聚人氣、積資金、增加知名度、美譽度的效果。“給成功人士一個五星級的家”的經營理念，精彩演繹出“碧桂園”神話。
2、大盤化(規?；?。
不少專家特別提及碧桂園象工廠化那樣大規模造房子，迅速滿足了人們“安得廣廈千萬間”的住房需。，人們驚奇地發現，從涉足房地產開始以來的10年時間里，順德碧桂園先以一片荒野之地變成一座現代衛星城，隨后一年一個碧桂園誕生在廣東省內其它城市。
廣州碧桂園打破廣州樓市春節不開盤的歷史，且一口氣銷了4000多套房，創造了大盤神話，規模神話、品牌神話。這兩年碧桂園以不可思議的速度在擴張，由區域發展到全國，華南碧桂園(占地面積超過1000畝)，順德碧桂園東園、順德碧桂園西苑(占地178萬多平方米)均安碧桂園(僅高爾球場占地就達1700多畝)，佛山碧桂園，其已在珠江三角洲“遍地開花”。
3、郊區化居住模式。
碧桂園較早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市區工作5天，在郊區休息生活2天。后來，大凡在廣州市區以樓盤(超過半小時車程)均非常推崇“5+2”生活模式。而隨著大交通格局的奠定，社會上流行時尚和全新的“5+2”生活模式:5天給工作,2天給自己。用5天勤奮工作,花2天放松身心,或購物,或小敘,或健身,或充電,或泡氧吧,帶上家人去郊外“深呼吸”!，已成為郊區大盤等類型項目的著眼點。
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f 這一模式，除了深圳萬科外，廣州還沒有第二個發展商敢這樣大規模操作。值得提醒的是：品牌在較小的范圍內隨大規模開發擴張市場的有效需求的容量。
第二部分 碧桂園品牌發展歷程
“一年一個碧桂園”不僅反映出碧桂園強勁的生產制造能力，更是碧桂園營銷、策劃、品牌塑造的創新突破。碧桂園10多年的發展史，讓人們看到了一個房地產強勢品牌的成長歷程，看到了一個房地產航母神話般的崛起。在努力為社會提供高品質產品和優質服務的同時，碧桂園永遠以一顆感恩的心對待社會，并盡可能的回報社會。在碧桂園看來，盡自己最大的努力回報社會才是碧桂園真正的成功。
在激烈的房地產競爭中，碧桂園人始終把“碧桂園，給您一個五星級的家”作為企業文化的核心思想，根據社會和人居發展的需求，不斷豐富“大規模社區+優美環境+優質產品+優質管理服務+超級配套體系+合理定價” 為內涵的碧桂園家園模式，繼續引領居住新潮流，讓愈來愈多的人享受到五星級的生活,為追求幸福生活的人實現五星級的生活夢想。
創新是碧桂園品牌的靈魂，創新精神是碧桂園贏得市場青睞、贏得長久發展的驅動力!在碧桂園十多年的品牌發展歷程中，創新存在于房地產開發的每一環節，從定位到產品，從配套到服務，從營銷到管理，創新無處不在，既成功為品牌增值，又深遠地影響著中國的房地產市場。
一、碧桂園品牌發展的歷程
創新是碧桂園品牌的靈魂，創新精神是碧桂園贏得市場青睞、贏得長久發展的驅動力!在碧桂園十多年的品牌發展歷程中，創新存在于房地產開發的每一環節，從定位到產品，從配套到服務，從營銷到管理，創新無處不在，既成功為品牌增值，又深遠地影響著中國的房地產市場。
(一)創新超越永不停步—碧桂園品牌發展的歷程 產品創新
1999年，當市場上大部分還是毛坯房產品發售的時候，廣州碧桂園首推全現樓帶豪華裝修的花園洋房，社區配套、園林綠化同期交付，3000套洋房別墅在一個月內被搶購一空„„
2000年，華南碧桂園開始嘗試別墅帶裝修發售，并獲得成功。短短2年內，華南碧桂
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f 園社區入住戶數近3000戶，入住人口逾萬，成為華南板塊的超大型樓盤。
2002年的鳳凰城更對洋房和別墅產品進行了細致分類，制定不同的豪華裝修標準。裝修設計除了考慮實用性及性價比，也更加突出個性。到了2005年，鳳凰城更將私家花園的園林園藝也制定出交樓標準，根據產品和地形地貌的變化規律，設計出近千款產品。這種產品創新舉措受到了客戶的廣泛認同，鳳凰城開盤當年，僅用8個月的時間就勇奪廣州地區銷售冠軍，全國地區銷售第二，至今仍然持續熱銷。
不僅如此，2004年5月1日，鳳凰城大膽嘗試，推出300套單位只針對外籍人士的租賃小區鳳凰島。鳳凰島的建筑、裝修、園林等全部根據外籍人士的居住和生活習慣設計，一經推出就受到外籍人士的青睞。這是鳳凰城開拓租賃市場、走向國際化的新突破。
今年10月開盤的碧桂園假日半島，是首個進行大規模 “全現樓”銷售的樓盤。不僅免除了消費者漫長的收樓等待時期，更制定出不同系列的家私電器套餐，實現廣大消費者夢寐以求的“收樓即入住”的愿望，被消費者譽為“完美交樓”的標準。
從洋房帶裝修交樓，到別墅帶豪華裝修交樓，再到私家花園的精美園林園藝也是交樓標準，到提供不同的家私電器套餐，碧桂園的居住價值在創新中不斷提升。 運營創新
從最初配套先行的 (五星級學校+會所)模式領跑中國房地產市場，到今天(五星級酒店+高爾夫+主題公園)等城市化運作的跨越性探索，碧桂園建造了一座又一座人居新城市。
1992年，作為碧桂園開卷力作的順德碧桂園，率先進行了配套先行，教育先行的大膽嘗試。導入“教育”產業，與北京景山學校成功合辦廣東碧桂園學校，以教育啟動房地產，以學校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區配套場所，引發了中國房地產業的第一次“革命”，開創了教育地產的先河。
1994年，碧桂園創造性地把五星級服務引入社區經營和物業管理，并加以實踐。在此后十余年的發展中經過不斷的豐富和提升，最終沉淀為碧桂園品牌的基本元素。
2002年鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產開發從單體樓到綜合小區提升至城市層面，它突破了傳統上小區的概念，超前規劃、建設和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區文化向外輻射，小區商業向外拓展。廣州首家以白金五星級標準建造的鳳凰城酒店，以及陸續投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創新與提升。
2005年，碧桂園假日半島開創性地將五星級酒店、故鄉里主題公園、36洞國際標準高爾夫球場、商業廣場、大型濱水公園、8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈有機結合，集休
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f 閑、旅游、度假、居住多種功能于一體，以全新的“4+3”度假式居住模式，再次掀起搶購的熱潮。 營銷創新
1999年春節，當許多開發商還在歡度新春佳節之際，廣州碧桂園卻審時度勢，打破常規，大年初一就開始推盤，并首家開通擁有50臺大巴的“免費睇樓車”隊。至此，碧桂園成為房地產假日經濟的領頭羊。
2002年，鳳凰城憑借“白領也可以住別墅”這一全新的營銷理念，掀起了別墅搶購的風潮。在短短8個月的時間里，鳳凰城締造了中國地產史上的銷售奇跡。
2005年國慶，“夢想島國，山水之城”假日半島，憑借創新的配套模式、創新的交樓標準、創新的生活模式，以及“平過自己起屋”的營銷理念，吸引了來自廣州、深圳、東莞、清遠、香港等地客戶從四面八方蜂擁而來，僅僅7天時間，睇樓人數逾10萬人，首期800套別墅、洋房基本售罄，再創地產界新的銷售神話。假日半島扛出“平過自己起屋”的旗號，再次將“物美價廉”進行到底，首期全現樓超低價發售，徹底打破了消費者的心理底線，贏得滿堂紅。
從首次開通免費看樓車服務，到顛覆春節不賣樓傳統，到“白領也可以住別墅”，乃至今天“平過自己起屋”，碧桂園的創新營銷理念成就一個又一個傳奇。
碧桂園的每一次創新都能創造轟動性效應，不管是第一次實現全現樓銷售，還是首創帶全屋豪華裝修、珍貴園林園藝交樓標準，甚至將綜合社區的思路提升至城市的高度，等等„„碧桂園認為，創新就是要在滿足客戶需求的前提下，預見到產品升級換代的可能，預見到市場發展的方向，進而不斷的改變和超越自我。
(二)堅守誠信，追求完美—碧桂園品牌的核心
碧桂園從創業發展到現在規模龐大的企業集團，靠的就是腳踏實地，講求誠信，在追求利潤的同時，不忘回報社會，這是碧桂園堅持物美價廉的初衷。也是碧桂園人追求的最高境界的誠信。“用心建設、關懷住戶、回報社會”，碧桂園已經把誠信作為品牌發展的基石、作為企業文化的核心價值!
(三)物美價廉是競爭法寶
碧桂園的成功，合理的價格定位功不可沒。價廉物美，是碧桂人追求的最高境界的誠信。為社會建造物美價廉的房子，成為碧桂園人努力實踐的核心競爭力。
碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產品的居住價值，另一方面通過在建設過程中規?；?、系統化、標準化的探索與實踐，最大程度的
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f 讓利于消費者，回報于社會，讓更多人實現五星級的居住夢想。
鳳凰城“白領也可以住別墅”、假日半島“平過自己起屋”„„這些樸實的廣告語，是碧桂園人腳踏實地、兢兢業業，大規模標準化生產、高效快速銷售形成的良性資金循環鏈的產物。同時也讓廣大消費者在支付同等價值的情況下，得到了更優質的產品、更優質的服務、更完善的配套、更美好的生活。
今年7月份，華南碧桂園再次以震撼價、超高性價比入市，徹底打破了廣州樓市冰點，再掀樓市搶購狂潮，600套單位1周售磬，二期尚未推出，客戶就已排長龍 翹首以待，供不應求。
碧桂園的物美價廉贏得了廣大消費者的認同，成為碧桂園品牌的核心競爭力，更是碧桂園“用心建設，關懷住戶，回報社會”這種超越利潤的企業誠信的最高象征。
(四)規模速度彰顯競爭優勢
任何一個到過碧桂園樓盤的人，都會被其龐大的規模、恢弘的氣勢以及優美的環境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力，也是碧桂園長期以來堅持規模開發模式創造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產開發模式，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務，每一環節都配備快速反應的精英團隊，以專業精神和嚴格的質量監控，執著追求卓越的品質，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。
(五)五星級服務是品牌的DNA
人性化的星級"服務"也是碧桂園品牌最為獨特的基因，是碧桂園品牌最大的魅力所在。對于消費者來講，一個五星級的家，不僅應包括五星級的硬件設施，還應包括五星級的服務。而五星級的服務就是不管在何時何地，不管客人是哪種類型，只要是合理的需求，就應盡可能的滿足。
碧桂園的五星級服務首先體現在根據社會和人居發展的趨勢，前瞻性的滿足客戶需求。從配套先行，入住即能享受會所、學校、醫院等高尚社區服務;到免費看樓車、節假日開售等營銷舉措，無一不是從客戶角度出發，在客戶還沒有想到的時候，就已經解決了客戶的深層次需求。
其次是不管何種類型的客戶，均能在碧桂園找到適合自己的生活天空。碧桂園的產品從洋房到聯體別墅、獨立別墅乃至超豪別墅，配套設施從免費閱覽室、免費釣魚場到36洞高爾夫球場，從兒童游樂場到夕陽紅老年人活動中心„„多元化的產品、個性化的裝修、豐富多樣的娛樂設施，照顧到了不同年齡、不同消費層次、不同興趣愛好的客戶。
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f 五星級服務，還包括將生活中的小事也做到極致，做到完美。服務不能僅僅停留在保安的敬禮致意、服務人員的微笑上，更主要的是體現在急客人所急、想客人所想，認真對待客人的合理要求，將每一個客人的要求或抱怨轉換為滿意的微笑和贊賞。近年來碧桂園營銷系統的每一個環節都在執行 “AA”標準，AA即“Any time to anyone”，是公司要求不管何時何地對任何人都要提供高水平的五星級服務。AA標準細致嚴格的規定了售前、售中、售后每一個環節，向客人提供服務的標準。公司還采用“神秘顧客”“檢查團”等多種方式來檢查AA標準的貫徹執行情況，并制定了嚴格的獎懲制度。
在碧桂園，五星級服務，不是一句簡單的口號，是碧桂園的決心、信心、耐心與誠心，是讓物業持續保值、增值的能量，是一種讓業主幸福一生的感覺!
隨著時代發展與業主需求的提升，碧桂園的服務不停地創新改進，不斷增值，不斷豐富，最終沉淀為碧桂園品牌的基本元素，成為碧桂園人的一種自覺一種習慣。
(六)堅守誠信與超越利潤的核心價值觀
據統計，碧桂園已售出的物業中有相當大部分是通過業主的口碑創下驕人的業績。這恰恰說明了碧桂園在消費者心中的公信力。
碧桂園公司負責人曾提到：“我們要切記，我們的公司要為社會負責，要做一家有良心的公司，我們的公司有自己獨特的企業文化，這一點尤為重要。我們一定要堅持這樣的理念：誠信，為社會服務。只有在這個大前提之下，才去追求集團的利益，提高集團的發展速度和效率，并保證產品的質量和安全。”碧桂園認為，對社會的回報，才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤的核心價值觀，使碧桂園在不斷變化和激烈的市場競爭中始終保持持續穩定的成長。
(七)專業發展，連鎖經營—碧桂園品牌延展
經過不斷探索與實踐，碧桂園率先成功構建了便捷的、多功能的“碧桂園家園模式”，并形成了碧桂園獨特的規?；?ldquo;五星級配套連鎖體系”：
星級酒店連鎖體系創造性地將五星級標準酒店引入社區，為五星級的家園注入“五星級”含金量，讓每一位成功人士更從容地從事商務活動和享受生活。
當大部分房地產項目還在跟風引進名校的復合地產模式，碧桂園已前瞻性地開創了全國領先的教育品牌連鎖體系——從廣東碧桂園學校、華南碧桂園學校、到鳳凰城學校、碧桂花城學校，不僅成就了一個優質教育品牌王國，更是對社會的巨大回饋。
碧桂園高爾夫連鎖體系將極具趣味性、挑戰性的高尚休閑運動項目“高爾夫”融入現代社區生活，它不僅提升了社區的居住價值，更極大地改善了區域的居住、投資環境。
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f 碧桂園集團深刻審視消費者的需求與自身產品的特征，開創性地創建了大型品牌主題公園體系：匯集傳統文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂項目的增城荔枝文化村、碧桂園農莊，再現祖輩生活情景的主題公園“故鄉里”，使碧桂園成為國內最具特色的高尚山水休閑社區。
碧桂園的超級配套體系并不是樓盤的附屬品，而是獨立運作、在各自專業領域享有盛譽的優質品牌?？梢哉f，碧桂園集團在坐擁品牌與產品兩大優勢之余，配套體系的整合無疑是錦上添花，而其愈發完善的功能，以及廣大業主的良好口碑，都進一步將碧桂園的優勢明朗化，同時也有力地提高了碧桂園自身的市場影響力，并形成強大的市場吸引力。
二、碧桂園品牌的成功之路
碧桂園品牌的成功歸納總結為四個方面： 第一，碧桂園品牌的一個遠景：追逐百年的夢想; 第二，碧桂園品牌發展的一個目標：給你一個五星級的家; 第三，碧桂園的核心理念：堅守誠心追求完美; 第四，碧桂園經營模式：專業發展連鎖經營。 第
一、追逐百年名企
真正的實現了規?；钠放七B鎖經營，成功的構建了碧桂園家園模式，以及碧桂園五星級的生活方式，誕生了碧桂園五星級酒店連鎖體系以及全國領先的教育體系，和休閑娛樂配套體系。在現今激烈的房地產競爭中，碧桂園人始終把“碧桂園給你一個五星級的家”這樣一個莊嚴的承諾作為目標，碧桂園以打造百年名企為遠景目標，并從以下幾個方面維護和提升品牌形象。
(一)在標準化、系統化、規范化等方面改良和完善企業的管理和運營，不斷的完善規范化的管理體制使企業朝著社會化、職業化的方向發展。
碧桂園現在已經是涉及房地產等的綜合性開發企業，在產品建造方面碧桂園通過標準化的研究使成本得到了有效的控制，因此，這也是碧桂園提高競爭力的有利的競爭，支撐點。
(二)堅持創新和學習，保持發展的態勢，學習和創新在碧桂園里邊已經成為了一種主動性的超越，這種根據人均需求的變化，使碧桂園創造了一次又一次的銷售神話。
(三)建立適合公司發展需要的人才引進和工作機制，碧桂園對人才的培養選拔任用以內部的競爭為主，充分的給予公司員工一個進步的機會和平臺，公司也非常的注重人才的引進，逐步完善企業文化制度，在實現百年企業這樣一個夢想打造一個統一思想、文化有共同價值觀的優秀團體。
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(四)不斷的深入對人均需求的探索和研究，提升產品的綜合居住價值，未來房地產市場產品除了自身的建筑配套之外還必須注重環保、景觀、綠化等因素，并且將更趨于符合人性的要求。中國在未來若干年的發展中，房地產都是一個相當好的行業，成就百年企業是我們的目標，實現這個目標很遙遠、很艱難，但是我們可以規劃好每一年，每五年、每十年的發展目標，腳踏實地的做好每一個項目，一年一個臺階，百年企業就不再是一個夢想。 第二，創新超越永不停步。
碧桂園品牌發展歷程中創新是碧桂園品牌的靈魂，創新精神是碧桂園贏得市場青睞的動力，從定位到產品，從配套到服務，從營銷到管理，創新無處不在。創新從以下幾個方面在體現：
首先就是產品的創新，在1999年市場上大部分還都是毛坯房的時候，廣州碧桂園首先推出了洋房，3千多套洋房別墅在一個多月內被搶空。在2000年華南碧桂園開始嘗試別墅園的，全部帶裝修。到了2005年，“鳳凰城”更將私家花園也制定進了這個項目，這種產品的創新舉措一下子受到了消費者的青睞，當時僅用了一個月的時間就成了廣州地區的銷售冠軍。不僅如此，在2005年5月，碧桂園推出來的面對外籍人士的別墅，推出后受到了外籍人士的青睞，這是鳳凰城走向國際化的一個新的突破點。在2005年10月份開始的首個進行大規模銷售的一個樓盤，全部帶裝修、家私、電器，不僅免除了消費者漫長的收樓等待時期，實現了廣大消費者夢寐以求的收樓就可以入住的一個愿望，被消費者譽為完美角樓的標準。從洋房到裝修交樓，然后再到私家花園的精美園林也是交樓標準，碧桂園的居住價值在創新中不斷的提升。
其次是公司在運營方面的創新，從最初配套的五星級學校加會所，帶動了全國的房地產市場，到今天的星級酒店加高爾夫加公園，在1992年導入了教育產業，以教育起動房地產，以學校為依托，并組建了五星級的配套，引發了中國房地產業的第一次革命。在1994年，碧桂園創造性的把五星級的服務引入了社區經營和物業管理，在此后十余年的經驗積累，得到了很大的提升。它突破了傳統上小區的概念，超前規劃建設和配套，鳳凰城更大膽的對原有的模式作出了新探索。05年碧桂園假日半島開創性的將五星級酒店36棟的國際高爾夫球場，以及8千畝天然湖泊，集休閑、旅游等模式經營，在此掀起搶購的熱潮。
再次是在營銷方面也有了一系列的創新舉動，在99年的春節，當許多開發商還在歡度春天的時候，廣州碧桂園就已打破常規，開始開盤。至此，碧桂園成為假日經濟的領頭羊，05年推出“白領也能住別墅”，在短短八個月的時間里鳳凰城締造了中國地產史上的銷售奇跡。05年國慶推出了“夢想島國”，口號是“便過自己起屋”，僅僅七天的時間看樓人數超
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f 過7萬人，再次創造了新地產的神話。公司提出的將物美價廉進行到底，贏得了一個滿堂紅。
碧桂園的每一次創新都能夠創造一個令人驚嘆的神話，碧桂園認為創新就是要在滿足消費者需求的前提下，預見到市場發展的方向，進而不斷的改革和超越自我。 第三，堅守誠心、追求完美，守時是誠信的一個基本點。
碧桂園從創業發展到現在規模龐大的一個企業集團，靠的就是一個腳踏實地講求誠信，當然作為一個企業，它肯定會追求利潤，但是在追求利潤的同時公司絕對不會忘記回報社會，這就是碧桂園堅持物美價廉的一個初衷，碧桂園已經把誠信作為品牌發展的基石。為社會建造物美價廉的房子成為碧桂園人努力的方向，另一方面通過建設最大程度的讓利與消費者，“給你一個五星級的家”、 “白領也能住別墅”、“便過自己起屋”、“讓更多人實現五星級的別墅夢想”，這些樸實的廣告語就是碧桂園人在長期的服務過程中總結出來的。今年7月份“華南碧桂園”在此以震撼價、高性價比徹底打破了廣州樓市的冰點，600套單位一周售空，碧桂園的物美價廉贏得了廣大消費者的青睞，成為碧桂園品牌的核心競爭力。更重要的是碧桂園用心建設、關懷住戶的企業象征，規模速度顯示競爭優勢，任何一個到過碧桂園的人都會被它優美的環境、宏大的氣魄所震撼，這種一條龍式的開發模式從前期策劃規劃設計園林綠化到售前售后的服務，每一個環節都配備了快速反映的精英團隊，以專業精神和嚴格的質量監控來締造自己的品牌。五星級服務是品牌的DNA，對消費者來講一個五星級的家不僅是包括五星級的硬件設施，還應包括五星級服務，碧桂園的五星級的服務，從免費看樓車到收樓就可以入住，這些營銷舉措無一不是從客戶的角度出發，在客戶還沒有想到的時候就已經解決了客戶深層次的需求。其實不管是何種類型的客戶，都能夠在碧桂園找到想要的房子，五星級的服務還包括了將生活中的小事做到及至，做到了完美，更重要的是體現在了急客人所急，想客人所想，將每一個客人的要求，或者是將抱怨轉化為每一個客戶的贊賞，近年來碧桂園的每一個員工都在執行AA標準，是公司要求不管何時何地對任何人都要提供高水平的五星級之的服務，AA標準細致嚴格的規定了售前售中售后的環節，公司還設立神秘顧客檢查團的方式，在碧桂園五星級服務不是一句簡單的口號，堅守誠信與超越利潤的核心價值觀。據統計碧桂園已經售出的一部分是通過先買者的口碑創造出來的價值。
第四，碧桂園要求每一個員工必須要學一句話，也是創始人說的：我們要切記，我們的公司有自己獨特的企業文化，我們要堅持為社會服務。
碧桂園認為對社會的回報才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤的核心價值觀，使碧桂園在激烈的市場競爭中始終保持穩定的成長，專業發展這是我所講的最后一個方面，連鎖經營，碧桂園品牌的一種厭戰，經過不斷的探索和實踐，碧桂園首先成功的構建了多功能
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f 的碧桂園家園模式，星級酒店連鎖體系，創造性的講為五星級的家園注入了五星級的含金量。從廣東碧桂園學校、華南碧桂園學校到鳳凰城學校不僅成就了一個優質教育品牌的王國更是對社會的一個巨大回饋。碧桂園高爾夫連鎖體系將極具區委性的高爾夫融入到了社會現代生活中，它不僅提升了生活價值，碧桂園集團深刻的審視消費者的需求與自身產品的特征，開創性的創建了大型公園體系，自然田園以及精彩的并分娛樂游樂項目。碧桂園的超級配套體系并不是樓盤的附屬品而是獨立運作在個作專業領域享有優質的品牌，可以說集團在做品牌和產品兩大優勢的同時，進一步的將碧桂園的優勢提高了，并形成了強大的市場吸引力，隨著房地產開發能力的不斷提高，政府政策與銀行政策將更傾向于有勢力的房地產品牌企業，消費者在考慮基本的居住需求的同時，也越來越注重產品的品牌，成功的品牌對于房地產開發商來說意味著更大的市場，但成功品牌的建設不是盲目的，應該建立在符合社會進步滿足消費者需求的基礎之上，能夠實現社會、消費者和企業的三贏。
第三部分 碧桂園產品研究
碧桂園解密
碧桂園奇跡的創造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價廉物美的品質及準確的目標市場策略，將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。
脫穎而出 并非“從天而降”
碧桂園是一個善于制造神話的企業。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。
1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至
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f 比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業界感受到了巨大的沖擊和震撼，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”
這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發了2500畝，但大規模的現樓和看得見的環境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。
王志綱談到碧桂圓的成功經驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認為在背后，還有更深層次的本質或者說戰略。
在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優價廉的產品，一個便是提供優質的服務。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。
碧桂園10年，攻城掠地無數，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢?
其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認為碧桂園的戰略可以概括為“準確定位，規模制造”八個字，這是碧桂園10年戰無不勝的真正原因。
主體市場還是主流市場?
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曾長期負責碧桂園品牌規劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價格比較敏感的一批人，而一些發展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產未來的發展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調、品味不會考慮太多，而講究實在、性價比。因此，碧桂園的產品滿足了主體市場消費者的需求，其旺銷是必然的。”
碧桂園擅長的是大規模屋村式的生產，這種大規模的供應量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區別。在鳳凰城的操作中，對于目標消費群的劃分與以前有很大不同。
鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由以階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業后五年、成長中、發展型”的人群，他們具有獨特的特征，他們向往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。
對目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅實的基礎。
房地產定位思想成功運用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現代城”;在深圳，有萬科的城市花園;在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園”。
在對目標消費群的深入研究后，鳳凰城進行了創造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”
鳳凰城以別墅為主打產品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態環境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種“只顯身份
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f 卻無法得享優美環境”的住家別墅，而是“度假環境里的常駐別墅”，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一。
價格是永遠的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。
鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80-90平米的房子，而且房子所處的環境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產品價格，你不心動嗎?
規模制造，價格為王
碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。”在這個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設開發理念是不變的。
1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發，已經有200多萬平方米的供 應量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環境，已取得開發2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園(占地1200畝、已開發600畝)經過八年的苦心經營，吸引了很多中國的白領階層，包括藝術家、離退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態初進洛溪，以不到3000元/平方米的低價，重拳直擊麗江花園6000元/平方米房價的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。
鳳凰城把規模制造、成本領先的戰略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯排別墅，均價2800元的優雅洋房。低價是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應就是“50萬元一棟別墅”。
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在過去的10年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始終堅持的法則。碧桂園老板說，一個企業最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價位，即“價廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。
碧桂園有員工近3萬人，從設計、規劃、建筑施工到裝飾、物業管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農場出產的，可謂將縱向一體化發揮到了極致。“一條龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。
按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。
另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。
當然，規模經營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因為規?；旧硎蔷芙^個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病。此次鳳凰城的聯排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認為這些聯排別墅與農民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯排別墅賣得最為火爆。實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現象的存在一點也不奇怪，主要是專業人士與消費者的眼光的差異造成的。
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“準確定位”為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場，“規模制造”為滿足目標市場提供了可能。有的企業選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。
碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。
企業層面反思：有多少輝煌可以重來
·市場份額≠利潤
1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業評論》發表的《品牌經營的最佳戰略》一文中，提出了以盈利能力為導向的品牌戰略構架。
傳統的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發現，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。
他們認為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產品的性質(或者說是品牌參與競爭的產品市場的性質)。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據整個商品大類是以高檔品牌產品為主還是以低價品牌產品為主的情況而有所差異。他們運用這兩個因素畫出一個矩陣圖。
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處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構成，這類商品中的大多數品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產品的回報會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應的你也要采用不同的戰略。
低路品牌，即產品在一個相對低價類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數的低路品牌的利潤并不是通過它們的價格實現的，更多的是通過成本領先來實現的。因此，在這個象限內的品牌，其首要目標應當是削減成本，并把節約的資金再投入到進一步的降價中去。
碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。 碧桂園鳳凰城市場總監龍爾綱早于2002年5月8日就跟《南方都市報》記者表示，他對“五一”有總結，首先就是“多賣沒多賺”。
正如模型所顯示的，低路品牌的核心關鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間?
·碧桂園剩余空間分析
碧桂園“低地價”的牌已經快打完了
除了花都買下的土地沒有開發外，碧桂園在廣州的東西南北都已經建起了一座座衛星城，在廣州發展這種大盤的余地已經不大了。
碧桂園異地擴張面臨挑戰
從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領域的旗幟”可以看出，碧桂園已經不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進行品牌擴張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰略與品牌都提出了新的挑戰。特別是一體化的經營模式，在異地根本就行不通，因為碧桂園的一體化是靠規模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經營。
消費者方面會慢慢成熟
消費者也會慢慢地成熟，當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很
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f 大的問題。你的目標消費者群針對的是主體消費者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費者。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業5年，成長中、發展型”的消費者混合在一起。
讓消費者像買白菜一樣買房的后果
鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。 所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢?本來買房是一件很重大的事，可消費者在現場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應該是理智性購買行為轉化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。
但我們也應看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實，所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已 。
碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓盤值得消費者等待?
行業層面反思：四對矛盾
鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產市場，甚至整個中國房地產市場，鳳凰城給整個房地產行業提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產行業的走向!
·價格戰還是價值戰
盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產市場的價格戰，但是業內人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經引領廣州的房地產市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新的標桿，它將影響到其他房地產企業的生存。在這個新的標桿下，除
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f 了少數幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產企業之外，其他的企業不可避免地要重新審視自己的生存機會。
事實上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產商的別墅價格有意無意的在調低。鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創新的廣州房地產市場又回到價格的老路上?
·“竭澤而漁”還是“放水養魚”
鳳凰城為廣州房地產的競爭設置了更高的平臺，廣州房地產業要保持長久的生命力，保障穩健有序的發展，就必需不斷制造新的特點，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產業未來一段時期的“創新與突破”呢?鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。
當青島有100多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價而創造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養魚”?是否因為低價的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢?
·規模經營與個性化矛盾
規模經營可以降低成本，但規模經營往往是以犧牲個性為代價的。因此規?；洜I也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，因為風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領別墅稱為新時代的“筒子樓”。
·長期與短期的矛盾
在地產“服務品牌”上，碧桂園可謂華南地產界的成功典范，10年來高擎“服務品牌”大旗不松手，并且不斷進行深化、細化、日?；?，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。
但在5.1鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50
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f 萬可以買別墅”。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產的釋稀。廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導消費者對于價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。
點評：
鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的!
我們認為，這種模式的運作也存在不少的問題。事實上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業又盲目跟進，整個產品大類，整個市場會進入一種負循環。我們的彩電業、DVD行業的慘劇就在眼前，雖然發展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費。
有市場份額有用嗎?有銷售額又有用嗎?
通過創新，產生差異化，為不同的消費者提供個性化的產品，不要把關注點總放在價格上，更應該體現價值。為企業的長遠發展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優勢是暫時的、脆弱的，因為沒有利潤支持的市場份額是一種負擔，而非優勢;相反，通過創新、差異化獲取的優勢才是持久的、堅實的。
為消費者提供價值而非價格，進行創新、價值之爭而非價格之戰，是房地產企業乃至其他所有企業獲取最后勝利的重要因素。
碧桂園的企業標志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。
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第三篇：碧桂園物業管理見習報告
見習報告
——咸寧碧桂園物業管理
學校：咸寧學院
院系：資源與環境科學學院 專業：工程管理
學號：085321019
姓名：施燕
見習時間 ：2011年11月19日
見習地點 ：咸寧碧桂園
物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。
一、咸寧碧桂園物業簡介
咸寧碧桂園物業公司于2008年4月份成立，隨著社區的不斷成熟發展，咸寧碧桂園物業業已成長為集物管、客服、水電、家政等多部門全方位服務的大型管理公司，從業人員達500人，為咸寧碧桂園社區業主提供諸多便利，在保障社區安防、衛生、社區服務方面亦獲得諸多贊譽。碧桂園集團以"五星級服務"的為物業理念，并提出物業服務要以"讓業主得到真誠的關懷和優質的服務"為最高使命。
咸寧碧桂園物業公司一直致力使碧桂園的業主能享受有安全、完善、優美、熱情和輕松的環境與氛圍，努力為廣大業主提供五星級的服務。業已成熟的三個大型苑區均設有360度全方位門禁系統，24小時均有專業人員職守，業主進入均需通過電子刷卡，從根本上保障了社區居民的人身和財產安全。
二、碧桂園物業的管理理念
1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。招聘人員須具備相關技術條件，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓工作。物業讓新員工了解對小區的基本情況、減少盲目性。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量
考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響。
2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
碧桂園物業管理公司利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力
3、推行業主互動，促進公司與業主之間的良性互動。
在見習中我了解到碧桂園物業管理公司在與業主關系管理方面，設立了新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。
三、碧桂園物業的管理方式
1、設備管理。管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用等等。
2、安保隊伍。管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度;對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務。
3、清潔綠化。清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于《設施清單》中、制定《清潔園林器械操作規程》，報社區服務中心主任審批后
實施、按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養;維修保養后填寫《設備維修保養記錄表》。主管制定《農藥使用標準與規程》，報社區服務中心主任審批后實施、綠化工按標準使用噴施農藥，使用后記錄于《綠化養護工作日記表》中。清潔綠化工根據《清潔綠化部工作手冊》的規定實施綠化養護工作，并記錄于《綠化養護工作日記錄表》、綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》。、主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，范圍外的問題填寫《業務聯系單》交由社區服務中心處理;器械使用后，組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》，主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施;清潔綠化主管按標準配置清潔工，并制定綠化工作流程。
4、工程維修。主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住戶提供及時周到的物業設備等維修服務?？煞譃槿粘Ｈ霊艟S修和非一般性的維修。日常入戶維修又可分為：接報修、入戶維修、供排水維修、供電維修、門窗維修。非一般性的維修應委托專業維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質量進行監督和跟蹤。社區服務中心當值人員接到業主/住戶報修后，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答復處理時間，特殊維修可預先聯系有關單位，根據具體情況答復維修時間，較困難復雜的維修要求72小時內完成;同時應向住戶解釋原因;維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難復雜的維修要求72小時內完成，同時應向住戶解釋原因。入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯系，在得到同意后方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好。維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明。維修后要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好;功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應盡量滿足住戶要求。
四、見習體會
通過此次的見習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這
一過程中，我十分注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作。我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。增長了知識和才干。見習之后，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程書本上講的很淺顯必須實際操作才能真正的明白。而有些像ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認證，書本上就沒有涉及，必須靠自己去學習。
我在見習期間大致上了解了小區的資料文件(物業服務的要求)與各部門對工作人員的要求及工作流程。因此我們除了學好專業知識還要從實際中的生活去體驗了解業主的自身利益，從而更好的為業主提供更優質的服務。實習是通過實地的實踐把課堂中所學到的理論知識靈活地運用到實際生活中去。理論聯系實際才能更好地把專業知識學好，希望以后能有更多類似的學習方式。
同時我也深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。
第四篇：碧桂園集團實習報告(張敏)
漳州職業技術學院 學生畢業實踐報告
題目
碧桂園集團實習報告
年 級： 14屆 專 業： 經濟信息管理 學 號： 1105006039
學生姓名： 張敏 指導教師： 黃 軒
2014年 6月15日
摘要
2014年3月初,在機緣巧合的情況下去我參加了曲靖碧桂園面試，并順利通過了碧桂園營銷中心2014年招聘面試環節，獲得了營銷中心督導管理組見習督導員一職，在了解碧桂園營銷中心管理架構和管理模式，熟悉了項目銷售環境的同時進行我的專業實習鞏固所學的專業知識，在實踐中尋找理論知識與實際操作的契合點。三個多月的實習，讓我獲益不少并贏得了良好的人緣，得到了上司、同事的幫助和好評，結交到了很多良師益友。更重要的是，我不僅心理上蛻變由一個學生轉變為一個社會人，心理承受能力抗壓力更強，更在實習過程中，發現自己性格處理事情上的很多不足，并學到了非常多的待人處事的技巧。
關鍵詞：碧桂園集團;督導;實習;工作。
目錄
摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 一.前言
(一)實習單位介紹„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
1、實習單位： 碧桂園集團„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
2、實習部門： 營銷中心督導管理組„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
(二)實習職位職能及定位介紹„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 二.實習具體工作內容
(一)現場人力資源管理工作„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
(二)現場監督管理工作„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
(三)項目代表交易會期間的工作„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
(四)定期的管理人員工作評估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
5(五)不定期的管理人員案例反饋„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
(六)代理公司的對接及監控„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 三.實習主要收獲和心得
(一)實習收獲„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
1、眼界和觀念的提升„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
2、服務水平的提高„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
3、處事能力提高„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
(二)實習心得„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 四.實習想法和建議
(一)實習想法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
(二)個人建議„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 參考文獻„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 畢業論文(設計)誠信聲明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
一、前言
(一)實習單位介紹
1、實習單位：無錫市碧桂園房地產開發有限公司(碧桂園集團所屬)
中國馳名商標企業碧桂園，成立于1992年，2007年在香港聯交所主板上市，是一家以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝修、物業發展、物業管理、酒店開發及管理等行業的國內著名的綜合性房地產開發企業。迄今，碧桂園已在全國開發逾100個高品質地產項目，遍布廣東、廣西、天津、安徽、江蘇、浙江、湖南、湖北、重慶、遼寧、黑龍江、內蒙古、海南等區域，服務逾30萬業主。
立業以來，碧桂園矢志耕耘于房地產業，開創出獨具特色與核心競爭 力的碧桂園開發模式。公司實行設計、建筑、物業等一體化開發模式，力 求降低成本;高品質產品、優質園林環境、完善配套、國家一級資質物業服務等因素構成的碧桂園家園模式為各區域市場提供了大量物超所值的高品質人居產品。以“希望社會因我們的存在而變得更加美好”和“做有良心、有社會責任感的陽光企業”為企業核心理念。碧桂園及創始人熱心于社會公益慈善事業，歷年捐贈超13億元，為構建和諧社會做出積極貢獻。
曲靖碧桂園精心選址曲靖城南核心，為曲靖“一主兩副”重點發展項目主城中心，大手筆打造至高品質的生活大城，并將成為曲靖最值得期待的樓盤之一。項目緊鄰昆曲高速公路，東臨坤城，北面陽光花園，西接金麟灣，南面為原生態山林。項目周邊交通極為便利,有子午路、南苑路、文筆路等多條已通車主干道。由項目至南城門、寥廓公園僅5分鐘左右,距市中心阿詩瑪也僅需約10分鐘車程盡享城市中心生活圈。
2、實習部門：曲靖碧桂園銷售中心
銷售中心包括：管理版塊、銷售版塊、行政版塊、總機策劃版塊、家政版。銷售中心一般有營銷經理負責統籌管理，督導進行輔助管理。
(二)實習職位職能及定位介紹
督導直接隸屬于督導管理組，承擔一線銷售中心現場人力資源管理、營銷案場管理工作，代表總部管理層協助區域管理人員開展對一線項目的管理監督工作 ，及時準確的上報樓盤緊急突發事件及各項信息。另一方面落實及監督營銷中心人力資源管理、區域培訓中心、服務質量的執行情況;再者自身須掌握銷售中心各版塊工作技能，要求全面關注項目整體情況，定期為總部提供綜合信息報告。
督導作為營銷中心的輔助型管理人員，實行雙向管理、雙向匯報，對營銷中心的管理工作起到承上啟下的作用。具體細分如下：
代表總部管理層，協助區域管理人員開展對一線項目的管理監督工作。 代表總部管理層，協助區域管理人員指導一線項目的管理工作的開展。 代表一線員工，反饋員工的需求和要求。
二、實習具體工作內容
督導工作內容主要分為六個方面：現場人力資源工作、現場監督管理工作、綜合信息上報工作、定期經理工作評估、不定期管理人員案例反饋、代理公司的對接及監控。
(一)現場人力資源管理工作
營銷中心實行泛人力資源管理，督導在銷售中心定位為泛人力資源管理的延伸。協助營銷中心人力資源部統籌及監督各銷售中心泛人力資源管理工作的開展。具體工作內容如下：
1、人員架構及編制
督導協助營銷經理，就銷售中心人員架構和編制制定提供工作量及現場需求的建議，并監督將其落實。
2、招聘
1)銷售中心有新增人員需求時(缺編、增設新崗位、人員調動)，督導須主責推進銷售中心招聘工作。涉及到評估應聘人員與崗位等安排細則時，督導須切實給予意見;
2)督導須參與主管級以下所有崗位的初試工作，協助監督應聘者是否符合崗位標準。
3)督導須全程監控招聘工作的進程，包括面試官和工作人員的現場禮儀、面試環境、招聘安排和資料審批的及時性等。
3、培訓
督導是人力資源部培訓管理工作在各區域各部門落實并執行的推動者，也是各區域、各部門培訓管理工作的獨立評估者。 1)督導不兼任區域或部門培訓管理專責人，但根據區域或部門的實際情況每季度定期作培訓需求分析以及培訓執行評估，協助區域營銷總經理、營銷總監、營銷經理共同推進區域培訓中心及項目的培訓工作;
2)了解總監在監管區域的培訓需求，指導培訓專責人進行培訓需求分析和培訓計劃制定;
3)監督培訓專責人培訓計劃的落實和培訓組織工作執行;
4、績效
1)督導按照營銷中心人力資源部制定的一線績效考核手冊執行監督及反饋工作;
2)每月銷售中心員工工作開展績效評估后，督導監督績效評估公平公正的開展;是否公示或告知員工個人績效成績及獎金明細;
3)若員工對績效評估方式或結果產生質疑或投訴，督導對員工的申訴負責，可通過督導渠道進行申訴，必要時可核查相關數據，確?？冃гu估公平公正開展。
5、員工關系
1)督導可協助營銷經理開展新員工入職面談、員工離職面談，將面談信息記錄在面談表內反饋至營銷經理;
2)督導每個月至少與各版塊10~30%的員工正式面談，了解員工心態及需求，及時反饋給銷售經理及總部領導，為改善員工的工作、生活條件提供建議及意見。
6、人事制度監控執行
督導作為項目日常紀律管理的監督者，須定期檢查考勤明細、排休表、各類休假申請單等表單、手續是否符合要求，人事專干業務操作是否符合工作標準。
(二)現場監督管理工作
督導作為輔助管理人員，協助營銷經理及總監承擔一線現場管理工作。具體工作內容如下：
1、銷售中心各板塊人員工作表現、工作狀態的監督
督導每日需檢查銷售中心各工作區域(包括示范單位)，監督各個板塊員工(包括家政員工)的工作狀態和工作表現，定期向營銷經理匯報，并按要求監督整改。
2、監督員工工作時的服務規范
1)根據《營銷中心員工服務指導手冊》監督銷售中心各板塊員工(包括家政員工)的服務情況和紀律表現，如出現違規則按相關規定給予提醒、培訓及處罰。 2)如員工違反手冊內嚴重違規條例，督導請示營銷經理建議后，開具提醒信、停職培訓通知書等。
3、銷售中心現場公共事務分工及監督
督導主責制定公共事務分工表，將公共事務責任到人，監控銷售中心各公共事務的執行。
4、監控總部下達工作的執行情況
營銷中心各職能部門下達給銷售中心執行的工作，督導協助監控并反饋相關工作的執行和完成情況。
5、銷售監督工作
督導須定期對客戶進行隨機回訪，協助營銷經理監督銷售服務質量及項目處理投訴事件的進度;協助行政室監控明源有無銷售人員違規操作現象。
(三)綜合信息匯報
督導作為總部的眼睛在一線銷售中心，對銷售中心的隱患提前預警和突發時間及時上報。具體工作內容如下：
1、突發事件的及時上報
督導須密切關注銷售中心是否有特殊事件發生，按事件的嚴重級別迅速上報。并且做好事件后續的反饋工作。
2、隱患的提前預警
督導須定期關注銷售中心的整體情況，及時向一線管理人員反饋可能存在的隱患，若問題確實存在，管理人員未重視，督導須以特殊上報的形式上報總部。
3、項目前期整體評估
新項目開盤前3個月，駐盤督導或監管督導需每月對新項目前期的團隊狀態、工作進度進行整體的評估，并以報告的形式上報至總部。
4、項目配套大型活動、推介會、大型客戶活動的反饋
督導需密切關注本項目各種配套，如項目、高爾夫、溫泉、學校等奠基和開業的重要活動。同時還需密切關注本項目舉行的各種客戶活動，如推介會、大型推廣活動。并在活動后將活動現場的真實情況、數據和照片以活動反饋報告的形勢上報給總部。
5、巡盤檢測及評估
1)各區域督導須協助總部及區域管理人員，定期對各所屬區域樓盤進行自檢或交換式巡檢，根據巡檢結果進行系統分析，并將數據、分析報告及相關建議反饋給相應的管理人員，協助一線管理人員發現銷售中心存在的問題，同時也使總部及區域管理人員能夠更直觀的了解區域及項目的真實狀態。
2)含監管項目的督導，每月需根據實際情況與雙方營銷經理協商工作安排，制定巡盤計劃，巡盤時間在4天以上為單位，針對項目綜合情況及存在的問題進行協調解決，并在回駐盤項目三天內遞交《銷售綜合檢測表》;
(四)定期的管理人員工作評估
督導每月定期填寫《經理評估表》對經理本月的整體情況進行反饋，然后將反饋信息呈遞至營銷中心總經理及人力資源部，有效數據將納入到營銷經理的績效評估成績內。
督導管理組定期將各盤反饋營銷管理人員的工作案例及評估反饋至人力資源部，作為營銷管理人員績效評估的參考數據。
(五)不定期的管理人員案例反饋
督導在銷售中心中通過對各級一線管理人員的觀察和了解，以及一線員工的反饋及訪談。將營銷一線客觀、真實的管理案例直接反饋給楊董事，使得總部了解一線管理人員工作的真實狀態。
(六)代理公司的對接及監控
在引入代理公司的項目，督導作為我司的現場管理人員直接對接代理方的案場經理。監控現場人力資源、日常管理工作，按照我司的現場工作流程規范或雙方公司協定的流程規范，并督促代理方落實。同時，針對代理公司的特殊事件也同樣適用于本手冊綜合信息上報的流程和指引。
三.實習主要收獲和體會
(一)實習收獲
1、眼界和觀念的提升
五個多月的實習生活除了工作經驗和知識上的豐碩外，最大的收獲莫過于“轉變”二字——從校園思維模式到職場思維模式的轉變，為今后盡快適應融入職場生涯奠定了基礎。說到從校園思維模式到職場思維模式的轉變，就不得不提到角色定位。從進入公司伊始，就要求自己以職場人員的標準要求自己，不能將學生行為帶到工作環境中，但是在學習新的問題時依舊要像學生那樣保持謙虛的態度
2、服務意識的提高
對于營銷來講,服務質量無疑是企業的核心競爭力之一,是企業的生命線.高水平的服務質量不僅能夠為顧客留下深刻的印象,為其再次光臨打下基礎.而且能夠使顧客倍感尊榮,為企業樹立良好的品牌和形象. 通過公司組織的培訓和平時部門的強化練習，鍛煉了我的服務意識，養成了面對客人泛出微笑的好習慣;學會了用標準的禮儀禮貌待客;明白了學好禮儀的重要性。
3、處事能力提高
我到公司工作以后，要知道自己能否勝任這份工作，關鍵是看你自己對待工作的態度，態度對了，即使自己以前沒學過的知識也可以在工作中逐漸的掌握。態度不好，就算自己有知識基礎也不會把工作做好，多聽、多看、多想、多做、少說就是我的態度，我剛到這個崗位工作，根本不清楚該做些什么，并且這和我在學校讀的專業沒有必然的聯系，剛開始我覺得很頭痛，可經過工作過程中多看別人怎樣做，多聽別人怎樣說，多想自己應該怎樣做，然后自己親自動手去多做，終于在短短幾天里對工作有了一個較系統的認識，慢慢的自己也可以完成相關的工作了，光用嘴巴去說是不行的，所以，我們今后不管干什么都要端正自己的態度，這樣才能把事情做好。
(二)實習心得
1、少埋怨。
有的人會覺得公司這里不好那里不好，同事也不好相處工作也不如愿，經常埋怨，這樣只會影響自己的工作情緒，不但做不好工作，還增加了自己的壓力，所以，我們應該少埋怨，要看到公司好的一面，對存在的問題應該想辦法去解決而不是去埋怨，這樣才能保持工作的激情。
2、注重信息的反饋。
在工作中，一定要記住要及時向上級報告工作的進度。不要等這個任務完全做完再上交報告，有些工作持續的時間比較久，需要及時報告。等到領導親自來問你進度時，領導對你的印象已經不好了。
3、虛心學習。
在工作過程中，我們會碰到很多問題，有的是我們懂得的，也有很多是我們不懂的，不懂的東西我們要虛心向同事或領導請教，當別人教我們知識的時候，我們也應該虛心的接受，不要認為自己懂得一點雞毛蒜皮就飄飄然。
4、錯不可怕，就怕一錯再錯。
每一個人都有犯錯的時候，工作中第一次做錯了不要緊，公司領導會糾正并原諒你，但下次你還在同一個問題上犯錯誤，那你就享受不到第一次犯錯時的待遇了。
四 實習想法和建議
(一)實習想法和建議
本次實習給予了我們一個很好的機會了解這個社會。是我們真正踏入社會前的一個重要的臺階。弱肉強食是一直無法改變的生存原則。想要獲得成功，就必須比別人更加努力。這次實習面對了很多以前從來沒有遇到過的問題。如人際關系問題，賓客關系問題，心理狀態不佳等問題。但通過這五個多月的學習與改進，我無論是在心理還是思想上都得到了很大的進步。
(二)個人建議
碧桂園集團已經有了很完善的儲備干部制度，只有繼續該制度，提高項目的入職門檻，才可能發掘有能力有素質的員工。這就可以使本身良莠不齊的人力資源狀況得到改善，整體素質提高了，員工積極性提高了，工作效率才可能提高，項目收益才可能最大化。
項目的人力資源部可以統一收集各部門的完整的培訓資料和項目信息，在員工培訓時派發并及時更新。項目各部門多交流，在項目信息和資料上盡量統一并及時送達，以免造成信息不通或信息遲到的情況出現，這是提高項目服務質量，改善工作效率、化解部門糾紛和營造項目形象的必要措施。
在培訓方面，針對員工流動性大的問題，希望人力資源部可以根據每月新入職的員工情況和當月項目的營業狀況安排培訓時間，專人進行培訓工作并在員工工作后實時跟蹤新員工的工作生活情況，強化新員工的業務素質。
參考文獻
[1]鄭向敏等 《項目管理》 清華大學出版社 [2]碧桂園人編輯部 《碧桂園人》
[3]廣州鳳凰城項目網站 http://
畢業論文(設計)誠信聲明
本人鄭重聲明：所呈交的畢業論文(設計)是本人在指導教師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果，成果不存在知識產權爭議，除文中已注明引用的內容外，本論文不含任何其他個人或集團已經發表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體均已在文中以明確方式表明。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔。
作者簽名：張敏 2014年5月20日
第五篇：益陽碧桂園小區調研報告
姓 名 班級學號專 業 時 間
2015年 12 月 20日
碧桂園小區調研報告
碧桂園小區調研報告
摘要：
本次調查的小區是位于位于益陽市迎賓東路501號的碧桂園高檔小區。是碧桂園集團控股在湖南益陽打造的高端高層、別墅社區。地處益陽市高新開發區板塊，交通便利，毗鄰梓山湖生態水庫、緊靠湖南城市學院、益陽醫專等高校。市政府、市博物館、奧林匹克體育館等盡在咫尺，具有強大的物業升值空間。項目規劃高檔商務會所、大型商業廣場等城市級配套設施，并提供各類美墅、洋房等物超所值的多元化住宅產品，社區引入優質物業服務，讓住戶享受五星級的新城市生活。
關鍵詞: 優質物業、便利、舒適、高端、規劃
本次調查的是位于益陽市迎賓東路501號的碧桂園高檔小區，碧桂園2009年開盤，至今已有六年的時間，本次主要調查的是小區的地理位置，建筑綠化，樓房采光，公共設施，道路系統，出行交通，配套設施，物業管理。從這些方面看益陽住宅小區有何特點。
一、小區的地理位置
碧桂園位于益陽市迎賓東路501號，占地余千畝，地處益陽市高新開發區板塊，是政府城市規劃"北改南擴""南移東接"高新城區的黃金中心。也是益陽規模最大、品質最高的高檔小區之一。
碧桂園小區調研報告
二、建筑綠化
小區的開發可以說是建設大型生態居住區，整個區域圍繞著一個75畝的天然翠湖(碧園湖)以及136畝的自然山體，沿景觀軸線錯落有致地在西南角布置別墅群;東北角坐落五星級酒店,高層、別墅周圍中小型喬木與多種灌木組合種植 。這樣有
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碧桂園小區調研報告
特色的搭配起來后使得景觀環境格外優美,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,松弛神經安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。
三、樓房采光
碧桂園是一個以別墅為主的高檔小區。高層較少，而且高層之間距離超過30米，在土地高效的利用下對樓房采光進行了設計兼顧。另外，別墅區因別墅高度本身不高，再加上別墅花園和行車道的距離。讓別墅之間距離超過了別墅本身距離，房屋采光得到了保證。所以碧桂園作為一個投資了300個多個城鎮大型房地產集團，累計了很多經驗，在設計時就做了充分的考慮，這也是這些集團公司存活下來且越做越強的根本。
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碧桂園小區調研報告
四、公共設施
小區娛樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理范圍之內，并且在兒童玩耍區采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。另外，小區內還配套游泳池，可以給住戶一個冰爽的夏季。而一個高檔小區，景觀也非常重要，它是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建筑外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,松弛神經安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充分取得景觀效果，將景觀設計為早晚休閑，同時賦予小區公共活動場所的功能。也豐富了景觀資源，提升了景觀價值，并均衡整個小區的景觀特征。使得環境相當的怡人。
五、道路系統
碧桂園小區道路整體呈內環式，共有三條主線道路，對應三個大型出入口， 還有其他小道路將小區全面貫通，讓住戶無論走哪條路都能到達小區的任何位置。另外碧桂園是圍繞著天然翠湖(碧園湖)修建，為了保持翠湖的自然景觀，
碧桂園小區調研報告
靠近翠湖的區域并未修建行車道路，更多的是行人觀光帶，而在這無論是清晨鍛煉和黃昏散步，對住戶都是一個很好的選擇。
六、出行交通
小區毗鄰迎賓東路，交通便利，并能快速接駁益陽大道及益陽火車站，10分鐘能達市區各區域，交通網絡發達。而現毗鄰小區的銀城南路未來將成為通往長沙的快速通道，也就是未來的益寧高速公路，直通長沙金洲大道，僅半小時就
可以到達長沙，且長常城際輕軌在益陽的出站口也在小區附近，屆時從小區到長沙約20分鐘。益陽碧桂園毗鄰梓山湖生態水庫、緊靠益陽城市學院、益陽醫專等高校。市政府、市博物館、奧林匹克體育館等盡在咫尺。外出出行公交路線5路、32路、免費業主巴士。
碧桂園小區調研報告
七、配套設施
(1)碧桂園小區有高層和別墅，所以采用地下停車與車庫停車兩種模式，高層部分采用地下停車場停車，整個小區的地下停車場連為一體，花園別墅部分均帶有私家車庫，每個車庫前面均有臨時車位。
(2)碧桂園配套大型生鮮超市“碧聯之星”，住戶能實現一站式購物，盡享便利生活。
(3)碧桂園緊靠湖南城市學院、高等醫專，梓山湖小學教育資源優越。
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碧桂園小區調研報告
(4)距離碧桂園1300米處益陽醫專附屬醫院是一家二級甲等綜合性醫院。如果住戶出現突發性疾病，也能快速得到救治，給患者爭取到急救時間。
(5)小區規劃在建的15萬㎡五星級標準的碧桂園鳳凰連鎖酒店，集商務會議、餐飲娛樂、休閑度假于一體。
(6)臨近市政府、市博物館、奧林匹克公園、市政配套完善。
碧桂園小區調研報告
八、物業管理
物業管理系統是現代居住小區不可缺少的一部分。一個好的物業管理系統可以提升小區的管理水平，使小區的日常管理更加方便。但長期以來，舊有住宅納入到物業管理之中的很少，就是新建的住宅小區盡管實行了物業管理，但投入的管理力量遠遠不夠，所以有很多小區的物業管理工作只停留在看看門、掃掃地、補補漏、收收垃圾等很淺的層次上。又由于物業管理企業的啟動基金不足，多種經營服務不善等，導致招不到專業水平高的工作人員，再加上管理手段落后，小型物業管理企業很難達到高水準層次的管理。而碧桂園的物業管理公司屬于碧桂園集團下屬公司，它的理念是“給您一個五星級的家”的物業服務，以“用心建設、關懷住戶、回報社會”為出發點，以“讓我們的業戶得到真誠的關懷和優質的服務”為最高使命，為業戶提供五星級的服務?？谔柗浅：?，碧桂園物業也做的很不錯。我也體驗調查一番。
小區出入口的保安著裝統一工作服。行車道和行人道都安裝了門禁，分別安排保安站崗，當有外來人員訪客時，保安會詢問被訪住戶的一些信息或對住戶 第 8 頁 共 10 頁
碧桂園小區調研報告
進行確認。還有一些住戶請了裝修工人裝修房子，而且裝修工人進小區時我看到裝修工人在遞出一個證件后才放行進入小區，并對裝修進行了時間限制，在小區物業規定的時間段才能進行裝修，超出時間必須出來。這樣可以看出是為了保障其他住戶的休息。另外我去調研的時候在行車道看到了一輛面包車帶著一些裝修材料停在門口，過去一聽才知道，面包車上用于電梯房外面的材料顏色和規定顏色不符，可能會影響小區房屋的整體美觀。還有就是小區內的道路只要經過拐角
就會設一個保安亭，保安每隔一段時間就會巡邏一次，每個保安只負責保安亭一定范圍內的巡邏，這樣就不會因為面積過大造成巡邏漏檢。至于其他方面，我一 個外來人員沒辦法了解太多。但從我看到的幾件小事可以看出碧桂園的物業管理很嚴格，把“給您一個五星級的家”做的很到位。在這置辦房產是個不錯的選擇。
九、居住區的發展趨勢
經過對碧桂園小區的調研，我對居住區的未來發展有一些看法：
1.隨著社會的發展，生活結構的變化，沿街商鋪已成為小區設計中不可或缺的一部分，
一個街區的商業輻射力和吸引力首先決定于其在街區的地段價值，商鋪的價值最終落實于一個區域消費群體的有效需求上。商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低投資價值。恰恰相反，因其核心地段不可復制的稀有性，將隨著
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碧桂園小區調研報告
生活圈和商圈的發展成熟而不斷升值。因此在有消費實力的地區開設沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來豐厚商業利潤，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問題，當然也可能帶來其他的新問題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉的趨勢。 2. 目前全球都在關注一個問題就是生態、低碳節能，同樣的，小區在其中扮演很重要的角色，整個的生態環境循環可以形成小區內的小氣候。因此建設生態小區，已成為居住區發展的主要趨勢。并且是利于民生的一項課題。而碧桂園的碧園湖和自然山體做到了這一點。
3.在生態化小區中景觀又是其中的主導因素。在設計小區時要充分利用居住區內的地形地貌特點,塑造富有創意和個性的景觀空間。強調環境景觀的“植物布局+水景點綴”。近年來,國家提出節能節水等計劃,且部分城市的水費也在逐年上漲,因此在居住區景觀設計時,開發商和景觀設計師們不再把水景多少作為環境景觀設計的目標,在設計上變為“以綠化為主,水景點綴為輔”,即植物布局與點綴性水景并舉,則成為現代樓盤造景的新風尚。
4. 居住區發展逆城市化現象。郊區居住區具有市中心區樓盤所不具備的優勢。郊區環境無論是在環境質量還是在空間視野景觀等方面，與市區樓盤的環境相比，均具有較大的優勢。就目前情況下看，城市中心區樓盤與郊區樓盤在售價上仍存在著較大的差價。對于中國大城市的居民來說，商品房和私家車是兩個最大的夢想，同樣一筆錢，在郊區，一個夢想變成了兩個夢想。因此郊區開發已成為一大趨勢。開發商靠著郊區開發所得利潤開發更遠的郊區，讓郊區變成市區，農村變成郊區。使城市高速擴張，從而帶動當地經濟。