第一篇：中國平安入股碧桂園
碧桂園的平安“保險”
Country Garden’s Ping An Insurance
中國千億級城鎮化開發商―碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”)正將“戰略”二字提到前所未有的高度，碧桂園集團執行董事兼CFO吳建斌是這一轉型升級的積極推動者。同時，他帶領團隊所實施的財務戰略對企業戰略形成了有效支撐，在融資方面的優異表現尤其令市場矚目。
在吳建斌的任務表上，有兩件事特別重要：一是積極推動戰略意識逐步被全員接受，尤其是高管層;二是調整碧桂園財務結構，降低融資成本。引入中國平安人壽保險股份有限公司(以下簡稱“平安人壽”)62.95億港元戰略投資，正是完成這兩大任務的關鍵。
降低融資成本
碧桂園成立于1992年，2007年4月20日在香港聯交所主板上市，是以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝修、物業管理、酒店開發及管理、教育等行業的著名綜合性企業集團。
2014年4月，曾執掌中海集團財務大權的吳建斌出任碧桂園CFO，履新第一件事就是把融資成本降下來。“在中海時，融資成本在5%左右，可碧桂園的平均融資成本是8.5%以上，甚至有幾筆超過10%。”
碧桂園的融資規模600億元，高出4%的成本意味著利潤減少24億元。吳建斌上任一年，公司融資成本已經下降到平均7%以下，但仍沒達到他的目標。“我的目標是平均5%?6%。最近有兩筆大額融資如果實現，今年應該可以降到6.5%左右。”
如果平均融資成本從8.5%降到6.5%，利潤可增加12億元。而在吳建斌看來，“現在房地產市場處于毛利率下降通道上，那就要靠節約融資成本、營銷成本和管理費用三項支出提高凈利率。”
吳建斌提到兩筆融資：一筆是通過香港市場銀團貸款4億美元以上，預計2015年7月底完成，融資成本將在5%以下;另一筆是借力國內資本市場特別是銀行間市場空間的打開，在國內啟動公司債發行，調整長短債務結構。“相關資料已經報到中國證監會審批，樂觀計算會在7月底拿到60億元人民幣，成本最多6%。”
從碧桂園可動用現金狀況和凈負債率看，境內發行公司債或可降低融資成本。然而，降低成本并不是吳建斌重視融資的最主要目的，他更想要傳遞一個“要充分利用資本市場”的信息。“以前，公司基本認為把房地產項目做好了市場就會認可，但事實并非如此。”他特別強調，“資本市場是汪洋大海，關注它是CFO最應該做的日常工作。如果只是一心地低頭做眼前工作，其實是浪費了CFO這個職位的功能。”
抱著這種態度，他剛到碧桂園就組建了金融部和資本市場信息部。前者負責融資，后者負責與資本市場溝通。在全球范圍內比較所有資本市場工具，然后等到窗口時機一成熟，就馬上去做。
他強調，CFO絕不要陷入日常事務里，而應著重于高端財務管理，其目標是配合公司戰略發展的需要，實行嚴格穩健的財務管理戰略，做好融資工具的運用，努力降低成本，對財務政策做好選擇，把公司放置在一個良性的通道上運行。
過去一年多的時間里，吳建斌資本動作頻頻：從2014年5月的5.5億美元公募、2.5億美元私募到31億港元的供股融資、45億港元的銀團貸款，從2015年上半年提前贖回9億美元高息債到計劃完成4億美元以上的銀團貸款和60億元人民幣公司債。吳建斌認為，選擇更適合的融資工具，關鍵是要對公司靜態和動態的財務結構非常清楚，有明確的融資目的。例如，碧桂園即將在7月底完成4億以上美金融資，吳建斌重點考慮兩個因素：一是歸還舊債，償付碧桂園一筆8月份到期的美元高息債;二是借美元強勢之機做美元掉期，鎖定匯率風險。
吳建斌表示，考慮到當前國內融資環境及匯率波動性，碧桂園調整了人民幣與外幣債務的比例，由去年年底的50%和50%加大到60%和40%。“但這種比例是動態的，未來一段時間的工作重點是使公司盡早實現投資級信用評級。”
推進六大戰略
進入2015年，碧桂園的變化巨大，最根本的改變是對戰略的高度重視，吳建斌正是這一變化的有力推手。
在吳建斌的推動下，碧桂園2014年6月成立了集團預算管理委員會。通過這個平臺推戰略管理是他的重要用意。之后，借助此平臺，他領導著團隊做了很多研究，包括未來公司發展的定位，甚至有一章內容專門講戰略。“當你契而不舍地去做這個事情，別人終會接受的，包括楊國強主席在內。”
但吳建斌認為，公司開始真正具有全員性的戰略意識，主要歸因于平安人壽帶來的直面沖擊。“平安推著我們要重新認識這個世界。”
碧桂園開始逐漸形成未來發展的基本方向。一是圍繞社區全力打造全生命周期產業鏈，這是大定位。二是不再抗拒到
一、二線市中心拿地。集團已經做了組織架構調整，派出聯席總裁專門組織人員做四個一線城市的地產業務。三是參考波士頓咨詢報告對未來中國房地產趨勢的研究結果，對市場前景增強了信心并做出相應的資源配置。四是在內部推進合伙人制度。吳建斌在2014年10月份組織起草了“同心共享”合伙人計劃。五是說服公司放緩激進的海外擴張戰略，確保國內業務仍是“主戰場”，“未來可能將已有的兩個項目的海外資產做打包上市”。六是優化資產結構，對非核心資產進行盤活或專業管理，包括價值200億的酒店等資源。
攜手中國平安
2015年4月1日，碧桂園宣布引入平安人壽股權投資，以港幣2.816元每股向中國平安人壽發售2，236，200，000新股份，約占發行后碧桂園總股份的9.9%，成為碧桂園第二大股東。
此次強強聯合的跨界合作，符合地產行業的發展趨勢。中國人壽投資保利、萬達商業、遠洋地產，安邦投資金融街、金地，中國平安投資碧桂園等，幾乎都發生在2014年和2015年。平安人壽的入股被市場視為碧桂園在中國經濟下行壓力下給自己加的“保險”。
此次募得的62.95億港元為碧桂園帶來兩個作用：一是在今年5月份時，把2018年到期的9億美元票據提前贖回，不再負擔超過11%的利息成本;二是補充流動資金。從引進平安到6月8日簽訂正式合作協議，經過2個月時間，雙方合作全部落地，“目前已進入實質階段。”
在吳建斌看來，平安人壽的影響是“革命性”的，不僅加強了碧桂園的行業競爭能力，為拓展和優化全生命產業鏈提供了新動力，也有助于優化碧桂園股東結構，讓公司治理更加現代化，同時進一步拓寬融資渠道。
從最高層面講，這項合作使得雙方老板成為戰略盟友。從項目方面講，雙方將在營銷、社區業務、不動產投資、金融合作等方面展開合作。
第一，中國平安的不動產和碧桂園的住宅開發的業務導向相同，合作方式是經過買地建設然后長期出租。“如果碧桂園買地，碧桂園可以占大股，平安可以占小股。反之亦然。”
另外，中國平安可以用碧桂園的平臺提高不動產所占的比重，比如碧桂園新近獲取的上海嘉定地塊就將聯合平安眾籌模式，碧桂園擬將作“小股操盤”，中國平安擬將負責眾籌平臺募資。這是中國平安“眾籌聯盟”的首發產品，也是碧桂園在互聯網時代地產創新的探索。同時，雙方達成協議，在不動產投資方面共同出資三四百億元，用于投資雙方都認可的好項目。
同時，中國平安的銷售團隊正在接受碧桂園培訓，中國平安包括平安好房和平安人壽完善的保險銷售網絡，再輔以碧桂園的激勵機制，將有力促進碧桂園未來的物業銷售。
第二，中國平安合共將向碧桂園提供180億元授信額度，包括它的證券公司是牽頭人之一，平安銀行給了碧桂園100億元的額度隨時可以用，平安信托、大華基金也給了幾十億元的資金使用。這批資金只是初步計劃，如有需要，再增加500億也不是問題。“合作前景是非常廣的，對雙方品牌影響力和經濟效益都會有慢慢的影響。”不過，吳建斌稱，是否使用這部分資金取決于碧桂園項目發展需要以及雙方就資金成本做進一步談判的結果。
第三，碧桂園也將為中國平安提供社區業務的切入點，雙方將合作開發、對接碧桂園逾200多個項目，逾35萬戶業主的社區資源，或將大規模進駐碧桂園社區。
第四，中國平安的物業管理未來或可以交給碧桂園統一管理。
挺進一二線城市
得益于涵蓋設計院、建筑公司、供應商的完善產業鏈、有效控制成本以及“碧桂園速度”的核心優勢，碧桂園的“小城市情結”展現得別具一格。然而，隨著核心城市近郊土地競爭日趨激烈，且城市物理空間核心城區化的速度日漸緩慢，三四線城市供給豐裕，傳統的碧桂園模式必須迎來改變。
“碧桂園從來不把自己定位于三四線市場。”吳建斌說，自碧桂園成立之初，就已在部署項目，瞄準一二線城市市場。而且，“目前我們的土地投資組合是非常均衡的，50%是以一二線城市為目標市場的項目，50%則多在三四線城市。”
“三四線城市的發展對公司依然重要，但今年以來，土地市場也給我們帶來了更多獲取一二線城市項目的機會，”他稱，最近碧桂園在北京、上海拿了一些項目，幾個月之內深圳還會有若干項目的落地，都會讓市場改變看法。
吳建斌看好房地產行業的未來發展空間。“要保證盈利總額上升就需要規模越做越大，中國房地產集中度還不是很高，在國外基本上是大發展商占到10%左右，碧桂園現在占3%?4%。”
互聯網+社區服務
存量市場時代，碧桂園試圖借助互聯網“東風”打造“互聯網+房地產”新時代發展模式。
房地產屬大宗商品，網上營銷不容易實現，但仍須具有互聯網意識，并且要借助其他平臺，“比如去年啟用的‘鳳凰通’銷售平臺使銷售額達到100多億元，占整體銷售額的1/10。”
2015年以來，碧桂園在金融領域發起多次動作，已經在一些項目進行了“互聯網+金融營銷”、“互聯網+物業服務”等探索和嘗試。先是牽手招商銀行發起積分購房活動，與工行簽署戰略合作協議構建線上住房按揭貸款服務，后又宣布引進中國平安，推出國內首款房產開發眾籌金融產品。此外，與匯聯的深度合作也在同步開展。碧桂園希望通過與金融機構的進一步合作，最終形成一個“金融合作矩陣”。
從誕生之初“給您一個五星級的家”的服務理念，到結合互聯網以社區為核心概念打造全生命產業鏈，碧桂園在服務上逐漸增加內容。“比如上海嘉定項目試水眾籌開發產品，以‘1平方米’作為眾籌單位，客戶參與產品設計，可做到‘您的空間您做主’。同時除了豐富的居家智能配置外，還計劃在這個項目打造一個特色的創客中心，讓‘辦公就在屋里面，創業就在家門口’。”
吳建斌稱，碧桂園已在成立專門負責部門以加強金融創新及資產管理方面的能力，盤活現有資產及建立地產關聯業務單元。“假設原來產品和服務在整個價格里面的占比是9：1，未來這個比例或借助O2O變為5：5。如果利用好這種差異化，讓社區文化、社區理財、社區保險等落地，服務的價值就會慢慢體現出來。”他表示，“碧桂園的物業管理面積大約到了1億平方米，而分析師目前對物業的估值為零，如果把一個零價值的東西拿出來上市，然后變成100億元的價值，那么增長倍數就是趨于無窮大。”
去庫存計劃
“去存貨”是所有房地產公司在2015年的主旋律。碧桂園的經營目標是“一手去存貨，一手促發展”。
2013年，房地產公司買地瘋狂;2014年，開工面積巨大也瘋狂。受人的慣性思維作用，房企都預測2014年比2013年的情況會更好，碧桂園也在2014年初定下了比2013年翻一番目標。
事與愿違，2014年的市場滑到了一個低點，碧桂園最后僅完成了一半多一點的內部銷售目標。吳建斌早已經意識到這個問題非常嚴重，在編制2015年財務預算時，存貨成為他一項重視且慎重的考量因素。“當現金流沒有良好的周轉和表現時，有的時候缺一千萬的現金就可以把企業搞死。”
“現在我們去存貨是不遺余力的。”吳建斌稱，一是對于公司存貨的基本情況越來越清楚，二是配套激勵機制越來越完善，三是推行“現金為王”的概念。“剛推出‘現金為王’的‘以收定支，先收后支，收大于支’的具體策略時，大家都不太理解，但2014年的市場比較差，這12個字讓公司從上到下開始重視了現金管理，不僅安然渡過了危機，而且年底的財務表現也很健康。”
2014年年底碧桂園存貨約1000億，全部銷售出去意味著1000億現金，將占2015年全年預算目標的70%?80%。2015年1?5月，碧桂園新開盤的項目及舊盤新推的貨量為219億元，截至5月底銷售額達到368億元，年化后去化率約接近70%。
2015年，吳建斌介紹碧桂園在五個方面調整了銷售策略。第一，戰略調控，碧桂園未來3年增長目標約為5%左右，2015年可售資源總量比以往將不會有較大變化，主要通過提高去化來實現銷售增長。第二，營銷中心架構調整，總部管控與服務齊下，2015年全面實現營銷與區域融合、深耕區域。第三，產品提升及價格策略，加強產品研發升級，強化標準產品投放，同時建立不同產品系，進行差異化的生產組織;提升價格認知、品牌識別，采用高級訂制、眾籌定制、套餐定制及改造定制提高存貨及存地去化。另外，提高對市場的敏感度，提升綜合性價格策略。第四，策略性提升客戶拓展及市場推廣，通過撒網式、圈層、電商及分銷多渠道組合拓客，深廣告、現場活動組合聚客，形成拓客立體渠道。第五，差異化傭金策略，針對大宗資產提高傭金比例，提高銷售力度，對銷售傭金進行拆分，加大拓客的傭金比例。
“今年1350億元的目標應該可以實現。”吳建斌充滿信心，“到目前為止所有的銷售構成里70%?80%都是舊樓盤，而新樓盤會在今年第三季度陸續推出。”
“改變剛剛拉開序幕，這感覺分外迷人。”吳建斌說。
第二篇：碧桂園神話
——一個轟動南國的戰例
碧桂園，一個田園風光的別稱，一個毫不起眼的地名，然而就是這個“碧桂園”，在1994年至1995年間，卻像一座原子反應堆，裂變出一系列注目的新聞，形成了奇峰迭起的連鎖反應，成為人們爭相議論的話題，使廣東為之轟動，影響涉及全國。
這是廣東的神話，也是策劃家的神話。
一、碧桂園策劃與運作過程。
碧桂園，它座落在廣東省順德與番禺的交界地，前不著村，后不靠鎮，上不看天，下不看地。碧桂園，這個占地1000多畝土地，投資上億元的花園別墅樓盤，1993年6月處于“死火”狀態。這個被譽為“金三角的交匯點”，頗得民心的廣東省前省長葉選平親筆題寫“園”名的樓盤，看樓買房的人伶仃可數。
為了“救命”，發展商曾多次邀請一些專家、學者實地考察，希望出奇制勝，但也沒有什么高招。
碧桂園的老板雖出身農民，卻酷愛看書報。古諺云：“‘書’中自有黃金屋。”料不到，機遇女神竟也藏身其中。
一天，他從報紙上獲知，四川某地辦了一所“貴族學校”，廣州從化也辦了“中華英豪學校”，為“大款”們解除了子女教育的后顧之憂。
于是，1993年8月的一天，他驅車到廣州從化考察“中華英豪學校”，準備送其子女去那兒上學。
當他到離廣州兩個小時車程，并且是建立在偏鄉僻壤、水田魚塘之上的“貴族學校”，看到那么多“大款”，爭先恐后地把自己的“千金”、“公子”往這兒送，盡管每個學位要交教育儲備金15萬元。他突然眼睛一亮，他想為什么我們不打破先建房再辦學的慣例，而是先辦學再建房呢?于是，他決定：樓盤不治先辦學。(逆向思維出創意!)
可是，一幫農民出身的建筑商，怎么辦起一個商檔次的貴族學府呢?在三角洲的田園地帶辦學，能吸引大都市的有錢人嗎?如何取信于民，取信于社會?
當時，有人建議請新聞界的“大腕”出山，寫一篇大手筆的文章，為辦學推波助瀾。這位“奇人”就是被人們譽為“策劃大師”的王志鋼。
碧桂園老板初衷是請王志鋼寫一篇文章。
1993年10月，王志鋼看完了死火的樓盤的后，王志鋼說：“這個事業不是一篇文章謀就能做好的。辦學，不是權宜之一計，而是圍棋上的‘生死之劫’，
要把它當作一個系統工程的部分，一種全新的生活方式，用全新的策劃思路去做。孫子兵法，圍魏救趙，也許反過來救了大市。如果僅僅把它當做一種住宅配套，那就注定要失敗。”。
心靈相通的碧桂園老板當場拍板“碧桂園請您當總策劃”
二、王志鋼的策劃思路
第一部分碧桂園學校的策劃。
以征收6位數的教育儲備全面啟動的“高價學校”，當時正在廣東風起云涌，“中華英豪”打響火炮后，有東莞的“新世紀英才學校”，深圳的英文書院，順德的“亞加達”，廣州的“南洋英文”，“華美國際”等20多家學校，爭奪那些富翁、大款們對子女的投資。在各路英豪當中，有的與美國、加拿大學校聯姻，有的聘請清華附中、北大附中的教師，有的則在繁華都市中心的華麗校舍、設備齊全、交通便利為號召，相比之下，位于偏遠的鄉村，目前還是一片?；~塘的“碧桂園”條件最差，簡直沒有“叫陣”的資格。
(一)廣告策劃：
1.報紙：
面對當時中國房地產廣告大多是直接了當地、簡單地進行理性訴求，諸如交通便利、環境優美、價格低廉一類，也有一些感性訴求廣告，但往往是嘩眾取寵，目標不明。王志鋼則要求廣告設計必須改換思路，從總的戰略著手，“不鳴則已，一鳴驚人”，設計出“可怕的順德人”的廣告。
1994年1月3日、1月9日、1月13日《羊城晚報》刊出一則引起轟動的系列廣告：《可怕的順德人》，“可怕的順德人”刮起一股“懸念旋風”，那神秘的“智慧果”之后又有什么?人們爭不可耐地等9日的放紙，9日晚報，又由“智慧果”引出了“博士帽”。
1994年1月25日，“可怕的順德人”全面揭開謎底，在《羊城晚報》的一整版套紅廣告中，語出驚人：
“中國古諺云：富不過三代。今天向成功人士進言：要使事業有續，最明智的投資莫過于投資子女。兒女需要什么?孩子在呼喚什么?做父母的最明白。”
廣告和盤托出了“21世紀經濟大潮的黃埔軍校”——碧桂園學校的辦學方案與招生條件。
據統計，在廣告刊出的一個月中，“碧桂園”就收到全國各地來信8000多封。
[可怕，代表一種能量，產生一種震撼]P11
“可怕的順德人”
一架天平，左別是別墅、轎車、美金，右別的是一個小學生，文字：財富的積累或兒女的成才?兩相權衡，誰重誰輕?錢財身外物，兒女千秋業。
唯一性：廣告設計及內容，公關活動
排它性：景山中學的分校
權威性：一流人才，一流學校
2.電視廣告：
6月份，私立學校的招生進入白熱化階段，此時，王志剛又設計了一個“為什么”系列，在戰運密面的社會大背景上，打上了一個令人警醒的問號。
電視屏幕上，一個成功人士志得意滿地回到家中，不料開門之后，所見的是家中亂七八糟，太太正在追打自己的愛子。何故?一張不及格的試卷，令“大款”漲大了頭腦，一家人愁眉苦臉之時，突然畫外音插入一個小孩清脆的聲音，“為什么不去碧桂園學校?”
3.廣播：
“為什么不去碧桂園學校?”這孩子氣提醒，在廣播中也經常重復出現。 結果：
7、8月，草創而成的碧桂園學校人頭涌涌、車水馬龍。報名者達到1300人，教育儲備金也由最初的一個學位18萬元漲到23萬元直至30萬元。“碧桂園”一躍成為廣東高價學校的“龍頭大哥”。據說，在各種媒體的廣告費支出不到100萬元。
(二)公關：
將碧桂園學校的辦學過程，策劃了許多傳奇因素，戲劇性的色彩，在新聞“熱點”上聚集放大，吸引新聞界的注意力，“炒”出一臺又一臺有聲有色的話劇來。
1.借北京景山學校的牌子。
1994年是鄧小平同志為北京景山學校題詞“教育要面向現代化、面向世界、面向未來”10周年。香港無線電視臺捕捉新聞機會，專門派員北上拍攝了景山學校高質量辦學的系列專題片。正在籌辦碧桂園學校的校長(原廣東高教出版社副總編)廖秉權，恰好與北京景山學校校長崔孟明是北師大的同班學友，于是，一個大膽的構想產生了：借用北京景山學校的牌子，和順德北密鎮合辦的北京以外的全國第一所分校——碧桂園學校。
新聞炒作：94年1月，碧桂園學校正式奠基的日子，邀請新聞界記者來碧桂園參觀，先請記者們觀看香港無線電視臺的節目錄像。屏幕上，一二年級的小學生能說上千個漢字，三四年級能用英語會話，令人嘖嘖稱奇。鏡頭捕捉到一個天真爛漫的孩子。
“你爺爺是誰?”
“鄧小平”
“爺爺在家做些什么?”
“看報紙、看電視”
此時，畫面定格。王志鋼“這是鄧小平的孩子，鄧家的孩子，包括鄧樸方、鄧榕、鄧楠，都曾在景山學校讀書。”他又提醒記者們注意鄧小平在10年前為景山學校的著名題詞。他強調，碧桂園學校將作為中國教育的“王牌”——景山學校的廣東分校，“加入北京景山學校國際教育產業集團”。目標是“走向世界，培養跨世紀的人才”。
那時，新聞機構對“高價學校”的報道受到嚴格限制，而且已出現由客觀報道轉向批評的傾向，然而，加入了北京景山的學校這一張王牌，形成就起了戲劇性的變化，角度不同了，主題也不同了。
“南北攜手，共創新模”、“與北京景山學校合作與國際教育接軌”、“構筑跨世紀的文化‘金字塔’”——《羊城晚報》、《經濟參考報》、《亞太經濟時報》、廣東電視臺、廣東新聞臺紛紛的“搶新聞”的態度對對碧桂園學校作突出報道，與“可怕的順德人”廣告相互呼應，刮起了一股“碧桂園旋風”。
2.人才新聞炒作
王志鋼建議：千萬不要將學校辦成企業，去千方百計賺錢，這樣會使碧桂園學校檔次下降，要切記“學校不賺錢就是勝利”，花大力氣把學校教學質量搞上去。
(1)廣告“禮聘”
94年2月15日，在中國文化教育界中素負盛名的上?！段膮R報》，頭版報眼位置刊出套紅“禮聘”廣告，向全國“高薪禮聘”優秀教育與教學骨干，開出的待遇在當時是很高的：教師月薪1500-3000元，部主任3000-4500元;并解決戶口、住房、醫療、社會保險、子女入學等。
短短一個月，全國各地近萬名“園丁”爭先恐后定信，打電話向碧桂園報名應征，形成了教育人才“一江春水向南流”的“洼地效應”。
(2)新聞炒作
1994年3月底的一天，王志鋼又將新聞界各路諸候請到碧桂園。這天，碧桂園學校對來自全國各地的首批應聘教師進行公開測試，坐在考官席上的，有國家級督學、物理學教授、計算機專家、英語教授、音樂指揮家、美術專家，出場應考10名教師則來自陜西、福建、江蘇、湖南、安徽等省市。
王志鋼給記者們提供應考者的背景材料，有的曾在加拿大訪問講學的青年學者，有的多次獲省市“園丁獎”，有的是當地屈指可數的“高級教師”。
測試自然是成功的，更成功的則是它又一次成了媒介關注的“熱點”之一。上?！段膮R報》等以“八園丁熱血薦南國、五湖四海心向碧桂園”為題向全國“轉播”了這一盛事。
經過嚴格考核選拔，從8000多名應征者中挑出140多位教壇精英。
3.讓海內外關注碧桂園的跨世紀試驗。
1300多位“小皇帝”進校后如何管理?怎樣成才?
全校20多幢總建筑面積達5.6萬平方米的樓宇，校內每個教室配有閉路彩色電視、立體音響、學生宿舍裝有空調、外語廣播，還有電腦教學室、語音實驗室、恒溫泳池、少年宮、圖書館和運動場。
然而，不少在家中嬌生慣養，稱王稱霸的孩子，一開始難以適應集體生活。 “碧桂園學校沒有‘小皇帝’，只有‘自強人’，既決定了學校重點培養學生‘自尊、自信、自強、自立’的精神，讓學生‘承繼父輩艱難創業意志，具有超群生存智慧。’”
△從解放軍體院請來10名教練，全體初中生軍訓一周，男女一律剪平頭、短發、步行拉練8公里。
△開展“一日常規”，文明禮貌教育。
△強化英語、計算機、普通話3種教學。
——口啤傳播
第二部分：碧桂園樓宇策劃
一、碧桂園樓宇的策劃思路，“一個中心，兩個基本點”。
一個中心，就是“碧桂園生活方式”的營造與炒作;兩上基本點：一個是國際性的碧桂園學校，另一個是王星級的國際俱樂部。
1.生活方式：把“超級社區生活方式”定為碧桂園方式。
當時宣傳定位：
主題：三年不鳴，一鳴驚人。
碧桂園給你一個五星級的家。
碧桂園，成功人士的家園。
我們選擇碧桂園的理由„„
(大款自訴)有錢當然住碧桂園;
(白領自訴)其實，我是最挑剔的;
(小康小訴)，小康的消費、貴族的享受。
2.五星級的家。
(1)“白領精英”下鄉(借腹生子)
碧桂園成立了物業管理公司，下設公關部、維修部、管家部、采購部、人事培訓部、基建工程部、康采部等11個部門，管理人員達150多人，其主要骨干平均為廣州酒店管理“精萃”。
物業公司總經理朱兆祥原是中國大酒店的副部;餐飲部經理來自白天鵝酒
店;管理部經理，中國大酒店采購部來自國際大酒店，培訓部來自花園酒店。廣州的“五星”白領在這里竟有20人之多!
目的：①把五星級酒店的管理模式引進屋材管理，把這里的每一幢別墅當作五星級酒店里的一套客戶，使每一位住客享受到五星級的全程服務，把世界一流的管理專家引入碧桂園，加重“五星級”的含金量。
②“白領下鄉”現象成為新聞炒作的又一題材。
· 《文匯報》曾發表一篇通訊《廣東城里人下鄉當保姆》這些“保姆”年薪很高，公司還為每人配一部小轎車上下班。
· 電視臺追蹤報道“上山下鄉現象”。
3.國際俱樂部。
1994年12月28日俱樂部會所開業，會所印制了2000張會員卡，如何“引君入甕”?王志鋼又設計了“名車大行動”。
1994年12月31日，星期六，學校召開第一次“家長大會”，家長們心掛下一代，紛紛百忙之中抽身驅車而來。學校門口出現了蜿蜒幾公里“世界名車展”的盛況。當下午4:30大會結束后，家長與子女被引入碧桂園國際俱樂部，參加免費自助餐招待會。一餐美食之后，俱樂部老板親自送上一張“會員金卡”，頓使家長們有了“五星級”的自尊，2000張卡很快就有了主人，一傳十，十傳百，加印了3000張卡又全部被搶購一空。
二、公關活動。
1.生活方式大討論。
當時，“碧桂園生活方式”引起社會各階層的廣泛爭議：有人論為它是未來中國人的理想生活方式;也有人認為是“富人的特區”，窮人止步;
· 1995年2月20日，王志鋼組織一批社會科學研究的專家、學者來碧桂園參觀，與“碧桂園”老板進行熱烈、坦率的對話。
· 當天晚上，廣東人民廣播電臺新聞電臺的王牌節目《今日熱線》，開始進行“碧桂園生活方式”廣播討論，主持人提出兩個話題：
1、“碧桂園生活方式”給我們帶來什么?
2、“碧桂園”是否營造“富人特區”?
這種社會性討論，既提高“碧桂園生活方式”這一新概念的理論含量，又讓這一口號不知不覺深入街頭巷尾。
2.香港亞洲電視臺制作的《勝者為王》電視劇走紅東南亞，該劇中“賭王”、“賭霸”的扮演者香港紅星方剛、陳庭威落戶碧桂園記者將他們的行為與97香港回歸、個人生活聯系起來炒作。
第三篇：碧桂園路線
路線一：碧桂園至臺創園(約40分鐘)
(迎接歡迎詞)：尊敬的各位領導、各位來賓，大家上午好!歡迎您到全國無公害蔬菜生產示范基地縣——和縣來參加第五屆蔬菜博覽會。首先自我介紹一下，我是服務本屆蔬博會的青年志愿者XX，這次非常榮幸由我為X號車的各位領導作沿途解說和服務。如果各位領導在沿途中有什么需求盡管向我提出，我會竭盡所能為您解決。預祝各位領導和來賓在蔬博會期間在咱們和縣參觀游覽順利愉快!
我們和縣位于安徽省東部，地處長江中下游的黃金地段，是聞名全國的蔬菜之鄉。全縣總面積1319平方公里，包括9個鄉鎮，總人口54.2萬人。是安徽省縣域經濟發展一類縣、安徽省歷史文化名城、安徽省首屆投資環境十佳縣、長三角最具投資價值縣、中國最佳休閑旅游縣。和縣因“和”而得名，是全國唯一一個以“和”命名的縣。以“和”命名、以“誠”立縣，和縣人崇尚“和文化”，以和為貴、和氣生財、和衷共濟。我們這里有豐富的自然和人文景觀并且 “和縣猿人”、霸王祠、陋室、天門山和鎮淮樓等歷史文化景點已經列入了中小學教科書。唐代詩人張籍，宋代歌豪杜默、詞人張孝祥、書法家張即之，明代詩人戴重，清代畫家戴本孝等都是和州人;這里哺育了我國書法藝術的一代宗師、當代草圣林散之，這里還養育了我國奧運史上首枚金牌獲得者許海峰。和縣堪稱集名山、名水、名人、名文、名樓為一體，是山青水秀之鄉，歷史文化之城，名人薈萃之地。在此歡迎各位領導和來賓常到和縣來觀光做客。 各位領導、各位來賓，現在我們經過的是香泉溫泉度假村，香泉溫泉度假村地理位置優越，與南京浦口區接壤。距歷史古城南京市區僅40分鐘車程、安徽省會合肥市約一小時的車程。其周邊蕪湖、馬鞍山、銅陵、滁州等地區都在兩小時車程以內。
香泉谷旅游度假區整體項目分為溫泉度假、影視基地、水上娛樂及企業訓練拓展基地和旅游地產四大板塊共5平方公里。其中已開發的溫泉度假村項目總占地面積238畝。
香泉溫泉度假村擁有園林式的溫泉池區面積約2萬平方米，擁有30多個風格和功能各異的露天溫泉浴池，有中草藥浴池、水果花瓣浴池、高溫浴池、石板浴、沐足池、SPA水療區、至尊區等，精心打造出以露天溫泉為核心，集餐飲、客房、會議、娛樂為一體的溫泉度假村。加之周邊秀美的山丘和田園風光，以及寧靜的
環境，是游客，特別是城市居民郊游和休閑度假的理想之地。
各位領導現在我們的車行駛在寬闊的海峽大道上，前方就是今天蔬博會開幕式會場——臺灣農民創業園，和縣臺灣農民創業園是經農業部、國臺辦批準設立的國家級農業園區，是安徽省首個臺灣農民創業園，以發展“生態農業、高效農業、休閑農業”為重點，以“引領安徽農業、彰顯臺灣特色、促進皖臺交流、增加農民收入”為目標，著力打造“一區、六基地、三中心”。 “一區”即核心區，規劃面積15.12平方公里，設有“農業生產示范區、農產品加工區、科教區、企業孵化區、休閑農業區、物流區、服務區和居住區”等八大功能區。“六基地”即50萬畝蔬果生產基地(其中有機蔬菜10萬畝)、5萬畝花卉苗木生產基地、80萬畝優質糧生產基地(其中有機水稻10萬畝)、3000萬只肉鴨生產養殖基地、150萬頭生豬養殖基地和30萬畝油料生產及麻油加工基地。“三中心”即農產品物流配送中心、農產品質量檢測中心、現代農業科技研發推廣中心。
各位領導我們的開幕式會場臺創園到了，請各位領導下車參加開幕式. (從臺創園——鳳凰大酒店)：尊敬的各位領導，我們今天上午的行程到此就要結束了，各位領導辛苦了!今年舉辦的第五屆蔬博會以綠色生活〃情系和州為主題，分為魅力和州、綠色和州、開放和州、和諧和州等4大類16個項目。蔬博會期間，我們將重點展示和縣蔬菜種植水平、特色以及最新農業科技成果。同時，還安排了菜鄉詩歌吟唱會、蔬菜之鄉一日游、“第一屆生食蔬果比賽等群眾性活動。本次活動從內容到形式都有所創新，希望能給各位領導留下美好的印象。 各位領導我們現在前往鳳凰酒店參加蔬博會招待午宴。各位昨晚下榻的碧桂園·如山湖城鳳凰酒店，由國內本土綜合實力最強的碧桂園鳳凰酒店連鎖體系運營管理，并且引入"金鑰匙"服務理念， 在11月份剛剛盛大營業。整個酒店融于社區之中，背倚如山湖而建，風光怡人。酒店涵蓋大型私人會所功能，設有餐飲娛樂、康體設施、室外泳池、網球場、酒店精品店、高檔中西餐廳及特色酒吧等各項配套，將陸續開放。社區內五星級標準酒店的引入，讓業主在家門口即可輕松招待親朋好友，提高生活檔次，同時也將帶動項目周邊豐富的旅游資源以及物業的發展前景。
和縣是一塊充滿希望的熱土，和縣欣欣向榮的氣象和蓬勃發展的態勢希望能給各位領導留下深刻的印象，也希望小X(姓)我今天的解說和服務，能讓您感到
滿意。最后，衷心的祝愿各位領導工作順利、身體健康、萬事如意!謝謝!鳳凰大酒店到了，請各位領導下車就餐!
第四篇：“暢想未來”+碧桂園
《暢想未來》
今天我的才能
我自12年畢業從事建筑行業近5年，自16年進入公司，通過不斷學習，不斷歷練，學到了房地產行業項目開發的全過程，從前期的投資測算、摘牌取地、項目開發、項目開售、項目交樓，通過一整套的流程，讓我受益良多，并對自己對未來產生強烈的求知欲望。 怎樣提升我的才能
提升我的才能，只有“學習”“落實”。
不斷的學習、努力的學習，積極的實踐、不斷的嘗試，積極的總結。 學習工程策劃、施工組織、技術方案審核!
學習項目工程質量、進度、成本、安全文明生產統籌管理! 學習項目資金計劃管理!
學習項目市政配套、園建綠化工程管理、總包單位管理、公共關系管理(質安監、市政、消防、村民關系、供貨方等)!
學習項目驗收與交付、團隊的建設等!
學習項目運營管理，通過一系列的策劃、方案、時間節點，助力項目快速落地、快速開發、持續經營!
學習項目開發報建，了解當地政府辦公流程，熟悉報建管控要點、做好投資與開發的銜接、梳理開發與設計的有效溝通、維護好一切外圍關系!
學習項目設計管理，熟悉“勞斯萊斯”產品的最新指示，讀懂規劃方案、從營銷視角看產品定位、從設計視角看產品選擇，學習好主席指示及集團標準手冊!
學習項目采購管理，落實采購過程中如何節約成本及采購標準化管理!
學習項目營銷管理，項目與營銷的融合、從營銷出發看前期定位、如何實現客戶需求、銷售管控等，熟悉營銷模式，進而實現樓盤價值最大化!
學習項目成本管理，從招標合約至成本管控，嚴抓合同管理，積極學習集團、區域的好的成本管控的經驗和教訓!
學習項目投資管理，做好市場調差、做好勞斯萊斯市場調研，積極落實主席的勞斯萊斯戰略!
學習法務，就非法務人員的法務管理、房地產市場相關的法律常識及實務做好知識集聚和儲備!
我是否經過努力有更精彩人生
曾經的成功已從昨日煙影，未來是什么樣子?只有努力了，才可預知。最精彩的人生，就是通過自己的努力將一件件平凡的小事做好，得到心靈的獲得感和成就感。 為社會進步盡我所能
生于憂患死于安樂，努力為社會為客戶建一個好房子，讓社會、讓大眾真真切切的感受到好房子給家庭帶來的幸福。社會的穩定、業主的滿意才是我們房產人真真的最大的收獲。 也為家庭過上好日子，成為孩子的好榜樣
努力工作，為自己的生活奠定堅實的經濟基礎，在碧桂園，努力看的見、平臺看得見、薪酬看得見。
公司的好經驗與需改善的地方 自通過種種事件的處理，使我進一步深入社會、進一步看見未來。公司現在是房產三甲，17年前三季度均摘得銷售桂冠，作為世界500強企業的員工，我十分榮欣，需要改進的地方暫無。
不斷的總結，進步
今天的我，能力急需提高。山在那邊，路在腳下，邁開腳步，放開眼界，心力全一，開拓進取。憧憬著未來，著眼于眼下，兢兢業業、勤勤懇懇做好人，筑基業，為家，為國家，更為己，家穩，心可定，國安，民可生，很榮幸能成為碧桂園的一員，為她也獻出自己的綿薄之力。當我善于總結、不斷學習，把成功的經驗和失敗的教訓變成自己進步的階梯時，成功才看的見、夠得著。
第五篇：碧桂園企業文化
一、企業文化核心：
希望社會因我們的存在而變得更美好!
1.價值觀：做有良心、有社會責任感的陽光企業
2.理想：衷心希望國家富強、民族復興、人民過上美好生活
二、企業定位：
快速、大量提供社會需要的物美價廉住宅的工廠
三、企業核心競爭力：
“快速開發、快速銷售”的運營開發模式
1.合法開發建設用地，項目選址城郊，不擠占核心資源
﹡碧桂園在國家法規允許的范圍內開發建設，既考慮適應城市化進程，滿足廣大普通居民對提升住房品質的需求;也契合當地經濟發展和政府對城市區域規劃的需要。
﹡碧桂園屬下部分項目選址于距大城市中心地帶約10—30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網絡的城郊區域。
﹡碧桂園屬下項目亦大多選擇在國內三線及四線城市發展。
2.快速開發，每年將保持1000萬平方米以上的開發速度
碧桂園項目獲取土地使用權證后，全部項目馬上由集團自主開發建設，原則上于3年內完成全部開發。
﹡碧桂園每年將保持1000萬平方米以上的開發速度。
﹡碧桂園產品平均于開工后一至兩年內即可達到交付條件。
3.社區配套快速成熟，主動配合市政建設，推動城市化進程
﹡碧桂園一直響應中央構建和諧社會的號召，在黨的十七大關于積極建設社會主義新農村的精神指引下，力所能及地推動
三、四線城市的城市化進程。
﹡碧桂園一直用超前規劃的理念建設和運作地產項目，大部分新項目都首期即建造五星級標準酒店、大型商業中心、學校等綜合社區配套。
﹡積極主動地配合市政建設，碧桂園部分項目還建造水廠、公眾性大型城市廣場(論壇)、市政道路等城市級配套設施。
﹡碧桂園的配套旨在最短時間內給業主提供完整的居住生活解決方案，配套本身已不再局限于“社區”，而成為服務整個區域的生活、商務、休閑之所需。
例如：碧桂園的廣州 (論壇像冊戶型樣板間視頻1視頻2視頻3)項目，位于廣州東部發展區，2002年5月開盤，在開盤不到一年的時間內，五星級廣州鳳凰城酒店(600間客房)、大型商業廣場、主題公園、大型交通中心、中英文學校、大型水廠(日供水量達8萬立方米)等配套設施已陸續啟動運營，至今已有逾三萬人入住其中。
4.快速銷售，過往三年交付的公寓帶全屋裝修均價不超過3500元/m2
﹡碧桂園產品以物美價廉著稱，由于規模開發和高效運作，過往三年交付的公寓帶全屋裝修均價不超過人民幣3500元/平方米。
﹡碧桂園產品在取得預售許可證后，會全數投放市場，實現快速銷售，由于定價合理，批次日均銷售率高達78%，年度平均積存率僅為2.5%。
﹡碧桂園已滿足了近20萬業主的居住需求，同時也力所能及地調節了區域市場供需和價格的平衡。