報告在寫作方面，是有著極為復雜、詳細的寫作技巧，很多朋友對報告寫作流程與技巧，并不是很了解，以下是小編收集整理的《哈爾濱市娛樂調查報告》，僅供參考，大家一起來看看吧。
第一篇：哈爾濱市娛樂調查報告
《娛樂至死》讀書報告
文化變質時代的我們該何去何從
---讀《娛樂至死》有感
1985年，尼爾·波茲曼出版《娛樂至死》、 與《童年的消逝》、《技術壟斷》一起，構成了著名的“媒介批評三部曲”，享譽世界。
其中，《童年的消逝》論述了童年是如何在電子媒介的產生和普及中受到威脅并面臨消逝的，《技術壟斷》警告世人，美國正進入技術支配文化的一個新階段，正面臨失去傳統、失去駕馭技術能力的危險，而《娛樂至死》與前面二者一脈相承，提出現實社會中(書中主要以美國為例，但是對于中國等其他國家同樣如此)，一切公眾話語漸以娛樂大眾的方式出現，并成為一種精神文化。我們的政治、宗教、新聞、體育、教育和商業都心甘情愿的成為娛樂的附庸。人類將在無盡的娛樂式信息中逐漸迷失，最終成為像封面上的人一樣，大腦空白，娛樂至死。
在《娛樂至死》一書的前言中，作者討論了奧威爾的《一九八四年》和赫胥黎的《美麗新世界》中的觀點，并警告世人，真正將成為現實的將是赫胥黎的觀點。正像《美麗新世界》中描述的那樣，在新媒體時代，人類的“人性”或將被剝奪殆盡，人類將會接受機械化的安于現狀的教育，失去激情、痛苦等感覺，最可怕的是，人類失去了思考的權力，失去了創造力。
隨著英國人盧貝特·默多克在傳媒界的革命，如今，可以說，“文化娛樂化”時代已經悄然而至。
奧威爾預言，“我們憎恨的東西將毀掉我們”，赫胥黎則預言“我們將毀于我們熱愛的東西”。那么，究竟是什么東西，會像鴉片一樣讓我們沉迷熱愛，最終卻會毀掉我們?尼爾在書中暗示，在這個工業技術日益發達的時代，變質的文化或將成為毀滅我們的禍源。所謂文化的變質，指的是以往發人深思的文化精粹逐漸被快餐式、娛樂化的文化所取代。這樣的文化不再是引導人們思考創造的源動力，反而成為供人們消遣，滿足人們娛樂需求的工具。在文明傳播的早期，媒介形式相對簡陋單調，信息傳播的速度質量嚴重不足。然而，隨著電報、電視等新媒介形式的出現，信息傳播的途徑迅速多樣化，從文字到圖片再到實時視頻報導，人們在無盡的繁雜的信息洪流中逐漸無法把握自己的初衷，被各種各樣無聊的信息洗腦，從而成為技術的狂熱擁護者，失去獨立思考的能力。
就以中國為例，在稍早的時候，物質基礎極其薄弱，娛樂方式相對匱乏。文化傳播的主要方式依賴于私塾先生的傳授。學貫古今的名宿大儒多會聚攬幾百甚至上千門徒。有時，為了拜師求教甚至需要長驅幾百上千里。就是在這種情況下，文化卻一次又一次結出碩果，思想的“百家爭鳴”，漢賦元曲，唐詩宋詞，都達到了令人仰望的高度。反觀今天，土電話時代早已落幕，各種各樣的電子設備無限豐富了我們的生活。截至2006年，全國電視觀眾總戶數已達到3.06億戶，電視觀眾總人口數達到10.7億人，全國平均電視機普及率達到85.88%。截至2009年底，東部地區網絡普及率達到40%，西部地區達到21.5%。不可否認，電子設備的發展極大地改善了人類的生活條件，人們幾乎可以足不出戶就知曉天下事。但是，就是在這種物質條件極大改善的前提下，中國的文化卻出現了前所未有的危機，不禁引起有識之士的驚呼。以中國電影市場為例，歐美快餐式大片幾乎占據半壁江山，這種追求視聽刺激，血腥暴力的影片深受中國觀眾的喜愛。對于中國本土電影，如徐崢的《泰囧》和馮小剛的《私人定制》都輕松地取得了10億的票房，但是如《一九四二》等一批嚴肅沉重的影片卻票房慘淡，這種差別不能不引人深思。
概括來說，新的媒介形式的出現，“傳媒暴力”進入人類的日常生活，對我們產生了諸多的不利影響。
一、信息污染。娛樂化的信息極大地沖淡了人們對于嚴肅客觀問題的關注度。
二、認知能力削弱。我們獲取了過多信息，卻因此喪失了抽象客觀思考的能力。
三、道德責任感淡化。在信息化時代，娛樂化信息正使人們喪失流傳久遠的民族美德。
四、淡化人際關系。足不出戶的信息獲取固然快捷，卻阻礙了人際交流，影響思想的交流。
那么，是什么吸引我們毫無察覺地陷入文化快餐的陷阱呢?赫胥黎在《重訪美麗新世界》中給出了答案“人們對于娛樂有著無盡的欲望”。弗洛伊德在《日常生活的心理分析》中提出，人之精神活動，一部分在自己意識狀態下進行，即人自己能察覺的情況下，但大部分卻在不知不覺中，所謂潛意識中進行。由于人類的本能中有著對娛樂的欲望，所以人類會在不知不覺中規避嚴肅，趨向娛樂。由于現代社會信息渠道眾多，嚴肅的東西往往和娛樂化的東西混在一起，加之缺少來自思想層次對于人類思想的升華，使得人們很容易在紛亂的信息中迷失自我，最終成為信息的奴隸而非主人。
那么，身處這樣一個文化變質，信息暴力的時代，我們又該何去何從呢?我想，要做的便是文化的回歸。唯有固執的堅守本民族獨一無二的文化，才是應對信息暴力，媒介娛樂化的最佳手段。譬如韓國的“身土不二”精神等等。然而，要想喚醒已經深深陷入娛樂化信息中的人們，所要做的就很多很多。第一是電視內容的肅清，電視依舊是人們獲取信息的主要方式，即便現在網絡技術已經日臻成熟。對于嚴肅的問題一定要采取嚴肅的方式。試想一下，當新聞節目正在直播航班失事的沉痛消息時，突然插播娛樂大眾的廣告，將會極大影響新聞的感染力。還有近來甚囂塵上的“惡搞”與“戲說”風潮，不可否認像《宮鎖心玉》、《步步驚心》、《抗日奇俠》等電視劇的確具有其吸引人之初并且思想并無不妥。但是，過多的此類電視劇是否會歪曲人們對于自己國家坎坷曲折歷史的認識呢?是否會使人們認為自己國家的文化從來都是囿于庸俗呢?第二是要提升國民的精神境界。這一點看似容易卻需要一代又一代人付出艱辛的努力，因為不是知識水平的提高就一定伴隨著思想水平的提高。中國從一窮二白的東亞病夫一躍成為如今笑傲一方的超級大國用了六十年，但是中國要從如今年文化日漸衰退的境況中走出并成為世界的佼佼者也許需要近百年的努力而且沒有捷徑。第三，便是限制利用娛樂大眾獲利的行為。近些年來，“超級女聲”、“超級男聲”、“中國好聲音”等類似節目如同雨后春筍般出現，數量越來越多，但是質量卻越來越差，最后如同“作秀”已經一般無二。亦有一些人大膽爆出大尺度寫真或無邊緋聞吸引大眾的眼球則是直接“作秀”，挑戰大眾的承受底線。對于這種行為則有必要加以規范。
讀過《娛樂至死》，我覺得或許人類有一天真的會因為娛樂導致死亡，不一定是滅亡，而是思想的死亡，創造力的死亡，文化的死亡。人類區別于其他物種的思想的死亡其實就同人類滅亡一樣可怕。
參考文獻
1.《娛樂至死》 尼爾·波茲曼 2004版 廣西師范大學出版社 2.《對娛樂至死問題的批判性研究》 劉肖《新聞界》2007年第4期
第二篇：讀書報告 《娛樂至死》
北京印刷學院
《娛樂至死》讀書報告
我用了一星期的時間讀完了《娛樂至死》這本書，起初讀這本書的時候實在是痛苦萬分，但是漸漸地被作者的觀點所吸引，有些觀點我很贊同比如“圖像的
【1】力量足以壓倒文字并使人的思考短路”。但是，作者的有些觀點和例證落后于
現在我們所處的信息時代并受其所在的地域限制，導致尼爾波茲曼的有些觀點不免有些片面和狹隘，在后面我會詳細表達我的觀點。
縱觀《娛樂至死》一書，我們可以看出作者的主要觀點“一切公共話語都日漸以娛樂的方式出現，并成為一種文化精神，我們的政治、宗教、新聞、體育、教育和商業都心甘情愿的成為娛樂的附庸，毫無怨言，甚至無聲無息，其結果是我們成了一個娛樂至死的物種”2，還有作者對“娛樂業時代”中躲貓貓的世界【】
的批判，對“闡釋時代”的緬懷，而且，作者也明確承認這一點“我的觀點是，
【3】400年來占據絕對統治地位的印刷術利大于弊”，以及作者對于電視這樣一種
以娛樂為目的，將政治、宗教等娛樂化的表現形式的媒介被人們接受，無形中改變了人們話語結構的反思，并從認識論的角度解讀了媒介等，這些理論和觀點我也有同感。
一、意味深長的封面
該書的封面是一家四口悠閑的坐在電視機前觀看電視節目，然而，這樣一幅溫馨和諧的畫面卻由于四個人沒有頭腦而讓人覺得后背發涼，這讓我不由自主的想起了本書的最后一句話“最后，他試圖在《美麗新世界》中告訴我們，人們感到痛苦的不是他們用笑聲代替了思考，而是他們不知道自己為什么笑以及為什么
【4】不再思考。”
由于一開始我閱讀的是《童年的消逝》，所以我對封面的理解是電視侵蝕了童年和成年的分界線，成人在新的媒介環境下(電視)已經沒有秘密可言，兒童和成人在信息面前已經是平等的，所以，除了兒童與成人形體上的差異，其他方面已經別無二致。然而，我在閱讀了《娛樂至死》之后，又有了一番新的體悟，媒體對人們的暗示和引導已經悄無聲息的融入到我們的生活中，我們接受的信息經由媒體的處理而具有了媒體本身的特點，因而，我們接受的是媒體想讓我們接受的，我們思考的是媒體想讓我們思考的，我們只要按照媒體的暗示和要求照做就好，不需要額外的思考和情緒波動，媒體自會讓我們享受到刺激的視覺享受，那么，我們也就不需要頭腦，就像一個個穿著不同衣服的提線木偶，乖乖的等待指令就好。這不禁讓我感到莫名的悲哀，我們已經被媒體和媒體處理過的信息所淹沒，看不見自己了„„
二、媒介即隱喻
媒介文化研究
尼爾波茲曼認為媒體——“他們更像一種隱喻，用一種隱蔽但有力的暗示來
【5】【6】定義現實世界”,“媒介的形式偏好某些特殊的內容，從而能最終控制文化”，
也就是說媒體在信息的交流與傳播中，對文化的形成和偏好起著決定性的作用——這就是所謂“媒體即隱喻”的主要涵義。從電報產生、電報與報紙的合作到電視、電腦的興起，人們從以文字為主的“閱讀時代”向以圖片影像為主的“數字時代”轉變，它改變了人們的認知方式、人際交往、學習、辦公等模式，媒介指導著我們看待和了解事物的方式，但它的這種介入卻往往不被人所注意，這是現實，讓人震驚又無奈，或許，正如作者認為的那樣：“我們認識到的自然、智力、人類動機或思想，并不是它們的本來面目，而是它們在語言中的表現形式。我們
【7】 的語言即媒介，我們的媒介即隱喻，我們的隱喻創造了我們文化的全部內容。”
三、電視——娛樂至死
在談論電視之前，電報不得不談，因為事情早在電報發明的那一天就開始出現了本質變化——從此我們就進入了信息過剩的歲月，進入了被信息垃圾包圍的歲月，又由于電報和報紙相結合，報紙就成為一個我們知曉世界的窗口，我們就能知道另一個城鎮、另一個國家甚至另一個大陸上發生的事情，這些事情被稱為“新聞”，而這些所謂的“新聞”通常有三個特點：
1、與我們的日常生活毫無關系;
2、你知道了這些事情也不會因此而采取任何行動;
3、這些事情本身并沒有關聯，只是一些零散的、沒有任何規律的信息。比如你知道了伊朗進口藥受阻危及百萬人性命，你也不會去伊朗送藥或者救治那些生命垂危的伊朗人民。所以這些所謂的“新聞”，其實你就算你知道了這些對你也沒有任何意義，不知道對你也沒有任何損失，“新聞”不過給你提供了一些茶余飯后的“談資”而已。
按照尼爾波茲曼的論證，電視加劇了這一狀況，而后迅速發展的互聯網無疑使這一情況更加變本加厲。如果作者成長在互聯網高度發達的今天，一定會被數字電視、PC機、平板電腦和手機等終端的娛樂性所驚異的，“娛樂業時代”在當下已經成為主流并融入到每個人的生活。
作者的觀點在一定程度上顛覆了我對電視新聞的看法，他認為“所有的電視新聞節目里面的開始、結束或中間都要插入一段音樂。音樂和新聞有什么關系?為什么要有音樂?我想，這可能是和在戲劇和電影中使用音樂的道理是一樣的——制造一種情緒，為娛樂提供一個主體。如果沒有音樂——就像有時電視節目中會插播新聞字幕一樣——觀眾會猜想一定是什么可怕的事情發生了。例如死人了。但只要有音樂在，觀眾就知道沒什么了不得。”【8】，而且，書中敘述了作者對新聞的奧義讓我既贊同又反對：“越短越好：避免復雜：無需精妙含義;以視覺刺激代替思想：準確文字已經過時。”【9】
我對新聞中插播音樂的做法就一直都沒有異議。我覺得這可能是一種習慣或
者傳統，亦或者一種營銷手段，比如：品牌效應，就像“新聞聯播”開始前播放的音樂就已經成為一種象征，只要聽見那熟悉的旋律就知道是“新聞聯播”，而不是“北京新聞”或者“新聞晚高峰”，對于中老年人這種感受可能更加深刻，而且，所有新聞在播出之前一定會以新聞稿的形式經過編輯和加工，這樣經過處理的新聞是有一定的邏輯和理性的。然而，我又覺得作者的觀點不無道理，每一條新聞確實是經過編輯和加工，每一條新聞本身也確實具有邏輯和理性，但是，當這些新聞被整合在一起播出之后，新聞與新聞之間并沒有一定的邏輯和理性，也只是按照內容、種類和時間等劃分在不同的板塊播出而已。所以，尼爾波茲曼才會認為電視新聞由沒有邏輯、理性的話語構成。當一個個畫面閃過時我們不會思考是必然的，因為大量簡短的畫面稍縱即逝，我們無法思考其中的道理，我們只能回味那些刺激眼球的畫面而不會思考分析。我們不停地獲得信息，卻不關心信息的質量和用途，僅供娛樂而已。
我們一直理所當然的認為“新聞的生命在于真實”，新聞工作者有義務向我們提供真實的情況，然而，具有真實性的新聞并不會有強大的吸引力，有娛樂性的新聞才被大眾津津樂道，什么是娛樂性?就是那些災難、戰爭、貪污腐敗等，即從別人非正常的生活中獲取的信息就具有娛樂性。
四、教學是一種娛樂活動
在這一點上作者的觀點引發了我的共鳴，現在還在寫板書的老師已經非常少了，因為多媒體教學的引入使得老師和學生均有所收益：對老師來說：
1、不必再忍受粉筆沫的侵襲，對身體，尤其是呼吸系統起到保護作用;
2、課件可以循環使用，環保又省力。對學生來說：
1、圖片、視頻、動畫等在教學上的應用加大了學習興趣;
2、學生可以直接拷貝老師的課件和資料，不用再費心做筆記，省力又便捷。然而，我覺得這種“娛樂化”的教學從長遠看弊端還是很大的。學習是一種思考，是一種獨立、安靜的腦力活動，而電視、電腦等網上教學，使得學習變成了一場“視聽盛宴”，而深層次的思考卻被淹沒在新奇有趣的畫面里，沒有思考的學習是教育的悲哀。
五、中國——禁錮的媒體
我覺得尼爾波茲曼的理論并不是具有完全的普適性，尤其是對中國的主流媒體來說，媒體的娛樂性是受限制的，因為中國的主流媒體大多數是掌握在國家手里，所以媒體有種種的禁忌和顧慮，時時刻刻得注意新聞報道時的論調、態度、黨性等，就像一座制度大山壓在大眾媒體身上。我們在看新聞的時候，尤其是黨的例會或者重大紀念日時，各大主流媒體絕對是滿屏的飄紅，歌頌黨的豐功偉績，這就是政治權利在媒體上的壓制。還有很多新聞，由于考慮到民眾的安定團結，
很多媒體選擇了沉默。在中國，媒體只能在規定的范圍內進行娛樂，所以，作者所擔心的問題在中國長期內還不會產生嚴重的影響。
其次，我認為作者對于電視新聞的批判多少有些夸大成分?，F在仍然有很多媒體人堅守著理智的眼光和冷靜的態度。他們懂得如何思考懂得如何選擇，懂得不能為了迎合大眾的口味和偏好而一味娛樂。一些大的傳媒品牌和機構就在這方面做得相當出色，比如：中央電視臺早上《朝聞天下》以及夜間的《新聞聯播》的新聞報道以及評論等都是站在客觀立場上以冷靜的眼光實現自身的新聞價值，恪守自己的新聞職業原則。雖然，有的時候對中央電視臺播報新聞時的官腔官調和報喜不報憂的方式有些不滿，但是，它所具有的官方背景和國家話語權必須使它從其他類型的新聞報道相區分開來，這是一種必然，目前還沒有辦法改變。
以上便是我閱讀了《娛樂至死》的一些想法和感受，感謝老師給我們這個機會表達自己的想法，更能擴大我們的視野，由于個人的理論水平和閱讀量有限，有些觀點也只能是點到即止，有的想法還很幼稚，希望老師給予批評和指正。
【1】 《娛樂至死》P89
【2】 《娛樂至死》P6
【3】 《娛樂至死》P27
【4】 《娛樂至死》P138
【5】 《娛樂至死》P11
【6】 《娛樂至死》P10
【7】 《娛樂至死》P15
【8】 《娛樂至死》P89
【9】 麥克尼爾，《電視是否縮短了我們的注意廣度》，《紐約大學教育季刊》14:2(冬季刊，1983)第4頁
第三篇：居民休閑娛樂活動方式調查
居民休閑娛樂活動方式調查 1.除去晚上睡覺時間，您每天花費時間最多的事情是：
A 工作勞動B 家事家務C個人護理D學習提高E個人社會交往F娛樂文化體育休閑活動
2.您的休閑方式：
A 體育鍛煉B上網C 看電影D 讀書看報E在娛樂場所，卡拉等F 逛街購物G戶外活動逛公園H 與家人在家I 其他
3.除去工作、家務、睡覺等必要時間花費外，您每天能自由支配的時間大約 是：
A 一小時左右B兩小時左右 C三小時左右D四小時左右E五小時左右F不確定
4.對于您個人閑暇生活，您的評價是：
A 充分利用時間，內涵豐富B 強身健體，養成良好的飲食起居C與朋友伙伴增進了友誼D 無所事事，浪費時間E 其他
5.您認為近年來自己的休閑娛樂方式發生了哪些變化：
A 休閑意識提高，知道怎么安排休閑時間B休閑時間增多，活動內容豐富C休閑方式更文明、更充實D休閑消費比重增加了E休閑活動促使自己身心健康F沒啥太大變化
6.您認為影響休閑娛樂質量的主要因素：
A 個人休閑觀念和認識不到位
B 生活工作壓力太大顧不上休閑
C 家務活動及經濟狀況的制約
D 國家休假制度與政策的不盡合理
E 其他原因
7.您對現在休閑娛樂的狀況是否滿意：
A 很滿意B 比較滿意C 一般D 不滿意
8.為了提高居民休閑娛樂的質量您認為政府當前最應當做的是：
A 提供更多更好的休閑設施，服務居民
B 整治環境交通，方便出行
C 提高居民收入， 使人們有能力進行休閑消費
D 調整當前的工作與休閑制度，增加 休閑時間
E 關注弱勢群體，提高社會福利
F 其他
第四篇：哈爾濱市四季芳洲居住小區調查報告
城規09-1班
摘 要: 通過對四季芳洲居住小區基本情況的了解和分析, 確定小區的規劃設計思想和設計原則, 并對小區的布局、各類型綠地、樹種規劃與植物配植、小區環境小品等進行了規劃和分析, 以求摸索一個適于哈爾濱地區的人與自然共融的居住區方案。設計中在滿足社區居民生活基本需要的基礎上把小區佳景引入城市景觀體系, 把居民日常的交往和出行融合在綠色的環境中, 使生活在城市的人們也能找回一塊屬于自己的綠色土地, 尋找回一份回歸自然的感覺, 力求創造一種自然優美、舒適安全的城市居住環境。 關鍵詞: 綠地規劃; 生態效益; 回歸自然; 因地制宜
一、國內外研究動態與趨勢
二戰后, 國外尤其是西方發達國家在戰后重建中, 注重對居住環境的合理規劃安排。90年代后, 他們注重協調居住與自然生態環境的關系, 并做了一系列有益的嘗試。這為我們研究居住區環境提供了廣闊的思路, 但是可以看出國外的理論和實踐都是從建筑、城市設施等方面進行研究的。國內的景觀設計一直都遵循著效法自然，雖由人做, 宛自天工的原則, 但在居住區環境設計中卻體現得很少。所以就國內外對于居住區環境的研究現狀來看, 以建筑學為核心的居住區環境研究比較深入, 而以生態學、園林藝術等角度進行研究的程度尚淺, 而且缺乏學科之間的交叉和融合?，F在正處于城市建設的高峰期, 尤其是國內居住區邁向現代文明, 創造清新優美、舒適安全的居住環境的步伐在大步前進。國內外對于居住區環境建設的研究也逐漸深入和全面起來, 尤其將更加注重人與自然的融合, 以提高居住區的生態效益。
二、四季芳洲規劃設計方法
1、搜集相關資料
(1)四季芳洲所在地區的自然條件情況。 (2)社會、文化等背景資料。
(3)根據適地適樹原則, 調查搜集可供設計使用的苗木種類和來源等。
2、規劃設計
(1)確定四季芳洲居住小區的規劃設計思想和原則。
(2)結合小區的規劃設計思想和原則, 進行小區的總體布局規劃和詳細設計。 (3)小區的種植設計。 (4)小區的豎向設計。
(5)方案論證及可行性分析。
(6)根據論證結果及分析意見調整方案。 (7)確定方案。
3、四季芳洲規劃設計內容 (1)四季芳洲基本情況
四季芳洲坐落于哈爾濱市南崗區境內, 位于征儀路和啟智路交叉口, 緊鄰眾多高等學府和植物園天然林場, 先天條件得天獨厚。文化與生態, 書香與花香, 水乳交融, 構筑了四季芳洲吐芳如蘭的生活綠洲。四季芳洲居住條件良好, 擁有暢達的交通條件。小區規劃總建筑面積10萬平方米, 由12棟板式多層組成。 (2)四季芳洲設計原則 1) 因地制宜
堅持因地制宜是住宅小區園林綠化設計應遵循的基本原則。體現在四季芳洲主要包含兩層意思: 一是對地理條件的合理利用, 二是對園林植物的選擇。 2) 以人為本
3) 四季芳洲強調人性化住宅小區的園林綠化設計
在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下, 特別強調了園林景觀與生活、文化的緊密聯接, 在空間組織上達到一步一景, 景隨步移的效果。四季芳洲園林景觀環境同時兼備了觀賞性和實用性, 在綠地系統中形成開放式格局, 布置文化娛樂設施, 使休閑、運動、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀中, 營造有利于發展人際關系的公共空間。 (3)四季芳洲規劃設計的特點
采用現代藝術風格, 以居民日常生活的心理行為需要為前提, 設置不同的戶外活動空間, 以濃郁的文化氣息、豐富的實用功能和鮮明的藝術特色樹立與眾不同的環境形象,為人們創造交通便捷、溫馨舒適的美好家園。以自然優美的曲線來構成環境設計的主調, 利用起伏變化的微地形, 委婉流暢的植物色帶和園路曲線, 精巧典雅的山石、小品, 充分渲染人與自然的親近與和諧。 (4)綠化設計
采用規則式與自然式相結合的手法, 以植物造景為主, 根據不同綠地空間的使用功能, 力求通過植物的個性體、色彩變化、季相轉換來營造層次豐富、接近自然的植物景觀。
(5)居住小區應該便于外人尋找,
在四季芳洲主入口的大門上樹立了四季芳洲的牌示, 并在主入口的綠地以綠籬的形式構出了四季芳洲標志的紋樣。
三、 四季芳洲規劃設計布局
規劃設計強調環境的功能性和實用性, 將小區綠地劃分為小區中心廣場、樓間觀賞綠地、道路綠地、首層私家花園、居民休閑娛樂區、幼兒園等, 充分滿足各年齡階段居民的生活需要。
景觀布局的特點是內容充實, 層次豐富。小區道路綠地由外圍主要臨街干道、居住區主道和住宅小區支路三條線組成, 形成小區景觀設計點、線、面中的多條風景線; 各樓間綠地以春、華、秋、實為主題, 通過植物配置, 形成季相分明、特點突出、富有文化內涵的住宅綠地, 成為小區景觀設計中的面, 并與小區內中心廣場, 道路綠化整體環境相互協調; 各個分區中點景小品的設置成為小區景觀設計中重要的點, 以豐富的文化內涵起到點景和點明主題的作用, 使整個小區成為空氣清新、綠蔭蒼翠、文化氛圍濃郁、充滿浪漫情趣的休閑空間, 并使之自然融合于城市整體景觀體系。
四、四季芳洲居住區各類型綠地設計說明
1、四季芳洲住宅建筑用地的綠地設計
居室前后綠地( 宅旁綠地)設計居室前后的綠地是緊靠窗前墻基部分的狹長地段的栽植, 這一狹長的地段一般只有2~ 5m 寬, 緊鄰樓層窗前, 在種植設計上首先應考慮居室內的通風采光。從樹種選擇上以中小喬木及花灌木、宿根花卉進行布置。另一個方面必須考慮的是這一地段往往是地下管線等所在的位置。各種樹木必須與管線等保持一定的距離。
2、樓間綠地設計
樓間綠地是居民經常在戶外短距離內活動的主要場所,技術設計必須考慮居民日?；顒蛹皯敉庑菹⒌姆奖?。四季芳洲的樓間綠地為長方形, 在布局上采用規則式與自然式相結合的手法, 以植物造景為主, 根據不同綠地空間的使用功能, 力求通過植物的個性形體、色彩變化、季相轉換來營造層次豐富, 接近自然的植物景觀。
3、四季芳洲專用綠地的設計 (1)幼兒園的綠地設計
首先在沿周邊的地方種植高大的喬木和灌木, 形成隔音帶, 阻擋風沙、煙塵及噪音。庭院中以大喬木為骨干, 形成比較開闊的空間。在房屋前后、邊角地帶點綴開花灌木。這樣既可使兒童有充足的室外活動空間, 做到冬天可曬太陽, 夏天又可遮蔭玩耍, 又有豐富多彩的四季景色。幼兒園的操場上設置了多種幼兒游戲器械, 場地選用塑膠材料鋪面, 以保護幼兒免于跌傷。在植物的確定上, 整個園內選用生長健壯、不易發生病蟲害、不飛絮、無毒、不影響兒童生理健康的材料。 (2)商業、服務中心環境綠地設計
綠化設計上以規則式為主。留出足夠的活動場地, 便于居民來往、停留、等候等。綠化樹種以冠大蔭濃的喬木為主,四季芳洲選用了旱柳和銀中楊?；疽哉R的綠籬、花籬為主。
五、居住小區道路的綠地設計
四季芳洲道路分為三級, 即小區主路、小區次路及小區小路。小區主路劃分并聯系各住宅樓以及小區公共建筑、中心綠地等。四季芳洲主路寬度為6m, 兩側設2m 寬的人行道,綠化種植選擇冠大蔭濃的喬木采用行列式栽植。小區次路即從主路分支出來, 連接到個單元門的小路。次路的綠化設計也采用了行列式, 并保持有足夠的遮蔭能力。小區次路的寬度為4m, 足夠一輛小汽車和一排自行車同時通過。在次路的一側設置了2m 寬的人行道, 以便于居民步行時安全, 做到人車分流互不干擾。四季芳洲小路寬度為2 ~ 2. 5m, 綠化設計多樣化, 既能遮蔭又有美化作用, 并在小路的兩側設置了多處路椅、坐凳等休息設施, 與宅間的綠地融為一個整體。
六、居住小區中心廣場的設計
小區內的中心廣場, 為整個小區的視覺重心。設計以中軸對稱式的裝飾性布局為主。廣場中心各組景部分富于連貫性、序列感和韻律感。大型噴泉更是小區內的視覺靚點,高低錯落的水樣, 設于主要通道接點上, 為人們平常的生活帶來一股清純的活力, 也是景觀視覺的中心。中心廣場兩側的排亭優雅、壯觀, 也是居民游憩的主要場所。周邊散綴的植物和寬大的植物色帶襯托環境, 烘托氣氛。
七、四季芳洲樹種規劃與植物配植
1、樹種規劃
四季芳洲的規劃樹種遵循適地適樹的原則, 以鄉土樹種為主, 并適當選取一
些適應性強、觀賞價值高的其他植物。下面為四季芳洲的規劃樹種:
常綠喬木: 紅皮云杉、黑皮油松、檜柏等。
落葉喬木: 白樺、梓樹、銀中楊、榆樹、旱柳等。
落葉花灌木: 樹錦雞、連翹、丁香、東北珍珠梅、偃伏萊木、紅瑞木等。
綠籬花籬: 水蠟、偃伏萊木、檜柏、連翹、榆葉梅等。
攀緣植物: 五葉地錦等。
2、樹種配植
植物配植要點如下: (1)確定基調樹種, 主要是用作行道樹和庭蔭樹的喬木 樹種, 在統一基調的基礎上求變化。
(2)保持居住區常年的綠化效果, 注意常綠樹與落葉樹 的搭配。
(3)為盡快形成居住區的綠化面貌, 植物配植時速生樹 與慢長樹結合。
(4)喬灌木配合比例得當, 并與草皮花卉結合。
(5)采用孤植、對植、叢植、群植、帶植等配植方法, 起到對景、遮擋、引導等效果。
(6)結合日照、通風要求進行植物配植。在住宅向西一面栽植落葉喬木遮擋夏季日曬; 住宅南邊的喬木遠離窗口以保證室內光線充足等等。
(7)商業設施的前面不密植高大的喬灌木, 種植低矮的植物, 以免遮擋通向商店的視線。
八、四季芳洲環境小品的規劃設計
環境小品作為改善人們生存環境, 美化居住區景觀質量的重要舉措。一個個設計精良、造型優美的小品, 猶如點綴在居住區中的顆顆明珠, 光彩照人, 對美化居住環境, 提高人們生活情趣及質量起重要作用[ 5]。四季芳洲環境小品的規劃設計遵循了以下基本原則: 整體性、實用性、藝術性、趣味性、地方性和大量性。
九、地理位置
哈爾濱市四季芳洲居住小區位于南崗區學府四道街與征儀路交匯處，南崗區位于哈爾濱市的中心地帶，黑龍江省委、省政府所在地。
南崗區全省政治、經濟、科技、文化、金融、交通的中心?？側丝?8萬人，占哈爾濱市城區人口的四分之一;總面積182.87平方公里，占哈爾濱市城區面積的三分之一。東與道外區(原太平區)毗連，南鄰香坊，北以哈長、濱北鐵路線與道里、道外兩區分界，西南部隔運糧河與雙城市相望。
四季芳洲位于學府四道街與征儀路交匯處，項目A為黑龍江大學教工住宅樓，內設黑大附中，B區總建筑面積9萬余平方米，由12棟多層建筑組成。
四季芳洲東靠省森林植物園蔥郁浩瀚的林海，北擁東北林業大學百頃實驗林場，滿眼青翠，空氣清新純凈，讓生活讀享寧靜與純粹的綠色。社區與大學生公寓隔道想望，近鄰黑龍江大學、哈爾濱醫科大學、哈爾濱理工大學、哈爾濱學院等眾多高等學府，成就了一道珍貴的大學文化風景線，讓渾然天就的學府氛圍裝點家的氣質。
社區周邊生活配套齊全方便。學府路、保健路、哈平路等干道交錯想匯，征儀路路、啟智路即將全線開通，快捷輕松到家。樓宇版式結構，南北向分布為主，具備良好的通風、采光性能。戶型面積38-226平方米，平層、錯層、復式多款單位，款款精致。 1附近配套設施情況
幼兒園情況：黑龍江測繪局幼兒園(675米)，佳星幼兒園(887米)學府幼兒園(900米)
學校情況：黑龍江大學附屬中學(59米)，哈爾濱市第七十三中學校(1055米)，哈爾濱學府中學(1055米)
商場： 中央紅、服裝城
銀行： 有(名稱：有)
醫院： 醫大二院)
四季芳洲小區位于南崗區南部，征儀路東側，哈爾濱理工大學南部?？傉嫉孛娣e12.48公頃。
規劃以6層坡屋頂居住建筑為主，行列式與小高層相結合，形成平面布局緊湊和較強的圍合感，從而營造出較強的空間領域感和安全感。
A區設立了一處物業管理中心，在東側布置了九年制學校一處。
B區在規劃時將空間劃分成兩個組團，每個組團各有一個組團中心，并配有相應的居民休閑場地。東側組團布置了占地約1500平方米的幼兒園，使配套設施完善，同時又創造了商業價值和經濟效益。
該地區日照間距按1：1.5設計，朝向基本南北向為主?？傉嫉孛娣e12.48公頃，建筑總量達到約20.57萬平方米。
十、存在的問題
這四棟“別墅”的用途分別是：幼兒活動中心、老年活動中心、物業用房和會館。
看到了居民反映的四棟“別墅”。位于11號樓和10號樓之間的第一棟別墅應該是幼兒活動中心，現在已經住上了人家，并且在房屋的外面圍了柵欄進行養雞、養鴨等。
這棟建筑圍起了圍欄。
在柵欄內養雞、養鴨。
第二棟“別墅”應該是老年活動中心，現在已經寫出了出售、出租等字樣。原物業用房和會館現在處于閑置狀態
第二棟別墅寫上了出售、出租等字樣
2、哈爾濱“最臟小區”：四季芳洲成四季放臭
黑龍江網絡廣播電視臺報料平臺接到網民張先生的投訴電話，稱哈爾濱市南崗區四季芳洲小區衛生環境差、道路坑坑洼洼......記者實地走訪發現，小區臟亂不堪，業主怨氣沖天。
十一、結論
本文對四季芳洲的基本情況做了簡要的分析, 通過小區規劃設計思想和設計原則的確定, 對小區的布局、植物配植和環境小品進行了規劃設計和詳細的論述, 以期通過四季芳洲居住區方案的摸索對北方居住區園林綠地規劃設計能有所啟發
第五篇：中高端餐飲娛樂商業調查報告
調查時間：2013年5月16日——26日 調查地區：廣漢、青白江、金堂 調查對象：三地餐飲娛樂行業情況
調查方法：觀察交談、掃街走訪、重點約談 調 查 人：盧勇
一、 調查目的
通過廣泛收集各種商業品牌和市場信息，了解行業經營狀況和分布特點，結合宏觀調控與地方政策面，研判物業、地段、環境、業態、運營與物業價值之間的內在邏輯與有機聯系，為制訂物業招商運營政策、擬定招商執行方案提供真實的市場依據。
二、 三地行業發展狀況分析
隨著國民經濟的不斷發展、城市進程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業在經營模式和形態上也在經歷一場深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業升級轉型的前沿地帶。從行業本身共性來看，三地餐飲娛樂業呈現出相同的表現特征，具體如下：
1、 隨著經濟的發展，城鎮化進程向縱深型開進，相應的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費潛能，行業總體量將會越來越大。
2、 行業發展的重要標志就是目標市場的進一步細分，在同種業態上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。
3、 時代的發展和經濟文化的融合，使餐飲娛樂業衍變出更多、更豐富的業態形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨立業態。
4、 舶來文化和產品對內地消費觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業態、最流行的文化娛樂方式都能在最短時間內在三地發現蹤跡。
5、 中國傳統的餐飲業態經營連鎖化、管理規范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢越發明顯，就餐環境和營養環保被提到了較高位置。
6、 國外國內、外省內地的餐飲娛樂(休閑)各業態之間的融合交流成為一大現象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。
三、 金堂商業現狀分析
1、商業形態及特征
從歷史來看，金堂以前城區面積很小，商業規模不大，形態封閉，具有一定的碼頭商業特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態環境明顯改善，城市建設具備了有力的生態支撐，加之與成都較近的交通地理優勢，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產開發出現井噴之勢，帶來的變化是不但城區面積成倍增長，商業規模也急劇放大，商業形態日趨多元化，逐步呈現出略帶外向型的商業特征。
2、商業圈層
金堂古稱趙鎮，以老電影院為核心的區域構成老城區，目前也是金堂人流量最集中的地段;過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區域構成西區新城;以三星鎮周邊開發的大學城為金堂又一特色新區;過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構成城南新區。
金堂城區按商業獨立性可劃分如下：
中心商圈
A、 老電影院商圈——區域：以電影院為中心的附近商業——主要業態：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務業、旅館、鐘表、醫藥、快餐等。 B、 平安橋路商圈——區域：以水城之星綜合體為中心及附近商業——主要業態：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運營服務、西餐咖啡等 C、
次級商圈
A 、
一、二橫道商圈——區域：
一、二橫道(主要是北橫道)及相鄰路口——主要業態：餐飲、娛樂休閑
B、小廣場商圈——區域：工農大橋北橋頭以生態水城為中心及沿河周邊商業——主要業態：休閑、娛樂、餐飲等
C、 韓灘商圈——區域：以韓灘為中心的附近商業——主要業態：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務業、旅館、醫藥等。
邊緣商圈
客運中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等
特色商圈
A、 大學城商圈——代表商業：星島國際綜合體
B、 觀嶺別墅商圈——代表商業：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會所、麥倫麥花園餐廳燈
3、區域特征
中心商圈：地段優越，人流量大，商氣旺盛，主要業態有超市、百貨、家居服務、娛樂及配套生活服務。商圈核心優勢就是地段，建筑形態各異，具有超強的人氣吸附力，消費旺盛，以青年、中年消費為代表。
次級商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區消費和外來消費，在
一、二橫道更是形成了大規模的特色消費。商圈建筑形態一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業態體現綜合性，消費人群覆蓋較廣。
邊緣商圈：地理位置較為偏遠，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內商業具有較為明顯的指向性。 特色商圈：針對特殊群體營造的特色商業區域，圈內消費人群具有高度指向性，其標志是不依賴于城市消費要素的支持而獨立運行，其特點是圈內商業具備穩定持久的經營能力。
四、金堂消費分析
1、消費習慣
電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業態各異，品牌豐富，既有傳統業態，也有現代商業，為金堂市民首選消費地。但隨著消費市場不斷細分，中心商圈以外的中高端消費和特色消費分流了一定的市場份額和人流，個別業態也隨消費習慣的變化出現從中心商圈外逃的趨勢，特別是餐飲娛樂類更為明顯。
2、 消費偏好
金堂普通消費者仍以傳統消費項目為主，夜晚餐椅娛樂類消費增加，在兼具經濟、口感的同時也考慮了一定的品牌、環保因素?？傮w而言，中式餐飲消費較為活躍，休閑勝過娛樂消費。
3、消費實力
目前金堂本地消費力較弱，但代表中高端消費的外來消費力逐漸增多，將來的趨勢應是中端消費逐漸占據主流。
4、 消費結構
根據了解，金堂實體消費主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據了大部分本地人群，文化精神消費仍不是消費主流。
五、金堂餐飲娛樂(休閑)業態需求分析
1、餐飲經營需求特征
A、綜合性酒樓
主要以商務接待、家庭宴席為主營業務，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機電經營或其它易制造污染噪音等經營項目，以不超出次級商圈為準(高端商務類除外)為宜。交通易達，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業須滿足電力、空調、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位(場)，物業外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補性的酒店、休閑、娛樂等業態為佳。
目前金堂該類酒樓對租金要求20——50元/m2.月(根據地段來定，總體水平要低于同物業內其他業態租金)，物業費普遍不超過2元/m2.月，簽約時間至少六年以上，要求產權明晰。
該類酒樓選址條件相對寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業體中能夠擔當主力業態商家的任務，短期內能快速解決招商問題，且經營較為穩定。但在租金要求和租賃時間上對業主較為苛刻，會造成業主短期租金損失，并能妨害物業長期的增值收益，削弱業主對收益的把控權。
金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。 B、特色中餐廳(含火鍋)
該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經營數量眾多，主業以特色飲食吸引大眾化的消費參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區商鋪或商業街底層。要求位置適宜，以不超出次級商圈為準(高端商務類除外)為宜，交通易達，該類餐廳除高端場所外，一般對環境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務等業態為佳。
目前金堂該類餐飲對租金要求30——100元/m2.月(一樓價格，主要依據：地段位置和商圈成熟度)，基本不涉及物業費，簽約時間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉讓費相當高昂。
該類餐飲選址主要依據是地段和商圈成熟度，有抱團經營的意識傾向。因烹飪易產生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經營穩定性差，經營換手頻繁，造成物業遠期收益有不確定的威脅。(該類餐飲高端定位有上樓經營的趨勢)
典型代表：金堂
一、二橫道餐飲街 廣漢佛山街、青白江幸福天地等
C、中式快餐
目前金堂尚無，預計在大學城將會出現。該類餐飲要求地段好，人流量大，業態豐富，配套齊全。中式快餐消費群體主要以學生、辦公商場職員為主，對租金承受力高，可上樓經營。
D、西式快餐
該類餐飲在全國各地都已經普及，以連鎖加盟形式存在，開店數量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標準，某些品牌西式快餐的選址定點已經成為判斷商業繁榮與否的標準之一，它們的入駐標志該地段已經達到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級商圈為準，最好在核心商圈內。該類餐廳對環境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務等業態為佳。
目前金堂該類餐飲對租金要求40——70元/m2.月，物業(商管)收費5元/m2.月以內(視配套多少而定)，簽約時間三年以上，該類餐飲一旦定點，經營十分穩定。
該類餐飲選址主要依據是地段和商圈成熟度，對某些業態定位有風向標作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經營穩定，為商業物業高度歡迎的業態之一。
金堂典型代表：德克士、佳客來、臺灣牛扒等。
E、西餐咖啡
該類餐飲客群定位于城市中青年白領以上消費人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：地段優越，具有商氣，物業形象好，建筑外觀現代大氣，內部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位(場)，有一定景觀(自然景觀建筑景觀均可)，周邊不能有制造污染和噪音的業態形式。周邊業態以電影院、健身、休閑等組合為佳。物業類別以大體量綜合體商業為佳，樓層在二樓以上六樓一下。
該類餐飲面積需求300——1000m2，在金堂租金標準為40——80元/m2.月之間，物業(商管)收費5元/m2.月以內，簽約時間至少三年。
該類餐飲選址主要依據是物業形態和物業檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，為大型綜合體不可或缺的業態之一。
金堂典型代表：一米陽光 水城印象 羅浮咖啡、逸景云天等
2、娛樂休閑經營需求特征
A、KTV歌城
該類業態定位于一般性娛樂消費，有時以會所、量販等稱呼命名，選址要求嚴格按照經營檔次區分，中低檔次選址要求如下：交通方便易達，位置較好，臨街，物業形態不論，有電梯為佳，周邊業態原則上不限，樓層不限，要求人流量大，因有噪音擾民因素，因此周圍居住人口密度不宜過大。該種業態樓層1-2層，面積區間150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之間，有一定租金承受力，在城市里是娛樂休閑項目數量最多分布最廣的業態;
中高檔業態選址要求：交通方便，位置較好，物業形態以獨立商業或綜合體商業為佳，要有良好的廣告展示面，有專用電梯，有專用停車位(場)，周邊環境整潔衛生，周邊居住人口密度不宜過大。該種業態面積要求1000m2以上，樓層六樓以下均可，按樓層不同，其租金在20——80元/m2.月之間。
金堂典型代表：中低端
一、二橫道 中高端 金鉆.名歌會 淞霖會所等
B、浴足保健
該類業態客群定位于城市中高端消費人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：交通具易達性，物業形象好，內部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位(場)，有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業態形式，要求有一定私密性。物業類別以綜合體商業或獨棟商業為佳，樓層在二樓以上四樓以下為好。
該類業態面積需求1000m2以上，在金堂租金標準為30——60元/m2.月之間，物業(商管)收費3元/m2.月以內，簽約時間至少五年。
該類業態選址主要依據是物業形態和物業檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經營穩定，能夠帶來穩定持久的物業收益。
金堂典型代表：領域會所、重慶富僑等
C、 茶樓
茶樓是川內具有不可替代的一種社交休閑平臺，該類業態客群定位于城市中高端消費人群，提供日常休閑、商務、娛樂功能。其選址要求如下：交通具易達性，物業形象好，內部配套齊全，有電梯最好，附近有停車位(場)，有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業態形式，高端茶樓要求有一定私密性。物業類別以綜合體商業或獨棟商業為佳，樓層原則不限。
該類業態面積需求500m2以上，在金堂租金標準為20——40元/m2.月之間，物業(商管)收費2元/m2.月以內為佳，簽約時間至少三年。
該類業態選址主要依據是物業形態和物業檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經營穩定，能夠帶來穩定持久的物業收益。
六、調查結論
目前金堂開工在建商業綜合體超過六家之多(見競爭調查表)，總市場供應體量約50萬m2，且交房時間多集中在明年5月-12月，與維羅納項目交房和招商時間高度重合，這將為維羅納招商工作帶來嚴峻的挑戰。據調查，上述項目目前已展開招商的四家，意向招商率(含已售自營)不足三成，對商家和品牌資源的搶奪預期將更為激烈。但就上述項目招商業態分析，其對中高端餐飲娛樂業態的重視程度還有所欠缺，因此同時也為維羅納帶來契機。
綜合以上調查信息，金堂餐飲娛樂業態的分布與廣漢、青白江較為穩定成型不同，仍處于商圈調整與業態進化的過程，隨著城市建設的不斷推進，未來三到五年金堂商業格局將發生根本性改變，特別是外來校園經濟的介入，將為餐飲娛樂從規模和形態上提供升級轉換的可能。據此，本次調查小結如下：
金堂商業現狀及趨勢預判：
1、 招商工作將面臨激烈競爭局面;
2、 金堂商圈分布將呈現多極化特點;
3、 金堂總消費力將迅猛提升;
4、 未來兩三年金堂商業總體租金水平提升空間有限;
5、 外來中餐品牌在金堂尚為空白點;
6、 大型迪吧迪吧酒吧演藝吧等娛樂業態在金堂尚為空白點;
7、 中西快餐類餐飲業態入駐進度將有加快趨勢;
8、 商業品牌對物業形象和檔次要求越來越高;
9、 傳統餐飲對物業條件要求越來越高;
10、大型餐飲娛樂業對環境和私密性要求越來越高;
11、業態之間的兼容互補要求越來越明顯。
維羅納物業價值指數初判：
1、 區域：目前屬邊緣商圈，三年后可能成長為次級商圈。
2、 地段(價值核心要素)：中等
3、 交通：上等
4、 物業配套：中上等
5、 物業形象：中等
6、 物業形態：中等偏下
7、 周邊環境：中等
8、 人氣(商氣)：中等偏下
9、 景觀：中等偏下
10、品牌吸附力：暫無
本案物業價值綜合指數：中等偏下
招商策略建議：
結合各業態選址需求特征分析，本案招商對象應具備以下特點：金堂空白業態優先，競爭項目忽視的業態優先，與本案物業吻合度高的業態優先，品牌號召力強的業態優先，自我經營體系成熟糾錯能力強的業態優先，據此，本案目標業態的招商優先順序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒樓——連鎖類足浴保健會所——中高檔商務休閑會所——大中型酒吧或演藝吧、中高檔特色餐飲等。
根據物業體量因素，商家入駐面積至少在500m2以上，首批商家應具備帶動后批次商家的示范效應，首批商家入駐政策應明顯優于后續商家。
招商政策建議：
1、 租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金適用三年，從第二年開始年遞增10%，從第四年開始重新定價。
2、 裝修期：首批商家半年，后續商家三個月。如提前交房，提前時間不計入裝修期。
3、 合同期限：五年。
4、 保證金：兩個月租金。
5、 租金交付：半年一交。
6、 商管費：1.5元(可作為招商談判條件減免)
7、 提供免費店招位置，廣告位有償適用。
上述定價同比物業指數類似的新建項目越顯偏低，同比金堂現有業態所匹配的物業的租金基本持平。經初步估算，如按上述政策執行，三年內本案租金與售價的平均收益率約3%左右。從第四年開始，本案商圈已較為成熟，租金上調理由充足，預計到第六個租賃期基本能夠實現收益盈虧平衡。
本案收益預期在于三年后的物業升值，在商業培育期內適當讓利于商家，既能夠快速形成人氣、商機，也會減少物業空置造成的租金損耗，因此在政策設計中適當犧牲了部分前期租金收益，但通過縮短合同定價時間，使物業持有者能鎖定物業收益增值的把控權，避免遠期收益的分流。
與此同時，在招商執行時，首批商家應嚴格遵循招商計劃進行對接篩選，不能急于看重招商率而引進與本案匹配度不高的業態，避免因選址失誤導致的商家經營不善的換手，從而影響本案的商業形象，增加二次招商難度。
新亞新投資集團 2013年5月28日