第一篇：碧桂園暢想未來范文
“暢想未來”+碧桂園
《暢想未來》
今天我的才能
我自12年畢業從事建筑行業近5年，自16年進入公司，通過不斷學習，不斷歷練，學到了房地產行業項目開發的全過程，從前期的投資測算、摘牌取地、項目開發、項目開售、項目交樓，通過一整套的流程，讓我受益良多，并對自己對未來產生強烈的求知欲望。 怎樣提升我的才能
提升我的才能，只有“學習”“落實”。
不斷的學習、努力的學習，積極的實踐、不斷的嘗試，積極的總結。 學習工程策劃、施工組織、技術方案審核!
學習項目工程質量、進度、成本、安全文明生產統籌管理! 學習項目資金計劃管理!
學習項目市政配套、園建綠化工程管理、總包單位管理、公共關系管理(質安監、市政、消防、村民關系、供貨方等)!
學習項目驗收與交付、團隊的建設等!
學習項目運營管理，通過一系列的策劃、方案、時間節點，助力項目快速落地、快速開發、持續經營!
學習項目開發報建，了解當地政府辦公流程，熟悉報建管控要點、做好投資與開發的銜接、梳理開發與設計的有效溝通、維護好一切外圍關系!
學習項目設計管理，熟悉“勞斯萊斯”產品的最新指示，讀懂規劃方案、從營銷視角看產品定位、從設計視角看產品選擇，學習好主席指示及集團標準手冊!
學習項目采購管理，落實采購過程中如何節約成本及采購標準化管理!
學習項目營銷管理，項目與營銷的融合、從營銷出發看前期定位、如何實現客戶需求、銷售管控等，熟悉營銷模式，進而實現樓盤價值最大化!
學習項目成本管理，從招標合約至成本管控，嚴抓合同管理，積極學習集團、區域的好的成本管控的經驗和教訓!
學習項目投資管理，做好市場調差、做好勞斯萊斯市場調研，積極落實主席的勞斯萊斯戰略!
學習法務，就非法務人員的法務管理、房地產市場相關的法律常識及實務做好知識集聚和儲備!
我是否經過努力有更精彩人生
曾經的成功已從昨日煙影，未來是什么樣子?只有努力了，才可預知。最精彩的人生，就是通過自己的努力將一件件平凡的小事做好，得到心靈的獲得感和成就感。 為社會進步盡我所能
生于憂患死于安樂，努力為社會為客戶建一個好房子，讓社會、讓大眾真真切切的感受到好房子給家庭帶來的幸福。社會的穩定、業主的滿意才是我們房產人真真的最大的收獲。 也為家庭過上好日子，成為孩子的好榜樣
努力工作，為自己的生活奠定堅實的經濟基礎，在碧桂園，努力看的見、平臺看得見、薪酬看得見。
公司的好經驗與需改善的地方 自通過種種事件的處理，使我進一步深入社會、進一步看見未來。公司現在是房產三甲，17年前三季度均摘得銷售桂冠，作為世界500強企業的員工，我十分榮欣，需要改進的地方暫無。
不斷的總結，進步
今天的我，能力急需提高。山在那邊，路在腳下，邁開腳步，放開眼界，心力全一，開拓進取。憧憬著未來，著眼于眼下，兢兢業業、勤勤懇懇做好人，筑基業，為家，為國家，更為己，家穩，心可定，國安，民可生，很榮幸能成為碧桂園的一員，為她也獻出自己的綿薄之力。當我善于總結、不斷學習，把成功的經驗和失敗的教訓變成自己進步的階梯時，成功才看的見、夠得著。
第二篇：碧桂園神話
——一個轟動南國的戰例
碧桂園，一個田園風光的別稱，一個毫不起眼的地名，然而就是這個“碧桂園”，在1994年至1995年間，卻像一座原子反應堆，裂變出一系列注目的新聞，形成了奇峰迭起的連鎖反應，成為人們爭相議論的話題，使廣東為之轟動，影響涉及全國。
這是廣東的神話，也是策劃家的神話。
一、碧桂園策劃與運作過程。
碧桂園，它座落在廣東省順德與番禺的交界地，前不著村，后不靠鎮，上不看天，下不看地。碧桂園，這個占地1000多畝土地，投資上億元的花園別墅樓盤，1993年6月處于“死火”狀態。這個被譽為“金三角的交匯點”，頗得民心的廣東省前省長葉選平親筆題寫“園”名的樓盤，看樓買房的人伶仃可數。
為了“救命”，發展商曾多次邀請一些專家、學者實地考察，希望出奇制勝，但也沒有什么高招。
碧桂園的老板雖出身農民，卻酷愛看書報。古諺云：“‘書’中自有黃金屋。”料不到，機遇女神竟也藏身其中。
一天，他從報紙上獲知，四川某地辦了一所“貴族學校”，廣州從化也辦了“中華英豪學校”，為“大款”們解除了子女教育的后顧之憂。
于是，1993年8月的一天，他驅車到廣州從化考察“中華英豪學校”，準備送其子女去那兒上學。
當他到離廣州兩個小時車程，并且是建立在偏鄉僻壤、水田魚塘之上的“貴族學校”，看到那么多“大款”，爭先恐后地把自己的“千金”、“公子”往這兒送，盡管每個學位要交教育儲備金15萬元。他突然眼睛一亮，他想為什么我們不打破先建房再辦學的慣例，而是先辦學再建房呢?于是，他決定：樓盤不治先辦學。(逆向思維出創意!)
可是，一幫農民出身的建筑商，怎么辦起一個商檔次的貴族學府呢?在三角洲的田園地帶辦學，能吸引大都市的有錢人嗎?如何取信于民，取信于社會?
當時，有人建議請新聞界的“大腕”出山，寫一篇大手筆的文章，為辦學推波助瀾。這位“奇人”就是被人們譽為“策劃大師”的王志鋼。
碧桂園老板初衷是請王志鋼寫一篇文章。
1993年10月，王志鋼看完了死火的樓盤的后，王志鋼說：“這個事業不是一篇文章謀就能做好的。辦學，不是權宜之一計，而是圍棋上的‘生死之劫’，
要把它當作一個系統工程的部分，一種全新的生活方式，用全新的策劃思路去做。孫子兵法，圍魏救趙，也許反過來救了大市。如果僅僅把它當做一種住宅配套，那就注定要失敗。”。
心靈相通的碧桂園老板當場拍板“碧桂園請您當總策劃”
二、王志鋼的策劃思路
第一部分碧桂園學校的策劃。
以征收6位數的教育儲備全面啟動的“高價學校”，當時正在廣東風起云涌，“中華英豪”打響火炮后，有東莞的“新世紀英才學校”，深圳的英文書院，順德的“亞加達”，廣州的“南洋英文”，“華美國際”等20多家學校，爭奪那些富翁、大款們對子女的投資。在各路英豪當中，有的與美國、加拿大學校聯姻，有的聘請清華附中、北大附中的教師，有的則在繁華都市中心的華麗校舍、設備齊全、交通便利為號召，相比之下，位于偏遠的鄉村，目前還是一片?；~塘的“碧桂園”條件最差，簡直沒有“叫陣”的資格。
(一)廣告策劃：
1.報紙：
面對當時中國房地產廣告大多是直接了當地、簡單地進行理性訴求，諸如交通便利、環境優美、價格低廉一類，也有一些感性訴求廣告，但往往是嘩眾取寵，目標不明。王志鋼則要求廣告設計必須改換思路，從總的戰略著手，“不鳴則已，一鳴驚人”，設計出“可怕的順德人”的廣告。
1994年1月3日、1月9日、1月13日《羊城晚報》刊出一則引起轟動的系列廣告：《可怕的順德人》，“可怕的順德人”刮起一股“懸念旋風”，那神秘的“智慧果”之后又有什么?人們爭不可耐地等9日的放紙，9日晚報，又由“智慧果”引出了“博士帽”。
1994年1月25日，“可怕的順德人”全面揭開謎底，在《羊城晚報》的一整版套紅廣告中，語出驚人：
“中國古諺云：富不過三代。今天向成功人士進言：要使事業有續，最明智的投資莫過于投資子女。兒女需要什么?孩子在呼喚什么?做父母的最明白。”
廣告和盤托出了“21世紀經濟大潮的黃埔軍校”——碧桂園學校的辦學方案與招生條件。
據統計，在廣告刊出的一個月中，“碧桂園”就收到全國各地來信8000多封。
[可怕，代表一種能量，產生一種震撼]P11
“可怕的順德人”
一架天平，左別是別墅、轎車、美金，右別的是一個小學生，文字：財富的積累或兒女的成才?兩相權衡，誰重誰輕?錢財身外物，兒女千秋業。
唯一性：廣告設計及內容，公關活動
排它性：景山中學的分校
權威性：一流人才，一流學校
2.電視廣告：
6月份，私立學校的招生進入白熱化階段，此時，王志剛又設計了一個“為什么”系列，在戰運密面的社會大背景上，打上了一個令人警醒的問號。
電視屏幕上，一個成功人士志得意滿地回到家中，不料開門之后，所見的是家中亂七八糟，太太正在追打自己的愛子。何故?一張不及格的試卷，令“大款”漲大了頭腦，一家人愁眉苦臉之時，突然畫外音插入一個小孩清脆的聲音，“為什么不去碧桂園學校?”
3.廣播：
“為什么不去碧桂園學校?”這孩子氣提醒，在廣播中也經常重復出現。 結果：
7、8月，草創而成的碧桂園學校人頭涌涌、車水馬龍。報名者達到1300人，教育儲備金也由最初的一個學位18萬元漲到23萬元直至30萬元。“碧桂園”一躍成為廣東高價學校的“龍頭大哥”。據說，在各種媒體的廣告費支出不到100萬元。
(二)公關：
將碧桂園學校的辦學過程，策劃了許多傳奇因素，戲劇性的色彩，在新聞“熱點”上聚集放大，吸引新聞界的注意力，“炒”出一臺又一臺有聲有色的話劇來。
1.借北京景山學校的牌子。
1994年是鄧小平同志為北京景山學校題詞“教育要面向現代化、面向世界、面向未來”10周年。香港無線電視臺捕捉新聞機會，專門派員北上拍攝了景山學校高質量辦學的系列專題片。正在籌辦碧桂園學校的校長(原廣東高教出版社副總編)廖秉權，恰好與北京景山學校校長崔孟明是北師大的同班學友，于是，一個大膽的構想產生了：借用北京景山學校的牌子，和順德北密鎮合辦的北京以外的全國第一所分校——碧桂園學校。
新聞炒作：94年1月，碧桂園學校正式奠基的日子，邀請新聞界記者來碧桂園參觀，先請記者們觀看香港無線電視臺的節目錄像。屏幕上，一二年級的小學生能說上千個漢字，三四年級能用英語會話，令人嘖嘖稱奇。鏡頭捕捉到一個天真爛漫的孩子。
“你爺爺是誰?”
“鄧小平”
“爺爺在家做些什么?”
“看報紙、看電視”
此時，畫面定格。王志鋼“這是鄧小平的孩子，鄧家的孩子，包括鄧樸方、鄧榕、鄧楠，都曾在景山學校讀書。”他又提醒記者們注意鄧小平在10年前為景山學校的著名題詞。他強調，碧桂園學校將作為中國教育的“王牌”——景山學校的廣東分校，“加入北京景山學校國際教育產業集團”。目標是“走向世界，培養跨世紀的人才”。
那時，新聞機構對“高價學校”的報道受到嚴格限制，而且已出現由客觀報道轉向批評的傾向，然而，加入了北京景山的學校這一張王牌，形成就起了戲劇性的變化，角度不同了，主題也不同了。
“南北攜手，共創新模”、“與北京景山學校合作與國際教育接軌”、“構筑跨世紀的文化‘金字塔’”——《羊城晚報》、《經濟參考報》、《亞太經濟時報》、廣東電視臺、廣東新聞臺紛紛的“搶新聞”的態度對對碧桂園學校作突出報道，與“可怕的順德人”廣告相互呼應，刮起了一股“碧桂園旋風”。
2.人才新聞炒作
王志鋼建議：千萬不要將學校辦成企業，去千方百計賺錢，這樣會使碧桂園學校檔次下降，要切記“學校不賺錢就是勝利”，花大力氣把學校教學質量搞上去。
(1)廣告“禮聘”
94年2月15日，在中國文化教育界中素負盛名的上?！段膮R報》，頭版報眼位置刊出套紅“禮聘”廣告，向全國“高薪禮聘”優秀教育與教學骨干，開出的待遇在當時是很高的：教師月薪1500-3000元，部主任3000-4500元;并解決戶口、住房、醫療、社會保險、子女入學等。
短短一個月，全國各地近萬名“園丁”爭先恐后定信，打電話向碧桂園報名應征，形成了教育人才“一江春水向南流”的“洼地效應”。
(2)新聞炒作
1994年3月底的一天，王志鋼又將新聞界各路諸候請到碧桂園。這天，碧桂園學校對來自全國各地的首批應聘教師進行公開測試，坐在考官席上的，有國家級督學、物理學教授、計算機專家、英語教授、音樂指揮家、美術專家，出場應考10名教師則來自陜西、福建、江蘇、湖南、安徽等省市。
王志鋼給記者們提供應考者的背景材料，有的曾在加拿大訪問講學的青年學者，有的多次獲省市“園丁獎”，有的是當地屈指可數的“高級教師”。
測試自然是成功的，更成功的則是它又一次成了媒介關注的“熱點”之一。上?！段膮R報》等以“八園丁熱血薦南國、五湖四海心向碧桂園”為題向全國“轉播”了這一盛事。
經過嚴格考核選拔，從8000多名應征者中挑出140多位教壇精英。
3.讓海內外關注碧桂園的跨世紀試驗。
1300多位“小皇帝”進校后如何管理?怎樣成才?
全校20多幢總建筑面積達5.6萬平方米的樓宇，校內每個教室配有閉路彩色電視、立體音響、學生宿舍裝有空調、外語廣播，還有電腦教學室、語音實驗室、恒溫泳池、少年宮、圖書館和運動場。
然而，不少在家中嬌生慣養，稱王稱霸的孩子，一開始難以適應集體生活。 “碧桂園學校沒有‘小皇帝’，只有‘自強人’，既決定了學校重點培養學生‘自尊、自信、自強、自立’的精神，讓學生‘承繼父輩艱難創業意志，具有超群生存智慧。’”
△從解放軍體院請來10名教練，全體初中生軍訓一周，男女一律剪平頭、短發、步行拉練8公里。
△開展“一日常規”，文明禮貌教育。
△強化英語、計算機、普通話3種教學。
——口啤傳播
第二部分：碧桂園樓宇策劃
一、碧桂園樓宇的策劃思路，“一個中心，兩個基本點”。
一個中心，就是“碧桂園生活方式”的營造與炒作;兩上基本點：一個是國際性的碧桂園學校，另一個是王星級的國際俱樂部。
1.生活方式：把“超級社區生活方式”定為碧桂園方式。
當時宣傳定位：
主題：三年不鳴，一鳴驚人。
碧桂園給你一個五星級的家。
碧桂園，成功人士的家園。
我們選擇碧桂園的理由„„
(大款自訴)有錢當然住碧桂園;
(白領自訴)其實，我是最挑剔的;
(小康小訴)，小康的消費、貴族的享受。
2.五星級的家。
(1)“白領精英”下鄉(借腹生子)
碧桂園成立了物業管理公司，下設公關部、維修部、管家部、采購部、人事培訓部、基建工程部、康采部等11個部門，管理人員達150多人，其主要骨干平均為廣州酒店管理“精萃”。
物業公司總經理朱兆祥原是中國大酒店的副部;餐飲部經理來自白天鵝酒
店;管理部經理，中國大酒店采購部來自國際大酒店，培訓部來自花園酒店。廣州的“五星”白領在這里竟有20人之多!
目的：①把五星級酒店的管理模式引進屋材管理，把這里的每一幢別墅當作五星級酒店里的一套客戶，使每一位住客享受到五星級的全程服務，把世界一流的管理專家引入碧桂園，加重“五星級”的含金量。
②“白領下鄉”現象成為新聞炒作的又一題材。
· 《文匯報》曾發表一篇通訊《廣東城里人下鄉當保姆》這些“保姆”年薪很高，公司還為每人配一部小轎車上下班。
· 電視臺追蹤報道“上山下鄉現象”。
3.國際俱樂部。
1994年12月28日俱樂部會所開業，會所印制了2000張會員卡，如何“引君入甕”?王志鋼又設計了“名車大行動”。
1994年12月31日，星期六，學校召開第一次“家長大會”，家長們心掛下一代，紛紛百忙之中抽身驅車而來。學校門口出現了蜿蜒幾公里“世界名車展”的盛況。當下午4:30大會結束后，家長與子女被引入碧桂園國際俱樂部，參加免費自助餐招待會。一餐美食之后，俱樂部老板親自送上一張“會員金卡”，頓使家長們有了“五星級”的自尊，2000張卡很快就有了主人，一傳十，十傳百，加印了3000張卡又全部被搶購一空。
二、公關活動。
1.生活方式大討論。
當時，“碧桂園生活方式”引起社會各階層的廣泛爭議：有人論為它是未來中國人的理想生活方式;也有人認為是“富人的特區”，窮人止步;
· 1995年2月20日，王志鋼組織一批社會科學研究的專家、學者來碧桂園參觀，與“碧桂園”老板進行熱烈、坦率的對話。
· 當天晚上，廣東人民廣播電臺新聞電臺的王牌節目《今日熱線》，開始進行“碧桂園生活方式”廣播討論，主持人提出兩個話題：
1、“碧桂園生活方式”給我們帶來什么?
2、“碧桂園”是否營造“富人特區”?
這種社會性討論，既提高“碧桂園生活方式”這一新概念的理論含量，又讓這一口號不知不覺深入街頭巷尾。
2.香港亞洲電視臺制作的《勝者為王》電視劇走紅東南亞，該劇中“賭王”、“賭霸”的扮演者香港紅星方剛、陳庭威落戶碧桂園記者將他們的行為與97香港回歸、個人生活聯系起來炒作。
第三篇：碧桂園路線
路線一：碧桂園至臺創園(約40分鐘)
(迎接歡迎詞)：尊敬的各位領導、各位來賓，大家上午好!歡迎您到全國無公害蔬菜生產示范基地縣——和縣來參加第五屆蔬菜博覽會。首先自我介紹一下，我是服務本屆蔬博會的青年志愿者XX，這次非常榮幸由我為X號車的各位領導作沿途解說和服務。如果各位領導在沿途中有什么需求盡管向我提出，我會竭盡所能為您解決。預祝各位領導和來賓在蔬博會期間在咱們和縣參觀游覽順利愉快!
我們和縣位于安徽省東部，地處長江中下游的黃金地段，是聞名全國的蔬菜之鄉。全縣總面積1319平方公里，包括9個鄉鎮，總人口54.2萬人。是安徽省縣域經濟發展一類縣、安徽省歷史文化名城、安徽省首屆投資環境十佳縣、長三角最具投資價值縣、中國最佳休閑旅游縣。和縣因“和”而得名，是全國唯一一個以“和”命名的縣。以“和”命名、以“誠”立縣，和縣人崇尚“和文化”，以和為貴、和氣生財、和衷共濟。我們這里有豐富的自然和人文景觀并且 “和縣猿人”、霸王祠、陋室、天門山和鎮淮樓等歷史文化景點已經列入了中小學教科書。唐代詩人張籍，宋代歌豪杜默、詞人張孝祥、書法家張即之，明代詩人戴重，清代畫家戴本孝等都是和州人;這里哺育了我國書法藝術的一代宗師、當代草圣林散之，這里還養育了我國奧運史上首枚金牌獲得者許海峰。和縣堪稱集名山、名水、名人、名文、名樓為一體，是山青水秀之鄉，歷史文化之城，名人薈萃之地。在此歡迎各位領導和來賓常到和縣來觀光做客。 各位領導、各位來賓，現在我們經過的是香泉溫泉度假村，香泉溫泉度假村地理位置優越，與南京浦口區接壤。距歷史古城南京市區僅40分鐘車程、安徽省會合肥市約一小時的車程。其周邊蕪湖、馬鞍山、銅陵、滁州等地區都在兩小時車程以內。
香泉谷旅游度假區整體項目分為溫泉度假、影視基地、水上娛樂及企業訓練拓展基地和旅游地產四大板塊共5平方公里。其中已開發的溫泉度假村項目總占地面積238畝。
香泉溫泉度假村擁有園林式的溫泉池區面積約2萬平方米，擁有30多個風格和功能各異的露天溫泉浴池，有中草藥浴池、水果花瓣浴池、高溫浴池、石板浴、沐足池、SPA水療區、至尊區等，精心打造出以露天溫泉為核心，集餐飲、客房、會議、娛樂為一體的溫泉度假村。加之周邊秀美的山丘和田園風光，以及寧靜的
環境，是游客，特別是城市居民郊游和休閑度假的理想之地。
各位領導現在我們的車行駛在寬闊的海峽大道上，前方就是今天蔬博會開幕式會場——臺灣農民創業園，和縣臺灣農民創業園是經農業部、國臺辦批準設立的國家級農業園區，是安徽省首個臺灣農民創業園，以發展“生態農業、高效農業、休閑農業”為重點，以“引領安徽農業、彰顯臺灣特色、促進皖臺交流、增加農民收入”為目標，著力打造“一區、六基地、三中心”。 “一區”即核心區，規劃面積15.12平方公里，設有“農業生產示范區、農產品加工區、科教區、企業孵化區、休閑農業區、物流區、服務區和居住區”等八大功能區。“六基地”即50萬畝蔬果生產基地(其中有機蔬菜10萬畝)、5萬畝花卉苗木生產基地、80萬畝優質糧生產基地(其中有機水稻10萬畝)、3000萬只肉鴨生產養殖基地、150萬頭生豬養殖基地和30萬畝油料生產及麻油加工基地。“三中心”即農產品物流配送中心、農產品質量檢測中心、現代農業科技研發推廣中心。
各位領導我們的開幕式會場臺創園到了，請各位領導下車參加開幕式. (從臺創園——鳳凰大酒店)：尊敬的各位領導，我們今天上午的行程到此就要結束了，各位領導辛苦了!今年舉辦的第五屆蔬博會以綠色生活〃情系和州為主題，分為魅力和州、綠色和州、開放和州、和諧和州等4大類16個項目。蔬博會期間，我們將重點展示和縣蔬菜種植水平、特色以及最新農業科技成果。同時，還安排了菜鄉詩歌吟唱會、蔬菜之鄉一日游、“第一屆生食蔬果比賽等群眾性活動。本次活動從內容到形式都有所創新，希望能給各位領導留下美好的印象。 各位領導我們現在前往鳳凰酒店參加蔬博會招待午宴。各位昨晚下榻的碧桂園·如山湖城鳳凰酒店，由國內本土綜合實力最強的碧桂園鳳凰酒店連鎖體系運營管理，并且引入"金鑰匙"服務理念， 在11月份剛剛盛大營業。整個酒店融于社區之中，背倚如山湖而建，風光怡人。酒店涵蓋大型私人會所功能，設有餐飲娛樂、康體設施、室外泳池、網球場、酒店精品店、高檔中西餐廳及特色酒吧等各項配套，將陸續開放。社區內五星級標準酒店的引入，讓業主在家門口即可輕松招待親朋好友，提高生活檔次，同時也將帶動項目周邊豐富的旅游資源以及物業的發展前景。
和縣是一塊充滿希望的熱土，和縣欣欣向榮的氣象和蓬勃發展的態勢希望能給各位領導留下深刻的印象，也希望小X(姓)我今天的解說和服務，能讓您感到
滿意。最后，衷心的祝愿各位領導工作順利、身體健康、萬事如意!謝謝!鳳凰大酒店到了，請各位領導下車就餐!
第四篇：碧桂園策劃報告
碧桂園解密
house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陳雙全
作者: 陳雙全、談偉峰
碧桂園奇跡的創造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價廉物美的品質及準確的目標市場策略，將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。
脫穎而出 并非“從天而降”
碧桂園是一個善于制造神話的企業。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。
1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業界感受到了巨大的沖擊和震撼，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”
這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發了2500畝，但大規模的現樓和看得見的環境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。
王志綱談到碧桂圓的成功經驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認為在背后，還有更深層次的本質或者說戰略。
在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優價廉的產品，一個便是提供優質的服務。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。
碧桂園10年，攻城掠地無數，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢?
其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認為碧桂園的戰略可以概括為“準確定位，規模制造”八個字，這是碧桂園10年戰無不勝的真正原因。
主體市場還是主流市場?
曾長期負責碧桂園品牌規劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價格比較敏感的一批人，而一些發展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產未來的發展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調、品味不會考慮太多，而講究實在、性價比。因此，碧桂園的產品滿足了主體市場消費者的需求，其旺銷是必然的。”
碧桂園擅長的是大規模屋村式的生產，這種大規模的供應量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區別。在鳳凰城的操作中，對于目標消費群的劃分與以前有很大不同。
鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由以階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業后五年、成長中、發展型”的人群，他們具有獨特的特征，他們向往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。
對目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅實的基礎。
房地產定位思想成功運用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現代城”;在深圳，有萬科的城市花園;在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園”。
在對目標消費群的深入研究后，鳳凰城進行了創造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”
鳳凰城以別墅為主打產品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態環境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種“只顯身份卻無法得享優美環境”的住家別墅，而是“度假環境里的常駐別墅”，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一。
價格是永遠的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。
鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80-90平米的房子，而且房子所處的環境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產品價格，你不心動嗎?
規模制造，價格為王
碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。”在這個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設開發理念是不變的。
1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發，已經有200多萬平方米的供 應量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環境，已取得開發2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園(占地1200畝、已開發600畝)經過八年的苦心經營，吸引了很多中國的白領階層，包括藝術家、離退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態初進洛溪，以不到3000元/平方米的低價，重拳直擊麗江花園6000元/平方米房價的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。
鳳凰城把規模制造、成本領先的戰略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯排別墅，均價2800元的優雅洋房。低價是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應就是“50萬元一棟別墅”。
在過去的10年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始終堅持的法則。碧桂園老板說，一個企業最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價位，即“價廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。
碧桂園有員工近3萬人，從設計、規劃、建筑施工到裝飾、物業管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農場出產的，可謂將縱向一體化發揮到了極致。“一條龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。
按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。
另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。
當然，規模經營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因為規?；旧硎蔷芙^個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病。此次鳳凰城的聯排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認為這些聯排別墅與農民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯排別墅賣得最為火爆。實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現象的存在一點也不奇怪，主要是專業人士與消費者的眼光的差異造成的。
“準確定位”為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場，“規模制造”為滿足目標市場提供了可能。有的企業選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。
碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。
企業層面反思：有多少輝煌可以重來
·市場份額≠利潤
1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業評論》發表的《品牌經營的最佳戰略》一文中，提出了以盈利能力為導向的品牌戰略構架。
傳統的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發現，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。
他們認為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產品的性質(或者說是品牌參與競爭的產品市場的性質)。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據整個商品大類是以高檔品牌產品為主還是以低價品牌產品為主的情況而有所差異。他們運用這兩個因素畫出一個矩陣圖。
處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構成，這類商品中的大多數品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產品的回報會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應的你也要采用不同的戰略。
低路品牌，即產品在一個相對低價類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數的低路品牌的利潤并不是通過它們的價格實現的，更多的是通過成本領先來實現的。因此，在這個象限內的品牌，其首要目標應當是削減成本，并把節約的資金再投入到進一步的降價中去。
碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。 碧桂園鳳凰城市場總監龍爾綱早于2002年5月8日就跟《南方都市報》記者表示，他對“五一”有總結，首先就是“多賣沒多賺”。
正如模型所顯示的，低路品牌的核心關鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間?
·碧桂園剩余空間分析
碧桂園“低地價”的牌已經快打完了
除了花都買下的土地沒有開發外，碧桂園在廣州的東西南北都已經建起了一座座衛星城，在廣州發展這種大盤的余地已經不大了。
碧桂園異地擴張面臨挑戰
從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領域的旗幟”可以看出，碧桂園已經不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進行品牌擴張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰略與品牌都提出了新的挑戰。特別是一體化的經營模式，在異地根本就行不通，因為碧桂園的一體化是靠規模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經營。
消費者方面會慢慢成熟
消費者也會慢慢地成熟，當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很大的問題。你的目標消費者群針對的是主體消費者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費者。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業5年，成長中、發展型”的消費者混合在一起。
讓消費者像買白菜一樣買房的后果
鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。 所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢?本來買房是一件很重大的事，可消費者在現場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應該是理智性購買行為轉化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。
但我們也應看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實，所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已 。
碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓盤值得消費者等待?
行業層面反思：四對矛盾
鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產市場，甚至整個中國房地產市場，鳳凰城給整個房地產行業提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產行業的走向!
·價格戰還是價值戰
盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產市場的價格戰，但是業內人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經引領廣州的房地產市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新的標桿，它將影響到其他房地產企業的生存。在這個新的標桿下，除了少數幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產企業之外，其他的企業不可避免地要重新審視自己的生存機會。
事實上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產商的別墅價格有意無意的在調低。鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創新的廣州房地產市場又回到價格的老路上?
·“竭澤而漁”還是“放水養魚”
鳳凰城為廣州房地產的競爭設置了更高的平臺，廣州房地產業要保持長久的生命力，保障穩健有序的發展，就必需不斷制造新的特點，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產業未來一段時期的“創新與突破”呢?鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。
當青島有100多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價而創造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養魚”?是否因為低價的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢?
·規模經營與個性化矛盾
規模經營可以降低成本，但規模經營往往是以犧牲個性為代價的。因此規?；洜I也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，因為風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領別墅稱為新時代的“筒子樓”。
·長期與短期的矛盾
在地產“服務品牌”上，碧桂園可謂華南地產界的成功典范，10年來高擎“服務品牌”大旗不松手，并且不斷進行深化、細化、日?；?，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。
但在5.1鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產的釋稀。廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導消費者對于價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。
點評：
鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的!
我們認為，這種模式的運作也存在不少的問題。事實上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業又盲目跟進，整個產品大類，整個市場會進入一種負循環。我們的彩電業、DVD行業的慘劇就在眼前，雖然發展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費。
有市場份額有用嗎?有銷售額又有用嗎?
通過創新，產生差異化，為不同的消費者提供個性化的產品，不要把關注點總放在價格上，更應該體現價值。為企業的長遠發展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優勢是暫時的、脆弱的，因為沒有利潤支持的市場份額是一種負擔，而非優勢;相反，通過創新、差異化獲取的優勢才是持久的、堅實的。
為消費者提供價值而非價格，進行創新、價值之爭而非價格之戰，是房地產企業乃至其他所有企業獲取最后勝利的重要因素。
碧桂園的企業標志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。
第五篇：碧桂園的軟文
融合娛樂、休閑一體化的高檔會所，濃縮自然精華的園區環境，四通八達的交通網絡等等元素，讓碧桂園•城市花園猶如機器貓小叮當的百寶箱，讓業主可以隨心所欲，選擇自己想要的生活方式。如今，如何在碧桂園•城市花園里過上極具生活情調、品味的小資生活。
在碧桂園•城市花園，“藝術”之美隨手拈來，每一個瞬間的定格都能構成一幅完美畫景。
碧桂園•城市花園將“小資”，時尚又浪漫的格調演繹的淋漓盡致。凸顯古典宮廷式風范的優雅高層，充滿西班牙激情活力的美墅，讓市民不出國門就能感受到異域風情，情侶們在這樣的建筑前拍下照片，宛如在古典教堂前留下三生三世的許諾。華美的建筑與詩意的景色融為一體，宛如一幅稀世臻品，人們將在這里度過夢想中的浪漫生活。清晨，人們丟棄聲音嘈雜的鬧鐘，在鳥兒悠揚的歌聲，蟬兒清脆的叫聲中醒來，聞著窗外草木清香，將睡意一掃而空;大面積落地窗透著暖陽，為客廳灑下一片金黃，一家人看著窗外旖旎美景，品嘗著新鮮出爐的早點，閑話家常，共聚溫馨時刻。工作日，人們欣賞著路邊美景，遇上熱情的鄰里，親熱攀談兩句，上班的路上不再寂寞;假日，去社區里散步、踏青，走在木棧橋上看著碧幽幽的水草搖曳，逗弄白鷺嬉戲或者帶上孩子去兒童樂園玩耍，夏天一家人還可以在泳池暢游，體驗熱帶風情，還可以去健身會所體驗鍛煉后的酣暢淋漓。
在碧桂園•城市花園，“小資”不再只是一種遙不可及的“追求”，它已經滲透到建筑中，花草中，人們的日常生活中。在這里，人們有著實用又溫馨的家，有著從容不迫的生活態度，有著對生活更透徹的感悟理解。
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