不動產登記條例范文第1篇
一、不動產登記歷史演變
現代不動產登記的歷史源頭可以追溯至中世紀時期的日耳曼法, 直到18世紀, 日耳曼法所規定的不動產登記形式已經不能滿足交易的全部要求, 隨之不動產登記發展完善并逐漸在歐洲等國家和地區普及。國外的不動產登記主要分為契約登記制、托倫斯登記制以及權利登記制。契約登記制又被稱作“法國登記制”, 具體指不動產的變動物權, 只有經過當事人簽訂契約后方能產生效力, 若未經登記, 則不能與第三人相對抗;托倫斯登記制具體指國家對于第一次登記不強制, 若土地權利經登記后, 以后的土地權利變更都需要登記才能生效;權利登記制, 也被稱作“登記生效主義”, 具體指未經登記不能生效的立法體制, 生效具體時間即登記時間。
我國的不動產登記開始于1922年北京司法部房產登記條例的登記與實施, 其后相繼頒布了《土地法》、《土地登記規則》等法律條文, 使我國的不動產登記相關制度逐漸完善與發展。20世紀50年代初期, 我國頒布的《中華人民共和國土地改革法》標志著土地證與房產證制度開始正式實施。
二、不動產登記統一登記難點分析
(一) 體系與制度問題
在不動產管理體系的實際操作中, 各個部門由于繼續推行傳統的分部門管理的措施, 并沒有依照相關的管理規范整合, 這會造成各分管部門在管理上出現利益失衡的現象, 不利于整個團隊的發展。各部門分管模式會對不動產物權體系造成不利影響, 嚴重者會破壞其日常運營, 出現重新登記或權屬糾紛問題, 嚴重損害當事人的權益。
不動產管理制度在運行過程中還會出現現有制度不完善、管理模式中權利界限模糊的問題。在不動產登記過程中想要完成具體目標, 必須深刻分析物權關系與不動產之間的統一性問題, 但在具體實踐中, 制度的建立與完整度一直是不動產登記的難點, 對此, 既要保證相關立法體制的革新, 也要確保在處理相關機構的組織模式過程中加強細化。這就需要從管理制度等基本體系入手, 繼續落實可持續發展的管理結構。
(二) 不動產登記人員素質問題
隨著我國經濟不斷加速發展, 不動產登記的工作也越來越繁雜, 其涉及到的工作內容也變化多樣。就目前來看, 我國現有不動產登記人員中, 一些員工的素質良莠不齊, 在不動產登記工作中無法勝任, 進而造成不動產登記工作的效率降低、質量下降等。不動產登記員工的素質問題體現在兩個方面, 包括:員工擁有的知識水平與業務能力不能與工作相融合, 跟不上時代發展的節奏;不動產登記人員在工作中不能認真負責, 經常出現失誤, 導致登記工作效率低、質量差的情況, 從而提高了不動產登記工作的難度。
(三) 不動產登記技術問題
在不動產登記管理體系中, 房屋登記管理體系與土地登記管理體系是兩個發展比較完善的分支, 而海域登記管理體系與林木登記管理體系仍然有很大的提升空間, 這就需要相關部門對后兩者進行更完善的管理措施, 必須保證其登記管理信息的有效性與實時性, 促進該技術的發展完善, 能夠有效提高不動產登記技術的整體提升, 最終為不動產產業鏈的發展奠定基礎。
三、不動產登記統一登記政策分析
(一) 管理制度體系的優化
為了維護不動產統一登記的有序性, 需要對其管理制度和體系進行優化。在加強不動產管理制度體系發展的過程中, 必須按照行業標準進行, 保障不動產統一登記數據的穩定性與可靠性。在實際工作中, 需要建立一套完整的包括信息等級與管理、證件發放在內的體制, 并且具備結構合理性、管理科學性以及各部門協調性的特點。此外, 還要確保不動產登記信息處理模式能夠適應不同的管理需要, 為整個不動產登記提供安全、有效的系統平臺, 進而提高不動產統一登記工作的質量水平與業務水準。在此基礎上, 還要依照不動產統一登記的實際發展要求對管理體制優化升級, 制定好嚴格、規范的獎懲措施與監督體系, 落實好不動產統一登記工作的各項要求, 為保障不動產統一登記工作的科學發展奠定基礎。
(二) 登記平臺的優化
為了行業進一步發展, 不動產統一登記工作需要根據實際情況, 對管理平臺做出更具體、綜合的分析, 這也是為了保證處理相關事宜更具公正性的原因。有關部門在優化不動產統一登記平臺的過程中, 要考慮當事人的合法權利, 建立健全更加高效的數據管理平臺。不動產登記人員在處理數據資料時, 要注意確保精細化的審核與監管, 保持對工作認真負責的敬業精神。在進行不動產統一登記的項目中, 相關工作人員需要時刻關注管理模式的實際狀況, 以免在產生糾紛時不能做出實時有效的補救。在不動產登記工作中, 只有在根本上加強管理力度, 才能為整個產業項目的發展提供堅實有力的后盾。
(三) 技術模型的優化
為了跟隨時代的發展變化, 不動產統一登記也需要在技術上得到提升。這就要求相關部門在不動產登記的技術模型上加強創新能力, 促使不動產登記工作中的技術模型可以更加系統化與科學化, 進一步提升不動產統一登記的整體發展。與此同時, 還需要從實際出發, 逐步完善不動產統一登記工作的細節問題, 管理人員要在工作過程中善于發現問題制定解決方案, 提高工作效率。當前, 我國不動產統一登記工作運用了物聯網技術以及GIS技術等, 不少地區對其進行更進一步的技術升級, 或采用其他先進技術, 從而在不動產統一登記工作中能夠保證其科學性與創新性, 促進不動產登記的新型發展。
(四) 加強登記人員培訓
伴隨時代進步的不僅是不動產統一登記工作中的技術支持, 還包括工作人員的個人素質。不動產統一登記內容和形勢越復雜, 其工作人員的綜合素質要求也就越高, 這就需要做好工作人員的培訓工作。對相關人員進行不動產登記相關知識和技術的培訓課程, 還要根據有關規定, 提高培訓效率與成果, 一定程度上提高登記人員的個人素質, 使其在面對各項復雜的工作問題時, 及時有效給出處理辦法, 為不動產統一登記的順利開展坐好鋪墊。
四、結語
為了進一步推動不動產統一登記工作的實施, 既要加強其技術管理模式及登記平臺的創新升級, 又要提高不動產登記人員的綜合素質和技術模型的轉換, 只有真正落實以上各項措施, 對不動產登記過程中出現的違法違規現象嚴肅處理, 才能促進不動產統一登記項目的科學發展, 提高工作效率。
不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度, 是指經權利人或利害關系人申請, 由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段, 不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。
摘要：本文從不動產統一登記歷史演變出發, 系統論述了不動產統一登記難點與政策, 最后對全文進行歸納總結。
關鍵詞：不動產,統一登記,難點,政策
參考文獻
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不動產登記條例范文第2篇
登記不動產權的變動是公示物權變動一種手段, 有助于保護交易安全, 防止一房多賣的情況發生。購買人在決定買房屋之前, 可以去房屋登記機關查閱該房屋是否擁有完整的產權, 是否被抵押或者約定有其他的限制條款。不動產登記主要有兩個基本功能。第一, 它保護已進行房屋登記的所有人。例如, 在文章開頭的情形中, 如果B購買了A的房產并立即進行了房產登記, 則CD再購買A的房屋產權將不發生變動, 物權不發生變動即所有權仍然屬于B, CD對A只是合同有效, 他們之間的關系是債權的法律關系, 沒有物權的法律關系。先進行房屋登記的B擁有對該房屋的所有權, 擁有對抗后購買人CD的權利, 因為B首先進行了對該房屋的登記, 誰先進行不動產登記誰就有對該不動產的優先購買權。第二, 登記制度保護新的購買人。同樣在上述的情形中, 購買人CD在決定購買房屋交付對價前, 調查該房屋的產權是否完整, 則能避免損失。如果在先購買人B購買了該房屋并進行登記, 則CD可以在房屋登記機關查詢到該房屋的產權情況是已被過戶給B, 則CD不會再購買該房屋。如果在先購買人B只是交付對價沒有進行房屋登記, 則CD可以以善意第三人的身份購買該房屋, 再適用不動產登記優先的原則判定誰為真正的房屋所有權人。因此, 不動產登記是不動產的權屬狀態起到公示作用, 是對財產關系的確立, 登記行為一旦作出, 申請人即得到法律保護。
美國的第一部登記法于1640 年誕生于馬薩諸塞殖民地, 要求對不動產所有權的轉移、不動產抵押、抵押品的轉讓、抵押契約的清償和置留物的歸還等都必須進行登記。
在美國, 不動產登記稱為契據登記。契據登記體系有三大類型, 競賽型登記法 ( race act) 、通知型登記法 ( notice act) 和通知———競賽型登記法 ( notice - race act) 。全美國各州都采納這三種類型中的一種登記法。
在實行競賽主義登記法 ( Race Statutes) 的州, (1) 假如文章開頭的案情是發生在美國的情況下, 如果B未將契據進行登記, A一物三賣的場合, 若在后購買人C搶先將契據進行了登記, 則在先的購買人B不能對抗在后的購買人C, 不論在后購買人是否對AB的交易知情, 即不論C是否為善意購買人, C只要搶先將契據進行了登記則C擁有對房屋的產權。
在實行注意主義登記法 ( Notice Statutes) 的州, 若發生上文所述之一物三賣, 次購買人C只有為善意第三人, 不知道先前AB買賣房屋交易的存在, 才能有效取得產權, 即使次購買人C沒有將契據進行登記, 也可以對抗在先的購買人。但是若C購買人事前已經得知AB的房屋交易, 則即使C將契據進行登記, 仍然不能對抗在先的購買人。在這里, “最后一個善意購買人”取得優先權。
在實行順序- 注意主義登記法 ( Race - Notice Statutes) 的州, 若發生上文所述之一物三賣, 次購買人C不僅需要是善意第三人, 對先前未登記的產權不知情, 而且還需要完成契據登記。即C不能知悉AB有房屋交易, 而且C支付對價后搶先完成了契據登記, 才能對抗在先的購買人B和在后的購買人D。若在第一段的案情中適用美國法, A在將房屋產權轉讓給B, 假如B要去登記A與B之間的契據, B應該采取哪些步驟呢?
美國契據登記的程序有三個基本要求。第一, B應該將契據或者其他文件先在公證機關進行公證, 第二, B持有的契據或者其他文件是法律規定可以進行登記的某種文件, 例如合同, 判決書, 契據等。假如B在2013 年X縣登記的第100 個文件, 該契據文號很可能是“2013 - 0100”。然后登記員對整套契據進行復制, 要求A在復印件上簽名, 將原件歸還給登記申請人A, 再將復制件按照時間順序進行歸檔, (2) 最后給文件編排索引, 則完成了整個登記程序。
摘要：登記不動產權的變動是公示物權變動一種手段, 有助于保護交易安全, 防止一房多賣的情況發生。購買人在決定買房屋之前, 可以去房屋登記機關查閱該房屋是否擁有完整的產權, 是否被抵押或者約定有其他的限制條款。
關鍵詞：不動產,美國
參考文獻
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不動產登記條例范文第3篇
今年3月1日， 《不動產登記暫行條例》 (簡稱《條例》)正式實施， 一個多月來，
全國還有超過84%和96%的地市和縣沒有完成 不動產登記職責整合。
近日國土部與中央編辦聯合下發
《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》， 要求各地確保年內完成各級不動產登記 職責和機構整合。
《條例》已滿月，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。所謂的不動產登記，儼然變成了不動產不登記，令人五味雜陳。96%的縣沒有動起來，顯然原因復雜，比如《條例》從施行到落地，難免需要時間;再比如由于職責和機構整合尚未到位，缺乏實施主體也使得登記難以推進。
除此之外， 是否與相關部門缺乏熱情和動力有關?
比如為官不為， 導致政令不通。
在3月15日的國務院常務會議上， 國務院總理李克強怒稱：
“部長們參加的國務院常務會議已經討論通過的一些政策，現在卻還‘卡’在那兒， 難道讓幾個處長來‘把關’， 這不在程序上完全顛倒了嗎?” 與政策相比，
《條例》無疑更重要， 也具有強制力， 卻推行不暢，
是不是也與處長“把關”有關?
不管這種情況存不存在， 都應該正視“上面九級風浪， 下面紋絲不動”的狀況。
《條例》沒有動起來， 或因受到阻力。
盡管《條例》并不具備反腐功能， 但一旦施行
一些官員灰色財產或將暴露， 特別是對那些坐擁數套、
十多套乃至數十套住房的官員來說， 他們不僅不愿意推動《條例》動起來， 甚或暗自設置障礙。 其實，
《條例》對反腐并非毫無作用，
正如參與《條例》制定的清華大學法學院副教授程嘯所稱，《條例》規定將統一建立不動產信息管理基礎平臺， 確保國家、 省、 市、
縣四級信息共享， 這對于打“老虎”來說， 確實有一定幫助，
只要經過一個平臺就可查詢特定個人名下的全部不動產。
不怕慢，就怕站。那些尚未行動起來的地方，應該快馬加鞭。按照國土部、中央編辦日前聯合下發的《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》的要求，確保年內完成各級不動產登記職責和機構整合工作。如果連職責和機構整合都不愿意做，不動產登記恐怕遙遙無期。由于不動產實行屬地登記，市縣兩級是不動產登記工作的關鍵，即便各地整合了統一登記的職責和機構，也需要有使命感和緊迫意識，不能拖，更不能凝滯不動。
當然，除了各地行動起來，中央也需形成制度安排。據國土部不動產登記局負責人此前表示，《不動產登記暫行條例實施細則》即將完成征求意見，修改完善后將盡快頒布實施。也許有了實施細則，各地就更容易動起來。
不動產登記條例范文第4篇
我國現有的不動產登記職責分布在多個部門〃許多城市實行房、地分開登記〃國有建設用地使用權在土地管理部門登記〃其上房屋則在房產管理部門登記;此外〃耕地、林地、灘涂、海島等不僅涉及國土、農業、林業等多個部門〃登記程序、標準等也各有不同。隨著經濟社會的發展〃市場經濟對歸屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高〃原有做法已經不適應經濟社會發展的需要。
2013年11月20日〃國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。整合分散在多個部門的不動產登記職責由一個部門承擔〃通過提供“一站式”服務〃對于保護不動產權利人合法財產權〃提高政府治理效率和水平〃尤其是方便企業、方便群眾〃具有重要意義。
2015年3月1日〃《不動產登記暫行條例》已正式實施并在全國多個省市進行試點, 而由國土資源部發布的不動產登記簿證樣式(試行)〃包括《不動產登記簿》、《不動產權證書》、《不動產登記證明》等也正式登上歷史舞臺。武漢中地數碼科技有限公司根據國家最新的規范要求〃不斷完善MapGIS不動產登記信息管理平臺〃通過一站式服務〃實現高效、準確地辦理不動產統一登記。
二、系統介紹
不動產登記信息管理平臺以MapGIS國土云為基礎〃搭建起包括建設用地使用權、房屋等建筑物所有權等在內的十大類不動產權利的登記管理體系。
MapGIS不動產登記信息管理平臺的應用涉及到國家、省、市、縣四級〃覆蓋了土地、房屋、草原、林地、海域五大不動產領域〃實現土地、房屋、草原、林地、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享。做到實現統一登記交易、統一交易簽證、統一信息發布、統一收費標準、統一監督管理、統一平臺建設。通過一站式服務〃方便群眾申請登記和相關部門的管理監督〃切實保證不動產交易安全。為監管不動產登記信息動態、產權變動情況、交易情況和有關價格數據提供信息支持。
三、系統架構設計
MapGIS不動產登記信息管理平臺總體框架以信息化標準規范體系和數據交換體系為體系結構〃以國土、房產、林業、草原、海域等數據等各類的登記、空間、檔案數據庫為基礎〃將地理信息服務(圖形瀏覽、定位查詢、空間分析等)、屬性查詢與統計分析、專題圖件發布等GIS服務加以封裝〃通過不動產登記基礎平臺提供的各類服務和接口支撐〃建立面向不動產登記的登記信息管理系統和信息公示系統。 (1) 基礎保障體系
基礎保障體系包含了系統運行所需的基礎網絡設施環境、安全保障體系、不動產相關法律制度規范、數據交換標準規范。 (2) 數據交換
各類系統通過提供數據接口或者發布符合OGC標準的數據服務、WebService服務等方式〃提供給MapGIS不動產登記信息管理平臺調用;MapGIS不動產登記信息管理平臺通過通過提供數據接口或者發布符合OGC標準的數據服務、WebService服務等方式〃將對應的房屋、林業、草原、海域等領域登記數據成果返回給各業務管理局調用〃最終實現數據共享。 (3) 不動產數據管理系統
不動產數據管理系統集合了所有不動產登記管理所需的空間信息、屬性信息、檔案信息、用戶信息等各類數據的管理工具〃遵循不動產數據庫的標準規范〃對數據進行標準分類編碼。數據管理系統主要面向不動產登記數據庫管理人員〃對新納入不動產登記數據庫的更新信息進行分布式存儲、管理、分發、匯總、編輯、發布。數據管理系統可以對遙感、三維、矢量、屬性表、文檔、多媒體等數據進行統一的管理〃支持國家、省、市、縣粒度的數據分類讀取和調閱〃支持多時點多專題數據的對比和更新。
(4) 不動產登記信息管理系統
不動產登記信息管理系統是面向不動產統一登記機構的政務辦公系統。它通過不動產登記基礎平臺的運行支撐環境和政府網辦公網絡直接讀、寫數據管理系統的數據資源〃為登記辦理人員提供操作界面。用戶登錄不動產登記信息管理系統能完成從窗口收件、審核、審批、繕證、歸檔等一系列的登記日常操作。登記信息管理系統也集成了綜合查詢、數據更新、輔助辦公、系統維護等常用功能模塊。 (5) 不動產登記信息公示系統
不動產登記信息公示系統可以在廣域網實現不動產登記信息查詢。它以不動產數據為支撐〃實現各土地、房屋、林業、草原、海域等登記信息的查詢、發布功能。
四、 數據交換整合方案
依據MapGIS不動產登記信息管理平臺的建設目標和構想要求MapGIS不動產登記信息管理平臺與林業局、農業局、房管局、海洋局等部門之間要實現空間數據和登記數據的有效交換。 空間數據
針對各部門的空間數據〃可以采用發布OGC服務的方式〃實現數據的交換。各類系統通過自身數據發布模塊發布符合OGC標準的數據〃需要發布的數據經檢測合格后〃不動產登記數據管理平臺可以調閱相應的數據服務來實現對數據的獲取。通過這種方式〃不動產登記數據管理平臺的數據是實時獲取各部門的空間數據〃保證了數據的現勢性。
發布的服務列表
登記數據 不動產登記數據需要和相關各部門登記業務數據庫實現遠程調用〃我們可以采用Web Service的方式進行。這種方式可以在不破壞雙方原始數據的基礎上很好的實現數據交換〃這種方式重在對服務程序的調用以及調用結果的反饋。對于這種方式〃各部門數據中心需要與不動產登記局開通相應的服務調用接口和函數〃實現與各部門數據管理平臺之間的數據交互工作。
五、 業務類型分類設計
不動產登記是以土地為核心的〃土地權利是不動產物權的基礎〃其他的不動產物權的存續都必須以土地權利為依托。除土地所有權之外〃其他的不動產物權都是建立在土地所有權基礎上或者與土地關聯。沒有土地權利〃其他的不動產物權就是“空中樓閣”。對于海域登記〃我們可以認為是“藍色”國土〃在調查、登記方面基本是相似的。 不動產的物權體系如下：
一、 土地所有權：集體土地所有權、國有土地所有權
二、 依托于土地所有權上產生土地的用益物權〃包括：土地承包經營權(耕地承包經營權登記、林地承包經營權登記、草地承包經營權登記)、宅基地使用權、建設用地使用權(國有、集體)、地役權、海域使用權
三、 土地之上附著物所有權：房屋所有權、森林或林木所有權
四、 擔保物權：一般擔保物權、最高擔保物權
六、 不動產登記信息管理系統設計
不動產登記信息管理系統〃實現對土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記〃為監管不動產登記信息動態、產權變動情況、交易情況和有關價格數據提供信息支持。利用遙感、GIS、二三維可視化等技術〃實現對不動產圖形數據、屬性數據、業務數字檔案的有效關聯和查詢、統計、分析、輸出、信息展示等〃并以圖形、表格、文字、GIS和數據模型相結合的方式〃直觀、準確、動態地展示涉及到不動產登記數據各個方面的信息。
其中〃最令人關注的是采取„房地合一?的模式〃告別過去„土地?和„房屋?兩張皮分離的局面。在房地合一登記中〃同步輸入權利信息、土地信息、房屋信息、權利人信息等〃結合掃描件、樓盤表、圖屬聯動等展現方式〃實現高效、準確地辦理不動產權證。
圍繞各級不動產登記部門的內部辦公、管理、協調、監督、決策等業務〃按照“標準統
一、功能完善、分級聯動、業務協同”的原則〃頂層設計時需要統一構建國、省、市、縣互聯互通的四級不動產登記應用框架〃以實現信息采集標準化〃登記業務規范化、流程化〃檔案管理電子化。實施時則需要應地制宜〃分步實施。 圖文一體化管理
圖形信息同時可與登記審批業務案件掛接〃可在案件辦理過程中〃實時查看案卷涉及的土地或房屋。通過圖形定位〃就能即時在圖形窗口中定位跳轉到項目涉及的地塊〃系統自動彈出該地塊的詳細信息〃包括地址、編號、面積等〃輔助辦公人員進行審批。如果WEB端同時發布了影像〃可套合影像查看〃更加清晰明了。
圖屬聯動查詢
樓盤索引表管理
系統根據樓盤實際規劃與布局〃具體到每一棟、每一層、每一戶〃建立虛擬的樓盤表〃通過簡單的選擇點擊〃就能將房地屬性、業務狀態、權利信息、辦理記錄一一呈現。
樓盤索引表管理
輸出不動產登記簿證
在登記過程中輸出滿足《不動產登記暫行條例》、《不動產登記簿證樣式(試行)》等國家法律法規所要求的不動產登記簿、不動產權證書、不動產登記證明、不動產登記申請審批表等。
不動產登記辦理輸出不動產登記簿證
案卷查詢統計
不動產登記信息管理系統對不動產登記案卷提供了方便的查詢頁面〃可按照不同條件進行查詢〃包括土地信息、房屋信息、林業信息、草地信息、登記簿信息、不動產權屬證書信息查詢等。用戶可自己設定查詢條件來查詢所要調閱的案卷信息〃可按登記類型、權利人姓名、不動產權證書號、使用期限等進行查詢。查詢結果具有關聯穿透功能〃如在土地信息查詢中查詢到某宗地〃可將與該宗地相關的房屋信息、不動產權利人信息、不動產轉移信息、證書信息等列出。下圖為不動產綜合查詢頁面。
不動產綜合查詢
登記歷史回溯
每一起登記行為的細節程序都會詳細記錄〃考慮到地塊的反復流轉〃還會一直記錄最原始的地塊編碼〃不僅形成地塊的所有歷史流轉鏈〃還能隨時查看任意一個流轉節點的詳情。
登記歷史回溯
動態監管
不動產登記信息動態監管模塊〃可對不動產登記信息各項監管功能〃比如總監管、規范性監管、效能監管、重點監管、入庫日志查詢等。
其中總監管涵蓋所有監管項〃包括使用年限的監管〃業務邏輯性監管〃登記資格監管等各項內容〃確保登記信息的準確性;登記效能監管是指對各級管理者及其領導組織的勤政和能政情況進行考察和整改的行政監察。
七、 不動產登記信息公示系統設計
建立統
一、規范、反映不動產客觀物理形態和權利狀況的不動產登記信息公示系統。借鑒住建部全國住房信息系統聯網的經驗, 不動產登記信息公示系統整合土地、房屋、草原、林地、海域等登記信息〃逐步向公眾開放可以用于搜索、查詢的數據信息〃積極挖掘國家不動產登記信息數據庫的應用渠道〃提升不動產登記制度的公信力〃擴大公眾參與度〃保障不動產財產權與市場安全、維護權利人合法權益。 不動產登記信息應逐步實現縣、市、省(直轄市)、全國聯網。
● 讀取不動產登記的數據〃根據信息公示需要從內網不動產登記數據庫提取公示數據。 ● 提供不動產登記業務的公眾信息WEB實時公示。 ●可以對公示的不動產登記信息進行查詢。 ●可以對登記有關業務信息進行統計。
● 按訪問權限的不同〃分別提供面向不動產登記部門和社會公眾的服務信息。
不動產登記條例范文第5篇
構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質
楊盛秋
摘要：我國《物權法》明確了國家對不動產實行統一登記制度。不動產登記的性質是構建我國不動產統一登記制度的基礎問題。本文借鑒了準物權理論、將不動產物權的類型一分為二，從而以“二分法”分析并重構不動產登記的性質，論證了構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的準行政行為性質。
關鍵詞：不動產物權 準物權 不動產登記的性質 準行政行為
不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。
建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，監督市場主體的經營活動，營造并維護市場的公平競爭環境，查處各種有損于市場機制能動性發揮的違法行為等。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。
《物權法》第10條規定,“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”明確不動產登記的性質是構建我國不動產統一登記制度的基礎問題。
一. 重構我國不動產登記的性質
不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。
(一)學界傳統觀點
目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:
1、公法行為說,該說認為:不動產登記的性質,屬于一種行政行為。如有學者認為:“它是一種行政確認,就是指行政主體根據相對人的申請,依法對某一特定的法律事實、法律資格或權利義務關系的真實性、合法性予以確定、認可和證明的具體行政行為。”“國家登記機關對物權變動的登記正是屬于行政確認登記的一種形態。”
2、私法行為說,該說認為,登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看,登記行為是產生私法效果的行為。
3、證明行為說,該說避免公、私法性質上的判斷,認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產權變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。
(二)不動產登記的性質之分析
筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對構建不動產統一登記制度的范圍的研究。
1.我國的不動產物權的類型
根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：
(1)不動產所有權：國家所有權;集體所有權;私人和其他權利人的所有權。
(2)不動產擔保物權：只有不動產抵押權。
(3)不動產用益物權：自然資源使用權;建設用地使用權;土地承包經營權;宅基地使用權;地役權。
對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。
典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。
準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等 。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為,特別法上的物權,公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等 。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為,準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂,而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說,它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成 。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。
準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。
準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。
2.我國不動產登記的性質
筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:
一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記,如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。
另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記,如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系,主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。
基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范;后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。
綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。
二. 我國不動產統一登記制度設計下的不動產登記的性質
《物權法》第10條規定,“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”
如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。
以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題?，F階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以這一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩
重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據;后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。
從法理上對公法和私法分類的各種理論來看：首先，雖然不動產登記是由申請人的申請行為而開始，但不容忽視的是，不動產登記中主要的行為主體是國家有關部門，即國家公權力介入了登記。而事實上，正是國家公權力的介入才賦予了不動產登記的強大公示效力。其次，不動產登記在利益平衡上是為了調節國家和整個社會的物權的秩序，從而保障交易的安全。最后，從登記行為本身而言，通過不動產的登記，不僅僅產生公示物權的私法果，而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調控不動產這一重要的社會資源，帶有顯著的行政色彩。
有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。 筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，“只以單一的判斷、認識與觀念等受動的精神作用為要素” ，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此,有學者認為,行政登記屬于準行政行為,只產生間接的法律效果,而不產生直接的法律效果。
該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被推翻;二是確
認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。
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