房地產業務工作計劃范文第1篇
二、售樓員工作方法
1、售樓員售前準備工作售樓員開展銷售工作前，應對市場房地產概況、行情有一定的了解。此培訓材料中的內容，應該牢固掌握，并且做到化為己有，靈活運用。房屋銷售是整個房地產活動中最重要的環節，是直接產生利潤的環節，銷售人員是整個銷售活動的執行者，因此銷售人員的作用就顯得至關重要。由銷售人員在銷售過程中的重要性決定了銷售人員的薪水待遇高于一般其他職業人員
二、
房地產的“五證”，就是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程施工許可證》(也稱建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》的簡稱。
一、《建筑用地規劃許可證》就是建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置、高度、容積率等符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》就是該建設工程項目符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》就是經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
其中，“經濟適用房”用地是《劃撥土地》;“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時一定要看實際使用年限還有多少年。
根據《物權法》相關條款：建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質、違法出租、買賣和搞房地產開發的。
四、《建設工程開工證》就是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有《建設工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
沒有以上“四證”，該項目用地和建筑就是違法的。
五、《商品房銷售(預售)許可證》就是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件(如果是現房，開發商只須出具竣工備案表)。
沒有《商品房銷售(預售)許可證》所填寫的“購房合同、內部協議”等都是無效的。
“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。
“兩書”是指新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件。購房者有權索要。
“一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。
購房者填寫購房合同時，一定要在購房合同第八條注明：開發商向購房者交付房屋時提供“兩書一表”時還要同時提供“房屋竣工驗收備案表”
購房者驗房的時候不能只看發展商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案，尤其是《消防驗收備案表》一欄是否通過。
《竣工驗收備案表》對房地產開發商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管建設部門備案后，發展商就必須對其建設的樓盤質量終生負責，即使是十年二十年以后出現了質量問題，經查如果是發展商的過失，一樣可以追究其法律責任。
房地產業務工作計劃范文第2篇
屈指一數, 在不到兩年的時間里, 竟然已經在本專欄用了8期的篇幅討論房地產經紀業務或產品的問題, 原因應該還是在于:這個問題的確是房地產經紀行業的核心問題, 并且是至今仍然困擾著這個行業或者說仍然有待厘清的問題。
本期專欄繼續關注這個問題, 是因為在實踐中繼續觀察到房地產經紀同行還在不斷探索和創新房地產經紀業務的變革。
近年來, 房地產經紀業務的各種創新探索集中在以下幾個方面:
一是面向互聯網的業務發展。
幾家大型專業的房地產中介門戶網站已經使得相當部分的房地產經紀業務轉移到互聯網上。嚴格說, 這些門戶網站并不屬于房地產經紀公司, 他們只是為房地產經紀公司提供網絡通道服務。當然, 很多房地產經紀公司始終擔心這些門戶網站公司有朝一日變成真正的房地產經紀公司, 此乃題外話。而很多房地產經紀公司自身也越來越注重互聯網的利用, 把自己公司的官網逐步打造成了公司的網上門店。更有甚者, 有些公司就此轉型, 開始專注于網上房地產經紀業務。然而, 從筆者在廣州范圍內觀察到的情況來看, 這樣的轉型要么不成功 (前兩天就有同行告訴我, 他的房地產網絡公司兩年已經虧掉了200萬元) , 要么還正在起步 (這樣的公司在廣州至少有四五家) 。但筆者認為他們的探索精神非常值得鼓勵和贊揚, 而且可以說他們的探索代表了房地產經紀業務變革的一個重要方向。其實, 互聯網公司是一個“燒錢”的行業, 這已經是十幾年來大家有目共睹的事, 所以這樣的變革需要資本的支持。而據筆者了解, 嗅覺靈敏的資本已經開始關注到這方面的變化, 有投資人表示愿意在這類網站的建設上大手筆投入。如果不用自有資金去炒樓, 房地產經紀行業本來是一個輕資產的行業, 但也正是因為這個行業更多地依靠人力而不是資本, 所以在從業人員普遍素質還有待提高的情況下, 這種依靠人力資本的行業是不容易提升到比較高級的形態的。而現在資本開始介入, 或許是一個良性信號。
二是放棄傭金收入, 只收取服務費。
最近不止一家廣州本地較小型的房地產經紀公司提出不向客戶收傭, 而是免費為買賣雙方提供撮合信息。多數業主和買家可能是第一次買賣房屋, 缺少相關專業知識, 既不太了解市場行情, 又很少了解交易過戶方面的知識。于是經紀公司在買賣雙方有初步意向之后, 就開始為雙方提供專業知識解答服務, 并收取服務費。而當買賣雙方達成協議之后, 經紀公司繼續根據雙方的需求提供代辦交易過戶手續, 并收取手續費。
據調查, 很多客戶是因為覺得房地產經紀人提供的服務不值, 所以才“飛單”。經紀人主動放棄傭金, 轉而用專業的服務來換取服務費和手續費, 一方面降低了買賣雙方的交易成本 (經紀人也會相應減少收入) , 另一方面也讓買賣雙方能夠根據自身需求選擇適合的專業服務。當然, 這條路能不能成為房地產經紀的主流業務形式, 還有待觀察。
三是提供更多的相關服務或者延伸服務。
例如, 有些單店的小型房地產經紀公司, 長期駐扎在某個居民小區, 乃至和小區內的一眾業主成了街坊, 相互知根知底, 同時發展了一批專業的購房者 (往往是投資客) 。在購房者資金周轉不靈的時候, 這類經紀公司會提供短期借款, 其獲利往往頗豐, 同時也解了購房者燃眉之急。然而, 這樣的發展方向是不是已經屬于房地產經紀業務的異化了, 暫且存疑。
除了在服務內容上跳出傳統的房地產經紀業務, 一些大型公司開始更多地選擇在服務質量上下功夫。最近和一些大公司的老板談, 他們現在越來越意識到員工的專業技能和服務質量是公司應對市場低迷的重要競爭力, 所以更加重視員工的培訓和教育。而這些, 無疑代表了行業發展方向。
房地產業務工作計劃范文第3篇
一般來說, 房地產開發行為會要涉及到營業稅、增值稅、企業所得稅以及契稅等各種不同的稅種。針對房地產合作開發的不同模式分類, 筆者將分別詳細闡述。
一、“第一類模式”中各方涉稅情況分析及例解
對于營業稅, 在甲方以土地投入合營企業, 而乙方提供資金的合作模式下, 雙方滿足風險共擔、利潤共享的分配方式, 根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》 (財稅[2002]191號) 文件"以無形資產投資入股, 參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為, 不征營業稅"的規定, 甲方以土地投入合營企業, 風險共擔, 利潤共享, 無需繳納營業稅。對甲方向合營企業提供的土地使用權, 視為投資入股, 對其不征營業稅;只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅;對雙方分得的利潤無需繳納營業稅。
對于增值稅, 甲方投入合營企業的土地應計算繳納土地增值稅。財政部、國家稅務總局2006年3月2日發布的《關于土地增值稅若干問題的通知》 (財稅[2006]21號) 第五條規定“對于以土地 (房地產) 作價入股進行投資或聯營的, 凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的, 或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的, 均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》 (財稅字[1995]048號) 第一條暫免征收土地增值稅的規定。”合營企業從事房地產開發, 故甲方投入土地需繳納土地增值稅。與此同時, 合營企業銷售所開發房屋, 按規定計算也應繳納土地增值稅。
對于企業所得稅, 甲方在投入土地時, 應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理, 并計算確認資產轉讓所得或損失。甲方投出土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%, 可從投資交易發生年度起, 按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。
此外, “第一類模式”下合營企業對契稅的處理相對來說是比較簡單的, 在實踐中, 只有合營企業本身接受投入的土地就按規定繳納契稅, 對于投資各方則無需繳納契稅。
該模式下, 企業相關涉稅情況將通過下面的一個案例作進一步分析。
例1:甲企業擁有一塊土地, 賬面價值5000萬元, 2008年1月與乙企業簽訂協議, 共同投資40000萬元成立丙房地產開發公司, 甲方以該土地出資作價10000萬元 (當時市場價值10000萬元) , 占股25%, 乙企業以現金出資30000萬元, 占股75%, 雙方約定風險共擔, 利潤共享, 丙公司2009年12月完成了該地塊的開發與銷售, 支出開發成本 (不含土地) 20000萬元, 期間費用及稅金支出 (不含土地增值稅) 10000萬元, 取得銷售收入80000萬元。假設甲、乙、丙所在地稅率均為:企業所得稅25%, 營業稅5%, 城建稅7%, 教育費附加3%, 契稅3%, 為簡化計算不考慮其他涉稅調整事項。
下面筆者將對甲乙丙三方納稅情況做詳細分析。對甲企業來說, 其營業稅為0, 以土地投資, 風險共擔, 利潤共享, 根據規定免稅;而土地增值稅方面, 甲企業需繳納的稅款為 (10000-5000) ×30%=1500萬元;企業所得稅方面, 甲企業還需繳納所得稅875萬元, 其計算過程為 (10000-5000-1500) ×25%=875萬元。對于契稅, 甲企業按照規定是無需納稅的。對乙企業來說, 由于其以現金投資, 沒有發生涉稅的情況, 且以后從丙企業分得的利潤, 亦無需納稅。丙企業在第一類模式下, 其所繳納的稅款具體分為以下幾個項目:
(1) 營業稅:80000×5%=4000萬元。
(2) 城建稅:4000×7%=280萬元。
(3) 教育費附加:4000×3%=120萬元。
(4) 契稅:10000×3%=300萬元。
(5) 土地增值稅:a.允許扣除的項目金額 (10000+20000+300) ×1.3+4000+280+120=43790萬元;b.增值額:80000-43790=36210萬元;c.增值率:36210÷43790=82.69%;d.適用稅率40%, 速算扣除系數5%;e.應納稅額36210×40%-43790×5%=12294.5萬元。
(6) 企業所得稅:a.項目利潤80000-20000-10000-10000-12294.5=27705.5萬元;b.企業所得稅27705.5×25%=6926.375萬元。
二、“第二類模式”中各方涉稅情況分析及例解
對于營業稅, 在“第二類模式”下, 甲方以土地投入合營企業需要繳納營業稅。根據國家稅務總局《關于印發〈營業稅問題解答 (之一) 〉的通知》 (國稅函[1995]第156號, 以下簡稱“156號文”) 規定, 甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配, 或提取固定利潤, 屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為, 那么, 對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"銷售不動產"征稅, 其營業額應按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定核定。
對于增值稅, 甲方投入土地根據 (財稅[2006]21號) 規定應對土地使用權出資計繳土地增值稅, 而合營企業銷售所開發房屋, 按規定計算繳納土地增值稅。
對于企業所得稅, 甲方在投入土地時, 應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理, 并計算確認資產轉讓所得或損失。同時, 合營企業接受土地使用權投資, 應在投資交易發生時, 按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅, 不得在稅前分配該項目的利潤。此時, 投資各方從合營企業取得的利潤應按股息、紅利進行相關的稅務處理。
類似于“第一類模式”, 合營企業只需按接受投入的土地繳納契稅。
該模式下, 企業相關涉稅情況將通過下面的一個案例作進一步分析。
例2:承例1, 甲、乙方合作協議分配條款改為甲方固定分配利潤15000萬元, 剩余利潤全部歸乙方。
分析過程如下:
對甲企業來說, 其應繳納的營業稅應按照下述規定進行核算:投入土地時: (10000-5000) ×5%=250萬元, 根據財稅[2003]第16號文第三條第二十款的規定, 單位銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額;分回固定利潤0。
而城建稅應為250×7%=17.5萬元, 教育費附加為250×3%=7.5萬元, 土地增值稅為 (10000-5000-250-17.5-7.5) ×30%=1417.5萬元。
對于企業所得稅, 甲企業在投入土地時應繳納 (10000-5000-275-1417.5) ×25%=826.875萬元的企業所得稅, 而在分得固定利潤時免交稅收。
由于乙企業以現金投資, 不涉稅。以后從丙企業分得的利潤, 亦無需納稅。此外, 丙企業各項稅金與例1相同。
三、“第三類模式”中各方涉稅情況分析及例解
對于營業稅, 甲方以轉讓部分土地使用權為代價, 換取部分房屋的所有權, 發生了轉讓土地使用權的行為, 應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅。乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價, 換取部分土地的使用權, 發生了銷售的行為, 應按“銷售不動產”稅目征稅。
對于土地增值稅, 若投資雙方約定建成后按比例分房自用的, 暫免征收土地增值稅, 適用財稅[1995]48號文件“對于一方出地, 一方出資金, 雙方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暫免征收土地增值稅”的規定。若雙方之后雙方各自轉讓的, 應當各自繳納土地增值稅。
針對企業所得稅, 甲方應當在首次取得開發產品時, 將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理, 并按應從該項目取得的開發產品 (包括首次取得的和以后應取得的) 的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。而乙方 (接受投資的企業) 在接受土地使用權時暫不確認其成本, 待首次分出開發產品時, 再按應分出開發產品包括首次分出的和以后應分出的) 的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。
該模式下, 企業相關涉稅情況將通過下面的一個案例作進一步分析。
例3:承例1, 合作協議改為, 甲將土地按2008年1月市場公允價值投入乙為主體的房地產開發項目中, 甲、乙約定分別按25%、75%分配房屋。
分析過程如下:
對甲企業來說, 其應繳納的各項稅款為:營業稅, 土地投入時暫不計算營業稅, 在分配房屋時, 按所分得房屋的市場公允價值計算轉讓土地使用權的營業稅, (80000×25%-5000) ×5%=750萬元。城建稅為750×7%=52.5萬元。教育費附加為750×3%=22.5萬元。土地增值稅在分配房屋自用免稅, 若再銷售, 另行計算繳納。企業所得稅在取得開發產品時計算確認土地使用權轉讓所得為80000×25%-5000-750-52.5-22.5=14175萬元, 由此應繳納的所得稅為14175×25%=3543.75萬元。契稅在換入房屋價格為20000萬元, 換出土地賬面成本為5000萬元, 差額15000萬元, 應納契稅15000×3%=450萬元。
針對乙企業, 由于換出開發產品公允價值80000×25%=20000萬元, 應納營業稅額20000×5%=1000萬元。城建稅為1000×7%=70萬元。教育費附加為1000×3%=30萬元。土地增值稅在分配房屋自用免稅, 若再銷售, 另行計算繳納。接受甲方投入土地時, 乙企業應繳納契稅10000×3%=300萬元。
在乙企業繳納企業所得稅時, 應分三個步驟來進行計算:
(1) 開發產品計稅成本=土地相關成本及稅金+開發費用=20000+300+20000=40300萬元;
(2) 換出房屋計稅成本=40300×25%=10075萬元;
(3) 應納稅所得額=投資方的投資額-分配給其的產品計稅成本=10000-10075=-75萬元。
盡管房地產合作開發實際業務紛繁復雜, 但可以由以上模式衍生, 而且實務操作中還可以向各地稅局咨詢?？傊? 明白了各模式下的具體涉稅情況, 我們可以根據實際業務準確的納稅和進行合理的納稅籌劃設計。
摘要：文章從房地產合作開發模式入手, 詳細分析了房地產合作開發過程中各類模式的涉稅情況, 并采用案例進行了相關的分析計算, 以方便準確納稅和合理納稅籌劃設計。
關鍵詞：房地產,合作開發,涉稅業務,例解
參考文獻
[1]、全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組, 《稅法 (Ⅰ) 》, 中國稅務出版社, 2010.01
[2]、全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組, 《稅法 (Ⅱ) 》, 中國稅務出版社, 2010.01
[3]、陳兵, 《淺析房地產企業涉稅成本研究》, 中國商界, 2010.08
房地產業務工作計劃范文第4篇
一、深化拓展房地產土地評估業務的必要性
1. 激烈的市場競爭形成拓展房地產土地評估業務的外在壓力
隨著注冊土地估價師和房產估價師資格由“準入類”轉成“水平評價類”,房地產土地評估機構的設立審批由前置審批事項調整為后置審批,房地產土地評估設立和準入門檻發生了根本性的變化,房地產土地評估市場將進一步開放,會計師事務所、資產評估資質機構、管理咨詢公司等潛在的競爭者都有可能會介入到房地產土地評估業務中,市場競爭的加劇將不可避免,房地產土地評估機構的盈利空間將進一步壓縮。從目前情況看,房地產土地評估機構的目光大多聚集在一級市場的土地出讓估價和二級市場的銀行抵押業務,由于機構眾多、“僧多粥少”,造成競相降價,這不僅使全行業的“蛋糕”越做越小,也讓委托方越來越強勢,房地產土地評估機構逐漸喪失評估業務的話語權。
2. 經濟發展的新常態對房地產土地評估行業提出了新的要求
當前我國經濟發展進入新常態,經濟轉型升級進入關鍵時期,為房地產土地評估行業帶來前所未有的挑戰。房地產嚴重過剩,房地產企業效益大幅下滑,面臨“產能過剩、資產貶值、資金緊張”的風險。房地產企業面對瞬息萬變的市場和“去產能”的壓力,客觀上要求房地產土地評估機構在出具房地產土地評估報告之外,更多地提供管理咨詢、價值管理等一系列增值服務。房地產土地評估機構必須適應經濟新常態的新特點,不斷探求房地產土地評估業務的藍海,拓展新興業務領域。
3. 新型城鎮化的加速推進給房地產土地評估行業帶來了新機遇
隨著新型城鎮化的加速推進,房地產土地評估行業面臨市場容量、發展空間和競爭格局的劇烈變化。特別是一些小城鎮和新型農村社區的發展模式,成為房地產行業的巨大機會,也為房地產土地估價業務的拓展帶來了難得的機遇。房地產土地評估機構不僅僅依靠單一的資產評估業務,而是提供全過程、全要素的增值服務。此外,新型城鎮化的融資模式發生根本變化,過去政府依靠土地財政籌集資金,現在引入銀行信貸、國際投資和社會資本,這導致房地產土地估價業務在房地產融資、投資和經營方面的深化拓展。
二、深化拓展房地產土地評估業務中面臨的主要瓶頸
1. 信息閉塞、創新思維受限
從總體上看,在目前的房地產土地評估機構業務中,銀行金融抵押評估、課稅評估、拆遷評估等傳統評估業務占的比重很大。過去很長一段時間,房地產土地評估業務來源的壓力相對較小。但是,傳統的房地產土地評估業務隨著國家政策的調整和房地產市場的變化而萎縮,例如,隨著地稅和物價系統聯合制定存量評估系統,課稅評估業務大大萎縮;金融和拆遷評估業務也隨著國家政策的調整逐漸減少。這樣傳統的評估項目一旦發生“斷乳”,許多房地產土地評估機構就有些措手不及。許多房地產土地評估機構對房地產土地評估的新業務知之甚少,不熟悉收益法及市場法的運用,對開展新業務存在能力不足的問題。此外,由于過去房地產土地評估主要是發揮鑒證作用,忽視了房地產土地評估的咨詢作用,沒有發揮房地產土地評估的真正價值,房地產土地評估的藍海被忽略甚至放棄了。
2. 在評估業務實務中低層次操作
目前政府部門對行業的條塊分割管理與價值評估行業的社會性、市場性特點存在著很大的矛盾和沖突,由此影響沖擊房地產土地評估機構競爭的公平性,也難以制定統一的價值評估技術標準,這都嚴重影響房地產土地評估工作的質量和效率,導致房地產土地評估服務市場仍然停留在靠關系營銷的低層次操作上,諸名“品牌營銷”之類的新型營銷方式難以全面推行。此外,房地產土地評估行業與其他相關行業的溝通、信息共享和滲透都不夠理想。對于諸多房地產土地評估業務、特別是非估值類的新領域,大多數房地產土地評估機構和評估人員還不熟悉。
3. 對房地產土地評估技術鉆研不夠
目前大多數的房地產土地評估項目,都是在國家法規或政策的規定要求下“要我做”,而非委托方“我要做”的評估項目。而且,很多房地產土地評估機構往往單純從盈利考慮,以最短的時間完成評估業務,而不去深入研究房地產土地評估新方法、新技術、新手段,或因收費低而應付了事。有的房地產土地評估機構甚至在經濟利益的驅動下,以委托方確定的“評估”價值,倒推房地產土地評估的程序,降低了房地產土地評估的質量,嚴重地影響了房地產土地評估機構的信譽和業務素質提升,增大了深化拓展房地產土地評估業務的難度。
三、房地產土地評估行業需要拓展的業務領域
房地產土地評估機構深化拓展業務,應從業務領域的深化、新業務領域的開發下功夫,發揮估值技術優勢,實現業務鏈條的縱向延伸和橫向延展。
1. 深化拓展資產定價新業務
估值類業務是房地產土地評估行業的特色所在。房地產土地評估機構應通過評估對象領域的拓展,強化自身在房地產土地定價環節的權威性和重要性。例如,深化拓展房地產投資價值類型、以財報為目的評估等新業務,充分發揮房地產土地評估的價值發現作用;開展房地產土地價格監測業務,建立重置成本價格標準、拆遷評價指標體系,協助府制定房地產和土地交易指導價;開展非常規房地產價格評估,如房地產物質/功能減損價格評估,海域或荒山價格評估等。
2. 實現業務鏈條的縱向延伸和橫向延展
在深化拓展房地產土地定價新業務的基礎上,進一步在房地產土地資產形成、處置、增值等環節發揮咨詢指導和服務作用。一方面,可以向關聯業務行業發展,如資產評估、礦業權評估、工程造價與工程咨詢、房產測繪和、土地地籍測繪、房地產銷售代理、房地產經紀人等。此外,還可以針對房地產企業價值的提升,提出價值管理的對策建議,提供高附加值的服務。另一方面,可以向關聯土地資源行業發展,如房地產土地開發、規劃、登記代理,土地價格動態監測、變更調查和利用規劃制定以及項目策劃、可行性研究、風險分析、咨詢顧問等。
3. 積極培育拓展非估值業務
以管理咨詢為核心的非估值業務,將成為房地產土地評估機構拓展業務的藍海。從目前情況看,可拓展的非估值類業務主要包括:以提升評估服務附加值為目標,為房地產企業提供房地產市場和投資可行性分析、內控體系設計、項目風險控制評估以及房地產經營策劃等咨詢業務;通過分析房地產項目的相關數據,評估房地產開發項目的經濟與技術可行性,提供土地整理項目建議書,為政府部門、銀行、信托、基金以及企業進行房地產投資的決策提供咨詢。這些非估值的咨詢服務由于競爭相對較少,附加值相對較高。
四、深化拓展房地產土地評估業務的路徑與策略
1. 加大房地產土地評估新業務的研發力度
創新是房地產土地評估機構的立身之本、發展之源,如果房地產土地評估機構不注重研發新業務,必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實現創新,主要取決于房地產土地評估機構是否設立研發部門,新業務研發工作是否富有成效。房地產土地評估機構的研發工作,要側重于新技術、新方法和新手段在房地產土地評估領域的應用,優化工作流程,提高工作效率,降低業務成本;同時,要加強對房地產土地評估市場現狀的研究,敏銳把握房地產土地評估市場未來的發展動向,加大對新興業務和潛在業務的研發力度,形成具有特色的品牌優勢,搶占房地產土地評估行業的制高點。
2. 完善房地產土地評估的基礎條件
為深化拓展房地產土地評估業務,房地產土地評估機構需要引進新業務所需的各類人才,如金融工程、管理咨詢、高端計算機專業人才等,迅速搭建起所需的業務部門。同時,需要搭建房地產土地評估的信息化管理平臺,完善數據信息庫和信息管理制度,如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等,為深化拓展房地產土地評估業務提供及時、完整的信息支持。此外,房地產土地評估機構還可根據業務拓展的需要,選取并購目標,拓展業務類型,實現優勢互補。
3. 制定房地產土地評估業務的市場營銷戰略
房地產土地評估機構提供的產品是房地產土地評估及相關的咨詢服務,需要將評估和咨詢服務推銷給客戶。特別是在日益激烈的市場競爭條件下,引入新的市場營銷理念,制定切實可行的市場營銷戰略,已成為房地產土地評估機構戰略管理和日常工作的一項重要內容。房地產土地評估機構應結合業務特點和人員實際,制定恰當的市場營銷戰略目標和經營策略,包括規模經營策略、服務產品策略、品牌建設策略等。同時,制定中長期和短期相結合的市場營銷計劃,并通過有效的考核和激勵措施,保證市場營銷計劃的全面落實。
4. 加強客戶的挖掘與溝通聯系
房地產業務工作計劃范文第5篇
一、房地產業企業會計核算在稅收方面存在的問題
(一) 收入方面會計核算在稅收方面存在的問題
1. 會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。
二者的差異主要表現在:其一, 預售銷售, 企業取得房地產預售許可證后, 便可上市預售, 取得的價款屬于暫收款、預收款性質, 不確認收入。待開發產品竣工驗收并辦理移交手續后, 方可確認收入, 將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。而稅法上將預收款列為“預售收入”, 按規定的預計毛利率預交所得稅。其二, 按揭銷售, 銀行將按揭款轉到開發商賬戶時會計再確認收入實現。而稅法規定首付款于實際收到日確認收入的實現, 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
2. 附屬設施的會計核算。
銷售閣樓、停車位、地下室等附屬設施沒有計入收入;收取的客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府獎勵、先租后售的租金等沒有入賬;收取采光費、宣傳費、上房費等費用沒有計收入。
3. 房地產開發產品收入的核算。
將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵, 對外投資以及分配給股東或投資者等, 沒有申報納稅;舊城改造, 補償給搬遷戶的新房, 對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入或產品完工后, 預售款沒有及時結轉收入。
(二) 成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題
1.將違規發票入賬。如:取得舊版作廢發票;涂改、自行填開發票等。
2.沒有按“工程結算單據”列支開發成本, 而以合同金額、預計金額列支, 或以白條入賬。
3.混淆成本核算對象, 提前列支成本。如將下期成本提前列支;有償轉讓或自用的配套設施未單獨核算成本, 直接計入主營業務成本。
4.成本劃分不清晰, 配比結轉成本。沒有按規定計算期間費用和開發產品成本;將未竣工驗收產品成本并入營業成本;由各期分擔的土地成本 (含土地附屬成本) 提前一次性列支;獨立核算的配套設施, 沒有分攤建筑安裝工程費、土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用。
5.擴大期間費用列支范圍及標準, 減少計稅所得額。預售收入作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數, 列管理費用;開發產品完工前的借款利息, 一次性計入當期損益。
6.沒有按開發的產品對象設置各類明細核算科目。
二、完善房地產企業會計核算的對策
(一) 加強票據管理, 健全票據領、用、存制度
房地產開發企業使用的對外收據, 如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票規范管理, 建立健全其領、用、存制度, 以備稅務部門檢查。
(二) 嚴格執行預收款預繳制度, 保證稅款及時繳納
嚴格執行國稅發[2006]31號通知規定, 對當期取得的預售收入, 先按預計計稅毛利率分季 (或月) 計算出當期毛利額, 扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額, 待開發產品結算計稅成本后再行調整。確保稅款的及時足額入庫。
(三) 完善房地產企業收入核算
1. 明確房地產銷售收入的核算范圍。
房地產銷售收入是指房地產企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入, 包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產, 包括事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產, 也包括在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同的房地產。房地產企業出售周轉房, 舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款, 也在“銷售收入”核算范圍內, 但出售自用的房產作為固定資產核算的行為除外。
2. 正確確定和應用收入確認標準。
房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續四個環節。由于房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂, 從法律意義上講只是一種合約, 房屋未經買方驗收認可, 商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方, 不論是否收取了款項, 均不符合收入確認條件。因此, 房地產企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前, 所收的預售房地產款, 只能作為暫收款、預收款處理, 不能確認為收入。只有房地產企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同, 并履行了相關法律手續;房屋已竣工并經有關部門驗收合格, 房屋經驗收后, 客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認, 買賣雙方辦妥房屋移交手續;收入的金額能夠可靠計量時, 才能確認銷售收入, 即只能等到商品房全部完工并交付購房者后, 再從預收賬款轉入主營業務收入。同時, 房地產企業在某些促銷方式下達成的交易, 必須判斷其真正的交易實質, 如售后回租、售后回購方式的房地產銷售。
(四) 完善房地產企業預售方式下流轉稅費核算
房地產開發企業在預售中所得的價款, 由于開發產品尚未竣工驗收, 不符合收入確認條件, 所收到的均為預售房地產款, 一律不確認收入, 其款項暫記入“預收賬款”科目;等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后, 方可確認房地產銷售收入實現, 將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。若房地產企業在進行納稅申報時, 借記“應交稅費——預交營業稅 (城建稅、印花稅等) ”科目, 貸記“應交稅費——應交營業稅”科目;收入確認時, 再將該部分收入應負擔的稅費轉出, 借記“營業稅金及附加”科目, 貸記“應交稅費——預交營業稅”科目, 將更能有利于實現收入和稅費的配比, 也有利于公允、恰當地反映企業的經營情況以及對報表項目作進一步的財務分析。
(五) 擴大信息披露內容, 提高房地產開發企業信息披露中的信息含金量
1. 應增加土地儲備量及成本構成的信息。
房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此, 能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況, 從一定程度上決定了開發企業未來的發展, 而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此, 在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
2. 應增加分項目現金流量信息的披露。
以企業每一開發項目為基本單位, 披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量, 包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金, 以此提高其現金流量信息的有用性。
三、結語