做電話銷售的技巧范文第1篇
電話銷售開場白
開場白或者問候是電話銷售人員與客戶通話時在前30秒鐘要說的話，也就是要說的第一句話。這可以說是客戶對電話銷售人員的第一印象。雖然我們經常說不要以第一印象來評判一個人，但我們的客戶卻經常用第一印象來對電話銷售人員進行評價!如果說對于大型的銷售項目，第一印象相對而言并不太重要的話，那么在電話銷售中，第一印象是決定這個電話能否進行下去的一個關鍵因素。
在這個階段，如果是銷售人員主動打電話給客戶的，那他/她的開場白就很重要;如果是客戶主動打電話給銷售人員，那他/她的問候語就顯得很重要了。
開場白的5個要素 開場白一般來講將包括以下5個部分：
例如：“您好!我是天地銷售培訓公司的陳志良，您的一個朋友王志艾(停頓)介紹我給您打這個電話的(假如有人介紹的話)。我不知道您以前有沒有接觸過天地公司。天地銷售培訓公司是國內惟一專注于銷售人員業績成長的專業服務公司。我打電話給您，主要是考慮到您作為銷售公司的負責人，肯定也很關注那些可以使銷售人員業績提高的方法。所以，我想與您通過電話簡單交流一下(停頓)。您現在打電話方便嗎?我想請教您幾個問題(停頓或問句)，您現在的銷售培訓是如何進行的呢?”
就上面這句話，你能分辨出哪些是和開場白的5個因素對應的嗎?
優秀的開場白要達到的三個效果
一個好的開場白最好達到三個效果：
吸引客戶注意力
建立融洽關系
與自己所銷售的產品建立起關聯
在培訓中，經常有學員問到的一個問題就是：如何避免客戶一接起電話就掛掉?那么，這個問題我也想請教你：如何才能最大了限度地避免呢?這種情況的出現與客戶有關系，當然，也與電話銷售人員有關系，我們從電話銷售人員這里找原因，分析他們的開場白，發現，開場白基本上沒有做到吸引客戶的注意力和建立融洽關系。所以，要最大化避免這種情況發生，一定要注意開場白是否吸引了客戶的注意力以及是否建立了融洽關系。
吸引客戶的注意力
開場白要達到的主要目標之一就是吸引對方的注意，引起他的興趣，以便于他樂于與你在電話中繼續交流，而在開場白中陳述價值是其中的一個吸引客戶注意力的常用方法。所謂價值，就是你要讓客戶明白你在某些方面是可以幫助他的。研究發現，再沒有比價值更能吸引客戶的注意的了。陳述價值并不是一件容易的事情，你不僅要對你所銷售的產品或服務的普遍價值有研究，還要研究對你這個客戶而言，對他的價值在哪里，因為同一產品和服務對不同的人，價值體現是不同的。
對于針對最終用戶的電話銷售行為，如電信行業為、金融行業等，我們發現在電話中一開始用各種優惠是可以吸引客戶注意力的常用方法，例如：“最近有一個優惠活動…”、“免費獲得…”、“您只需要7元錢就可以得到過去需要22元才能獲得的服務…”等等。有一次，我在辦公室接到一家電信運營商的銷售代表打來的電話：“您好!張先生，我是**公司的***，我知道您的長途話費比較高，如果我們能將您的長途話費降低一半的話，不知您有沒有興趣了解下?”我當時就說：“有啊，你有什么辦法?”這個銷售代表一下子就吸引了我的注意力，她說：“我們公司IP電話卡在促銷，你買500元的IP電話卡，我們送您400元，基本上節省了一半。您看，如果您覺得對您有幫助，我什么時候安排人給您送過去?”(她還有很強的促成意識)后來，我也有拒絕，但她還是做成了生意，這單生意的成功，至少有一半功勞來自于她成功的開場白，她的開場白就用了“利益法”，重點在強調對客戶的好處。
另外，吸引對方注意力的辦法還有：
陳述企業的與眾不同之處，如“最大”、“惟一”等;
談及剛服務過他的同行業公司，如“最近我們剛剛為×××提供過銷售培訓服務，他們對服務很滿意，所以，我覺得可能對您也有幫助”;
談他所熟悉的話題，如“最近我在報紙上看到一篇您寫的文章”;
贊美他，如“我聽您同事講您在××領域很有研究，所以，也想同您交流一下”;
引起他對某些事情的共鳴，如“很多人都認為電話銷售是一種有效的銷售方式，不知您如何看(假如知道他也認同這一點的話)”;
有時候電話銷售人員的聲音就可以吸引對方。
你所想到的其他可以吸引客戶注意力的辦法是什么?
建立融洽關系
在溝通技巧中，我們會重點談建立融洽關系，在這個環節中，我們先簡單談談。在電話中，我們一張口，就要與客戶建立融洽關系，那么，什么會幫助我們與客戶建立融洽關系?至少有兩個：聲音感染力和禮貌用語。關于禮貌用語，在這個環節常用的就是：“請問您現在打電話方便嗎?”不過，在實際工作中，有些電話銷售人員問我這樣一個問題：“張老師，原來我不問客戶打電話是否方便的時候，談話還能繼續下去，但后來一問到這句話，基本上很多客戶都會講不方便，要讓我再維時間。是不是這句話可以不問?”。我后來聽了他們的電話錄音，我又發現一個現象：就是有些電話銷售人員一問對方是否方便，對方就會講不方便，而有些電話銷售人員問到這個問題時，基本上100%的客戶都會講：可以。他們有什么不同，我發現最大的不同在于聲音感染力，前者的聲音感染力基本沒有后者那強，所以，關鍵不在于我們是否要問：“您現在是否方便?”，而在于電話銷售人員本身。當時，我給他們的建議就是第一種電話銷售人員盡可能提高自己的聲音感染力。同時，禮貌用語可以換成：“不好意思現在打電話給您。”，而不是“您現在打電話方便嗎?”，后來情況就發生了很大的變化。
不管如何，在開場白盡可能確認對方時間可行性或者對打電話干擾對方而表示歉意，如：“不好意思，這個時候打電話給您。”，以便于一開始，就與客戶建立融洽的關系，有利于電話進行下去。
與所銷售的產品聯系起來
這特別適合純粹的以銷售為目的的開場白，目的是讓客戶知道我們就是為了銷售某種產品，避免大家浪費時間。相信有不少的電話銷售人中在電話中都與客戶談了很長時間了，客戶突然問：“你打電話給我到底想做什么?”如果你也遇到過類似的情況，建議還是開門見山吧，大家時間都寶貴，不要怕被拒絕，因為這個客戶拒絕了你，還有下一個客戶，對吧?
典型開場白舉例
B2B，企業對企業的電話銷售：
“您好!陳經理，我是**公司的***，不好意思現在打電話給您。是這樣，聽**提到您是整個公司IT系統的負責人，在IT方面十分有經驗了。而我們公司最近剛好有一個針對象您這樣公司的促銷活動，十分優惠，現在購買很是劃算，所以，想著如何您最近剛好有電腦要采購的話，可能會對您有所幫助。不知是否合適我簡單向您介紹下?”
分析：在這個開場白中，電話銷售人員通過贊美、詢問時間是否合適與客戶建立了融洽關系，同時，運用其他第三方介紹、優惠活動吸引了客戶注意力;還有就是直接講明是銷售電腦的，與產品建立關系。整體來講，是一個不錯的開場白。這個開場白目的很明確：尋找近期有采購計劃的客戶。有些電話銷售人員擔心這樣太直接，尤其是那些以關系為導向的電話銷售人員，如果是這樣的話，開場白也可以換成：
“您好!陳經理，我是**公司的***，不好意思現在打電話給您。是這樣，您公司的**提到您公司一直都有在用**公司的電腦，所以，我首先感謝您一直以來對**公司的支持，我打電話給您，主要是想聽聽您對我們的建議，看我們以后在哪些方面再做些改進，以更好地為您服務(停頓)。您覺得**公司的服務怎么樣?”
B2C，企業對最終消費者的電話銷售：
“陳先生，您好!不好意思這時候打電話給您。前幾天我同您的一個朋友聊天的時候，他提到我們最近推出的ADSL優惠可能會適合您，建議我同您聯系下，我答應一定要同您打個電話(停頓)。不知可否占用您兩分鐘時間向您做個簡單的介紹?”
“陳先生，您好!我是…，今天打電話給您是向您表示感謝的，因為過去一段時間以來，您每月的話費都超過了150元，謝謝您對電信的支持!為了向您表示感謝，我有責任將電信公司最新的針對您這樣的重要客戶的優惠方案告訴給您…”
“您好!陳先生，我是中國移動外呼組的，不好意思現在打電話給您，您現在方便嗎?謝謝您，是這樣，最近我們推出了一系列的優惠活動，我看過您的話費，覺得其中有些會適合您，所以，想簡單同您介紹下，看是否可以幫您降低話費(停頓)。”
注：這里需要說明的一個問題是，根據不同的目的、不同的目標客戶，開場白有很大的差異，我們這里所探討的僅供各位參考，并不一定適合自己所處的行業。建議各位根據自己的行業、根據自己的電話目的和目標，設計出適合自己風格和特點的開場白. 電話銷售話術
電話行銷的步驟
成功的電話行銷一般有以下幾個步驟：
第
一、問候客戶，做自我介紹。
接通電話后，首先要向客戶問好，如：“上午(下午)好”、“您好，是××先生嗎?”等問候語，然后做自我介紹：“××先生，我是×保定電信××的業務代表小張，今天想借這個機會和您交換一下您對互聯網的的看法，能否打擾您5分鐘做個電話訪問?”講話語氣應熱情而彬彬有禮，這樣才能得到對方有禮貌的正面回答。
第二、寒暄贊美并說明意圖。
如：“本人最近有機會為您的好友張先生服務，為他的互聯網作了合理的規劃。在服務過程中，他說您年輕有為、事業有成，而且對人也非常熱情。我們公司最近正在做一份市場調查問卷，我現在能不能利用5分鐘的時間跟您談談?”
第
三、面談邀約。
電話行銷不能急于推銷，應以了解對方狀況為主，你要“介紹”產品，見面是最佳途徑。只有與客戶面對面談，才能充分了解對方，也才能充分展示自己的綜合優勢。要求面談時，別忘了主動提出一個時間和地點，不然對方很難做出決定。如：“還是見面談
第
四、拒絕處理。
當準客戶拒絕電話約訪時，我們銷售人員應以禮貌話語回答。常見有以下幾種拒絕處理話術：
(1)“不行，那時我會不在。”
應對話術：不好意思，也許我選了一個不恰當的時間，我希望找一個您較方便的時間來拜訪您，請問您(明天)有空，還是(后天)有空?
(2)“我對網絡沒有興趣。”
應對話術：因為您對互聯網的意義不了解，所以您不感興趣，請您給我一個機會來讓您產生興趣，這也是要拜訪您的原因，您(明天)還是(后天)在單位。
(3)“我很忙，沒有時間。”
應對話術：我知道您公務繁忙，所以我事先打電話來征詢您的意見，以免貿然拜訪，妨礙您的工作，那么，約(明天)或(后天)是不是會好一點。
(4)“你把資料寄過來，讓我先看看再說。”
應對話術：那也行，不過呢，您這么忙，看這些互聯網資料會占用您太多的時間，不如我來幫您一起研究考慮。您看是(明天)或(后天)比較合適。
(5)“我門公司規模小，現在還不具備建網站的能力。”
應對話術：先生，您太客氣了。今天，我打電話來，并不一定要您買網站給你;而是大家互相認識一下，做個朋友，將來您認為需要網站時，再買也是一樣的。如果(明天)或(后天)方便的話，我當面向您介紹一下，多了解一點互聯網知識也不錯啊。
(6)“我有個朋友也在網絡公司。”
做電話銷售的技巧范文第2篇
振雄策劃 之 房事秘笈
目 錄
1、 „„„„„„„„„„„„„„„„能否按時交房
2、 „„„„„„„„„„„„„„„„質量問題
3、 „„„„„„„„„„„„„„„„價格問題
4、 „„„„„„„„„„„„„„„客戶要求回家商量、考慮時
5、 „„„„„„„„„„„„„„„資金周轉有問題，暫不能買
6、 „„„„„„„„„„„„„„„„„銷售的三板斧
7、 „„„„„„„„„„„„„„„„„按揭的好處
8、 „„„„„„„„„„„„„„„期房風險大，等建好以后再買
9、 „„„„„„„„„„„„„„„„„看到現房再買
10、„„„„„„„„„„„„„„„„„買房實際上是怎樣用錢
11、„„„„„„„„„„„„„宣傳單上的價格與現實價格有差異
12、„„„„„„„„„„„„„„„„„如何幫客戶分析、參謀
13、„„„„„„„„„„„„„„„„„談客技巧
14、„„„„„„„„„„„„„現在還未開工，就爭著買，為什么?
15、„„„„„„„„„„„„„„„„„要求退定，先摸清后再說
16、„„„„„„„„„„„„„„„„„預約見客戶的技巧
17、„„„„„„„„„„„„„„„„„標準銷售流程
18、„„„„„„„„„„„„„„„„„勸訂技巧
19、„„„„„„„„„„„„„„„„„業務洽談注意事項
1 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
20、„„„„„„„„„„„„„„„„„銷使工作體會，應答話題
21、„„„„„„„„„„„„„„„„„如何抓好銷使
22、„„„„„„„„„„„„„„價格能否優惠，打95折就買
23、„„„„„„„„„„„„„„„„„談判中必須講到的
24、„„„„„„„„„„„„„„„„„談話的要領
25、„„„„„„„„„„„„„投資好的物業與其它投資的比較
26、„„„„„„„„„„„„„„„„„與當地人拉近關系
27、„„„„„„„„„„„„„我買房只想居住，能否增值沒關系
28、„„„„„„„„„„„„„„„„„有關期房銷售的要求，交鑰匙時付最后的10%，你們要求半年內付100%，這一條不能答應
29、„„„„„„„„„„„„„„„幫客戶分析各種投資的利弊
30、„„„„„„„„„„„„„„„房價不會大跌，而是穩中有升
31、„„„„„„„„„„„„„„„„„以提問的方式正面引導
32、„„„„„„„„„„„„„„„„„做銷售應保持的態度
33、„„„„„„„„„„„„„„考慮什么(一般客戶的心理)
34、„„„„„„„„„„„„„„„„„相關術語
35、„„„„„„„„„„„„„超低的價位，成本銷售，抗跌升值
36、„„„„„„„„„„„„„„„„„了解客戶心理
37、„„„„„„„„„„賣得俏的商品降價銷售不符合市場規律
38、„„„„„„„„„„人都是平等的，但都有弱點，靠什么攻?
39、„„„„„„„„„„„„„„„„„不要反駁客戶
40、„„„„„„„„„„„„„„„„房地產市場追求暴利的時代2 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
已一去不復返，競爭由單純的價格競爭進入樓盤品質的競爭
41、„„„„„„„„„„„„„„„„„銷使培訓
42、„„„„„„„„„„„„„„„„„銷使發單流程
43、„„„„„„„„„„„„„„„„„銷使發單九要素
44、„„„„„„„„„價格又漲，我不劃算(經常調價，我不放心)
45、„„„„„„„„„„„„„„„„„我以前來過，給我優惠
46、„„„„„„„„„„„„„„„„„發單技巧
47、„„„„„„„„„„„„為了孩子，買房子就是要買好環境
48、„„„„„„„„„„„„„„„„„各種設計的說法
49、„„„„„„„„„„„„„人性化的家居四空間必備追求
50、„„„„„„„„„„„„„„„„„話說電梯
51、„„„„„„„„„„„„„„„„„應該買這樣的房子
52、„„„„„„„„„„„„„樓盤質素是競爭取勝的決定因素
53、„„„„„„„„„„„„„„社交環境是生意和生活的一部分
54、„„„„„„„„„花園價格太貴了，其它山莊都是送花園的
55、„„„„„„„„„„„„„„„„„銷售別墅的說法
56、„„„„„„„„„„„„„陪同客戶去山莊參觀的注意事項
57、„„„„„„„„„„„„„„„„„我只買別墅，不買花園
58、„„„„„„„„„„„„„„„„„離市區太遠了
59、„„„„„„„„加代收費后與其它的房價也差不多，并不便宜
60、„„„„„„„„„„„„„„„„„蘇州別墅樓盤銷售套路
61、„„„„„„„„„„„„„„„„„高層與多層孰好?
3 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
62、„„„„„„„„„„„„„„„„„人民幣貶值問題
63、„„„„„„„„„„„„„„„„„如何提高談判能力
64、„„„„„„„„„„„„„„„„„商業方面 6
5、„„„„„„„„„„„„„„„„„總結
4 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
1、 能否按時交房? 能否按時交房是每個買房者擔心的事，我很能理解，但請您放心：
? 實話，我們比您更擔心，因為我們現在開發的是一期工程，下面還有二期、三期，土地都已經買好了，這是我們的第一個項目，就是創口碑的，如果不能按時交，再怎么做二期工程，誰還敢買?我們又怎敢做，敢在南充市發展?何況我們在全國各大城市都又有房地產開發項目，從還未出現過逾期交房現象，只有提前交樓的。
? 否按時交房，關鍵是看資金能夠同時到位，有的開發商為什么不能按時交房，并不是不想建，而是資金缺口，我們是拿客戶的錢，為客戶建房子，資金能夠按時到位要看項目的整個銷售過程。況且房子賣得這么好，資金絕對是沒問題的。
? 有理由不按期交樓，您說是不是?再說交房期我們都是嚴格寫進合同的，違約是要交違約金的，肯定沒問題，×先生，XX集團二公司，是XX獎的明星公司，建筑工程質量您肯定能放心吧?絕對不會有問題。
2、 質量問題
這個公司一貫視質量如生命，目前開發的是一期，是大規模推出，分塊建設，滾動發展。下面還有二期、三期，到時候一期就是二5 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
期的樣板房。一期不賺錢、質量不好，二期、三期到了賺錢的時候則賣不出去了，這種賠本生意還能做嗎?
我們分析，為什么目前國內有的開發商的房子建設質量問題相當嚴重，主要是開發機制所決定的，選擇建設單位時認交情，看關系，而不是看信譽和實力，工程項目又采用承建制，往往是層層轉包下去。而且中間還存在回扣和不正當競爭手段，這樣能保證工程質量嗎?這邊房價已定，那邊則轉包一次要賺一次錢，到最后工程隊賺的就所剩無幾了，他只好為您買水貨材料建筑了，能保證質量嗎? 而我們則不同，所有材料采購都由我們工程部統一進行，只要工地有人，就有我們的技術專家現場監督施工，質量是絕對確保的。再說我們簽訂的合同，處處保護消費者的利益，工程完成后，要由南充市質檢部門驗收合格才能交付，如果是因質量問題而不能交付，或者返工，公司將蒙受巨大的損失，我們能不顧建設質量嗎?
×先生，請您放心，質量是絕對沒有問題的，那么我們現在就把它訂下來，現在驗收房子比以前要復雜得多。
3、 價格問題
A成本分析法：×先生，一分價錢一分貨，這您肯定是相信的，我們這個價格已經是沒有什么利潤了，我們是剪力墻結構，成本比高層貴20%，這個地帶又是不久的鬧市區，環境好，交通方便，地價成本又比其他地點要貴。我們房子的地段，質量、房型、環境都是一流的，好的東西一向是不二價的，您去商店買東西，名牌一般都不二價，6 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
買房子呢，應該首選信用好，品質好，服務好的，買得放心，住得也安心，×先生，一分錢一分貨，只有錯買，沒有錯賣，您說對吧?
另外，物業得價值必須物有所值，物超所值，在價格的背后，每一個投資者都在考慮所獲利益的多少，這也是每個投資者真正應考慮的，買房看價格，更要看實惠。從一個物業看投資者的回報率，不能從單一的價格出發。
B成本分析法：第一，建筑成本高，因為是框架結構，土地價格，各種稅費、拆遷費用，請建筑單位人工費，加上成本如水泥鋼精，有錢還不一定能在這里拿地，因為沒關系是拿不到土地的。
4、 客戶要求回家商量、考慮時： ?比較比較
×先生，不管您是否買我們的房，我們的話都已經講到：說實話，您覺得行就買，不行就去比較。但我們可以自信說一句，只要您是真正想買房，最終還是會到我們這里來，在我們這買了房的很多客戶都是這樣比較來比較去，最終還是覺得我們這兒好。
?商量商量
商量肯定時要商量的，因為畢竟不是買件衣服，不好就送人或扔掉都無所謂，但買房是百年大計，是大事情，買得好，皆大歡喜，弄得不好，終生遺憾，所以商量也是應該的。但怕就怕等您商量好了，回頭再來時，您的所選已經沒有了，我們公司基于為投資者所想，有個好辦法，故為您封三天，三天以后就簽合同，不簽退訂就是。
7 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
×先生，買房是大事肯定應該商量，但說到別人回去商量，我信，但說您我就不信了，您看，您生意做得這么好，事業這么發達，我相信您的夫人一定既漂亮又賢惠，您買這么好的房子送給她，她高興都來不及啦。再說生意是您做，錢也是您賺，一看您就是有眼光，做事果斷的人，您的事業成功之處就在此，抓住了每一個機會。房子既然要買，況且您有喜歡，(您的喜歡就是眼光呀!)首期款又沒問題，那您還有什么考慮的呢?我做房地產多年了，不知您所要考慮的能否告訴我，幫您參謀一下，但有的人也因猶豫不決而錯過了很多機會，原因是不能當機立斷，如果您不買，我肯定是為您可惜，因為談了這么久，可以說我都是為您著想的，我們可以交個朋友吧!
„„跟太太商量：
×先生，您生意做得這么好，事業又這么成功，太太肯定相信您的眼光，您買了，太太肯定相信您的眼光，您買了，太太肯定滿意，喜歡的。 „„跟朋友商量：
×先生，您肯定相信朋友勝過我，但是朋友一般不會為您做任何決定意見，因為這是大事，所以問朋友不會有結果，再說您朋友又不熟悉樓盤，還不如把您的想法告訴我，我從事房地產多年，不敢說專家，但對每個樓盤都能比較客觀地分析，對本樓盤就更了如指掌了，雖然我們今天才相識，但相識就是緣分，一回生，二回熟，如果您相信我，8 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
我們交個朋友，我是一定會為您著想的。
? 對自己賺錢自己花的客戶
還跟誰商量呢?看您提出的問題就知道，十個男人也沒有一個像您這么自己的，看您的氣度、氣質，聽聽您的談吐，就知道您是一個有主見、有魄力、自己賺錢自己花的成功人士。再說，您商量什么呢?這樣低的房價，聞所未聞，這么好的外觀造型及房型，您說呢?不錯，買房是件大事，應慎重，但請您想想，這樣的價格，這么好的房型，這么好的環境地段„„您做生意這么成功，一定比我更清楚生意場上的決策必須是果斷，否則，時機是稍縱即逝，把機會白白錯過。
前幾天，我手上的一個客戶，看中了一套房，我勸他訂合同時，他說要回家去商量，第二天給回話。結果當晚被另一個客戶看中，當即簽了合同，第二天，他們一家人興沖沖地拿了支票簽合同，說很滿意那套房時，我真不好開口告訴他們，但不說也不行啊，最后他們只好遺憾地選了另一套。×先生，您每次成功的生意一定離不開當機立斷，我看沒問題，現在我們來把這套訂下來，身份證帶了嗎?沒帶沒問題，號碼告訴我就行。
? 對老公賺錢太太花的客戶
我看您就是一個既溫柔又賢惠的好太太，老公主外，您主內，老公的一切成就都有您的一半功勞，辛辛苦苦輔佐老公建立了一份9 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
家業。不過男人的本性我不說您也知道，一有錢就作怪，女人辛辛苦苦操勞一輩子，怎能和那些剛出校的姑娘比?這樣的事情我們見多了。當然您的老公肯定不會這樣，但作為女人應提前留心眼。抓個房子在手上，天塌下來也不怕，女人給老公打了一輩子工到頭來也不見得抓得上一套房子。從另一個角度看，做生意就是玩數字游戲，一個不小心，就會傾家蕩產(我的一個朋友不就是在微波爐生意中虧了100多萬)賺了錢，就應置業，再說一般男人有錢后就喜歡賭，玩女人，應酬等，一個月花幾千上萬是常事，沒辦法 ，男人要威，女人就要穩，您買套房子，分期付款，無形中逼老公手頭緊一些，將那些不必要花的錢存下來，投在不動產上，同時又保值、升值，這樣多好。
? 對女兒買房父母住，回去征求父母意見
×先生，我真欽佩您的孝心，不過我可以肯定，您父母不會同意。為什么?因為您買房子送給他們，父母怎忍心花兒女這么多錢呢?如果我有您這個能力，我會將房子先買下來，回家后跟父母說：“爸媽，我送給您們一件禮物”。他們肯定會罵您亂花錢，但背后還不知道怎樣向左鄰右舍炫耀呢。這樣做了，于老人延年益壽，因為心情好，于您做兒女的，錢也沒有花，既盡了孝心，還可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，兩全其美。
×先生，別猶豫了，我們現在就訂下來。
10 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
? 母出錢買房，叫兒女來看
父母存這些錢，肯定很不容易，而且對現住房很不滿意才決定買房的。您在外面，見多識廣，對戶型保值、升值、環境方面見識得肯定比父母多，他們多半還是聽您得意見，再說這房子最后還是您手里，×先生，相信您的眼光肯定沒錯，您滿意，您父母也一定滿意，我們現在就把它訂下來。
5、擔心資金周轉有問題，暫不能買。
請問您做哪一行?不論做哪一行，從來沒有人說自己的資金有多余的，都希望生意越做越大，資金越投越多。×先生，請問您上次和家人團聚是什么時候，看得出您是一個成功的商人，但不見得您就是位稱職的丈夫和父親，我想不是您不愿意，主要是您還沒找到一個溫馨的家。那么，您做得這么辛苦為了什么呢?還不是為了給愛人一個浪漫的家，給孩子成長創造出一個良好的環境，趁著今天有能力的時候，拿一部分錢出來改善自己的生活，用這個錢買個心情舒暢，買個健康也是值 得的。
人生苦短，享樂及時，生意場上風險迭出，而不動產是最好的回避風險的港灣。 老話說：“雞蛋不要放在一個籃子里”，應該分散投資，分散風險。
×先生，您今天帶了多少錢，我們訂下來。
11 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
6、 銷售的三板斧 a. 保值升值 b. 入市良機
c. 我們的房子是最好的，價格是最優的。(跟別人有什么不一樣?)
A.保值升值
買房無論是居住還是作為投資，實際上都是一種投資行為，因為買房一次投入的資金較大，作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬，那怎樣才能有更高的回報呢?依我做房地產的經驗，源引香港地產大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例，我們這里并不是市中心，但交通方便，南充市的公交車都在門口上車，平價市場就在附近，生活方便，再說南充市服裝市場就在斜對面，生活方便。南充市市政府在這交通要道建設了這么多年，已完全成規模，可以說這里是居住的最好地段，它跟老市區比，比較開闊，還鬧里取靜，對身體大有好處，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大，但地是越來越少，所以說它的高升值潛力是非常大的，您說對嗎?從房地產本身來講，房子是永遠增值的。 買房永遠都是最穩的，是長線投資，永遠增值，保值。我們國家人多地少，人口每年增長2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，12 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
這些決定了地價，地產的增值，因此買房子是最穩的投資，買什么都不如買房子。
B.入市良機
×先生，我覺得您現在考慮買房，絕對是入市的好時機，現在南充市乃至整個中國的房地產肯定會有一個見底回升的趨勢。就像股票，股票賺錢不等于所有的股票都賺錢，也不等于什么時候入市都賺錢，所以選擇什么時候入市相當重要，現在房地產經過幾年的低谷，肯定要回升，肯定要好轉。為什么呢?早在96年，朱容基就提出將房地產，作為龍頭行業來發展，帶動72個相關產業的發展，作為國家在各方面對房地產加以扶持，尤其是銀行對房地產的貸款。國家還提倡個人的小額貸款，住房貸款都是為了扶持房地產上的發展。南充市又是作為中國東北部的龍頭城市，肯定是率先從低谷走出的。您看現在很多樓盤都可以按揭，您現在一定要抓住這個機會，做任何事都是一開始機會好，您走在別人的前面就是贏家，南充市有100萬人口，有很多人需要買房，但買不起，所以國家正在推行按揭法，按揭買房就是國際流行趨勢。等到按揭普遍推廣，您就沒有什么優勢了，比方說一套房子50萬，按國際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10萬元，以后每月1000元，那誰買不起?那時不是說有錢就能買到好房子的。買房看準入市時機，絕對是最好的投資方式。住房將是新的消費熱點，也是國家新的經濟增長點，現在是投資置業的最佳時機。專家預測，如今中國的“新三大件”首先是13 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
住房，汽車以及通訊設備(電腦)，目前老百姓最迫切的要求就是一方生存
空間“小康不小康，關鍵看住房”?，F在是中國樓市的最低點，房地產經過幾年的跌幅，發展商均以成本價或略高于成本價面向業主，另外，根據預測分析，國家銀行存款利率大幅度下調，房地產價格將穩步上漲。觀望并期望最低點入市，其實最低點是某一點，任何人都難以捕捉，弄得太精，容易失去機會，只能分析研究大氣候。所以，請您考慮一下，如果您買房是作為置業，自用投資，保值的話，萬萬不可錯過目前入市的千載難逢的良機。
香港的房地產業經過三次大的跌幅在低谷時購進，在高峰時拋出的投資者一般都是得到5-10倍的回報，香港的地產大王李嘉誠就是靠這樣發展的。國家逐步取消福利分房，前2年108種稅收減免的出臺及契稅的減半征收，這些只能激活一下，不能達到推動房地產發展的目的，只有按揭法出臺，才能根本改變房地產市場，到那時沒什么有錢人和沒錢人的區別，因此，不是您有錢就能買到新房子的。80年代香港一開始實行按揭法，市民排隊買房可以說是擠破了門，還買不到，而是要抽簽，所以成功人與不成功人只是趨前了那么一點點。在臺灣，在香港擁有一部分不動產是一個公民的基本選擇。一個掃地的阿婆，現在身價過百萬，過著無憂無慮的生活，憑的什么，就是在15年前買樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買房，今天她有三套房子，這就是她的身價。早上喝茶，14 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
下午打打牌，晚上看看電視，日子過的悠哉樂哉，憑的就是眼光?，F在同樣的機會也來到了您眼前，您還猶豫什么呢，沒問題的，
×先生，我們現在就把它訂下來。
C.價格最便宜(不一樣)
×先生除以上幾點，我們購房是應該考慮價格，也就是我們所購買的物業究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我們這個地段，這個檔次的房子，絕對是南充市同類樓房中價格最低的。(舉例比較)
7、 按揭的好處
各種銀行按揭，對于做生意的人來說，不需要一次性的投入，即可以買到理想的房子，對生意又沒有什么壓力。每月幾千元，其實就是把將來的錢現在利用上，您知道幾年前，要不得說誰是萬元戶個個都會驚嘆不已，可現在100萬都不算什么，物價上漲，通貨膨脹率提高，到時幾千元算什么，而且這樣每月向銀行付款，其實也是給自己一種壓力，知道要交這筆錢，平時做事要積極，用錢手頭也會緊一點。
8、 期房風險大，等建好后再買
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×先生，換了我是您，看房時看到的是一片空地，心里難免也有點涼，但請您想想，今天即使您看的是現房同樣會不滿意，為什么呢?
①現房設計是幾年前的，思想落后，房型戶型都過時，不如期房設計新穎，比如說外飄窗，和彩鋁以及無煙灶臺，集中煙道，現房幾乎無一采用，但我們都用上了。
②如果等到房子看得見時，誰都想物美價廉，大家都想買的時候，價格肯定不會時現有的了，中間至少有40%的差價，您說對嗎?也就是說風險和回報是同時的。
③事實上，工程建設是很快的，我們寫進合同的時間肯定是留有余地的，我們對工期的重視程度肯定超過您，因為這點關系到公司的信譽和能否贏利。
④現房銷售隱含著極大的風險，現在的房地產商有幾家是用自己的錢?90%以上都是向銀行貸款，銀行就把房產做抵押，這幾年房地產業低至低谷，好多房子都是建好了幾年未賣出去，銀行貸款一日還不清，一日就無產權，前幾年貸款利率高許多貸款也永遠還不清，買了這樣的房子產權不僅難以拿到，而且銀行可能隨時上門。
⑤期房付款方式靈活，而現房不僅價高而且要一次性付款。
9、 看到現房再買
×先生，您是否擔心 ① 不對板;
②建不起來不能按時交樓;
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③開發商卷款跑了;
① 怎么可能呢?
首先是圖紙是報批了的，都是備了案的，如果有一點點走樣，驗收時肯定通不過。到時是要經過質檢站及房地產管理局聯合驗收的，誰敢呢?
再說工程單位是六獲魯班獎的六建集團公司，是高層建筑數一數二的公司，是有質量和信譽保證的。況且現場還有我們工程部的監督，每層都要驗收才能繼續建的;
第三點，我們這是第一期工程，不建好或建不好，二期，三期工程怎往下進行，工地都是花了幾百萬征來的，能沒保證嗎?
②怕建不起來或不能按時交樓，這個關鍵在于資金能否有保證，能否按時到位，現在的開發商誰也不會重用自己有的資金搞開發，一般都是自籌30%，其余70%是向銀行貸款，如果銷售情況不好，銀行貸款還不了，資金就沒有保障，那么就建不起來，但我們的現狀就是開發與銷售同步進行，我們銷售情況良好，源源不斷，房子怎么會建不起來呢?我們寫進合同的時間是把一些其他不能預測，這些因素也考慮進去了，如果不考慮這些交樓時間將會更短，這不就是充分為您考慮好了嗎?同時也是我們為了不違約。
③擔心卷款跑了。這您可完全放心。首先作為開發商前期投入資金已17 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
幾千萬，這是實實在在干事業，我們的會所已經做好了，這都是有目共睹的，剛開盤時確實有個別客戶問過這方面的問題，而現在這樣的客戶不僅買了房子還與我們成了朋友?，F在您也看到了，工程隊已進點，馬上就要正式開工，我們公司主要盈利并不在一期工程上，主要指望后期產生效益，您現在實際上也是在賺錢。所以現在買房產的最好時機，就像買原始股，穩賺不虧，現在我們就把這套訂下來。
10、 買房實際上是怎樣用錢
買房是投資，購物是消費，買房就是把自己的流動資金變成固定資產，變成物業，這是最好的投資走向，把錢放在銀行就是替銀行打工，銀行利息收存款高息放貸，錢是不斷地貶值，如果想錢生錢的話，投資的最佳方式就是買房，采用銀行按揭方式，既不占用資金，對生意又沒影響，又無須花精力，就收到高的升值回報，而且如果將來急需用錢的話，還可以拿房產證到銀行貸到80%的流動資金，所以買房這種“用”錢太劃算了。
11、 宣傳單上價格與現實價格有價差
請問×先生，您是什么時候接到宣傳單的。您當時為什么不及時來買呢，我們開發的策略是低價啟動，滾動開發，也就是說隨著工程進展價格逐步上揚。首期我們是以低于成本的減少許多費用的銷售，目的是啟動市場，產生轟動效應，將廣告費(我們不做廣告)讓利給客戶，目前為止還是低于成本價，及時達到再上漲100元/㎡也才達到成本18 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
價，您現在買仍是好機會。別人在開盤時什么都看不到的情況下選擇了我們的房子，他憑什么，就是憑眼光，憑對我們城建公司的信任，那么我們當然應該把最大的升值空間讓給他。而現在已與先不同了，知名度也越來越高，房子又賣得這么旺，如果我們還是以宣傳單上價格，豈不是對前期客戶不公平，但現在仍是機會，我們的價格還要不斷上揚，到交房時的價格，您買的這套房子至少可增值40%，這點已被我做房地產多年的經驗和我們前幾個樓盤的實際不斷證實，×先生，價格肯定沒問題，現在就把這套訂下來。
首期買房又不愿意冒風險，現在做好了再來買，又要前期宣傳的價格、好位置，像這樣永遠都買不到房子，即使有好機會您又沒有把握住。
12、 如何幫客戶分析、參謀 (對看過很多房子的客戶注意開導和引導，這些客戶已看花了眼，自己都不知哪好哪不好)
×先生，買房子如同買衣服一樣，這件料子好可價太高，那件價格適中，可惜式樣又沒這件新穎，選來選去難滿意，但總得買吧!其實呢，買什么都不能十全十美，主要看您側重點在哪個方面，就說買房子吧，您想要廳很完整，那么它的廁所、廚房有不如意的地方，您想要房型朝向很好吧，那么它的廳又不能不如您的意。„„
13、 談客技巧 ①夸獎
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男士有派頭，有風度，夸他成功;年輕的女士夸漂亮;帶小孩的客戶，夸小孩聰明，漂亮;夫婦同行，夸女的有眼光，男的這么成功;夸男的有眼光，找到這么漂亮、賢惠的妻子;穿著好的女士，夸有品位，有氣質。詳細、生動、準確的描述，才是引導客戶購買商品的關鍵。 ②以提問的方式正面引導
a. 假如現在不能作出決定，您不覺得以后將更無法決定嗎?而且還有時間上的浪費。
b. 假如是在這幾種情況下決定，您不覺得現在就作決定最合適嗎?再考慮下去的話，您不認為這樣做只是等于把工作往后拖泥帶水而已。
c. 您不覺得現在一起決定比較好嗎?
d. 是首期付款多一點呢，還是采取分期付款。
③和客戶講一些家常話，拉近關系，會使客戶解除戒備心理，他會覺得您很有人情味，肯定是個忠厚善良的人。
④機關槍掃射，找客戶感興趣的話題。
⑤您熱情推薦，但炒熱客戶最重要的是找到切入點，不是您想講什么就講什么，而應該是客戶喜歡講什么您就講什么，引入話題后，就讓客戶講。
⑥不要讓推銷的痕跡太重，不要就房子說房子，應該是“雖然我是在20 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
向客戶推銷房子，但客戶卻并沒有覺得我是這樣，而是在與他聊天(講故事)。”
⑦抱著一顆平常心，幫客戶參謀，是客戶的朋友，這是必須學會的技巧，在做了一段時間以后，主任級的都應該達到這個程度。
□ 給客戶壓力,不能怕客戶,壓迫要有氣勢，拿了錢就是來簽合同的，您有什么問題擺出來，不合適搞到合適，不滿意搞到滿意為止。 □ 在買賣的最后關頭尤其要謹慎
a. 充滿信心，不要問“買不買”，而要讓客戶覺得“已經決定買下了”的暗示誘導方法。
b. 使客戶感覺到自己是在作選擇，“瞧您選擇的這套房„„真是有眼光”避免說您聽我的話沒錯，別的客戶聽了我的話買的房都很滿意等。
c. 對容易誤會的參案要再三說明。
d. 簽約后轉移話題。
e. 消除客戶的不安，進一步說明何時交房鞏固信心。
f. 語氣柔和婉轉“麻煩您在這里簽個名”好過“請在這里簽名”。
g. 反復強調產品優勢，從不同的角度，換方式表達，并說明買后的各種好處，對這些：走道可能多浪費了一點，也可能有黑廚房，黑廁所等等，關鍵是看您主要注意哪個方面?，F在人們買房最主要關注的是廳和廚房，您看我們這種房型„„(優勢)當然廁所是暗，但您用21 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
時才開燈，抽風，既不浪費電，也沒影響美觀，有什么不可以呢?
分析：有的房型廳是曲直正方型，很完整，但廳里很多門，客廳說話房間里都能聽得清楚，隱秘性不好，休息也不好，有的廳是曲型，進來后這里是房，前面是廳，那么隱秘性雖然好，但浪費了走道面積。從建筑學來說不可能兩全其美，總得犧牲掉某一個方面，關鍵是您的價值取向，得到了哪點，舍棄的是哪一點。
14、 現在還未開工，就爭著買，為什么?
①環境好。
②看準了××公司這塊金字招牌，他是品質和信譽的保證，許多客戶就是這么說的，因此，將來您是不愁什么升值，我是不愁賣，在我們這里永遠都不可能有現房賣，因為我們的售房速度大大超過了建房速度。
15、 要求退訂，先摸清后再說
×先生，您做生意這么成功，請問，您最得意，最成功的決策重，有幾次是太太參與做成的，昨天您到我們這里來，第一眼便看中這套房子，要相信自己的感覺。這么好的房子，這么低的價格，這么好的環境，過三年您回頭看，購買這個房子無疑是您最明智的決策，那時您肯定會感謝我，請我吃飯的。×先生，相信您的眼光，相信您自己的直覺，肯定沒問題，我們現在就把它訂下來。
16、 預約見客戶的技巧
22 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
×先生嗎?您好，我是„„您今天收到我的一個業務員，叫××的宣傳單，聽說您對我們的房子很感興趣。這樣我們預約一個時間，我給您作詳細的介紹，您今天是上午來還是下午來?(客戶如果說今天很忙沒有時間)，您今天很忙，那明天好嗎?您看是上午還是下午呢?„„這幾天都很忙的人，也只有您們這些忙的人，才事業有成，才有能力購房，買房也是一件大事，只需半個小時，這樣吧，既然您很忙，那我們約個晚上時間，您看今天晚上8點，我在售樓部等您好嗎?那就這樣定了，不見不散，祝您生意興隆，再見!今天您很忙，明天又談完，那這樣吧，就定在后天，您看是上午還是下午好，上午那幾點呢?9-10點?那就定在9點吧，我在售樓部等您不見不散，再見。
工作忙，生意忙，像您這樣的成功的人士工作肯定事很忙的啦，越是忙就越是生意興隆，這就更應該注意投資置業，注意您的錢升值保值，除了事業，也應該注意居住質量嘛，買房子也是件大事，花點時間也是應該的，您說是嗎?再說我們的房子在南充市來說地段最好，價格在南充市是最低的，您過來看看，我這兒有資料，我給您作詳細介紹，相信您一定會喜歡的。
17、 標準銷售流程
①接近，寒暄交換名片，接近關系
如：×先生，您好，歡迎您來。(握手)我姓×叫我小×好了，(邊說邊遞名片)(如果對方回敬名片，應雙手接過并說：“謝謝”如果對方23 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
不回敬，則說可交換言之下名片嗎?如果對方說沒帶，則說，那請您留個電話給我的好嗎?) ②介紹樓盤情況
×先生，占用您幾分鐘時間，請讓我把樓盤情況向您簡單介紹一下。
a. 地段
b. 交通、學校、商店、醫院„„
c. 環境(綠化„„)
d. 房型布局(設計單位、整體結構、層高、棟數、戶型結構、從幾房幾廳——幾房幾廳，面積，從×㎡—×㎡„„價格，您從幾萬到幾十萬„„)
e.雙層中空玻璃(四大功能：隔音、保暖、隔熱、防塵)
請問您考慮多少平方米或幾房幾廳? 您需要多大面積，您打算投入多少資金，那么，下面我給您介紹您所需要的房型。(介紹完畢) 我們房子賣得很好，您看紅的都是賣掉了，綠的是下了訂金。
×先生，我給您介紹得很清楚了，您很滿意了，沒問題，現在我們就把這房子訂下來，您的身份證?„„
18、 勸訂方法
①×先生，沒問題，我們現在就把它訂下來。
②×先生，猶豫不決是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的決策肯定都是果斷做出的。這次肯定也不例外，沒問題，我們現在就把它訂下來。
24 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
③×先生，今后這個地方您再次經過，都不會愿意的，因為您沒有買這房子，一定會后悔的，所以經過一次后悔一次，受不了的。
④×先生，現在您不訂下來，相信您跑遍南充市所有同類型房子后，肯定還是會會到這里來，那時您想要的一套又沒有了，現在就把這一套訂下來，出去再看看也不遲。
⑤×先生，您今天不簽，我不會強迫您，但您聽我說這么便宜的價格，這么好的房型，這里好的環境，您不可能在南充市找到第二家了。
⑥×先生，既然這么滿意，現在就把它訂下來，若，這是合同„„
⑦×先生，您這么精明的人，這個帳肯定會算那么我們現在就把合同簽下來
⑧身份證現在帶了沒有?沒有，那沒關系，號碼還記得嗎?
⑨今天帶了多少錢，不多，那不要緊，我們先將房子封下來，您馬上回家去拿錢，這邊給您寫合同
⑩×先生，我真為您遺憾啊!您走出這個門回頭這個房子肯定是沒有了，這么好的機會，您不應該讓它失去的。
⑴×先生，您看，我已經介紹得很清楚了，您也很滿意，那我們就把它訂下來，您的身份證?
25 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
成交的22種方法
(1) 富蘭克林成交法
這種主法適用于善于思考的人，如：“李銳先生，在美國人們把富蘭克林看成是最聰明的人。他遇到問題舉棋不定時，會拿出一張紙，從中間劃一道，將‘利好’和‘壞因素’全都列出來，分析得失„„?，F在看來，出除了你覺得歐陸團體略遠一點外，其余的都是國內頂級社區所具有的，您還憂郁什么?”
(2) 非此即彼成交法
這是常用的、非常受歡迎的方法。
“不是A，就是B”。記住!給顧客選擇時一定不能超過兩個，否則他會迷惑不解?？梢赃@樣問：“您是首付20%呢還是首付30%”。
(3)“人質”策略成交法
我的車出了點小毛病，空調聲音不對勁，送到車場一說，車場老板說：“看看吧，可能是小毛病”。第二天，我去車場，老板大聲說：“禹先生，你看你的車”。我的車被高架在空，地下有空調一組排檔復速系統的零件。最后，車場老板說：“‘全修好得8000元啊’。無奈，我認26 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
了”。
在銷售中，盡量說服客戶交定金，先交500元房號保留金也行。這樣，客戶反悔的機會就沒有了。
(4)單刀直入法
當您和客戶僵持一段時間，就價格、付款、戶型和其他方面不能達成一致情況下，你或者可以選擇將自己的底牌一下子抖給對方。“價格和檔次是一樣的，買房和買菜不一樣，你不可能花15元/月的低價得到ISO9002的物業管理服務，你別讓我為難，我們主管也來了，最多96折。實在你不滿意，咱們就交個朋友吧”。這是一種冒險的談判方式，但這使交易能繼續下去，因為壓力是雙方的。
(5)決不退讓一寸成交法
房地產業不同其它行業，它的定價，規則和內涵豐富得多，都說“一生幸福與一次選擇”，沒有聽說過客戶上來就要求5折的。因此，在價格上要一口價，決不退讓，要退讓，也得假裝去請示，因為只有這樣，客戶才覺得你珍惜。否則讓價太順得，客戶反而覺得有水分，反而不客易成功。
(6)家庭策略成交法
有人說，大家子一起來買房時最難對付，七嘴八舌，不知所云。這是業務員沒有用心。你一定要觀察出誰出錢?他買房的目的?是為27 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
兒女，還是為老娘?那個“影子”就是最有發言權的人。如：北京加拿大別墅位于京昌路B8出口，96年高速黨政軍沒有修時，離北京北三環路的直線距離12公里，售價當時是1500USD/建筑平米的天價。6月份一個傾盆大雨后的下午，二輛車載著一家子，帶首一個老太太到中軸路的售樓處，我讓兩個業務員帶著去看房，這二位均是小伙子，一個半小時之后，兩名業務員回來了，那一家子沒有跟著來。我很納悶，回為他們是帶了2萬元定金來的，人怎么就走了呢?不是說老太太的老家就是昌平南口，就喜歡在這養老嗎?兩位業務員匯報說：“剛下完雨，小區道路還未修好，路不好走，老太太上去看。”當時就把我給氣暈了。我說“傻小子!我派你們兩個去干什么?不就是要你們做她兒子，背著老太太進去看房嗎?你們如果真的背著老太太進去了，這260平米的房子就賣定了，連個小姑娘者能做的，你們就做不到嗎?”。
(7)蜜月成交法
是指在一方(男方或女方)猶豫之際博得另一方的好感，由另一方來說服猶豫的那方。這實際上是“戰略聯盟”，對年輕的夫妻尤為有效。如：“您們不是在度蜜月嗎?你們在一起真和諧、完美。你們結婚幾年了?三年呀?像還在度密月。為什么不考慮把愛巢搬到這里來呢?只有***這樣的項目才會陪襯你們的愛情，溫情脈脈、自由而浪漫”。雖然這樣的話是很肉麻，但是記住!人在受到稱贊時是分不清真和夢的，你還必須做出認真、嚴肅地夸獎他們懂得姿態。
28 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
(8)應招女郎策略成交法(講故事法)
這實際上是考驗你的描述能力，是考驗你能夠給客戶帶來一個什么樣的夢。應招女郎總是在最關鍵的時候講價錢，因為那時它最有價值，客戶也就認了。“***，有16個大賣點，不公在智能、環境、戶型及建筑風格上屬于頂尖社區，而且它最引人之處在于它的純粹。純粹的大鼻子MARKS先生近年來的第一位主張東西方園林藝術融合的設計師，YORK先生執筆別墅和公寓的設計，體現的是純粹的歐洲風格。MARKS先生把所有的單體樓像星星般散落在一個橢圓型的河道上，概念同國家大劇院一樣：體現出水晶宮般的夢幻色彩和充滿詩意的深層意境。所有學英語的人，誰不喜歡這樣的社區?除了國投，在近10年內誰會有這樣的勢力建造出獨一元二的生態社區?***就是身份地位的象征，誰不期待，誰不沖動?
(9)退讓成交法
當客戶快要被說服了，還有一點動搖，需要一點外力時可運用這種方法。在房地產銷售中，客戶只有責任：付款了承諾物業管理費公約?？蛻舻闹埸c往往在折扣、付款方式、是否送裝修、是否送小花園、是否免1—2年的物業管理費等。退讓成交法需要銷售副總監和總監的配合。如：“您今天要付50%的房款的話，我同領導商量把留給別人的那套128平米的簽給你”;“您馬上能定下來的話可以按上期推廣價賣給您”。有得有失嘛，客戶在表面上占了上風，因此他會樂意接29 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
受。
(10)恐懼成交法
這是一種用來創造緊迫感的壓力成交法。這種成交法對那種心動而猶豫不決的客戶最管用。推銷之始你要用心，真誠地展示和推廣***的主要細節，解答客戶關心的問題，等客戶心動了，可用這種方法。創造緊迫感不三種方法：
(a)項目熱銷，不趕緊定，就要失去這種權力 (b)某一經典戶型快銷售完了 (c)價格馬上升或折扣期限已到期。
記住!任何時候都要強調項目熱銷。一般的做法是要求業務員盡量將客戶統一約到某一時段去售樓處。只要有客戶簽定金，其余的客戶就感到壓力。要點：你必須是真誠的、項目足夠說服人的，否則聽起來很假，你反而會失去這個客戶。
(11)大腳趾成交法
大腳趾成交法又稱故意出錯成交法。出錯的目的試探客戶是否真心購買，另外，價格出錯是給客戶以壓力。“A戶型的總價28萬4千元，您算一下„„”“怎么會這么貴呢?”“啊，是我弄錯了，4000元的價格月才執行，我拿錯價單了，現在的價格的是3750元/平米”，傳達這種信息客戶不僅生氣，還看著你我臉紅的樣子，認為你是個誠實的人。買了，搞掂!
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(12)回敬成交法
回敬成交法又稱豪豬法，是用問題來回答問題。好比你站在鏡子前你笑鏡子里的你也笑一樣，當客戶蠻不講理或退縮時你就回敬他。這時你可用一種疑惑不解的音調和略帶吃驚的表情，客戶會明白你要表達什么。
“***在二環外，太遠了”(客戶)
“你覺得太偏僻了”(往往業務員跳出來反駁) “我是說離我家遠了一些，我很難接受”(客戶) “你很難接受了?”(業務員) “另外，價格太貴了”(客戶提出異議) “太貴了?”(業務員回敬)
“我付不了這么多首付款”(這才是問題的關鍵)
“我理解，您為什么不做按揭呢?，我出面幫您!”這是一促斗爭。(消費方式：95%的客戶選擇了按揭)。
(13)ABC所有問題解決成交法
ABC成交法是最簡單的成交方法。像ABC一樣，它由三個問題(步驟)構成。當你平穩結束了推銷過程，沒有聽到過多的消極回誤碼或異議時，可以使用這種方法 業務員：還有什么問題嗎? 客戶：有， 比如：„„
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業務員解答和解決完畢所有問題后 客戶：基本沒有了 業務員：這么說你都滿意? 客戶：暫時沒有問題
業務員：那我就填合同了，你首付多少?
(14)“我想考慮一下”成交法
此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客戶說我要考慮一下，實際上是一種借口，它的真正含義是他還沒有準備好?？蛻舨幌胝f是或不，他不想傷害售樓員的感情，他想逃離壓力，因為客戶感覺到自己已往里陷了，便更多的信息還未得到，還沒有足夠的信心。 客戶：我考慮一下
業務員：這么說您還沒有信心? 客戶：物業管理費這么貴? 業務員：„„
客戶：我還是考慮一下，好吧?
業務員：你能直接告訴我您最不放心的是什么嗎?是**?是**?是**„„?
客戶：對工期，我最不放心的是工期。
當客戶提出考慮一下的借口時，你一定要先孤立異議，繼而咄咄逼人地將客戶所擔心的問題全部說出來。沒有遮羞布，問題也就能夠解決了。
32 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
(15)次要問題成交法
次要問題主要是指客戶對項目細節提出一些異議，而這些細節又無傷大雅，如“我們選用美國原廠的OTIS電梯還是用三菱”?之類問題，實際上兩種電梯屬于同一檔次產品，不過是客戶個人的品牌和消費偏好不同而已，對客戶提出的次要細節應認真地回答或干脆說“世界上任何一種產品是十全十美的，您的意見非常寶貴，但是項目的方案早已定了，電梯也買了，我們只能在以后的項目中考慮您的建議”。這樣回答的前提是，此類問題對簽約實在不構成威脅。
(16)勇士成交法
人類社會到了21世紀，科學技術的發展步入量子時代，但從遠古到今天，人類的心智并沒有發生變化，如意志力。作為業務員，你一定要有鋼鐵般的意志，成為生意場上的勇士。方法是：客戶說什么，你同意什么，最后把壓力轉給客戶。
客戶：太貴了
業務員：是太貴了(沉默) 客戶：我不喜歡這種瓷磚
業務員：我實在無法回答，因為你的想法是結論性的。 最后，客戶感到了壓力，你馬上可以反客為主了
33 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
(17)檔案成交法
檔案成交法又稱羊群成交法，你可以告訴客戶他未來的鄰居是誰，已有誰認購，已有誰入住。已入住者和已認購者是社區的檔案，突現***的品位，客戶在“名人”和“同類”面前只好迫于壓力沖動。也變成一個檔案!
(18)第三者出面成交法
針對邏輯思辯能力強的客戶，幾外回合拿不下來怎么力?你不妨叫一位第三者：律師、工程師、同行，也可以建議客戶自帶。在專業人士面前，你的規范、你的業務水平、你的公道會博得第三者的認同。第三者仲裁的結果：買吧，沒錯!
(19)以柔克剛成交法產品比較法
至柔則至剛!水雖無力但潤萬物也!從心理學上講，女性在房地產銷售中面對北方大男子往往占主動地位，因為女性的溫柔給人以可信任感。在談判中明顯弱勢方往往能占便宜也是這個道理，談客戶不是斗嘴，不要顯要口厲，介紹要客觀，讓客戶三分又如何?最后還不是交錢給你?!
(20)產品比較法
是指拿別的項目與***做比較。比較的應該是同檔次項目或可替代的項目。切記!比較時一定將話留三分，不要用語言中傷別的項目，34 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
介紹要客觀入理，這樣，客戶心理天平才會傾向于你。 (21)坦白成交法
坦白成交法就是將項目的優缺點全盤托出“您看著辦?”、“我就有這份自信”、“沒有必要隱藏缺點”。這種推銷方法適合于心眼小的客戶，他們一定驚訝而狂喜，為你的誠實而叫好。“不買***?沒道理呀!”
(22)感動成交法
你推銷的不只是產品和服務，也是一種生活方式，一份感受情。你在任何時侯都應懷著“服務”的心態，一次次送資料，下班后還一次次等待遲到的客戶。你還必須有站在客戶角度分析問題的眼光，到這個程度，客戶只有感動的份了，又一單進帳，又贏得朋友了。
19、業務洽談注意事項
?永遠不要正面否定客戶的觀點
?位置，房型，都要幫客戶來挑選，而不能讓客戶自己來挑選
?絕對不要讓兩批未成交的客戶混在一起
?洽談中要隨時準備好筆紙，計算器，秘書要隨時準備送上收據，房號本
?如果可能，坐在客戶的右側，以方便右手書寫，左手指客戶看圖紙，面對銷控臺，有問題及時給現場專案以眼神，示求幫助
?開始時和客戶座位是“60度”談話中三次將椅子靠近客戶，但不35 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
宜小于“20度”，以免影響視覺交流，中途離場，可將椅子拉開，然后再逐漸拉近，通過動作表示走近。
?客戶一出門，就當他出車禍死掉，因此，在他未出門以前一定要全力以赴。
?逼訂的秩序。 a. 要身份證 b. 問號碼還記得否 c. 請對方在合同上簽字 d. 要對方付首期款 e. 要對方交一萬元訂金
f.請對方交錢(不論多少)封房號，隨對方回家拿錢，要對方以人格擔保第二天一定來。
?不能就房子推銷房子，要在5分鐘內與客戶拉近距離，套上交情。
?不失時機地贊美客戶，越肉麻越好，客戶是我們的衣食父母，我們有責任讓他們高興。
⑴業務洽談過程中盡量避免離開客戶，即使離開也要將時間縮到最短。
⑵腰桿要挺直，身體稍前傾，配合手勢以加強語氣，增強感染力。
⑶在幫助他人洽談之前，一定要在旁邊觀察10分鐘以上，了解事情的來龍去脈，以及談判進展到什么地方才可以上陣。
⑷任何時候，選擇房號只能由主談者一人進行，其他人無權幫客戶選擇房號。
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20、 銷使(業務員)工作體會，應答話題
?單量大，每天至少在500-600張，多則1000張以上。
?選點準，平時注意留心觀察總結，哪些點什么時間有客戶，容易派單，容易出單，同時自己還應注意發現新的發展點。(如商業區批發市場，集會，開張，大型活動等)。
?與客戶交談，這是關鍵，誰也沒有把我想買房寫在臉上，靠自己主動與客戶交談，從中發現是否是準客戶。要有禮貌，面微笑，落落大方，語氣充滿熱情和自信，話語簡潔明了，不卑不亢。
?合理安排好線路，對每一個指定的工作地點轄區，基本情況要有所了解，每天合理安排好時間和路線，上午幾點從哪到哪，中午合理的稍事休息，不打疲勞戰，養精蓄銳，下午又從哪到哪，再回售樓部簽到領單，晚上一般沒指定地點，這就靠平時觀察總結，哪里好就上哪里發，并且一般離自己的住宅不要太遠，方便回家。
前期介紹，一般將宣傳單上的內容記清記熟，并用自己的話把最主要的幾點，簡單明了的講出來就行了。
□„„像您這樣有身份的成功人士，不管是置業投資，還是購房自住，我們的房子都一定是您最理想的選擇。
□×先生，向您介紹了這么多，我看您也非常感興趣，那就耽誤您幾分鐘時間，我帶您到售樓部去詳細了解一下，那里有我們的全面的資37 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
料和專業人員向您作詳細、全面的介紹，很近，就在前面。 ?我很忙，現在趕時間
答：①是嗎，像您這樣的成功人士肯定很忙，不過買房子也是件大事。您百忙之中抽出一點時間去看看也是值得的，不會耽誤您太多時間，并且多了解一些投資渠道，對您也是有益無害的。
②看您這樣成功，肯定很忙，越忙就越賺錢，但是您賺了錢也應該注意置業投資啊，買房置業是穩賺不賠的，花點時間賺錢您肯定不會吃虧。
?我已經接了許多單了
答：①當然呀，像您這么成功的人，肯定有許多人向您提供房產信息，您到過我們售樓部沒有?就在前面，現在就去詳細了解一下，百聞不如一見嘛，我們銷售情況很好，早點去挑個好的層次和朝向。 如果客戶堅持說很忙，不來售樓部，就要留電話。“我叫小×，先生請問貴姓，(拿出筆記本，作記錄狀態)能否請教您一張名片”“沒有”那沒關系，您電話多少，我們改日再約時間看房好嗎?或者說“我讓我們主任與您聯系，向您介紹”。
?不用了，您上面有電話，我與您們聯系吧
答：當然可以。不過我們電話是熱線電話，每天很多人打電話來咨詢，很難打過來，浪費了您的時間，您留一個電話讓經理與您聯系，有好的信息，直接通知您，跟您約具體時間去售樓部了解。 ?我要看看資料，回家商量后再決定。
答：是這樣的。先生，您看都未看，回去商量什么呢?現在您只需要38 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
一刻鐘時間就可以了解到我們的詳細情況，我們售樓部專業人士向您介紹。這樣您回家商量更有把握您說是不是?現在我帶您去，盡可能節約您的時間，現在您跟我去可能只花您10分鐘時間，下次您自己找過去可能要花半個多小時。 ?如果客戶覺得會被打擾
答：我們主任也很忙，如果您沒興趣購房，也不會過多打擾的，您有興趣就跟您約個時間。結束時要向客戶強調：“我叫××，您到售樓部找我，帶上我這張宣傳單，我們主任、經理會親自接待您的。” 周末或節日，結束時可說“走好，祝您周末愉快”或“節日愉快”或說“祝您生意興隆”。
工作順序： 先帶客， 再留電話，
帶一個客戶勝過留3-5個電話， 留一個電話勝過發50張傳單。
神志要求：面帶笑容，主動迎上，充滿熱情，語言流暢，反應敏捷。
21、 如何抓好銷使工作激情 (業務員)
?不僅鼓勵、督促、更應該貼近關心他們就像一家人。
?如果一個客戶未來，一個電話未上來，肯定是未發單，要找其談心，找原因，如果一味讓其自然流失，不斷是新手，這樣就更吃力。
39 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
?要保證每組一定的人數，10人左右。
?要求銷使要有兩個主任帶他們一起發單。
?每個銷使每天至少要發500-600張單，每天至少要回來兩次(早、晚)。
?每個主任對您組的成員要了解得非常仔細，(如果三天沒有客戶或電話，就要幫他們找原因，是主觀還是客觀，客觀就應幫其提高技巧)。
?有時可問客戶單是在什么地方收到的，每周開次會一起分析，就可總結出，哪些地方發單，收單率高，每個主任都要做好客戶檔案。
?每周固定某天下午開一次小組長會，了解銷使工作情況，和思想動態，對癥下藥，振奮精神，提高技藝，提高整體戰斗能力。
22、 價格能否優惠，打95折就買
×先生，什么都好商量，就是價格不好商量。
? 我們的價格是實實在在的價格，沒有一點水分，我們做生意以誠為本，就是在成本價上加上5%左右的利潤為銷售價，不像有些房地產商，報一個極高的價格，能蒙就蒙，這不是我們做事的作風和原則。
? 我們對所有的客戶都是公平的，如果給您98折，給別人95折，是不是對您不公平，我們對所有的客戶都一視同仁，按一個價格成交，不信我們可以打個賭，我把所有的合同調出來給您看，是不是統一售價，當然幾次提價因素應排除在外。
?我們不打折正是為了保護所有消費者的利益，如果隨便打折，那房子還能建得起來嗎?還能保證房子的質量嗎?您要打幾折可以，我把40 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
鋼精給您用細點，水泥標號用低點，地基挖淺些，保證在三年保修期間不出事，但這樣的房子您敢住嗎?
?退一萬步講，賣得這樣好的房子還要打折嗎?×先生，買不買沒關系，但我們要保護所有消費者的利益，如果隨便打折那肯定會影響房子的質量，這樣的事情，我們是絕對不做的。
?×先生，價格上肯定沒問題，這已經是同類型房中最低價格了，您還猶豫什么呢?我們現在就把它訂下來。
23、談判中必須講到的：
□首期介紹(地段、交通等)
□房型介紹
□升值保值，入市良機
□比較市中心與其它地段的房子
□比較高層與多層的房子
24、談話的要領
□文字占7%(要生動，能少的不能多，能短的不能長)
□語氣語調38%(抑揚頓挫、升中有降) □肢體語言55%(動作+手勢+姿態+與客戶靠近)
25、 投資好的物業與其它投資的比較
錢存到銀行是一個貶值過程，而投資生意，股票，那是既費時，41 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
又費力，又有風險，每天提心吊膽，筋疲力盡的去操作，就拿投股票來說，我國的股票本身就是一個政策市場，一個人民日報的社論或國家某個領導的一句話，股票就能上下幾百個點，風險很大，升的時候，皆大歡喜，一旦下跌，那就是一泄千里 ，投資者是吃不下飯，睡不著覺。若投資黃金地段一流品質的房子，那是既無奉賢，又有高的升值回報，根本不需要時間和精力去管它，還能得到一流的享受。
26、 與當地人拉近關系
×先生(大哥、大伯、大姨)您在南充市生活了這么多年，又這么有成就，上上下下一定都有很好的關系，您看我家不在南充市，在南充市也可以說是舉目無親，以后肯定會遇到一些辦不了的事，認識了您真是榮幸，到時候還希望×先生您幫我一把呢。到時有什么事找您，您不會拒絕吧!
看×先生就是爽快人，而且又重情義，怪不得您的生意做得這么好，實際上，無論是做生意還是辦什么事情講的都是個信譽，人品好別人信任您，就認識您，說明我們很有緣分，您要是在我們這兒買了房，我們就可以經常見面了，沒事我們就可以到您家去坐坐啦，到時您不會不為我們開門吧。
27、 我買房只想居住，能否增值沒關系
是的，我知道您買房是自己住，以后也不會出租，更不會轉讓。但是42 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
您想想 ，您今年買套房50萬，幾年后，我不敢說
二、三百萬，但最起碼150萬是有的。您住在這樣高升值的房子里感覺都不一樣嘛!這就說明您買的房是物有所值，物超所值。另外，有一套這么好的房子在這里，對您的生意也是一個保障。您有經濟實力買這套房子，說明您的生意，做得很成功，而且將來會越做越好，尤其像您們生意人，一般不會在銀行存款，有錢肯定去投資周轉，如果遇到一大筆生意需要資金的話，完全可以拿我們這套房子的產權證到銀行去辦抵押貸款，像這套150萬元的房子的產權證到銀行最起碼可以貸120萬，所以這所房子實際上是您的一筆流動資金，對您今后的生意是一個保障。如果您要拿那種爬樓梯的房子的產權證到銀行抵押銀行肯定要考慮，因為現在銀行也知道，今后多層樓肯定沒有高層電梯公寓好賣，所以對多層缺乏信心。不過我知道像您這樣的老板有身份檔次的人肯定也不會去住的，那是什么人住的，我們都叫它“農民別墅”，里面住的人雜，素質也參差不齊，物業管理也不完善，治安差。另外，小區的房子間距較窄，推開窗戶您就能看到別人家的廚房、衛生間啦，心里都很不舒服，物以類聚，人以群分，什么樣的人住什么樣的房子，像您這種身份地位的人就應該住我們這樣的房子。
28、 有關期房銷售的要求，交鑰匙時付最后的10%，您們要求半年內付100%，這一條不能答應。
① 我們工程進度和您們的付款方式是同步進行的。半年內您的房子便起來了，后期余下的只是配套，所有工程款均已投入。
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② 實際上我們是一種合作建房關系。如果交鑰匙時再付10%，那這筆費用只好從銀行貸款上出，最終成本的增加還是在價格上體現出來了，那對您也不合算，您說是不是?
③ 這個問題實際上還是對我們的一個信心問題，擔心我們建的房子質量不好或不能按時交樓，這個您完全可以放心，這也肯定沒有問題。
29、 幫客戶分析各種投資的利弊
關于購房風險：
?因條件變化價格下跌;
?市場風險(投資周期，宏觀經濟，價高時購入，價低時變現);
?財務風險，如貸款購房，一時還不出，需抵押給銀行或變現，其價受當時房價而定;
?政治風險，自然風險，如征用、拆遷。
股票投資：
10人炒股7人虧，2人平，1人賺，遇股災，血本無歸。
優點：資金可大可小，盈利有機會，變動能力強，不需要太多的專業知識，但高利伴著高風險。
銀行存款(債券) 安全性強，有利息，前幾年有物價補貼，現在已取消，銀行利率一而再而三下調，細算老百姓黨政軍是吃虧人，因為利息趕不上通貨膨脹的速度。
期貨：風險更大
黃金：現在根本起不到保值的作用
44 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
古董、郵票等：需要具備相當的專業知識
還是投資房地產最好，長期持有盈利大于股票，風險小，安全性強，特別是在國內房地產正處于成長期，投資房產，只盈不虧是一項極佳的長線投資。
其不利的一面是：投資大，交易手續復雜，但雖投資大，卻盈利性能好，風險不大，并可實行消費行為與投資行為的絕對統一，既能滿足消費需求，又滿足投資需求，兩全其美。
30、 房價不會大跌，而是穩中有升
從整體來講，經濟分析專家認為，房價不會大跌。主要取決于成本的剛性特征。我國商品房的成本，一般由以下5點構成：
①建筑成本 ②土地費用 ③拆遷費用
④城市基礎設施配套費用⑤相關費用
從第一塊看，建筑成本不僅不會降低，反而會隨著市民對住宅質量的要求提高和房產與增長期對建材價格還有所上升;
從第二塊看，土地費用歷來是國家收益和地方政府的主要財源，大幅度核減屬國家重大政策。土地越來越少，價格上漲;
從第三塊看，拆遷費用目前在多數城市呈上漲趨勢，降低并不太可能;
從第四塊看，如果降低城市基礎設計建設支出，會給城鎮住房建設帶來更多的困難;于是，目前有條件減少的是第五塊中重點征收的稅金和不合理的費用。但從目前執行情況來看，能減少的稅費很少，建設45 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
部三令五申，地方政府也多次提出要對不合理的亂收費現象嚴加治理，但據有關部門統計，濫收費的條目雖多，但收款項的絕對量卻不是很大，據透露，南充市減少不合理收費近兩個越頗見成效，但房價僅下降了百分之一 多一點?？梢钥闯?，除非國家大幅度削減土地費用或是在稅制上作重大調整，包括開辟新的稅收、稅源以代替對房地產業的一部分正常稅費征收，否則零星減稅，減費不足以促成商品房大幅度下降。中國房地產副會長陵園映蘇博士在一次國際研討會上談到：從房價變化趨勢看，一般都隨著經濟增長和城市化的進程而逐漸上升，這種趨勢是由土地資源的稀缺性，不可再生性及土地供應的低彈性和需求的高彈性決定的。具體說，隨著我國城市水平不斷提高，必將導致城市人口的持續性增加，從而對住房需求量增加，因此，不論從國際經驗還是從我國實際出發來考慮，商品房價格穩中有升帶有客觀必然性。 在國外，樓市大幅度跌降叫“房災”，目前中國政治穩定，經濟穩定，社會穩定，沒有出現房災的可能，所以當房價走勢呈現出，不同城市會有升有降，整體趨勢穩中有升，購房對于城市居民來說，仍是居住和生財、保值增值的有效手段。
據國家統計局與建設部的有關統計資料顯示，我國城鎮住宅每平方米，建筑面積平均價格1987年408元/㎡，1995年1612元/㎡，8年間平均每年遞增18%，可以預測，減少有關稅費，能適當減緩房價上漲幅度，但不會在全國范圍內導致房價上揚趨勢。
31、 以提問的方式正面引導：
?假如現在不能作出決定，您不覺得以后將更無法決定嗎?而且還有46 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
時間上的浪費。
?假如是在這種情況下決定，您不覺得現在就作決定比較合適嗎?如果再考慮下去的話，您不認為這樣做只是等于把工作往后拖延而已。
?您是不是要找什么人商量呢?還是要分開來考慮?是首期付款多一點呢?還是選擇分期付款?
32、 做銷售，應保持的態度。
和藹的態度和親切自然、淺顯的語言極易贏得和顧客的融洽關系，和顧客講一些家常話，會使顧客解除警戒心理，他會這樣在心里想，這個人很有人性味，肯定是個忠厚善良的人，買他的東西不會有問題。
33、 考慮什么?(一般客戶的心理)
?環境
?交通
?配套
?價格
34、 相關術語
三通一平：水通、電通、路通、路平
七通一平：電信、電通、煤氣、電視、水通、路通、路平
正負零：地下工程完成，正負地面(零)
35、 超低的價位，成本銷售，抗跌升值
一般人提到別墅都知道最起碼要上百萬，很多人都不敢想，但我們現在只要60-70萬就可以擁有，為什么?
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① 我們有豐富的開發經驗，各項成本都可以控制得很低，所以價位就低下來了
② 我們的經營方法與其他房地產公司截然不同，一般的房地產公司都是暴利心態，把價格定得很高，3千、4千甚至1萬元/㎡，他賣一套就可以大賺一筆，最起碼抵我們賣10套，價高不好賣，有的一度幾年放著，但資金要回籠，沒辦法，只有降價，慢慢往下降，越降越沒人要，誰敢買天天掉價的房?況且再怎么降，也不可能降到我們現在的成本價，因為銀行利息，費用全要打進去，而且還想賺點錢，現在人們的心理是買漲不買跌。
36、 了解客戶心理
為母親買房在這里對他母親有許多好處，為了孩子身上找突破口，拉近彼此關系。就房子論房子太多，應該就客戶的話題談下去，帶母親來肯定會喜歡，擺我們的優勢，投資不應該太多。
喜歡炫耀的客戶拉關系，“十萬買房，百萬買鄰“，您想象中的房子是什么樣的? “狠勁”永不言敗，有時候客戶在最后關頭不要太在意客戶的話，沒有什么問題就簽合同，如對于在市中心有房的客戶，您真的有眼光，您那房子很不錯，戶型也可以，不過我們又是一種風格。
把客戶當朋友，吃緊一點，感染客戶時緊一點，如果不是急著用，緩一點，劃算。
48 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
37、 賣得俏得商品降價銷售不符合市場規律
?讓客戶買得安心;
?省的錢滾動發展;
?漲價合理，既然當時您沒有定，那您現在就認定這個價，或兒女為您稍多花點錢買個安全值。
37、 賣得俏得商品降價銷售不符合市場規律
?讓客戶買得安心;
?省的錢滾動發展;
?漲價合理，既然當時您沒有定，那您現在就認定這個價，或兒女為您稍多花點錢買個安全值。
38、 人都是平等的，但都有弱點，靠什么攻?
人都是平等的，人性都有弱點，最終是空談忙，專業知識打動客戶(升值、保值)的心態，以靜制動，把客戶惡毒錢收近來，把道理講清楚，現在風氣不好，錢出去容易，有套房是最大的保障，讓客戶感覺好，不要排斥任何人。
談客心態:以朋友的身份，作為投資顧問的身份出現，客戶都是騙子，要打動客戶把握心理。
49 振雄策劃——做中國最負責任的房地產綜合服務商
39、 不要反駁客戶
盡量用“是的„„但是„„”
買房是件大事，也應買個清楚，因為，開始說話流利，控制節奏，不耐煩提高音量，報價說出服務范圍，贊賞客戶，環境好，空氣好，內容充足，投資升值、保值。這樣，我先幫您挑選一套適合您的房子，風水好，南充市人買房第一要素質好，風水好，不但對生意有好處，還可哺育后代，緊湊流利，多聽客戶說，了解客戶，尋找突破口，環境好，生活方式，聯絡客戶朋友感情，引導客戶到我們這里的優勢，用我們的優勢打動他。
40、 房地產市場追求暴利的時代已一去不復返，競爭由單純的價格競爭進入樓盤品質的競爭。
市場特征非常明顯，有特色，有賣點的房產需求大，銷售好，價格也高，沒有特色的房將滯銷、積壓，樓盤的品質取決于環境配套，管理服務和升值潛力。
環境配套：包括自然環境和文化環境，配套包括水、電、氣生活設施和學校、醫院、市場交通等市政設施，很多地方環境好，配套跟不上，使房產價值降低;
管理服務：環境決定品位，管理突出檔次。一流的物業應有一流的管理和服務，高質量服務與銷售的好密切相關，銷售好，入住率高，人氣旺，管理才能成規模，上檔次; 買樓就買最旺的樓。 銷售好的樓盤人氣旺，管理好，風險小。
做電話銷售的技巧范文第3篇
電話銷售開場白
開場白或者問候是電話銷售人員與客戶通話時在前30秒鐘要說的話，也就是要說的第一句話。這可以說是客戶對電話銷售人員的第一印象。雖然我們經常說不要以第一印象來評判一個人，但我們的客戶卻經常用第一印象來對電話銷售人員進行評價!如果說對于大型的銷售項目，第一印象相對而言并不太重要的話，那么在電話銷售中，第一印象是決定這個電話能否進行下去的一個關鍵因素。
在這個階段，如果是銷售人員主動打電話給客戶的，那他/她的開場白就很重要;如果是客戶主動打電話給銷售人員，那他/她的問候語就顯得很重要了。
開場白的5個要素 開場白一般來講將包括以下5個部分：
例如：“您好!我是天地銷售培訓公司的陳志良，您的一個朋友王志艾(停頓)介紹我給您打這個電話的(假如有人介紹的話)。我不知道您以前有沒有接觸過天地公司。天地銷售培訓公司是國內惟一專注于銷售人員業績成長的專業服務公司。我打電話給您，主要是考慮到您作為銷售公司的負責人，肯定也很關注那些可以使銷售人員業績提高的方法。所以，我想與您通過電話簡單交流一下(停頓)。您現在打電話方便嗎?我想請教您幾個問題(停頓或問句)，您現在的銷售培訓是如何進行的呢?”
就上面這句話，你能分辨出哪些是和開場白的5個因素對應的嗎?
優秀的開場白要達到的三個效果
一個好的開場白最好達到三個效果：
吸引客戶注意力
建立融洽關系
與自己所銷售的產品建立起關聯
在培訓中，經常有學員問到的一個問題就是：如何避免客戶一接起電話就掛掉?那么，這個問題我也想請教你：如何才能最大了限度地避免呢?這種情況的出現與客戶有關系，當然，也與電話銷售人員有關系，我們從電話銷售人員這里找原因，分析他們的開場白，發現，開場白基本上沒有做到吸引客戶的注意力和建立融洽關系。所以，要最大化避免這種情況發生，一定要注意開場白是否吸引了客戶的注意力以及是否建立了融洽關系。
吸引客戶的注意力
開場白要達到的主要目標之一就是吸引對方的注意，引起他的興趣，以便于他樂于與你在電話中繼續交流，而在開場白中陳述價值是其中的一個吸引客戶注意力的常用方法。所謂價值，就是你要讓客戶明白你在某些方面是可以幫助他的。研究發現，再沒有比價值更能吸引客戶的注意的了。陳述價值并不是一件容易的事情，你不僅要對你所銷售的產品或服務的普遍價值有研究，還要研究對你這個客戶而言，對他的價值在哪里，因為同一產品和服務對不同的人，價值體現是不同的。
對于針對最終用戶的電話銷售行為，如電信行業為、金融行業等，我們發現在電話中一開始用各種優惠是可以吸引客戶注意力的常用方法，例如：“最近有一個優惠活動…”、“免費獲得…”、“您只需要7元錢就可以得到過去需要22元才能獲得的服務…”等等。有一次，我在辦公室接到一家電信運營商的銷售代表打來的電話：“您好!張先生，我是**公司的***，我知道您的長途話費比較高，如果我們能將您的長途話費降低一半的話，不知您有沒有興趣了解下?”我當時就說：“有啊，你有什么辦法?”這個銷售代表一下子就吸引了我的注意力，她說：“我們公司IP電話卡在促銷，你買500元的IP電話卡，我們送您400元，基本上節省了一半。您看，如果您覺得對您有幫助，我什么時候安排人給您送過去?”(她還有很強的促成意識)后來，我也有拒絕，但她還是做成了生意，這單生意的成功，至少有一半功勞來自于她成功的開場白，她的開場白就用了“利益法”，重點在強調對客戶的好處。
另外，吸引對方注意力的辦法還有：
陳述企業的與眾不同之處，如“最大”、“惟一”等;
談及剛服務過他的同行業公司，如“最近我們剛剛為×××提供過銷售培訓服務，他們對服務很滿意，所以，我覺得可能對您也有幫助”;
談他所熟悉的話題，如“最近我在報紙上看到一篇您寫的文章”;
贊美他，如“我聽您同事講您在××領域很有研究，所以，也想同您交流一下”;
引起他對某些事情的共鳴，如“很多人都認為電話銷售是一種有效的銷售方式，不知您如何看(假如知道他也認同這一點的話)”;
有時候電話銷售人員的聲音就可以吸引對方。
你所想到的其他可以吸引客戶注意力的辦法是什么?
建立融洽關系
在溝通技巧中，我們會重點談建立融洽關系，在這個環節中，我們先簡單談談。在電話中，我們一張口，就要與客戶建立融洽關系，那么，什么會幫助我們與客戶建立融洽關系?至少有兩個：聲音感染力和禮貌用語。關于禮貌用語，在這個環節常用的就是：“請問您現在打電話方便嗎?”不過，在實際工作中，有些電話銷售人員問我這樣一個問題：“張老師，原來我不問客戶打電話是否方便的時候，談話還能繼續下去，但后來一問到這句話，基本上很多客戶都會講不方便，要讓我再維時間。是不是這句話可以不問?”。我后來聽了他們的電話錄音，我又發現一個現象：就是有些電話銷售人員一問對方是否方便，對方就會講不方便，而有些電話銷售人員問到這個問題時，基本上100%的客戶都會講：可以。他們有什么不同，我發現最大的不同在于聲音感染力，前者的聲音感染力基本沒有后者那強，所以，關鍵不在于我們是否要問：“您現在是否方便?”，而在于電話銷售人員本身。當時，我給他們的建議就是第一種電話銷售人員盡可能提高自己的聲音感染力。同時，禮貌用語可以換成：“不好意思現在打電話給您。”，而不是“您現在打電話方便嗎?”，后來情況就發生了很大的變化。
不管如何，在開場白盡可能確認對方時間可行性或者對打電話干擾對方而表示歉意，如：“不好意思，這個時候打電話給您。”，以便于一開始，就與客戶建立融洽的關系，有利于電話進行下去。
與所銷售的產品聯系起來
這特別適合純粹的以銷售為目的的開場白，目的是讓客戶知道我們就是為了銷售某種產品，避免大家浪費時間。相信有不少的電話銷售人中在電話中都與客戶談了很長時間了，客戶突然問：“你打電話給我到底想做什么?”如果你也遇到過類似的情況，建議還是開門見山吧，大家時間都寶貴，不要怕被拒絕，因為這個客戶拒絕了你，還有下一個客戶，對吧?
典型開場白舉例
B2B，企業對企業的電話銷售：
“您好!陳經理，我是**公司的***，不好意思現在打電話給您。是這樣，聽**提到您是整個公司IT系統的負責人，在IT方面十分有經驗了。而我們公司最近剛好有一個針對象您這樣公司的促銷活動，十分優惠，現在購買很是劃算，所以，想著如何您最近剛好有電腦要采購的話，可能會對您有所幫助。不知是否合適我簡單向您介紹下?”
分析：在這個開場白中，電話銷售人員通過贊美、詢問時間是否合適與客戶建立了融洽關系，同時，運用其他第三方介紹、優惠活動吸引了客戶注意力;還有就是直接講明是銷售電腦的，與產品建立關系。整體來講，是一個不錯的開場白。這個開場白目的很明確：尋找近期有采購計劃的客戶。有些電話銷售人員擔心這樣太直接，尤其是那些以關系為導向的電話銷售人員，如果是這樣的話，開場白也可以換成：
“您好!陳經理，我是**公司的***，不好意思現在打電話給您。是這樣，您公司的**提到您公司一直都有在用**公司的電腦，所以，我首先感謝您一直以來對**公司的支持，我打電話給您，主要是想聽聽您對我們的建議，看我們以后在哪些方面再做些改進，以更好地為您服務(停頓)。您覺得**公司的服務怎么樣?”
B2C，企業對最終消費者的電話銷售：
“陳先生，您好!不好意思這時候打電話給您。前幾天我同您的一個朋友聊天的時候，他提到我們最近推出的ADSL優惠可能會適合您，建議我同您聯系下，我答應一定要同您打個電話(停頓)。不知可否占用您兩分鐘時間向您做個簡單的介紹?”
“陳先生，您好!我是…，今天打電話給您是向您表示感謝的，因為過去一段時間以來，您每月的話費都超過了150元，謝謝您對電信的支持!為了向您表示感謝，我有責任將電信公司最新的針對您這樣的重要客戶的優惠方案告訴給您…”
“您好!陳先生，我是中國移動外呼組的，不好意思現在打電話給您，您現在方便嗎?謝謝您，是這樣，最近我們推出了一系列的優惠活動，我看過您的話費，覺得其中有些會適合您，所以，想簡單同您介紹下，看是否可以幫您降低話費(停頓)。”
注：這里需要說明的一個問題是，根據不同的目的、不同的目標客戶，開場白有很大的差異，我們這里所探討的僅供各位參考，并不一定適合自己所處的行業。建議各位根據自己的行業、根據自己的電話目的和目標，設計出適合自己風格和特點的開場白. 電話銷售話術
電話行銷的步驟
成功的電話行銷一般有以下幾個步驟：
第
一、問候客戶，做自我介紹。
接通電話后，首先要向客戶問好，如：“上午(下午)好”、“您好，是××先生嗎?”等問候語，然后做自我介紹：“××先生，我是×保定電信××的業務代表小張，今天想借這個機會和您交換一下您對互聯網的的看法，能否打擾您5分鐘做個電話訪問?”講話語氣應熱情而彬彬有禮，這樣才能得到對方有禮貌的正面回答。
第二、寒暄贊美并說明意圖。
如：“本人最近有機會為您的好友張先生服務，為他的互聯網作了合理的規劃。在服務過程中，他說您年輕有為、事業有成，而且對人也非常熱情。我們公司最近正在做一份市場調查問卷，我現在能不能利用5分鐘的時間跟您談談?”
第
三、面談邀約。
電話行銷不能急于推銷，應以了解對方狀況為主，你要“介紹”產品，見面是最佳途徑。只有與客戶面對面談，才能充分了解對方，也才能充分展示自己的綜合優勢。要求面談時，別忘了主動提出一個時間和地點，不然對方很難做出決定。如：“還是見面談
第
四、拒絕處理。
當準客戶拒絕電話約訪時，我們銷售人員應以禮貌話語回答。常見有以下幾種拒絕處理話術：
(1)“不行，那時我會不在。”
應對話術：不好意思，也許我選了一個不恰當的時間，我希望找一個您較方便的時間來拜訪您，請問您(明天)有空，還是(后天)有空?
(2)“我對網絡沒有興趣。”
應對話術：因為您對互聯網的意義不了解，所以您不感興趣，請您給我一個機會來讓您產生興趣，這也是要拜訪您的原因，您(明天)還是(后天)在單位。
(3)“我很忙，沒有時間。”
應對話術：我知道您公務繁忙，所以我事先打電話來征詢您的意見，以免貿然拜訪，妨礙您的工作，那么，約(明天)或(后天)是不是會好一點。
(4)“你把資料寄過來，讓我先看看再說。”
應對話術：那也行，不過呢，您這么忙，看這些互聯網資料會占用您太多的時間，不如我來幫您一起研究考慮。您看是(明天)或(后天)比較合適。
(5)“我門公司規模小，現在還不具備建網站的能力。”
應對話術：先生，您太客氣了。今天，我打電話來，并不一定要您買網站給你;而是大家互相認識一下，做個朋友，將來您認為需要網站時，再買也是一樣的。如果(明天)或(后天)方便的話，我當面向您介紹一下，多了解一點互聯網知識也不錯啊。
(6)“我有個朋友也在網絡公司。”
做電話銷售的技巧范文第4篇
我們已經給您最大優惠了，同時我們還給您帶去優質的售后服務。 保費太貴
雖然我們的保費不是同行業最低的，您買保險是一天，享受服務是一年，每天平均下來也不超過1元錢，像您這樣有身份有地位的人，也不會在乎這一點小錢 ，您買的是保障是服務不是嗎? 。 2. 公司服務差
是您自己親身體驗的呢，還是聽您朋友說的呢?(因為我們XX正在處于改革期間，難免會有服務不周到的地方，今年是我們的品牌的服務年，相信今年的服務一定會令您滿意)(今年您在我們總公司電話直銷中心投保，您可以享受綠色通道，直接給您最方便最快捷的服務) 3. 質疑真實性
您可以撥打我們的XXXXX進行確認 4. 相信業務員
您也知道現在保險行業從業人員的流失率比較大 ，我們這里是總公司直屬電話營銷部，有什么問題，你可以直接投訴我
5. 相信朋友，朋友在其他公司
您當然可以相信您的朋友，(您的朋友具體是做什么，)而且您的朋友也會給您一定的優惠，但是您也知道朋友之間最好別牽涉到金錢的關系。若在后期理賠服務方面出現什么問題還會影響你們之間的感情，這也不是您想要看到的不是嗎?
6. 我不要什么服務，可不可以把我的保費便宜點
7.
舉例子，就像您在超市買牛奶，順便在送您一袋，您能說，我不要，退錢給我嗎 語言圖畫(描述一個場景，感動客戶，讓客戶覺得需要) 8. 我已經在其他公司保了
我這里只是給您報個優惠價，這個對您沒什么影響，您看我能借用您一點時間嗎?(客戶說保了，不一定保了)
9. 你們公司一點也不出名
我們公司沒有過多的投入品牌廣告宣傳 ，是因為我們公司把這些費用直接讓利于廣大客戶，靠的是客戶傳客戶，或向其介紹注冊資本金，股東，37家分公司，強大的后援保障
話術流程
1. 自我介紹( 您好，這里是XX保險電話銷售中心，您是…先生/小姐嗎)您的保險下個月到期了.確認車主，和車主的關系. 2. 您看我給您報個價吧 (介紹險種，根據車型，根據客戶以往投保習慣，詢問客戶并做好互動，盡量介紹常用險種)
3. 銷售過程。A?？蛻粽f要考慮，您是考慮服務還是價格呢(永遠給客戶二擇一)性價比(我們將給你提供)。 4. 預約(明天還是后天呢，上午還是下午)具體時間
一般跟進客戶不要超過三天(隔一天 ) 5. 直接促成，不要讓客戶等待，考慮的機會
您看我直接給您出單吧 ，我們的快遞明天或后天就會將保單送到您的手中
您的身份證多少，我給您出單吧 、
您是現金還是支票、 我把您信息登記一下吧
1. 詢問客戶相關信息、自我介紹，您的車險到期了，您看我現在給您報個價給您參考一下，(客戶接受報價) 2. 介紹險種(如果續保的，去年保的險種，車損+三者+交強+不計免賠
先價格，后分項介紹險種) 3. 接觸過程，異議處理。主動權掌握在自己手中，一個異議處理完了馬上促成)該強勢的時候學會強勢
發現客戶購買信號，馬上促成 4. 核對相關信息、區京畿
銷售過程中注意的問題 1. 根據車型判斷客戶性格 2. 說的越多錯的越多 3. 學會復雜的東西簡單化、
4. 語言包裝(不要說滿口話)，(一般情況下) 5. 計算時間成本，學會放棄客戶
6. 注意傾聽，細節。(不要出現過多的語氣詞，熟練，尊稱。。 7. 銷售過程，在與客戶交流的過程，要富有激情，熱情，感染力 8. 是什么打動客戶，為什么要購買，信譽與承諾
9. 不要讓客戶感覺我們是在銷售東西，介紹服務，避開客戶敏感話題(保費貴，價格高) 10. 學會判斷客戶是否是真實的潛在客戶
11. 學會舉例子，生動的表達需要表達的意思(客戶不著急購買，可以說，我們這里以前有個客戶出現這樣的一種情況…)
12. 注意在和客戶交流的過程中，不要出現冷場. 13. 堅持度
遇到的客戶不同，要區別對待，靈活應變
你們保費太貴了
多一分錢
就多一份保障，也許您在其他公司買是同樣的價格，但在我們公司買的服務卻是不一樣的，您看您在我們公司可以享受到(拖車、送油、免費換輪胎、15%的保費優惠)或者，您通過其他途經投保也許價格真的會便宜點。但是相關的服務是否有保障就很難說，您看是吧?，理賠時少賠，或者出險不及時，這也不是您所想看到的，而這些在我們公司都是有保障的。我們全國有**家分公司。隨時保障您在全國各地出險后，都會有查勘員及時到現場，不存在排隊等待的情況，像這樣優質的服務不是每一家保險公司都能做到的。您還不想在你們保
考慮什么呢?如果沒有什么問題……
那您已經有選定的公司以及選定的投保方案了嗎?我想您應該不介意我再給您推介一家服務更好，保費更優惠的公司吧 。我給您報個價吧。您可以參考一下，對您來說也沒有什么損失不是嗎，也許就因此找到一家適合您車子的保險公司呢，就借您幾分鐘!
我知道也許您選定的公司比我們名氣要大。但是您也知道很多大公司是靠維護老客戶來運營的。您看我們公司也是一樣，盡量給老客戶，最優惠，最便捷的服務。一般來說第一年的新客戶保費都相對來說比較貴 你們XX服務。理賠很慢
至于給您帶去的不便，實在很報歉。我相信今年這種情況在我們公司不會出現了。因為我們這邊直接給您開通會員，給您一個綠色通道，只要您有什么問題，可以直接撥打XXXXX，轉1234號，我隨時為您服務 朋友在其他公司
您的朋友也是在保險行業了是嗎?那您對這方面一定很熟悉吧?您看我就直接給您報價吧，這樣您和您朋友的公司比較一下，如果您覺得您對其他方面還有什么疑惑，您可以隨時找到我! 我在你們當地分公司買一樣的是吧
那當然了，您看您在我這里買就不用勞煩您了，您現在住在哪里呢?(我們的分公司在….離你那還是有點距離的，您看您也挺忙的。同時我們這里是總公司直屬營銷部，我們直接給您送單上門，也是對老客戶的回報，同時還給您提供……)您看這樣，我們這邊跟您核對一下相關信息。 ? 我的經驗有兩種情況，一是你們還沒有做出要選擇哪家公司的決定，另外一種是您其實已做了決定。雖然我很想幫助您，但我更不想耽誤您的時間，所以，您可否告訴我您是屬于哪一種情況?
? 我知道您還需要再比較比較，這也是應該的。那您比較什么呢
? 我知道您還需要再考慮一下。您這樣想肯定有您的想法，可否談談是什么原因嗎?
推介險種
車損。保護自己的車，(我開車技術很好的 ) 您可以保證您自己技術好，但別人不一定啊 。到時候您自己還是承擔一部分責任的
三者(已經買了交強就不用了)三者是作為交強的補充的，像一般買保險都是買足額的三者的，畢竟自己的車子壞了，可以不開?？墒莿e人的損失還是必須要賠的，在...地方出現了一起交通事故，至少也要30萬吧 而且檔次越高保費的差距也就越大
車上人員，您經常有朋友家人做您的車對吧?您一定很愛惜他們，車上人員就是保您車上的人員的，若發生了什么事情，在保險責任范圍內時，您就不用那么焦急煩心了，您看對吧?
盜搶，您家里有車庫吧?小區的治安怎樣?您開車經常性的就是上下班是吧，您可以保也可以不保
不計免賠，我建議您還是保一下為好，這樣您自己的風險也就降到最低了。本來由您自己承擔的一部分責任，都由我們保險公司為您承擔。
(當客戶一直推辭)我知道您現在還是要好好考慮一下，畢竟買保險是一天，享受服務卻是一年的事 ，您是不相信我跟您說的呢還是不放心我們公司。如果我的解釋不能令您滿意，很抱歉。能否耽誤您片刻，您能給我指正一下嗎?我將非常感謝您。
之前在你們那買了，出險了，查勘員到現場速度很慢，理賠也很慢，服務態度也不好。
實在很抱歉，給您帶來的不便，我會隨時與您保持聯系，如果有什么問題呢，您也可以隨時來找我 客戶會問到的問題
市場營銷技巧
很多老板創業都是從銷售起步的。如IBM的創始人以前就是一個很好的銷售員。做好銷售，一方面能積累資本，為創業做好物質準備。另一方面能鍛煉自己做生意的能力。不管是替人打工還是自己開公司，銷售都是一個最重要的內容之一。在現在的時代里不缺產品，而是市場，要生產市場需要的產品，要把市場需要的產品推銷出去，需要市場營銷。我認為銷售是營銷的核心部分。如果學會了做銷售就是學會了做生意。因此，對有些人來說，要創業，不妨先從做銷售做起。
那么，如何做一個成功的銷售員呢。銷售員需要一定的素質。這種素質，有的是先天具有的，但更多的是后天的努力。銷售能力也是一個人創業的基礎。
◆熟悉自己推銷的產品的特點。優點、缺點、價格策略、技術、品種、規格、宣傳促銷、競爭產品、替代產品。尤其在客戶面前要注意顯示對產品非常熟悉。
◆熟悉自己推銷產品的目標客戶。這些目標客戶要進行分類，哪些是核心客戶，那些的非核心客戶，哪些是重點客戶，哪些是非重點客戶，客戶可以分成幾類，按照什么方式分類，爭對不同的客戶類別應該分別采用什么不同的策略和方法。對不同類型的客戶所分配的時間和精力是不一樣的。
◆熟悉產品的市場。市場怎樣細分，競爭對手有哪些，市場的容量如何，客戶的地理分布和產品的時間分布如何，產品市場的短期發展趨勢(未來2-3年的發展趨勢)。
◆推銷產品時，要合理安排時間，要根據客戶的購買習慣和地理位置進行合理的空間分配。要講究方法和策略。推銷不是一味的蠻干，要隨時總結經驗，不斷提高。而且銷售還具有這樣的特點，就是一開始著手的時候非常難，無從下手，隨著時間的增長，會漸入佳境。從中會挖掘出很多商機。銷售的過程也是一個擴大人際交往的過程。通過這種活動，人際關系網會大量擴大，信息量也會大量增加，這些人際關系網絡和市場信息將為進一步創業提供大量的機會。
公式1：成功=知識+人脈
公式2：成功=良好的態度+良好的執行力
◆推銷產品就是推銷自己介紹自己，推銷自己比推銷產品更重要 ◆不斷的派發名片
◆任何時候任何地點都要言行一致，就是給客戶信心的保證 ◆客戶不僅僅是買你的產品，更是買你的服務精神和服務態度。 ◆從肢體動作和語言速度上配合顧客的語言和動作
◆要作好計劃安排，先作好計劃，才能提高時間的利用效率，提高銷售的效果。在制定計劃時，要根據客戶的特點作好相應的準備工作。當然計劃不是固定的，隨著環境和條件的變化要隨時做出調整。計劃主要的內容是：未來幾天的日程安排，未來幾天的客戶安排，要準備哪些材料，怎樣挖掘潛在的客戶(潛在的客戶在哪里)，短期的銷售目標。必要時要制定銷售進度表，銷售進度表一般有幾個內容，一個是簡短的內容提要，一個是銷售的任務目標，一個是實際完成情況。銷售進度表以周為單位，每周制定一次。一周周末，對銷售進度表進行分析，主要目的是為了找出銷售的規律，完成或者未完成的原因是什么，是任務制定不合理還是外來因素干擾造成的。是主觀原因還是客觀原因。是銷售技巧不成熟的還是執行不力造成的要根通過這種形式的分析，提出改進的辦法。
◆作好每日銷售日記，理想的記錄是隨時可以查詢每筆銷售記錄的具體情況，作好客戶拜訪記錄，隨時掌握客戶的動態。作好客戶記錄，不時進行客戶分類整理和分析，作到可以隨時查詢到任何一個客戶的信息。
◆研究客戶心理。一個是根據客戶的個體心理特征采用不同的方式(翻閱一下有關研究心理學的書)，一個是根據客戶的單位特征采用不同的方式，如公家單位和私營單位的客戶是有區別的。另一個是要知道客戶的真正的需求在什么地方。在與客戶接觸前要對客戶進行資料分析
◆學會談判的技巧。要善于微笑和傾聽，要達到雙贏。要從客戶的角度去考慮問題。
◆學會推銷的技巧，推銷不是強制的向客戶推銷，而是要站在客戶的角度，對客戶進行引導?？蛻粲械臅r候重視你的服務精神更甚于重視產品。在現實中，推銷不是一次完成的，往往需要和客戶進行多次溝通，在溝通中，有的推銷會失敗，有的會成功。因此要合理取舍，有的可以放棄，有的應該繼續努力，有的是短期客戶，有的雖然暫時不成功，但只要搞好關系，從長遠看有成功的希望，也不能放棄。要理解客戶的真正需要。有的客戶實際上有需求，但他馬上向你吐露，所以有時要跑幾次才能有信息，有的需要與對方拉近距離時才會向你吐露消息
◆要懂得人情世故。對客戶的有些不合理要求，也要容忍和考慮。 ◆要懂得老客戶的重要性。保持老客戶在行銷的成本和效果上考慮，要比尋找一個新客戶有用的多。同時，老客戶本身具有社會關系，他的社會關系也可以被你利用。
◆采用什么樣的推銷方式，電話推銷?網絡營銷?上門推銷?郵寄方式?電視直銷?通過寄宣傳產品推銷?采用批發?零售?批零兼營?代理?采用什么樣的付款方式?以上各種產品推銷方式，要根據所推銷的產品的特點和公司的情況選擇其中一種或某幾種。
◆銷售從另一種意義上說也是一種人際交往方式，所以從某種意義上說，要學會銷售其實就是學會做人處世。
◆銷售人員要有良好的心理素質，銷售時最經常碰到的現象是被冷漠的拒絕，所以要承受被拒絕、被冷落、被挖苦等等現象。銷售時還有一種現象是不得其門而入，這是就要動腦筋達到目標。尤其是要注意克服惰性和克服畏難情緒。
◆當直接手段不能接近目標時，有時要學會曲線進攻。 ◆良好的形象出現在客戶面前，這種形象包括衣著、談吐、必要的禮儀。尤其是要注意給客戶良好的第一印象。要有本事拉近與客戶的心理和感情距離。
◆當與客戶產生糾紛是如何處理也是一個難題。處理糾紛是一個很有藝術性的東西，這個東西現在也不好研究，糾紛產生的原因不同，處理方法也不同。不同的糾紛類型用要采用不同的方法，這個實踐中不斷探索。糾紛產生時，首先的原則是自己不吃虧。但有的時候自己吃點小虧反而效果更加。第二個原則是不與客戶產生大的沖突，力求保持關系，第三個原則是處理糾紛要有技巧，這個技巧這里不做討論。(常見的糾紛如產品質量，客戶付款不及時，送貨不及時、客戶不遵守合同，產品款式不滿意、價格不合理、售后服務不到位等等，這種糾紛以后可能形式千變萬化，關鍵還在于隨機應變)
◆平時要多注意向成功的銷售人員請教，要成功畢竟不能靠理論，在這個行業里，經驗和能力比理論更重要。
◆有時要利用團隊的力量，有時碰到自己無法解決的問題時，可以向別人求助。但通常情況下不要輕易求助，盡量自己解決。
◆注意一點，銷售中的市場信息很重要
有時可以采用非常規的方法，有時有可能實現跳躍式發展。要創新、創新、創新，別人也在發展，你要取得比別人更大的成績，你就必須不斷創新。海爾為什么比別人發展得快，關鍵在于善于創新。
銷售要利用別人的力量，單靠個人的力量畢竟是有限的，縱然能取得成功，也是有限的成功。成立公司為什么能加速發展，主要是公司能集合別人的力量
如何做一個優秀的銷售代表
銷售代表的首要任務是銷售，如果沒有銷售，產品就沒有希望，企業也沒有希望。同時，銷售代表的工作還有拓展，只有銷售也是沒有希望的，因為你銷售出去的是產品或服務，而只有不斷拓展市場，才能夠建立起長期的市場地位，贏得長期的市場份額，為企業的銷售渠道建立了重要的無形資產，為自己贏得了穩定的業績。
作為一個優秀的銷售代表，應當具備那些心態呢?
一、真誠
態度是決定一個人做事能否成功的基本要求，作為一個銷售人員，必須抱著一顆真誠的心，誠懇的對待客戶，對待同事，只有這樣，別人才會尊重你，把你當作朋友。業務代表是企業的形象，企業素質的體現，是連接企業與社會，與消費者，與經銷商的樞紐，因此，業務代表的態度直接影響著企業的產品銷量。
二、自信心
信心是一種力量，首先，要對自己有信心，每天工作開始的時候，都要鼓勵自己，我是最判愕?！视H畎艫?！信心会使你?謝盍ΑM 保 嘈毆 荊 嘈毆 咎峁└ 顏叩氖親鈑判愕牟 罰 嘈拋約核 鄣牟 肥峭 嘀械淖鈑判愕模 嘈毆 疚 閭峁┝四芄皇迪腫約杭壑檔幕 帷? 要能夠看到公司和自己產品的優勢，并把這些熟記于心，要和對手競爭，就要有自己的優勢，就要用一種必勝的信念去面對客戶和消費者。
作為銷售代表，你不僅僅是在銷售商品，你也是在銷售自己，客戶接受了你，才會接受你的商品。
被稱為汽車銷售大王的世界基尼斯紀錄創造者喬·吉拉德，曾在一年中零售推銷汽車1600多部，平均每天將近五部。他去應聘汽車推銷員時，老板問他，你推銷過汽車嗎?他說，沒有，但是我推銷過日用品，推銷過電器，我能夠推銷它們，說明我能夠推銷自己，當然也能夠推銷汽車。
知道沒有力量，相信才有力量。喬·吉拉德之所以能夠成功，是因為他有一種自信，相信自己可以做到。
三、做個有心人
“處處留心皆學問”，要養成勤于思考的習慣，要善于總結銷售經驗。每天都要對自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么?做的不好，為什么?多問自己幾個為什么?才能發現工作中的不足，促使自己不斷改進工作方法，只有提升能力，才可抓住機會。
機遇對每個人來說都是平等的，只要你是有心人，就一定能成為行業的佼佼者。臺灣企業家王永慶剛開始經營自己的米店時，就記錄客戶每次買米的時間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時，就給客戶送過去。正是王永慶的這種細心，才使自己的事業發展壯大。
作為一個銷售代表，客戶的每一點變化，都要去了解，努力把握每一個細節，做個有心人，不斷的提高自己，去開創更精彩的人生。
四、韌性
銷售工作實際是很辛苦的，這就要求業務代表要具有吃苦、堅持不懈的韌性。“吃得苦種苦，方得人上人”。銷售工作的一半是用腳跑出來的，要不斷的去拜訪客戶，去協調客戶，甚至跟蹤消費者提供服務，銷售工作絕不是一帆風順，會遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神。
美國明星史泰龍在沒有成名前，為了能夠演電影，在好萊塢各個電影公司一家一家的去推薦自己，在他碰了一千五百次壁之后，終于有一家電影公司愿意用他。從此，他走上影壇，靠自己堅韌不拔的韌性，演繹了眾多的硬漢形象，成為好萊塢最著名的影星之一。
銷售代表每天所遇到問題，難道比史泰龍遇到的困難還大嗎?沒有。
五、良好的心理素質
具有良好的心理素質，才能夠面對挫折、不氣餒。每一個客戶都有不同的背景，也有不同的性格、處世方法，自己受到打擊要能夠保持平靜的心態，要多分析客戶，不斷調整自己的心態，改進工作方法，使自己能夠去面對一切責難。只有這樣，才能夠克服困難。同時，也不能因一時的順利而得意忘形，須知“樂極生悲”，只有這樣，才能夠勝不驕，敗不餒。
六、交際能力
每一個人都有長處，不一定要求每一個銷售代表都八面玲瓏、能說會道，但一定要多和別人交流，培養自己的交際能力，盡可能的多交朋友，這樣就多了機會，要知道，朋友多了路才好走。另外，朋友也是資源，要知道，擁有資源不會成功，善用資源才會成功。
七、熱情
熱情是具有感染力的一種情感，他能夠帶動周圍的人去關注某些事情，當你很熱情的去和客戶交流時，你的客戶也會“投之以李，報之以桃”。當你在路上行走時，正好碰到你的客戶，你伸出手，很熱情的與對方寒暄，也許，他很久就沒有碰到這么看重他的人了，或許，你的熱情就促成一筆新的交易。
八、知識面要寬
銷售代表要和形形色色、各種層次的人打交道，不同的人所關注的話題和內容是不一樣的，只有具備廣博的知識，才能與對方有共同話題，才能談的投機。因此，要涉獵各種書籍，無論天文地理、文學藝術、新聞、體育等，只要有空閑，養成不斷學習的習慣。
九、責任心
銷售代表的言行舉止都代表著你的公司，如果你沒有責任感，你的客戶也會向你學習，這不但會影響你的銷量，也會影響公司的形象。無疑，這對市場會形成傷害。
有一家三口住進了新房，妻子見丈夫和兒子不太講究衛生，就在家里寫了一條標語：講究衛生，人人有責。兒子放學回家后，見了標語，拿筆把標語改成“講究衛生，大人有責”。第二天，丈夫看見，也拿出筆，把標語改成“講究衛生，夫人有責”。
這雖然是一個笑話，但說明一個問題。責任是不能推卸的，只有負起責任，就象故事里的那一家，怎樣才能夠讓家里變的更衛生?首先，要自己講究衛生，不能推卸責任。作為一個銷售代表，你的責任心就是你的信譽，你的責任心，決定著你的業績。
十、談判力
其實業務代表無時不在談判，談判的過程就是一個說服的過程，就是尋找雙方最佳利益結合點的過程。在談判之前，要搞清楚對方的情況，所謂知己知彼，了解對方的越多，對自己越有利，掌握主動的機會就越多。
孫子曰，知己知彼，百戰不殆。談判力的表現不是你能夠滔滔不絕的說話，而是你能夠抓住要點，首先滿足客戶的需求，在滿足自己的需求，在雙方都有異議時，就看你平時掌握了客戶多少信息，那么，你掌握的信息越多，你的主動權就有可能更好的運用。談判力的目的是達到雙贏，達到互惠互利。 一個業務代表要養成勤于思考，勤于總結的習慣，你每天面對的客戶不同，就要用不同的方式去談判，去和客戶達成最滿意的交易，這才是你談判的目的。
前國家足球總教練米盧說：心態決定一切!我相信幸運之門總是對天道酬勤的人敞開著，世界上沒有卑微的工作，只有卑微的工作態度。作為一個銷售代表，只有用謙卑的心態，積極的心態去面對每一天的工作，成功一定在不遠處等著你我。
在做銷售的過程中，我發現一個奇怪的問題，對于一個新開發的市場，一個業務能力不強的銷售代表，但只要他準備的充分，他的業績一定高于一個業務能力比他強，但沒有準備的業務代表，為什么呢?雖然在銷售的過程中，受很多相關的因素影響，但最主要的是你要明白你要做什么?沒有一流的銷售員，只有一流的準備者。
也許銷售代表的工作周而復始，每天重復著昨天的工作內容，但是要明白，你每天所面對的客戶是不一樣的。海爾的張瑞敏曾說過這樣一句話：簡單的事情重復做，就能做成不簡單的事。要讓自己的每一天過的平凡，但不能平庸。
一個銷售代表從起床開始到上床休息，這一天都要做哪些事情呢?筆者把三年前的培訓筆記整理如下，也許對剛入行的朋友有所啟示。
1、上班之前準備工作
每天要按時起床，醒來之后要迅速起來。告訴自己，新一天的工作就要開始了，要充滿活力，可以適當的運動一下。
整理好儀容，檢查一下是否帶齊了銷售的必備用品，如名片、筆、筆記本、產品資料等。
上班途中，能夠熱情的和認識的人打招呼，如果可能的話，可以看一下當天的報紙或者近期的新聞等。
盡量提前10——20分鐘到公司，主動參加公司上班前的掃除活動。 簡單的說，上班之前要有一個積極的心態，要有一個快樂的心情!
2、到公司簽到之后
向主管或有關負責人簡單匯報自己的工作計劃，明確當天的銷售目標和重點，并詳細擬訂拜訪路線，及補救措施，計劃越詳細越好。出門之前，先和預定的拜訪對象電話聯絡、確認，并檢查所帶的銷售工具是否齊全：
1)產品的目錄，定貨單、送貨單
2)和客戶洽談的相關資料：如名片、客戶資料、客戶記錄、價格表、電話本、記錄本、計算器、商品說明書、樣品、產品照片、產品的廣告以及其它宣傳資料等。
3、拜訪前的準備事項
1)了解被拜訪對象的姓名、年齡、住址、電話、經歷、興趣、性格、家庭情況、社會關系、最近的業務情況等。
2)要隨時掌握競爭對手的銷售情況及一般客戶對他們的評價，了解同行及相關產品的最新變動及產品信息。
3)做好嚴密的拜訪計劃，并配合客戶的時間去拜訪，設法發現有決定權的購買者，并想辦法去接近他。
4)準備好交談的話題，要做好心理準備，對于對方的詢問和殺價要有對策，做到心中有數。
4、見到客戶之后 1)有禮貌，清楚的做好自我介紹，態度要溫和、不卑不亢。 2)要認真聽取對方的講話，并表示關心，詢問對方時，口氣要平穩。 3)要懂得抓住客戶的心，首先自己要做到以下幾點： ① 要有信心
② 態度要真誠，爭取對方的好感 ③ 在談話中，要面帶微笑，表情愉快
④ 用語要簡潔，不羅嗦，問話清楚，能夠針對問題 ⑤ 注意對方的優點，適當的給予贊美 ⑥ 在商談的過程中，不可與客戶激烈爭論 ⑦ 誘導客戶能夠回答肯定的話語
⑧ 能夠為對方著想，分析帶給他的利益最大化 4)與客戶商談必須按部就班
①見到客戶，首先是問候，敬煙，接著聊天，贈送禮品 ②進一步接近客戶，激發對產品的興趣 ③告訴客戶產品能帶給他的利益 ④提出成交，促使客戶訂購或當即送貨 ⑤收貨款
⑥一筆業務做成后，不要急于離去，要和客戶繼續交談，以期建立一種長期的合作關系，并告訴他，隨時能夠為他提供服務。
5、下班后，檢查每天的工作，總結得失 1)詳細填寫每天的業務日報表
2)檢查是否按計劃開展業務，是否按計劃完成任務
3)寫出每天的營銷日記，總結工作方法，對客戶提出的抱怨要及時處理，并做好備忘錄，及時匯報給上級主管。
4)營銷日記的內容包括： ①工作情況描述
②對工作得失的總結、意見及建議 ③改進的方法 ④客戶的意見及建議 ⑤如何處理 ⑥工作感悟及感受
6、列出第二天的工作計劃
1)對于需要緊急處理或特別重要的事情，列入第二天優先辦理的事項中。 2)確定工作重點，擬訂初步拜訪路線，排除不重要的事情。 3)需要預先約定時間的客戶，約好見面時間 4)銷售目標及所需公司其它部門的相關配合工作 對于銷售代表來說，能夠按照計劃完成一天的銷售，使自己的客戶滿意，這將是最大的欣慰。但對于一個成功的銷售代表來說，能否為客戶提供全方位的服務，將是他能否成功銷售的基礎。
當然，銷售代表的工作充滿著變化，要能夠靈活的掌握時間，靈活的去面對客戶，靈活的運用銷售技巧。同時，要分清主次和輕重緩急，道理雖然是這樣，但要知道，這個世界上唯一不變的就是變化。用規范的行為準則要求自己，但不能象繩子一樣拴住自己的手腳，影響了發揮。
現在的市場，是一種開放型、同質化、多品種的市場。對于很多產品來說，它的同類，大部分功能相似，但賣點各有異同，在產品的本身不具有優勢時，該怎么辦?如何完成銷售，并能夠持續發展?
我想，只有通過優質、完善的服務系統，為客戶提供更多的利益，達到他們的滿意。但僅有客戶的滿意只是完成了產品進入分銷渠道的第一步，產品的最終目的是為了達到消費者的滿意，完成銷售鏈條中產品向金錢轉變的驚險一跳，為了達成渠道經銷商和消費者的滿意，在這樣的一個過程中，只有通過高質量的服務來達到目的。
在20世紀90年代以前，企業的一線銷售人員多憑借其三寸不爛之舌，通過哥們兒義氣，請客、拉關系等手段，建立了穩固的客戶關系，只要與客戶關系拉的近，就有一定的銷量，那時的中國，是一種商品短缺的時代，是一種需求市場，產品只要源源不斷的送到客戶(經銷商)那里，沒有銷售不出去的東西。經過十幾年的市場經濟洗禮，現在的市場情況和那時已有天壤之別，商品的極大豐富，滿足了商家和消費者的需求，雖然選擇的空間有更大，但同質化又讓客戶(經銷商)、和消費者無所適從。在這種情況下，僅僅靠感情聯絡是遠遠不夠的，需要的是一種規范的服務系統，最終達到一種廠家、經銷商、消費者三方多贏的局面。 作為市場基礎的銷售人員，其要服務的兩個群體分別為：客戶(或稱經銷商)和消費者。先談談如何對客戶(或稱經銷商)進行服務?
售前服務——良好的開端是銷售成功的一半
售前服務就是在產品還沒有到達經銷商的貨架上，在和他溝通、交流的過程中，引導經銷商，使之對你的產品有所了解，并產生興趣的過程。在這個過程中，要把握客戶的一些表現，這些表現能使你捕捉到經銷商的心理，能夠加速成交的機會。感興趣的客戶會有下面的幾種表現：
1、比較認真的聽你說話，很自然的和你聊天。這說明他對你有好感，愿意和你交流，要把握機會，加深雙方的感情。
2、不斷的觀看產品，甚至拿著愛不釋手。這說明他對產品產生興趣，他看的目的是為了發現一些問題，看看有沒有不滿意的地方，這時要打消他的疑慮，增強他的信心。
3、想了解產品及公司更多的情況。他想更加全面的知道以后要經銷的產品的背景，這時要簡明扼要的介紹，他要求詳細介紹時在告訴他更多。
4、仔細的詢問價格以及經銷的政策、返利、優惠等，甚至會提一些反對意見，比如價格太高、包裝顏色太深、同類產品太多等。對這些問題要耐心的解釋，通過不同的對比，如價格高，但是量比同類產品多，消費者更樂意買實惠的產品，這樣，你不就賣的多了?賣的多，不久賺的多了!
對于客戶的種種表現，要及時把握，認真回應，解答客戶的疑問。同時，要能夠善意的理解別人，在適當的時候，可以向客戶提供一些好的建議，非同類產品的行情，擴大與客戶的交流范圍，增進感情。
在和客戶的交流過程中，要講究策略，不要把自己公司、產品等所有的優勢全部告訴他，使自己有一個回旋的余地，為能夠更好的誘導客戶創造條件。
客戶是生意人，往往會出于自我利益的保護，在沒有完全了解產品帶給他的利益或滿足自己的要求時，他就有可能拒絕。而做為銷售人員，就是要創造機會，最終達成銷售，該怎么辦呢?
首先在心態上要保持冷靜，要能夠果斷的提出成交的信號。有一個簡單的三步成交法：
第一步：向客戶介紹產品的一個優點 第二步：征求客戶對著一優點的認同
第三步：當客戶同意產品所具有的這一優點時，向客戶提出成交的要求 如果沒有成功，繼續向客戶提出新的優點，直至達成交易。當然，不是每一個客戶都要接受你的產品，接受你的服務。你可以結束這個客戶的拜訪，并為下一次拜訪留下話頭，以便有理由。
售中服務——良好的客情關系是業務持續發展的紐帶
當我們的市場銷售人員完成了市場推廣的第一步，即征得了客戶的認可，已經成交，下面還要做什么事情呢?對于我們已經建立的準客戶名單，要定期進行拜訪，對于進貨量小的客戶，但他那里又有銷售潛力，就要增加拜訪次數，加深與客戶的印象，同時，要告訴客戶，其它地方銷量非常好。
建立良好的客情關系是銷售服務的主要任務，你必須帶著你的想法，能夠促進客戶現在的銷售狀況，那怕是一點小小的建議，一定要站在客戶的角度，為他著想，運用自己的銷售經驗，去幫助你的客戶。
為了能夠長久的銷售，達到你的銷售目標，把產品送到客戶的貨架上之后，還有更重要的工作要做。
1、“教育”你的客戶
之所以說是“教育”，是因為很多客戶不能夠更科學的理解消費者的需求，要讓客戶知道消費者喜歡什么樣的購物環境，進而改變自己的不足，改善購物環境，增加銷售量。
1)總的來說，消費者更愿意到商品齊備的地方購物 ◆有市場上的最新產品 ◆有經常做廣告的產品 ◆有齊全的日用小百貨
2)消費者更愿意到服務好、氣氛好的地方購物 ◆首先要對產品有很深的了解 ◆能夠幫助和引導消費者購買 ◆服務態度友善、親切，容易接近 3)消費者更愿意到店面整潔的地方購物 ◆貨物擺放要整齊，貨品上不能有灰塵 ◆貨物擺放要分類，易于選擇 ◆如果光線暗，要經常開燈
實際上，在你和客戶溝通、交流的過程，就是教育的過程，你可以把一些能夠提高他生意的內容告訴他，當然，首先要肯定你的客戶，這樣，他更容易接受你的觀點和忠告，最重要的是你能為客戶做什么?
2)管理你的客戶
首先要明白，管理你的客戶的目的是為了增加銷售量，因此，在拜訪的過程中，用什么方法去管理你的客戶呢?
管理需要通過一個渠道，運用一種方法。
一個渠道：通過《客戶管理卡》，詳細的了解客戶的陳列情況、進貨情況、銷售情況，以及客戶處的競品情況等。根據這樣的管理卡，對客戶的動態有一個清晰的認識。
一種方法：幫助客戶去做商品陳列的工作。這樣做的目的不但是為了能夠增進感情，更重要的是把產品放在明顯的位置，增加銷售機會，使客戶賺到更多的利潤。
通過“教育”和“管理”你的客戶，在整個產品到達消費者的過程中，你給客戶提供了更多的建議，幫助他實現了利潤的轉化，這就是對他最好的售中服務。
售后服務——每一次拜訪或者銷售的結束是下一次的開始
做電話銷售的技巧范文第5篇
正確的回訪客戶不但可以給服裝銷售業務員帶來很多有用的信息，而且還可以促使訂單的達成，而不正確的回訪客戶則會讓客戶反感或厭倦，甚至是難堪。那么，服裝銷售業務員該如何正確回訪客戶?服裝銷售業務員可以用到哪些實用的銷售技巧和話術?
木秀于林話術學院根據多年的經驗，總結了幾點服裝銷售業務員回訪的策略及技巧，僅供大家參考：
第一，三，七，十五原則。很多服裝銷售業務員在約訪客戶后，就覺得沒有什么了，有需要會聯系你，實際上是不可取的。往往一次約訪根本打動不了客戶，引起不了別人的注意，因此在約訪后的三天要打電話回訪，聽聽對方對你的看法和建議，以及獲取對方的有效信息。七天時是加深客戶對服裝銷售業務員印象的時間點，這時候服裝銷售業務員要解決前面回訪客戶對你的看法，這樣就會加深對方對你的認可和認同。十五天，是服裝銷售業務員確定是否繼續跟進的時間點，假若還是沒有意向就可以選擇放棄，或者繼續跟進。
第二，尋找合理的回訪機會。一般情況下服裝銷售業務員都是借助節假日來電話回訪，但是要注意的是此時千萬不要談業務，可以詢問對方最近在做些什么，節假日有些什么活動以及祝福等相關的話題。加深對方對你的認識，此時不是推銷自己的業務，而是推銷自己。這是比較重要的一個銷售技巧和話術，可以對客戶噓寒問暖，也可以聊一聊彼此的近況，聊著聊著雙方就熟悉了，服裝銷售業務員要明白，被拒絕并不可怕，就怕客戶始終不開口。
第三，促銷或者活動策略，一般服裝銷售業務員回訪的時候可以打電話詢問最近的情況，此時要尋找合適的時間點，向對方介紹自己的活動，告知他有這樣的一個優惠政策，并不是要給你推銷我的產品，你買這個產品對你是有好處的。這樣不會引起客戶的反感，但是話題不能太久，提過就好，服裝銷售業務員給客戶留下這個念想，如果他需要，自然就會再跟你提到這個話題，如果他暫時沒有想法，也是跟進客戶的一個銷售技巧和話術。
做電話銷售的技巧范文第6篇
1) 服務的回訪(針對阿里巴巴免費會員)
A;X總，您好。我是阿里巴巴上海服務中心的***，看到X月份您登陸過阿里巴巴，今天打電話過來，主要想做個電話回訪，您好像后來就一直沒來阿里巴巴，想了解一下您是什么原因沒有經常來使用以及發布信息呢?
B;(半個月前登陸)您好!我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，因為您之前在阿里巴巴有過登陸，目前呢又正是采購的高峰，今天打電話給您主要想了解一下您產品的信息，以便提供匹配的買家信息，您看方便嗎?
C; XX,您好，我這里是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，我收到前段時間您在阿里申請過一份會員，我們有收到您的資料，你主要是想通過阿里巴巴找那方面的信息?
D;XX您好!我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，非常感謝您訪問阿里巴巴，今天打電話過來主要是想了解一下貴公司的一些產品情況，看我們能夠為您提供什么服務和幫助。
E; X先生，您好!我這里是阿里巴巴中國網站上海渠道，很高興收到您在阿里巴巴申請會員的一份資料，今天打電話過來，主要是想了解一下你產品的具體情況，希望協助您通過網絡獲得更多的生意機會。 F; Xx，您好，我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，今天打電話是因為您曾經在xx時候在我們的網站上注冊過一個會員，我現在打電話過來的目的是想進一步了解貴公司的產品情況，以便為您提供更好的服務。
2) 買家采購中心
A;**，您好，我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，想了解一下，貴公司曾經在阿里巴巴上注冊過一個會員，對吧?；?您好，您這邊是上海***********有限公司嗎?您是**，對吧!我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，)
(恩)**，最近我們受采購商的委托，需要尋找一些xx產品的優質供應商，那我注意到您是有生產這方面產品的，因此想對您的公司以及產品做一個全面的了解。以便提供更好的服務，您看好么?
B; Xx，您好，我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，貴公司曾經在阿里巴巴上注冊過一個會員，對吧?；?(您好，您這邊是上海***********有限公司嗎?您是**，對吧!我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，))
(恩)Xx現在阿里巴巴上有很多在求購您的產品，我想了解一下貴公司的生產能力，看看是否能提供給您一些匹配的買家信息。您看方便嗎?
3) 您在阿里巴巴上的公司庫資料不齊全。
A;Xx，您好，我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，貴公司曾經在阿里巴巴上注冊過一個會員，對吧。
(恩)可是您提供的資料并不是很齊全，這樣不利于買家找到您，為了幫助您更好的從事網絡貿易，我現在幫您把資料完善一下。
4)以前訪問過，需要了解他產品情況
(管道客戶通用)您好!請問是XX嗎?我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，在整理資料過程中，看到貴公司是XX年X月注冊成為阿里巴巴會員的，應該是我們的老朋友吧，因為之前有服務人員跟您接觸過，但是沒能為您提供更多的服務把您的生意在網上開展起來，因此我們想了解一下您公司的情況和您的想法，以便我們今后為更多的商人提供更多更好更有個性化的服務。
5)利用同行刺激
張先生(女士)嗎?您好!我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，很冒昧給你電話是因為很多和你做同樣產品的企業通過我們的誠信通服務獲得了很好的效果(或很多的客戶資源)，而且有不少企業還和大型的采購商建立了產品供應關系。所以我希望能用幾分鐘時間了解一下貴公司目前的產品和生產能力，以便我們的買家更好、更快的找到您?
話天地：(放松地去交流，拿出自己對誠信通這個優秀產品的所有理解，當您正在做市場調查，做好自己的記錄工作)
目的:第一次篩選客戶(注意重復和總結客戶的要點，以此和客戶互動) 必須問的問題(環環緊扣)
X先生;貴公司的產品主要是哪些?-產品!我注意到您公司是生產X產品的，請問除了這個產品還有別的產品嗎?同時快速搜索出他的同行與買家;沒有買家或者同行的就搜索當地的阿里會員)
那么這個產品主要是銷往國內還是國外啊?-市場!(外銷是自行出口，還是通過外貿公司出口呢?如果是自行出口，問：如果xx地區有人求購您的產品，是否會接，或者告知我們中國網站主要是內貿為主，外貿為輔的;外銷是通過外貿公司或者駐華采購辦事處走的;內貿，是做全國的市場還是當地的市場?) X先生，如果有人要購買您的產品，跟您聯系就可以了嗎?您是銷售經理還是這個公司就是您的啊?-KP!
進一步挖需求：
一般哪些企業需要您的產品呢? 您如何看待網絡上的買家?
您目前是怎么樣利用網絡來開展業務的?有沒有接過一些網絡上的單子? 網絡貿易中您最不放心的是什么? 您目前業務怎么做呢?是業務人員全國各地跑嗎?
如果阿里巴巴可以給您帶來業務的拓展，您會不會考慮跟我們合作?
這通電話的小記內容：
客戶的客戶是哪些?(全國各地，XX行業，下通電話跟進點就可以是：幫助分析他的客戶有多少在通過阿里巴巴采購-曉之以理)
客戶目前的競爭對手是哪些?(下通電話跟進點就可以是：搜索有多少同行是阿里的會員，升華他現在所處的競爭弱勢，并告知，您總是希望企業越做越大，不希望在競爭中被淘汰，是吧!
客戶對同行的敏感程度?(0：沒感覺1：一般;2：在乎;3：非常在乎;下通電話跟進點就可以是：搜索同行，并準備成功故事)
客戶對買家信息的關注程度?(0、
1、
2、3;下通電話跟進點就可以是：用買家信息刺激)
客戶在網絡上的困惑?(信息真實性，操作有困難，效果。下通電話跟進點就可以是：強調認證，品牌，以及加入后的專業服務
是否有網絡意識?(有，沒有，想嘗試。下通電話跟進點就可以是：網絡營銷是企業未來發展的生命線)
客戶對阿里巴巴品牌的認識?(認可，不認可，下通電話跟進點就可以是：品牌服務介紹)
他目前銷售中遇到的我們可以解決的障礙?(距離，費用昂貴，參展有心無力。。。。。)
第一通電話的目的：通過開場白、話天地，挖需求引起客戶的興趣點，邀約上門介紹服務。請務過多的在電話中噴服務!
入主題：(一定要結合客戶最感興趣的來切入誠信通的利益點，主要如下) 1 企業網站，全面展示企業形象
我們會為您提供一個阿里巴巴的會員獨立專用網站，這個網站包括了您的公司介紹、產品展示，擁有可以放1000個產品的豪華展廳，而且，只需要您很簡單的操作，就可以及時的更新信息與產品圖片。這個網站會鏈接在阿里巴巴這個大市場中，就好比把縣城里開的一間小店，一下子搬到了北京的王府井大街，面對的是無窮的商機、龐大的人氣。凡是需要您產品的人，只要上阿里巴巴一搜索，就能方便的找到您的網站，了解更全面的信息，并與您聯系。
2 做生意，讓客戶找到您的產品
就您特別關心的如何在阿里巴巴上找采購商的問題，主要是從兩方面來做：
其一，是您可以查看每一天最新的采購信息，我們阿里巴巴經過8年的努力，到目前為止，共積累了來自全球的1100萬優質采購商，那么每天都會有很多跟您產品相關的供求信息。(如果有具體的數字，就報給客戶聽)如果您現在已經選擇了這項服務，您就可以馬上拿起電話和他們聯系了。X先生，您說這是不是能增加您很多的生意機會呢
其二，您還可以發布您產品的信息，如果您發布及時的話，還可以讓您的信息排名靠前，讓想采購您產品的人更容易找到您，跟您取得聯系，阿里巴巴現在每天的訪問量已經達到6200萬人次，在這樣一個龐大的、人氣旺的市場里做生意 X先生，也許您該忙不過來了!
認證，安全可靠有保障(可講可不講) 提高門檻, 封堵客戶可能存在的潛在異議;
(簡單說)我們會對每一個新加入的誠信通會員進行身份認證，以確保這家公司是真實存在的，并且這個聯系人一定是得到公司授權來購買我們誠信通服務。
(深入說)阿里巴巴與其他網站最大的不同點，那x先生，您上網做生意最擔心的是什么呢?是不是信息的真實性?那阿里巴巴會對每一個加入的會員進行企業身份的核實，看他是不是有在當地工商局注冊過，是不是不是真實存在。另外還會對每個企業的聯系人進行核實，看是不是屬于這家公司的，是不是可以代表這家公司來跟您談生意的。那x先生，您如果是采購商，是不是會覺得和這牙關那的企業談生意，放心一點呢?那這樣是不是可以幫助您更好的和客戶做生意呢?這將直接提高您生意成交的幾率，您說對不對?【笑笑】
試締結(目的：能夠確認客戶的真正意向，提前處理異議)：
1 您看我們這樣的服務是不是也可以幫助貴公司拓展業務? (停頓，看客戶的回答) 那您看，需不需要我落實您這邊的服務呢?
2 剛才與您溝通也比較多了，您認為近兩天內會與我們合作嗎?
3 既然有這樣的想法，為什么不現在加入呢?您也知道，現在加入與以后加入是有很大區別的(強調區別，現在加入您得到什么?以后加入您失去什么?利用好催單工具―促銷，發起人名額，發起人時間截止時間……等)
4 您看我把您公司的認證工作安排在今天下午呢還是明天上午?
5 今天下午您公司安排一下，可以嗎?(親切：今天下午安排一下，好不好?)
6 你看這個事情是不是可以確定下來了?上我們阿里巴巴做生意是有正規手續的要辦的，等一下我發傳真給您，您要填寫一下，然后我給您安排后續工作，同時也拿到認證組去排隊;
7 剛才跟您聊的很開心，那這個事情就等您定下來了?，F在我就把確認函發給你，你現在要做的就是先將款項辦理好。后面的你的認證、廣告制作、服務人員的安排我都會幫您安排好。大家相互配合一下，今天我們就把這個事情辦辦好!
8 如果做阿里巴巴化工大市專場的誠信通會員，你還需要我們做哪些工作? 9 您這邊還有哪些困難需要我們解決?還存在哪些障礙?
10 您在猶豫的時候，你的同行和競爭對手一直在利用阿里的化工大市場找采購商啊! 11 您的不能決定增加了您的對手和買家接觸的機會啊! 12 因為我們正在全力和各階層的化工買家合作，在您猶豫的時候，有多少買家正在通過阿里巴巴向您的同行詢盤和下定單啊!
第二通電話(二次跟進)： 幾個步驟(重溫舊夢、火上澆油、異議處理、促銷、訂單締結)
C類客戶：針對需求的服務賣點(需求：銷售;需求：企業推廣;需求：拓展網上貿易;需求：嘗試電子商務)
行為：樹立品牌價值
標簽：KP;認可品牌，不了解服務。
說辭：您好，我是我是阿里巴巴中國網站上海渠道的***，上次了解到，您是因為(看中xx信息/想宣傳自己的產品/想來查找有沒有xx客戶)所以上阿里巴巴注冊了一個會員。上次我也幫您介紹了誠信通的4大服務：網站、認證、發布信息，查詢信息!對不對(上次您讓我給您發了傳真/郵件，您對我們的服務還有什么不明白的地方嗎?)再次介紹服務或者進入異議處理。發品牌資料(第三視野看阿里)
B類客戶：
行為：用服務滿足需求，取得客戶反饋，升華客戶感興趣的賣點+舉例
標簽：KP;認可品牌，了解服務，有明確的興趣點和異議點
后續：搞不定就發資料養(發買家信息、同行等)
說辭：您好，我是阿里巴巴中國公司的陳娟，上次與您通話中，您告訴我，特別想看采購xx產品的信息是吧?我特地幫您去查過，這兩天在阿里巴巴上正好有xx個采購xx產品的客戶。比如(報買家信息，第一次一定要問清楚他的產品，最好一報就是他剛好能生產的，需要頭天晚上有充分的準備才行) A類客戶：
促銷說辭：x先生，其實您什么時候加入，小陳我不關注，我關注的是您什么時候加入最有效果?，F在如果加入誠信通會員服務，在您1年服務的同時，還將額外獲得價植2000元的，為期30天的圖片廣告，會在您***產品搜索出每個頁面的最右邊，以醒目的圖片形式出現。每個產品只有4個名額，包括新老客戶在內，我手頭只有1個名額，誰先到誰先得，這個名額是很多人搶購的(渲染促銷的利益點，卡名額)我是您的服務專員，我當然希望您能抓住這個機會了。反正您都是要購買我們服務的，為什么不抓住這個機會呢?市場營銷技巧
很多老板創業都是從銷售起步的。如IBM的創始人以前就是一個很好的銷售員。做好銷售，一方面能積累資本，為創業做好物質準備。另一方面能鍛煉自己做生意的能力。不管是替人打工還是自己開公司，銷售都是一個最重要的內容之一。在現在的時代里不缺產品，而是市場，要生產市場需要的產品，要把市場需要的產品推銷出去，需要市場營銷。我認為銷售是營銷的核心部分。如果學會了做銷售就是學會了做生意。因此，對有些人來說，要創業，不妨先從做銷售做起。
那么，如何做一個成功的銷售員呢。銷售員需要一定的素質。這種素質，有的是先天具有的，但更多的是后天的努力。銷售能力也是一個人創業的基礎。
◆熟悉自己推銷的產品的特點。優點、缺點、價格策略、技術、品種、規格、宣傳促銷、競爭產品、替代產品。尤其在客戶面前要注意顯示對產品非常熟悉。
◆熟悉自己推銷產品的目標客戶。這些目標客戶要進行分類，哪些是核心客戶，那些的非核心客戶，哪些是重點客戶，哪些是非重點客戶，客戶可以分成幾類，按照什么方式分類，爭對不同的客戶類別應該分別采用什么不同的策略和方法。對不同類型的客戶所分配的時間和精力是不一樣的。
◆熟悉產品的市場。市場怎樣細分，競爭對手有哪些，市場的容量如何，客戶的地理分布和產品的時間分布如何，產品市場的短期發展趨勢(未來2-3年的發展趨勢)。
◆推銷產品時，要合理安排時間，要根據客戶的購買習慣和地理位置進行合理的空間分配。要講究方法和策略。推銷不是一味的蠻干，要隨時總結經驗，不斷提高。而且銷售還具有這樣的特點，就是一開始著手的時候非常難，無從下手，隨著時間的增長，會漸入佳境。從中會挖掘出很多商機。銷售的過程也是一個擴大人際交往的過程。通過這種活動，人際關系網會大量擴大，信息量也會大量增加，這些人際關系網絡和市場信息將為進一步創業提供大量的機會。
公式1：成功=知識+人脈
公式2：成功=良好的態度+良好的執行力
◆推銷產品就是推銷自己介紹自己，推銷自己比推銷產品更重要 ◆不斷的派發名片
◆任何時候任何地點都要言行一致，就是給客戶信心的保證 ◆客戶不僅僅是買你的產品，更是買你的服務精神和服務態度。 ◆從肢體動作和語言速度上配合顧客的語言和動作
◆要作好計劃安排，先作好計劃，才能提高時間的利用效率，提高銷售的效果。在制定計劃時，要根據客戶的特點作好相應的準備工作。當然計劃不是固定的，隨著環境和條件的變化要隨時做出調整。計劃主要的內容是：未來幾天的日程安排，未來幾天的客戶安排，要準備哪些材料，怎樣挖掘潛在的客戶(潛在的客戶在哪里)，短期的銷售目標。必要時要制定銷售進度表，銷售進度表一般有幾個內容，一個是簡短的內容提要，一個是銷售的任務目標，一個是實際完成情況。銷售進度表以周為單位，每周制定一次。一周周末，對銷售進度表進行分析，主要目的是為了找出銷售的規律，完成或者未完成的原因是什么，是任務制定不合理還是外來因素干擾造成的。是主觀原因還是客觀原因。是銷售技巧不成熟的還是執行不力造成的要根通過這種形式的分析，提出改進的辦法。
◆作好每日銷售日記，理想的記錄是隨時可以查詢每筆銷售記錄的具體情況，作好客戶拜訪記錄，隨時掌握客戶的動態。作好客戶記錄，不時進行客戶分類整理和分析，作到可以隨時查詢到任何一個客戶的信息。
◆研究客戶心理。一個是根據客戶的個體心理特征采用不同的方式(翻閱一下有關研究心理學的書)，一個是根據客戶的單位特征采用不同的方式，如公家單位和私營單位的客戶是有區別的。另一個是要知道客戶的真正的需求在什么地方。在與客戶接觸前要對客戶進行資料分析
◆學會談判的技巧。要善于微笑和傾聽，要達到雙贏。要從客戶的角度去考慮問題。
◆學會推銷的技巧，推銷不是強制的向客戶推銷，而是要站在客戶的角度，對客戶進行引導?？蛻粲械臅r候重視你的服務精神更甚于重視產品。在現實中，推銷不是一次完成的，往往需要和客戶進行多次溝通，在溝通中，有的推銷會失敗，有的會成功。因此要合理取舍，有的可以放棄，有的應該繼續努力，有的是短期客戶，有的雖然暫時不成功，但只要搞好關系，從長遠看有成功的希望，也不能放棄。要理解客戶的真正需要。有的客戶實際上有需求，但他馬上向你吐露，所以有時要跑幾次才能有信息，有的需要與對方拉近距離時才會向你吐露消息
◆要懂得人情世故。對客戶的有些不合理要求，也要容忍和考慮。 ◆要懂得老客戶的重要性。保持老客戶在行銷的成本和效果上考慮，要比尋找一個新客戶有用的多。同時，老客戶本身具有社會關系，他的社會關系也可以被你利用。
◆采用什么樣的推銷方式，電話推銷?網絡營銷?上門推銷?郵寄方式?電視直銷?通過寄宣傳產品推銷?采用批發?零售?批零兼營?代理?采用什么樣的付款方式?以上各種產品推銷方式，要根據所推銷的產品的特點和公司的情況選擇其中一種或某幾種。
◆銷售從另一種意義上說也是一種人際交往方式，所以從某種意義上說，要學會銷售其實就是學會做人處世。
◆銷售人員要有良好的心理素質，銷售時最經常碰到的現象是被冷漠的拒絕，所以要承受被拒絕、被冷落、被挖苦等等現象。銷售時還有一種現象是不得其門而入，這是就要動腦筋達到目標。尤其是要注意克服惰性和克服畏難情緒。
◆當直接手段不能接近目標時，有時要學會曲線進攻。
◆良好的形象出現在客戶面前，這種形象包括衣著、談吐、必要的禮儀。尤其是要注意給客戶良好的第一印象。要有本事拉近與客戶的心理和感情距離。
◆當與客戶產生糾紛是如何處理也是一個難題。處理糾紛是一個很有藝術性的東西，這個東西現在也不好研究，糾紛產生的原因不同，處理方法也不同。不同的糾紛類型用要采用不同的方法，這個實踐中不斷探索。糾紛產生時，首先的原則是自己不吃虧。但有的時候自己吃點小虧反而效果更加。第二個原則是不與客戶產生大的沖突，力求保持關系，第三個原則是處理糾紛要有技巧，這個技巧這里不做討論。(常見的糾紛如產品質量，客戶付款不及時，送貨不及時、客戶不遵守合同，產品款式不滿意、價格不合理、售后服務不到位等等，這種糾紛以后可能形式千變萬化，關鍵還在于隨機應變)
◆平時要多注意向成功的銷售人員請教，要成功畢竟不能靠理論，在這個行業里，經驗和能力比理論更重要。
◆有時要利用團隊的力量，有時碰到自己無法解決的問題時，可以向別人求助。但通常情況下不要輕易求助，盡量自己解決。
◆注意一點，銷售中的市場信息很重要
有時可以采用非常規的方法，有時有可能實現跳躍式發展。要創新、創新、創新，別人也在發展，你要取得比別人更大的成績，你就必須不斷創新。海爾為什么比別人發展得快，關鍵在于善于創新。
銷售要利用別人的力量，單靠個人的力量畢竟是有限的，縱然能取得成功，也是有限的成功。成立公司為什么能加速發展，主要是公司能集合別人的力量
如何做一個優秀的銷售代表
銷售代表的首要任務是銷售，如果沒有銷售，產品就沒有希望，企業也沒有希望。同時，銷售代表的工作還有拓展，只有銷售也是沒有希望的，因為你銷售出去的是產品或服務，而只有不斷拓展市場，才能夠建立起長期的市場地位，贏得長期的市場份額，為企業的銷售渠道建立了重要的無形資產，為自己贏得了穩定的業績。 作為一個優秀的銷售代表，應當具備那些心態呢?
一、真誠
態度是決定一個人做事能否成功的基本要求，作為一個銷售人員，必須抱著一顆真誠的心，誠懇的對待客戶，對待同事，只有這樣，別人才會尊重你，把你當作朋友。業務代表是企業的形象，企業素質的體現，是連接企業與社會，與消費者，與經銷商的樞紐，因此，業務代表的態度直接影響著企業的產品銷量。
二、自信心
信心是一種力量，首先，要對自己有信心，每天工作開始的時候，都要鼓勵自己，我是最判愕?！视H畎艫?！信心会使你?謝盍ΑM 保 嘈毆 荊 嘈毆 咎峁└ 顏叩氖親鈑判愕牟 罰 嘈拋約核 鄣牟 肥峭 嘀械淖鈑判愕模 嘈毆 疚 閭峁┝四芄皇迪腫約杭壑檔幕 帷? 要能夠看到公司和自己產品的優勢，并把這些熟記于心，要和對手競爭，就要有自己的優勢，就要用一種必勝的信念去面對客戶和消費者。
作為銷售代表，你不僅僅是在銷售商品，你也是在銷售自己，客戶接受了你，才會接受你的商品。
被稱為汽車銷售大王的世界基尼斯紀錄創造者喬·吉拉德，曾在一年中零售推銷汽車1600多部，平均每天將近五部。他去應聘汽車推銷員時，老板問他，你推銷過汽車嗎?他說，沒有，但是我推銷過日用品，推銷過電器，我能夠推銷它們，說明我能夠推銷自己，當然也能夠推銷汽車。
知道沒有力量，相信才有力量。喬·吉拉德之所以能夠成功，是因為他有一種自信，相信自己可以做到。
三、做個有心人
“處處留心皆學問”，要養成勤于思考的習慣，要善于總結銷售經驗。每天都要對自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么?做的不好，為什么?多問自己幾個為什么?才能發現工作中的不足，促使自己不斷改進工作方法，只有提升能力，才可抓住機會。
機遇對每個人來說都是平等的，只要你是有心人，就一定能成為行業的佼佼者。臺灣企業家王永慶剛開始經營自己的米店時，就記錄客戶每次買米的時間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時，就給客戶送過去。正是王永慶的這種細心，才使自己的事業發展壯大。
作為一個銷售代表，客戶的每一點變化，都要去了解，努力把握每一個細節，做個有心人，不斷的提高自己，去開創更精彩的人生。
四、韌性
銷售工作實際是很辛苦的，這就要求業務代表要具有吃苦、堅持不懈的韌性。“吃得苦種苦，方得人上人”。銷售工作的一半是用腳跑出來的，要不斷的去拜訪客戶，去協調客戶，甚至跟蹤消費者提供服務，銷售工作絕不是一帆風順，會遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神。
美國明星史泰龍在沒有成名前，為了能夠演電影，在好萊塢各個電影公司一家一家的去推薦自己，在他碰了一千五百次壁之后，終于有一家電影公司愿意用他。從此，他走上影壇，靠自己堅韌不拔的韌性，演繹了眾多的硬漢形象，成為好萊塢最著名的影星之一。
銷售代表每天所遇到問題，難道比史泰龍遇到的困難還大嗎?沒有。
五、良好的心理素質
具有良好的心理素質，才能夠面對挫折、不氣餒。每一個客戶都有不同的背景，也有不同的性格、處世方法，自己受到打擊要能夠保持平靜的心態，要多分析客戶，不斷調整自己的心態，改進工作方法，使自己能夠去面對一切責難。只有這樣，才能夠克服困難。同時，也不能因一時的順利而得意忘形，須知“樂極生悲”，只有這樣，才能夠勝不驕，敗不餒。
六、交際能力
每一個人都有長處，不一定要求每一個銷售代表都八面玲瓏、能說會道，但一定要多和別人交流，培養自己的交際能力，盡可能的多交朋友，這樣就多了機會，要知道，朋友多了路才好走。另外，朋友也是資源，要知道，擁有資源不會成功，善用資源才會成功。
七、熱情
熱情是具有感染力的一種情感，他能夠帶動周圍的人去關注某些事情，當你很熱情的去和客戶交流時，你的客戶也會“投之以李，報之以桃”。當你在路上行走時，正好碰到你的客戶，你伸出手，很熱情的與對方寒暄，也許，他很久就沒有碰到這么看重他的人了，或許，你的熱情就促成一筆新的交易。
八、知識面要寬
銷售代表要和形形色色、各種層次的人打交道，不同的人所關注的話題和內容是不一樣的，只有具備廣博的知識，才能與對方有共同話題，才能談的投機。因此，要涉獵各種書籍，無論天文地理、文學藝術、新聞、體育等，只要有空閑，養成不斷學習的習慣。
九、責任心
銷售代表的言行舉止都代表著你的公司，如果你沒有責任感，你的客戶也會向你學習，這不但會影響你的銷量，也會影響公司的形象。無疑，這對市場會形成傷害。
有一家三口住進了新房，妻子見丈夫和兒子不太講究衛生，就在家里寫了一條標語：講究衛生，人人有責。兒子放學回家后，見了標語，拿筆把標語改成“講究衛生，大人有責”。第二天，丈夫看見，也拿出筆，把標語改成“講究衛生，夫人有責”。
這雖然是一個笑話，但說明一個問題。責任是不能推卸的，只有負起責任，就象故事里的那一家，怎樣才能夠讓家里變的更衛生?首先，要自己講究衛生，不能推卸責任。作為一個銷售代表，你的責任心就是你的信譽，你的責任心，決定著你的業績。
十、談判力
其實業務代表無時不在談判，談判的過程就是一個說服的過程，就是尋找雙方最佳利益結合點的過程。在談判之前，要搞清楚對方的情況，所謂知己知彼，了解對方的越多，對自己越有利，掌握主動的機會就越多。
孫子曰，知己知彼，百戰不殆。談判力的表現不是你能夠滔滔不絕的說話，而是你能夠抓住要點，首先滿足客戶的需求，在滿足自己的需求，在雙方都有異議時，就看你平時掌握了客戶多少信息，那么，你掌握的信息越多，你的主動權就有可能更好的運用。談判力的目的是達到雙贏，達到互惠互利。
一個業務代表要養成勤于思考，勤于總結的習慣，你每天面對的客戶不同，就要用不同的方式去談判，去和客戶達成最滿意的交易，這才是你談判的目的。 前國家足球總教練米盧說：心態決定一切!我相信幸運之門總是對天道酬勤的人敞開著，世界上沒有卑微的工作，只有卑微的工作態度。作為一個銷售代表，只有用謙卑的心態，積極的心態去面對每一天的工作，成功一定在不遠處等著你我。
在做銷售的過程中，我發現一個奇怪的問題，對于一個新開發的市場，一個業務能力不強的銷售代表，但只要他準備的充分，他的業績一定高于一個業務能力比他強，但沒有準備的業務代表，為什么呢?雖然在銷售的過程中，受很多相關的因素影響，但最主要的是你要明白你要做什么?沒有一流的銷售員，只有一流的準備者。
也許銷售代表的工作周而復始，每天重復著昨天的工作內容，但是要明白，你每天所面對的客戶是不一樣的。海爾的張瑞敏曾說過這樣一句話：簡單的事情重復做，就能做成不簡單的事。要讓自己的每一天過的平凡，但不能平庸。
一個銷售代表從起床開始到上床休息，這一天都要做哪些事情呢?筆者把三年前的培訓筆記整理如下，也許對剛入行的朋友有所啟示。
1、上班之前準備工作
每天要按時起床，醒來之后要迅速起來。告訴自己，新一天的工作就要開始了，要充滿活力，可以適當的運動一下。
整理好儀容，檢查一下是否帶齊了銷售的必備用品，如名片、筆、筆記本、產品資料等。
上班途中，能夠熱情的和認識的人打招呼，如果可能的話，可以看一下當天的報紙或者近期的新聞等。
盡量提前10——20分鐘到公司，主動參加公司上班前的掃除活動。 簡單的說，上班之前要有一個積極的心態，要有一個快樂的心情!
2、到公司簽到之后
向主管或有關負責人簡單匯報自己的工作計劃，明確當天的銷售目標和重點，并詳細擬訂拜訪路線，及補救措施，計劃越詳細越好。出門之前，先和預定的拜訪對象電話聯絡、確認，并檢查所帶的銷售工具是否齊全：
1)產品的目錄，定貨單、送貨單
2)和客戶洽談的相關資料：如名片、客戶資料、客戶記錄、價格表、電話本、記錄本、計算器、商品說明書、樣品、產品照片、產品的廣告以及其它宣傳資料等。
3、拜訪前的準備事項
1)了解被拜訪對象的姓名、年齡、住址、電話、經歷、興趣、性格、家庭情況、社會關系、最近的業務情況等。
2)要隨時掌握競爭對手的銷售情況及一般客戶對他們的評價，了解同行及相關產品的最新變動及產品信息。
3)做好嚴密的拜訪計劃，并配合客戶的時間去拜訪，設法發現有決定權的購買者，并想辦法去接近他。
4)準備好交談的話題，要做好心理準備，對于對方的詢問和殺價要有對策，做到心中有數。
4、見到客戶之后
1)有禮貌，清楚的做好自我介紹，態度要溫和、不卑不亢。 2)要認真聽取對方的講話，并表示關心，詢問對方時，口氣要平穩。 3)要懂得抓住客戶的心，首先自己要做到以下幾點： ① 要有信心
② 態度要真誠，爭取對方的好感 ③ 在談話中，要面帶微笑，表情愉快
④ 用語要簡潔，不羅嗦，問話清楚，能夠針對問題 ⑤ 注意對方的優點，適當的給予贊美 ⑥ 在商談的過程中，不可與客戶激烈爭論 ⑦ 誘導客戶能夠回答肯定的話語
⑧ 能夠為對方著想，分析帶給他的利益最大化 4)與客戶商談必須按部就班
①見到客戶，首先是問候，敬煙，接著聊天，贈送禮品 ②進一步接近客戶，激發對產品的興趣 ③告訴客戶產品能帶給他的利益 ④提出成交，促使客戶訂購或當即送貨 ⑤收貨款
⑥一筆業務做成后，不要急于離去，要和客戶繼續交談，以期建立一種長期的合作關系，并告訴他，隨時能夠為他提供服務。
5、下班后，檢查每天的工作，總結得失 1)詳細填寫每天的業務日報表
2)檢查是否按計劃開展業務，是否按計劃完成任務
3)寫出每天的營銷日記，總結工作方法，對客戶提出的抱怨要及時處理，并做好備忘錄，及時匯報給上級主管。
4)營銷日記的內容包括： ①工作情況描述
②對工作得失的總結、意見及建議 ③改進的方法 ④客戶的意見及建議 ⑤如何處理 ⑥工作感悟及感受
6、列出第二天的工作計劃
1)對于需要緊急處理或特別重要的事情，列入第二天優先辦理的事項中。 2)確定工作重點，擬訂初步拜訪路線，排除不重要的事情。 3)需要預先約定時間的客戶，約好見面時間 4)銷售目標及所需公司其它部門的相關配合工作
對于銷售代表來說，能夠按照計劃完成一天的銷售，使自己的客戶滿意，這將是最大的欣慰。但對于一個成功的銷售代表來說，能否為客戶提供全方位的服務，將是他能否成功銷售的基礎。
當然，銷售代表的工作充滿著變化，要能夠靈活的掌握時間，靈活的去面對客戶，靈活的運用銷售技巧。同時，要分清主次和輕重緩急，道理雖然是這樣，但要知道，這個世界上唯一不變的就是變化。用規范的行為準則要求自己，但不能象繩子一樣拴住自己的手腳，影響了發揮。
現在的市場，是一種開放型、同質化、多品種的市場。對于很多產品來說，它的同類，大部分功能相似，但賣點各有異同，在產品的本身不具有優勢時，該怎么辦?如何完成銷售，并能夠持續發展?
我想，只有通過優質、完善的服務系統，為客戶提供更多的利益，達到他們的滿意。但僅有客戶的滿意只是完成了產品進入分銷渠道的第一步，產品的最終目的是為了達到消費者的滿意，完成銷售鏈條中產品向金錢轉變的驚險一跳，為了達成渠道經銷商和消費者的滿意，在這樣的一個過程中，只有通過高質量的服務來達到目的。
在20世紀90年代以前，企業的一線銷售人員多憑借其三寸不爛之舌，通過哥們兒義氣，請客、拉關系等手段，建立了穩固的客戶關系，只要與客戶關系拉的近，就有一定的銷量，那時的中國，是一種商品短缺的時代，是一種需求市場，產品只要源源不斷的送到客戶(經銷商)那里，沒有銷售不出去的東西。經過十幾年的市場經濟洗禮，現在的市場情況和那時已有天壤之別，商品的極大豐富，滿足了商家和消費者的需求，雖然選擇的空間有更大，但同質化又讓客戶(經銷商)、和消費者無所適從。在這種情況下，僅僅靠感情聯絡是遠遠不夠的，需要的是一種規范的服務系統，最終達到一種廠家、經銷商、消費者三方多贏的局面。
作為市場基礎的銷售人員，其要服務的兩個群體分別為：客戶(或稱經銷商)和消費者。先談談如何對客戶(或稱經銷商)進行服務?
售前服務——良好的開端是銷售成功的一半
售前服務就是在產品還沒有到達經銷商的貨架上，在和他溝通、交流的過程中，引導經銷商，使之對你的產品有所了解，并產生興趣的過程。在這個過程中，要把握客戶的一些表現，這些表現能使你捕捉到經銷商的心理，能夠加速成交的機會。感興趣的客戶會有下面的幾種表現：
1、比較認真的聽你說話，很自然的和你聊天。這說明他對你有好感，愿意和你交流，要把握機會，加深雙方的感情。
2、不斷的觀看產品，甚至拿著愛不釋手。這說明他對產品產生興趣，他看的目的是為了發現一些問題，看看有沒有不滿意的地方，這時要打消他的疑慮，增強他的信心。
3、想了解產品及公司更多的情況。他想更加全面的知道以后要經銷的產品的背景，這時要簡明扼要的介紹，他要求詳細介紹時在告訴他更多。
4、仔細的詢問價格以及經銷的政策、返利、優惠等，甚至會提一些反對意見，比如價格太高、包裝顏色太深、同類產品太多等。對這些問題要耐心的解釋，通過不同的對比，如價格高，但是量比同類產品多，消費者更樂意買實惠的產品，這樣，你不就賣的多了?賣的多，不久賺的多了!
對于客戶的種種表現，要及時把握，認真回應，解答客戶的疑問。同時，要能夠善意的理解別人，在適當的時候，可以向客戶提供一些好的建議，非同類產品的行情，擴大與客戶的交流范圍，增進感情。
在和客戶的交流過程中，要講究策略，不要把自己公司、產品等所有的優勢全部告訴他，使自己有一個回旋的余地，為能夠更好的誘導客戶創造條件。
客戶是生意人，往往會出于自我利益的保護，在沒有完全了解產品帶給他的利益或滿足自己的要求時，他就有可能拒絕。而做為銷售人員，就是要創造機會，最終達成銷售，該怎么辦呢?
首先在心態上要保持冷靜，要能夠果斷的提出成交的信號。有一個簡單的三步成交法：
第一步：向客戶介紹產品的一個優點 第二步：征求客戶對著一優點的認同
第三步：當客戶同意產品所具有的這一優點時，向客戶提出成交的要求 如果沒有成功，繼續向客戶提出新的優點，直至達成交易。當然，不是每一個客戶都要接受你的產品，接受你的服務。你可以結束這個客戶的拜訪，并為下一次拜訪留下話頭，以便有理由。
售中服務——良好的客情關系是業務持續發展的紐帶
當我們的市場銷售人員完成了市場推廣的第一步，即征得了客戶的認可，已經成交，下面還要做什么事情呢?對于我們已經建立的準客戶名單，要定期進行拜訪，對于進貨量小的客戶，但他那里又有銷售潛力，就要增加拜訪次數，加深與客戶的印象，同時，要告訴客戶，其它地方銷量非常好。
建立良好的客情關系是銷售服務的主要任務，你必須帶著你的想法，能夠促進客戶現在的銷售狀況，那怕是一點小小的建議，一定要站在客戶的角度，為他著想，運用自己的銷售經驗，去幫助你的客戶。
為了能夠長久的銷售，達到你的銷售目標，把產品送到客戶的貨架上之后，還有更重要的工作要做。
1、“教育”你的客戶
之所以說是“教育”，是因為很多客戶不能夠更科學的理解消費者的需求，要讓客戶知道消費者喜歡什么樣的購物環境，進而改變自己的不足，改善購物環境，增加銷售量。
1)總的來說，消費者更愿意到商品齊備的地方購物 ◆有市場上的最新產品 ◆有經常做廣告的產品 ◆有齊全的日用小百貨
2)消費者更愿意到服務好、氣氛好的地方購物 ◆首先要對產品有很深的了解 ◆能夠幫助和引導消費者購買 ◆服務態度友善、親切，容易接近 3)消費者更愿意到店面整潔的地方購物 ◆貨物擺放要整齊，貨品上不能有灰塵 ◆貨物擺放要分類，易于選擇 ◆如果光線暗，要經常開燈
實際上，在你和客戶溝通、交流的過程，就是教育的過程，你可以把一些能夠提高他生意的內容告訴他，當然，首先要肯定你的客戶，這樣，他更容易接受你的觀點和忠告，最重要的是你能為客戶做什么?
2)管理你的客戶
首先要明白，管理你的客戶的目的是為了增加銷售量，因此，在拜訪的過程中，用什么方法去管理你的客戶呢?
管理需要通過一個渠道，運用一種方法。
一個渠道：通過《客戶管理卡》，詳細的了解客戶的陳列情況、進貨情況、銷售情況，以及客戶處的競品情況等。根據這樣的管理卡，對客戶的動態有一個清晰的認識。
一種方法：幫助客戶去做商品陳列的工作。這樣做的目的不但是為了能夠增進感情，更重要的是把產品放在明顯的位置，增加銷售機會，使客戶賺到更多的利潤。
通過“教育”和“管理”你的客戶，在整個產品到達消費者的過程中，你給客戶提供了更多的建議，幫助他實現了利潤的轉化，這就是對他最好的售中服務。
售后服務——每一次拜訪或者銷售的結束是下一次的開始