在我們的學習與生活中，根據自身的需求，編寫出格式正確、邏輯合理的報告，已經成為生活與學習的常見流程。該怎么樣寫出適合自身工作實際的報告？下面是小編為大家整理的《旅游項目市場調研報告》，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
第一篇：旅游項目市場調研報告
商場項目市場調研報告
商場調研報告
調研時間：2012.4.1---2012..12
調研地點：高碑店
調研商場：天亦商廈
天亦商廈
商場定位于中低市場，目標顧客多為普通消費者，商品價位較低，品牌很少，以低價格吸引消費者，由于定位低端，場內業態形象沒有統一部署規劃，所以給人感覺賣場較混亂，但由于目標群體的原因，客流量、效益方面還是可以的。商場內部構造較合理，足夠大的共享空間增添了現代的元素，有利提升檔次， 遺憾的是觀光梯沒有投入使用。
一層經營：超市、干果、蔬菜類等生活飲食類
二層經營：鞋區和珠寶日化、兒童玩具區
三樓經營：褲區、女裝類
四樓經營：男裝、中老年服裝、童裝
業態分布合理，集中同種業態，例如二樓的鞋區和三樓的褲區都占據了半層的面積，利于顧客購物。
為了節約面積，場內邊廳和中島眾多，通道較窄，樓梯少，供顧客所用的只有一部電梯，在客流量較大的時候，容易造成擁擠。
超市僅局限于百貨，并沒有把生鮮，蔬菜飲食綜合在一起。
值得借鑒：定位準確，緊緊把握目標顧客消費心理，以量取效益。
天智購物廣場
與天亦相比，天智無論是在布局構造、顧客動線還是品牌意識方面都有了一個明顯的改變。
一層經營：超市、珠寶日化、電子、干果、蔬菜類、小家電、餐飲
二層經營：童裝、女裝、男女包、內衣、床品
三層經營：運動休閑、男裝、褲區、毛衫類
四樓經營：女裝、鞋區、羽絨服
與天亦相比，天智在業態分布上，把一些知名品牌黃金珠寶和日化放在一層的黃金位置，同時還滿足消費者對生活飲食的需求，把蔬菜、干果類放在了一層。運動休閑區引進李寧、安踏、耐克、花花公子等品牌折扣店，大面積的邊廳店，規范的裝修形象提高了商場檔次。
電梯位于商場中部，背靠式，利于分流顧客，引導消費者購物。
整體來說，商品價格處于低端，主要目標群體任然是低收入群體，量販式戰略
第二篇：項目市場調研報告目錄
第一部分XX市宏觀經濟分析
第一節 XX市總體經濟環境分析
第二節 XX市人口狀況分析
第三節 XX市城市發展規劃分析
(通過此部分綜合判斷XX市總體的發展前景，為項目的投資規模做預判)
第二部分 XX市商業環境分析
XX市商業市場發展總體分析
XX市商業物業現狀分析
(包含零售業、餐飲業、娛樂業、專業市場、其它行業分析)
XX市商業物業發展趨勢分析
(通過此部分了解綜合環境對項目定位的影響)
第三部分 區域環境分析
區域市場(商圈)界定
區域市場周邊居住人口情況
區域交通狀況
區域市場現有商業情況
區域商業市場需求分析
(通過此部分了解項目周邊的基本商業環境，為項目定位提供參考)
第四部分 消費者分析
第一節 總體分析
消費狀況分析
消費市場總體分析
消費能力總體分析
第二節 受訪者基本資料分析
性別、年齡、職業、教育程度、居住年限等分析
第三節 消費心理分析
第四節 消費能力分析
第五節 消費習慣分析
第六節 消費形式分析
第七節 未來商業之期望
(通過此部分綜合分析出項目商業發展的市場基礎，為項目商業選擇合適的定位以及未來長期穩定的經營提供參考數據，并為大型商業招商提供數據支持)
第五部分 大型商業可行性分析
第一節 各大型商業體發展方針、網點布局、區域人口、交通條件等選址標準
第二節 各大型商業體物業條件要求
第三節 各大型商業體經營條件要求
(通過此部分為項目前期規劃設計提供房屋建設方面的參考意見，并為項目整體招商選擇方向提供參考。)
第六部分 調研總結
第一節 項目優劣勢SWOT分析
第二節 項目定位建議
第三篇：別墅項目市場調研報告
一、 基本情況(http:///)
1、項目位于延慶縣古崖居西側，但屬于河北境內，總規劃戶數1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%;產權年限50年，精裝修。
2、開發商：北京光輝偉業房地產開發有限公司;物業公司：賓至國際物業管理(北京)，物業費3.8元/月/平方米，停車場地上150元/月。
3、項目報價：項目預計2012年4月開盤類獨棟別墅，2013年4-5月入住，預計均價13000-14000元/平米。項目目前在售獨棟別墅剩余40套，戶型面積為178-318平米，均價18000元/平米，精裝修交房，全款支付享98折，現房入住。
4、銷售情況：目前在手獨棟別墅約40套，售樓處宣傳說其余900多套已售出。具體售樓地址在北三環中路20號馬甸橋雙秀公園內，銷售電話62358866，62359966。經咨詢，每周六日有免費看房班車。
5、開發商宣傳：
5.1設計理念：
原鄉美利堅的規劃理念是突出綠色、生態，將建筑風格定位為美式西部風格，讓您盡賞美國西部奔放與自由„„
5.2特色服務：
項目會所“韋恩城堡”可以提供客房服務、餐飲服務，酒吧服務+燒烤服務以及超市服務，其中客房服務分為豪華標準間、小型豪華別墅及大型豪華別墅3種客房類型;會所更有桌球、游戲機、棋牌室等娛樂項目設施。
二、項目疑點
1、項目在新浪樂居網顯示銷售證信息：(2005)銷售證第08號，但上北京市住建委網站查詢不到該項目預售信息。
經咨詢：此項目雖然推介說在北京延慶，但其實在河北境內，項目臨近延慶與河北交界地段。
2、項目在新浪樂居網顯示產權為50年，但根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：
1、居住用地70年;
2、工業用地50年;
3、教育、科學、文化、衛生體育用地50年;
4、商業、旅游、娛樂用地40年;
5、綜合或者其他用地50年。
一般來說別墅為居住用地，應為70年。所以該項目土地產權性質不太清晰。 經咨詢：此項目土地產權不屬于居住用地70年產權，而是屬于旅游土地性質的50年產權，而且該項目好像缺少國土證。
三、業主論壇
1、觀望原鄉一段時間了，大家都說買原鄉的好，我還有點動心了，上周我隨同家人一塊到現場實地考察，從城里開車2個小時風塵仆仆的來到原鄉，小區的周邊盤踞好幾個大型的養雞場，這里人煙稀少，房如村建，看完后特別特別的崩潰?；丶液笊暇W百度到了好多關于原鄉的各種問題，據傳原鄉缺少國土證，小區里面經常停水停電，物業安全方面沒有一點保障，但物業費收取仍然按照別墅標準收取，原鄉曾經還是一塊亂石灘、亂墳堆。。。。這企不是在坑爹!!!!!!
2、自從買了原鄉美利堅，整天吃飯飯不香，睡覺睡不踏實，自打生了小孩，那真叫愁。小區里什么也沒有，想買點東西都得到城里去買。我不工作都三年了，也很少看到鄰居!老公在城里上班，有時工作一忙起來，一個月也見不到幾次!!悲痛呀，將來小孩上學還得往城里送，這房子買來管什么用呢，一想到這些事情，我都快得精神病了!
3、原鄉美利堅,不光停電停水那么簡單,還屢次出現盜竊呢!!我家丟東西好幾次了!!!痛苦呀!!!!
4、Re：原鄉美利堅KFS、物業監管不力、社區管理制度非常滯后!!!
原鄉美利堅社區環境保護的太差子,天天能見到農用托垃機!!
5、物業電話我中午打了一小時(我覺得自己這樣做很無聊)，無人接聽，或者是接通然后報占線。一個小時后，有人接了，我第一句話的：有人嗎?對方說她不是嗎!我覺得真是見鬼!因為對方的解釋是：網絡有問題。物業電話竟這樣網絡，還不是見鬼!物業效率問題是小，其他問題就大了。
又停電，我是說過：頻繁停電，基本生活條件不具備，不付給物業費得啊!因為春節前有售樓小結講過：節后就并入北京延慶電網。
倡議：看哪位業主有神通也可，看有無可能并入延慶，幫開發商、物業還有咱們自己。
物業費太貴，與提供的服務不對等。我們需要有業委會，反映大家的問題。開發商、物業、業主都有各自的權利、義務，權利與義務不對等，當然不可行。
一期位于項目西側，規劃戶數約40套，別墅依照地勢蜿蜒而建，一期東側是開發商自建的小型滑雪場;
二期位于項目的北側，占地面積較大，建設有約300平米的原生態果園和約700平米的先鋒農場，在果實成熟季節可以采摘;
三期位于項目的南側，也是目前正在銷售的別墅共46套，具體在三期的15A、15B、16區(圖中綠顏色圈起部分)，三期為整個項目的商業和會所—西鎮會所(圖中綠顏色圈起部分)，是一個集酒店、餐飲、會所、特色商業、教堂于一體的休閑娛樂度假商街。西鎮會所占地72491平米，總體規劃面積為20721平米。其中投資型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，會所2785平米，其它商業部分2148平米。經介紹，目前西鎮會所已經招商完畢，成為區域的商務、娛樂、休閑、文化中心，打造美式西部風情度假勝地。
項目總規劃戶數1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%;產權年限50年，精裝修。
在項目東側約1公里處，臨近輝煌國際高爾夫球場，球場規模較大、設施齊全;項目南側有一個開發商自建的跑馬場、馬術俱樂部，以及迷你高爾夫球場。 另外，開發商在此項目的西南方向，又新建一個夢得惜諾項目，該項目住宅用地屬于70年產權用地。入住時間為2013年9月30日?？梢园唇腋犊?，均價14000元/平米，買三層獨棟別墅，贈送一層。今年4月21日開盤銷售，現在排號優惠5萬，優先選房。
3、項目特點
? 引入天然氣，解決供暖難題，在度假別墅中體驗西部風情的春夏秋冬。
? 增加木質平臺，營造精致、優雅、舒適的庭院生活，讓度假生活有更多情趣。 ? 觀景陽臺、露臺設計;官廳水庫在前，天皇山景區在后，風景優美。
? 建筑外立面及內裝全面升級，對原木、磚石雕琢，散發濃郁的美式西部風格。 ? 園林景觀與峽谷、曠野、茂林自然共生，純美自在。
項目采用國際上流行的組團設計形式，以成熟街區為參照，形成一個獨立體系的住宅組團，結合不同的建筑類型，合理安排各項功能，戶與戶之間由低矮的木欄分割，減弱鄰里陌生感。4～5戶圍合成一個公共前庭院，這樣的布局確保了別墅的領域感和私密性。
在原木、文化石等自然材質的隨心所欲運用之下的細心雕琢，秉承了美國西部拓荒時代的建筑精髓，無論是木質平臺、壁爐、煙囪，還是坡屋頂以及傳統材料的選用，這一系列細節設計皆沿襲了一貫濃重且具風格的北美情懷。
3、證照情況
原鄉美利堅項目用地屬于旅游用地，40年產權，且該項目2005年發證，目前已經過去將近10年。
經咨詢，項目五證：土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證齊全。但只有整體項目規劃的旅游性質的國土證，沒有具體到每棟別墅性質的土地證，且每棟贈送的花園面積沒有保障，開發商只答應使用400--800㎡的自家花園，在購房合同也只是說明使用花園，產權說不清楚。
4、銷售情況
項目分期銷售情況、價格，購房對象是投資還是自住。目前住房人是自住還是出租，出租價格大約多少;
目前項目售出約700套，總共為1100套，正在銷售的為三期的15A、15B、16區，共46套。具體戶型面積有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附帶贈送花園面積為400--800㎡。
別墅價格：獨棟精裝修每套338萬元起，每平米均價17600元/㎡。Bb戶型，178平米，總售價338萬，贈送花園面積438平米，全款9.5折，321萬;Be戶型，202平米，總售價396萬，贈送花園面積480平米。
但針對三期的這46套別墅，付款方式比較苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同簽訂后的三個月付清;一次性付清購房優惠措施為95折。
另，查詢網上經紀公司報價：毛坯房二手售價約13000元/平米，精裝房二手售價約20000元/平米，如下圖，
目前在售最大面積的獨棟318㎡，入住時間為今年6月30日，其他戶型面積的銷售獨棟，入住時間為今年9月30日。
項目水費：3.2元/噸;電費：0.47元/度;燃氣：3.8元/平米;電視電話網絡第一年捆綁收費，第二年開始可由業主選擇使用支付。
經咨詢，該項目地處郊區，氣溫較低，沒有安裝空調的說法;而且冬天也只是采用燃氣掛壁爐的方式采暖，加上別墅空間面積大，燃氣耗費較大。
5、其他
售樓處會安排有體驗住宿，提前預約會直接安排到項目親自住宿體驗。近期在清明期間將進行安排，如平日想過去住宿體驗，也可安排。
第四篇：旅游市場調研
桂林發展休閑旅游的市場調研
一、桂林休閑旅游發展的背景
隨著人們生活質量的提高與完善，人們對休閑旅游必然有著越來越深刻的理解，在閑暇時間里更加關注精神上、心理上和健康方面的發展。據世界旅游組織在全球范圍內的調查,“今后15年,全球參加社會工作的人們每年將有50%以上的時間用于休閑,休閑經濟將在旅游產業體系中占據首位,休閑旅游產業將是第三產業中第一重要的產業”。我國也不例外，可以預知隨著我國居民休閑觀念的形成，將以提高生活質量為目的，把健身、求知、娛樂等輕松、快樂而富有意義的休閑活動放在首位，不僅消遣娛樂性和健身性的需求會有較大增長，而且智力性和發展性的休閑需求也將有大幅增加。玩得高興又有益身心的休閑旅游需求模式成為消費主流。
桂林的休閑旅游正是在這個大背景下逐漸形成的。以桂林的市區城市休閑旅游為例，無論是兩江四湖也好、正陽步行街也好，中山街也好，城市的市政設施或者公園也好，都在圍繞一個主題來做文章，那就是“休閑”。就連桂林人的生活也是休閑的，整個城市都體現一個休閑的風格和休閑的生活氛圍，商業一般是上午9時左右開放，晚上10點左右就打烊了。近5年來市府投入了大量的人力物力財力，不斷完善休閑配套設施。在桂林隨處可見各類休閑吧、體育健身中心、酒吧、茶樓、小吃店、園林小品、城市休閑休息配套設施、購物中心、公園等等，你很少看到忙碌的人們，只有看到三三兩兩的或者漫步正陽步行街、或者蕩漾在園林式的兩江四湖，或在城市林間談笑風生，一切都那么怡然自得。
二、市場調研的目標
目前，旅游業發展正步入產品的轉型期，由傳統的觀光逐漸轉為休閑旅游，休閑旅游已呈現出國內化、家庭化、大眾化、多元化、郊區化和高品位化發展態勢。促進人們對休閑旅游的認識轉變，并科學設計休閑旅游產品結構，注意科學規劃、加強與休閑相關的各種旅游新產品的開發，加強休閑旅游與度假、觀光、文化、生態等旅游的互動，完善休閑旅游產品的配套設施，準確定位休閑旅游客源的市場，走集團化發展，品牌化經營的道路，休閑旅游將大有發展。了解桂林的休閑旅游的情況，有助于加快桂林休閑旅游的快速發展，從而加快桂林旅游業的發展。
三、資料收集來源
(1)第二手資料來源：
1)《桂林市旅游發展總體規劃》、《旅游學刊》、《休閑旅游產業發展模式探討》、《桂林發展休閑度假旅游的戰略選擇》、《休閑旅游發展趨勢及制度創新思考》
2)桂林市旅游局旅游數據、旅游企業的旅行手冊等
(2)第一手資料來源：旅游市場抽樣問卷、旅游景區的實地觀察、旅游專題研討、電話、郵寄、面訪旅游者等
四、資料收集
(1)抽樣范圍：桂林市區及其各個縣、鄉鎮的休閑旅游發展情況;桂林市區及其各個
縣、鄉鎮現有的休閑旅游景點;來桂旅客的調查資料。
(2)樣本規模：抽取六個縣、鄉鎮的休閑旅游發展情況進行調查;抽取六個縣、鄉鎮
現有的休閑旅游景點進行調查;對部分來桂旅客進行調查。(桂林城郊鄉村旅游、桃花江休閑度假旅游區、愚自樂園、兩江四湖環城游憩帶
以及大桂林旅游圈轄縣的陽朔鄉村旅游、陽朔西街、陽朔世外桃源、
印象·劉三姐、興安樂滿地休閑度假世界和樂滿地休閑娛樂主題園、荔
浦龍懷世界華商大會商務休閑景區、龍勝溫泉休閑度假區)
(3)抽樣程序：非概率抽樣。
五、數據分析
1)對來桂旅游人數及其選擇的旅游方式進行數據分析;
2)對各個休閑旅游景點的旅客人數進行數據分析;
3)對各個休閑旅游景點的經營狀況及收入進行數據分析;
4)對桂林各個休閑旅游的規律、特點、模式進行分析。
六、結論分析
休閑旅游是生活經濟發展到較高程度的產物，是我國實行5天工作制和3個7天長假的前提下產生的，是高級的旅游形態之一。本文只是初步總結了桂林休閑旅游發展的一些規律、特點和開發的模式，從中也可以總結出我國休閑旅游發展的一般規律，但是它在我國發展還是個新事物，在我國還沒有條件實行帶薪休閑度假的情況下，它的發展滿足了現階段游客的需求，今后發展的趨勢是否符合先進國家經歷過的閑暇經濟的特征和發展變化規律，是否還有中國的特殊性，如何實現我國由傳統觀光轉向休閑度假轉變，休閑旅游市場前瞻和培育怎么進行，既然它是一種高級別的高品位的旅游產品，那么在未來隨著游客需求的變化中如何創新它的旅游產品等等，都需要我們加以及時、認真的研究。
第五篇：富宇昆山項目市場調研報告
目 錄
第一部分：富宇公司昆山項目市場調研報告
一、昆山宏觀背景狀態
二、昆山房地產市場的總體形勢
三、昆山房地產市場調查情況
四、樓盤SWOT分析
五、樓盤定位建議
第二部分：項目營銷計劃建議
一、銷售準備期
二、內部認購期
三、正式開盤期
四、強銷期
五、持續期
六、項目結案期
第一部分：富宇公司昆山項目市場調研報告
一 昆山宏觀背景狀態
昆山東鄰上海，西依蘇州，市區面積921平方公里，戶籍人口60萬，其中市區人口19萬人，含流動人口超百萬人，轄15個鎮和一個國家級經濟技術開發區。
昆山經濟發展迅速，是滬寧經濟走廊中開放度較高的新興工商城市，以開放型經濟為主導，三資企業已達1500家左右，其中世界500強企業中有20多家在昆投資，成為國內現代工業的重要制造加工基地。
昆山先后榮獲國家衛生城市、國家環保模范城市、全國創建文明城市工作先進市、全國優秀旅游城市等稱號。
昆山本地購買力極強，目前城鎮居民人均可支配收入11500元，農民人均可支配收入6500元。另有大批臺商、新加坡商居住于此。
二 昆山房地產市場的總體形勢
昆山房地產開發大體分為三類：別墅、公寓、商業用房。由于昆山外商投資的經濟情況,決定了昆山擁有大量高端消費群?，F階段，昆山樓市以別墅居多，占市場份額60%以上。獨立別墅均價一般在5000—6000元左右，贈送花園;聯體別墅均價一般在3600元左右。已建樓盤之間的建筑品質和居住訴求而拉開的價格差距不大。人們的選擇因素主要以價格及地域概念為主。并不是十分注重環境。
同時，隨著昆山城市化進程的加快，流動人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的開發量也在大大上升。多層均價一般在2200—2500元左右。還有一些簡裝修的高層酒店式公寓，均價一般在3500—3800元左右。 昆山的商業用房開發量不大，一般為一些市場型的商業用房、一些大型小區周邊及小區內部的商鋪。價格一般在4000元/方以上。
昆山房產業以本地投資開發商為主，也有一部分外地如上海等地的較有實力的開發商和外資開發商。昆山由于是外地投資者聚集地，所以對房產業操作的起點較高。一般開發商都會聘請較有實力的廣告策劃與銷售代理機構。大多為上海公司，也有一部分臺灣、杭州、廣東的策劃代理機構。開發商對此非常重視，具體表現在：
(一)制作精美的樓書，大量的廣告投放宣傳。
(二)售樓部裝修較有特色。
(三)比較專業的售樓人員及不同形式的銷售方式。如一些很有特點的臺派銷售策略。
三 昆山房地產市場調查情況：
(一)昆山市區樓盤分布的整體規劃：
昆山市區房地產業自2000年下半年呈現前所未有的供銷兩旺發展態勢，城區東部依昆山經濟技術開發區，只要集中規劃為高檔公寓社區，城區北部開發面積最大，主要是公寓和別墅為主，依昆山高可以工業園和民營科技工業園，城區西面靠近玉山經濟技術開發區主要集中規劃為高檔別墅區。
(二)昆山當地經濟與房地產消費現狀： 昆山當地主要經濟以輕工、電子為主。由于良好的地理環境和“上海黃金三角帶”的包圍，主要套集中了臺灣、新加坡等地境外客商的投資。目前經濟發展水平在全國縣級市中名列前茅。
昆山當地人均年收入水平在1.5萬左右，整體(含外來投資商、務工人員等收入)在5-7萬元左右。
昆山外資環境的營造帶動了房地產市場的開發和消費。外商成為高檔居住區域的最大消費人群。主要以購買高檔別墅為主，市區公寓房地產也具有相當規模。主要消費對象為一些外資員工和投資者。城區本地居民購買主要集中在位置較靠玉山鎮的老城區。
四 樓盤SWOT分析：
(一)優勢：
1、四面鄰水，易于打造尊貴物業;
2、與亭林山僅2—3分鐘車程，擁有昆山罕有的山景觀;
3、相對于其它區塊郊區樓盤，本案離老城區較近。市區主要商業街前進路之延伸段預計在兩年內打通，屆時本區塊綜合環境將得到極大改善。
(二)劣勢：
1、相鄰樓盤品質欠高，對于拉開樓盤差價帶來一定難度。
2、與周邊樓盤玉峰山莊、星?；▓@等相比，地理位置欠優;
3、本案所在區塊在城建規劃、周邊環境的成熟度等方面，均不如同樣屬于開發區邊緣的長江北路一帶;
4、據我們對昆山市民的調查，廣為看好的地段集中在東部與北部，如長江北路、兵希。
(三)問題點：
1、盡管高端物業銷售良好，但市場已趨成熟，臨近飽和，若開發別墅，本案在地段上并無優勢，且要突破目前的價格圍城不易，銷售必須靠景氣支撐，較為被動。
2、本案在交通及周邊配套方面在短期內較難改善，缺少發展普通多層公寓的條件。
(四)機會點：
1、昆山本地有近1500家三資企業，白領階層龐大。在高端需求的拉動下，中端需求必將成為樓市的中堅力量。
2、綜觀昆山的房地產市場兩極化的趨勢明顯，缺少中間級的住宅產品，發展中檔的公寓，潛力巨大，加上面對中端大眾的行銷，有利于鑄造企業品牌。
3、規劃中的前進路拓寬與改造，將提升本案的價值，極大的改善周邊的居住環境。
五 樓盤定位建議
(一)業態定位：建議以景觀電梯公寓為主，排屋為輔，同時配套社區商業。
1、從消費群來看，景觀電梯公寓更有市場潛力。
據我們估計：今年
9、10月—明年春，昆山別墅或聯排別墅，會有一個集中放量過程，目前在開發的樓盤中七成以上以高檔物業為主，其二期仍將以別墅作為重點，而這一產品的銷售對象以臺商居多，約占七成左右。目前昆山大規模開發區的規劃已經告一段落，外企本地化運作成為主流，大批臺商繼續進入昆山的可能性極小。而要依靠本地消化，未來數年高檔房產品銷售難度必定倍增。
然目前昆山有1500家三資企業，形成了一個龐大的中產階層。目前昆山的主流住宅基本為別墅、聯體別墅和多層三種類型，單價依次在5000元、3800元、2200元左右，總價依次150萬左右、75左右、25萬左右，缺少單價在3000左右，總價35-40萬之間的中間層的住宅。而據我們調查，這一價位為目前昆山的中產階層普遍所能接受的。通過銀行按揭，中產階層的汽車與洋房夢并非遙不可及。而且電梯公寓在臺灣屬于主流物業類型，臺灣人對該物業形態接受程度很高，借鑒別的城市，電梯公寓也首先為當地工作的臺灣人所追捧，相比昆山更有市場基礎，80%的三資企業為臺資企業。
故我們相信通過開發商與策劃商的共同努力，完全可能引領一種新的住宅潮流。同時輔以少量的排屋，亦可提升本案的檔次。
2、從房產企業的發展來看，做景觀電梯公寓比做別墅更容易打響品牌。
房產品牌開發應該是未來房產開發基本趨勢，在上海、杭州等很多城市，業主跟著品牌企業投資的現象越來越明顯。相對于高價位的別墅、排屋，發展中價位的公寓更能各界的關注，有利于企業創造品牌。況且從本案的地段看，由于昆山的別墅同質化競爭非常激烈，要發展成最高檔或最有影響力的別墅、排屋很難，但完全可以做成最高檔的公寓。景觀電梯公寓在昆山屬于一種全新的物業形態的出現，巨大的眼球效應，完全可以占據昆山公寓住宅市場的制高點，從而確立開發企業在昆山房產界的地位。
3、從投資收益看，做景觀電梯公寓比做別墅、多層公寓的收益更大。
相比別墅不到1的容積率，做電梯公寓容積率完全可以做到規劃上限，可出售面積成倍增加。從開發成本看，開發電梯公寓盡管增加電梯成本，但與別墅相比相關配套可以大大降低，與多層公寓相比，由于消費層次上了臺階，每平方米500元左右的差價完全可以彌補成本，但在品質與樓盤形象上提升了幾個臺階。
(二)銷售對象：三資企業中高級白領，以及當地小企業主。
(三)規劃建議：
1、水景觀的利用：建議充分發揮樓盤的水景觀優勢，貫通四面碧水，打造四面環水的景觀公寓。——實現環境升級;物業管理升級(更加安全);物業地位升級(將區塊從整個開發區中獨立出來)。
2、山景觀的利用：昆山乃至整個蘇州，山景觀罕見，稀缺造就價值，建議通過八角窗等應用，將山景觀引入園內，鑄造樓盤獨特賣點。
(四)形象定位：輕松、閑適，有助于白領階層減壓，重點推廣一種有山有水、空氣清新、富有生活情趣的新白領生活。
如可將樓盤概念提煉為“昆山最悠閑的小島生活”、“年輕水生活”等(具體待深入調研后再定)。
(五)命名建議：結合命名，推廣獨特的“四面環水”之景觀優勢，可供選擇的有“和平國際島”、“太陽島”、“逍遙島”等。
(六)居住配套建議：圍繞樓盤定位和獨特的環水優勢，規劃能體現輕松、閑適的生活的特色配套。 建議沿河分段開辟燒烤區、篝火區、垂釣區、沙雕區、游船碼頭及環島自行車道等，使整個樓盤與形象定位名副其實。同時可開辟適量的經營場所，以產權式商鋪的形式出售。其中燒烤區、篝火區可定期開放，如將每月的第一個星期天定為燒烤日，將幾個重大節日定為篝火節。
(七)價格建議
根據項目的定位建議，結合目標客戶群的承受能力，建議物業的單價定價以略高于目前市場價的價格推出。公寓單價為3000左右，總價在35—40萬之間。
(八)廣告語建議
1、主打廣告語：嗨!就該這么生活(具體待深入調研創意后再定)
2、平面主題：燒烤日
篝火節
我的私家游船
嗨!就該這么生活
HI， JUST LIVE LIKE THIS!
第二部分：項目營銷計劃建議
根據本項目的情況，為使本項目的銷售工作始終處于有效的監控過程中，從最大程度上減少開發商的投資風險，實現利潤最大化，特撰寫此營銷計劃，以供參考。
營銷周期階段性劃分：
一、銷售準備期
(一)項目預熱期
(二)開盤準備期
二、內部認購期
三、正式開盤期
四、強銷期
五、持續期
六、項目結案期
一、銷售準備期
(一)項目預熱期的工作安排
項目前期工作開展前準備
1、組建本案項目組，進行任務分工。
2、項目市場推廣策略制定
●報紙硬性廣告策劃工作
廣告總精神確定、階段性廣告計劃制定、賣點提煉儲備、
● 輔助廣告策劃工作
現場POP、燈箱廣告、路牌廣告、橫幅內容等的設計與委托制作
● 項目VI系統設計
LOGO、名片、胸牌、紙杯、信紙、文件袋、文件夾、手提袋等
(二)、開盤準備期的工作安排
1、售樓展示中心布置完畢
2、銷售人員招聘及培訓
3、價格策略制定
起價、均價、最高價、各項價格系數等
4、銷控策略制定
如何有計劃的推盤
5、電視、電臺、報紙、戶外等的廣告文案發布
6、報紙軟性文章連續發表，為項目后續銷售進行炒作。
7、各種銷售資料到位
樓書、銷售圖紙、價格單、辦公文具、沙盤、展板等。
8、意向客戶登記、維護、消息傳播。
9、銷售流程制定
10、營銷費用預算
二、內部認購期
1、先期簽約客戶圈定
2、先期客戶優惠方案制定
3、先期客戶房源推量計劃制定
4、SP活動舉辦，為正式開盤作鋪墊。
三、正式開盤期
1、報紙廣告配合，開盤廣告應氣勢宏大。
2、現場提前作好接待準備。
3、制造現場熱銷場面。
4、來人來電統計及追蹤
為后續的銷售工作，積累客源。
5、報紙軟文炒作與新聞采訪配合。
利用免費的媒體資源，為本案的“造勢”工作推波助瀾。
四、強銷期
1、SP活動舉辦
客戶答謝會，再次吸引市場目光。
2、廣告賣點更新，營銷策略調整。
在強銷期階段，運用新的賣點去沖擊市場，打動潛在客源，不斷挖掘新的客戶市場，維持銷售恒溫。
3、在前期銷售順利的基礎上，進行提價。
4、后期物業管理事宜籌備。
通過物業管理事宜的籌備工作，進一步進行市場炒作，堅定客戶的購房信心。
5、前期銷售工作總結，市場動態反饋。
6、開盤試銷期以來的來人來電過濾(爭取準客戶的成交)
7、軟文炒作配合
8、做好已有客戶維護工作，形成良好的市場口碑，為后續的銷售挖掘客源。
9、媒體效果總結
總結好一段時間以來的媒體效果反應，為推廣工作的策略調整提供依據。
五、持續期
1、 銷售進入這個時期，很可能遇到“銷售瓶頸”。研究“銷售 瓶頸”，根據銷售一線反饋信息，制定應對策略，調整營銷方案。密切關注競爭對手的情況。
2、 SP活動舉辦
3、 阻力產品促銷，廣告及其余營銷手段配合。
對每一套阻力房型都要進行個案分析，對于優缺點要了如指掌，使銷售介紹更有針對性。
4、 前期未成交客戶分析及追蹤。
六、項目結案期
1、 對前期意向客戶再進行過濾，尋找新的成交機會點，優惠措施配合。
2、 尋求新的營銷方式，以求突破困難產品。
3、 軟文繼續配合。
注：此營銷計劃為粗略性計劃，每個階段的工作內容需要細化。