房地產需求范文第1篇
建國后很長一段時間內, 我國實行的是計劃經濟。城鎮居民吃、穿、住等實行配給制, 只要慢慢等總會先分到小平房、大平房再到樓房, 直到大樓房。住房制度改革是從1998年開始, 但是1998到1999年間, 真正的住房實物分配沒有完全停止, 同時由于土地市場的滯后制約了中國住宅市場的全面建立, 導致在2000年之前, 中國住宅業市場化程度很低。以后住宅市場程度迅速提高, 但絕大多數人對此認識上不去, 為此當時宣傳以房養房的資料特別的多。從那時開始有些有一套自住房, 且手里有點余錢的市民開始選擇“以房養房”的方式來投資, 既能住著新房, 又能通過租金來還新房貸款, 同時, 兩套房子還在升值。在此社會氛圍下, 部分家庭開始擁有兩套住宅, 對房地產市場的快速發展起到了推動作用。隨著房地產市場的快速發展, 房地產投資迅速升溫, 更多的人和資金投入到房地產市場中, 導致房產價格過快上漲。為確保房地產市場健康平穩發展, 國家對此多次出臺項房地產調控政策, 房地產價格在出現短暫的平穩之后迅速上漲。在此背景下, 在房產稅提到日程并在重慶等地試點。
2 影響房地產需求的因素
2.1 居民收入水平的提高
居民收入水平的提高直接拉動居住消費需求的增加。計劃經濟時代我國居民的居住水平和居住質量都比較低, 改革開放以后隨收入較大幅度提高, 改善住房條件的愿望十分迫切, 促使住宅的需求數量和質量快速提高, 從而成為房地產市場發展的強大推動力量。有研究表明。居民收入水平與房地產需求呈正方向變動的關系。從居住需求的角度分析, 在住房價格既定的前提下, 居民的收入水平對住房需求具有決定性作用。
2.2 城鎮居民數量快速上升
城鎮化是經濟社會發展的必然趨勢, 也是工業化、現代化的重要標志。我國正處在全面建設小康社會的歷史進程中, 黨的十八大報告中提出, 到2020年我國全面實現小康社會總體目標, 城市化率要達到55%以上;城市人口總量要達到7億至7.5億?？焖僭黾拥某擎側丝谛纬蓪Ψ康禺a長期的剛性需求。
2.3 抵抗通貨膨脹
有研究表明:通脹與房價間有著正向依存關系。我國現階段CPI持續攀升, 有些商品特別是生活必需品, 短期價格上漲幅度較大, 居民通脹預期較高。許多人認為抵御通脹能力最強的資產是房產。有文章分析:從國外及我國歷史經驗可看出, 通貨膨脹將增加自住房產的價值。無論是實際的、預期的, 還是非預期的通貨膨脹, 若擁有房地產資產始終能有效的沖銷通脹帶來的貶值。
2.4 居民投資渠道之一
居民主要投資方式包括:房地產投資、基金理財產品、股票投資等。房地產投資對許多居民來說更為具體、操作性強、可控性強。因此, 選擇房地產作為主要投資方式的比例居高不下。居民對房地產投資獲得兩方面的收益, 一是房價大幅上漲, 購房者可以從房價上升中得到資本增值收益;二是出租, 居民出租房屋可以獲得資金收益。
2.5 國民的傳統觀念
我國相當長時間內是一個農業大國, 農業人口眾多, 因此形成定居的傳統。國人對土地、房屋有很深的情結, 形成了傳統的置業安家的觀念, 只有買了房子日子過得才踏實。中國有些成語用來形容人們的生活狀況, 都與居住狀況有關。如:“安居樂業”, 成語解釋為有個安定的住處和固定職業;而“居無定所”成語解釋為指沒有固定住所, 形容人很忙或者十分貧窮。中國民間還有這樣一些俗語:破家值萬貫、搬一次家窮一次等。中國的傳統文化讓中國人有了不同于其國家的房地產觀。一定要擁有自己的房產, 至少在自己的老家要有一套房產, 這樣生活才有保障, 生活才能夠安定, 活的心里才有底。
2.6 把財富留給兒孫
古人孟郊的一首詩——《游子吟》, 慈母手中線, 游子身上衣。臨行密密縫, 意恐遲遲歸。這幾句詩歌頌了母愛的偉大與無私, 也折射出國人給予兒女盡可能無微不至的關愛。在計劃生育是基本國策的今天, 獨生子女在人類傳承這方面已成為家庭的唯一, 父母在其身上寄托了全部的希望, 也傾注了過多的愛。自己寧可節衣縮食, 也決不讓孩子受委屈。即使父母給孩子買不起結婚用房、也要歷經多年的艱苦奮斗給孩子交個首付。更有甚者怕子女以后日子艱辛, 省吃儉用要給子女留下更多的財富。如何才能把財富留給子孫, 許多人認為如果要把財富留給孫子, 那么最好還是買房產。
3 房產稅對房地產需求的影響
我國對經營性房是征收房產稅的。目前提到開征房產稅實際是要對居民自用和持有的住房征收房產稅, 即擴大房產稅征繳范圍。房產稅是以房產保有環節征稅, 是以房產現值作為征稅基數, 即同一房產、稅率相同, 價格越高, 交的稅就越多, 持有的成本也就越高。
居民收入水平的提高、城鎮居民數量快速上升、國民的傳統觀念三個影響房產需求的因素受房產稅影響較小, 人們不會因征收房產稅而不購買自己的住房或改善自己的住房條件。抵抗通貨膨脹、投資渠道、把財富留給兒孫三種因素, 受房產稅影響如何呢?
由于房價過快上漲, 國家不斷出臺一系列的房地產調控政策。我國已出臺的房地產調控政策從金融手段到行政命令, 說明我國房地產市場目前不合理的情況已經非常嚴重, 房地產投資已經遠離了投資的安全邊際。事實上, 在房價高漲、政府已經出限購令的情況下, 房價繼續快速上漲的可能性微乎其微, 而二手房出售由于稅負的增加成本增加, 房地產投資獲得的資本收益降低;在目前行情下, 房子在長期持有過程中, 租金收益率往往比銀行利率還低, 加上其變現能力較差, 投資風險更加增大。如果再征收房產稅, 也沒有了抵御通脹的意義。目前的限購令甚至讓以抗通脹、投資和通過房產把財富留給子孫為目的購房者, 超出規定數量的房產不能擁有房產本。在此背景下有經濟評論員評論:未來中國推出房產稅是大概率事件, 希望房地產傳之子孫后代是靠不住的。從長期來看, 房地產不是一個可靠的保值工具。由此看來, 房產稅會促使住房去金融化, 房地產市場合理回歸, 讓更多的居民百姓住得起自己的房子。
摘要：我國房地產市場發展進入非常時期, 國家多次出臺調控措施的效果與目的相距甚遠, 在此背景下房產稅試點運行, 房產稅對我國房地產需求的影響是顯而易見的, 希望通過房產稅促使房地產市場合理回歸。
關鍵詞：房產稅,房地產,需求
參考文獻
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房地產需求范文第2篇
一、會計處理不能滿足管理需求的幾類業務
1. 房地產企業收入的確認。
由于房地產企業以開發項目為核算單位, 其經營周期往往需要兩三年甚至更長的時間, 顯然完全按照準則規定確認收入不現實。根據實質重于形式的原則, 實務中可以采用以下條件作為房地產收入的確認標準:工程已經竣工并驗收合格;具有經購買方認可的結算通知書;履行了銷售合同規定的義務, 且價款已經取得或確信可以取得;成本能夠可靠地計量。房地產開發項目投資巨大, 多數房地產企業都是分批開發的。再加上企業預售的時間有可能比開工時間還要提前, 此種情況下, 就導致會計上“預收賬款”在很長時間后才會轉作主營業務收入。
2. 房地產企業成本的核算。
房地產開發的成本核算可以設置開發成本、開發間接費用、財務費用等一級賬戶。它們又可以下設若干二級賬戶, 本文對如何進行科目設置和處理不做詳細說明。但要注意, 根據會計準則可以計入項目成本的, 必須是過去已經發生的項目, 而房地產開發項目往往是要分期投入的, 未來應該發生的成本是不允許提前入賬的, 而這有可能導致其成本被低估。
3. 房地產企業稅金的處理。
根據稅法規定, 房地產企業在實現預售時, 就要預繳相關營業稅、城建稅、土地增值稅等稅金, 項目結算后匯算清繳。在實務中, 尤其是一些三線城市以及縣城的房地產開發企業往往在預售時并沒有按規定實現預繳稅款, 而是項目最終結算時一次性繳清。這是因為稅務局對房地產企業的征稅成本較低, 而在預售時期預繳稅款則會加大征稅成本。根據會計準則, 未實際發生的稅款不能入賬, 在沒有預繳稅款的情況下, 房地產成本中不能反映稅金項目, 導致項目前期的成本被低估。
4. 建造合同的處理。
由于房地產開發企業各樓盤是分批開發的, 有時候會出現一個建筑公司與該房地產開發企業簽訂了多座樓盤的建筑合同, 而在建的可能只有一座, 對其他座樓盤也沒有任何定金類款項的支付。根據會計準則, 此種情況下僅對已經開始建筑的樓盤進行成本的記錄, 對已簽訂合同但沒有開始建筑的樓盤不做任何處理。雖然沒有支付定金, 但一般情況下該合同會被履行, 如果不進行核算考慮, 則不能從整體上對項目進行核算和過程控制。另外, 土地成本是項目初期支出的一項較大的間接成本, 如果對建造合同已規劃的樓盤不進行處理, 可能導致土地成本僅僅被分攤到已開工的樓盤成本上, 造成成本不準確。
二、按準則處理, 賬面分析時會出現的問題
1. 報表業績不穩定。
項目從投建到開始預售, 最終達到收入確認條件轉為主營業務收入, 房地產企業報表上會出現以下情況:利潤表長期主營業務收入和主營業務成本收入為零, 利潤為負數, 之后幾個月內大量確認收入。如果房地產公司只有一個項目, 則這種情況周而復始。資產負債表則隨著預售總資產迅速擴張, 同時資產負債比上升, 之后隨著預收賬款轉為主營業務收入, 總資產迅速下降。
2. 成本不能準確核算。
影響成本的因素主要有以下幾個: (1) 未發生的成本不能確認。由于未發生的成本不能確認, 建設后期的大部分支出不能在賬面體現, 同時未開工的樓盤不入賬, 大額的固定成本不能得到準確分攤。在部分樓盤達到收入確認條件時, 預收賬款轉作主營業務收入, 同時也應將存貨轉為主營業務成本, 而以上因素導致成本不準確。 (2) 沒有預提稅金, 利潤被高估。對于預售時沒有預繳稅款的房地產企業而言, 大筆的稅金無法入賬, 利潤被高估。
3. 賬面不能反映整體項目的經營情況。
在項目建設期間內, 如果要對項目整體情況加以把握, 賬面上沒有直接的數據提供, 整個項目預計利潤是多少?應賣出多少平方米后項目才開始真正盈利?這些都是未知數。這不利于項目的管理。
三、房地產企業對開發項目的財務管理要求
首先, 要對項目整體的收益情況做出預算, 并按月出具報表進行調整。多數房地產開發企業在項目的初始階段還是有基本預算的, 但整個項目周期太長, 中間的變數較多, 會影響最終的收益。這些因素包括由于其他企業的競爭而被迫提高配套設施品質等, 導致項目完結后最終的成本與開發初期預計成本存在一定差異, 從而侵蝕利潤。因此, 管理者應該隨時掌握成本變動, 必要時調整策略, 而不是最終核算。
其次, 應引入變動成本法或盈虧臨界點對項目進行核算。傳統的利潤計算方法不利于客觀地衡量項目收益。筆者認為, 房地產企業的成本核算更適合采用變動成本法。在目前的經濟環境下, 房地產企業是否能盈利取決于銷售比率。在變動成本法下, 只有達到一定銷售比率后才會盈利;而在傳統成本法下, 只要實現了銷售, 符合了會計準則中收入的確認標準, 就會有相應的利潤產生, 這就會誤導管理者。
最后, 要對項目進行過程控制。房地產項目開發周期長, 如果不進行過程控制的話, 很容易導致成本失控。按會計準則處理需要等項目結束才能核算最終成本, 這就失去了過程控制的作用。因此, 作為項目管理者應隨時掌握項目成本的變動情況, 保證預期利潤的實現。
四、管理用房產項目成本匯總表設計
鑒于多數房地產企業可能需要審計報告, 因此賬務處理還是應該遵循會計準則。為了平衡財務信息和管理信息的差異, 可以多做一套管理用數據。
如上表所示, 通過對全部支出項目的匯總, 以及預計開發的總樓盤情況, 將全部支出都納入表格, 而且根據實際情況每月都要調整。有了項目的整體預算, 就可以計算盈虧臨界點的銷售面積等管理信息。
摘要：會計準則在制定時大多將重點放在可靠性、相關性、可比性等要求上, 這既導致了會計信息與稅法的差異, 也導致了生成的會計信息有時不能很好地滿足企業管理要求。本文以房地產企業為例, 分析如何解決這一問題。
關鍵詞：會計信息,管理信息
參考文獻
房地產需求范文第3篇
1. 商業地產的概念和分類。
商業地產在理論上有廣義和狹義之分。從廣義上來說, 商業地產依托的是一個泛商業的概念, 所有用于商業用途或者具備商業功能的地產都稱之為商業地產, 包含:商業街, 商場, MALL, 寫字樓, 酒店, 公園, 零售業, 等等。狹義的商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式, 主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等, 他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。
商業地產是一個具有地產與商業雙重特征的綜合性行業, 他兼有地產開發、商業物業運營的雙重運行規律, 并且具有其本身特有的行業規律。廣義上, 商業地產可按不同標準細分, 其中按用途分類比較符合實際, 也比較容易理解。一般分為如下4類:
(1) 商業經營類物業:包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪、展覽中心等。 (2) 辦公用物業:包括寫字樓、商住兩用樓 (S O H O式辦公) 對外出租的政府辦公樓等。 (3) 餐飲酒店類物業:包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由于房地產開發向深度和廣度擴展, 房地產與賓館、酒店的嫁接趨勢明顯, 出現了產權式酒店、公寓式酒店、經濟型酒店等類型。 (4) 倉儲、廠房類物業:是物流的重要組成部分, 聯結生產和消費, 包括倉庫、存儲罐、標準廠房、工業園區、物流港等。
2. 商業地產的現狀分析。
近幾年來, 商業地產在我國迅速興起, 全國各地的購物中心、寫字樓、酒店、特色商業街、專業批發市場等商業設施迅速增加。根據統計數據, 我國商業地產自2001年以來呈現了“井噴式”發展態勢, 然而投資過熱的商業地產現在卻面臨很多問題。截至2005年年底, 我國商業營業用房空置面積達到3872萬m2, 同比增長23.2%, 到2006年上半年統計數據顯示, 全國商品房空置面積已達到1.2 1億m 2, 其中北京商業空置一年以上的面積達到42萬m2, 同比增長133%。除了空置面積不斷增長外, 很多城市新樓盤的商業門面房處于滯銷狀態。
二、商業地產土地需求和供應
土地是商業地產開發的前提, 其重要性不僅在于它為建筑物和配套的物業環境提供基礎, 而且任何開發用地都具有價值, 它是開發費用的極為重要的組成部分, 同時, 開發用地又是決定開發企業經營效益的至關重要的條件。按照1 9 9 0年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》, 商業用地使用權最高年限為40年。
1. 商業地產的土地需求。
城市商業土地是指用于商業目的的非住宅房地產用地, 是廣義上商業地產用地的統稱。商業地產作為房地產的重要組成部分, 是從事商業經營活動的場所, 它可以為所有者帶來經營收益。在市場經濟中土地是按照最有利的用途進行分配的, 其中土地競價租金及各種用途所帶來的收益起著關鍵的調節作用, 馮·杜能 (von Thunen, 1826) 最早提出了競價租金 (bit rent) 理論。土地租金一般可以分為地租、經濟租金和競價租金三種類型,
商業地產用地需求主要受城市規模擴大和經濟發展速度的影響, 與第三產業產值直接相關。城市土地需求的驅動力是城市發展, 一個經濟城市的增長主要是人口和就業。人口的增長帶來了對住宅的需求, 而城市經濟活動的增長帶來了對用于各種經濟活動 (即廣義上的商業地產) 的建筑空間的需求。商業地產用地在出讓土地總面積中比例不高, 經常表現為綜合性用地, 但其價值最高, 對城市土地市場的影響很大, 是土地儲備機制調控的重點。
2. 商業地產的土地供給。
土地供給是指可供給人類利用的土地規模。土地作為一種特殊的商品, 其供給分為土地自然供給與土地經濟供給兩種類型。土地的自然供給是指大自然提供給人類可以利用的土地資源總量, 是無彈性的。土地的經濟供給, 是指在土地自然供給的范圍內, 對土地進行了開發、規劃和整治, 以滿足人類不同需求的土地供給, 土地的經濟供給受到人類社會活動的影響, 是有彈性的, 因此, 土地經濟供給是一種動態供給。
在市場經濟條件下, 土地所有者將根據市場價格決定土地供應數量。土地價格上升, 土地所有者為獲取更多利潤, 增加土地供給量, 從而使自己的效用水平提高。相反, 土地價格下降, 土地所有者將降低土地供給, 直到土地價格出現反彈。因此, 土地經濟供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線, 具體如圖所示。
上圖中, 商業地產用地的收益率較高, 當土地價格上升時, 城市建設用地的供給規模就會大幅提高, 其供給彈性較大, 在圖中表現為斜率較小。
三、小結
土地是房地產開發的命脈, 是房地產企業的生存之本。由于土地的稀缺性, 再加上土地具有不可再生性和空間的不可移動性, 房地產企業獲取土地資源越來越困難, 因此必須提高土地資源的利用率, 使之最大限度的發揮其效能, 助推房地產企業實現利潤最大化。在土地資源稀缺和企業利潤最大化的雙重約束下, 如何建立土地的供應機制是現實問題。
參考文獻
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房地產需求范文第4篇
一、我國商業地產發展中的問題
最近幾年來,我國房地產業發展呈忽冷忽熱的態勢,除了國際金融危機影響外,還有長期以來我國商業地產發展的潛在問題也凸顯出來。
1、商業地產經營效率較低
目前很多開發商在投資商業地產的時候缺少足夠的調研,不論搞什么類型的商業,都是單一的構建模式。由于缺少深入細致、科學的分析和研究,很多商業地產項目營運狀況不佳。近些年在一些城市已經出現大百貨商場、購物中心、批發市場和商業街倒閉,對商業地產的健康發展造成嚴重的負面影響。
2、商業地產融資渠道單一,資金困難
我國商業地產的開發資金主要來源于銀行的短期貸款,對銀行信貸依賴水平普遍較高,一些大型商業地產項目信貸資金甚至超過80%。融資渠道不拓寬,商業地產中商業經營與地產開發的脫節問題就不可能從根本上解決。
3、商業地產市場供需失衡
在我國房地產空前火爆的刺激下,地產商紛紛把眼光轉向商業物業。特別是在2008年受全球金融危機影響,我國經濟呈下滑趨勢,很多房地產開發商都把商業地產當成了避風港,促使商業地產的投資增加,進一步加劇了供需失衡。近年來,商業地產存量逐年增加,造成的后果就是商業地產的售價下降、租金下跌,商業營業用房空置率上升,開發商資金鏈緊張,不利于商業地產的長遠發展。
4、商業地產的管理運營水平落后
好的商業地產項目都是建設與管理并重,招商與運營并重。但目前有很多商業地產開發商重建設、重銷售、重招商,但是輕視商業地產的管理、運營,導致一些商業地產項目業態混亂,管理落后,缺乏服務意識,不能帶來長期穩定的收益。
5、商業地產發展缺乏科學決策引導
近些年,很多城市都興起CBD熱來帶動當地經濟發展,但是由于缺乏科學的決策引導,很多商業地產投入運營后并沒能實現預期收益,有些城市不僅未對當地的經濟起到刺激作用,還導致投資失誤,閑置嚴重。
二、商業地產市場需求影響因素分析
1、國際金融危機對商業地產需求的影響
受世界范圍的金融危機影響和各國紛紛采取的貿易保護政策,導致了一些國家商業地產需求主體對中國宏觀環境的反面預期,對我國商業地產需求潛力產生嚴重負面影響。
2、我國世界經濟地位提升有利于商業地產的發展
我國在世界經濟中地位的提高導致了我國一些城市的國際化程度明顯提高,如深圳、上海、北京、天津等城市。與此同時,這種國際化程度的提高和輻射作用必然會引起商業地產的升值,刺激商業地產的投資,提高商業地產的需求潛力。
3、我國經濟發展對商業地產需求的影響
雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊,但我國的經濟增長勢頭良好,在世界各國中,屬于一枝獨秀增長型國家。雖然近年來我國的國內生產總值增速有所放慢,但是增速依然很大。
2009年對外經濟中,全年貨物進出口總額2 2 0 7 2億美元;全年國內生產總值335353億元,比上年增長8.7%。中國國內生產總值的持續增長必將對商業地產的發展起到促進作用。
4、中國快速城市化進程促進商業地產需求增長
改革開放以來,中國的城市人口逐年上升,人民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入17175元,實際增長9.8%;年末城鎮人口占總人口的比重已達到了45%以上。中國城市化率逐年上升,城市人口的上升和城鎮居民人均可支配收入不斷增加,必然會帶來巨大的商業地產需求。
5、需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響
根據對商業地產存量分析,部分城市的商業地產在短期內存在供大于求、價格穩中有跌的趨勢。2010年4月17日,國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號),提出十條舉措,被業內稱作“新國十條”。需求主體對宏觀形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。
三、我國商業地產市場的發展趨勢
1、中國經濟對商業地產發展的帶動作用增強
首先,從中國房地產的發展前景看,商業地產作為住宅地產的必要補充,在其帶動下相互增長。其次,國務院出臺了擴大內需的4萬億元的拉動基本建設投資的政策,在國內資金充分的前提下,優先加強基礎設施的建設,提高人民生活水平和工資水平,提高人民的消費能力。所以,零售以及商業地產仍有較好的發展前景。第三,商業地產的下游商家,連鎖零售、餐飲業仍然保持高速發展態勢。以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低,抗跌性最強。在投資方面,當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下,投資于商鋪、購物中心等商業地產,以及利用商鋪等進行生意活動仍會有很大的利益的回報空間。
2、城市化進程加快帶來商業地產發展契機
商業地產發展和繁榮離不開城市發展,和中國城市化是共生共融的關系,城市消費升級帶動了商業地產的繁榮,新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發,商業地產繁榮助推了城市發展,擴張了城市的發展,提高了城市吸引力,吸引更多人口和企業向城市集中,進而提高了城市化率,商業地產和城市化互為動力,這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起,引發消費者結構的變化,2010年會帶來商業地產質的提升,并且會打破傳統的商業模式。隨著消費升級,商業地產的供應也將升級。業態類別會更加多元化、個性化、時尚化,分層消費和主題商業模式將成為發展重點。
3、服務業的繁榮推動商業地產發展
十七大報告指出,我們的經濟面臨三個轉變,由原來我們主要依靠工業增長,第二產業的增長來拉動轉向一、二、三產業協調拉動方向發展。國務院2007年發布了加快服務業發展的意見,把服務業發展提高到國民經濟整體發展的高度,但實際上在城市經濟當中,在許多的大城市和中心城市當中,服務經濟為主導,已經是一個發展的趨勢。因此,商業地產的發展,是未來城市經濟發展的一個先行的成果。
4、融資模式的多元化為商業地產開發提供資金保障
近年來,房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化,呈現出前所未有的創新勢頭,正走向融資模式多元化發展方向:由原來的單純依賴銀行貸款,向以銀行貸款為主、創新融資為輔,間接融資和直接融資相結合的方向發展,委托貸款、房地產信托、房地產投資基金(REITs)、IPO、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇,從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。
5、信息技術在商業地產開發中將發揮重要作用
運用電子信息化體系,提升行業管理水平是當務之急,商業房地產開發將比傳統的住宅開發更重視市場信息,通過深入挖掘先進的管理理念,應用先進的計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理,及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息,以便對市場需求做出迅速反應。
6、商業地產開發企業從稚嫩走向成熟
我國商業地產雖然起步較晚,但發展步伐迅速。隨著百貨業、連鎖業、服務業的率先開放,越來越多的房地產企業進入商業地產開發領域。在商業地產的成長期里,從稚嫩走向成熟。有些開發商在經歷了規劃、設計、招商、運營的風險防范等市場磨合后,在商業地產開發中迅速成長,并成為商業地產開發的典范。中國商業地產經過十幾年的發展,優秀的開發商逐漸擴大了自己的市場份額。
從長期來看,中國商業地產的發展空間較大,發展機會較多,但也要注意規避市場風險,針對不同城市、不同項目都要進行深入科學準確的分析,才能確保投資決策的安全性和投資利益最大化。
摘要：從長期來看,中國商業地產的發展空間較大,發展機會較多。文章分析了我國商業地產發展中的問題以及市場需求影響因素,預測了我國商業地產市場的發展趨勢。
關鍵詞：商業地產,發展問題,改進策略
參考文獻
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房地產需求范文第5篇
(一) 青島市房地產市場的基本現狀
近年來, 青島市經濟持續快速發展, 人民生活水平不斷提高, 對住房的需求數量和質量都有較大的增長。首先, 住房開發量多年持續高速增長, 其中, 住房開發量增長率在2000年到2009年一度高于10%;其次, 住房銷售市場非?；钴S, 住房銷售面積每年都有較大增長, 雖然2008年經濟危機, 使得青島市房地產市場變得比較低迷, 但是, 青島市房產市場剛性需求較大, 市場需求潛力較大;第三, 青島市房價階梯式上升, 從南向北遞次效應明顯。另外, 青島市的城市化進程正在穩步推進, 膠州灣高速的建設以及跨海大橋的施工極大地加快了青島整體化戰略的進程。人口數量的增加創造出更多的住房需求。未來, 青島市住房的需求量會保持持續增長。
(二) 國內外研究現狀
Lienert和Egebo (1988) 研究發現人均可支配收入對住房的需求有很大影響, 住宅本身并沒有特別的替代品, 因此, 人們對于住宅的需求并不能通過其他的途徑減小;住宅與普通商品一樣, 當住房的價格上漲時, 其需求量一般會減小。但是, 當存在通貨膨脹時, 對于住宅的需求可能會因為其投資價值的增加而增加。
Mishkin和Kearl (1997) 運用流動資產假說理論, 得出在經濟系統中, 資產價格會影響資產價值, 而資產價值又會受到貨幣政策的影響, 因此, 對于房屋的需求量必然受到貨幣政策的影響。
朱永升、王衛華和韓伯棠 (2002) 認為住宅需求的影響因素實際上是比較多的, 而且各個影響因素之間的關系非常復雜, 他們通過復雜的數學模型得出人們的可支配收入、城鎮居民的數量、城鎮人均居住面積、房屋價格和國家經濟發展狀況是主要的影響因素。
曹光輝 (2002) 通過對一系列因素的分析發現城鎮居民人口數量、人均可支配收入、住宅政策和經濟發展水平是影響住宅需求市場的主要因素。其中, 人口數量是最主要的影響因素。
胡偉艷和張鈺 (2007) 通過對武漢市的房產市場需求影響因素進行了深入的研究, 他們主要運用灰色預測模型和回歸預測模型兩種方法對武漢市住宅需求量進行了預測。結果發現, 這兩種方法雖然都能較好地預測住宅市場的走勢, 但是灰色關聯模型的準確度更高。
吳步鑒 (2011) 經過研究發現政府政策對于住宅市場的影響比較明顯, 土地價格的上漲也會明顯影響居民對于住宅的需求。
中外學者對房地產市場需求影響因素已經做了比較全面的研究和分析。他們的研究主要考慮了房產價格、城鎮人口數量、可支配收入、國民經濟總量和人均居住面積等這些因素。本文將主要增加按揭貸款的利率這一影響因素, 以住宅的實際銷售面積代表居民對住宅的實際需求, 運用灰色關聯度分析法對房地產市場需求因素進行研究。
二、房產市場影響因素的指標選擇
(一) 人均可支配收入
居民的可支配收入對居民的購買能力起決定性作用, 也就決定了居民對購買房地產的消費能力。因此, 居民人均可支配收入是對房地產需求產生影響的主要因素之一。
(二) 房屋銷售價格
不管哪種商品的需求, 價格必然是影響因素之一, 房地產行業也不例外, 而且居民對房產價格比較敏感, 房產需求富有彈性。房產價格是指一定時期內房產所有權轉移時買賣雙方實際成交價格。本文以青島市房屋銷售價格指數分析其對房地產市場需求的影響。
(三) 城鎮人口總數
從理論上來說, 居民的居住面積是人口總數與人均居住面積的乘積。因此假如人均居住面積不變, 人口數的增加必然會增大對住房的需求量, 這一點是顯而易見的。
(四) 地區生產總值
地區生產總值代表國民經濟發展水平, 因此, 地區生產總值會影響各行業的發展, 房地產業也必然會受到地區生產總值的影響, 地區生產總值的增加在一定程度上提高居民對未來的預期, 從而增加對房地產的需求。本文中用青島市國民生產總值代表青島市經濟發展水平。
(五) 城鎮人均居住面積
隨著經濟的發展, 人們對于生活水平的追求更加注重品質, 必然導致了居民對于住房要求的提高。因此, 人均居住面積也對房地產市場產生重要的影響。
(六) 按揭貸款利率
按揭貸款利率對房地產市場需求的影響程度遠大于按揭乘數的影響。貸款的利率現在逐漸成為國家宏觀調控的手段之一。銀行貸款利率會隨著市場的發展而發生經常性的變化, 本文以歷年來青島市12月份5年以上貸款利率代表本年度銀行的貸款利率進行分析。
三、灰色關聯度模型與實證分析
(一) 灰色關聯度模型
灰色系統關聯度模型是一個重要的系統分析方法, 它是兩個系統或系統內的各因素隨時間變化時, 其變化方向和速度的關聯程度, 它是一種比較客觀的分析方法。在系統發展過程中, 哪些因素是主要影響因子, 可以用關聯度的排序來分析, 關聯度大的表明該因素是影響系統發展主要影響因子, 關聯度小的說明系統發展不受或少受此因素的影響。通過關聯度分析, 便于分析主導因素和潛在因素。它對樣本量的多少和樣本的規律性沒有特殊的要求, 同時, 計算量比較小, 量化結果與定性分析結果保持高度的一致性?；疑P聯度分析是較為全面地表征各數據序列之間聯系是否緊密的一個數量指標。
(二) 灰色關聯分析法具體步驟為:
第一步, 設序列, 并將其標準化。
設x0 (t) (t=l, 2, 3, …, m) 是參考序列, xi (t) (t=l, 2, 3, …, m;1=1, 2, 3, …, n) 是n個比較因素序列, 要研究這n個子序列與母序列的關聯程度, 應先將各序列均值化處理或者標準化處理, 均值化處理公式為Xi=Xi (1) 。
第二步:求差序列。記△i (k) =|x0 (k) -xi (k) |。
第三步:求兩級最大差與最小差。記
第四步, 求關聯系數。關聯系數ξi (k) 由下式確定:
其中:
ρ稱為分辨系數, o<ρ<1, 通常取ρ=0.5;
第五步, 求關聯度。
γi定義為:;最后, 比較γi與γj (i≠j) , 若γi>γj, 則表明第i個因素對結果的影響比第j個因素大。
(三) 實證分析
1. 尋找數據
從《青島統計年鑒2014》可查得各年的指標數據, 見表1。
資料來源:《青島統計年鑒2014》
2.數據處理
本文的灰色關聯度分析具體過程如下:
第一步, 設商品房銷售面積為X0, 青島市人口總量為x1, 城市人均居住面積為X2, 城市人均可支配收入為X3, GDP為X4, 商品房銷售價格指數為X5, 按揭貸款的利率為X6, 可得母序列和子序列如表1。
第二步, 對數據進行均值化處理, 求各序列的均值像。計算結果見表2:
第三步:計算各序列的差序列, 計算結果如表3:
第4步, 計算最大級差和最小級差。
由表3可知, ;
第5步:計算關聯系數。計算結果如表4:
第6步:計算關聯度。
根據灰關聯公式, i=1, 2…m, 分別計算各關聯系數序列的算術平均數, 得γ1=0.571679, γ2=0.610395, γ3=0.501393, γ4=0.483705, γ5=0.592393, γ6=0.509346。
由上述計算結果得出各因素對住宅市場的影響程度排序, 如表5所示:
(四) 各量化指標的排序結果分析
根據以上的排序結果可以看出:第一, 人均占有面積與住宅需求關聯度明顯, 說明改善型住宅推動青島市住宅需求不斷增加。第二, 住宅價格對住宅需求市場具有顯著影響, 這表明居民對住宅價格的波動敏感度較高。人們大都擁有條件較差的住宅, 剛性需求已經不是主要的需求來源, 改善性投資需求較大。第三, 青島市人口總數與房地產需求關聯比較明顯, 說明青島市新增人口的購買力比較強, 對房地產的需求比較大。第四, 按揭貸款的利率對房地產的需求影響比較大, 說明由于近幾年住宅市場房貸利率不斷上調, 雖然居民消費水平有所改善, 但是為改善居住條件而做長期較大的投資, 人們會慎重考慮房貸利率。第五, 居民可支配收入對于房產需求關聯較強, 說明, 隨著居民可支配收入的增加, 人們對于房產的需求也越來越大。
四、結論與不足
(一) 研究結論
作為山東省經濟最發達的城市, 青島市近幾年經濟發展依舊非常迅速, 而且, 青島市的住宅產業也在高速發展, 但目前對青島市住宅市場發展的研究還相對較少, 國家對住宅產業的宏觀調控政策力度不斷加大, 房地產企業面臨著非常嚴重的挑戰, 青島市政府如何在貫徹執行國家政策的前提條件下, 保證地區經濟和房地產行業的穩定發展變得非常重要。因此, 對青島市住宅市場需求進行研究, 從而為當地政府和房地產企業提供相應的對策和建議, 意義非常重大。本文首先對住宅及住宅市場的相關理論進行研究, 其次運用統計學和經濟學的相關方法, 主要運用灰色系統模型對青島市住宅業發展現狀進行實證分析, 得出結論。
通過借鑒國內外相關學者的研究結論, 分析了目前影響青島市住宅需求的各種因素, 并對各種因素進行了量化處理, 得出6個可以量化的因素, 并對6個量化因素運用灰色關聯法進行關聯度分析, 得出影響青島市住宅需求增長的最主要因素, 按關聯度大小依次為城鎮人均居住面積、房屋銷售價格指數、青島市人口總數、按揭貸款利率、人均可支配收入、地區生產總值。
(二) 研究的不足
由于本人對房地產行業以及住宅市場的相關信息掌握的有限, 而且這方面的相關理論和知識也學習得不夠, 所以只是對青島市住宅市場做了一個初步的研究, 許多問題還有待進一步深入研究。
本文在選取影響青島市住宅市場需求的因素時, 只考慮了可以統計以及可以量化的部分因素, 對其他很多可以統計和量化的因素如何影響住宅市場需求的發展還沒有做進一步的研究。例如政府政策的指標等, 而房地產業受政策波動的影響很大, 它是一個政策性較強的產業。
摘要：通過對青島市房地產市場的基本現狀和國內外相關文獻的狀況的研究與分析, 選取對房地產市場影響比較大的六個因素, 分別為人均可支配收入、房屋銷售價格、城鎮人口總數、地區生產總值、人均房屋居住面積以及按揭貸款的利率對房地產市場的需求進行分析, 主要運用了灰色關聯度分析法, 對青島市房地產市場的影響因素進行了關聯度的排序, 針對當前的研究狀況給出了相關的政策建議。
關鍵詞：青島市,房地產,灰色關聯度
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