房地產企業崗位職責范文第1篇
1、 協調組織工程部相關人員對開發規劃進行技術分析，對建筑設計進行優化論證。達到指標先進、技術合理，工期可控成本經濟的最佳統一;
2、 組織人員完成編制并審核工程預決算，做到有效控制成本;
3、 參與重要工程合同的洽談，做到核定可行的工期要求和主要的經濟與技術指標，并力爭使參建單位素質有基本保證;
4、 按照監理合同及相關監理條例對監理公司的工作進行全面督促檢查，落實有關責任制，達到使監理公司真正發揮旁站監理，巡檢及見證等職能的要求;
5、 組織工程部人員核定施工隊的施工組織方案及工藝技術要求。做到有可行的網絡施工組織計劃及技術保證體系和措施;
6、 組織工程相關技術人員進行開發方質量檢查，做到每個專業工程師對工程情況全面控制;
7、 組織工程部相關人員進行開發方進度控制，制定具體工期進度要求，做到使工程按合理進度計劃表實施;
8、 嚴格按照設計要求及規范要求進行施工程序控制，達到設計規范及合同要求，并完成預算要求的工作量;
9、 組織工程部人員進行技術核定，變更及相關工程量的追加追減的實測實量工作，達到技術可行數據準確的要求;
10、 組織工程部有關人員進行文明施工、安全生產的現場管理工作，做到符合文明施工，安全生產的目標;
11、 每周召開一次工程內部辦公協調會，布置安排本周的工作、計劃，檢查落實上周的任務，同時加強內部溝通與協調;每周組織工地現場工程協調會，對監理公司及施工單位工作進行檢查督促;
10、 組織有關專業工程師對涉及工程關鍵項目及重大款項的建筑設備及材料進行市場調研和認證，達到質量可靠，經濟合理的目標;
11、 完成上級交辦的其他各項工作，并配合其他業務部門做好與公司業務有關的各項工作，特別全力支持銷售部門完成最終的產品銷售目標。
電氣工程師崗位職責
1、 參與工程的初步設計的審定及施工圖紙的會審，主要審查電氣設計是否符合該項工程的要求及電氣設計是否合理。
2、 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，主要審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。
3、 施工過程中抓好質量及工程進度。
A、 管理好施工用料的質量，不符合設計及劣質產品，要堅決 杜絕。
B、 電氣敷管要重點檢查管子的彎曲半徑及管口是否進盒，保證穿線、換線通暢。 C、 線絡絕緣一定要滿足規范要求。
D、 接地防雷裝置安裝時，引下線及接地線的搭接一定要滿足規范規定，接地電阻一定要滿足設計要求。
E、 做好隱蔽工程的檢查及認證。 F、 與有關專業工程師做好配合。 G、 認真做好現場簽證工作。 H、 抓好電氣施工的進度。
4、 做好交工驗收工作 A、 一定要按圖紙及規范驗收，保證工程質量。 B、 電氣裝置一定要符合設計要求。
5、 做好售后服務，認真及時解決客戶提出的問題。
水暖工程師崗位職責
一、 配合公司領導對工程的規劃、設計進行論證，確保室內外管網布置經濟、合理。
二、 施工過程中，仔細審核圖紙，審核施工過程施工組織設計，對于圖紙的錯誤或不合理，要根據我方要求及客戶要求及時出具變更、技術核定通知。
三、 參與到施工現場管理、監督中去，確保管道的安裝質量，以保證使用過程中的質量，避免漏水等事故的發生。
四、 嚴格監督施工方管材、管件的質量，偽劣產品堅決杜絕進入施工現場，對于我方供材，仔細進行市場調研、比較。
五、 除產品價格控制外，對于管道的外觀、安裝后的觀感及安裝進度也要控制，節約公司成本，創造利潤。
六、 作為水曖工程師，對于新型管材、管件閥門要有所了解，緊隨建筑市場的變革，不落伍、掉隊。
七、 協調施工過程中的各種關系，協調水專業方面公司對外事務。
八、 水專業應配合其他專業，確保工程整體的質量、效果。
九、 配合物業、售房工作，做好服務，對買房客戶進行技術問題的解釋工作。
十、 配合預、決算人員的工作，從公司的利益出發，嚴格控制現場簽證及其發生量。
土建工程師崗位職責
一、 工程崗位職責管理目標
1、 熟悉房屋開發項目工作程序，了解設計原理，嚴格掌握各項施工工藝，質量標準，執行建筑行業的法律法規。
2、 按合同要求對工程進行質量、工期、資金方面進行控制，協調施工單位，監理單位及周邊的關系。
3、 完成合同中所要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。
二、 工作職責范圍
1、 做好施工圖會審工作，做好各分部工程的施工工藝技術交底，嚴格執行施工規范的有關規定，對工程質量進度進行全過程控制。
2、 嚴把各項施工材料進場關，控制不合格及未經復試的建筑材料在工程中使用，加強對兩強計配管理，嚴格控制砼、砂漿試塊的管理，不允許不合格的試驗報告出現。
3、 加強施工現場的全面管理意識，對于現場安全文明施工進行全過程控制，嚴格履行合同工期，質量標準，對現場的場容場貌嚴格管理。
4、 樹立“用戶第一”的思想，嚴把各工序的驗收關，保證主體結構工程的質量標準，督促監理公司對工程質量進行全過程控制，做好質量事前控制。
5、 做好售樓部、物業管理的服務工作，為業主提供優質產品的售后服務工作 工程部
置業工程部工作制度
一、 辦公制度
1、 嚴格遵守公司作息時間規定上下班，不得無故遲到、早退、曠工;
2、 維護公司形象，個人著裝整潔，談吐文明、禮貌;
3、 辦公區域內不得大聲喧嘩，辦公用品擺放整齊、有序，文件資料妥善保管;
4、 保持辦公室內衛生，每天上班打掃一次衛生。
二、 工程管理制度
1、 設立目標工作制，各項主要工作均定制完成時間表;
2、 在圖紙會審前，各專業人員要詳細識圖，把問題發現在施工之前，避免施工后改動，并能提出科學、合理的方案;
3、 管好施工材料，不符合設計的材料、劣質材料要堅決杜絕使用，以保證工程質量;
4、 嚴格按規范及施工圖管理工程，作到質量有保證;
5、 每天到施工現場，做好隱蔽工程的檢查和監督;
6、 認真做好現場簽證工作，簽證單由三人簽字認可生效(專業工程師、工程部經理、總工程師)，所簽證工作內容完成后15日內完成簽字手續，過期視為無效，;
7、 每周召開一次工程內部辦公協調會，布置安排本周的工作、計劃，檢查落實上周的任務，同時加強內部溝通與協調;
8、 每周組織工地現場工程協調會，對各參建方工作進行檢查督促。會議結果向副總及總工匯報;
9、 做好對業主的售后服務工作，發現問題及時解決;
10、 服從領導，搞好團結。
安全管理制度
為保證我公司所建設的建筑工程的施工安全，按照國家有關安全管理法規及各項規定，特制定本制度。
一、 建立安全生產管理領導小組，公司總經理直接領導;
二、 設立安全生產管理常設辦公室，負責日常管理;
三、 各單位工程負責人及相關部門經理為組員，配合常設辦公室的工作，并負責具體實施;
四、 加強監理單位的管理力度，建立監理人員責任監督制度，作到責任到人;
五、 工程部工程師為日常監督員，負責工程的全過程管理，對工程安全生產負現場管理職責，作到不符和國家安全管理法規的在建工程不允許進入下道工序施工;
六、 全體人員定期學習國家現行有關安全管理法規，作到懂安全、會安全、會管理;
七、 各負其責，防止出現安全事故，如出現安全事故，按照安全法規規定及時處理、及時上報，作到不隱瞞事故、不拖延上報;
八、 本制度未明事宜，參照國家《安全生產法》、《安全生產管理條例》。
工程部工作目標
一、 工程質量合格率100%
二、 竣工驗收一次過關率100%
三、 工程按期交工率100%
四、 安全生產管理達標率100%
五、 重大安全事故(死亡一人以上)0% 嚴重安全事故(重傷一人以上)0% 輕傷類安全事故控制在2‰
六、 現場文明施工達標率100%
七、 市級文明工地稱號獲得率30%
房地產企業崗位職責范文第2篇
1、 負責各項目財務管理制度流程的規劃、制訂和監督執行，建立有效的成本監控體系，督促指導各項目建立完善項目開發管理制度，跟蹤、檢查執行情況。
2、 負責項目準備階段的可行性分析，論證經濟指標的測算，項目的成本測算、稅收分析、經濟效益分析及資金運用預測;有關付款方式和稅收政策等的建議，確定項目公司注冊資金及股東單位、出資比例，風險最小化，利益最大化。對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，做好項目前期策劃中的成本控制。
3、 負責項目計劃階段根據項目開發計劃、銷售計劃等資料編制項目經營計劃，項目投資回報、利潤、費用指標符合預期標準;會同成本合約部編制可控、符合經營計劃的目標成本。
4、 負責項目執行與控制階段項目招標、簽訂施工、甲供材料合同的審核，保證在目標成本范圍內，且付款條款合理;合同款及進度款支付的審核;項目前期銷售推廣營銷合同及付款的審核，保證在營銷費用計劃范圍內;項目開盤預售中應收賬款管理，銷售合同抽查等;項目綜合變動情況分析，分析項目各變動因素對經營計劃的影響;負責項目執行與控制階段的各項目成本計劃及其執行情況的跟蹤落實，適時了解各項目成本的實際構成，匯編成本報表;分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發項目做好操作過程中的成本控制;建立成本信息監控中心，及時收集各項成本動態資料，每月會同成本合約部編制項目動態成本，與目標成本比較，分析成本變動原因;組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研討會等方式，增進全員成本管理意識，推廣系統內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進各項目成本管理水平的提高。
5、 負責項目收尾階段房款補差的審核;項目竣工結算，會同各部門召開項目總結會議，編制項目評估報告;安排審計小組完成對項目成本進行
階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見，并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。
6、 與項目各部門保持良好的溝通，保證項目施工階段付款業務流程、
銷售階段收款流程及其他業務流程的順利實施。
7、 保持對國家有關法律政策和公司成本管理的了解，協助項目公司爭取
房地產企業崗位職責范文第3篇
1、堅決服從銷售經理及銷售主管的統一指揮，認真執行工作指令負責置業顧問、客戶名錄的整理工作。
2、負責銷售合同、協議等文件的及時整理、歸檔。
3、協助銷售經理、主管及時做好銷控。
4、負責與財務、行政等部門的數據對接，及時反饋給銷售經理、銷售主管。
5、負責銷售部日常工作數據的整理及時上報銷售經理、銷售主管。
6、負責案場各類數據的統一分析。
房地產企業崗位職責范文第4篇
設計施工階段是開發商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮土地使用稅等稅務事項。
(一)印花稅
房地產開發階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產保險合同等合同。
甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花;
建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花;
建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花;
借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花;
財產保險合同：包括財產、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。
(二)代扣代繳涉稅事項
房地產設計，施工期間涉及的營業稅事項，主要包括：對外支付款項時營業稅、企業所得稅代扣代繳問題。
一、營業稅
根據《國家稅務總局關于執行稅收協定特許權使用費條款有關問題的通知》(國稅函[2009]507號)規定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業服務的機構或個人提供的相關服務所取得的款項”應為勞務活動所得，不應是特許權使用費。對外支付款項的營業稅代扣代繳問題，主要發生與接受境外上述勞務時的涉稅事項。
1、接受境外建筑設計勞務屬于營業稅應稅范圍
《中華人民共和國營業稅暫行條例》(國務院令第540號)第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。
《營業稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局第52號令)第四條規定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內提供條例規定的勞務，是指提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內。
因此，境內房地產企業接受境外建筑設計勞務，屬于應發生營業稅納稅義務的勞務。
2、代扣代繳義務的判斷
《暫行條例》第十一條規定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人;在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。
因此，企業發生對外支付建筑設計勞務款項時，要判斷企業是否負有代扣代繳義務，應向發生業務的境外單位或者個人確認其境內是否存在經營機構或境內代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務。
3、代扣代繳義務發生時間
《暫行條例》第十二條規定：營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。
《暫行條例》第十二條規定還規定：營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務，并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。
4、代扣代繳營業稅稅款的計算
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額×稅率。
因此，企業計算代扣代繳應納稅額時，也按上述公式確認，準確確認應稅行為的營業額以及稅率。營業額以及稅率的確認與境內企業和單位發生應稅行為是一致的。
二、企業所得稅
根據《企業所得稅法實施條例》第三十八條“對非居民企業在中國境內取得工程作業和勞務所得應繳納的所得稅，稅務機關可以指定工程價款或者勞務費的支付人為扣繳義務人”的規定，境內房地產企業還應履行扣繳義務代扣代繳該境外勞務的企業所得稅。
(三)甲供材料的營業稅事項
《實施細則》第七條規定，“納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅;未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：
(一)提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為;
(二)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。”第十六條規定，“除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。”
《實施細則》沒有明確規定裝飾工程中甲供材要不要不并入營業額征收營業稅。而根據2006年8月17日《財政部、國家稅務總局關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業稅問題的通知》(財稅[2006]114號)文的規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設備價款)確認計稅營業額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。因此，除了裝飾勞務以外的“建筑業”的甲供材料(包括甲方提供設備的情形)需要并入施工方的計稅營業額征收營業稅。
從上述法規可以看到，施工企業應按含甲供材料金額開具建筑施工發票給建設方(房地產開發企業)，建設方歸集為開發成本。但甲供材料是建設方購買了，建設方應注意重復入在開發成本的問題。
(四)計稅成本的核算
計稅成本是指企業在開發、建造開發產品過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
1、計稅成本對象的確定原則
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)規定：
成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。其確認原則包括以下六項：
(一)可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
(二)分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
(三)功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
(四)定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
(五)成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
(六)權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
此外，企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
2、計稅成本的內容
國稅發[2009]31號為房地產企業的計稅成本主要歸類為以下六類：
(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
(二)前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(三)建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
(四)基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
(五)公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
(六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
3、計稅成本核算的一般步驟
計稅成本核算一般分以下五個步驟：
(一)對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
(二)對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
(三)對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
(四)對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
(五)對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。
4、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法
共同成本和不能分清負擔對象的間接成本應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種：
(一)占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
(二)建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
(三)直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
(四)預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
5、特定成本的分配方法
(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。
(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
(四)其他成本項目的分配法由企業自行確定。
6、以非貨幣交易方式取得土地使用權情況下計稅成本的確定
(一)企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
(二)企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
7、可以預提的三項計稅成本
(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
(五)城鎮土地使用稅
房地產開發企業設計、施工階段的城鎮土地使用稅同取得土地階段。
(六)房產稅
《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》(財稅地[1986]8號)第二十一條明確規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。” 業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”第十九條還明確：“納稅人自建的房屋，
因此，施工期間不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。
房地產開發各環節稅收政策詳解之預售階段
房地產開發產品房預售，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。它與現房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預售階段其實與施工階段對房地產開發來說應該是同一個階段，但由于房地產企業預售收入稅務處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。
為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業取得的預售收入的主要稅種均作出了規定。
(一)營業稅
1、房地產企業是營業稅納稅義務人
《中華人民共和國營業稅暫行條例》(國務院令第540號)第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。房地產企業預售開發產品，屬于銷售不動產的行為，當然成為營業稅納稅義務人。
2、計稅依據
營業稅的計稅依據即納稅人的營業額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
(1)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;
(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;
(3)所收款項全額上繳財政。
因此，房地產開發企業銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應該按照規定繳納營業稅，自覺履行營業稅納稅義務，否則存在涉稅風險。 但房地產開發企業的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業稅的，否則應該作為“價外費用”繳納營業稅。
3、視同銷售
新《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：
(1)單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人;
(2)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為;
(3)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
4、納稅義務時間
《實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。
自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。
(二)土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”
由于房地產企業開發經營的行業特點，商品房都是按照項目一次性開發，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現銷售前，由于許多工程未進行結算，要準確地計算該項目每一批商品房實現的銷售收入應繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規定進行預征，待該期商品房全部或基本實現銷售后進行結算，才能該項目應繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預繳制度。
預繳稅款從性質上屬于納稅人按照稅務部門規定核定的應繳納稅款。首先，沒有按照規定申報繳納預繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務部門發現納稅人沒有按照規定申報繳納預繳稅款時，應該按照稅法規定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規定加收滯納金。如果納稅人在限期內仍不繳納稅款，稅務部門可以根據《稅收征管法》第六十八條規定處理：納稅人、扣繳義務人在規定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規定采取強制執行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。
各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產項目為4.5%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)要求各地提高預征率，該文規定， 為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。此后各地陸續規定，提高了土地增值稅預征率。
(三)企業所得稅
(1)預收收入負有納稅義務
《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題》(國稅發[2009]31號)第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
因此，房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，負有企業所得稅納稅義務。
(2)預收收入應納稅所得額的計算方法
國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。“
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
(一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%.
(二)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
(三)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
(四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
(3)預售階段廣告費、業務宣傳費、業務招待費的稅務處理
原國稅發[2006]31號文件規定：“廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：
1、開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。 稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，
2、新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。“
新國稅發[2009]31號文部不再限制預售收入作為計算廣告費、業務宣傳費、業務招待費的基數;取消了相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，向后結轉期限最長不得超過3個納稅的限制。
(4)預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題
1、月度或季度申報時，不得扣除。
《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)第一條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
因此，在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。
2、所得稅匯算清繳時，可以扣除。
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應的稅金及其費用才變成所得額。因此，在企業所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。
此外，稅金是否屬于當期的費用，應該以納稅義務發生時間為依據判斷，即：納稅義務時間發生，則屬于發生期費用;納稅義務時間尚未發生，則不屬于繳納當期費用(如預繳稅款)。營業稅中已經講到，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產開發企業按照預售收入繳納的稅款，是按稅法規定的納稅義務發生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，可以在繳納發生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。
例：某市某房地產企業2009年取得預售房屋款項1000萬元，該市規定房地產企業預售業務所得稅的預計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預征比例為2%。
分析：該房地產企業在預售業務所得稅時應作如下處理：預收款項的毛利是150萬元(1000×15%)，應交的營業稅是50萬元(1000×5%)，應交的城建稅及教育附加是5萬元(50×7%+50×3%)，預交的土地增值稅是20萬元(1000×2%)，預售業務應調整的應納稅額是75萬元(150-50-5-20)，房地產企業預售業務應預交的所得稅是18.75萬元(75×25%)。
(4)產生時間性差異的處理
企業會計準則對預售業務不確認收人，而稅法規定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”，貸記“所得稅費用”，同時要調整該的應納稅額。
(四)印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。
(五)城鎮土地使用稅
房地產開發企業預售階段城鎮土地使用稅稅務處理同拿地階段。
(六)房產稅
房地產開發企業預售階段房產稅稅務處理涉及、施工階段階段。 房地產開發各環節稅收政策詳解之竣工銷售階段
房地產企業竣工銷售階段一般發生以下事項：開發產品已達到交付條件，房地產企業向業主交付房產，財務處理上結轉銷售收入和銷售成本;與施工方進行竣工結算，房地產企業確認竣工結算報告后，向施工方支付工程結算價款。此時，一般開發項目的開發成本基本可以確認。房地產開發商在項目竣工銷售環節，涉及到的地方稅種主要有：企業所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種。
一、企業所得稅
(一)完工時的稅務處理
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
因此，納稅人應注意開發產品是否符合完工條件，如達到完工條件，應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，企業所得稅匯算清繳時，實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額作納稅調整。
(二)完工條件的判斷
國稅發[2009]31號規定了關于完工產品的確認的三個條件：
(一) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
(二) 開發產品已開始就應進行完工時的稅務處理。
2009年6月26日，國家稅務總局下發了《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》(國稅函[2009]342號)一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業投資有限公司偷稅案中如何認定開發產品已開始投入使用問題的請示》(瓊國稅發[2009]121號)批復中，強調房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使投入使用。
(三) 開發產品已取得了初始產權證明。因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原則，開發產品只要符合上述條件之一的，用時均應視為已經完工。并解釋到“開發產品開始投入使用”是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用。
《關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010]201號)再次重申了這一問題。文件規定，根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定的精神，房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定及時計入當年(完工)應納稅所得額。
但在實務中很多開發企業已經已經符合開發產品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉收入，例如雖為業務辦理了交房手續，但以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間;以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，推遲收入確認時間等等。
(三)申報時的注意事項
國稅發[2009]31號，房地產企業開發產品完工時，在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料，例如差異調整的稅務鑒證報告、開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。
案例：A房地產企業，開發A項目，2008年簽訂預售合同，取得預售收入2500萬，2009年竣工完成，開發產品竣工證明材料已報房地產管理結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，部門備案，但未未交付給業主。2009年A項目又預收收入6500萬元。A企業各項目預計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業稅，不考慮期間費用。
分析：根據國稅發[2009]31號規定，A項目已符合文件規定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業應結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當應納稅所得額。2009年的預售收入，所得稅匯算時不能按照預計計假設A項目已知實際計稅成本為4500萬元，則A項目匯算清繳應納稅所得額=(6500-4500-6500×5%)-(2500×15%-2500×5%)=1625-250=1175(萬元)。
二、土地增值稅 稅毛利率15%進行計算。而在2008預收款2500萬元按照預計計稅毛利率在匯算清繳中作過納稅調整，則在2009作納稅調減處理。
(一)征稅對象及范圍
《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經營者。
上述規定了土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。
(二)清算條件
《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。
1、自行清算
國稅發[2009]91號第九條條規定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(三)直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(四)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。 對前款所列第
(三)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2、要求清算
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(四)省級稅務機關規定的其他情況。
(三)清算單位
《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。
《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
國稅發[2009]91號第十七條規定， 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算;對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
(四)土地增值稅的計算
1、基本計算規定
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收.
增值額=轉讓房地產所取得的收入—扣除項目金額
增值率=增值額÷扣除項目金額
應納稅款=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
2、收入解析
《條例》第二條 轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。
企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。
視同銷售收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定;② 由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3、扣除項目解析
計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本，費用;
(三)新建房及配套設施的成本，費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目(加計扣除)。
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
(二)開發土地和新建房及配套設施(簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費(包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等)②前期工程費(包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出)③建筑安裝工程費(是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費)④基礎設施費(包括開發小區內道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環衛，綠化等工程發生的支出)⑤公共配套設施費(包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出)⑥開發間接費用(是指直接組織，管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等)。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用，按本條
(一)、
(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條
(一)、
(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
(四)與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅(不包括銷售不動產繳納的印花稅)。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(五)對從事房地產開發的納稅人可按
(一)、
(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
4、計算扣除項目金額應遵循的原則
(1)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
(2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的(期間費用除外)。
(3)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(4)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
(5)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
(6)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
三、城鎮土地使用稅
《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第一款規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅?？梢?，房地產企業要將全部開發商品房交付之后，開發商品房占用土地的城鎮土地稅納稅義務才全部轉移給購房人。在占用土地次月起至全部交付商品房當月期間，房地產開發企業對開發商品房占用土地均負有城鎮土地使用稅納稅義務。在開發產品全部交付給業主次月起，房地產企業就不存在開發商品房占用土地的城鎮土地稅納稅義務
案例：某房地產企業2008年8月因商品房開發征用土地10萬平方米，國有土地使用權出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國有土地使用權權證書。同年9月開始開發，2009年6月銷售5萬平方米。已售商品房《國有土地使用權分割轉讓證明書》合計分割土地面積1.5萬平方米，2010年6月剩余月份全部房產銷售并交付，已售商品房《國有土地使用權分割轉讓證明書》合計分割土地面積10萬平方米。則2008年應納城鎮土×6×年單位稅額/12;2010年1-6月應納土地增值稅(10-1.5)×6×年單位稅額/12;房產全部交付之后開發商品房占用土地無須再納城鎮土地使用稅。
四、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。
五、房產稅
根據財稅地[1986]8號規定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。
房地產企業崗位職責范文第5篇
地產成本部招標個人工作總結時光飛逝，2011年很快就要過去了。轉眼間，我已進入聯投地產有限公司工作個月了。首先，我要感謝公司領導給我到公司成本部工作的機會，對此，我感到無比的榮幸。我于2011年月日成為公司成本部試用員工，經過試用期的考察和領導批準，于月日成為公司成本部正式的一員。目前，我負責公司相關項目的招標工作，包括內部招標和公開招標?，F將這幾個月的工作情況總結如下：
一、年度工作的回顧與成果：(2)公開招標工作：對于公開招標，我主要負責的工作有整個公開招標的組織工作，包括項目備案登記、招標代理合同審查與簽訂、招標公告、資格預審、發售招標文件、答疑、開標、評標以及發出中標通知書等，還有按照集團公司招投標工作精細化手冊的要求向集團申報和審批資審文件、招標文件和相關情況報告。目前，我負責的公開招標項目主要有**長江國際高爾夫項目D地塊住宅工程施工招標、**長江國際高爾夫項目社區中心、高爾夫會所和D地塊住宅工程監理招標、濕地公園綠化施工招標等。**長江國際高爾夫項目D地塊住宅工程施工招標已完成項目備案登記，但由于前期手續還未完善，區交易中心不予發布招標公告。**長江國際高爾夫項目社區中心、高爾夫會所和D地塊住宅工程監理招標已完成資格預審工作，招標文件已發出，計劃在2012年元月初完成招標。
房地產企業崗位職責范文第6篇
時間如白駒過隙，轉眼來到公司已經半年有余，能夠成為××××置業有限公司的一員，我感到十分榮幸。在這段不長的時間里，雖然沒有做出閃閃發光的成績，但對這份工作我也有很多的收獲。 在這半年中，讓我感受到了公司學習、開放、和諧、創新及寬松融洽的工作氛圍、團結向上的企業文化，感受到了同事們在工作中盡職盡責、身體力行的艱難和堅定。我要特地感謝領導和同事對我的入職指引和幫助，感謝他們對我工作中出現的失誤的提醒和指正。在他們的悉心關懷和指導下，通過自身的不懈努力，自己各方面也取得了一定的進步，現將我的工作情況作如下總結匯報。
一、項目開發前期中心工作： 1. 關注房地產市場的變化以及銀行等金融部門的政策調整，收集公司已開發項目客戶的意見與建議，就以上信息及時與公司相關部門或領導取得溝通，為公司決策提供信息支持。2. 全面了解、掌握公司已開發項目和周邊新項目的具體情況，并總結優劣，為新開發項目提出合理化建議。 3. 關注房管局、國土局等政府相關部門關于權證辦理政策法規的動態變化，根據變化靈活調整權證辦理工作的具體流程，保證本部門權證辦理工作的進度。
二、項目銷售階段工作：1.嚴格按照公司售房合同管理流程完成合同備案登記工作。在備案前嚴格把關合同的備案條件：⑴、付清房款(一次性付款和分期付款)或全額首付款(按揭付款);⑵、審核合同條款并確認合同簽章完備。備案后立即進行對該合同臺帳的登記工作，以便查詢。就合同備案中出現的問題及時與公司相關部門溝通，并協調商品房合同備案計算機中心加以解決。2.耐心熱情的做好購房客戶就產權、國土、按揭手續辦理等相關事宜的咨詢解答。指導、幫助客戶完成按揭貸款資料、手續的準備，做好客戶與按揭銀行等相關部門的溝通、協調，確?？蛻舭唇沂掷m的順利進行。建立有關客戶貸款的公司按揭臺帳，做好資料的保管登記和歸檔工作。及時與不同按揭銀行聯系溝通取回按揭合同、按揭上賬憑證以及相關按揭抵押資料，確保后期抵押登記的順利辦理及按揭貸款保證金的及時回收。
3. 按照銷售管理流程作好客戶更名登記與審核，嚴格審查客戶證件，注意法律身份要件的收取以及相關文書的簽署，作到有據可查，有據可依。 4. 在項目銷售階段作好客戶調查，隨時了解客戶意見與建議，就相關信息與公司有關部門溝通，以便公司及時調整銷售策略。
三、銷售后期日常工作：
1、客戶資料的管理與統計，建立科學，合理，規范，全面的業主檔案，以便日后的查閱。另外，對客戶成交信息以及聯系電話的管理也更為規范。2. 積極主動處理業主關于房屋交接、更名過戶、產權證辦理等相關解釋和咨詢工作，為客戶提供優質、滿意的服務，貫徹企業服務理念，在為客戶提供完美的購房體驗的同時擴大企業品牌的市場影響，提升企業形象，增強企業競爭力。
四、工作中有待提高的部分
第一，加強與成交業主的溝通能力，以便在今后提供更為細致入微的服務;第二，還需提高工作效率;第三，不斷提高自己的專業知識及業務水平，為今后更加繁重的工作打好基礎。
感謝公司領導和同事在過去一年中給予我工作中的支持和幫助，感謝你們對我工作中出現的失誤的提醒和指正。相信在你們的悉心關懷和指導下，我會通過自身的不懈努力，為公司的全面發展，貢獻自己綿薄之力。
2015年又將是充滿激情與挑戰的一年，在今后的工作中，我將努力提高自身素質，拓寬知識面，多學習房產、物業方面的專業知識和相關法律常識，并用于指導自己工作實踐。加強鍛煉自己的膽識和毅力，提高自己解決實際問題的能力，并且積極、熱情、細致地的對待每一項工作。
雄光漫道真如鐵，而今邁步從頭越。我堅信：不管前方有多少艱難險阻，只要我一刻也不放松對工作的熱愛和對目標的追求，我就能在自己的崗位上踏踏實實地工作，勇于面對挑戰，做出更加出色的成績!
營銷客服部：××××