社區文化范文第1篇
一、關于夾層融資
(一)夾層融資的概念
夾層融資(Mezzanine Financing)是一種介于優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資的融資費用低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點;從權益角度看，夾層融資的權益低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣，在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務之間的緩沖，使得資金效率得以提高。
夾層融資模式大致分成四種。第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的。第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，就是“貸款+信托公司+股權質押”模式。第三種是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還。第四種模式是多層創新。
(二)夾層融資的風險和回報
夾層融資的回報通常從以下一個或幾個來源中獲取:1.現金票息，通常是一種高于相關銀行間利率的浮動利率;2.還款溢價;3.股權激勵，這像一種認股權證，持有人可以通過股權出售或發行時行使這種權證進行兌現。夾層融資的利率水平一般在10%～15%，投資者的目標回報率是20%～30%。它的回報率低于私有股權，高于優先債務;它的風險低于股權融資，高于優先債務。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。
(三)夾層融資的形式
夾層融資通常采取夾層債、優先股或兩者結合的方式，也可以采取次級貸款、或采用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體(以下簡稱“夾層借款者”)夾層借款者將其對實際借款者的股份權益抵押給夾層投資人，與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合伙人股份權益也抵押給夾層投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先于股權人得到清償，用結構性的方式使夾層投資人權益位于普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取實際借款者的優先股份權益。夾層投資人的優先體現為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合伙人有權力控制對借款者的所有合伙人權益 (見圖1)。
(四)夾層融資的特點
第一，夾層融資結合了固定收益資本的特點和股權資本的特點，可以獲得現金收益和資本升值雙重收益。
第二，對投資者而言，夾層融資在融資期內有可預測的、穩定的、正向的現金流入，并且可以通過財務杠桿來改變資本結構，提高投資收益。
第三，對融資方而言，夾層融資成本一般高于優先債務但低于股本融資，而且可以按照客戶的獨特需求設計融資條款，在最大程度上減少對企業控制權的稀釋。夾層融資適合那些現金流可以滿足現有優先債務的還本付息，但是難以承擔更多優先債務的企業或項目。
第五，從行業角度看，因為融資規模、現金流和信用等級的要求，夾層融資主要應用于基礎設施和工商業項目。
第六，夾層融資的不足在于產品非標準化，信息透明度低，法律架構復雜，其費用遠高于抵押貸款。此外，借款者在考慮夾層融資時，還必須征得抵押貸款投資人的同意。
二、我國房地產夾層融資的需求分析
我國現階段房地產企業的融資選擇余地不大。一是股權融資的門檻太高。在全國3萬多家的房地產企業中，絕大多數是中小企業，它們無法達到上市的基本要求，但對于資金的需求更為迫切;二是上市的融資規模有限。截至2004年初，全國僅有60多家房地產企業實現了證券市場的直接融資;三是產業基金立法的缺失，致使房地產基金的融資方式暫不可行。
總體來看，我國經濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產融資渠道的創新創造了一個穩定的大環境。房地產融資方式多樣化有利于房地產市場和房地產業的發展。
城鄉居民收入持續增長，國內資本市場融資空間廣闊。由于夾層融資沒有資金投資限制，允許中小投資者的進入，所以能為我國城鄉居民提供一個投資房地產的機會。據2006年統計年鑒的數據顯示，我國城鄉居民儲蓄逐年增加，具有巨大的投資潛力(圖2)。
總之，宏觀法律環境的變化和銀行放貸謹慎導致了房地產行業的資金短缺，房地產開發企業需要求助于其他的融資渠道。此時，夾層融資成為房地產開發企業另一重要資金來源，帶有某種必然性。
三、我國房地產融資運用夾層融資方式的實現途徑
(一)夾層融資引入載體選擇
國外夾層融資的投資方式是先成立一個夾層投資基金，然后選擇合適的項目進行投資。有別于中國傳統的融資過程，夾層基金一般先進行資金募集，然后根據資金尋找收益、風險與之匹配的投資項目。國內由于暫時沒有產業基金法出臺，基金市場以及證券市場都不完善，所以采取直接設立夾層投資基金進行房地產投資的可能性不大，夾層融資需要選擇一個合適的載體進入產業市場。
在我國目前的金融制度環境下，商業銀行要大規模開展夾層融資創新存在不少的障礙。首先是資金不足的問題，夾層資本屬于高風險資產類別，要求大量的資本金，這對于普遍資本充足率不足的商業銀行來說，困難不小。其次，夾層融資產品的設計、管理和風險控制與銀行的傳統業務有很大的區別，商業銀行目前還缺乏相應的的技術和經驗。此外，商業銀行法第四十三條也規定了國內商業銀行不能向非銀行金融機構和企業投資。所以商業銀行暫時還無法成為引入夾層融資方式的載體。
筆者認為要在房地產市場上引入夾層融資方式，最佳的引入載體是信托公司。美國信托專家斯科特認為“信托業的應用范圍可以與人類的想象力相媲美”。信托具有財產隔離、規避政策障礙及合理避稅等三大核心功能。在我國信托公司是唯一鏈接貨幣市場、資本市場、產業市場的金融機構。信托公司可以投資房地產，所以目前在國內只有信托公司才能更好的運用夾層融資手段解決我國房地產企業融資的問題。
一方面，信托獨具制度優勢，創新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托產品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。房地產信托融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，而且在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。
另一方面，由于原有房地產政策大大提高了信托貸款的門檻，對于解決長期的、大規模項目的融資問題作用還是非常有限的。通過引進夾層融資這一新的融資方式，信托公司可以拓寬自己的業務、優化投資結構、提高市場競爭力和影響力，對于擴大自己的利潤來源也有著重要作用。
最后，信托公司己經具備了投資房地產業豐富的實踐經驗，在信托公司的全部業務中，房地產信托己經„三分天下有其一?，房地產信托業務成為信托公司很重要的一個利潤來源。
(二)夾層融資結構選擇
結合房地產開發的特點，本文提出以下幾點夾層融資投資及還款結構安排:
1.夾層投資階段投入形式安排
對于房地產信托來說，目前最關鍵的問題就是要在開發商“四證”尚未齊全之前就融資給開發商，否則房地產信托沒有任何意義。項目處于開發階段，不具備向銀行和信托公司申請貸款時，資金可以通過有限股，或者可轉債的方式，作為“夾層融資”進入，以此補充企業的資本金，為優級債券和銀行貸款進入提供條件。比如一個房地產項目，要求開發商的自有資本金的比例達到35%，如果開發商自有資本金的比例只有20%,“夾層融資”就可以以參股的形式注入資金，使整個項目的資金達到要求的35%，不影響房地產開發商的控股權。對于已經取得銀行貸款，只是在銷售前期面臨著暫時資金短缺的項目，夾層融資可以安排以債權投資為主、結合一部分認股權證的結構，使投資者獲得一定的利息收入和還款溢價。
夾層投資可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夾層投資中的一部分為企業先期投資注入開發資金;另外一批資金在企業實際進入項目實施階段投入。這樣做的目的是保證企業資金供應的連續性然后根據不同階段的投資風險來確定投資回報率。 2.夾層融資還款期安排
夾層融資可以采取靈活的還款方式。對于處于開發階段的項目，可以只要求承擔一定的利息或者不償還本息，等到項目有了現金流入再償還本金和一定比例的項目收益。因為夾層投資人一般不尋求控股和長期持有，在企業有了現金流入之后，他們一般采取出讓收益權證或回購優先股等形式，獲得一定的投資溢價，進而實現資本的退出。
3.夾層融資還款利率安排
在利率的安排上，筆者認為可以采取市場化原則，按照高風險、高收益的原則，制定和實行靈活的利率標準，即夾層投資根據開發商的信用、自有資金比例、投資期限等多種因素調節利率，以保證風險和收益對等。
4.夾層融資可采取的其他特殊模式
夾層投資資金通過信托公司可以采取優先購買權的信托模式，賦予夾層投資者優先購買己建好樓盤的權利，這種投資模式十分符合我國國情。在此結構安排下，既解決了房地產企業的融資困難，又解決了房地產商的銷售問題，。夾層投資人不僅可以享受開發期間的利息收入，也可以選擇以最終購買房產作為資金退出渠道。
四、夾層融資的進入條件
(一)獲得夾層投資的房地產企業應該具備的條件
一是有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告;二是己開立基本賬戶或一般存款賬戶;三是提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求;四是除國務院規定外，對獲得夾層融資的企業各種資本金比例要有一定的要求，如夾層融資額與企業自有資金的比例，夾層融資額與優先債務的比例，夾層融資額與所投資項目所需總投資的比例等等。
(二)獲得夾層融資的項目應該具備的條件
一是投資項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好;二是投資項目己經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發;三是投資的項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定:四是投資項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要;五是投資項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成后，能及時投入正常使用。
五、夾層融資退出機制選擇
與單獨的股權融資相比較，夾層融資在資金的退出上有一定的優勢。通常會在夾層投資債務構成中包含一個預先確定好的還款日程表，可以在一段時間內分期償還債務也可以一次還清。還款模式將取決于夾層投資的目標公司的現金流狀況。因此，夾層投資提供的退出途徑比私有股權投資更為明確(后者一般依賴于不確定性較大的清算方式)。同時，在夾層融資采取優先股或可轉債形式時，也可以采取開發商或管理層回購的方式，或轉賣給愿意長期持有到期的機構投資者以及愿意持股房地產企業的投資者，以賺取價格差額。
社區文化范文第2篇
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論文要求：
1、可任選一個題目寫作，參照學術論文規范要求，文首列出標題、摘要、關鍵詞，引文注明出處，文末著錄主要參考文獻。必須結合相關案例。
2、字數一般4千字左右。要求在封面寫明課程名、論文題目、作者姓名、中心、專業、年級、學號、聯系方式。
3、抄襲與雷同者按不及格處理。 文化產業經營管理案例課程案例教學的意義與方法。 歐洲迪士尼對中國建設迪士尼的未來經營的啟示。 橫店影視產業實驗區的體制與模式、運行效益分析。 湖南廣電集團的娛樂產業化研究。
社區文化范文第3篇
寒冷冬季，萬物俱寂。這是一個慵懶的季節!有人說青春是人生的黃金季節，也有人警告被窩是青春的墳墓。為了在冬季，督促資土xx屆全體成員繼續積極發揚大一早起的優良作風，響應組織團隊的號召。同時在枯燥的早操活動基礎上進行內容的豐富化，活動的有效化，以提高同學們參加活動的積極性。寬闊的校園環境為我們提供了足夠的空間來施展才華與求學奮進，多才多藝的同學為我們提供了免費而且強大的教師團隊!而最終活動的關鍵取決于整個資土團隊的積極性與有序性及堅強的毅力。
活動名稱：
東北大學資土學院“文化季”
活動理念：
“學吾所好，好吾所學”
活動構成：
韓語入門，日語入門，超炫爵士舞，英語四級大闖關，高數補補補，線代攻關。
活動特色：
一. 40成我心：上課時間一律是40 分鐘，所有的教學活動都在四十分鐘內完成，并且一周一次;
二.活動特色還在于活動內容的豐富性，趣味性與有效性。有效性體現在老師對上課內容的精簡，上課時間的合理設計。這些都是在總結我們這個隊伍成員興趣，結合活動實施的可行性的基礎上來策劃和實施的，同時幫助同學們杜絕冬季賴床現象;
三.“文化季”活動中老師沒有報酬，學生無需交學費，是純粹的能力鍛煉與技能培養;
四.建立各個班的飛信平臺，及時發布個班的最新消息!
活動目標：
保證大家能在冬季養成早起的好習慣，同時在早起之后能夠結合個人興趣，利用有限的40分鐘學到自己想學卻一直沒有機會學的才藝或補習自己的弱勢學科。也為我們作為理工科學生增添一些才藝，在學校舉行活動的時候有強大的參賽隊伍，也為以后大家走入社會的時候有除學習成績外的技能。
目前狀況：
目前已經在開展的內容有“高數補補補”，“線代攻關”和“日語入門”，“韓語入門”。同學積極性不錯，但持久性有待加強。所以活動策劃處與學習部，事務部需要強力聯手，將各自的工作與活動的開展密切結合。
活動內容：
一.韓語入門
任課老師：全偉潁(規劃1001)
上課地點：一號樓106教室
上課時間：每周周三早7:00—7:40
活動安排：
二.日語入門
任課老師:李佳益(土木1001)
上課地點：一號樓106教室
上課時間：每周周五早7:00—7:40
活動安排：
不了解一門語言是無法走入以這門語言為母語的人們的內心的。因為日語是入門比較塊的一門語言，同時我的個人理念是要學習一門語言不僅僅是知道，更多的應該是了解，應該使語言學習與文化了解同步進行，所以在每節課上都會介紹一些關于日本，日本人，日本文化中大家比較感興趣的內容，比如“日本三道”，日本漫畫，日本禮節等等。
因為上課時間比較有限，所以本學期初步完成基本句型，基本語法，基本詞匯的介紹。最終的目的是將大家帶到日語學習的語言環境中來，是大家能夠找到自學的方法!
三.高數補補補
任課老師：楊正倉(測繪1001)程夢春(資源1001)
上課地點：一號樓106
上課時間：6:40---7:20
活動安排：
由于大一上學期全學院共有30人高數掛科，而這些同學又將在本學期參加補考。已過一年，大部分同學對大一上學期的所學知識有很大程度的遺忘，所以加強這部分同學對所學知識的回憶很有必要。通過每周一節課的固定補習，一定可以取得很好的效果。講課老師就是對同學存在的疑惑困難給以解釋，起到答疑解惑的作用。補考的同學也可以溫故知新，力爭順利通過這學期的補考!
四.線代攻關
任課老師：周浩(測繪1001)
上課地點：一號樓106
上課時間：6:40---7:20
活動安排：
對大家關于線代存在的疑惑或解題上存在的困難給以適當及時的解決，幫助他們溫習所學知識，夯實基礎，爭取順利通過這學期的補考!
五.街舞入門
任課老師：陳雨(土木1003)
上課地點：三舍東網球場
上課時間：每周周二早7:00—7:40
六.英語四級大闖關
任課老師：朱詠馨(土木1003) 上課地點：一號樓104教室
上課時間：每周周一早7:00—7:40
活動組織：
此活動涉及學習，生活各個方面，在策劃組織與管理上需要將學習部的學習活動的組織，事務部的早間查寢于督促，與秘書部的協調配合緊密結合，同時也需要各班班委的積極配合。所以各部門應互相溝通，商討，協調，并得到同學們的積極配合，使“文化季”活動有序的開展。
資土學院xx年級會秘書處
社區文化范文第4篇
一 課程實施步驟
1、提前準備。全面考察、了解活動所需的人力、物力等條件,確定參觀、訪問、服務、實踐等活動的對象、時間和地點,與參觀、訪問的對象(人或機構)取得聯系,共同商議活動如何進行。
2、擬定方案。由師生及其他有關人員共同擬定實施方案或計劃。方案內容包括：主 題、時間、地點、參加人員、具體步驟、組織形式、活動方式和必要的活動設備以及活動的評價形式等。
3、實施活動。師生走出課堂進入活動場地進行實踐活動。教師既要充分發揮學生的主體性,又要及時了解學生活動的進展情況,做好組織和引導工作,還要注意與家庭、社區保持密切聯系,活動如果沒有家長、社區的大力支持,是很難取得預期成效的。
4、交流總結。學生把自己在活動中的收獲匯集、整理成各種形式,并通過多種方式表達、交流和評價。教師則關注每個學生在已有水平上的發展,及時準確地 給予肯定和鼓勵。
二 課程實施的基本保證。
學校領導觀念的轉變和實質上的重視是社區服務與社會實踐實施成功的基本保證。如果沒有學校領導實質上的重視,社區服務與社會實踐將流于形式。
社區服務與社會實踐把學生的學習從教室拉向牡會、從以教科書為藍本轉向通過自主 探索與活動體驗來求得發展,這對教師課堂講授的傳統角色提出了挑戰,使得教師承擔著更深刻的義務和更艱巨的任務,
對他們提出了更高要求。如果學校沒有高瞻遠矚的重視師資隊伍建設并接受新的教育觀念的領導群體,如果學校沒有一批具有現代教育意識、能夠高出書本、課堂與考分來考慮問題的教師,學校就不能很好地開展社區服務與社會實踐。為此，必須做好以下工作：
1、更新教育觀念,實現教師角色從傳統到現代的轉變。應使教師認識到,教師的主要職責在于為學生的學習探索創設一定的教育情景、營造良好的精神氛圍,把充分的學習時間和空間留給學生,而不是代替學生、強迫學生或把學生束縛在書本、課堂的圈子里。教師的主導作用只有體現在學生主動、積極的學習與探索活動中。
2、加強教師指導、組織及協調能力的培養。在社區服務與社會實踐活動中,教師尤其需要做好學校與家庭、社區和社會的協調工作,做好本課程和其他學科教學等方面的協調工作，調動社會各方力量支持本課程的實施。
社區文化范文第5篇
1、健全組織網絡，加強隊伍建設。
今年前半年來，建立了工作領導小組，明確了領導分工、工作人員的責任。制定了各項規章制度和措施。明確了創建工作目標，制定了創建省級衛生城市活動實施方案，與街道辦事處簽訂了創建省級衛生城市目標責任書，將創衛工作重點任務分解落實到社區。
2、大力加強環境衛生整治工作
為使社區環境衛生工作做的更細更好，年初，我們社區與保潔員簽定勞動用工協議，規定了保潔員的職責，狠抓了社區環境衛生的管理，嚴格對社區衛生死角進行清理，社區每天對居民院落的環境衛生進行檢查，發現問題及時處理。保潔員每天必須按時完成自己管區的衛生，垃圾房墻面及周圍衛生做到臟了及時清除，實現生活垃圾日產日清，無衛生死角，在此期間我們社區先后三次全面積極組織動員轄區居民進行了衛生大掃除，積極響應創建省級衛生城市的活動，廣大居民都能積極行動起來，通過此次活動，徹底消除了積存的垃圾，消除了白色污染、清理了電線桿上的張貼物、清除了院落的雜務。
3、廣泛宣傳教育，營造良好氛圍。
為了營造創建省級衛生城市的良好氛圍，我們在社區范圍內全面開展了創衛的宣傳和發動工作。同時，通過發放宣傳資料、懸掛橫幅、張貼標語、展板、噴繪百米宣傳長廊等形式，全方位、多角度、多層次地開展了創衛宣傳教育。半年來，我們共刷寫各類創衛宣傳墻體標語8條，制作噴繪宣傳長廊100米，設置健康教育宣傳欄3塊，并發放創衛宣傳資料1000余份。
4、針對標準要求，做好資料整理。
根據創建省級衛生城市標準要求和創建工作進程，全面開展了分層、分類、分期的相關資料收集整理工作。一是對有關創衛工作組織情況的資料進行收集，如各類會議、檢查等資料的收集、整理和歸檔。二是對創衛的資料收集工作，通過走訪了解、相互核對等方法，逐項逐條對照、分析、匯總。三是對社區相關資料的收集、整理、建檔。通過社區干部的共同努力，收集了各項工作的相應資料。
5、加強防制措施，確保病媒生物防制工作取得實效。
在滅蚊方面，我們因地制宜、集中人力、物力對相關區域進行徹底消殺，采用噴霧器藥物消殺方法，藥物統一采購，專人管理，統一時間對社區各個區域的居民院落、公共廁所、下水口、家禽圈舍、垃圾桶等場所統一的進行消殺;在滅鼠工作中進行統一組織、統一時間、統一投藥，并詳盡的進行記錄，同時在社區范圍內清除居民院落的雜物、堆放物，封堵了居民院落房前、屋后，下水道周圍的縫隙，對生活垃圾做到日產日清，杜絕老鼠的食源、水源;在滅蠅工作中我們加大宣傳力度，通過展板、宣傳欄、發放宣傳資料等多種形式引導社區居民們共同參與，真抓實干。重點抓好環境清理，整理好水溝、垃圾桶附近的衛生，從根頭上消滅病媒生物的孳生源。
這半年來，我們雖然取得了一定的成績，但也存在一定的問題。今后，我們相信在街道辦的正確領導下，在全體工作人員的共同努力下，在廣大居民的全力支持下，社區的創衛工作會更加扎實，效果更加明顯。為廣大居民營造出一個干凈、整潔、舒適、優美的人居和工作環境，加快和諧社區建設步伐。