房地產限購范文第1篇
據媒體報道，住建部已經統一要求，各省市需要限購的二三線城市進行自我排查，全部結果將于8月底上報住建部。對房價持續過快上漲的城市，各省將督促其制定并實施住房限購措施。有市場人士據此分析，二三線城市限購名單出臺的時間或許會有所延后，要等到"金九銀十"才會出臺。
在調控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房價為何依然逆勢上漲之勢，其原因大致有三：一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來，國務院批復了十多個國家級區域發展規劃，這成為一些城市樓市持續升溫的重要題材。二是限購需求擠出下的“助漲”。據記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價相對較低的二三線城市，其受限購“擠出效應”影響均較為明顯。三是較低價格基數上的“追漲”。
專家指出，今年以來一線城市樓市應聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態勢值得關注，樓市調控應把握分寸和尺度，同時避免效果打折。
假設惠州推行限購，對房地產有何影響?
根據惠州搜房網目前發起的一項由500人參與的惠州限購網絡調查顯示，70.3%的網民認為，惠州房價上漲過快，極需限購。64%的網民認為，限購可以解決惠州目前房價持續上漲過快的問題。整體來看，民間對限購期待甚高。
與普通買房人相反，多位業內人士對限購出臺繼續保持謹慎，他們似乎達成了一個共識：惠州會限購但不會整體限購，可能會分區限購。
假設惠州限購，直接影響到開發商的推盤計劃，以及市民的買房計劃，近期內，購房者觀望，成交量會下滑，長期看會導致開發企業房產投資信心下降，影響到今后幾年市場供應 。尤其是庫存壓力較大、且資金不寬裕的企業，應加快項目的開工和建設，通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現金流的安全。
面對調控政策的密集出臺，一系列劍指住宅的房地產政策調控，使樓市格局發生了變化。在這種大的市場環境下，此時不在調控范疇的商業地產卻跳將出來，引來社會各界的熱議。針對目前對商業房地產行業又將產生什么影響?
面對如此嚴厲的限購令，很多開發商對住宅的銷售放慢了腳步，由于商業地產不受限購令影響，這對于商業地產來說或許是一次不可多多得的機會。在這樣的事態之下，未來商鋪、寫字樓等商業地產市場將迎來一個新的高峰。尤其是那些地處中心地段的產品，其投資回報率遠遠高于住宅市場…………….
一時間商業地產成了最好的投資對象，那么在頻繁的政策調控下，整個惠州商業地產市場的優勢具體體現在那些方面?
限購令影響資本走向 商業地產成投資洼地 限購令影響下，住宅市場受到了沖擊，對商業地產反而是利好。
首先，商業地產不受限購令政策限制。調控目的是想穩定房價，促進民生，讓更多的人買得起房。而商業地產卻不在民生范圍之內，當前的限購令僅限于住宅，和商業地產無關。限購令主要是打擊和遏制投機投資行為，產生的結果無非是三個方面：對多套房、大規模炒房團、異地打游擊戰的炒房者有限制作用，而對剛需及改善型購房者影響不大。
限購，剛需市場會成為惠州開發商爭奪的一塊陣地，市場將迎來剛需產品的大量上市，同時商業地產不在限購之列，很可能迎來春天。限購擴大不等于全部限購，換而言之，限購令后，商業地產將得到巨大的發展。
其次，商業地產將成為投資者新寵。限購令出臺后，很多投資者已經不再看好住宅投資，而那些雖然繼續看好住宅投資的投資者們，也因為限購的限制，無法繼續購買。從而很多投資者手上的錢無法投向市場。在中國，目前投資渠道不多，大部分投資者現在唯一能選擇的，只有房地產里不受調控影響的商業地產。
再次，惠州片區當前商業產品與投資客戶的供求關系影響。………
商業地產不受限購令影響，這對于商業地產來說是一次不可多得的機會，同時限購令對商業地產的不利影響有那些?
1、限購令對商業地產的間接影響：
限購令具有局限性、階段性、地域性等特征。雖然目前只針對住宅，但是大部分的項目都是商業與住宅相結合，政策是為了打壓房地產整體價格的上漲勢頭，局部商業可能會受到牽連。
房地產限購范文第2篇
1外地戶籍：擁有1套以上住房的非本本市戶籍居民家庭，或不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險;城鎮社會保險;繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購買。
2本市戶籍：本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停購買。
3外籍人士：與原來一樣;只需提供勞動合同;
B,房產稅細節
1本市戶籍：購買首套不管面積多大免收房產稅。二套以上按人均面積60平方米計算，超出部分面積X單價X70%X0.6%;0.4%;等于房產稅，每年征收，一年申報一次。如賣掉前面一套變首套，以后可免交。
2外地戶籍：有本市長期居住證滿3年可免交房產稅;如果只滿一年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產稅;。沒有長期居住證的外地人需每年全額;不以人均面積計算按產證面積全部繳納;繳納房產稅自到賣掉為止。
3外籍人士：每年全額;不以人均面積計算按產證面積全部繳納;繳納房產稅直到賣掉為止。
房產稅稅率：面積X單價X70%X0.6%;單價高于28426.00;
面積X單價X70%X0.4%;單價低于28426.oo; 后面將繼續講過戶政策! 過戶政策：
1夫妻雙方有一方是上海人按上海戶籍標準;不需提供稅單或社保證明; 2夫妻是上海人，父母是外地戶口，上產證的話;父母需提供稅單或社保證明;父母份額需繳納房產稅。
3如果購房人是按產證面積全部繳納房產稅的只需要五個工作日就可以過戶;例：上海人第一套人均面積已經超過60平米，再買就全額征收房產稅，原先的一套不管面積多大不需要征收;例：如果第一套人均面積小于60平，再買的話就將二套加起來按照超出的面積計算房產稅，過戶需要15個工作日，但是客戶將再買的房子按產證面積全額征收，不計算原先房子面積的話只需要5個工作日> 4審稅過戶：下家需帶好結婚證，戶口本，未成年出身證，身份證，未婚男滿22周歲，女滿20周歲需民證局開未婚證明。
以上在過戶前需審核15個工作日。如繳納全額房產稅只需要5個工作日; 銀行政策：認房認貸;原有一套住房，無論有無貸款，再購房，按2套標準執行，首付6成，利率上浮;
上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知
1 各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定，自2011年1月28日起，本市開展對部分個人住房征收房產稅試點?，F將《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》印發給你們，請認真按照執行。
實施房產稅改革是黨的十七屆五中全會作出的一項重要部署，是“十二五”時期我國稅制改革的一項重要內容。各區縣、各部門要高度重視，細致工作，密切配合，確保本市對部分個人住房征收房產稅的試點順利進行。
上海市人民政府
二○一一年一月二十七日
上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法
為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房征收房產稅試點?，F結合本市實際，制定本暫行辦法。
一、試點范圍
試點范圍為本市行政區域。
二、征收對象
征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統稱“應稅住房”)。
除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。
新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。
居民家庭住房套數根據居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。
三、納稅人
納稅人為應稅住房產權所有人。
產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。
2
四、計稅依據
計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。
房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
五、適用稅率
適用稅率暫定為0.6%。
應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
上述本市上新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。
六、稅收減免
(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。
合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。
(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅，可予退還。
(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
(四)符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
(五)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅;持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
3
(六)其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。
七、收入用途
對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。
八、征收管理
(一)房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。
(二)房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。
(三)凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，并將認定結果書面告知購房人。應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。
交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記;不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。
(四)納稅人應按規定如實申報納稅并提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。
納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規定處以罰款。
(五)應稅住房房產稅的征收管理除本暫行辦法規定外，按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定執行。具體征收管理辦法，由市地稅局負責制定。
九、部門職責
(一)建立工作機制
市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產稅試點工作。
(二)協同征收管理
市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅征收控
4 管機制，根據本市對部分個人住房征收房產稅試點的需要，提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。
(三)實現信息共享
市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平臺，實現個人住房信息數據庫信息共享。
十、評估機制
房產稅稅基評估工作在市政府統一領導下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。
十一、其他事項
本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規定執行。
本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中的具體規定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，并報市政府同意后公布執行。
本暫行辦法自2011年1月28日起施行。
房地產限購范文第3篇
一、我國房地產“限購令”的現狀
為解決高房價、買房難的問題, 保障我國房地產市場健康穩定的發展, 2010年4月17日, 國務院出臺國發[2010]10號《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 (媒體稱“新國十條”) , 激起了市場的波瀾。4月30日, 比“新國十條”更加嚴格的北京十二條政策 (簡稱“京十二條”) 發布并開始施行。
2011年1月26日, 國務院再次出臺“新國五條”, 國辦發[2011]1號《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。雖然“限購令”已于12年12月31日到期, 但是十八大和十二大所發出的調控樓市不放松的信號, 以及2013年3月31日以禁止京籍單身人士購買二套住房為標志的地方“新國五條”細則扎堆出臺, 無疑都為低迷的樓市雪上加霜。
二、“限購令”的合法性分析
限購令, 是指在國務院的授權下, 為遏制房價過快上漲, 各級地方政府結合當地房地產實際情況出臺的限制所屬地區房價過快上漲的干預性、政策性的措施。國家宏觀調控機構陸續發布與房地產市場調控有關的政策。這種遞進式政策發布的目的在于鞏固并擴大調控成果, 促進國內房地產行業的良性轉變, 以打擊各種投機行為, 使房價最終穩定在城鎮居民可接受范圍內, 是政府干預房地產市場過快上漲的行為。
我們不否認“限購令”等多種房地產的調控政策能夠在一定程度上起到限制炒房和投機性購房的作用, 并能遏制部分城市房價過快上漲的趨勢, 但包括限購令在內的房地產調控措施, 僅僅是一種“政策”, 不是“行政法規”, 更不是“法律”。
第一, 我國是依法治國的法治國家, 政府在出臺相關政策時, 理應“依法”實行。但樓市“限購令”自出臺伊始就存在違法性問題。比如, 有的城市由于購房人的購房數超出當地規定的家庭限購套數, 新購住房無法辦理房地產買賣合同備案或房地產登記, 以致于引起了一些經濟和法律糾紛, 給購房人帶來了重大風險。
第二, “限購令”的戶籍限制有違反法律公平正的原則, 阻礙市場在經濟條件下人才的優化配置和合理流動, 有過度干預之嫌。
由此可見, “限購令”本身并不屬于經濟法意義上的宏觀調控, 而是屬于政府權力對市場的直接干預。那么政府干預應定位于彌補市場自發調節所帶來的缺陷而非直接管理市場, 而且必須依循法律、法規的嚴格規定, 這是現代法治國家的根本要求。
三、如何從經濟法角度更好的推動房地產限購
1. 導致地產經濟的博弈
經濟法的終極目標是追求社會效益最大化, 經濟人逐利的本性是房地產市場供需激烈的根本原因。隨著“限購令”的實施, 地產市場已經進入下行時期, 為緩解地方財政, 保證市場商品房供應刺激樓市消費, 地方政府的微調一直在進行。由此可見, 房地產行業的競爭將集中表現為資金的競爭, 行業兼并、重組的機遇將會出現, 銀行收緊信貸, 開發成本和建設成本將會攀升, 中小企業因資金鏈斷裂將會淡出市場, 市場資源將流向效益更高的地方。近年來, 由于土地拍賣價格的持續高漲, 中標的都是實力雄厚的大型房產巨頭, 實力雄厚的房地產商將由單一的住宅開發轉向綜合的地產開發。
2. 限制投機以保障投資有效
由于以往的調控工作, 一直將打擊投資者的投機行為和批判開發商作為重點, 結果不但未能補充完善市場機制, 反而讓最大受益者既避開市場矛頭所指, 又可不必支付更多的稅收成本。
摘要：我國的房地產市場是在計劃經濟向市場經濟過度的過程中逐步形成并完善的, 自2009年我國眾多行業遭受金融危機打擊陷入低迷時, 房地產市場卻在城鎮住房制度改革的推動下呈現爆發式增長, 房價也在市場的火熱炒作下不斷創出新高。
關鍵詞：房地產限購,經濟法,剖析
參考文獻
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[5]周建宇.海南大學學報.房產“限購令”的合法性與救濟途徑探析, 2012.10
房地產限購范文第4篇
關鍵詞：住房限購政策,住房價格,生效時間,城市差異
“限購令”是2010年4月30日北京出臺“國十條實施細則”中明確提出的。限購政策的目標是, 讓住房價格的增長幅度低于居民人均可分配收入的增長, 保持房價的基本穩定, 促進房價合理回歸。住房是一種特殊的商品, 它具有居住功能, 能滿足人們的基本住房需求, 同時也是一種消費品, 能滿足人們的投資需求, 本文從房地產市場需求的角度出發, 指出房地產市場的需求分為剛性需求和投資需求, 由此來研究限購政策對房價產生的影響。
一、限購政策的實施效果研究
(一) 減少了市場上的投資需求, 恢復城鎮住宅本來的功能, 即居住功能。
我國大力發展房地產行業, 目的是為了改善居民的居住條件。但2013年房價上漲過高, 市場過熱, 偏離了我國發展房地產行業的最初目標。而我國的土地資源稀缺決定了我國房地產市場的供給是非常有限的。面對房地產日益上升的投資與投機需求, 實施限購政策抑制了人們的投機需求, 具有現實意義。
(二) 有助于控制金融風險和經濟風險, 能夠正確引導居民的理性消費。
房地產行業是我國的支柱行業之一, 也是銀行信貸的重要組成部分, 并與數十個行業息息相關。一旦房地產行業出現比較大的波動, 就會影響整個金融市場, 進而影響整個國民經濟的正常運行。因此限購政策的實施, 引導人們的理性消費, 可以防止房地產泡沫的產生, 維持我國經濟的健康運行。
(三) 能夠阻止我國貧富差距進一步擴大。
房價上漲過高過快, 遠遠超出了人們的可承受范圍, 導致很多家庭買不起房, 只能依靠保障性住房來解決住房問題。限購政策的實施使房價趨于合理的范圍, 這就使更多居民能夠買得起房, 通過買房來解決自身的住房需求, 這在一定程度上緩解了政府建設保障性住房的壓力, 緩解貧富差距進一步擴大的趨勢。
(四) 調節我國行業結構, 有助于控制通貨膨脹。
由于房地產市場過熱化, 面對市場的超額利潤, 投資市場上熱錢就會大量流入房地產行業, 使其他行業的資金供給減少, 同時也吸引大量的各種人才紛紛進入房地產行業, 這樣就不利于行業結構調整, 更不利于我國國民經濟的健康運行。限購政策的實施冷卻了房地產行業的過熱程度, 控制通貨膨脹, 利于我國行業結構的調整。
(五) 從時間上看限購政策的效果。
限購政策規定居民只能在滿足了相關條件時才能購買住房, 這就限定了住房需求, 直接減少了人們的購房需求。因此限購政策實施短期內我們可以看到房地產市場上不管是交易量還是交易價格均明顯下降。從中長期看, 限購政策是一種行政手段, 這是與我國市場化的方向背離的, 因此這必然是不能長期存在的, 最終是會被取消的。住房市場最終是要靠市場規律來調節的。
二、限購政策的不足之處
限購政策是一把雙刃劍, 我們既要看到它帶來的現實意義, 也要看到它所帶來的負面影響。
(一) 限購政策的區域差異造成房價二次上升。
由于限購政策實施的范圍和時間不同, 主要集中在一線和主要二線城市, 而中小城市并未實施限購政策, 這就可能會導致房地產投資和投機行為轉戰到中小城市, 使泡沫轉移, 近來一些中小城市房價上漲過快也正好說明了這個問題。此外由于限購政策的時間并不是很明確, 很多民眾是持觀望態度的, 一旦限購政策解除, 這些資金會很快重新回到房地產市場, 再次抬高房價。
(二) 限購政策引起租賃市場發展過熱。
由于限購政策, 很多不滿足條件的居民轉向房屋租賃市場, 并且人們持觀望態度, 會暫時選擇租房, 這樣就使資金流入租賃市場, 造成租賃市場供需關系的變化, 抬高租金, 損害了一些租房者的利益。
(三) 限購政策未能從根本上解決住房供需矛盾。
限購政策從目前來看是在一定程度上抑制了住房需求, 但是在我國城市化建設過程中這些需求是長期存在的, 限購政策并沒有真正解決住房的供需矛盾。并且, 在實施的過程中, 由于地方政府的財政政策不同, 在制定實施細則的過程中會與中央政府博弈, 這就使限購政策實施的力度有所不同, 實施效果也會有差別。
通過上述, 我們能得到以下結論:一是不管是新建住房市場還是二手房市場, 限購政策都對房價具有顯著的抑制作用, 二手房市場房價的抑制作用可能比新建住房市場顯著;二是限購政策實施后起效時間一般是一年至一年半后, 此時才會發生房價的實質性下降;三是城市的差異性會對限購政策實施效果產生不同的影響, 房價收入比越大, 限購前房價波動越大, 說明房地產市場上的投資需求越大, 限購政策的實施效果也越明顯;實施限購政策前房價增長越快, 幅度越大, 實施限購政策后對房價的抑制作用也越大越顯著。
三、對我國房地產市場調控的建議
(一) 鞏固限購政策的成果, 促進房價的合理回歸。
雖然限購政策并沒有真正地解決人們的住房需求問題, 但是不可否認的是, 限購政策確實取得了一定成效, 在這一點上不能放松, 要繼續堅持限購政策, 要為其他相應措施的實施爭取時間和空間。同時, 我們在看到房價大幅下降的同時也應該看到房地產的暴利, 這就需要去除房地產的暴利, 壓縮房地產商的利潤空間, 使住房恢復居住功能。要對房產進行合理定價, 物價管理部門必須配合起來, 研究反對房產不合理定價的辦法, 建立合理的房產定價機制。
(二) 不能“一刀切“, 應該實施有差異性、針對性的限購政策。
對于不同的購買群體應該采取不同的限購措施:對于市場的投機者應該加強限制, 對其征收個人所得稅等資本利得稅, 也可考慮對其征收空房稅等;對于首次購買者應該對其有所補貼, 以此來鼓勵此類消費者, 減少這類消費者的購買壓力, 加速我國城市化進程;而對于高價位的購房群體不應該加以限制, 而是應該考慮收取物業稅等稅收, 然后再把這些稅收收入用于貼補首次購房者, 這樣能更好地維持調控整個房地產市場。
(三) 改革我國的土地制度, 使土地的供應趨于市場化。
目前我國的土地由地方政府壟斷, 地方政府一方面以低價向農民征地, 一方面以高價賣地。政府應該逐漸將一部分土地的產權賦予農民, 讓其直接面對房地產開發商, 從而打破地方政府對土地的壟斷地位, 增加土地的供應, 加快土地競爭市場的形成, 這樣就能增加農民的福利, 提高支付能力, 拉動內需, 從而使房地產市場健康運行。
(四) 大力推進保障房的建設和經濟適用房的供給。
政府可以從土地拍賣所得資金中取出一部分來建設保障房, 為低收入人群大量提供廉租房和經濟適用房, 滿足低收入人群的住房需求。這樣就能在一定程度上解決住房供需的矛盾, 沖淡人們對房價上漲的期望, 緩解住房需求擴大的趨勢, 這是有效也是根本解決之道。同時也要完善保障性住房的分配制度, 形成公平合理的住房分配方式, 從真正意義上滿足低收入人群的住房需求。
(五) 加快推進房產稅的實施進程。
目前房產稅已經在我國部分地區實施, 但是在全國實施是迫切需要。房產稅增加了房屋所有者在擁有房產期間的房屋維護和保養費用, 也減少了投資者通過房地產投資的利得, 增加了利用房產保值的風險。這就要求我國應該改革完善財稅體制, 同時也應該盡快完善房地產評估機制, 促進房產稅的順利實施。
參考文獻
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[2] .梁田, 張坤.我國房地產限購令問題的分析及對策研究[J].沿海企業與科技, 2011
[3] .褚超孚, 鄭景齡.我國住房限購效果研究[J].價格理論與實踐, 2012
房地產限購范文第5篇
【文章摘要】
現階段政府的宏觀調控行為和整個房地產市場環境，在引導企業穩步發展和保障民生的同時，也給企業一定的沖擊和挑戰。因此需要在研究當前的房地產經濟、政策環境和現狀的基礎上，分別就大型樓盤開發過程中的住宅空置率高、成本和風險大以及營銷活動中理念陳舊、手段單一等問題進行深度分析；在此前提下，進一步就提出了開發模式轉變、路徑調整以及整合、全程、體驗營銷等方面的策略調整，以期幫助企業正確應對新形勢和調控政策，而實現大型樓盤開發與營銷的健康發展。
【關鍵詞】
政策；大型樓盤；開發與營銷；策略調整
近年來，國家采取了一系列房地產調控措施，而使得大型樓盤的開發和營銷過程中面臨著諸多挑戰。鑒于此，應當在正確把握相關政策和形勢的基礎上，及時研究和分析大型樓盤的開發與營銷策略的調整，而促進其健康發展。
1 新形勢政策下的我國房地產市場狀況分析
伴隨著我國市場經濟體制和城市化進程不斷推進，房地產行業快速繁榮。與此同時，房價也越來越高，以至于住房難成為了普通勞動者面臨的重大難題。在此背景下，為了促使房地產行業的健康發展和保障民生，國家采取了一系列的宏觀調控政策。自2003年至今十年間，政府就從限購、限貸、限價以及提高利率等角度，不斷對房地產的發展進行宏觀引導和歸正，以期促使其健康發展，而有效解決普通居民住房難問題。
事實上，政府宏觀政策引導，對于房地產市場產生了一定影響。其一，企業面臨著資金壓力，開發增速減緩。作為資金密集型行業，房地產項目的開發需要以充足的資金投入為基本前提。近年來，國家屢次提高房地產項目投資基本金和拿地的首付款比例，并不斷上調存款準備金率，致使相關項目開發前提投入成本增加，且企業融資困難加大，而使得房地產開發企業陷入資金危機；在這種政府宏觀政策調控下，盡管過去的一年房地產企業資金投入量依舊有所增長，但增速明顯下降。其二，受國家宏觀政策的調控和消費需求的理性回歸，我國房地產銷售增長速度已經有所減緩。上一年度，國家出臺了收緊房地產市場的“國五條”等相關政策，而房地產均價和出售面積增長速度均顯放緩趨勢；截止七月份，全國住宅和商業用房的均價已連續三個月下降，而出售面積也增長速度也出現回落趨勢。此外，受長期宏觀性的信貸、土地購置、項目開發投入、限購、限價等房地產政策引導和規范，以及短期區域性的房地產開發和銷售調控的影響，房地產行業的投資風險也在不斷上升，而開發景氣指數也趨于下降。
2 基于當前宏觀調控和市場環境的大型樓盤開發策略調整分析
2.1 新形勢政策下大型樓盤開發所存在的問題
在國家宏觀政策影響下，我國房地產市場面臨著資金、開發風險加大以及銷售增速趨緩等方面的問題；而在這種新形勢和環境制約下，大型樓盤的開發也顯現出了開發成本和風險提高、相關配套資源不足以及空置率較高等方面的挑戰和壓力。
2.1.1 大型樓盤開發成本和風險較大
和中小型地產的開發相比較，大型樓盤的開發需要耗費更多資金和前期成本；特別是在當前國家支持經濟適用房和保障性住房建設的基本政策動向的作用下，相關土地、投資基本金以及信貸等方面收緊措施的施行，提高了大型樓盤開發的成本，而使得房地產企業資金運轉受到限制。在政府宏觀政策和市場競爭加劇的影響下，企業高成本投資建設大型樓盤的潛在風險也相對提高。盡管大型樓盤的開發能夠帶給企業巨大的回報，但政策和市場的雙向制約，使得其面臨著資金、成本以及受益等方面巨大壓力和風險，以至于實力一般的企業根本不可能單獨進行大型樓盤的開發和建設。如此，開發成本和投資風險的不斷加大，對大型樓盤的開發產生了嚴重影響和阻礙。
2.1.2 配套資源稀缺，大型樓盤空置率高
盡管我國居民購房剛性需求較強，但大型樓房高空置率的情況依舊較為嚴重；而這一現象的出現，至少包括以下幾個方面的原因。其不但受剛性需求消費者購買力、大型樓盤價格、投機購房行為的影響，而且因某些開發商故意拖延開盤時間，以期獲得更大收益的行為的制約。此外，大型樓盤的布局和相關配套設施與資源的不完善，也間接誘發了這一問題。有些開發商為了在有限的土地上建造更多的房屋，有意占用了規劃中相關娛樂、活動空間，開發過程中學校、醫院、交通等公共服務設施的建設也不能及時跟進；而鑒于入住率較低的情況，第三方物業公司也不愿接手社區管理，以至于物業服務資源的不健全；在這樣的生活配套資源不足的情況下，大型樓盤對于消費者的吸引力較低。如此，受消費者需求和開發商行為等方面影響，加之相關社區配套設施和服務資源的不完善，使得高空置率已經成為房地產開發和經營過程中的重要問題。
2.2 基于新形勢政策的大型樓盤開發創新舉措
2.2.1 創新開發模式，轉向持有和輕資產經營
在市場經濟高速發展和國家宏觀調控不斷加強的背景下，地產商應主動創新和轉變大型樓盤開發運營方式，而最大限度發揮其商業效應。其一，大型樓盤的長期持有運營和管理。隨著市場經營環境的不斷變化，粗放的滾動式房地產開發模式的弊端逐漸顯現出來；而在現階段政府強調房地產調控和監管基本政策趨勢，以及第三產業的飛速發展的前提下，開發商自己長期持有經營成為了大型樓盤開發的一個突破點；特別是對于商業地產的開發，企業自己持有物業管理，將使其獲得較為穩固的增值服務收益。其二，逐漸轉向輕資產經營模式。隨著我國房地產行業的不斷成熟，需要轉變以往的單純獲取資產升值效益的經營模式，而轉向以增值服務收益為核心的輕資產運行模式；其通過物業管理、商業運營、品牌溢價等其他房地產開發衍生服務獲得收益，而實現企業經營和盈利模式的創新，以有效規避宏觀政策的限定。
2.2.2 創新開發路徑，實施多元化戰略轉移
面對當前國家的宏觀調控影響下的大型樓盤開發中所面臨的各種難題，開發商需要及時更新發展理念，實施多元化開發戰略。從開發主體的角度出發，可以進行合作開發，以有效解決資金難題，而分擔大型樓盤建設過程中的風險；就開發分布而言，由于一線城市政策監管力度更為嚴格，因而應當抓住機會，適時進駐二三線城市，而形成多個區域的大型樓盤開發分布，而盡力保障企業的盈利水平；就開發的結構而言，鑒于當前對于住宅開發和銷售的嚴厲管控，而第三產業發展迅速，可以將大型樓盤開發重點轉向商業、旅游等方向的地產開發，而形成多行業的樓盤開發機構；對于企業融資而言，應當充分發揮企業各項優勢，逐漸擺脫單純依靠銀行貸款而獲取項目開發資金的方式，逐漸從私募基金、項目合作、海外融資等方向創新融資途徑，而形成多元化的融資模式，以支持大型樓盤的開發和運營。
2.2.3 堅持適度合理原則，與城市建設相配合
在應對政府宏觀調控同時，大型樓盤的開發與建設還應當堅持適度性和合理性原則，而與城市總體規劃相配合，以充分實現其經濟、社會以及文化效應。其一，大型樓盤開發規模應以適度為基本標準。受經濟利益的驅使，地產商希望樓盤開發規模巨大；但受我國城市和社會管理水平以及相關服務設施等方面不足的影響，樓盤規模過大將超過城市或者區域的承載力，將產生一系列的社會問題，而消費者的購買欲望也將受到一定程度的抑制。其二，在大型樓盤開發過程中，應當注意合理建設和配置相關公共資源和服務設施，特別是物業管理問題的有效解決，以樓盤開發的優質服務來吸引顧客，并獲取增值收益。此外，在大型樓盤建設和開發的過程中，還應當注意與城市建設的融合而合理規劃項目，包括和產業集群的配合、對城市功能的補充以及設計上城市文化的顯現等方面的具體內容，而實現大型樓盤開發與城市建設與發展的相互協調，進而實現企業的經濟和社會價值。
3 基于政策調控和市場環境的大型樓盤營銷策略調整分析
3.1 現階段大型樓盤營銷的主要問題分析
3.1.1 大型樓盤營銷理念比較陳舊
盡管營銷活動的重要性已被企業所認可，但在包括大型樓盤的房地產營銷理念依舊顯得陳舊，而亟待更新，以促使營銷目標的充分達成；就其營銷理念的缺位主要表現為以下幾個方面。
（1）缺乏全過程營銷的基本理念。在現階段的大型樓盤營銷活動中，依舊存在單純強調企業在后期銷售過程中主動性的發揮，而一定程度上忽視了開發中前期分析對于營銷活動和盈利目標的促進作用。事實上，后期銷售活動是否能夠順利進行，或者收益如何，很大程度上受基于前期分析基礎上的產品特征和性能的影響。因此，片面強調后期銷售的理念已經不能適應當前大型樓盤營銷活動的需求。
（2）缺乏對消費者需求和體驗的高度重視。當前大型樓盤的營銷中，自我本位主義比較嚴重，過分強調概念的炒作，而對于顧客的實際需求卻未曾真正的予以探求；在具體銷售環節，又急于達成交易，對顧客采取避重就輕、口頭許諾甚至于欺瞞的方式，而沒有深入挖掘顧客體驗的方法和途徑。如此，過于強調企業本位，而輕視顧客需求與體驗，嚴重阻礙了大型樓盤營銷目標的達成。
（3）對具體樓盤營銷差異化的忽視。由于各個樓盤所處的位置、設計的風格以及前期的地位都不盡相同，其營銷理念和方法也理應有所區別。但在實踐中，由于人員素養和對科學化營銷理解等方面的不足，常常出現偏信于權威人士的整體營銷策劃，而忽視了具體樓盤銷售中自由度和特殊性把握，以至于產品滯銷現象的出現。
3.1.2 營銷手段亟待優化
隨著信息化技術的不斷進步，現階段的營銷手段較多，并且進入了途徑整合的發展階段。然而，大型樓盤的營銷手段依舊存在一定的不足，而影響了效果充分體現。首先，當前的樓盤營銷手段仍過于傳統和單一。在后期銷售中，企業依舊以開盤促銷，大量的廣告投放等方式進行樓盤宣傳，且虛假廣告時常出現，而不能從消費者需求角度出發，基于互聯網等新型媒體進行互動式溝通與交流，以至于大型樓盤營銷最大化目標實現受阻。其次，營銷過度現象嚴重。誠然，在信息經濟時代，營銷活動對于企業經營和發展具有不可忽視的作用；但漫天遍地的投放廣告，而不進行營銷和企業綜合效益的科學衡量，能否實現既定銷售目標尚未可知，但高昂的成本投入，已經給企業背上了沉重的包袱。如此，當前大型樓盤營銷手段的單一化和過度化問題的存在，將不利于企業長期營運和發展。
3.2 基于新形勢的大型樓盤營銷創新策略探析
面對當前大型樓盤營銷過程中缺乏對全過程、消費者需求和體驗、差異化等方面的關注和重視，以及相關宣傳手段的單一和過度化問題，應當從以下三個角度進行策略探析，而有效提高其營銷活動的效果。
3.2.1 全過程營銷策略
在新形勢下，大型樓盤營銷需要具備全過程觀念，形成完善的營銷體系，而有效提升營銷效果。在此過程中，需要從以下幾個方面進程對策和措施的生成。其一，前期的市場分析和定位策略。在由于消費者需求的異質性和相似性以及企業資源的有限性，需要對產品和企業所面對的消費群體進行細化，而進一步針對目標群體的需求進行研究，從而建立高精度的營銷定位；其二，樓盤價格策略和營銷途徑的確定。通過對樓盤基本特征以及面向群體的準確定位，并結合相關規定和行業標準制定具體的價格策略，進一步生成具體的營銷渠道途徑；其三，后期營銷過程的宣傳和管控。在既定營銷方案的指導下，綜合選用相關媒介，進行樓盤的宣傳，并對銷售過程進行有效的管控和調整，以保障營銷目標的最大化實現。
3.2.2 整合營銷策略
在信息經濟時代背景下，能夠幫助企業進行宣傳的手段相對較多；而有效的營銷則需要整合各種營銷手段，以充分發揮其聚合效應，而推動企業營銷目標的實現?；谡侠砟畹拇笮蜆潜P營銷策略不僅要求新媒體營銷的各種渠道和方式的合理組合，而且包括傳統營銷方式和新媒體營銷方式的有效配合。在此過程中，可以在進行搜索引擎推廣的同時，配合新媒體廣告的植入以及微博微信等網絡平臺的話題討論和活動開展，進行房地產企業品牌、形象以及樓盤的營銷，以充分發揮新媒體和網絡營銷的整合作用；也可以將電視的廣告投放等傳統媒介手段與網絡廣告植入、以及社交網站等互聯網營銷手段組合起來，從而使得消費者形成更廣泛的關注和認同感。當然，在進行整合營銷的過程中，需要注意信息的被關注度，從而保證其作用和效力的發揮。
3.2.3 體驗營銷策略
體驗營銷是建立在買賣雙方互動溝通機制和掌握買方消費需求和心理基礎上，通過產品或者服務的體驗來促成交易的一種策略和方法；而隨著買方市場機制的逐步完善，這一策略將有效的促進營銷目標的實現。在大型樓盤銷售的過程中，可以從以下幾個層級展開體驗式營銷活動。其一，應當建立有效的互動交流機制，及時了解目標客戶群的購房需求點和心理側重點，以便迎合其需求而定制具有較強針對性的體驗活動。其二，利用高度發達的信息化手段，構建虛擬現實的樓盤體驗環境，讓顧客獲得接近于甚至超過真實房屋帶來的感觀刺激，而滿足其購房的體驗需求，以有效提高營銷活動的效果。此外，樓盤和房地產企業品牌和形象的打造，對于體驗營銷效果的充分發揮也具有一定的輔助作用。
4 結束語
在宏觀調控政策影響下，我國的房地產市場開發和營銷整體速度趨緩，而成本和投資風險提高。在這種新形勢和環境下，大型樓盤存在著開發成本和風險大，而住宅空置率高，且相關配套資源不完善等問題；而應當從開發運營模式轉變、經營路徑多元化以及適度合理建設等角度進行具體策略的調整。同時，針對于營銷活動中的理念和手段等方面的不足，可以根據實際情況選擇全程、整合以及體驗等營銷策略，而有效推進大型樓盤的開發與銷售活動。
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