房地產經濟理論論文范文第1篇
在很多年前就已經存在了虛擬資本和虛擬經濟的概念性內容, 但是直到今天依然沒有一個統一且標準的虛擬經濟概念。很多人認為虛擬經濟是將資本定價的方式作為其存在的前提, 隨后將其加之過程進行虛擬化, 以此為特征的經濟運行方式就是虛擬經濟。虛擬經濟產生的基礎在于實體經濟的不斷深入發展, 但是其特性和實體經濟之間又存在了十分明顯的差異, 可以認為是一種十分現金的經濟發展方式, 這也是實體經濟發展的一個擴展和外延。
2、房地產虛擬化的表現
房地產的經濟虛擬化伴隨著強波動性以及和實體經濟之間聯系的減少等特點, 這也是其虛擬化的具體表現。
2.1 強波動性
房地產進行的是資本化的定價方式, 所以經常會出現強烈的波動性和不確定性, 這中不確定性進入價格成分當中的房地產價格就會導致地租收入和現在價值總和決定了房地產價格。決定地產價格的時候現在地產價格的決定性因素會成為人們對未來地租水平的整體預期。資本化定價是虛擬經濟微觀行為的基礎所在, 也是心理支撐的價格系統表現的主要形式。在影響地產價格波動的因素當中, 除了地產價格的波動, 地產的投資功能也會直接性的影響房地產價格。
2.2 投資性和投機性
房地產投資性的提高是房地產虛擬化的重要表現方式, 這也會對地產經紀的發展起到十分關鍵的作用。在制度條件以及經濟發展條件之類因素的影響之下, 房地產作為實物資產其功能在于將空間和場地供給人們來進行生產和經營過程?，F在經濟發展不斷的加速, 社會主義的市場經濟體質已經逐漸完善, 人們生活的水平也在這一過程中不斷的得到提高。社會每個階層當中投資理財的概念逐漸的普及下來, 但是房地產資源是具有一定耐久性的, 同時土地資源也是十分有限的, 所以很多人開始投資房地產行業, 甚至將之作為投資的主要方向?，F在房地產的投資需求成為了房地產虛擬化的主要表達方式, 同時轉化出來的房地產價格決定因素也從以往傳統的建筑成本和土地成本轉向了預期的收益以及升值的情況。這是房地產轉化為虛擬資產的主要表現形式。有關的數據表明我國十大城市當中約有45%的人持有住房, 這表明人群收入水平提高的情況下會有更多人將投資應用在房地產方面。房地產現在在企業的生產經營活動當中一直作為實物資產進行應用, 其存在的方式一般是以消費品或者資料有關的形式存在的, 本質上和其他的一般生產資料是一致的, 和人們的生活具有緊密的聯系?，F在經濟全球化高速發展下我國也逐漸體現出來了房地產的虛擬性特點, 房地產在這一過程中也逐漸的顯示出和實體資產有著越來越少的聯系, 尤其是現在房地產的抵押貸款開始進行了證券化之后導致房地產資本想虛擬化經濟的方向加速的發展, 同時可以說已經基本轉型成為虛擬經濟。所以房地產經紀和實際經濟聯系越來越少, 逐漸表現出獨立化的特征。
3、房地產價格調控策略
實體經濟和虛擬經濟都是全球化經濟發展過程中十分重要的環節, 必須要做好其適應才能為國民經濟發展提供可靠的動力。
3.1 完善監管體系
虛擬經濟的范疇十分廣闊, 其所屬的部門不同也會帶來不同的市場規模和經濟行為, 所以及時是相同的虛擬經濟范疇也會因為群體和狀況不同而表現出截然不同的形式。在這一情況下就必須要采取相應的調控政策來進行監管體系監理, 才能最終確保房地產能夠快速發展其經濟。通過對證券和銀行等進行分散監管來實現對風險管理的掌控和實施, 進而監理行業監管部門并強化不同部門之間的聯系性來完善預警機制和應急機制, 這些都是房地產市場發展的宏觀調控策略。
3.2 信息共享平臺
現在我國的股市有關部門已經進行了很多次的結構調整, 同時頒布了很多有關的房價調控政策, 但是即使如此, 國內存在的過剩資金以及資金流通不暢之類的問題也沒有得到根本性的解決, 同時這也提高了投資者的心理預期。在政府進行宏觀的調控政策實施過程中因為沒有充足的基礎性和針對性, 所以其難以遏制市場當中存在的過度投機的問題, 同時也會導致房地產價格產生過度的膨脹情況。所以必須要充分的協調不同職能部門之間的溝通, 建立起監管信息共享的平臺, 確保每個部門都能夠共享虛擬部門資金來源以及信息交流資源, 對層次信息披露渠道的機制進行完善和監理來確保市場可以及時的獲取到有關的正確信息, 并引導房地產經濟的正常運行發展。
4、結束語
如果從經濟的增長角度進行分析, 則房地產企業經濟效益提升過程的一大保障就是對于其虛擬運行過程的充分了解和深入研究。房地產企業在不斷的完善市場經濟體系當中房地產模塊的同時, 也要結合自身發展的實際情況來明確虛擬經濟發展過程中存在的問題, 正確面對其問題并采用合適的方式來進行調控, 確保房地產企業能夠可持續性的發展, 進而提高企業整體的競爭力, 來最大化經濟效益。
摘要：現在我國綜合國力在不斷的以增長的速度提高, 在這一過程中房地產經濟也不斷的發展其體系以及有關的制度。房地產現在作為投資的對象, 逐漸表現出了虛擬性的性質, 已經成為了金融資產以外的一種主要虛擬資產。與此同時房地產的價格受到了生產要素價格和生活資料價格的影響, 可以作為商品價格體系當中的主要成分之一。在建立并完善社會主義市場經濟體制的過程中, 有關部門需要不斷的深入了解房地產經濟虛擬性質, 并強化對于其的控制來確保其發展是可持續性的。
關鍵詞：房地產經紀,虛擬經濟,經濟研究
參考文獻
[1] 李杰, 王千. (2006) .房地產虛擬資產特性的理論和實證分析.當代財經, 2006 (2) , 82-86.
[2] 徐熙澤. (2011) .房地產經濟虛擬性的理論研究與實證檢驗. (Doctoral dissertation, 上海財經大學) .
[3] 彭興庭. (2009) .房地產業的虛擬化及其向實體經濟的復歸——與美國次級債危機有關的理論與實證分析.經濟界 (1) , 84-92.
[4] 祝憲民. (2013) .房地產的實物資產和虛擬資產雙重屬性研究.廣東社會科學 (4) , 16-20.
[5] 余明. (2013) .我國房地產虛擬化及其價格形成機制研究. (Doctoral dissertation, 廣東商學院) .
房地產經濟理論論文范文第2篇
【摘要】 從工業文明到生態文明的路徑變遷思路，實質是經濟發展觀和經濟分析技術的思想演進。工業文明強調的是“獨立最優化”，而和諧社會的建立將是對博弈最優化的履行與發展。同時，通過閑暇經濟理論與實踐的發展，可以搭建起物質發展與人性終極發展之間的橋梁。
【關鍵詞】 博弈論 最優化 收斂 和諧 閑暇
以“征服自然”“控制自然”為特征的工業文明在最近二十年得到各界的沉靜反思，也存在此起彼伏的批判。這多少顯得有些不公，因為200年來的工業文明，奠基了當今人類的雄厚物質基礎，使得我們有資格與能力站在今天的舞臺上評點過去的演員。而實質上，絕大多數的批判又都是合理或進步的，批判的主流要求對工業文明觀進行調整與改進，要求工業文明擺脫路徑依賴、達成制度躍遷：從基于掠奪自然、偏重物質發展的過度對象化模式，轉向尊重自然、親近自然的積極生態化模式。也就是說，批判者并不是評點演員本身有問題，而是批判演員的演技不能與時俱進。
以上從工業文明到生態文明的路徑變遷思路背后，潛藏著經濟發展觀和經濟分析技術的思想演進。在工業文明發軔之際，也是經濟學中“邊際革命”盛行之際。邊際革命精練了經濟最優規劃的分析技術，使經濟分析披上技術盛裝，也為日后的動態經濟分析提供了基本框架。但技術的改進并沒有帶來分析范式的改進—基于工業革命的邊際革命是對有約束條件下個體最優化的技術性刻畫，其思想是局部靜態的，即假定個體的外部環境和競爭環境都是給定的參數，個體的最優規劃就是最大化其目標函數，而求得最優解的過程就是邊際革命。這種“不考慮外界反應”的經濟分析思想古已有之，并成為古典經濟學的不二法門。工業革命和工業文明的發展正是對這種思想的偉大實踐。我們將這種局部靜態的經典經濟思想稱為“獨立最優化”思想。綜觀近200年來的工業文明發展史，無非是獨立最優化思想從幼稚到成熟以臻極致的過程。在這樣的思想指導下，經濟體的發展雖然承認自然界和物質世界的約束，但僅僅將這種約束視為制約，在經濟發展過程中，一是經濟主體并不將環境當作內生變量來處理，而是將之作為已經給定的外生參數來處理；二是既然外界約束被僅僅當作制約，那么，打破制約、放松約束的技術便會得到鼓勵，因為，那些能夠放松約束的技術可以幫助經濟體獲得更高位的最優解—這就是最簡明的局部靜態微觀經濟學。因此我們看到了技術進步的飛速發展和環境的急劇惡化成了工業文明時代最“亮麗”的兩道風景線。幸運的是，隨后的經濟學家們終于從經濟效率的分析角度發現了端倪，開始考慮“增長的極限”：技術進步帶來的收益是否終會有一天追不上環境惡化帶來的成本？這樣，人類的經濟增長將在高速發展中猝然碰上“天花板”而夭折。盡管這仍然沒有擺脫獨立最優化的思想，卻是對這種思想的有益反思。而人類和各類經濟體開始真正關注和重新思考工業文明的終結，是得益于一種全新經濟分析思想—博弈論的誕生。
一、博弈論與博弈最優化思想
博弈論在曲折中前行，曾出現長久的停滯，卻在近30年來獲得新進展，先后三屆諾貝爾經濟學獎被博弈論專家斬獲，如此殊榮，其他領域的經濟學從未有過。博弈論是對古典經濟最優化思想的改進與革命。面對現實世界，博弈論并不放棄個體追求最優化的假設，但卻更逼近現實地認為，在個體最優化過程中外界是變化的而不是給定的，為此，經濟決策必須考慮外界的動態變化以及這些變化對決策結果的影響，也就是說，原先被外生給定的變量在博弈論的世界里都“活”了起來，它們陸續進入個體的目標函數，被積極地內生化了。我們將這種考慮外界變化、將約束內生化的經濟分析思想稱為“博弈最優化”思想。這種思想強調，我們要追求最優化，必須考慮到所有影響我們的個體和環境，必須考慮到其他的個體同時也在追求最優化，必須明白我們自己的效用函數和外界個體與環境的“效用函數”是交互相關的，必須考慮全局動態最優化。于是，“人人為我，我為人人”成為這種思想的最佳表現形式—“為人”不是真正地要“為”人，而是只有“為人”才能更好地真正達成“為我”的目的。在博弈最優化思想取代獨立最優化思想的過程中經濟決策者終于明白，只有雙贏或多贏才是真的贏，單贏或獨贏既是短暫的也是危險的，用經濟學的觀點說，單贏即不具備穩定性也非全局最優解。
二、和諧社會——博弈最優化理論的實踐與發展
可以說，和諧社會的建立是對博弈最優化的履行與發展。博弈論的發展給西方的經濟決策帶來了巨大的思想改變，在這樣的思路下，環境、生態、自然，從僵冷的外界約束變為鮮活的內生變量。
同時，和諧社會理念的提出也是對博弈最優化思想的重大改進。表面上看，和諧社會提倡人與自然、人與人的和諧，與西方提倡的人與生態雙贏的理念并無二致。但從博弈最優化的機理看卻是不同的。西方對生態文明的維護與發展從技術角度看，就是將生態約束內生化，將對生態的處理手段以及生態系統的反應作為一種戰略或策略進入到經濟體博弈最優規劃系統中。簡單地說，就是經濟體在進行最優化時它的效用函數中多了一個生態戰略變量、其約束條件中多了一個生態約束條件，而這個生態約束條件同時包含了其他經濟體（參與者）的效用變量。相比之下，和諧社會理念的改進在于，將生態系統擬人化，將生態系統不是作為戰略或條件而是作為一個參與人納入搏弈最優系統，于是經濟體的效用函數中其實是包含了生態系統的“效用”函數。同時，和諧社會理念的另一個思想創新是，將經濟體整體作為一個參與人，也同時將經濟體中的個體或群體作為參與人來進行博弈最優化分析，這樣，人與人、國家與個人、社會與家庭的互動利益關系被放在同等重要的層面上進行決策—因為他們之間具有相互決定的作用。
西方的博弈最優化將生態當作“死”的戰略來看待，我國的和諧社會博弈最優化是將生態當作“活”的參與人來看待，同時將整體及其組成部分作為參與人來考慮。這樣的經濟處理思路是對中國傳統的“天人合一”、“人神共處”、“天下大同”等經世治國思想的現代經濟學運用與發展。用現代技術復活傳統思想，正是和諧社會的精髓所在。
和諧社會沒有放棄對經濟發展和經濟效率的要求，相反，和諧社會仍然需要經濟增長來護航。和諧社會的內涵在于，考慮更多的利益相關者，甚至將生態、自然等也考慮為利益相關者。只有更和諧，才能更富有，也才能更有心情享受富有。從整體上看，世界并不具備“天下大同”的普遍物質基礎，中國作為發展中國家更是任重道遠。從人均量和效率角度看，我們仍然處于低水平階段。因此，和諧社會的建設，采用了博弈最優化的思想，并創新地發展了處理技術—將生態、整體、個體同時作為參與人來考慮。但社會發展的目標函數并沒有變，仍然是物質財富的極大化。西方大多數國家，以美國為首，其經濟社會發展的目標函數也是一樣的，以物質實力為目標函數。從這點看，獨立最優化和博弈最優化的目的是一樣的。問題是，當物質發展到較高水平后，被釋放出的人類需求是什么？人類社會發展的更高級目標是什么？顯然不是物質享受，也不能簡單地概括為精神享受。從人性演進的哲學視角看，在物質約束被解除的情況下，人類的需求可以概括為追求“快樂與自由”，即從“必然王國”進入“自由王國”。也就是說，當經濟體的物質積累達到一定程度并能穩定下來后，經濟體的目標函數將發生變化—物質層面的目標將讓位于人性本質層面的目標。一個可預想的例子就是，隨著目標函數的轉變，經濟增長將出現收斂—這種收斂不是來源于新古典經濟增長理論所預言的要素規模報酬遞減，而是來源于經濟體主動放棄增長：將經濟增長維持在一個適宜的水平，而將資源配置在更有益于“快樂與自由”的地方，如享受悠閑與安逸而不是享受工作中的成就感。
三、從關注物質目標函數轉向關注人性目標函數
基于目標函數轉變的經濟收斂，在一些高人均GDP國家和高福利國家已經出現一些跡象，如北歐的一些國家，人們并不像新興工業化國家（如中國、印度、越南）中的人們那樣追求財富和追求成為所謂的“社會精英”、“成功人士”，人們對薪水、學位、職位的感知度明顯低于發展中國家。這說明，社會個體以及匯總的社會整體目標函數在物質極大豐富后都發生了變化，人們更注重于資源在物質與“快樂和自由”之間的合理配置，而不是將物質作為唯一的目標函數來配置資源并建立與周圍環境的和諧關系。
從工業文明到生態文明的發展來看，我們現在就要關注這種目標函數的轉變?？梢哉f，預言一種經濟分析技術和發展思想對現行經濟發展觀并無更大的意義，但對社會在現行思想指導下發展到一定階段后的轉型或騰飛階段的躍遷卻具有舉足輕重的指導意義。從物質目標函數到人性目標函數的轉變，對經濟思想提出的挑戰就是對生產觀到非生產觀的轉變。目前的經濟學主要是研究生產時間內的經濟現象和經濟結果，以及和生產相關的現象與結果，如微觀經濟學研究消費選擇和廠商行為，宏觀經濟學研究就業、經濟波動和經濟增長，但實質上，絕大多數人并不認為工作或生產是他們的終極目的。具有諷刺意味但卻更像真理的一個經濟學悖論是工人工人工作的目的只是為了更好地不工作?？梢?，經濟學應該更加關注非工作時間或非生產性質的人類行為與人類目標，即有關閑暇的經濟。
四、閑暇經濟理論與實踐——物質發展與人性終極發展之間的橋梁
人類的經濟行為只有三分之一是在工作內完成的，其余的部分要由閑暇經濟來解釋。人類的目標函數也不是為了生產，而是如何閑暇，可以說，真正的目標函數不是生產，而是閑暇，生產在人類社會的高級階段應該退化為一個約束條件。在新古典的詞典里，閑暇是對生產的替代，因此閑暇對經濟發展目標并不具備太多的積極意義，即便是在強調閑暇屬性的、時髦的RBC理論那里，閑暇的地位仍然是被低估的。但基于創新的新內生增長理論從某種方面隱喻了閑暇的重要性。進而，現代的閑暇經濟理論強調閑暇時間作為一種要素資源對經濟發展的獨特作用—閑暇能提高個體經濟效率、具有正的外部性并能改善資源配置。并且，在工作與閑暇之間做出最優配置，有利于向基于人性的“快樂與自由”目標函數逼近。
因此，我們認為，在建立和諧社會的經濟理念下，我們可以逐步開始關注與研究在閑暇時間內人們的閑暇活動與閑暇安排對經濟、社會和人類價值帶來的變化，以及人類如何對之進行反應。通過閑暇經濟的理論與實踐的發展，可以搭建起物質發展與人性終極發展之間的橋梁。
【參考文獻】
[1] 余永定、張宇燕、鄭秉文： 西方經濟學[M]. 北京：經濟科學出版社，2000.
[2] 杰弗瑞·戈比：21世紀的休閑與休閑服務[M].昆明：云南人民出版社，2000.
[3] 馬惠娣等：休閑產業將成為我國新的經濟增長點[A]. 國家軟科學重點項目研究成果，2000-06-05.
[4] 張捷、王淼、任黎秀、聶獻忠：試論城市閑暇業及其持續發展. 南京大學學報[J].1998（2）.
[5] George Torkildsen：Leisure and Recreation Management，3rd edition [M]. London.E&FN Spon,1992.
[6] A.J.Veal：Research Methods for Leisure and Tourism——a practical guide[M].London，MBA Group，1992.
（實習編輯：唐石泉）
房地產經濟理論論文范文第3篇
關鍵詞：新經濟;傳統經濟理論;挑戰
文獻標識碼：A
房地產經濟理論論文范文第4篇
作者：歐陽林 陳慶鄂 程曉萱 方禮芝
摘要：國民經濟的高速增長促進了房地產業的發展，而大規模的房地產開發與商品住宅建設又拉動著經濟增長。兩者互為條件，互為前提，相互促進，相互發展，但房地產價格的上漲一定要與經濟增長相適應。
關鍵詞：經濟增長；房地產價格；相適應
文獻標識碼：A
一、經濟增長是房地產價格上漲的主要因素
近年來，我國經濟保持快速的增長勢頭，GDP的增速由2001年的7．3％，2002年的8％，上升到2003年的9．1％，2004年的10．1％；人均GDP2000年為800美元，2003年登上了1000美元新臺階。這是中國經濟增長的里程碑，它標志著我國經濟運行進入了新一輪經濟周期的上升階段，工業化和城市化進程加快，消費結構升級，重化工業加快發展。
發達國家的歷史經驗表明，人均GDP接近1000美元的時候，消費結構會出現重大轉型，即生存性消費支出占居民消費支出比重越來越低，而自我發展型消費支出比重會越來越高，消費出現重大結構變化。事實驗證了我國人均GDP接近1000美元時(在2002年按當時的匯率計算人均GDP為967美元)這一消費結構轉型的歷史經驗。近幾年來，一般消費品供過于求，價格下跌，而住房、汽車、旅游等成為消費熱點，全社會固定資產投資大幅增長(見表1)。
同時，根據世界各國的經驗，房地產的發展與國民經濟增長水平有著密切的相關關系。一般情況下，人均GDP在800～1500美元之間，人均居住面積達到30-35平方米之前，是住宅產業高速發展期，人均GDP在8000美元，進入住宅產業的平穩發展期，人均GDP超過13000美元，住宅產業才進入衰退期。因此，無論從人均GDP指標還是人均居住面積分析，我國已步入住宅產業的高速發展階段。正是由于國民經濟的穩步增長，國民經濟整體水平的提高，全社會固定資產投資的大幅增加，房地產業已成為國民經濟的支柱產業，并帶動建材、輕工等相關產業的發展，改善了廣大人民群眾的住宅條件和生活環境。我國城鎮居民家庭人均居住支出從1997年的394．5元，增長到2002年的6244元。人均建筑面積：1989年為13．5平方米，1997年為17．8平方米，2001年為20．8平方米，2003年為22平方米。商品房銷售額：2001年為4862．8億元，2002年為5721．2億元。2003年為7671億元，2004年1-11月為8285億元。其中銷售給個人的：2001年為86．8％，2002年為91．3％，2003年為92．5％。
特別是1998年開始的停止住房實物分配，實行貨幣化分配的住房制度改革，從方針政策和消費輿論導向上，促進了房地產業的快速發展，同時也徹底改變了人們的住房消費觀念和住宅生活環境，使房地產業真正步入市場經濟的軌道。正是經濟持續、穩定的增長，就業機會和經濟收入的增加，為人民生活水平的提高，居民可支配收入的增長，社會消費的大型化，人們購建商品住宅提供了堅實可靠的經濟基礎。同時，為廣大居民的提前消費和終身均衡消費，提供了住房制度和金融政策的支持，如城鎮職工個人住房公積金制度，住房信貸、消費信貸等，為實現和擴大消費提供強有力的經濟支持。因此，當前房地產業的快速發展是我國經濟增長的必然結果，也是房地產業繁榮興旺價格不斷上漲的主要因素。
二、經濟增長不是房地產價格上漲的絕對因素
(一)住宅是一種商品
我國實行住宅商品化的改革之后，住房這一人民生活的必需品已成為一種重要的商品，成為人們生活消費支出的一項重要內容，進而推動了房地產業的快速發展(見表2)。
從上表可以看出，居民住宅開發已占了房地產開發的絕大比例，而且這一比例還在不斷上升。隨著居民收入水平的提高，消費觀念的更新，居民對住宅的消費增加。同時，中產階層的形成，居民收入積累到一定水平，銀行信貸對個人的開放，示范效應等，也是房地產業迅速發展和價格不斷上漲的重要原因。
(二)住宅是一種投資商品
居民購買商品住宅具有兩種效能：一是生活必需品。二是一種投資。在投資渠道缺少和不暢，房地產市場不成熟的條件下，我國許多居民將房地產作為投資、聚財的手段。而且聚財和投資功能越來越受到人們的重視和發展，使得房地產業一躍成為人們聚財、投資、社會保障的一種手段，同時也促成了房地產業的投機和炒作，促成了房地產價格的上漲。
1986～2002年扣除通貨膨脹影響的因素后，2002年全國商品住宅平均價格的實際值是1986年的2．2倍，同期我國實際GDP翻了兩番，城鎮居民人均實際可支配收入增長了1．8倍。由此可以得到一個感性認識，即這段時期商品住宅價格與社會經濟增長基本上是協調發展的。
1997年之后我國經濟的增長主要受到來自總需求方面的約束，新一輪經濟增長的啟動有賴總需求方面的突破。隨著宏觀經濟的轉型的基本完成，2002年下半年出現了拐點，我國經濟走出了1996年以后持續6年低于8％的相對緩慢增長階段，開始出現加速的趨勢。據國家統計局公布的數字，2003年我國GDP的增長為9．10％固定資產投資為55118億元，比上年增長了26．7％，其中房地產投資為10106億元，增長了29．7％，房地產投資占GDP的比例由2002年的7．55％上升到8．66％，增長了1．11個百分點。2004年全年全社會固定資產投資累計完成70073億元，比上年同期增長25．8％，即我國經濟進入一輪新高速增長周期。
然而，全社會固定資產投資的增長大大快于經濟增長和居民收入的增長。我國2000～2003年的3年中，房地產的年投資增長率分別為19．55％,253％，21．％。而2004年為29．7％。2004年全國居民消費價格總水平又比上年上漲3．9％，其中固定資產投資價格上漲5．6％。居民最終需求的不斷增長是促進經濟增長的持久動力，居民的消費增長了，必然會對消費品生產部門提出新的要求，導致這些部門擴大生產并增加投資，由此帶動一系列相關產業的發展進而促進整個國民經濟增長。國土資源部關于《我國重點地區和主要城市2003年地價動態監測報告》中提到，在幾個重點城市中，上海市2003年平均房價達5118元／平方米，比上年增長24．2％，其平均地價水平為2164元／平方米，比上年增漲5．3％；北京市2003年上半年商品住宅平均售價為6847元／平方米，比2002年的6227元／平方米上升了10％，平均地價水平為2331元／平方米，比上年增長2．34％。
可以看到，現階段我國房地產價格大幅度上漲，已經大大超過了合理的房價與年收入比。國際慣例是一套中等水平的住宅價格，是一個中等收入家庭年收
入的3－6倍，而現在我國許多大城市商品房房價，已達到中等收入家庭年收入的10倍甚至20倍。我國房地產的現狀不禁引起人們對上世紀90年代日本出現房地產泡沫危機的反思，1960～1990年的30年時間里，日本的GDP增長了17．4倍，地價上漲了56．1倍，房價上漲了40倍，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫事件。1997～1998年的亞洲金融危機標志著日本地價泡沫的徹底破滅。1992～1993年我國海南省、廣西省北海市房地產狂炒，使得金融機構蒙受巨大損失，經濟長期低迷，至今仍然不能完全恢復。至此，我們不能再簡單地說經濟增長就是房地產價格上漲的絕對因素。房地產價格上漲的因素是多方面的，它既有經濟增長和人民收入生活水平提高這一主要因素，也有國家相關方針政策的引導，大規模城市化建設與發展，人民群眾消費觀念的更新提高，以及人們心理因素等方面的相關因素。更有炒房團的哄抬房價和房地產商人為投機炒作。因此，現階段的房地產價格的猛“上漲”，已有“泡沫”的成份，已不是正常的經濟增長的“上漲”。
三、房地產的發展速度要與經濟增長相適應
房地產的發展速度要和國民經濟發展、居民收入水平的增長相適應，固定資產投資的平均增長率要保持適當的比例。房地產投資應與GDP的增長與居民收入水平的增長保持一致，GDP的增長與我國居民消費水平的增長保持一致，與地域區域間的增長保持一致，短期增長與可持續長期增長保持一致，即經濟增長和社會全面持續發展保持一致。
(一)合理的經濟增長
合理的經濟增長往往是伴隨著價格總水平的上升而發生的，在理想的狀態下，應該是GDP的增長快于居民可支配收入和消費的增長，而居民收入的增長要快于價格總水平的增長。但是價格總水平的上升還是有一個度，一般地說在2％～3％以下，如果滿足了上面的條件，而經濟增長又能保持一定的速度(在歐美國家能達到4％－5％，在新興工業化國家能達到7％以上)就是一個很好的經濟增長。經濟增長的狀況如何，其決定的因素主要取決于社會投資的規模和水平。那么，現實的經濟社會中有哪些因素能夠左右社會投資的規模和水平呢?除了代表政府意圖的傾向和投資偏好外，經濟波動制約著社會投資者的選擇。實證分析和理論研究證明，經濟總量呈現波浪式上升或波動式增長是客觀的，是經濟增長的一般狀態，而均速直線型的增長在時間上只能是短暫的，是客觀規律中的一種特例。經濟波動的基本規律便是周期性，經濟周期便是有客觀規律的經濟波動。因此，合理的經濟增長應當是波動的。
持續穩定合理的高速經濟增長是中國經濟發展的客觀需要，是滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要。要保持合理持續穩定的高速增長，就要求我們必須在經濟增長過程中實行科學的宏觀經濟調控。宏觀調控是一項具有風險和挑戰性的工作，如果過分保守，國民經濟就會停滯不前，但過分激進又會反過來斷送經濟增長，這正是我們高度重視宏觀經濟調控保持合理經濟增長的重要原因。
(二)合理的房地產價格
房地產價格是否合理，首先要看房價與收入比，房價與收入比是指當一段時間內，市場上一套中等水平的價格與一個中等收入家庭的年收比。西方發達國家認為居民住房消費占居民收入的30％以下就可以承受，并根據首付款30％，20年分期付款方式，得出了房價收入比在3－6倍之間比較適當的結論。例如，在日本東京，居民的年收入與房價比大概是1：4．8，而目前我國大部分城市是1：7到1：15。
由此可見，我國現階段的商品住宅價格，可以說明我國房地產在一定程度上出現了“過熱”，應該對其進行積極引導。第一，加強制度和法規建設。一方面，要為房地產企業的發展創造一個高透明度的、公正的競爭和發展環境，防止由于內幕交易等對開發商利益的侵害；另一方面也加強對開發商的監管，防止消費者利益受到侵害。第二，強調地方政府掌握房地產開發的節奏，通過土地批租等手段，從總體上調節房地產開發規模和速度。第三，強調銀行等金融機構通過項目審批及融資規模的控制，來降低金融風險。第四，嚴厲打擊炒房團的哄抬房地產價格的炒房與投機。在此基礎上房地產的發展才會有利于商品住宅價格的合理性，有利于人民居住條件的改善，同時對經濟的增長發揮積極的促進作用。
(三)房地產價格的上漲要與經濟增長相適應
綜上對國內生產總值(GDP)，全社會固定資產投資完成額和居民消費的增長以及它們之間數量關系的分析結合當前宏觀形勢，可得出以下結論：一是中國目前的經濟增長仍處于正常狀態，但固定資產投資增長已超出正常范圍；二是在經濟增長率保持不變的情況下，全社會固定資產投資完成額的增長與居民消費增長之間存在著負相關關系，在目前情況下，如果經濟增長率和其他條件不變，投資每增長1％，消費將會下降0．8％。較低的居民消費增長率不利于中國經濟的可持續增長；三是2004年的固定資產投資的增幅已經明顯超出經濟增長的需求。比較理想的狀態應該把消除了價格變動后的全社會固定資產投資增幅壓縮到20％以下；四是我國目前以鼓勵投資為主要手段刺激經濟增長的目的已經達到，宏觀經濟政策上應有所調整。要保持中國經濟的持續和高速增長，對全社會消費總量的增長應予以更多的重視(尤其應該重視改善中低收入家庭的收入和生活水平)。只有投資率和消費率及房價的上漲達到經濟穩定增長所要求的特定比率既相適應，國民經濟的發展才能達到最優狀態。過度投資或過度消費均會損害經濟增長和廣大人民群眾的利益。房地產“泡沫”的實質上是由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者有效支付能力的情況。房地產市場自身存在著周期循環的規律，過度開發是房地產周期循環中必經的一個階段，非理性的持續開發會對市場造成極大的危害。因此，建立房地產宏觀調控體系，控制房地產業高速增長勢在必行，既要將房地產投資的增長率速度控制在一定的比例以內，與國民經濟增長率相適應，又要保持房地產業持續、健康發展的勢頭，以保證人們日益增長的對住房環境改善的需求。
國民經濟的高速增長促進了房地產業的發展，而大規模的住房建設又拉動著國民經濟的增長，兩者互為條件，互為前提。房地產經濟的發展不是孤立的，而是同國民經濟的整體宏觀發展趨勢緊密相聯。房地產經濟的發展必須依賴于良好的國民經濟整體運行狀況，依賴于國民經濟持續穩定的增長。如果房地產價格嚴重脫離國民經濟增長而大幅上漲，那這種上漲不會長遠持久，并且必然會產生房地產泡沫，形成金融危機，對國民經濟造成嚴重的危害，對廣大人民群眾利益造成重大損失。因此，房地產價格的上漲一定要與經濟增長相適應。
責任編輯 柏振忠
注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。
房地產經濟理論論文范文第5篇
摘要：以經濟收斂理論為基礎對我國31個省區1990-2013年城鎮化水平的收斂性進行分析。通過設置多種空間權重矩陣將空間效應納入計量模型，實證結果表明：我國城鎮化水平存在顯著的空間正相關，地理距離因素是影響城鎮化空間相關性的主要因素；地區城鎮化水平不存在絕對β收斂和條件β收斂，單純靠市場的自我調節機制難以縮小區域差距，政府應適當加強宏觀調控作用；控制變量的引入加快了城鎮化率的發散速度，與理論預期相反的是，經濟發展水平對城鎮化增長率存在負向影響，區域間經濟水平差距過大是加快城鎮化水平發散的重要原因。
關鍵詞：關鍵詞城鎮化；收斂性；理論假說；空間計量
一、引言
我國城鎮化進程在近十年加速推進，2011年城鎮化率首次突破50%，2013年實現進一步增長，達到5373%數據來源：2014年《中國統計年鑒》。
，接近世界平均水平。但由于自然資源、歷史條件和政策傾斜等原因，東部沿海省份經濟發展水平和城鎮化發展速度遠遠超過中西部地區，且各省省情不同導致區域內差異也十分突出。城鎮化作為經濟發展的結果，必然經歷區域間不均衡發展的過程，而城鎮化作為經濟增長的重要源泉，其過大的區域差異必然也導致經濟增長的進一步不均衡。城鎮化作為推動我國經濟持續健康增長的主要戰略措施，如何正確認識城鎮化發展區域差異及其變動趨勢，為各地區制定適合的城鎮化政策提供理論依據，是亟待解決的重大問題。
城鎮化區域差異問題盡管已經受到學術界的關注，但以往采用統計指標衡量區域差異的方法較為簡單。城鎮化收斂性主要研究我國城鎮化水平落后地區與發達地區相比是否具有更快的增長率，即是否存在趕超現象，運用計量方法研究城鎮化區域差異問題。索羅-斯旺（SolowSwan）的新古典增長理論是收斂性理論的起源，鮑莫爾（Baumol）最早將理論運用于計量實證，研究表明：經濟增長率和初始產出水平之間存在顯著負相關。但其樣本的選擇引起了德?。―elong）對其結論的質疑，由此經濟收斂性研究開始受到關注，涌現了大批經典文獻：如巴羅（Barro）、巴羅和薩拉-伊-馬?。⊿alaiMartin）、曼昆（Mankiw）、羅默（Romer）和韋爾（Weil）、伯納德（Bernard）和 杜爾勞夫（Durlauf）的研究[5-8]。國內學者對收斂性的研究主要集中在經濟增長上，研究結論卻不盡一致，少數學者認為我國經濟存在σ收斂，即我國省域間經濟增長差異將逐漸縮小并最終處于同一穩態水平；大部分研究表明我國存在顯著的條件β收斂，即控制了影響穩態的因素才能觀測到收斂性的存在；也有部分學者研究我國東、中、西部間是否存在俱樂部收斂，即子樣本內部的收斂。
雖然并未形成統一的研究結論，但收斂性研究方法卻日漸成熟，近年來已有不少學者研究其他領域的收斂性，其中以碳排放、居民收入、能源利用效率等領域的收斂性研究最為廣泛。在城鎮化收斂性研究方面，呂健和余潔等分別采用空間截面數據和傳統面板數據考察我國省域城鎮化水平的收斂性，兩者均得出了我國城鎮化存在收斂性的研究結論。但前者忽視了解釋變量的內生性問題和個體異質性的重要特征，后者以空間相互獨立為前提，明顯與客觀現實不符，因此，其研究結論有待進一步證實。鑒于面板數據能控制個體異質性特征，空間計量能將空間相關性納入模型中，本文采用空間面板數據模型研究城鎮化的收斂性。
本文主要解決我國城鎮化水平是否存在空間相關性以及各地區城鎮化水平差距是否隨著時間的推移而降低從而形成收斂趨勢等問題。與以往研究相比，本文的突破主要體現在：①將空間因素納入城鎮化分析體系，考慮地區間的相互作用，采用多種空間權重矩陣，結論更為可靠；②從收斂的視角研究城鎮化水平區域差異的變動趨勢，比以往僅采用統計指標的方法更為細致和深入。
二、理論假說
從城鎮化過程來說，人口傾向于從落后地區向發達地區遷移，由此經濟水平差異的持續性會導致城鎮化水平的發散增長，但不同層面和宏觀層面的收斂機制使得城鎮化水平出現收斂趨勢。
1微觀收斂機制
微觀收斂機制包括比較利益機制和適度人口規模機制，主要通過控制城鎮化飽和點保證城鎮化收斂。城鄉之間存在受教育機會、基礎設施、保障水平、就業機會和收入等各方面的差距，為了謀求更好的生活條件和生涯發展，農村人口更傾向于向城鎮發展。農村人口的大量減少促進農業生產率的提高，縮小城鄉收入差距，吸引勞動力回流農村。
在經濟發展初期，城市大量勞動力的集聚具有知識技術外溢、擴大市場規模等規模經濟效應，但過度的人口轉移也會產生環境污染、交通擁擠、犯罪率上升等負面效應。因此，城鎮存在著適度人口規模：超過適度人口規模時，隨著經濟的發展，農村人口向城鎮轉移的負面效應大于其經濟規模效應，會出現人口遷移放緩甚至停止或出現逆城鎮化現象。城鎮化不可能無限擴張，農村人口轉移帶來的農業生產率提高和遞增的城市負面效應限制了城鎮化的發展，保證了城鎮化收斂性的存在。
2中觀收斂機制
中觀收斂機制包括經濟增長收斂機制和社會服務收斂機制，主要通過影響城鎮化發展促進城鎮化收斂。經濟增長收斂來源于索羅-斯旺的新古典增長理論。由于其持有的資本邊際收益遞減的基本假設，一國或地區期初有效勞均資本水平越低，資本增長率越高，從而產出水平增長率也越高，進而存在落后地區向發達地區的趕超，在存在區域要素流動的情況下，資本會從資本存量水平低的地區流向存量水平高的地區，勞動力則反向流動，從而促進經濟的收斂性。當前研究國內經濟收斂的學者中，大部分認為我國經濟存在不同的收斂情況。經濟增長是城鎮化發展的核心動力。我國東部沿海經濟發達地區集聚了大量中西部勞動力，從而城鎮化水平較高。但隨著中西部經濟逐漸向東部的趨同，勢必會吸引大規模的勞動力回流，從而促進城鎮化水平的收斂。
關于社會服務趨同的系統理論在學術界尚未形成，但不少學者以新古典增長理論模型為基礎從不同方面對社會服務收斂進行實證研究，包括政府支出方面和公共衛生服務方面。地區間社會服務的收斂雖然不能直接促進各地區城鎮化水平的收斂，但是社會服務的趨同可以在一定程度上減少人口的跨地區遷移，特別是高學歷、高能力人才從低服務水平城市向高服務水平城市的流動，從而降低城市化水平的地區差異。
3宏觀收斂機制
宏觀收斂機制指政府行為收斂機制，主要通過政策引導加強內在機制的作用。改革開放以來，沿海地區由于政策偏向實現了較高水平的經濟發展。隨著地方差距的不斷擴大，社會矛盾日益加劇，為了促進中西部地區經濟發展，我國政府先后實行“西部大開發”和“中部崛起”戰略，試圖從東部地區引進人力資源和知識技術促進中西部的經濟發展，在客觀上有利于縮小省域間城鎮化發展差異。同時，社會服務的趨同也是我國政府大力推行的政策之一。政府通過建立更為完善的轉移支付體系，加大對欠發達地區的投資力度，從宏觀政策上保證各地區人們享受相同水平的公共服務。
各地區城鎮化發展過程中，由于自然和歷史條件等原因形成城鎮化水平的地區差異，然而在經濟因素和社會因素趨同的內在機制以及國家政策引導的外在影響下，城鎮化水平將逐漸收斂。同時，城鎮化并不是無限擴張，在城鎮化水平飽和點的約束下，各地區城鎮化水平也會發生收斂現象。
三、變量選擇和數據來源
城鎮化率衡量指標為人口城鎮化率，即以城鎮人口占總人口的比重表示，被解釋變量為城鎮化率各年增長率。關于城鎮化的影響因素，根據以往研究大體可以分為三類：經濟因素、社會因素和制度因素。經濟因素，如工業發展、服務業發展、經濟全球化等對勞動力的需求，使大量農村剩余勞動力向城鎮轉移。而社會因素，如教育、社會保障水平、基礎設施建設等，其中教育可通過升學使農村人口向城市人口轉移，但整體而言，社會因素對城鎮化的直接促進作用較弱，影響主要體現在城鎮人口的增加對社會公共品的需求加大，社會服務水平欠缺會阻礙城鎮化的發展。制度因素一般作為根本影響因素?；诖?，條件收斂中引入影響穩態的變量如下。
（1）人均生產總值（GDP）。人均生產總值是衡量經濟發展水平的規模指標，城鎮化率與經濟發展水平息息相關，經濟發展水平越高的地區城鎮化水平越高，穩態值越大，因此預期符號為正。
（2）產業結構（CON）。以二、三產業產值之和占GDP的比重表示。產業結構是經濟發展水平的結構指標，隨著經濟的發展，勞動力將從第一產業向二、三產業轉移，因此二、三產業比重越大，對非農就業需求越大，因此預期符號為正。
（3）對外開放程度（CR）。以出口額占GDP的百分比來表示。對外開放有利于城市出口導向產業的發展，創造更多就業機會從而吸引農村人口的轉移，因此預期符號為正。
（4）比較利益衡量指標（CX）。以城鎮居民家庭人均可支配收入與農村居民家庭人均純收入之比，即城鄉收入比來表示。城鎮較農村條件優越成為吸引農村勞動力遷移的主要動力，但城鄉差距另一方面也造成一系列社會問題從而阻礙城鎮化的發展，因此預期符號需由實證分析確定。
（5）教育（EDU）。以高等學校在校學生數（萬人）的對數形式表示。一般來說，受教育程度越高，越易接受城市的消費和價值觀念，尤其是高等學校大學生越易在城市居住，因此有利于城鎮化的發展，預期符號為正。
本研究樣本為1990-2013年中國大陸31個省、市、自治區面板數據。城鎮化率1990-2000年數據來源于周一星、田帥對我國分省城市化水平數據的修補周一星、田帥對海南省城市化水平的修補從1990年開始，為了保證我國省份的完整性，本文數據樣本為1990-2013年。，重慶市1990-1996年數據根據其含重慶和不含重慶的四川省城鎮化率計算得到，2001-2013年數據來自歷年《中國統計年鑒》及各省統計年鑒，各控制變量數據均來源于《新中國六十年統計資料匯編》、各省統計年鑒和國家統計局，其中人均GDP以1978年不變價格計算。
四、城鎮化水平收斂性的實證檢驗
1空間權重矩陣的設定
空間權重矩陣體現了空間觀測單位中的依賴關系。目前學者們普遍采用鄰接權重矩陣，但非相鄰而距離接近的區域之間顯然也會發生空間聯系，且經濟實力強的地區對周圍地區影響更大，更容易吸引人口遷移。因此，為了使研究結論更為穩健，本文分別建立鄰接權重矩陣、地理距離權重矩陣和經濟權重矩陣綜合測度各省區間城鎮化水平的空間相關關系。
（1）鄰接權重矩陣。鄰接權重矩陣以省區間是否相鄰作為空間關系存在與否的判斷標準，若省區間存在共同邊界則表明存在空間相關性，具體形式見（1）式。Wij為空間權重矩陣中第i行和第j列的元素，表示區域i和區域j的相關程度。鄰接權重矩陣因其簡單易處理而應用廣泛，但其不相鄰則不發生空間聯系以及具有共同邊界賦值相同的假定顯然不符合客觀現實，如北京僅與天津和河北相鄰，但其作為全國政治文化中心，顯然對大部分地區都有影響，且很難說北京對相近地區如吉林省的影響與對較遠地區如新疆的影響一致。
wij=1當區域i和區域j相鄰時0當區域i和區域j不相鄰或i=j時（1）
（2）地理距離權重矩陣地理距離權重矩陣下各省會之間直線距離通過ARCGIS軟件根據中國電子地圖自動生成。。鑒于鄰接權重矩陣僅考慮相鄰地區間的影響且不能區別對不相鄰地區的影響程度，許多學者開始采用距離權重矩陣。距離權重矩陣以空間相關性隨地理距離的增加而遞減為前提，通過距離的遠近衡量省區間的相關關系，考慮更遠空間區域之間的依賴性，距離的測度一般以省區經濟中心的直線距離或交通距離表示。本文采用各省會之間直線距離的倒數表示省區間空間關系程度，具體形式如（2）式所示：wij=1dij當i≠j時0當i=j時（2）
（3）經濟權重矩陣。雖然地區間交互作用與地理特征存在較大相關，但城鎮化過程涉及人口遷移，經濟發展水平高的地區對人口的吸引力遠遠大于落后地區，因此，經濟因素是影響空間關系的重要因素。本文借鑒陳曉玲經濟空間權重矩陣的設計[24]，其優點主要體現在區別了兩個地區間的相互作用強度，揭示了經濟發展水平高的地區具有更強的空間影響與輻射作用[25]。具體形式如（3）式所示，其中wi為鄰接權重矩陣，y為人均GDP：
W*i=wi*diag（y1∑Ni=1yi， y2∑Ni=2yi， yN∑Ni=1yi），
N=31yi=1t1-t0+1∑t1t=t0yit（3）
2.我國城鎮化水平的空間自相關
空間面板與傳統面板模型的區別在于空間相關性的測度，空間自相關性一般通過Moran指數檢驗，Moran指數取值在-1到1之間，負值表示負相關性，取值越接近0相關性越弱。本文利用
軟件計算得到在鄰接權重矩陣下城鎮化水平代表性年份的Moran值，如表1所示。從表1中可以看出我國城鎮化水平的Moran’s I值均為正值且都通過5%的顯著性水平，表明城鎮化水平存在顯著的空間正相關性，高城鎮化水平的地區相互臨近，在整個樣本期內Moran’s I值波動上升，表明正相關性逐漸增強。
3模型設定
根據空間依賴性來源的不同，空間計量基礎模型分為空間自回歸模型（SAR）和空間誤差回歸模型（SEM）：空間自回歸模型主要解釋一個地區的經濟現象直接影響另一地區，空間誤差回歸模型的空間相關性來源于不可觀測的隨機沖擊。本文通過在傳統收斂模型中添加空間相關因子構建回歸方程如下：
絕對β收斂情況：
空間自回歸模型：lnyt+1，iyt，i=αi+βlnyt，i+ρWlnyt+1，iyt，i+εt，i
空間誤差回歸模型：lnyt+1，iyt，i=αi+βlnyt，i+εt，iεt，i=λWεt，i+μt，i
條件β收斂情況：
空間自回歸模型：lnyt+1，iyt，i=αi+βlnyt，i+ρWlnyt+1，iyt，1+γkXk+εt，i
空間誤差回歸模型：lnyt+1，iyt，i=αi+βlnyt，i+γkXk+εt，i εt，i=λwεt，i+μt.i
其中，yt，i表示i地區在第t期的城鎮化率；lnyt+1，iyt，i表示i地區t時期的城鎮化率增長率；αi表示個體固定效應，反映對隨區位變化但不隨時間變化的經濟結構和資源稟賦等因素的控制；Xk表示影響城鎮化率穩態的控制變量；若β顯著小于零，則認為我國城鎮化率存在絕對收斂性或條件收斂。
4.實證結果分析
（1）絕對β收斂。在進行空間計量分析本文空間計量模型估計和空間相關性檢驗均通過Matlab軟件實現。之前，需對模型的空間相關性進行檢驗，傳統的各項檢驗指標如Moran’s I、LMerr、Lmsar、 Robust LMerr和Robust Lmsar均針對截面模型提出，本文借鑒何江和張馨之的做法，用分塊對角矩陣代替統計量計算公式中的空間權重矩陣進行面板數據的檢驗[26]。檢驗結果如表2所示，各檢驗指標均顯著。根據安瑟林（Anselin）等人的模型判定準則[27-29]，LMerr和Lmsar在1%的顯著性水平下顯著，Robust LMerr在5%的顯著性水平下通過檢驗，且實證結果表明
各權重矩陣下SEM模型Loglikelihood值大于SAR模型，因此優先選擇SEM模型，表明一個地區城鎮化率的增長率受到鄰近地區城鎮化率增長率的隨機沖擊的影響。事實上，各權重矩陣的SEM和SAR模型的估計結果并未出現較大的差異。表3中各模型的空間相關系數均顯著為正，表明城鎮化率存在顯著的空間依賴性，城鎮化水平高的地區其鄰近地區城鎮化水平也較高。進一步比較各空間權重矩陣下空間自相關系數的大小，在SEM模型下，地理距離權重矩陣的空間自相關系數（04400）顯著大于鄰接權重矩陣和經濟距離權重矩陣（分別為01270和01170），說明城鎮化水平空間自相關性并非僅發生在相鄰區域間而是隨區域間距離增加而衰減，造成城鎮化水平空間自相關性的主要因素為地理因素而非經濟因素。地理位置的臨近一方面由于交通的便利、社會風俗文化習慣的趨同大大
減小了人口遷移的阻力，另一方面便于地區間資源信息的傳播，其城鎮化發展過程的成功模式更容易形成示范帶動效應，因此距離權重矩陣比經濟權重矩陣和鄰接權重矩陣更能反映城鎮化水平空間相關性的客觀現實。需要指出的是，經濟權重矩陣的空間自相關系數較鄰接權重矩陣并無顯著提高，部分原因可能是經濟發展水平高的地區雖然吸引人口遷移，但卻難以有效將其轉變為城鎮人口，其過程只是簡單的“物理運動”。
表3中的估計結果顯示，期初城鎮化水平的系數顯著為正，說明我國城鎮化水平不存在絕對收斂，我國城鎮化發展區域差異較大。就目前的發展情況來看，城鎮化水平較高的地區仍然具有相對城鎮化水平低的地區較高的增長率，距離權重矩陣的期初城鎮化水平系數（00342）明顯大于鄰接權重矩陣和經濟權重矩陣（分別為00199和00200），表明空間相關性加速了城鎮化水平的發散速度。這可能是因為非相鄰地區與本地區存在自然條件和經濟條件等差距，吸引本地區勞動力進行遷移，阻礙本地區城鎮化水平的提高，因此區域間的城鎮化水平難以實現同一穩態的收斂，但是可進一步探究是否存在條件收斂。
（2）條件β收斂。
是否存在收斂到各自穩態的趨勢尚未可知。本文采用添加外生變量的方法檢驗我國各省城鎮化率的條件收斂性，在對模型進行回歸之前，同樣需要進行空間相關性檢驗。檢驗結果如表4所示，各項檢驗指標均顯著。根據前面所述的模型判定原則，優先選擇空間自回歸模型，實證結果表明不論選擇哪種空間權重矩陣，SEM和SAR模型中空間相關系數均顯著為正，如表5所示。
估計結果中期初城鎮化水平顯著為正，表明我國城鎮化水平并不存在條件收斂趨勢。即使控制了影響城鎮化水平的穩態因素，其發展也并不收斂于各自的穩態水平，且其發散速度顯著高于絕對收斂的發散速度。表明控制變量的引入加大了我國城鎮化區域差距。
對回歸結果進一步分析可知，教育和對外開放程度均不顯著。而原本理論上教育和對外開放程度能促進城鎮化的發展，形成較高的穩態值。造成該現象可能的原因是本文選取的教育指標為高等學校在校學生數，而在校學生并不一定從農村人口轉變為城鎮人口，同時落后地區的高等學校學生更傾向于向發達地區轉移，對本地區城鎮化水平的提高貢獻有限。因此教育有利于本地區的城鎮化增長率的結論尚須進一步研究。對外開放程度的提高雖然能帶動出口導向型產業的發展，但可能相關行業更多吸引高素質人才，對農村勞動力的需求有限，并不能顯著加快城鎮化的發展。
經濟因素包括人均GDP和產業結構系數顯著為負，與預期相反。這并不表明經濟的發展會阻礙城鎮化率的提高，大部分學者的研究表明我國經濟不存在絕對收斂，區域間經濟差距的擴大使得落后
地區的農村人口甚至城鎮人口向經濟發達地區遷移，導致落后地區人口城鎮化率難以提高。雖然城鎮化率存在嚴格的約束點，但是就目前的發展情況來看，我國區域間經濟發展的發散也加劇了城鎮化水平的發散。城鄉收入差距的系數顯著為正。城鄉收入差距的拉大表明城鎮較農村更為優越，農村人口為謀求更好的就業機會和更高的收入向城鎮遷移，因此有利于城鎮化率的提高，但須認識到，依靠拉大城鄉收入差距推動城鎮化進程并非健康長久的發展之計。
五、結論及啟示
本文主要對我國城鎮化水平的空間相關性進行了分析以及利用空間面板模型考察我國城鎮化水平的收斂性，主要研究結論如下：第一，廣泛運用的鄰接權重矩陣和經濟權重矩陣低估了城鎮化水平的空間相關性，距離權重矩陣更能反映客觀事實；第二，1990-2013年我國城鎮化水平不存在顯著絕對β收斂和條件β收斂；第三，人均GDP、產業結構變量和城鄉收入差距等變量的引入加快了城鎮化水平的發散速度，且人均GDP和產業結構對城鎮化率增長率影響為負，而教育和對外開放程度影響卻不顯著。
從本文的實證研究可以得到以下啟示：第一，各地區政府應當徹底改變各自為政的觀念，積極尋求區域間合作和互助，借鑒鄰近地區城鎮化發展過程的成功模式，因地制宜制定適合本地區城鎮化發展的政策，實現區域間共贏；第二，中央政府應加強宏觀調控作用，繼續深入推行新一輪“西部大開發”和“中部崛起”戰略，加大轉移支付力度，通過政策優惠與幫扶，在經濟發展水平和社會服務等方面實現其對發達地區的趨同，由此帶動落后地區城鎮化水平的提高，縮小城鎮化區域差距；第三，城鄉收入差距對城鎮化增長率的促進作用是暫時的，過大的城鄉收入差距造成的一系列社會問題也不符合新型城鎮化的要求，因此，通過拉大城鄉收入差距提高城鎮化水平并非良策。
參考文獻：
[1]文余源.中國城市化水平地區差異及其變動[J]. 地域研究與開發，2005（5）：25-29.
[2]張立. 1980年代以來我國區域城市化差異的演變——及其影響因素[J]. 城市規劃，2010（5）：9-17.
[3]BAUMOL W J. Productivity growth， convergence， and welfare： what the longrun data show[J]. The American Economic Review，1986，76（5）：1072-1085.
[4]DELONG J B. Productivity growth， convergence， and welfare： comment[J]. The American Economic Review，1988，78（5）：1138-1154.
[5]BARRO R. Economic growth in a cross section of countries[J]. The Quarterly Journal of Economics，1991，106（2）：407-443.
[6]BARRO R，SALAIMARTIN X. Convergence across states and regions[J].Brookings Papers on Economic Activity，1991（1）：107-182.
[7]MANKIW N G， ROMER D， WEIL D N. A contribution to the empirics of economic growth[J].The Quarterly Journal of Economics，1992，107（2）：407-437.
[8]BERNARD A B，DURLAUF S N. Interpreting tests of the convergence hypothesis[J].Journal of Econometrics，1996（76）：161-173.
[9]林光平，龍志和，吳梅.中國地區經濟σ收斂的空間計量實證分析[J].數量經濟技術經濟研究，2006（4）：14-21.
[10]蔡昉，都陽.中國地區經濟增長的趨同與差異——對西部開發戰略的啟示[J].經濟研究，2000（10）：30-37.
[11]沈坤榮，馬俊.中國經濟增長的“俱樂部收斂”特征及其成因研究[J].經濟研究，2002（1）：33-39.
[12]許廣月.碳排放收斂性：理論假說與中國的經驗研究[J].數量經濟技術經濟研究，2010（9）：31-42.
[13]李新光，胡日東.中國農村地區居民收入收斂的空間計量實證檢驗[J].上海經濟研究，2014（1）：90-103.
[14]徐盈之，管建偉.中國區域能源效率趨同性研究：基于空間經濟學視角[J].財經研究，2011（1）：112-123.
[15]呂健.中國城市化水平的空間效應與地區收斂分析：1978—2009年[J]. 經濟管理，2011（9）：32-44.
[16]余潔，方大春.中國城鎮化水平收斂性研究——基于面板數據的實證分析[J]. 吉林工商學院學報，2013（6）：11-15.
[17]SOLOW R M. A Contribution to the theory of economic growth[J].The Quarterly Journal of Economics，1956，70（1）：65-94.
[18]SWAN T W.Economic growth and capital accumlation [J].Economic Record，1956，32：334-361.
[19]潘杰，劉國恩，李晨趙.我國政府衛生支出地區差異收斂性研究[J]. 財政研究，2011（10）：16-19.
[20]劉小勇，丁煥峰.區域公共衛生服務收斂性研究——基于動態空間面板模型的實證分析[J].經濟評論，2011（4）：70-78.
[21]蔣偉.中國省域城市化水平影響因素的空間計量分析[J]. 經濟地理，2009（4）：613-617.
[22]秦佳，李建民.中國人口城鎮化的空間差異與影響因素[J].人口研究，2013（2）：25-40.
[23]周一星，田帥.以“五普”數據為基礎對我國分省城市化水平數據修補[J].統計研究，2006（1）：62-65.
[24]陳曉玲，李國平.我國地區經濟收斂的空間面板數據模型分析[J].經濟科學，2006（5）：5-17.
[25]李婧，譚清美，白俊紅.中國區域創新生產的空間計量分析——基于靜態與動態空間面板模型的實證研究[J].管理世界，2010（7）：43-65.
[26]何江，張馨之.中國區域經濟增長及其收斂性：空間面板數據分析[J].南方經濟，2006（5）：44-52.
[27]ANSELIN L， BERA A K， FLORAX R. Simple diagnostic tests for spatial dependence[J]. Reginol Science and Urban Economics， 1996（26）：77-104.
[28]ANSELIN L. Spatial econometrics： methods and models [M]. Dordrecht： Kluwer Academic Publishers， 1988：81-115.
[29]ANSELIN L. Spatial externalities，spatial multipliers，and spatial econometrics[J].International Regional Science Review， 2003（26）：153-166.
[責任編輯責任編輯武玉，方志]