農村宅基地置換政策范文第1篇
第一條 為了規范農村宅基地管理,保護農村宅基地使 用權人的合法權益,促進節約集約用地,根據《中華人民共 和國土地管理法》等有關法律、法規,結合本省實際,制定 本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內農村宅基地的管 理。
本辦法所稱農村宅基地(以下簡稱宅基地,是指農村 村民依法取得集體土地使用權用于建設住宅及其附屬設施 的土地。
第三條 宅基地管理,應當遵循統一規劃、合理布局、 一戶一宅和節約集約用地的原則。
第四條 在城市和鎮規劃區外建設農村村民住宅的,應 當盡量使用原有宅基地、 閑置宅基地、 村內空閑地、 荒坡地、 廢棄地;村內有閑置宅基地、空閑地可以利用的,不得占用 農用地。
鼓勵農村村民按照規劃有計劃地逐步向中心村和小城 鎮集中居住;在城市和鎮規劃區內的,應當按照城鎮建設標 準,集中建設農民住宅小區;在城市和鎮規劃區外的,可以 集中建設農民新村。
因采煤塌陷、 地質災害等原因, 確需遷建農村村民住宅 的,應當集中建設農民新村或者農民住宅小區。
第五條 縣(含縣級市,下同以上人民政府國土資源 行政主管部門及其派出機構負責本行政區域內宅基地的管 理工作。
建設、規劃、農業、水利、林業、環境保護等有關行政 主管部門按照各自職責,做好宅基地管理的相關工作。 鄉 (鎮 人民政府應當協助國土資源行政主管部門做好 宅基地的管理工作。
第二章 規劃與計劃
第六條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當組 織開展本行政區域內宅基地利用情況調查,查清宅基地用地 狀況和具體位置。
第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當會 同建設、 規劃、 林業、 環境保護等有關行政主管部門及鄉 (鎮 人民政府,根據土地利用總體規劃、地質災害防治規劃、宅 基地利用情況調查結果,編制宅基地規劃,報市、縣人民政 府批準。
宅基地規劃報市、縣人民政府批準前,市、縣人民政府 國土資源行政主管部門應當采取論證會、聽證會或者其他方 式征求有關專家和農村村民的意見,并在報送審批的材料中 附具意見采納情況及理由;其中,涉及農村居民點搬遷、合 并的,應當征得被搬遷、合并的農村居民點三分之二以上住
戶的同意。
第八條 宅基地規劃應當從農村實際出發,尊重農村村 民意愿,與當地的地理環境、風土人情和地方文化相協調, 體現布局特色、環境特色、建筑特色和文化特色。
第九條 宅基地規劃,以鄉(鎮為基本單元,包括下 列內容: (一鄉(鎮 、村農村居民點的分布、人口總數、人 均宅基地面積等用地狀況及趨勢分析; (二農村居民點宅基地的位置、界址范圍; (三擬調整、整治及新建宅基地的布局、利用方案; (四規劃實施的保障措施。
第十條 經批準的宅基地規劃,由市、縣人民政府國土 資源行政主管部門會同鄉(鎮人民政府在規劃所在地鄉 (鎮 、村予以公布。
經批準的農村宅基地規劃,是審批宅基地的依據,未經 法定程序不得修改。 第十一條 宅基地占用農用地的,應當納入土地利用年 度計劃。
省人民政府在下達城鄉建設占用農用地計劃指標時, 應 當增設并單列宅基地占用農用地的計劃指標。
第十二條 市、縣人民政府根據本行政區域內農村居民 點的用地情況和農村村民建設住宅的實際需求,于每年年初
一次性依法辦理宅基地占用農用地轉用審批手續。
宅基地占用耕地的,應當按照占多少、墾多少的原則補 充耕地;未完成宅基地占用耕地補充任務的,相應扣減市、 縣下一農用地轉用計劃指標。
第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當 于每年年初將上宅基地占用農用地的具體地塊情況,報 農用地轉用審批機關。其中,涉及補充耕地的,市、縣人民 政府國土資源行政主管部門核實后,由市、縣人民政府在每 年年初申請辦理宅基地占用農用地轉用審批手續時,一并將 上宅基地占用耕地補充情況報審批機關確認。
第三章 審批與登記
第十四條 農村村民建設住宅需要新占宅基地的,應當 依法申請,經批準取得宅基地使用權后方可建設;在已經取 得土地使用權的宅基地上翻建住宅的,不需要辦理宅基地審 批手續。
第十五條 農村村民有下列情形之一的,可以申請使用 宅基地: (一因結婚等原因,確需建房分戶,原宅基地面積低 于分戶標準的; (二成為本農村集體經濟組織成員的外來落戶人員或 者經縣級以上人民政府批準回原籍落戶的人員,沒有宅基地 的;
(三 因自然災害或者實施城市總體規劃、 鎮總體規劃、 鄉規劃以及村莊規劃,需要搬遷的; (四原有宅基地被依法征收的; (五縣以上人民政府規定可以申請宅基地的其他情 形。 第十六條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農村村民新建住宅,其宅基地面積按照下列標準執行: (一城郊、農村集鎮和圩區,每戶不得超過 160平方 米; (二淮北平原地區,每戶不得超過 220平方米; (三山區和丘陵地區,每戶不得超過 160平方米;利 用荒山、荒地建房的,每戶不得超過 300平方米。
市、縣人民政府可以結合本地實際情況,在前款規定的 宅基地面積標準內,制定具體的宅基地面積標準。
第十七條 農村村民建設住宅的,應當向所在的村民委 員會提出宅基地使用申請。
村民委員會應當自收到宅基地使用申請之日起 10日內, 召開申請人所在的村民小組會議。經村民小組會議同意使用 宅基地的,村民委員會應當簽署同意意見送達申請人,并張 榜公布申請人姓名、理由和宅基地位置、面積。張榜公布期 限為 10日。
第十八條 申請人接到村民委員會簽署的同意意見后, 應當向鄉(鎮人民政府提出宅基地使用申請,并提交下列 材料: (一申請人身份證明材料;
(二申請人戶籍登記家庭成員身份證明材料; (三申請人所屬村民委員會同意使用宅基地的意見; (四擬使用宅基地的位置、面積以及界址范圍的材 料; (五市、縣人民政府規定應當提供的其他材料。 第十九條 鄉(鎮人民政府自收到宅基地使用申請之 日起 15日內審核,并提出審核意見,報市、縣人民政府批 準。
第二十條 村民委員會自收到宅基地使用申請后,無正 當理由逾期不召開村民小組會議或者不簽署意見的,申請人 可以直接向所在地鄉(鎮人民政府提出申請。鄉(鎮人 民政府應當自收到申請之日起 30日內進行調查,聽取申請 人、 村民小組和村民委員會的意見, 并提出審核意見, 報市、 縣人民政府批準 。
第二十一條 市、縣人民政府應當自收到經鄉(鎮人 民政府審核的宅基地使用申請之日起 20日內,作出是否批 準用地的決定。批準用地的,由市、縣人民政府國土資源行 政主管部門自批準之日起 10日內辦理宅基地使用權登記手 續;不批準用地的,由市、縣人民政府國土資源行政主管部
門自不予批準之日起 5日內將不予批準決定送達申請人,并 書面說明理由。 第二十二條 申請宅基地有下列情形之一的,不予批準: (一申請人年齡未滿 18周歲的; (二不符合土地利用總體規劃和宅基地規劃的; (三原有宅基地面積已經達到規定標準或者能夠滿足 分戶需要的; (四將原有住房出賣、出租、贈與或者改作生產經營 用途的。
第二十三條 宅基地使用權登記后 10日內,由市、縣人 民政府國土資源行政主管部門派出機構將宅基地使用權證 送達申請人,實地丈量批放宅基地,并告知申請人所在的村 民委員會。
村民委員會自收到宅基地使用告知后 10日內,將宅基 地的具體位置、面積、界址等情況在申請人所在的村民小組 予以張榜公布。
第二十四條 建設農民新村或者農民住宅小區的,由村 民委員會召開村民會議討論同意后,向所在地鄉(鎮人民 政府提出申請。鄉(鎮人民政府應當自收到申請之日起 20日內對申請材料的真實性和可行性進行審核,并提出審核意 見,報市、縣人民政府批準。
市、縣人民政府收到申請材料后,應當組織國土資源、
城鄉規劃等有關行政主管部門進行審查;審查同意的,作出 準予建設的決定;審查不同意的,作出不予建設的決定并及 時送達申請人。
第二十五條 經批準建設的農民新村或者農民住宅小 區,其住宅建成后,由村民委員會統一向市、縣人民政府國 土資源行政主管部門申請辦理每戶宅基地使用權登記手續。 第二十六條 因自然災害或者其他不可抗力,確需重新 選擇宅基地進行住宅建設的,可以依法先行使用土地,并自 使用之日起6個月內申請補辦用地審批手續。
第四章 管理與監督
第二十七條 原住宅有下列情形之一的,不得改建、擴 建,但是危房改造除外: (一已經安排新宅基地的; (二原住宅已被列入征地范圍的; (三 原住宅不符合土地利用總體規劃、 城市總體規劃、 鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃以及地質災害防治規劃的; (四原住宅屬文物保護單位或者省級以上歷史文化名 村 (鎮 保護規劃確定的保留建筑風貌的; (五法律、法規規定的其他情形。
第二十八條 經批準異地遷建住房的,建房戶應當拆除 舊宅基地上的建筑物及其附屬設施,并在新宅基地批準后兩 年內退出舊宅基地。
第二十九條 因繼承或者其他原因等造成一戶有兩處以 上宅基地或者宅基地面積超過規定標準的,宅基地可以在本 村民小組成員間轉讓或者退回土地所有權人。
將宅基地退回土地所有權人的,土地所有權人應當給予 適當補償。不轉讓或者不退回的,不得改建、擴建原住宅, 土地所有權人對超出規定標準部分可以實行有償使用,有償 使用具體辦法由市、縣人民政府規定。
第三十條 有下列情形之一的,由土地所有權人報經原 批準用地的人民政府批準,可以收回宅基地使用權: (一為實施城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村 莊規劃進行舊村改造,需要調整宅基地的; (二因鄉 (鎮 公共設施和公益事業建設,需要占用宅 基地的; (三宅基地使用權人死亡,沒有繼承人的; (四無正當理由自宅基地使用權證頒發之日起超過 2年未動工建設的; (五擅自改變宅基地用途的; (六 法律、法規規定的其他情形。
依照前款第(一項、第(二項規定收回宅基地,地 上有房屋的,應當比照征地拆遷補償標準予以補償,符合宅 基地申請條件的,應當重新安排宅基地。
第三十一條 經登記的宅基地,其使用權轉讓或者消滅 的,應當依法辦理變更登記或者注銷登記手續。
第三十二條 住宅建成后,市、縣人民政府國土資源行 政主管部門及其派出機構應當對宅基地使用權人是否按照 批準的面積和用途使用宅基地進行實地核查,并將核查結果 予以公開,供村民小組成員、村民委員會監督。
第三十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門及 其派出機構對其管轄行政區域內的宅基地應當建立宅基地 管理檔案,并依法向社會提供查詢服務。
第三十四條 國土資源行政主管部門及其派出機構應當 建立舉報制度,公開舉報電話號碼、通信地址、電子郵件地 址等,受理非法占用宅基地的舉報。
任何單位和個人對非法占用宅基地的違法行為,均有權 向國土資源行政主管部門及其派出機構舉報。國土資源行政 主管部門及其派出機構接到舉報后,應當依法處理。 第五章 法律責任
第三十五條 違反本辦法規定,未依法編制、審批、修 改宅基地規劃的,由上級人民政府責令改正,通報批評;對 有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予行政處 分。
第三十六條 違反本辦法規定,未經批準或者采取欺騙 手段騙取批準,非法占用土地建設住宅的,由縣以上人民政 府國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地,限期拆
除在非法占用土地上新建的建筑物及其附屬設施。 第三十七條 違反本辦法規定，異地遷建住房批準后， 未拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設施，并按規定期限退 出舊宅基地的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門責 令退還舊宅基地，限期拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設 施。 第三十八條 違反本辦法規定，有下列情形之一的，批 準文件無效，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員， 依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)無權批準宅基地使用的單位或者個人非法批準占 用土地的;
(二)超越批準權限非法批準宅基地的;
(三)違反程序批準使用宅基地的。 非法批準使用宅基地，對當事人造成損失的，依法承擔 賠償責任。 第三十九條 不依照本辦法規定辦理宅基地使用權變更 登記的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門責令限期 辦理。 第四十條 宅基地管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私 舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責 任。 第六章 附 則
農村宅基地置換政策范文第2篇
“最快2010年元旦起，浙江將在全省推廣農村集體土地入市，并逐步實現與城市國有土地‘同地、同價、同權’的健康流轉模式。”11月16日，浙江省委副秘書長、省農辦主任夏阿國透露，國土部已確定在浙江開展農村土地整理改革試點，浙江省政府、省國土廳也已下發《關于進一步加大農村土地整理改革試點的通知》，在全省范圍推廣“嘉興模式”。據報道，2008年，嘉興被列入浙江省統籌城鄉發展綜合配套改革試點，明確以土地使用制度改革為核心。接著，嘉興率先取消農業戶口、非農業戶口分類管理模式，全市城鄉居民戶口統一登記為“居民戶口”;并在南湖區、平湖市等地試點，鼓勵有地居民實施“兩分兩換”工程，通過宅基地置換房產等形式，推進土地承包經營權成片流轉和農戶向城鎮集聚(11月17日《21世紀經濟報道》)。
農村集體土地入市，“同地、同價、同權”，推進土地承包經營權成片流轉„„雖然這些提法并不新鮮，但真正付諸行動的卻鮮有其例。嘉興的“宅基地置換房產”，讓人眼前一亮———
一、此舉提高了農民的收入。近年來，中央采取了一系列惠農政策，但農民的平均收入跟城鎮居民相比仍然有很大的差距。如何才能有效、快速地縮小城鄉收入差距?其實，農民手里有一筆巨大的資產由于法律政策的限制而不能變為財產，那就是土地，比如宅基地以及土地承包經營權，因為《土地管理法》規定，農村土地為集體所有，宅基地及土地承包經營權只能在集體經濟組織內流轉。而嘉興市的“宅基地置換房產”則以曲線的方式實現了宅基地的財富價值。
二、此舉加快了城鎮化進程。城鎮化、工業化是我國經濟社會發展的方向。近年來，我國的城鎮化水平以每年1%左右的速度快速增長，目前已經達到了45%左右，但跟發達國家80%左右的城市化率相比還有很大的差距。實際上，現在有數以億計的農村剩余勞動力長期工作和生活在城鎮，但他們的戶籍仍在農村，因為買不起城市的房子也無法在城鎮定居。要讓這些農民工及更多的農村剩余勞動力盡快融入城市，就必須消除城市壁壘以及城鄉二元的社會結構，這一方面要改革戶籍管理制度，一方面要縮小城鄉收入差距。嘉興的“宅基地置換房產”，不僅大幅提高了農民的收入，而且直接把農民變成了市民。這種做法若能得到推廣，城鎮化的速度必將加速。
三、此舉提高了土地利用效率。我國實行了最嚴格的土地保護制度，比如劃定了18億畝耕地的“紅線”，嚴格建設用地的審批和監管，等等，這些政策雖然有用，但也帶來了不少負效應，比如城鎮建設用地的嚴格控制導致了住房供應的不足以至于房價畸高，樓市泡沫甚至威脅到宏觀經濟的安全。其實，有一個問題常常被忽略，那就是農民居住用地的效率比城鎮居住用地的效率低得多，如果把農村的居民轉移到城鎮居住，就可以節約出很多土地。嘉興的“宅基地置換房產”就達到了這樣的效果，比如七星鎮原來戶均宅基地一畝多，而整理完成后才3分地，一舉騰出了近3000畝地!
農村宅基地置換政策范文第3篇
利益集團理論本身從中觀層面分析制度變遷, 本文認為宅基地置換在這一分析框架內部仍可劃分為———宏觀、中觀、微觀三個層次的利益集團活動。利益集團主體宏觀層面表現為城鄉兩部門, 中觀層面表現為這一政策直接涉及的基本跨部門主體———地方政府、開發商、村集體;微觀層面表現為政策實施中具體地區村集體內部村干部與村民之間以及村民之間的互動博弈行為。
1 文獻綜述
學者對城鄉建設用地增減掛鉤政策普遍持肯定態度, 進而在此立場基礎上提出個人建議。譚林麗、劉銳 (2014) 認為增減掛鉤政策應該直面農民生產生活所需要的三大基本公共問題:居住問題、依賴土地的農業生產問題、如何讓進城農民有序退出宅基地的問題;并提出應因地制宜地實行集中居住政策, 注重為在村農民提供公共服務的觀點。在具體宅基地置換工作中, 多數學者依靠地域進行具體分析, 以下是具有代表性的研究:在宅基地置換模式方面, 上官彩霞 (2015) 分析了三種置換模式———置換宅基地模式、置換集體公寓房模式和置換商品房模式對農民福利的影響。在宅基地置換中出現的問題方面, 王春 (2016) 以玉堂鎮作為調查樣本, 對玉堂鎮近些年來農村宅基地置換現狀進行調查研究, 分析認為該鎮農村宅基地置換中存在土地管理法律法規不配套、征地補償安置政策不科學、政府統籌不夠以及農村傳統“祖屋”意識阻礙拆遷等問題。在宅基地政策實施建議方面, 洪婉儀 (2013) 針對廣東省東莞市長平鎮置換中總體規劃不明確、補償標準不統一提出了完善宅基地置換過程中的相關保障機制、規范農村宅基地置換的具體措施、加快引入第三方評價機制等建議。
大多數研究對宅基地置換持肯定態度, 同時也認為政策具體實施中存在很多問題。本文從利益集團角度切入, 抓住改革中三個層次的利益集團博弈關系, 并嘗試針對部分問題提出建議。
2 城鄉建設用地增減掛鉤政策與宅基地置換
城鄉建設用地增減掛鉤, 即農村建設用地減少與城鎮建設用地增加相掛鉤。宅基地置換工作將農村村民合法使用的用于建設住宅的集體所有土地征收復墾, 同時拆遷村民騰挪到集中安置區或在政府主導下按照置換標準, 換取公寓房遷入集中居住區。原先平面式一家一戶分布的農戶搬遷到集中的多層樓房安置區, 且臨近幾個村莊合并成一個小區, 采用城市居民公寓式小區的建設模式。與宅基地置換配套的土地征收改變了農民生產方式, 集中的社區居住則改變了農民傳統的村落居住形態。
3 宅基地置換中三層次利益集團博弈行為
杰弗利·貝利 (Jeffrey Berry, 1989) 將利益集團定義為“一個擁有某些共同目標并試圖影響公共政策的個體構成的組織實體”。利益集團的共同點是內部成員存在某種程度的共享利益。在利益集團作用下, 制度決定中存在“數量悖論”1。按照奧爾森分析, 在社會經濟政策和制度的決定中, 人數少的利益集團具有相容性, 易于克服搭便車問題形成一致行動, 從而在政策和制度制定中獲得話語權;而人數多的利益集團存在嚴重的集體行動困境, 個人成本大于收益而難以為集體利益發聲, 集體處于不利地位。在宅基地置換中, 農民群體的利益維護存在更復雜的困境。一方面, 農民群體人數眾多, 維權的個人收益小, 存在普遍的搭便車心理;更深層次的是, 在農村地區權力監督機制不完善, 掌握權力資源的地方政府與基層干部濫用權力資源甚至暴力拆遷, 反抗制度的個體面臨被體制內權威制裁的風險, 個人維權的高成本加劇了維權困境。農民在政策、制度信息方面處于不利地位。由于自身知識能力的限制, 農民對于中央政策文件的具體內容認識不清晰, 談判能力有限, 難以利用相關文件進行自主維權。這是直接意義上的“數量悖論”———少數個體組成的小集團掌握著大量權力資源, 無視制度框架謀求集團利益, 或影響制度變遷, 導致制度非中性;而人數眾多的農民處于被動的弱勢地位, 對自身可得權利認識不清、知情權未得到保障、缺乏組織性, 政治影響力微弱。
農村改革中的利益集團博弈體現在三個層次。具體到宅基地置換政策, 宏觀層面表現為城鄉二部門利益集團博弈, 中觀層面體現在這一具體制度安排中涉及的跨部門利益主體——地方政府、開發商、村集體三方之間;微觀層面則表現在村集體內部利益主體———村干部與村民以及農民個體之間。
第一, 宏觀層面城鄉兩部門博弈。長期以來, 在我國政策體現出明顯的城市偏好, 城市利益集團組織程度高、具有經濟、技術、區位等優勢, 中央政府處于國家整體經濟發展以及政治穩定的考量, 選擇了農村支持城市、農業支持工業的發展道路, 偏向城市的政策作為一種制度安排形成與城鄉博弈, 又發揮作用使得城鄉二元體制逐漸形成并得到鞏固。在整體經濟實力大幅提升、城市得到快速發展、城鄉兩極分化嚴重背景下, 國家愈發重視三農問題, 并不斷通過制度創新嘗試破解城鄉二元體制, 但初始稟賦差異導致城市累積優勢持續擴大, 城市既得利益集團在制度形成與變遷中, 極力維護本集團利益, 改革整體向好而局部問題重重。
第二, 宅基地制度安排中涉及的跨部門三大利益集團博弈。“在同一的制度下, 不同人群所獲得的往往是各異的東西, 而那些已經或將要能夠從某種制度安排中獲益的個人或集團, 也定會竭盡全力地去為之奮斗2。”由于各地經濟發展水平、人均土地數量等存在差異, 基于城鄉建設用地增減掛鉤制度的具體實施存在彈性———具體拆遷補償標準由地方制定。掌握有行政權力的地方政府在監督不足的條件下, 容易出現代理人機會主義。在土地征收與開發中, 開發商借助經濟優勢開展尋租活動, 尋求政治偏袒;經濟權力與政治權力的互動反過來激勵了地方政府的設租行為。而以村集體為組織形式的農民在信息方面的劣勢加劇了制度設計與落實中的弱勢地位, 且人數眾多的農民組織性差, 大集團行動困境使得農民的利益訴求難以實現。
第三, 政策實施過程中村集體內部利益主體博弈。一方面, 在經濟利益的牽引下, 基層村干部異化, 地方政府、開發商形成合謀的特殊利益集團, 站在廣大農民的對立面。另一方面, 農民追求自身利益最大化, 以拖延搬遷時間的方式極力要求提高補償標準, 延緩搬遷進度。此外, 農民內部對于拆遷補償標準難以協調, 存在對比與不滿情緒。
4 建議
解決不同利益集團———地方政府濫用權力、片面追求地方財政;開發商實行尋租活動;村干部利益職責之便中飽私囊等問題, 主要在于提高農民群體談判能力, 同時發展三方監督組織, 進行監督。
4.1 成立農民協會
缺少專門的代表性組織為農民發聲是人數眾多的農民深陷集體行動困境以及自身專業知識與技能不足等導致的制度決定數量悖論的重要原因, 也導致農民利益難以在政策執行中得到有效保護。農民協會應兼備培養和組織職能。培養農民的專業知識技能和對法律法規以及政策的理解把握能力, 提高自身經濟能力、打破信息不對稱困局;在必要時候組織農民群體通過合法合理途徑維護自身權益, 在制度設計與施行中提高農民的談判能力, 改變弱勢集團性質。
4.2 完善監督機制
權力尋租現象近幾年在嚴厲的反腐敗政策下有所改善, 但在農村改革的地方政府、基層自治單位仍存在, 尋租、腐敗的代理機會主義為改革帶來高額成本。宅基地置換工作的決策掌握在政府部門手中, 為防止利益集團尋租, 遏制“軟政權”腐敗, 在政策制定的過程中必須設計監督機制, 采用第三方獨立監督的形式, 保證監督效果, 并與農民協會協力發揮農民的監督作用。
基于城鄉建設用地掛鉤的宅基地置換政策出發點在于解決城鎮化中的城鄉矛盾, 推進農村現代化、城鄉一體化進程, 這一頂層制度設計在有效執行的情況下無疑將帶來改革紅利。但在實行過程中, 農民作為弱勢利益集團, 難以在制度形成之際發揮足夠影響力;且在政策執行中缺乏談判能力, 利益難以保障。實際征地過程中暴露種種問題, 國家作為制度供給方和集團利益平衡者必須給予重視, 從而使農民群體切實享受制度紅利, 推進社會協調發展。
摘要：宅基地置換政策作為一項創新性的制度設計與安排, 通過重新分配權力而對主體利益獲取產生重要影響。在農民以宅基地置換集中安置房, 由分散居住形態向“城市化”社區集中的過程中, 其他利益集團——地方政府、開發商、村干部利用各自優勢參與制度設計與執行爭而分利, 形成三個層次的利益集團博弈。在這一改革中地方政府掌握權力資源且目標多元, 開發商憑借經濟優勢尋求政治偏袒, 村干部利用職務之便獲取額外收益, 導致農民這一弱勢利益集團在制度設計與執行中處于劣勢。破解這一難題要求制度設計之初便充分考慮農民利益;設立第三方監督機制, 保證制度有效性和權力資源合理使用;農民提高談判能力克服集體行動困境。
關鍵詞：宅基地置換,社區,利益集團,農民,利益
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