土地稅計算方法范文第1篇
劃撥地的土地出讓金是多少?
如果是第一次交易,則收取劃撥土地出讓金,評估價*1%如果是第二次或以上的,除有特殊政策,則收劃撥土地增值金,土地級別系數*建筑面積
關于國有劃撥土地出讓金的問題
國有劃撥土地轉成國有出讓的時候需要交納土地出讓金，有關部門需要評估地價(百度一下是這樣解釋的：劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤)，請教專業人士
土地出讓金費用會隨著地塊和房價的上升而增加 還是固定不變按當初取得地價的成本而估價的??? 土地出讓金費用會隨著地塊和房價的上升而增加。
土地稅計算方法范文第2篇
1 土地復墾中水土資源平衡分析的特點
人類社會的生存和發展離不開水和土,水土資源是人類賴以生存的、不可替代的主要資源之一,因而關于水土資源分析的研究由來已久。從目前我國土地復墾項目的實施狀況來看,土地復墾水土資源平衡分析具有以下特點:
1)煤礦土地復墾項目的水土資源平衡分析只是針對礦區范圍擬復墾的區域進行水土資源平衡分析;
2)江西省目前土地復墾項目多位于山區,礦區內損毀土地的地類大部分為林地、耕地、其他草地,根據復墾原則宜耕則耕,宜林則林,土地復墾項目的復墾方向多為耕地、林地。因此,水土資源平衡分析的核心在于種植業的水土資源能否達到平衡;
3)土地復墾項目的實施,將增加有效耕地、林地面積,提高土地質量。因此,土地復墾中的水土資源平衡分析即要剖析擬復墾區水土資源平衡現狀、存在的問題和利用潛力,為土地復墾設計提供基礎資料,更要充分考慮到復墾后耕地、林地面積的增加所帶來的需水量的變化,為確定灌溉排水工程方案提供依據;
4)在土地復墾項目中,土資源分析同樣重要。土源平衡分析主要是指對用于復墾的表土的供需分析。
2 水資源平衡分析
復墾工程中涉及灌溉工程的,應進行水資源分析,明確用水水源地和水量供需。土地復墾方案編制中的水資源平衡分析就是綜合考慮復墾區內水資源的供應能力和需求狀況,分析復墾區水資源的余缺情況,合理協調水資源的供求關系,以尋求水資源的平衡。水資源平衡分析包括可供水量計算、需水量計算、水量供需平衡計算。
2.1 可供水量
可供水量是指在經濟合理、技術可行和生態環境容許的條件下,一定水平年和保證率情況下,通過各種工程措施可控制利用的、滿足一定水質要求的水量,[3]主要包括復墾區域內可以利用的一切水資源,包括河川徑流、當地地面徑流、地下水、農業灌溉回歸水。
2.2 需水量
需水量包括復墾區內的一切用水,根據用水項目逐項計算,主要包括據民生活用水、工業用水、農業灌溉用水、家畜家禽用水。
2.3 水量供需平衡分析
在分別計算了復墾區內的可供水量和需水量之后,對其進行比較,從而得出水量的余缺情況:
1)供過于求。在這種情況下,一切配套水利設施的規劃方案,應以總需水量為準,不能因水源豐富,規劃超過需水量的水利設施;
2)供不應求。如有條件應進行調水規劃,如果沒有這種可能,在制定水利規劃時,應以可利用來水量為依據。
3 土資源平衡分析
土源平衡分析主要是指對用于復墾的表土的供需分析。表土是指能夠進行剝離的、有利于快速恢復地力和植物生長的表層土壤或巖石風化物,是土地凈第一生產力的重要基礎,能使礦區復墾具有重大的靈活性。土源平衡分析包括表土剝離量計算、表土覆蓋量計算、表土供需平衡計算。
3.1 表土剝離量計算
設復墾區剝離表土量為V(m2),剝離表土面積為S(m2),剝離表土厚度為h(m),則表土剝離量的計算方法如下:
3.2 表土覆蓋量就算
重構土壤是植被重建的基礎,其質量是決定復墾成敗與效益高低的關鍵。設復墾區總共有n個復墾方向,各復墾方向的復墾面積分別為A1,A2,A3…..An,不同復墾方向的覆土厚度分別為H1,VHC2=,i=n∑…1A…i H,iHn,則復墾區的覆土量為:
3.3 表土供需平衡計算
在分別計算了復墾區內的可供表土量和覆土量之后,對其比較,得出表土量的余缺情況:
1)供過于求。在這種情況下,一切表土剝離的規劃方案,應以實際需土量為準進行剝離;
2)供不應求。需外購土源的,應說明外購土源的數量、來源、土源位置、可采量,并提供相關證明材料。
4 實例分析
本項目為高安市江上煤礦江北井土地復墾項目[3],位于江西省高安市獨城鎮,礦區面積0.4432km2,已破壞面積1.16公頃,擬復墾面積1.14公頃,復墾方向為林地。
4.1 土源供需分析
本項目復墾區擬復墾成林地,由于本煤礦在開采前未進行表土剝離,即沒有把即將壓占、挖損的表土儲存起來,因此本項目只需計算表土覆蓋量,表土剝離量可以忽略計算。
本復墾區復墾方向為林地,復墾面積為1.14公頃,覆土厚度為40cm,則復墾區的覆土量為:
通過以上分析,本項目屬于供不應求情況,需外購土源4560m3,土源位于礦區以北1km處的小山丘,小山丘可采量為20000m3,因此可以滿足要求。
4.2 水源平衡分析
考慮灌溉設施,鑒于林、草地生長初期需要一定的灌溉措施來保證成活率,待復墾穩定后可轉為依靠自然降水,期間需經歷2年時間,所以初期灌溉用水均為礦區統一用水,灌溉方式為人工灑水,礦區用水可采用機械提水、塘蓄水。植物栽種季節盡量選冬、春季,植物休眠期需水量少,有利于成活。
4.2.1 需水量計算
本項目復墾區內需水量包括居民生活用水和農業灌溉用水兩部分:
1)居民生活用水:W=CP
式中:W——項目區內居民生活用水量,m3;
C——平均每個居民日用水量,取30L;
P——項目區內居民人口總數,10人。
經計算,復墾區內每天居民生活用水300m3。
2)農業灌溉用水
按照當地調查,復墾后前兩年每公頃林、草地需澆水3次,每次澆水60m3,待發育完成后不再繼續澆水;
故管護期間共需水:(60m3/次·hm2)×3次/年×2年×1.14hm2=410.4m3;
此部分用水主要來自塘蓄水。
4.2.2 可供水量計算
復墾區內用水主要靠礦部周邊的水塘以及機井。
1)塘可供水量,采用塘堰徑流法:
式中:W——塘供水量,m3;
α——徑流系數,0.4;
P——降雨量,1560mm;
f——塘匯水面積,1531m2;
η——塘蓄水利用系數,取0.6。
經計算,塘可供水量為573.21m3。
2)機械提水。水泵提水量可按下式計算:
W=3600Qtn
W——水泵提水總量,m3;
3600——單位換算系數;
Q——抽水站設計流量,0.03m3/s;
t——水泵每天開機時間,取5h;
n——抽水天數,d。
經過計算,每天機械提水總量540m3。
3)水量供需平衡計算
根據以上需水量和可供水量的計算,對其進行比較,需水量=710.4m3<可供水量1 113.21m3,所以復墾區內在總量上能夠實現水量供需平衡。
5 結論
在土地復墾項目中,水土資源平衡分析的重點不僅僅是水資源平衡分析,土資源平衡分析同等重要。江西省的煤礦基本上都處于山區丘陵地帶,土源比較充裕,同時,江西省境內水資源(地表水、地下水)豐富,灌溉設施齊全,能夠滿足需求,達到供需平衡。
參考文獻
[1]土地復墾條例(國務院592號文),2011-3-5.
[2]土地復墾方案編制實務.國土資源部土地整理中心.中國大地出版社,2011.
土地稅計算方法范文第3篇
【摘要】本文從土地管理信息化的重要性入手，重點分析了土地管理信息化過程中存在的問題，并提出了針對性的土地管理信息化建設的方案及實現策略，以期為促進土地管理信息化建設做出貢獻。
【關鍵詞】土地管理 信息化 重要性 問題 策略
前言
隨著社會的發展和科技的進步，網絡計算機已經成為人們工作生活的必需品。為了適應歷史發展的步伐，土地管理也需要及時引進信息化系統，以信息化建設為土地管理服務，制定針對性的信息化發展策略以提高土地管理的質量和效率?，F階段，土地管理的信息化系統已經初步建立，為促進土地資源的充分利用做出了很大的貢獻，但信息化技術作為新興的事物缺乏相應的經驗，仍有很多管理上的問題不容忽視。下面筆者在大量查閱文獻的基礎上，結合自身經驗對土地管理信息化問題進行淺析。
一、土地管理信息化的重要性
隨著科學技術的不斷發展，網絡計算機技術日益普及，在人們生活工作的各個領域得到了廣泛地使用。為了順應時代的發展，土地管理進行信息化建設成為了必然。通過借助依托于網絡計算機系統的信息查詢技術，徹底顛覆了傳統的土地管理模式，在實現資源充分共享和利用的基礎上提高了土地管理的時效性。通過完善土地管理信息化體系，使得工作變得更加科學、理性，大大地縮減了繁瑣的歸納總結工作，并提高了工作質量和效率。
二、土地管理信息化過程中存在的主要問題
1、 土地管理工作人員的職業能力比較欠缺
土地管理的信息化建設即借助先進的計算機、網絡技術對傳統的土地管理工作模式進行調整。由此可見，現階段土地管理工作人員不僅僅需要具備過硬的土地管理知識，還需要具備一定的計算機操作能力和網絡技術水平，以保證土地管理工作的質量和效率。由于我國的土地管理信息化建設工作起步較晚，目前工作的重點是給予土地管理部門配備信息化工作所需的計算機設備、網絡硬件等必需品，忽視了對從業人員職業能力的培訓，很多工作人員因不會使用計算機或者不了解網絡的基礎性能，而不能進行基本的查詢等日常工作，致使這些高科技設備不能發揮其應有的作用，成了擺設，造成了資源的極大浪費。
2、缺乏明確、規范的土地管理制度
與美國等西方發達國家不同，我國的土地管理信息化建設工作起步較晚，至今仍沒有明確、規范的土地管理制度，這就導致了各地土地管理信息化過程中的種種問題，比如有些單位在不了解本地區、本單位需求的情況下盲目購進計算機等設備，很多設備利用率極低，導致了資源的極大浪費。另外由于我國的特殊國情，不能照搬照抄其他國家的制度條例經驗，這給制定中國特色的土地管理制度帶來了不小難度。
3、土地管理信息化缺乏科學發展觀的指導
土地管理信息化過程中尤其重要的是先進的計算機網絡等科學技術的應用，而科技是在不斷創新發展的，所以要保持土地管理信息化建設的科學性，必須以發展的眼光看待問題，與時俱進地學習先進科技，并將其應用于土地管理信息化建設中來，這正是當今土地管理信息化過程中所缺少的精神。另外，鑒于我國土地管理信息化建設起步較晚等現狀，有些工作人員仍以老傳統、老思想來看待土地管理信息化建設，其中有些人對于信息化建設工作過于樂觀，覺得只要有電腦、網絡等設備就完成了信息化建設，而還有些人對工作中所存在的問題表現比較消極、悲觀，缺乏學習的主動性與積極性?？偠灾?，就是缺乏科學發展觀的指導，不利于土地管理信息化工作效率和質量的提高，嚴重阻礙了土地管理信息化工作的開展。
三、土地管理信息化建設的方案及實現策略
土地管理信息化建設可以提高土地管理部門的管理水平，但因該工作涉及到很多部門，又需要不斷學習先進的計算機網絡等知識，所以工作相對比較復雜繁重，以下將就土地管理信息化建設的方案及實現策略進行詳細論述：
1、土地管理信息化建設的方案
土地管理信息化建設需要事先制定細致明確系統的戰略布局，明確工作目標、原則、手段、策略等內容。只有這樣，各部門才能保持步調一致、各行其職，在工作中默契配合，充分發揮自身的優勢和特長，提高整體的管理水平和工作效率，對有限的土地資源實現充分利用，保證管理效果的最佳，順利實現預期的管理目標。另外，由于土地管理信息化需要借助網絡平臺實現信息的共享與交流，所以要尤其重視網絡安全，重視學習網絡安全管理技術，因為這不僅僅關系到管理工作的質量和效率，更關系到整個社會、甚至是國家的安定與團結。
2、信息化土地管理的策略
2.1加大進行土地管理信息化建設的宣傳和教育力度
通過加大土地管理信息化建設的宣傳和教育等方式來提高各部門工作人員對土地管理信息化的認識，使其了解什么是信息化，信息化的實現途徑是什么，進行信息化建設有何重要意義等等。從而使得各部門工作人員在一致認可信息化的大背景下，認真積極地投入到信息化建設工作中來，以科學的理論為指導落實好土地管理工作。
2.2制定人才引進和培養策略
信息化土地管理工作需要大量的人才，具有較高綜合素質的人才才能滿足發展的需要，人才決定著信息化土地管理工作的成效，直接影響著我國土地信息化工作的成敗。要求工作人員要掌握扎實的計算機技術與土地管理知識，相關部門可以通過聘用制度來吸引高素質的人才，同時，還要定期進行培訓，提高人員的技術知識，以保證信息的先進性。
2.3加大對土地管理信息化工作的資金投入
土地管理信息化建設需要以計算機網絡等設備為基礎，所以國家要加大對土地管理信息化工作的扶持力度，在制定政策時充分考慮到土地管理工作的實際需求，加大對其的資金投入和支持。同時，為了保證投入資金的有效合理應用，國家需要委派專門的監管部門對資金使用全過程進行監督管理。另外，土地管理部門也要積極動員社會力量，拓寬融資渠道以爭取到更多資金，為信息化建設打下堅實的物質基礎，保證土地管理信息化工作的順利開展。
2.4規范土地管理信息化工作制度
我國幅員遼闊，各地的土地管理信息化工作制度一般由各地方政府或者相關部門制定，有很濃厚的地方特色，缺乏統一性。所以要規范土地管理信息化工作制度，建立統一的標準和目標，使得土地管理的各部門權責清晰、有效配合，提高資源的利用率，實現資源的充分共享。在規范制度的指引下，各地可以結合自身的特點和實際狀況開展工作，使土地管理工作更科學、系統，實現土地管理工作質量的穩步提高。
結束語
土地管理信息化通過將計算機網絡等新技術應用于土地管理工作中，不僅能改善土地管理工作質量，提高工作效率，更是社會發展的必然?，F如今，我國正大范圍興起土地管理信息化建設，在實踐的摸索中發現從政策制度到工作人員本身都存在很多問題，所以為了促進土地管理信息化進程，需要針對各自的問題不斷反思總結，尋求有效的解決策略，相信通過各方的一致努力，我國土地管理信息化建設一定會收到很大成效。
參考文獻
[1]孫桂春，淺談土地管理信息化的研究[J]，黑龍江科技信息，2014年27期
[2]楊紅梅，邱道持，張傳華，黎邦華，征地制度改革研究現狀與展望[J]，安徽農業科學，2013年03期
[3] 李紅衛，廣州城市土地供應與規劃管理策略研究[J]，城市規劃，2013年05期
[4]趙小風，李瑞雪，魏朝富，謝德體，關于我國土地征用制度的若干思考[J]，城市開發，2014年05期
土地稅計算方法范文第4篇
關鍵詞：土地,資源,利用規劃
1 土地規劃理念和理論創新
隨著城市化進程的不斷加快, 我國的土地資源越來越緊張。在這種社會環境下, 為了適應國民經濟宏觀調控的總體要求, 我們必須重新審視現有土地資源的利用規劃問題, 創新土地規劃理念, 更新指導思想, 開創土地規劃工作新局面。
1.1 土地規劃新理念強化規劃理性我國之前的土地利用規劃對于提高我國土地資源的利用率起了十分重要的作用。
在規劃理念上, 上一輪土地規劃對農用地尤其是耕地資源的保護力度著力甚多, 要求密切關注控制建設用地擠占農用地問題, 堅守18億畝耕地紅線不動搖。但是, 規劃對保障國民經濟良性健康發展所需的建設用地重視不夠, 沒有統籌兼顧總體協調農用地和建設用地的關系, 對生態環境要素和社會變動要素考慮無多, 這就在很大程度上影響了我國土地資源的可持續利用和發展。吸取上一輪土地利用規劃的經驗教訓, 我們在新一輪土地規劃中要強化規劃理性。要堅決貫徹落實科學發展觀的要求, 認真領會“五個統籌”的精神, 從宏觀上思考土地利用規劃問題;要樹立科學的土地規劃指導方針、目標歸宿、方式方法, 以科學的精神從事任何細小的工作;要正確處理經濟發展、社會進步和環境資源保護的關系, 促進人與自然和諧相處, 強化整體意識;要靈活處理土地利用規劃中出現的問題, 加強動態研究;要真正著眼于土地資源的可持續利用和發展, 統籌考慮人口、資源、環境各個變量在規劃活動中的辯證關系, 實現經濟良性發展和社會全面進步?？傊? 要做好以科學發展觀的精神貫穿土地利用規劃活動始終。
1.2 土地規劃新理論空間規劃理論和可持續發展理論土地規劃工作的開展必然有著相應的理論指導, 世界各國概莫能外。
我國現行土地利用規劃理論除原有條件下實行的理論外, 也有一部分是市場經濟國家理論在我國的繼承和發展, 諸如地租地價理論、區位理論、生態經濟理論等等。由于在土地利用規劃科學化問題上探索實踐的有限性, 我國至今還沒有建立起一套屬于我們自己的土地利用規劃理論體系, 更多的是各種理論的大雜燴。理論體系上的混亂性給我國的土地利用規劃工作造成了很大的負面影響, 嚴重制約了土地規劃工作的開展。因此, 在新一輪土地利用規劃工作中, 我們要充分利用世界上所有先進的理論, 批判性的學習借鑒一切對我們有用的東西, 服務于我們當前的土地利用規劃工作。具體而言, 主要是以下兩個理論。
1.2.1 空間規劃理論土地利用規劃亦稱土地規劃, 是指在土地
利用的過程中, 為達到一定的目標, 對各類用地的結構和布局進行調整或配置的長期計劃, 是對一定地區范圍內的土地資源進行合理的組織利用和經營管理的一項綜合性的技術經濟措施?？臻g規劃是指由公共部門使用的影響未來活動空間分布的方法, 它的目的是創造一個更合理的土地利用和功能關系的領土組織, 平衡保護環境和發展兩個需求, 以達成社會和經濟發展總的目標?？臻g規劃最基本的特征是地域性。在上輪土地規劃中, 我們對用地數量等土地指標要求甚嚴, 但對于分區內部的土地利用缺乏整體規劃, 要求模棱兩可, 影響了控制分區內部用地功能的發揮。
有鑒于此, 我們在實踐中學習借鑒了西方的很多先進理論, 比如中心地域理論、“綠化帶”制度等等。在綜合借鑒這些理論的基礎上, 我們根據國家經濟社會發展的總體要求和土地利用的現實, 根據各分區內部土地的資質以及區位, 科學制定土地利用中的空間規劃方案, 完善土地利用空間規劃的政策, 最大限度發揮土地資源的優勢。同時, 在規劃編修的理念上, 由傳統的側重建設用地指標和規模向調控建設標準以及環境容量等方面轉變。具體說, 就是要著眼調節經濟發展、社會進步和資源環境等要素間的關系, 實現各方利益的最大化;要科學規劃農用地、建設用地以及生態建設用地等土地類型的布局, 整體掌握土地利用規劃的邊界和范圍;要轉變各級政府的土地利用規劃觀念, 實現城區土地利用效能的最大化, 統籌兼顧, 處理好人口、資源、環境等要素間的關系, 促進城市良性發展。
1.2.2 可持續發展理論可持續發展是一種注重長遠發展的經
濟增長模式, 最初于1972年提出, 指既滿足代人的需求, 又不損害后代人滿足其需求的能力?？沙掷m發展的核心要義之一就是正確處理經濟發展和資源環境的保護問題。具體到資源的利用, 就不能不提土地資源。正因為土地資源的極端重要性, 各級政府更應該高度重視土地利用規劃工作, 避免人類不正常的活動造成的土地的退化、耗竭, 要將土地資源的維護納入可控的發展路徑中來, 想法設法確保土地的可持續利用。
2 規劃方法創新
在土地利用規劃工作中, 科學的規劃理念和科學的指導思想是重要的前提和基礎。但是, 要實現土地規劃的整體發展, 還必須探索一些新的規劃方法, 助推這項工作的開展。
2.1 評估方法要科學評估上一輪土地利用規劃工作。
土地規劃利用工作是服務于當前實際的, 不能憑空而談。根據國土資源部門的要求, 我們在修正新的土地利用規劃前, 必須對上一輪土地利用規劃的實施情況做出科學的評價, 作為我們制定相關政策的依據。從現實來看, 我國上一輪的土地利用規劃已經明顯滯后于形勢的發展, 在很多方面和現實社會脫節。概括而言, 有以下幾點。第一, 規劃定位在很大程度上脫離了經濟社會發展的目標, 與現實要求格格不入。第二, 固有的用地指標已經不能滿足城市發展以及生態建設的要求。第三, 由于行政區劃的變動等客觀要素的存在, 城鄉用地的格局急需調整。第四, 各部門的土地規劃需要落實到具體的土地利用規劃中來, 實現總體協調。第五, 土地利用規劃五年修訂一次的慣例的存在。
2.2 系統論方法土地利用規劃不是一項單純的土地政策, 它牽涉到經濟的良性健康發展和社會的不斷進步, 有著豐富的發展意蘊。
土地是國家最可寶貴的、可調控的資源, 這一特征決定了我國的土地利用規劃在廣度和深度上發揮作用的可能性和可行性。要實現土地利用規劃過程中各利益主體和要素的和諧共融, 我們有必要運用建立在數學模型基礎上的系統論方法開展這項工作。具體到實際工作中, 就是要豐富土地利用規劃的規劃方法體系, 采用線性規劃、模糊線性規劃、非線性規劃、動態規劃、多目標規劃等規劃方法, 提高規劃的適用性和可行性, 統籌謀劃土地利用規劃的目標模式、方式方法等等。
2.3 地理信息 (3S) 技術的大力運用本輪土地利用規劃中, 國家強化了地理信息 (3S) 技術在實際工作中的應用。
地籍數據采集是在建立地籍信息數據庫過程中, 采用野外數字測量或對現有地籍信息 (圖形信息) 和調查資料 (文字或數據) 進行數字化, 經數據處理獲得地籍信息各種數據的作業過程。根據國土資源部《國土資源部關于開展縣級土地利用總體規劃修編試點工作的通知》 (國土資發[2002]189號) 等文件的精神, 本輪土地利用規劃在原先的地籍數據采集基礎上, 不斷完善土地利用規劃數據庫, 增強規劃管理的科學化水平。
2.4 民眾參與土地利用規劃的編修僅靠政府自身的力量是遠遠不夠的, 必須拓展渠道擴大范圍。
在規劃編制前要充分考慮民眾的作用, 通過各種渠道征求公眾的意見和建議, 發揮群眾的首創精神;要加大公眾參與土地利用規劃的法律法規建設力度, 完善跟規劃相關的公示制度, 從制度層面保證民意在土地規劃活動中作用的發揮;在認真聽取普通民眾意見和建議的同時, 不能忽視相關利益團體在活動中主體作用, 在綜合考慮各種意見的基礎上對規劃進行實事求是的修訂。只有在土地規劃活動中充分考慮民意, 最大限度發揮民意的作用, 土地利用規劃才能得到更多人的信任和支持。
參考文獻
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[2]劉美平.城市土地制度的改革與優化, 當代經濟研究, 2002.10.
土地稅計算方法范文第5篇
也許您已經注意到了，2016年5月房地產營改增后，地稅局征稅重點逐漸轉移到了土地增值稅和個人所得稅上。據我所熟悉的房地產企業反饋，他們各地的項目陸陸續續的收到了主管稅務機關下達的土地增值稅清算通知書。
財務小伙伴們就開始困惑了，收到稅務局的清算通知，就必須要清算土地增值稅嗎?
還是讓我們通過一個案例來解開大家的疑惑吧。
一、舉例說明
假定神州九鼎房地產(北京)公司開發了九鼎花園住宅項目，2016年10月取得預售許可證。由于九鼎花園項目處于京城黃金地段，一開盤就熱銷。
2017年3月，主管稅務機關給這個該項目公司下發了土地增值稅清算通知書。
企業接到通知后，財務負責人就非常著急。原因是，該項目盡管銷售進度已達到95%，但是工程進度只有76%，如果此時進行清算則存在兩個問題：
1. 銷售進度與工程開發進度嚴重不匹配，工程進度遠遠落后于銷售進度;
2. 發票取得困難：根據房地產項目開發的特點，前期預付開發成本或開發費用在這個時間節點上很難立刻取得正規發票。
如果在這種情況下進行清算，一定會存在土地增值稅嚴重超交的情況。
也許很多財務小伙伴會想到二次清算。
二、開發項目是否可以二次清算 1.在國家的土地增值稅文件中沒有二次清算明確的規定。
2.在各地地方稅務局土地增值稅文件中，只有少數幾個省份地稅局允許進行土地增值稅二次清算，稅款多退少補，但是在實際操作過程中很難實現。
三、國家土地增值稅清算相關規定
國家發布的政策中，涉及到土地增值稅清算的全部政策，如下圖所示：
其中在土地增值稅清算方式上，國家把土地增值稅清算分為“主動清算”和“通知清算”兩種方式。
(一)主動清算條件：
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第
(一)款規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3.直接轉讓土地使用權的。
(二)通知清算條件：
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第
(二)款規定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
4.省稅務機關規定的其他情況。
四、地方代表性規定
以山東省為例，《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》(山東省地方稅務局公告2017年第5號)第二十二條規定，對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。
其中第二十三條補充說明：上述所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;
(二)開發產品已開始投入使用;
(三)開發產品已取得了初始產權證明。
從以上條款中不難看出，山東省對于土地增值稅通知清算條件的前兩條基本與國家法規一致。值得注意的是該文件的第二十三條，明確指出了 “全部竣工”、“已竣工驗收”的條件。
當那個焦慮的財務經理向我咨詢是否應該清算時，我問他了如下問題：
1.你的項目竣工驗收了嗎?
2.你的項目竣工證明材料報房地產管理部門備案了嗎?
3.你的開發產品交付使用了嗎?
4.你的開發產品辦理初始產權證明了嗎?
5.你的最后一份銷售(預售)許可證滿三年了嗎?
他均肯定的回答：沒有!
我依據國家法規與當地文件，已經判定這個項目不具備土地增值稅清算條件。
我建議他先回去仔細閱讀、揣摩國稅發[2006]187號文件與國稅發[2009]91號文件相應條款，之后再去找主管稅務機關溝通。
過后不久，財務經理向我反饋說，稅務機關核實情況后，又收回了土地增值稅清算通知書。
土地稅計算方法范文第6篇
但《辦法》并未在規劃目標、依據、規劃期限、內容、規劃實施保障等方面提出強制性要求或詳細的指導意見。因此從各地的實踐情況來看, 土地儲備規劃編制深淺不一, 進而對土地儲備工作的指導作用也存在很大差異。本文以《辦法》為主要依據, 就現階段土地儲備規劃的編制進行探討, 以期對各地土地儲備工作有所幫助。
一、 土地儲備規劃的目標和指導思想
(一) 規劃目標
《辦法》中對土地儲備的內涵有如下闡述:“土地儲備, 是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標, 依法取得土地, 進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。”
應該說, 土地儲備規劃的目標與土地儲備的目標, 二者在本質上應該是一致的, 即“完善土地儲備制度, 加強土地調控, 規范土地市場運行, 促進土地節約集約利用, 提高建設用地保障能力”。
(二) 指導思想
土地儲備規劃應該以科學發展觀為指導, 遵循“以人為本、全面、協調、可持續”的要求, 樹立科學的土地利用觀, 正確處理社會主義市場經濟條件下經濟發展與土地資源利用和保護的關系, 做到四個統籌, 即“統籌區域之間、城鄉之間、近期與遠期之間、增量與存量之間”的用地需求, 轉變規劃編制理念、創新規劃編制技術、提高規劃實施質量, 促進土地資源合理配置與集約利用, 保障城市經濟社會環境協調發展。
二、土地儲備規劃的依據和期限
(一) 規劃依據
土地儲備規劃編制首先應遵循相關法律、法規、條例、辦法等, 主要有:《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》 (國發[2001]15號) 、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 (國發[2004]28號) 、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》 (國辦發[2006]100號) 、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 (國土資源部令第39號) 、《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》 (國家土地管理局令第8號) 、《國土資源部關于規范國有土地租賃若干意見的通知》 (國土資發[1999]222號) 、《關于加強土地管理促進小城鎮健康發展的通知》 (國土資發[2000]337號) 、《國土資源部閑置土地處置辦法》、《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》 (國土資發[2008]138號) 等。還應當依據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃, 以及土地供應計劃、控制性詳細規劃、商業網點規劃、住房建設規劃等, 做到與上位規劃相協調, 與當地經濟社會發展相協調。
(二) 規劃期限
考慮到我國經濟社會發展速度和土地政策的調整, 土地儲備規劃期限不宜過長, 建議分近遠期, 遠期為5年, 近期為3年。年度土地儲備計劃是土地儲備規劃在時間維度上的細化, 應受土地儲備規劃的指導和指標約束?？紤]到基礎數據收集的難易和數據口徑的一致性, 土地儲備規劃的編制應盡量與上位規劃相協調, 特別是要與經濟社會發展五年規劃在編制節奏和期限上相協調。
三、 土地儲備規劃的工作組織與規劃實施
(一) 工作組織
1. 由市政府組建土地儲備規劃修編領導小組, 其主要職責是:研究確定工作計劃;協調各部門的關系;研究解決規劃工作中的重大問題;審查規劃方案。
2. 規劃修編領導小組下可設臨時辦公室, 負責規劃修編中的具體組織與協調工作。各部門和各地市指定聯絡員, 負責向辦公室提供有關資料, 反映用地需求和意見, 參與規劃方案的研究和協調。
3. 制定工作計劃, 包括規劃指導思想、工作內容、工作步驟與方法、工作人員組成與分工、工作經費等。
(二) 技術準備
制定技術方案, 包括規劃依據、規劃內容與方法、技術路線、成果要求等;配置相應的設備, 以滿足專題研究、分析測算、規劃制圖、信息化管理等需要;對規劃編制人員進行必要的技術培訓。
(三) 資料準備
1. 宏觀經濟數據。包括近年城市GDP、人口、地方財政收入、城鎮居民人均可支配收入、固定資產投資、合同利用外資等數據, 以及上級行政單元內同級別城市的宏觀經濟數據。
2. 相關規劃、計劃。包括城市土地利用總體規劃、城市總體規劃、近期建設規劃、產業發展規劃、商業網點規劃、舊城改造規劃、城中村改造規劃、重點建設項目計劃、招商引資計劃等。
3. 土地利用資料與數據。包括土地利用現狀資料 (數據和圖件) 、土地利用總體規劃文本與圖件、基準地價文本與圖件。
4. 土地市場相關資料。包括近年土地儲備、供應計劃, 土地儲備與供應規模、結構、布局;近年來關于土地市場、土地儲備、土地開發、土地供應、收益分配、資金管理等方面的文件、條例、辦法。
(四) 前期調查
對規劃范圍內建設用地供應潛力、規模、布局等進行全面摸底, 對土地儲備規劃修編中涉及到的專項問題進行調研。包括對土地儲備運行的績效與問題、土地一級開發模式、土地儲備收益分配模式、土地儲備融資渠道與風險控制等, 以及規劃保障措施、規劃的信息系統建設等。
四、 土地儲備規劃的主要研究內容
土地儲備規劃的編制, 要基于城市經濟社會發展現狀、趨勢與路徑, 要科學分析城市建設用地供需現狀、特點、規律, 合理測算建設用地供給潛力, 正確預測建設用地需求, 確定規劃期間各類建設用地儲備、供應的規模、空間結構、儲備時序, 制定土地儲備開發模式與機制, 進行土地儲備的財政金融與風險控制研究等, 各部分關系如圖1所示。
(一) 城市經濟社會發展環境與背景研究
對城市現狀的政治、經濟、社會、技術環境, 及其發展的優勢、劣勢、機遇、挑戰等進行詳細系統的分析, 科學把握城市未來發展的趨勢與路徑, 探求這些發展趨勢與路徑對其土地供應與開發在規模、結構、時序等方面可能產生的影響。
(二) 土地儲備、開發、供應現狀研究
分析城市土地利用、儲備開發、供應的現狀特點, 分析城市房地產市場的發展狀況, 分析城市土地儲備工作的組織結構、工作流程、工作績效與經驗, 進而準確把握城市土地儲備工作面臨的問題和關鍵點。
(三) 城市建設用地供需研究
包括供給潛力和需求預測兩部分。在城市土地利用現狀分析的基礎上, 結合地形地貌、地質條件等進行建設用地適宜性評價與空間分析, 從存量建設用地和新增建設用地兩個方面進行潛力評價, 從而在考慮城市生態安全前提下, 測算保障城市人口、資源、環境協調發展的建設用地供給潛力。需求方面, 從經濟、社會、政策三方面驅動力入手, 結合城市各類建設用地與人口、GDP、固定資產投資、地方財政收入、人均收入等宏觀經濟要素在時間序列上的歷史擬合關系, 預測城市近遠期城市建設用地的需求規模?？刹捎脮r間序列法、灰色系統模型、人工神經網絡模型等技術方法。
(四) 城市建設用地空間結構研究
包括城市建設用地供應規模和結構分析、城市空間增長與用地拓展分析、城市建設用地供應的空間布局分析三部分內容。
1. 城市建設用地供應規模與結構:根據城市建設用地供給潛力與需求預測結果, 結合在現有技術條件下存量建設用地潛力釋放的可能規模, 確定城市建設用地在近、中、遠期的供應規模與結構 (新增與存量、各類用地) , 確定近期各年度各類建設用地的供應規模?？紤]到今后可能出現的重大機遇和挑戰, 制定相應的修正模型與方案。
2. 城市空間增長與用地拓展:在分析土地利用總體規劃、城市總體規劃對城市空間增長的安排與部署的基礎上, 根據城市空間增長與用地拓展的歷史演變特征, 結合城市職能、性質、功能定位與發展方向, 在經濟、生態等控制變量的約束下, 預測未來城市空間增長與用地拓展的方向。
3. 城市建設用地供應的空間布局:根據城市建設用地供應規模和結構、城市空間增長與用地拓展的分析結果, 結合規劃期內城市重大項目, 將城市建設用地供應規模與結構在空間上加以落實;可以根據不同區域的特點, 制定土地儲備規劃分區策略;具備條件的城市, 還可根據各區縣經濟社會發展狀況與建設用地增長的歷史演變特點, 將城市建設用地供應規模與結構的預測指標在區縣層面上進行指標分解;提出相應的保障措施, 確保計劃的實施效果。
(五) 城市土地儲備開發運作機制研究
借鑒國內外城市土地儲備的經驗與教訓, 分析城市現狀土地儲備開發模式的現狀特點與存在的問題, 比較國內已有儲備開發模式的優劣勢, 研究確定出一套適合城市實際特點的土地儲備開發運作機制與模式。包括研究確定城市土地儲備開發的功能與定位, 研究確定城市土地儲備開發的組織機構和職能分工, 研究確定城市土地儲備開發的環節與流程, 建立土地儲備開發決策管理系統等。
(六) 城市土地儲備開發財政金融研究
分析城市土地儲備開發財政金融方面的現狀特點與存在的問題, 包括土地儲備開發的增值收益分配機制、融資渠道與運行機制、風險控制策略等;進行城市土地儲備資金鏈條分析與資金結構分析;借鑒國內同類城市的經驗, 研究確定城市土地儲備開發的增值收益分配模式、融資渠道與資金結構模式創新、風險控制策略與機制等;從而降低土地儲備開發的財政與金融風險。
(七) 城市土地供應與儲備開發政策建議
結合城市土地供應、儲備開發的管理現狀, 從制度建設、部門協調、審查與監管等角度, 提出相應的政策建議;結合研究測算土地儲備開發指標、運作機制與模式、財政金融等研究, 從保證研究成果的可行性角度, 提出相應的政策建議;對規劃審批、實施、調整提出相應要求和意見。
參考文獻
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