招標代理合同審核要點范文第1篇
承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業態等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業執照及其它相關證明文件(包括但不限于擬經營品牌的經營代理權及經營權的相關證明文件)。如需辦理營業執照的，應對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉包情形使用違約金罰則。
二、 關注簽約時公司尚未成立
建議合同注明承租人為***公司籌，并由創辦股東簽字，要求在規定時間內辦妥注冊手續并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權解除合同，或要求其股東繼續履行合同。
三、 注意有關日期項的調整風險
明確相應違約責任，建議約定出租人經承租人同意，或書面通知承租人后可適當調整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔其他責任。
就開業日，因商業項目開業分為項目整體開業和承租人承租物業開業，對整體開業期，若開發商延期，建議約定開業期可順延，同時租賃期限順延;或告知承租人后調整，此外雙方不承擔其他責任。
四、 開業日與裝修期關系
提前開業情況處理，包括就提前開業租金及各類費用如何收取。逾期開業情況處理，如何適用違約金。
五、 租金與物業管理費
租金計算標準明確，數額清晰，表格式約定需詳細校對;若長期租賃合同，應注意租賃期限內的租金遞增。
物業管理費詳細列明，并就租賃期內調整予以約定。但收取與調整須符合《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》。
其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關部門調價而有所調整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。
六、 逾期支付租金及其他費用的違約責任
1、扣除履約保證金;
2、有權停水停電;
3、逾期付款違約金;
4、逾期支付超過期限，且經過書面催告后仍未支付，有權解除合同，并收取較高解除合同違約金;
5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關手續的，按天收取雙倍租金違約金，并對現場物品放棄所有權，出租人有權自行處理，并不得要求任何裝修補償;
6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。
七、 房屋交付
承租人未按通知辦理房屋交接下風險轉移。何時起租賃房屋風險轉移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風險始轉移至承租人。
八、 裝修條款
裝修押金約定，裝修標準、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標準下的有關改正、停工、損害賠償(含出租人與第三人)及裝修期延誤情況處理及相關責任承擔。
九、 續租、退租、轉租、轉讓
1、 續租
續租申請期限以及優先續租權的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。
2、 退租
如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內變更注冊地址，并約定違約責任。
3、 轉租
轉租限制，一般不同意轉租以及其他方式分租。
4、 轉讓
風險點在于轉讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經營活動，并由新公司與出租人簽署確認文件。
十、 優先購買權
應注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優先購買權，或對承租人行使優先購買權在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內可在同等條件下主張優先購買權，未主張的喪失優先購買權”。
十一、 房屋返還
返還時間與返還房屋要求，重點關注未按期返還違約責任：
1、 停水停電;
2、 承租人放棄未搬離物品所有權，出租人自由處置;
3、 出租人恢復房屋費用由承租人承擔;
4、 承租人無權主張裝修補償;
5、 每天按雙倍租金、物業管理費支付違約金;
6、 租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。
十二、 合同解除
出租人可解除合同情形，重點關注：
1、未付租金及各類費用(含履約保證金、各類押金扣除后的補足)至一定期限(注意書面通知);
2、轉租、分租情形;
3、改變房屋用途且一定期限內未更改(注意書面通知);
4、未按期開業，開業后停業，及營業時間少于合同約定;
5、裝修、維修事項;
6、衛生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經或可能影響相鄰承租人使用;
7、未按期辦理交付手續(注意書面通知);
8、有關證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。
十三、就商業廣場租賃與寫字樓出租有所區別，下為寫字樓租賃合同審查要點(與商業廣場租賃相同處不在陳述)
1、注意租賃用途的正確表述
因寫字樓出租不同與商業物業，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業經營性使用。
2、注意入駐日期項
對于寫字樓出租，商家只存在入駐時間，不存在開業時間，因此在入駐時間上應注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責任的承擔。
除以上，還應對入駐有關的出租人交付條款有所注意，在出租人不能按期交付情況下，宜約定在書面通知后順延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物業管理費。
3、裝修特性體現合同風險
較商業物業而言，寫字樓出租更注重相鄰權的處理問題，尤在裝修問題上，應適當約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經營，必須取得出租人書面同意，就裝修標準、設計等內容得到出租人書面同意，同時就裝修時間以及裝修材料的堆放等進行約定。
4、相鄰權下其他風險合同要點
應注重因噪音或污染侵犯或干擾相鄰商戶造成糾紛處理，可約定如嚴重影響相鄰商戶，作為出租人可解除合同，造車損失由承租人承擔。
除以上外，其他相鄰糾紛，當約定由糾紛雙方自行解決，并約定關聯出租人時的處理方式。
5、營業執照合同約定條款
注意進駐商戶應提供相關合法證照，如以租賃房屋辦理營業執照的，應約定辦理日期，如不能按期辦理可書面通知后延期，延期仍不能辦理，出租人有權解除合同，并扣除履約保證金。
【示范文本】
房屋租賃合同
合同編號：
出租方(甲方)：
地址： 電話：
承租方(乙方)：
地址： 電話：
甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》和有關法規就乙方向甲方租賃______(以下簡稱“ ”)研發和辦公用房事宜，經雙方協商一致，簽署本合同如下：
1. 租賃房屋的基本情況及用途
1.1. 租賃地址為 _____樓_ 室(以下簡稱“該房屋”)，建筑面積為 平方米。具體位置見附件一平面圖。
1.2. 本條所指建筑面積以蘇州工業園區有關房屋土地測繪部門的實測為準。 1.3. 本合同所確定的乙方承租部位僅限于研發和辦公使用，未經甲方書面同意不得用作其他用途。
1.4. 甲方已告知乙方該房屋只能作為研發和辦公使用，并不保證該房屋用于其他特殊的用途，對此乙方確認其營業或其人員或設備并未對環境有特殊要求，并同意今后不以此為由向甲方提出任何要求或中途終止合同。 1.5. 乙方須自行辦理其在該房屋內營業所須之批準、牌照及其他許可。 1.6. 該房屋的裝修及設施情況見本合同附件三。除雙方另有約定外，該附件將作為甲方向乙方交付該房屋及乙方在租賃期滿向甲方交還該房屋的驗收依據。
2. 租金、物業管理費和其他費用及支付辦法
2.1. 該房屋的租金、設施費和物業管理費的支付金額和支付方式具體見附件二。 2.2. 該房屋的租金、設施費和物業管理費按上述條款1中所述建筑面積計算。乙方在此確認，其在簽署本合同時已審核過甲方提供的有關測繪資料，同意附件二中所列的月租金總額、月設施費總額和月物業管理費總額，且雙方同意不就該面積與其他任何可使用面積、租用面積或其他演算法的面積有出入而進行任何租金和設施費的調整。
2.3. 在租賃期內，甲方或甲方委托的物業管理公司有權因大樓實際運作成本的變化而相應地調整該房屋物業管理費。但租賃前三年物業管理費應保持不變，以后每年調整的范圍不應超過上年物業管理費的5%。
2.4. 租金、設施費和物業管理費的支付應無需甲方事先提示乙方付款。乙方須于簽訂本合同之日向甲方支付首期租金、首期設施費和首期物業管理費。首期租金、首期設施費和首期物業管理費見附件二。
2.5. 除首期租金、首期設施費和首期物業管理費外，乙方應根據本合同的規定于每個月的第一日或之前提前支付當月的租金、設施費和物業管理費。 2.6. 如果付款日當日為非工作日，乙方應當在該非工作日之后的第一個工作日支付租金、設施費和物業管理費。本條款所指的工作日為中國銀行對企業營業的日子。
2.7. 在收訖租金、設施費和物業管理費后15日內，甲方應向乙方提供發票。 2.8. 乙方應根據該房屋的獨立計量記錄和/或甲方提供的公共事業單位賬單支付所有該房屋內使用的包括但不限于水、電和通訊費等費用(以下簡稱“其他費用”)。在收到該等計量記錄或賬單后根據甲方或物業管理公司的通知所規定的付款方式、付款時間向甲方或物業管理公司支付該費用，逾期視為乙方違約。
2.9. 乙方應繳納上述租金、設施費和保證金至甲方的下列開戶賬戶：
收款人： 賬號： 開戶銀行：
2.10. 乙方應繳納上述物業管理費、其它費用至甲方或甲方委托的物業公司的下
列開戶賬戶： 收款人： 賬號： 開戶銀行：
2.11. 其他因使用該房屋而產生的費用及稅收按法律或法規的規定執行。
3. 租賃期限及交付
3.1. 該房屋租賃期限和交付日見附件二。
3.2. 乙方應于交付日到該大樓的物業管理處，辦理該房屋的交接手續并支付所有相關費用。甲方或物業管理公司向乙方交付該房屋且雙方簽署交付憑據，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務。
3.3. 若乙方在約定交付日過后7天內仍未向甲方辦理承租場所的交付手續，則甲方有權要求乙方自約定交付日開始承擔租金和物業管理費。若乙方從約定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物業管理處實際辦理驗收、交接手續，則甲方有權提前終止本合同，沒收保證金。
3.4. 若甲方未能在交付日將該房屋交付給乙方，乙方應給予甲方15日寬限期，若甲方在寬限期之后仍未能將該房屋交付給乙方的，則甲方應就超過寬限期的天數按每天支付月租金的千分之五的標準承擔違約金，但違約金最高不超過乙方支付的保證金金額。如交付延誤超過30天的，乙方有權以書面形式通知甲方立刻終止本合同。若乙方通知甲方終止本合同，則甲方應將乙方支付的保證金無息雙倍退還給乙方，但不再承擔其他違約責任。 3.5. 租賃到期后，甲方有權收回該房屋，乙方應按有關條款將該房屋歸還甲方。 3.6. 乙方享有租賃期滿對于該房屋在同等條件下的優先續租權，同等條件包括租金價格和租賃面積等條件。但乙方應在本合同期滿前三個月將其要求延長租賃期限的申請以書面方式通知甲方。甲方接到承租方通知后三個月內與乙方就該租賃事項進行協調。甲乙雙方應本著誠信的原則在本合同租金的基礎上參照當時的市場行情，協商續租期的租金及租期，并在期滿前兩個月簽署續租合同。如果雙方未能在前述兩個月期滿前達成續租合同，甲方有權將該單元另行出租。
4. 保證金 4.1. 保證金指乙方為了保證其履行本合同約定之義務和責任，由乙方交付甲方的履約保證金。
4.2. 本合同項下的保證金總額見附件二。 在本合同正式簽署之日，乙方應向甲方支付相當于三個月租金的金額作為保證金，在整個租賃期內，甲方無須向乙方支付保證金的利息。乙方按上述約定交付保證金是本合同生效的前提條件，如乙方在本合同簽署后3個工作日內仍未足額交付保證金，甲方不再為乙方保留該房屋且無需承擔任何責任。
4.3. 在不影響本合同項下甲方有關權利的前提下，在本合同終止后，甲方應在乙方付清全部應付款并按照本合同辦理交還房屋手續后的30個工作日內將保證金(無息)退還乙方。
4.4. 在整個合同期限內，保證金應保持足額。在乙方違反本合同的情況下，甲方應提前14天書面通知乙方更改，如果乙方拒絕更改，則甲方有權抵扣乙方的保證金，以補償甲方所遭受的一切損失包括但不限于拖欠的租金、設施費、物業管理費及其他費用。在此情況發生時，乙方必須把甲方扣除的保證金部分根據甲方通知在七日內重新補足并支付于甲方，否則甲方有權立即提前收回該房屋，并視乙方為嚴重違約。如果保證金不足甲方抵扣的金額，甲方有權追討，乙方應向甲方額外支付差額部分。 4.5. 保證金應按照第2.9條的規定匯入甲方指定的銀行帳戶。
4.6. 租賃期內乙方不得自行要求用上述保證金沖抵租金、設施費、物業管理費及其他費用，亦不得將上述保證金用于對外的擔?；蜻M行債權轉讓。
5. 裝修、分隔、安裝設備及改建
5.1. 乙方須遵守甲方或物業管理機構作出的租戶裝修的有關規定，向甲方遞交承租場所的內部裝修、設備安裝及陳設的設計圖(包括需要額外電力、空調、防火設備之要求)和詳細說明，并由甲方或管理機構認可。未經甲方或管理機構書面同意，乙方不得撤換甲方統一訂造和安裝的裝置及裝修。經甲方事先書面批準，乙方方可辦理向有關部門申請審批裝修圖的手續。按有關部門的規定和在乙方的合理要求下，甲方將協助乙方提交有關的申請，報批所需的資料、費用均由乙方負責。甲方對乙方是否取得各項批復、準許及許可不承擔任何責任。
5.2. 在未獲得甲方的事先書面批準及完成辦理有關手續前，乙方不得在承租場所內進行任何內部裝修、設備安裝及陳設。乙方須向甲方支付施工管理押金。施工管理押金金額、使用及退還將列明于租戶裝修的有關規定內。乙方還須向甲方支付不予退還的建筑垃圾清運費及臨時水、電、的費用，上述各項費用的金額將列明裝修的有關規定內。乙方須向甲方提供其選擇的裝修工程施工單位注冊和資質的證明以及該裝修施工單位給甲方的關于放棄根據《中華人民共和國合同法》第286條向甲方行使建筑工程優先受償權的聲明;所有有關電訊、空調、防火工程必須由委托具有專業資質的施工隊進行。
5.3. 乙方同意按甲方所認可的設計圖和詳細說明，并以良好及恰當的裝修工藝對承租場所進行裝修。乙方不應作出任何有損于該大樓原建筑特別是結構、承重、外觀、公共部位等的改建、分隔、裝修。除非得到甲方及有關部門的書面同意外，乙方不得改變已被批準的設計圖和詳細說明。乙方裝修結束后須通知甲方及有關部門對裝修承租場所進行檢查。經甲方檢查符合設計標準及經有關部門發出驗收合格的證明后，乙方方可在承租場所正式開業。乙方應在物業管理處封存一把該承租場所的鎖匙，以便在出現緊急情況時，物業管理處的管理者可進入該承租場所，一旦乙方更換該承租場所的鎖匙時，應及時更換封存的鎖匙。
5.4. 乙方在完成上述裝修后，如以后需要對承租場所進行裝修分隔、修建、改建或安裝設備等，仍須參照上述規定，在事先取得甲方書面同意及有關手續辦理完畢后方可進行。
5.5. 甲方或甲方指定的物業管理機構有權對乙方的上述裝修、分隔、修建、改建或安裝設備等行為進行規范管理，包括對乙方施工人員的進出、運輸材料等事宜的管理，乙方應當服從。鑒于該大樓各承租人入住時間不同，為保證先入伙的承租戶的工作環境，裝修時段由甲方或物業管理公司具體規定，特殊情況由乙方及裝修商再行申請。乙方應以符合本合同和有關物業管理規定的方式進行施工，非經甲方同意，不得以樓面公用通道和承租范圍外區域作為堆放建材或工具之用。
6. 維護及維修
6.1. 租賃期限內，甲方應定期對該大樓及附屬設施進行維護、保養，并保持該大樓外觀及內部公共場所的整潔。
6.2. 甲方對該房屋的維修責任限于房屋的原有結構、未經乙方改動的供電線路及公共部分。甲方應在發現該房屋或其附屬設施損壞后或接到乙方通知后的24小時內對屬于其維修責任的部分進行維修。
6.3. 乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施，保持該房屋及其內部的可租用及良好狀態。在該房屋遭受到毀損，或該房屋發生火警或意外，或該房屋內的水管通道、電線、裝置、附屬物或其他設施出現損壞或缺陷時，乙方應及時以口頭及書面方式通知甲方或物業管理公司。
6.4. 任何由乙方或其職員或訪客的故意、過失或使用不當造成該房屋或其附屬設施或該大樓的其他部位發生損壞或故障的，或對甲方或第三方造成其他損失的，乙方應負責立即修復并予以經濟賠償，該等賠償包括但不限于任何修理、維修費用，以及對任何其他人士進行賠償所發生的一切開支和費用(包括律師費用)。乙方在接到甲方督促通知三日內拒不維修的，甲方可代為維修，實際發生的費用加上20%的管理費由乙方承擔。
6.5. 如果甲方在該房屋內安裝了空調或任何重要的設備或機器，乙方須小心合理地維護，不能有任何有礙于修理的覆蓋封閉及裝修。
6.6. 除本合同約定外，乙方另需增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，并按規定須向有關部門審批的，則還應報請有關部門批準后方可進行。乙方增設的附屬設施和設備的維護和維修由乙方負責。
7. 物業管理及相關事宜
7.1. 該大樓由甲方實施物業管理，甲方也可授權有資質的物業管理公司對大樓進行具體的物業管理。
7.2. 乙方應嚴格遵守甲方或物業管理公司為物業的管理和運營不時制定和修訂的各項規章制度，該等規章制度將被視為本合同不可分割的組成部分。 7.3. 甲方或物業管理公司保留可隨時制訂、修改、采用或替換任何其認為經營和維持該大樓作為一流綜合研發和辦公樓所必要的一切管理規則和規章制度的權利。但應提前30天書面通知乙方。
8. 入內工作檢查
8.1. 乙方同意甲方或物業管理公司因對建筑物的保養、環衛、防盜、防災、救護或其他管理上的或應維修相鄰租戶的需要而進入乙方所承租的部位。一般情況下，甲方應在24小時前與乙方商定進入事項。
8.2. 若遇緊急情況，甲方或物業管理公司有權在無事先通知的情況下進入該房屋且無須承擔因強行進入該房屋而致之損害。
8.3. 如遇上述情況，乙方應對甲方或物業管理公司工作給予支持和合作。甲方或物業管理公司應盡量減少對乙方的影響。
9. 相鄰關系
9.1. 乙方不得做出或放任任何可能對甲方或相鄰住戶造成滋擾或干擾的行為。 9.2. 乙方應根據甲方和/或有關政府部門的要求，遵守相關環境法和安全標準、條例等。乙方應采取適當措施防止違反環境法，并自行承擔費用按照甲方和/或有關政府部門的要求減少空氣、噪聲、水或其他污染。如因乙方原因(包括運作、小型生產、機械設備等)或不作為引起相鄰租戶的投訴，即使噪聲或其他污染未超過國家強制性標準，只要甲方判斷確對相鄰住戶造成實質性干擾，甲方有權要求乙方暫停該房屋內的運作，限期整改通過后再恢復運作。如整改后仍不能達到要求，甲方有權解除按第13.2條解除租賃關系且不承擔任何違約責任。
9.3. 若乙方與相鄰租戶產生糾紛，甲方僅負有協調之義務。在甲方協調無效后乙方將直接向相鄰租戶交涉或訴訟，并且乙方承諾不在任何情況下將甲方列為被告或第三人。
9.4. 由于乙方原因而導致的相鄰住戶之間的糾紛，相鄰住戶向其提起訴訟且將甲方并列為被告或第三人的，甲方有權向乙方追索包括但不限于律師費用、訴訟成本等，該項索賠甲方有權從乙方的保證金中扣除。 10. 保險
10.1. 乙方不得允許他人進行任何可能導致該房屋及該大樓的保險全部或部分
失效或造成保險費增加的活動。由于乙方違反本合同規定而使甲方重新投?；虮ｋU費增加時，甲方須支付或額外支付的保險費及其他有關開支須由乙方承擔并及時償還甲方。
10.2. 乙方承諾為其在該大樓的雇員、財產(包括但不限于辦公用品、電腦、車輛、貴重資料等)進行人身或財產的投保，并投保相應的第三人責任險(如有)。
10.3. 在甲方提出合理要求時，乙方向甲方提供和出示該等保險的保單及所有支付保險金的證明。
11. 轉租、分租和出售
11.1. 除非獲得甲方的事先書面同意，乙方不得轉讓、分租、轉租、出借該房屋或其任何權益予任何其他第三人(下稱“受轉租人”)。
11.2. 若甲方決定給予乙方上述書面同意，則乙方須以受轉租人同意遵守、履行本合同項下的全部條款、條件，在受轉租人違反本合同條款或大樓規章制度時對受轉租人行為承擔連帶責任。為便于甲方或大樓物業管理公司的管理，乙方應將其與受轉租人之間的租賃合同提交甲方備案。
11.3. 甲方有權在租賃期內的任何時候出售該房屋、該大樓或該大樓的任何部分，但甲方應確保受讓人同意按照本合同條款和條件履行業主的義務。 11.4. 除甲方單獨出售該房屋外，如甲方對該大樓全部或部分房屋出售，則乙方不得僅僅對該房屋部分主張優先購買權。
12. 租賃房屋的歸還
12.1. 租賃解除或終止之日，除非雙方另有書面約定，乙方應與甲方結清所有應付的款項、將房屋恢復至交付時原狀(自然損耗除外)且在遷離該房屋后書面通知甲方驗收該房屋。甲方對房屋進行驗收結束、收到該房屋鑰匙且雙方簽署房屋驗收交接單后視為乙方履行了將房屋交還甲方的義務。 12.2. 乙方對該房屋作出任何修建，或安裝任何附屬物、裝置、附加物，即使該等裝修、改建或安裝已得到甲方的同意，甲方仍有權要求乙方在交還該房屋給甲方之前，復原、移去或拆走該等改建、附屬物、裝置及附加物或其任何部分，并承擔一切的費用。如經甲方批準，乙方也可保留房屋的有關裝修或設施，但乙方不應要求甲方承擔任何補償費用。
12.3. 若乙方未按12.1條規定履行交還房屋義務的，則從合同解除或終止日的第二日起直至雙方簽署驗收交接單之日為止，甲方有權每天按合同期內日租金的200%向乙方收取租金及其他各項費用，并有權從房屋押金中扣除，但此項費用之支付并不構成續租或租賃之繼續，甲方仍有權要求乙方隨時遷離。
12.4. 若乙方未按12.1條規定履行交還房屋義務的，逾期三十日(包括法定節假日)甲方同時有權視乙方留存于房屋內之任何物品(包括但不限于辦公用品和設備)為乙方廢棄物，甲方有權進入并予以處置廢棄物(如有)，無需其他方到場證明也無需保留處理記錄，處理所得歸甲方所有，乙方同意不向甲方提出任何索賠，并承擔甲方為清除上述物品的勞務費用和將房屋恢復原狀所支付的費用。
12.5. 在合同解除或終止后，乙方不得以任何理由要求甲方對裝修和設備的殘值進行收購或補償。
13. 違約責任
13.1. 如乙方未按照本合同約定按時向甲方支付租金、設施費和物業管理費以及其他應付費用包括但不限于水費、電費、電話費等，每逾期一日，乙方應按欠費總額的千分之五向甲方支付違約金，違約金自乙方應付款之日起算直至乙方付清全額款項及滯納金之日為止。逾期超過30日的，屬于嚴重違約，甲方有權按照條款13.2追究乙方責任。
13.2. 以下情形將被視為乙方嚴重違約，甲方有權單方面終止本合同，沒收乙方交納的保證金，并按日租金的200%向乙方收取合同終止日至實際移交日的租金，同時，乙方仍應向甲方償清所有截至房屋實際移交之日所欠的應付款項，合同終止之日為自甲方書面通知到達乙方之日：
13.2.1. 未足額支付任何一期租金、設施費和物業管理費或其他費用超過15日的;
13.2.2. 乙方違反本合同條款(包括本合同內的條款及甲方制定的有關規章制度中的條款)，并且在接到甲方的書面改正通知后15日仍然未能改正的;
13.2.3. 乙方面臨財務危機或將面臨清算或營業執照被吊銷; 13.2.4. 乙方在該房屋內的任何資產遭查封或扣押; 13.2.5. 乙方擅自轉租或分租房屋; 13.2.6. 乙方以該房屋從事違法行為;
13.2.7. 未經甲方事先同意，將超重、易燃、易爆、易腐蝕或任何危險物品帶進或存放于承租場所內;
13.2.8. 在承租場所內留宿、煮食飼養動物或做出其他與承租場所之用途不符的行為;
13.2.9. 其他本合同規定視為嚴重違約情形的。
13.3. 鑒于租金、設施費、物業管理費、乙方承擔的電話費、水費、電費等應付款項均為房屋租賃、管理及大樓運行之所需，故乙方在逾期交付上述任何項款項時，甲方均有權中斷對乙方承租房屋的電力供應和(或)中斷電話通訊，直到乙方付清全部租金及費用為止，由此而可能致乙方的一切經濟損失均由乙方自行承擔;重新接駁電和(或)電話之一切費用概由乙方負責。
13.4. 乙方單方面提前終止租賃的，甲方有權沒收乙方交納的全部保證金，乙方仍有義務支付至實際移交之日為止的租金及水電等公共設施費用。 13.5. 乙方就其所有的雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客任何的違反、不遵守、不履行本合同規定的行為、疏忽、不作為及違約向甲方負責，視同此乃乙方違反、不遵守、不履行本合同的規定以及是乙方本人的行為、疏忽、不作為及違約，乙方均應承擔連帶之責任。
13.6. 乙方應對在承租期間由于其違約行為、過失或過錯而對甲方造成的一切損失(包括但不僅限于租金、出租承租場所所發生的其他費用、損害賠償、訴訟或仲裁費、甲方委托律師費用等)承擔賠償責任。
13.7. 本合同其他條款中有關違約責任的規定可與上述規定同時執行。
14. 甲方免責
14.1. 乙方在此明確同意及聲明，除非下列任何情形是因為甲方或物業公司故意行為直接引起，甲方或物業公司無需對乙方或任何其他人士承擔責任： 14.1.1. 因大樓的電梯、樓梯、防火、保安設備、空氣調節設備或其他設備的任何缺陷或故障，電力、自來水、煤氣或電話等供應的失效、故障、暫停;
14.1.2. 該大樓內任何地方有水滿瀉、滴漏、煙、火或任何其他物質、東西泄漏，或因雨水或其他水滲入該物業或該房屋任何部分; 14.1.3. 大樓有老鼠、白蟻、蟑螂或其他害蟲的滋生，或因該大樓或該房屋遭受爆炸、盜竊、搶劫，而對乙方或任何其他人士造成的任何個人或財物上的損失或破壞;
14.1.4. 自然災害、不可抗力以及非典等的傳染性疾病的因素造成的損失; 14.1.5. 該大樓其他住戶給乙方造成的損害。
14.1.6. 甲方或物業公司管理區域內任何機動車、非機動車或車內物品的失竊或損壞，雙方另行達成明確保管合同關系的除外。
14.2. 甲方向該物業或該房屋提供的護衛員、管理人員、任何性質的機械、電子防盜系統(如有)，將不構成甲方有義務負責該房屋或其內乙方、乙方員工、訪客或財物的保安。
15. 保密義務
15.1. 本合同訂立前以及在本合同履行期間，雙方均同意對對方披露的有關保密資料予以保密。
15.2. 本合同終止后(或經披露方隨時提出要求)，另一方均應向對方歸還或銷毀包含對方保密資料的所有材料(包括復制件)。
15.3. 雙方承諾，任何一方均不得將雙方協商的租金價格以及租賃談判中的有關事宜向第三方予以披露。
16. 爭議的解決 16.1. 因本合同或者與本合同有關事項引起的任何爭議，甲乙雙方應首先以協商方式解決。
16.2. 如果在爭議產生后30日內，甲乙雙方仍不能以協商方式解決爭議，任何一方可以根據本合同約定，向房屋所在地的法院提起訴訟。
17. 其他約定
17.1. 本合同的任何修改必須以書面形式作成并經雙方簽署。 17.2. 不放棄權利
17.2.1. 甲方知悉乙方違約而又接受乙方支付的款項時，不應被視為甲方放棄追究乙方違約責任的權利。如甲方放棄本合同條款規定的任何權利，應以甲方書面簽字為準，乙方繳付租金或其他款項如有不足額的情況，即使甲方接受乙方不足額部分的繳付，亦不影響甲方追索剩余租金和欠款的權利，更不影響其按本合同或法律規定追究乙方違約責任及采取措施的權利。
17.2.2. 甲方一次或多次諒解、不計較乙方違反、不遵守、不履行任何其在本合同項下的責任，并不構成甲方對乙方行為的任何認可或默認，亦不構成放棄對乙方違約責任的追究，除非甲方以書面明確表示認可或放棄對乙方的追究。
17.2.3. 甲方對乙方作出任何同意，只構成甲方對乙方某一特定事件的同意，并不構成對乙方放棄追究或豁免本合同任何條款的執行，亦不得理解為甲方在日后同類型事件中須繼續給予乙方同意，除非甲方以書面確認。
17.3. 租賃期滿或合同終止前90日內，除甲方已與乙方達成續租合約外，乙方應允許甲方或其指定的代理人經與乙方預約后，在合理時間內陪同他人參觀房屋。
17.4. 乙方收到任何政府有關部門就該房屋而發出的任何形式的通知或送達的傳票的，必須在48小時內以書面形式通知甲方。
17.5. 甲方有權隨時更改該大樓的名稱，但應提前30日通知乙方。除此之外，甲方不就該大樓改名而向乙方承擔任何責任和賠償。 17.6. 乙方同意甲方或物業管理公司可使用乙方的營業名稱和商標，但該使用僅作為該大樓宣傳推廣之用。如甲方需要有關商標之資料和樣本，乙方同意配合。
17.7. 甲方或物業管理公司向各承租人的任何展示、介紹和廣告宣傳等均為要約邀請，供乙方參考，若與本合同沖突或不相符的情形，應以本合同條款為準。 17.8. 通知：
17.8.1. 在執行本合同的過程中一方給另一方的通知須以書面形式通過信使、郵寄、傳真或快遞送達。通知的送達日期按下列原則確定，收件方拒絕簽收不影響送達的確認： (1)信使、快遞：交送當日即視為送達;
(2)郵寄：以航空掛號信發出的第十二日即視為送達; (3)傳真：在傳真機顯示成功發送的同時即視為送達
17.8.2. 在本合同有效期內，一方變更其營業執照、下述通訊地址、電話或收件人時，須及時以書面形式通知對方，否則由此而導致的不能及時送達或無法送達的責任和后果均由一方自行承擔。 甲方通訊地址： 甲方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：
乙方通訊地址為： 乙方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：
17.9. 本合同未盡事宜，經各方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，若本合同正文與補充條款之間有任何沖突，則有關的補充條款應被視為是對本合同正文相關條款的補充并以之為準。
17.10. 本合同經雙方簽字蓋章且乙方交付保證金后生效，連同附件為一式三份。其中：雙方各執一份，另一份備用，均具有同等效力。
17.11. 如本合同簽訂時乙方尚處于籌建期間，則甲方簽字蓋章及乙方股東或代表簽字即可使本合同生效。在乙方公司取得營業執照前，乙方在本合同下的權利義務由代表乙方在本合同下簽字的代表或股東代為承擔和履行。在乙方公司正式成立后，無論乙方正式成立時使用的名稱與本合同上注明的名稱是否一致，均不影響本合同的效力。乙方應在取得營業執照和公章后15天內至甲方處對本合同加蓋公章。如乙方公司在本合同簽訂后兩個月內仍未成立，甲方有權按第14.2條的規定解除合同。
甲方(蓋章)：
法定代表人或授權代表(簽名)：
乙方(蓋章)：
法定代表人或授權代表(簽名)：
本合同于__________年_____月______日簽訂于______________________ 附件一 該房屋平面圖
本平面僅限于雙方確定具體租賃部位，乙方不得用于其他解釋。 附件
二、關于租賃期限、租金、設施費、物業管理費及其他費用的支付
1.1 甲乙雙方約定，該房屋租賃期自_200 _年_ _月_ _日起至 200 _年_ _月_ _日止。租賃期為_ _個月。
1.2 甲乙雙方約定，該房屋每月租金為人民幣__元每平方米， 每月租金總計為人民幣__ _元。(大寫： )。首期租金(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)應于200 年 月 日支付, 以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一個月的按照當月實際租賃天數與當月實際天數的比例支付。
1.3 甲乙雙方約定，該房屋每月設施費為人民幣__元每平方米，每月設施費總計為人民幣__ _元。(大寫： )。首期設施費(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)應于200 年 月 日支付,設施費其他支付時間和方式同租金。
1.4 甲、乙雙方約定，該房屋每月物業管理費計為人民幣_ _元每平方米，每月物業管理費總計為人民幣__ _元。(大寫： )。首期物業管理費(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)應于200 年 月 日支付,物業管理費其他支付時間和方式同租金。
1.5 鑒于蘇州地區辦公用電是按照不同波峰谷底時段計費的，該合同電價為 元/度,如遇蘇州市供電局電價調整,甲方將根據實際情況制定并調整該大樓電價。
1.6 1.7 其他費用在每月收到相應的繳費通知后，按繳費通知規定時間向甲方支付。 本合同項下保證金總額為人民幣_ _元。
1.8 空調費每平方米每月 元，每年收取兩次，7月15日繳納夏季空調費
元，月 日繳納冬季空調費 元，均應一次交清，以物業公司下發的交款通知為付款依據，承租方應在接到繳款通知書后十五個工作日內交清費用。
附件
三、交付日期和交付標準
1.1
1.2
設備：_____________________________
裝修：_____________________________
水： _____________________________
電： _____________________________
電話：_____________________________
寬帶：_____________________________
空調：_____________________________
天花板：___________________________
1.3 甲方向乙方提供停車位______個，停車費為每月(______幣)_______元。停車協議雙方另行簽訂。
1.4 乙方應負責向有關電信部門申請開通電話線，為每條開通的電話線，乙方應向甲方支付占用費，費用標準由甲方另行確定。
該房屋交付日為 200 年 月 日。起租日為 月 日。
招標代理合同審核要點范文第2篇
承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業態等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業執照及其它相關證明文件(包括但不限于擬經營品牌的經營代理權及經營權的相關證明文件)。如需辦理營業執照的，應對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉包情形使用違約金罰則。
二、 關注簽約時公司尚未成立
建議合同注明承租人為***公司籌，并由創辦股東簽字，要求在規定時間內辦妥注冊手續并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權解除合同，或要求其股東繼續履行合同。
三、 注意有關日期項的調整風險
明確相應違約責任，建議約定出租人經承租人同意，或書面通知承租人后可適當調整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔其他責任。
就開業日，因商業項目開業分為項目整體開業和承租人承租物業開業，對整體開業期，若開發商延期，建議約定開業期可順延，同時租賃期限順延;或告知承租人后調整，此外雙方不承擔其他責任。
四、 開業日與裝修期關系
提前開業情況處理，包括就提前開業租金及各類費用如何收取。逾期開業情況處理，如何適用違約金。
五、 租金與物業管理費
租金計算標準明確，數額清晰，表格式約定需詳細校對;若長期租賃合同，應注意租賃期限內的租金遞增。
物業管理費詳細列明，并就租賃期內調整予以約定。但收取與調整須符合《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》。
其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關部門調價而有所調整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。
六、 逾期支付租金及其他費用的違約責任
1、扣除履約保證金;
2、有權停水停電;
3、逾期付款違約金;
4、逾期支付超過期限，且經過書面催告后仍未支付，有權解除合同，并收取較高解除合同違約金;
5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關手續的，按天收取雙倍租金違約金，并對現場物品放棄所有權，出租人有權自行處理，并不得要求任何裝修補償;
6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。
七、 房屋交付
承租人未按通知辦理房屋交接下風險轉移。何時起租賃房屋風險轉移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風險始轉移至承租人。
八、 裝修條款
裝修押金約定，裝修標準、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標準下的有關改正、停工、損害賠償(含出租人與第三人)及裝修期延誤情況處理及相關責任承擔。
九、 續租、退租、轉租、轉讓
1、 續租
續租申請期限以及優先續租權的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。
2、 退租
如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內變更注冊地址，并約定違約責任。
3、 轉租
轉租限制，一般不同意轉租以及其他方式分租。
4、 轉讓
風險點在于轉讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經營活動，并由新公司與出租人簽署確認文件。
十、 優先購買權
應注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優先購買權，或對承租人行使優先購買權在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內可在同等條件下主張優先購買權，未主張的喪失優先購買權”。
十一、 房屋返還
返還時間與返還房屋要求，重點關注未按期返還違約責任：
1、 停水停電;
2、 承租人放棄未搬離物品所有權，出租人自由處置;
3、 出租人恢復房屋費用由承租人承擔;
4、 承租人無權主張裝修補償;
5、 每天按雙倍租金、物業管理費支付違約金;
6、 租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。
十二、 合同解除
出租人可解除合同情形，重點關注：
1、未付租金及各類費用(含履約保證金、各類押金扣除后的補足)至一定期限(注意書面通知);
2、轉租、分租情形;
3、改變房屋用途且一定期限內未更改(注意書面通知);
4、未按期開業，開業后停業，及營業時間少于合同約定;
5、裝修、維修事項;
6、衛生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經或可能影響相鄰承租人使用;
7、未按期辦理交付手續(注意書面通知);
8、有關證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。
十三、就商業廣場租賃與寫字樓出租有所區別，下為寫字樓租賃合同審查要點(與商業廣場租賃相同處不在陳述)
1、注意租賃用途的正確表述
因寫字樓出租不同與商業物業，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業經營性使用。
2、注意入駐日期項
對于寫字樓出租，商家只存在入駐時間，不存在開業時間，因此在入駐時間上應注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責任的承擔。
除以上，還應對入駐有關的出租人交付條款有所注意，在出租人不能按期交付情況下，宜約定在書面通知后順延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物業管理費。
3、裝修特性體現合同風險
較商業物業而言，寫字樓出租更注重相鄰權的處理問題，尤在裝修問題上，應適當約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經營，必須取得出租人書面同意，就裝修標準、設計等內容得到出租人書面同意，同時就裝修時間以及裝修材料的堆放等進行約定。
4、相鄰權下其他風險合同要點
應注重因噪音或污染侵犯或干擾相鄰商戶造成糾紛處理，可約定如嚴重影響相鄰商戶，作為出租人可解除合同，造車損失由承租人承擔。
除以上外，其他相鄰糾紛，當約定由糾紛雙方自行解決，并約定關聯出租人時的處理方式。
5、營業執照合同約定條款
注意進駐商戶應提供相關合法證照，如以租賃房屋辦理營業執照的，應約定辦理日期，如不能按期辦理可書面通知后延期，延期仍不能辦理，出租人有權解除合同，并扣除履約保證金。
【示范文本】
房屋租賃合同
合同編號：
出租方(甲方)：
地址： 電話：
承租方(乙方)：
地址： 電話：
甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》和有關法規就乙方向甲方租賃______(以下簡稱“ ”)研發和辦公用房事宜，經雙方協商一致，簽署本合同如下：
1. 租賃房屋的基本情況及用途
1.1. 租賃地址為 _____樓_ 室(以下簡稱“該房屋”)，建筑面積為 平方米。具體位置見附件一平面圖。
1.2. 本條所指建筑面積以蘇州工業園區有關房屋土地測繪部門的實測為準。 1.3. 本合同所確定的乙方承租部位僅限于研發和辦公使用，未經甲方書面同意不得用作其他用途。
1.4. 甲方已告知乙方該房屋只能作為研發和辦公使用，并不保證該房屋用于其他特殊的用途，對此乙方確認其營業或其人員或設備并未對環境有特殊要求，并同意今后不以此為由向甲方提出任何要求或中途終止合同。 1.5. 乙方須自行辦理其在該房屋內營業所須之批準、牌照及其他許可。 1.6. 該房屋的裝修及設施情況見本合同附件三。除雙方另有約定外，該附件將作為甲方向乙方交付該房屋及乙方在租賃期滿向甲方交還該房屋的驗收依據。
2. 租金、物業管理費和其他費用及支付辦法
2.1. 該房屋的租金、設施費和物業管理費的支付金額和支付方式具體見附件二。 2.2. 該房屋的租金、設施費和物業管理費按上述條款1中所述建筑面積計算。乙方在此確認，其在簽署本合同時已審核過甲方提供的有關測繪資料，同意附件二中所列的月租金總額、月設施費總額和月物業管理費總額，且雙方同意不就該面積與其他任何可使用面積、租用面積或其他演算法的面積有出入而進行任何租金和設施費的調整。
2.3. 在租賃期內，甲方或甲方委托的物業管理公司有權因大樓實際運作成本的變化而相應地調整該房屋物業管理費。但租賃前三年物業管理費應保持不變，以后每年調整的范圍不應超過上年物業管理費的5%。
2.4. 租金、設施費和物業管理費的支付應無需甲方事先提示乙方付款。乙方須于簽訂本合同之日向甲方支付首期租金、首期設施費和首期物業管理費。首期租金、首期設施費和首期物業管理費見附件二。
2.5. 除首期租金、首期設施費和首期物業管理費外，乙方應根據本合同的規定于每個月的第一日或之前提前支付當月的租金、設施費和物業管理費。 2.6. 如果付款日當日為非工作日，乙方應當在該非工作日之后的第一個工作日支付租金、設施費和物業管理費。本條款所指的工作日為中國銀行對企業營業的日子。
2.7. 在收訖租金、設施費和物業管理費后15日內，甲方應向乙方提供發票。 2.8. 乙方應根據該房屋的獨立計量記錄和/或甲方提供的公共事業單位賬單支付所有該房屋內使用的包括但不限于水、電和通訊費等費用(以下簡稱“其他費用”)。在收到該等計量記錄或賬單后根據甲方或物業管理公司的通知所規定的付款方式、付款時間向甲方或物業管理公司支付該費用，逾期視為乙方違約。
2.9. 乙方應繳納上述租金、設施費和保證金至甲方的下列開戶賬戶：
收款人： 賬號： 開戶銀行：
2.10. 乙方應繳納上述物業管理費、其它費用至甲方或甲方委托的物業公司的下
列開戶賬戶： 收款人： 賬號： 開戶銀行：
2.11. 其他因使用該房屋而產生的費用及稅收按法律或法規的規定執行。
3. 租賃期限及交付
3.1. 該房屋租賃期限和交付日見附件二。
3.2. 乙方應于交付日到該大樓的物業管理處，辦理該房屋的交接手續并支付所有相關費用。甲方或物業管理公司向乙方交付該房屋且雙方簽署交付憑據，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務。
3.3. 若乙方在約定交付日過后7天內仍未向甲方辦理承租場所的交付手續，則甲方有權要求乙方自約定交付日開始承擔租金和物業管理費。若乙方從約定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物業管理處實際辦理驗收、交接手續，則甲方有權提前終止本合同，沒收保證金。
3.4. 若甲方未能在交付日將該房屋交付給乙方，乙方應給予甲方15日寬限期，若甲方在寬限期之后仍未能將該房屋交付給乙方的，則甲方應就超過寬限期的天數按每天支付月租金的千分之五的標準承擔違約金，但違約金最高不超過乙方支付的保證金金額。如交付延誤超過30天的，乙方有權以書面形式通知甲方立刻終止本合同。若乙方通知甲方終止本合同，則甲方應將乙方支付的保證金無息雙倍退還給乙方，但不再承擔其他違約責任。 3.5. 租賃到期后，甲方有權收回該房屋，乙方應按有關條款將該房屋歸還甲方。 3.6. 乙方享有租賃期滿對于該房屋在同等條件下的優先續租權，同等條件包括租金價格和租賃面積等條件。但乙方應在本合同期滿前三個月將其要求延長租賃期限的申請以書面方式通知甲方。甲方接到承租方通知后三個月內與乙方就該租賃事項進行協調。甲乙雙方應本著誠信的原則在本合同租金的基礎上參照當時的市場行情，協商續租期的租金及租期，并在期滿前兩個月簽署續租合同。如果雙方未能在前述兩個月期滿前達成續租合同，甲方有權將該單元另行出租。
4. 保證金 4.1. 保證金指乙方為了保證其履行本合同約定之義務和責任，由乙方交付甲方的履約保證金。
4.2. 本合同項下的保證金總額見附件二。 在本合同正式簽署之日，乙方應向甲方支付相當于三個月租金的金額作為保證金，在整個租賃期內，甲方無須向乙方支付保證金的利息。乙方按上述約定交付保證金是本合同生效的前提條件，如乙方在本合同簽署后3個工作日內仍未足額交付保證金，甲方不再為乙方保留該房屋且無需承擔任何責任。
4.3. 在不影響本合同項下甲方有關權利的前提下，在本合同終止后，甲方應在乙方付清全部應付款并按照本合同辦理交還房屋手續后的30個工作日內將保證金(無息)退還乙方。
4.4. 在整個合同期限內，保證金應保持足額。在乙方違反本合同的情況下，甲方應提前14天書面通知乙方更改，如果乙方拒絕更改，則甲方有權抵扣乙方的保證金，以補償甲方所遭受的一切損失包括但不限于拖欠的租金、設施費、物業管理費及其他費用。在此情況發生時，乙方必須把甲方扣除的保證金部分根據甲方通知在七日內重新補足并支付于甲方，否則甲方有權立即提前收回該房屋，并視乙方為嚴重違約。如果保證金不足甲方抵扣的金額，甲方有權追討，乙方應向甲方額外支付差額部分。 4.5. 保證金應按照第2.9條的規定匯入甲方指定的銀行帳戶。
4.6. 租賃期內乙方不得自行要求用上述保證金沖抵租金、設施費、物業管理費及其他費用，亦不得將上述保證金用于對外的擔?；蜻M行債權轉讓。
5. 裝修、分隔、安裝設備及改建
5.1. 乙方須遵守甲方或物業管理機構作出的租戶裝修的有關規定，向甲方遞交承租場所的內部裝修、設備安裝及陳設的設計圖(包括需要額外電力、空調、防火設備之要求)和詳細說明，并由甲方或管理機構認可。未經甲方或管理機構書面同意，乙方不得撤換甲方統一訂造和安裝的裝置及裝修。經甲方事先書面批準，乙方方可辦理向有關部門申請審批裝修圖的手續。按有關部門的規定和在乙方的合理要求下，甲方將協助乙方提交有關的申請，報批所需的資料、費用均由乙方負責。甲方對乙方是否取得各項批復、準許及許可不承擔任何責任。
5.2. 在未獲得甲方的事先書面批準及完成辦理有關手續前，乙方不得在承租場所內進行任何內部裝修、設備安裝及陳設。乙方須向甲方支付施工管理押金。施工管理押金金額、使用及退還將列明于租戶裝修的有關規定內。乙方還須向甲方支付不予退還的建筑垃圾清運費及臨時水、電、的費用，上述各項費用的金額將列明裝修的有關規定內。乙方須向甲方提供其選擇的裝修工程施工單位注冊和資質的證明以及該裝修施工單位給甲方的關于放棄根據《中華人民共和國合同法》第286條向甲方行使建筑工程優先受償權的聲明;所有有關電訊、空調、防火工程必須由委托具有專業資質的施工隊進行。
5.3. 乙方同意按甲方所認可的設計圖和詳細說明，并以良好及恰當的裝修工藝對承租場所進行裝修。乙方不應作出任何有損于該大樓原建筑特別是結構、承重、外觀、公共部位等的改建、分隔、裝修。除非得到甲方及有關部門的書面同意外，乙方不得改變已被批準的設計圖和詳細說明。乙方裝修結束后須通知甲方及有關部門對裝修承租場所進行檢查。經甲方檢查符合設計標準及經有關部門發出驗收合格的證明后，乙方方可在承租場所正式開業。乙方應在物業管理處封存一把該承租場所的鎖匙，以便在出現緊急情況時，物業管理處的管理者可進入該承租場所，一旦乙方更換該承租場所的鎖匙時，應及時更換封存的鎖匙。
5.4. 乙方在完成上述裝修后，如以后需要對承租場所進行裝修分隔、修建、改建或安裝設備等，仍須參照上述規定，在事先取得甲方書面同意及有關手續辦理完畢后方可進行。
5.5. 甲方或甲方指定的物業管理機構有權對乙方的上述裝修、分隔、修建、改建或安裝設備等行為進行規范管理，包括對乙方施工人員的進出、運輸材料等事宜的管理，乙方應當服從。鑒于該大樓各承租人入住時間不同，為保證先入伙的承租戶的工作環境，裝修時段由甲方或物業管理公司具體規定，特殊情況由乙方及裝修商再行申請。乙方應以符合本合同和有關物業管理規定的方式進行施工，非經甲方同意，不得以樓面公用通道和承租范圍外區域作為堆放建材或工具之用。
6. 維護及維修
6.1. 租賃期限內，甲方應定期對該大樓及附屬設施進行維護、保養，并保持該大樓外觀及內部公共場所的整潔。
6.2. 甲方對該房屋的維修責任限于房屋的原有結構、未經乙方改動的供電線路及公共部分。甲方應在發現該房屋或其附屬設施損壞后或接到乙方通知后的24小時內對屬于其維修責任的部分進行維修。
6.3. 乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施，保持該房屋及其內部的可租用及良好狀態。在該房屋遭受到毀損，或該房屋發生火警或意外，或該房屋內的水管通道、電線、裝置、附屬物或其他設施出現損壞或缺陷時，乙方應及時以口頭及書面方式通知甲方或物業管理公司。
6.4. 任何由乙方或其職員或訪客的故意、過失或使用不當造成該房屋或其附屬設施或該大樓的其他部位發生損壞或故障的，或對甲方或第三方造成其他損失的，乙方應負責立即修復并予以經濟賠償，該等賠償包括但不限于任何修理、維修費用，以及對任何其他人士進行賠償所發生的一切開支和費用(包括律師費用)。乙方在接到甲方督促通知三日內拒不維修的，甲方可代為維修，實際發生的費用加上20%的管理費由乙方承擔。
6.5. 如果甲方在該房屋內安裝了空調或任何重要的設備或機器，乙方須小心合理地維護，不能有任何有礙于修理的覆蓋封閉及裝修。
6.6. 除本合同約定外，乙方另需增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，并按規定須向有關部門審批的，則還應報請有關部門批準后方可進行。乙方增設的附屬設施和設備的維護和維修由乙方負責。
7. 物業管理及相關事宜
7.1. 該大樓由甲方實施物業管理，甲方也可授權有資質的物業管理公司對大樓進行具體的物業管理。
7.2. 乙方應嚴格遵守甲方或物業管理公司為物業的管理和運營不時制定和修訂的各項規章制度，該等規章制度將被視為本合同不可分割的組成部分。 7.3. 甲方或物業管理公司保留可隨時制訂、修改、采用或替換任何其認為經營和維持該大樓作為一流綜合研發和辦公樓所必要的一切管理規則和規章制度的權利。但應提前30天書面通知乙方。
8. 入內工作檢查
8.1. 乙方同意甲方或物業管理公司因對建筑物的保養、環衛、防盜、防災、救護或其他管理上的或應維修相鄰租戶的需要而進入乙方所承租的部位。一般情況下，甲方應在24小時前與乙方商定進入事項。
8.2. 若遇緊急情況，甲方或物業管理公司有權在無事先通知的情況下進入該房屋且無須承擔因強行進入該房屋而致之損害。
8.3. 如遇上述情況，乙方應對甲方或物業管理公司工作給予支持和合作。甲方或物業管理公司應盡量減少對乙方的影響。
9. 相鄰關系
9.1. 乙方不得做出或放任任何可能對甲方或相鄰住戶造成滋擾或干擾的行為。 9.2. 乙方應根據甲方和/或有關政府部門的要求，遵守相關環境法和安全標準、條例等。乙方應采取適當措施防止違反環境法，并自行承擔費用按照甲方和/或有關政府部門的要求減少空氣、噪聲、水或其他污染。如因乙方原因(包括運作、小型生產、機械設備等)或不作為引起相鄰租戶的投訴，即使噪聲或其他污染未超過國家強制性標準，只要甲方判斷確對相鄰住戶造成實質性干擾，甲方有權要求乙方暫停該房屋內的運作，限期整改通過后再恢復運作。如整改后仍不能達到要求，甲方有權解除按第13.2條解除租賃關系且不承擔任何違約責任。
9.3. 若乙方與相鄰租戶產生糾紛，甲方僅負有協調之義務。在甲方協調無效后乙方將直接向相鄰租戶交涉或訴訟，并且乙方承諾不在任何情況下將甲方列為被告或第三人。
9.4. 由于乙方原因而導致的相鄰住戶之間的糾紛，相鄰住戶向其提起訴訟且將甲方并列為被告或第三人的，甲方有權向乙方追索包括但不限于律師費用、訴訟成本等，該項索賠甲方有權從乙方的保證金中扣除。 10. 保險
10.1. 乙方不得允許他人進行任何可能導致該房屋及該大樓的保險全部或部分
失效或造成保險費增加的活動。由于乙方違反本合同規定而使甲方重新投?；虮ｋU費增加時，甲方須支付或額外支付的保險費及其他有關開支須由乙方承擔并及時償還甲方。
10.2. 乙方承諾為其在該大樓的雇員、財產(包括但不限于辦公用品、電腦、車輛、貴重資料等)進行人身或財產的投保，并投保相應的第三人責任險(如有)。
10.3. 在甲方提出合理要求時，乙方向甲方提供和出示該等保險的保單及所有支付保險金的證明。
11. 轉租、分租和出售
11.1. 除非獲得甲方的事先書面同意，乙方不得轉讓、分租、轉租、出借該房屋或其任何權益予任何其他第三人(下稱“受轉租人”)。
11.2. 若甲方決定給予乙方上述書面同意，則乙方須以受轉租人同意遵守、履行本合同項下的全部條款、條件，在受轉租人違反本合同條款或大樓規章制度時對受轉租人行為承擔連帶責任。為便于甲方或大樓物業管理公司的管理，乙方應將其與受轉租人之間的租賃合同提交甲方備案。
11.3. 甲方有權在租賃期內的任何時候出售該房屋、該大樓或該大樓的任何部分，但甲方應確保受讓人同意按照本合同條款和條件履行業主的義務。 11.4. 除甲方單獨出售該房屋外，如甲方對該大樓全部或部分房屋出售，則乙方不得僅僅對該房屋部分主張優先購買權。
12. 租賃房屋的歸還
12.1. 租賃解除或終止之日，除非雙方另有書面約定，乙方應與甲方結清所有應付的款項、將房屋恢復至交付時原狀(自然損耗除外)且在遷離該房屋后書面通知甲方驗收該房屋。甲方對房屋進行驗收結束、收到該房屋鑰匙且雙方簽署房屋驗收交接單后視為乙方履行了將房屋交還甲方的義務。 12.2. 乙方對該房屋作出任何修建，或安裝任何附屬物、裝置、附加物，即使該等裝修、改建或安裝已得到甲方的同意，甲方仍有權要求乙方在交還該房屋給甲方之前，復原、移去或拆走該等改建、附屬物、裝置及附加物或其任何部分，并承擔一切的費用。如經甲方批準，乙方也可保留房屋的有關裝修或設施，但乙方不應要求甲方承擔任何補償費用。
12.3. 若乙方未按12.1條規定履行交還房屋義務的，則從合同解除或終止日的第二日起直至雙方簽署驗收交接單之日為止，甲方有權每天按合同期內日租金的200%向乙方收取租金及其他各項費用，并有權從房屋押金中扣除，但此項費用之支付并不構成續租或租賃之繼續，甲方仍有權要求乙方隨時遷離。
12.4. 若乙方未按12.1條規定履行交還房屋義務的，逾期三十日(包括法定節假日)甲方同時有權視乙方留存于房屋內之任何物品(包括但不限于辦公用品和設備)為乙方廢棄物，甲方有權進入并予以處置廢棄物(如有)，無需其他方到場證明也無需保留處理記錄，處理所得歸甲方所有，乙方同意不向甲方提出任何索賠，并承擔甲方為清除上述物品的勞務費用和將房屋恢復原狀所支付的費用。
12.5. 在合同解除或終止后，乙方不得以任何理由要求甲方對裝修和設備的殘值進行收購或補償。
13. 違約責任
13.1. 如乙方未按照本合同約定按時向甲方支付租金、設施費和物業管理費以及其他應付費用包括但不限于水費、電費、電話費等，每逾期一日，乙方應按欠費總額的千分之五向甲方支付違約金，違約金自乙方應付款之日起算直至乙方付清全額款項及滯納金之日為止。逾期超過30日的，屬于嚴重違約，甲方有權按照條款13.2追究乙方責任。
13.2. 以下情形將被視為乙方嚴重違約，甲方有權單方面終止本合同，沒收乙方交納的保證金，并按日租金的200%向乙方收取合同終止日至實際移交日的租金，同時，乙方仍應向甲方償清所有截至房屋實際移交之日所欠的應付款項，合同終止之日為自甲方書面通知到達乙方之日：
13.2.1. 未足額支付任何一期租金、設施費和物業管理費或其他費用超過15日的;
13.2.2. 乙方違反本合同條款(包括本合同內的條款及甲方制定的有關規章制度中的條款)，并且在接到甲方的書面改正通知后15日仍然未能改正的;
13.2.3. 乙方面臨財務危機或將面臨清算或營業執照被吊銷; 13.2.4. 乙方在該房屋內的任何資產遭查封或扣押; 13.2.5. 乙方擅自轉租或分租房屋; 13.2.6. 乙方以該房屋從事違法行為;
13.2.7. 未經甲方事先同意，將超重、易燃、易爆、易腐蝕或任何危險物品帶進或存放于承租場所內;
13.2.8. 在承租場所內留宿、煮食飼養動物或做出其他與承租場所之用途不符的行為;
13.2.9. 其他本合同規定視為嚴重違約情形的。
13.3. 鑒于租金、設施費、物業管理費、乙方承擔的電話費、水費、電費等應付款項均為房屋租賃、管理及大樓運行之所需，故乙方在逾期交付上述任何項款項時，甲方均有權中斷對乙方承租房屋的電力供應和(或)中斷電話通訊，直到乙方付清全部租金及費用為止，由此而可能致乙方的一切經濟損失均由乙方自行承擔;重新接駁電和(或)電話之一切費用概由乙方負責。
13.4. 乙方單方面提前終止租賃的，甲方有權沒收乙方交納的全部保證金，乙方仍有義務支付至實際移交之日為止的租金及水電等公共設施費用。 13.5. 乙方就其所有的雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客任何的違反、不遵守、不履行本合同規定的行為、疏忽、不作為及違約向甲方負責，視同此乃乙方違反、不遵守、不履行本合同的規定以及是乙方本人的行為、疏忽、不作為及違約，乙方均應承擔連帶之責任。
13.6. 乙方應對在承租期間由于其違約行為、過失或過錯而對甲方造成的一切損失(包括但不僅限于租金、出租承租場所所發生的其他費用、損害賠償、訴訟或仲裁費、甲方委托律師費用等)承擔賠償責任。
13.7. 本合同其他條款中有關違約責任的規定可與上述規定同時執行。
14. 甲方免責
14.1. 乙方在此明確同意及聲明，除非下列任何情形是因為甲方或物業公司故意行為直接引起，甲方或物業公司無需對乙方或任何其他人士承擔責任： 14.1.1. 因大樓的電梯、樓梯、防火、保安設備、空氣調節設備或其他設備的任何缺陷或故障，電力、自來水、煤氣或電話等供應的失效、故障、暫停;
14.1.2. 該大樓內任何地方有水滿瀉、滴漏、煙、火或任何其他物質、東西泄漏，或因雨水或其他水滲入該物業或該房屋任何部分; 14.1.3. 大樓有老鼠、白蟻、蟑螂或其他害蟲的滋生，或因該大樓或該房屋遭受爆炸、盜竊、搶劫，而對乙方或任何其他人士造成的任何個人或財物上的損失或破壞;
14.1.4. 自然災害、不可抗力以及非典等的傳染性疾病的因素造成的損失; 14.1.5. 該大樓其他住戶給乙方造成的損害。
14.1.6. 甲方或物業公司管理區域內任何機動車、非機動車或車內物品的失竊或損壞，雙方另行達成明確保管合同關系的除外。
14.2. 甲方向該物業或該房屋提供的護衛員、管理人員、任何性質的機械、電子防盜系統(如有)，將不構成甲方有義務負責該房屋或其內乙方、乙方員工、訪客或財物的保安。
15. 保密義務
15.1. 本合同訂立前以及在本合同履行期間，雙方均同意對對方披露的有關保密資料予以保密。
15.2. 本合同終止后(或經披露方隨時提出要求)，另一方均應向對方歸還或銷毀包含對方保密資料的所有材料(包括復制件)。
15.3. 雙方承諾，任何一方均不得將雙方協商的租金價格以及租賃談判中的有關事宜向第三方予以披露。
16. 爭議的解決 16.1. 因本合同或者與本合同有關事項引起的任何爭議，甲乙雙方應首先以協商方式解決。
16.2. 如果在爭議產生后30日內，甲乙雙方仍不能以協商方式解決爭議，任何一方可以根據本合同約定，向房屋所在地的法院提起訴訟。
17. 其他約定
17.1. 本合同的任何修改必須以書面形式作成并經雙方簽署。 17.2. 不放棄權利
17.2.1. 甲方知悉乙方違約而又接受乙方支付的款項時，不應被視為甲方放棄追究乙方違約責任的權利。如甲方放棄本合同條款規定的任何權利，應以甲方書面簽字為準，乙方繳付租金或其他款項如有不足額的情況，即使甲方接受乙方不足額部分的繳付，亦不影響甲方追索剩余租金和欠款的權利，更不影響其按本合同或法律規定追究乙方違約責任及采取措施的權利。
17.2.2. 甲方一次或多次諒解、不計較乙方違反、不遵守、不履行任何其在本合同項下的責任，并不構成甲方對乙方行為的任何認可或默認，亦不構成放棄對乙方違約責任的追究，除非甲方以書面明確表示認可或放棄對乙方的追究。
17.2.3. 甲方對乙方作出任何同意，只構成甲方對乙方某一特定事件的同意，并不構成對乙方放棄追究或豁免本合同任何條款的執行，亦不得理解為甲方在日后同類型事件中須繼續給予乙方同意，除非甲方以書面確認。
17.3. 租賃期滿或合同終止前90日內，除甲方已與乙方達成續租合約外，乙方應允許甲方或其指定的代理人經與乙方預約后，在合理時間內陪同他人參觀房屋。
17.4. 乙方收到任何政府有關部門就該房屋而發出的任何形式的通知或送達的傳票的，必須在48小時內以書面形式通知甲方。
17.5. 甲方有權隨時更改該大樓的名稱，但應提前30日通知乙方。除此之外，甲方不就該大樓改名而向乙方承擔任何責任和賠償。 17.6. 乙方同意甲方或物業管理公司可使用乙方的營業名稱和商標，但該使用僅作為該大樓宣傳推廣之用。如甲方需要有關商標之資料和樣本，乙方同意配合。
17.7. 甲方或物業管理公司向各承租人的任何展示、介紹和廣告宣傳等均為要約邀請，供乙方參考，若與本合同沖突或不相符的情形，應以本合同條款為準。 17.8. 通知：
17.8.1. 在執行本合同的過程中一方給另一方的通知須以書面形式通過信使、郵寄、傳真或快遞送達。通知的送達日期按下列原則確定，收件方拒絕簽收不影響送達的確認： (1)信使、快遞：交送當日即視為送達;
(2)郵寄：以航空掛號信發出的第十二日即視為送達; (3)傳真：在傳真機顯示成功發送的同時即視為送達
17.8.2. 在本合同有效期內，一方變更其營業執照、下述通訊地址、電話或收件人時，須及時以書面形式通知對方，否則由此而導致的不能及時送達或無法送達的責任和后果均由一方自行承擔。 甲方通訊地址： 甲方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：
乙方通訊地址為： 乙方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：
17.9. 本合同未盡事宜，經各方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，若本合同正文與補充條款之間有任何沖突，則有關的補充條款應被視為是對本合同正文相關條款的補充并以之為準。
17.10. 本合同經雙方簽字蓋章且乙方交付保證金后生效，連同附件為一式三份。其中：雙方各執一份，另一份備用，均具有同等效力。
17.11. 如本合同簽訂時乙方尚處于籌建期間，則甲方簽字蓋章及乙方股東或代表簽字即可使本合同生效。在乙方公司取得營業執照前，乙方在本合同下的權利義務由代表乙方在本合同下簽字的代表或股東代為承擔和履行。在乙方公司正式成立后，無論乙方正式成立時使用的名稱與本合同上注明的名稱是否一致，均不影響本合同的效力。乙方應在取得營業執照和公章后15天內至甲方處對本合同加蓋公章。如乙方公司在本合同簽訂后兩個月內仍未成立，甲方有權按第14.2條的規定解除合同。
甲方(蓋章)：
法定代表人或授權代表(簽名)：
乙方(蓋章)：
法定代表人或授權代表(簽名)：
本合同于__________年_____月______日簽訂于______________________ 附件一 該房屋平面圖
本平面僅限于雙方確定具體租賃部位，乙方不得用于其他解釋。 附件
二、關于租賃期限、租金、設施費、物業管理費及其他費用的支付
1.1 甲乙雙方約定，該房屋租賃期自_200 _年_ _月_ _日起至 200 _年_ _月_ _日止。租賃期為_ _個月。
1.2 甲乙雙方約定，該房屋每月租金為人民幣__元每平方米， 每月租金總計為人民幣__ _元。(大寫： )。首期租金(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)應于200 年 月 日支付, 以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一個月的按照當月實際租賃天數與當月實際天數的比例支付。
1.3 甲乙雙方約定，該房屋每月設施費為人民幣__元每平方米，每月設施費總計為人民幣__ _元。(大寫： )。首期設施費(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)應于200 年 月 日支付,設施費其他支付時間和方式同租金。
1.4 甲、乙雙方約定，該房屋每月物業管理費計為人民幣_ _元每平方米，每月物業管理費總計為人民幣__ _元。(大寫： )。首期物業管理費(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)應于200 年 月 日支付,物業管理費其他支付時間和方式同租金。
1.5 鑒于蘇州地區辦公用電是按照不同波峰谷底時段計費的，該合同電價為 元/度,如遇蘇州市供電局電價調整,甲方將根據實際情況制定并調整該大樓電價。
1.6 1.7 其他費用在每月收到相應的繳費通知后，按繳費通知規定時間向甲方支付。 本合同項下保證金總額為人民幣_ _元。
1.8 空調費每平方米每月 元，每年收取兩次，7月15日繳納夏季空調費
元，月 日繳納冬季空調費 元，均應一次交清，以物業公司下發的交款通知為付款依據，承租方應在接到繳款通知書后十五個工作日內交清費用。
附件
三、交付日期和交付標準
1.1
1.2
設備：_____________________________
裝修：_____________________________
水： _____________________________
電： _____________________________
電話：_____________________________
寬帶：_____________________________
空調：_____________________________
天花板：___________________________
1.3 甲方向乙方提供停車位______個，停車費為每月(______幣)_______元。停車協議雙方另行簽訂。
1.4 乙方應負責向有關電信部門申請開通電話線，為每條開通的電話線，乙方應向甲方支付占用費，費用標準由甲方另行確定。
該房屋交付日為 200 年 月 日。起租日為 月 日。
招標代理合同審核要點范文第3篇
1、 注意審查合同招投標要求、承包方主體資格
(1)對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。
(2)2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：
(一)承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的;
(二)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的;
(三)建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的;
(四)承包人非法轉包建設工程的;
(五)承包人違法分包建設工程的。
因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。
2、注意工程承包范圍的審查
整體比較簡潔;注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致; 包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分)等等。
3、 注意標明開工日期的成立標志
項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。
一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。 實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準(開工令等證實); 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。
4、 注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優先;
其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。
5、 注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置
對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。
一、明確工程師授權范圍;
二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。
6、 注意審查對安全文明施工的約定
一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。
7、 注意審查對于工期順延的約定
一、 工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據;
二、 工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可?？梢栽黾?ldquo;視為”條款。(視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。)
8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序 (1)程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前
小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。 (2)通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。
9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：
(1)采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化(8%)” 注意風險費用的計算方法：
(如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。)
(2)采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項
元以內不予計取，
元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。
(3)采用成本加酬金合同。采用不多
10、注意審查工程進度款支付方式
(1)方式：節點形象進度，按比例;工程量，按比例。 (2)按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。
11、注意審查關于工程變更的約定
未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更;承包方原則不作變更;但實務上需做變更。
確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后
日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項
元以內不予計取，
元以上單項的變更于竣工決算時調整。
12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定 此階段的程序設置：
(1)驗收過程;(四主體加質檢站) (2)工程交付;
(3)資料交付;(視為條款、移交資料明細) (4)竣工結算。(時間、視為條款)
重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。
13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點
(1)對于履約保證金(或保函)的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定;
(2)對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。 (3)對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。 違約金：可與延期通比例的約定。 (4)對于優先受償權的約定;
(5)對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。(留置權) (6)對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區所在地的質量部門。
(7)對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。 (8)對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。
(9)關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。 (10)對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。
14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查
簽字蓋章時、履約保證金交納時(附生效條件)等;合同簽訂地、項目所在地。
15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查 訴訟和仲裁的選擇;
工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。
16、其他注意點：
質量約定：合格、市優、省優、國優。
材料：甲供、乙供;與約定品牌不符合的認定與罰則。 保險：工程一切險;甲乙雙方的人身險。 農民工工資支付的承諾。 關于公章使用和款項支付。 (1)項目部公章：設定權限; (2)款項：轉賬、一個帳戶。
專業工程分包合同審核審查要點
(樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等)
1、注意審查分包人資質
2、注意審查分包人的責任范圍
分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發包人負責。分包工程發包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任?？偘贤瑮l款： 指發包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。
3、注意審查發包、總包、分包人的關系約定分包人、發包人、承包人之間的關系
明確在分包條件下：
(1)發包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利;分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。
(2)承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利;分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。
(3)發包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經驗的承包人身份積極配合發包人管理分包工程的義務。
4、分包工程的工程量確認
經工程師確認的計量憑證是發包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據。
5、審查對于工程量變更的約定 工程變更
(1)分包人應根據以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更：
① 發包人作出的變更指令。
② 工程師根據總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。 (2)分包人應在工程變更確定后14天內向發包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發包人、工程師應在收到變更報告的14天內予以確認，分包人根據確認結果調整合同價款。
(3)分包人在雙方確定變更后14天內不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內容已被確認。
6、注意審查竣工驗收的專業技術要求
(1)發包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內按照本合同協議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內容，完成工程竣工決算報告，向發包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內完成初步審核，將初審意見提交發包人或工程師。發包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內進行確認。 (2)分包人未在專用條款約定的時間內提交分包工程決算的，發包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發包人或工程師未在專用條款約定的時間內完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。
(3)經發包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據。
(4)結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。
(5)分包工程竣工驗收后，分包人應繼續負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據承包人的指令移交分包工程。
7、注意審查合同價款與支付的內容確定方式：
(1)單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據通用條款第22條規定的程序進行確認。
分包工程最終價款=分包人所報單價×經確認的工程量
(2)總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內工程并承擔保修責任的全部價款，除非發生通用條款第22條規定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。 分包工程最終價款=協議書確定的合同價款+工程變更追加價款
(3)按實結算合同最終結算價款確定方式：本合同協議書約定的合同價款是依據分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按
定額和
費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。 分包工程最終價款=工程決算價款 (4)他確定工程最終價款的方式。
8、注意審查分包人違約責任的設置
(1)分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發包人支付分包工程合同價款10%的違約金。
(2)因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規定處理：
① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天
元。
② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天
元。
(3)分包工程質量未達到本合同約定的質量目標，分包人應向發包人承擔違約責任，違約金為
，同時因分包工程質量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款
%的違約金。
招標代理合同審核要點范文第4篇
1、 注意審查合同招投標要求、承包方主體資格
(1)對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。
(2)2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：
(一)承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的;
(二)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的;
(三)建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的;
(四)承包人非法轉包建設工程的;
(五)承包人違法分包建設工程的。
因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。
2、注意工程承包范圍的審查
整體比較簡潔;注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致; 包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分)等等。
3、 注意標明開工日期的成立標志
項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。
一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。 實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準(開工令等證實); 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。
4、 注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優先;
其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。
5、 注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置
對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。
一、明確工程師授權范圍;
二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。
6、 注意審查對安全文明施工的約定
一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。
7、 注意審查對于工期順延的約定
一、 工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據;
二、 工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可?？梢栽黾?ldquo;視為”條款。(視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。)
8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序 (1)程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前
小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。 (2)通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。
9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：
(1)采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化(8%)” 注意風險費用的計算方法：
(如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。)
(2)采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項
元以內不予計取，
元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。
(3)采用成本加酬金合同。采用不多
10、注意審查工程進度款支付方式
(1)方式：節點形象進度，按比例;工程量，按比例。 (2)按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。
11、注意審查關于工程變更的約定
未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更;承包方原則不作變更;但實務上需做變更。
確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后
日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項
元以內不予計取，
元以上單項的變更于竣工決算時調整。
12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定 此階段的程序設置：
(1)驗收過程;(四主體加質檢站) (2)工程交付;
(3)資料交付;(視為條款、移交資料明細) (4)竣工結算。(時間、視為條款)
重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。
13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點
(1)對于履約保證金(或保函)的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定;
(2)對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。 (3)對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。 違約金：可與延期通比例的約定。 (4)對于優先受償權的約定;
(5)對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。(留置權) (6)對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區所在地的質量部門。
(7)對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。 (8)對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。
(9)關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。 (10)對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。
14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查
簽字蓋章時、履約保證金交納時(附生效條件)等;合同簽訂地、項目所在地。
15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查 訴訟和仲裁的選擇;
工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。
16、其他注意點：
質量約定：合格、市優、省優、國優。
材料：甲供、乙供;與約定品牌不符合的認定與罰則。 保險：工程一切險;甲乙雙方的人身險。 農民工工資支付的承諾。 關于公章使用和款項支付。 (1)項目部公章：設定權限; (2)款項：轉賬、一個帳戶。
專業工程分包合同審核審查要點
(樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等)
1、注意審查分包人資質
2、注意審查分包人的責任范圍
分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發包人負責。分包工程發包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任?？偘贤瑮l款： 指發包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。
3、注意審查發包、總包、分包人的關系約定分包人、發包人、承包人之間的關系
明確在分包條件下：
(1)發包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利;分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。
(2)承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利;分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。
(3)發包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經驗的承包人身份積極配合發包人管理分包工程的義務。
4、分包工程的工程量確認
經工程師確認的計量憑證是發包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據。
5、審查對于工程量變更的約定 工程變更
(1)分包人應根據以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更：
① 發包人作出的變更指令。
② 工程師根據總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。 (2)分包人應在工程變更確定后14天內向發包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發包人、工程師應在收到變更報告的14天內予以確認，分包人根據確認結果調整合同價款。
(3)分包人在雙方確定變更后14天內不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內容已被確認。
6、注意審查竣工驗收的專業技術要求
(1)發包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內按照本合同協議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內容，完成工程竣工決算報告，向發包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內完成初步審核，將初審意見提交發包人或工程師。發包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內進行確認。 (2)分包人未在專用條款約定的時間內提交分包工程決算的，發包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發包人或工程師未在專用條款約定的時間內完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。
(3)經發包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據。
(4)結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。
(5)分包工程竣工驗收后，分包人應繼續負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據承包人的指令移交分包工程。
7、注意審查合同價款與支付的內容確定方式：
(1)單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據通用條款第22條規定的程序進行確認。
分包工程最終價款=分包人所報單價×經確認的工程量
(2)總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內工程并承擔保修責任的全部價款，除非發生通用條款第22條規定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。 分包工程最終價款=協議書確定的合同價款+工程變更追加價款
(3)按實結算合同最終結算價款確定方式：本合同協議書約定的合同價款是依據分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按
定額和
費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。 分包工程最終價款=工程決算價款 (4)他確定工程最終價款的方式。
8、注意審查分包人違約責任的設置
(1)分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發包人支付分包工程合同價款10%的違約金。
(2)因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規定處理：
① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天
元。
② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天
元。
(3)分包工程質量未達到本合同約定的質量目標，分包人應向發包人承擔違約責任，違約金為
，同時因分包工程質量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款
%的違約金。
招標代理合同審核要點范文第5篇
下載LOFTER客戶端
施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地產開發公司的角度，總結部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。
施工總承包合同是施工結算的最終依據，也是工程糾紛的源頭，合同不規范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導致合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業主對合同要求也能從側面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。
在此，我僅以房地產開發公司的角度，在定額取費結算前提下總結了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。
一、措施費方面
1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標準。
2、現場監理、甲方辦公區以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。
3、措施費的規定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據相應經甲方認可的措施方案，且方案與實際發生一致，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本?；蛘呓ㄗh根據投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調整?？傊?，此類費用最好落實到能精確計算的地步。
4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發生費用的計取。
5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。
二、配合費方面
1、合同條款應規定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質量。
2、合同條款必須明確總包配合管理費的內容。應在招投標時施工單位列明項目及費用。
3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。
三、材料調差方面
1、明確信息價的最終調差依據。是以投標時季度信息價為結算依據還是以施工過程中加權季度信息價為結算依據。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調差部分的處理方式。
2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發生，最好是把信息價與市場價的差額體現在讓利上。
四、變更簽證方面
1、合同條款應規定現場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規范后有利于管理，有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。
2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發生，且必須在事前經甲方確認，事后的責任由施工方承擔。
3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規定執行定額。避免乙方因定額價格低而出現雙方的分歧，并規定違約責任。
4、明確簽證變更的項目為合同的工程內容的一部分，乙方不得拒絕工程內容中的變更簽證項目。
5、應規定發生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。
五、工期方面
1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。
2、明確合同工期嚴格規定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。
3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經監理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據。
4、因工期延誤外的索賠(如材料漲價等)的處理方式，應由責任方承擔。
5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。
六、質保金方面
1、明確質保金返還的年限，質保金的結算方式。質保金在質保期滿無息返還，質保期間發生的甲方維修費用的規定。
2、質保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。
3、大型設備的各配件質保期的規定。
4、質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。
七、不可抗力方面
1、關于現場一周連續停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。
2、應明確不可抗力發生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。
3、因甲方的原因(圖紙等)盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。
4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。
5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。
八、其他方面
1、必須表明給物業公司移交的有關事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業公司的義務。
2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。
3、注意優先受償權的問題及仲裁機構的確定，盡量規定到公司熟悉的所在地處理。
4、違約費用的利息問題計取方法。
5、規定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。
6、應明確結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。
7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發生。在合同中最好明確不計取此類間接費用。
總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度
建筑工程施工合同審核審查要點
(主要針對99版、相對重點)
1、 注意審查合同招投標要求、承包方主體資格
(1)對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。
(2)2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：
(一)承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的;
(二)沒 有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的;
(三)建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的;
(四)承包人非法轉包建設工程的;
(五)承包人違法分包建設工程的。
因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。
2、注意工程承包范圍的審查
整體比較簡潔;注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致;
包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分)等等。
3、 注意標明開工日期的成立標志
項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。
一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。
實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準(開工令等證實);
施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。
4、 注意審查組成合同文件的順序
首先需標注：在前者優先;
其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。
5、 注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置
對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。
一、明確工程師授權范圍;
二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。
6、 注意審查對安全文明施工的約定
一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。
7、 注意審查對于工期順延的約定
一、
工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據;
二、
工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可?？梢栽黾?ldquo;視為”條款。(視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。)
8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序
(1)程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前
小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。
(2)通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。
9、注意審查合同價款的確定方式
一般有三種方式：
(1)采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：
“鋼材價格的市場變化(8%)”
注意風險費用的計算方法：
(如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。)
(2)采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項
元以內不予計取，
元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。
(3)采用成本加酬金合同。采用不多
10、注意審查工程進度款支付方式
(1)方式：節點形象進度，按比例;工程量，按比例。
(2)按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。
11、注意審查關于工程變更的約定
未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更;承包方原則不作變更;但實務上需做變更。
確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后
日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項
元以內不予計取，
元以上單項的變更于竣工決算時調整。
12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定
此階段的程序設置：
(1)驗收過程;(四主體加質檢站)
(2)工程交付;
(3)資料交付;(視為條款、移交資料明細)
(4)竣工結算。(時間、視為條款)
重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。
13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點
(1)對于履約保證金(或保函)的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定;
(2)對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。
(3)對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。
違約金：可與延期通比例的約定。
(4)對于優先受償權的約定;
(5)對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。(留置權)
(6)對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區所在地的質量部門。
(7)對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。
(8)對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。
(9)關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。 (10)對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。
14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查
簽字蓋章時、履約保證金交納時(附生效條件)等;合同簽訂地、項目所在地。
15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查
訴訟和仲裁的選擇;
工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。
16、其他注意點：
質量約定：合格、市優、省優、國優。
材料：甲供、乙供;與約定品牌不符合的認定與罰則。
保險：工程一切險;甲乙雙方的人身險。
農民工工資支付的承諾。
關于公章使用和款項支付。
(1)項目部公章：設定權限;
(2)款項：轉賬、一個帳戶。
專業工程分包合同審核審查要點
(樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等)
1、注意審查分包人資質
2、注意審查分包人的責任范圍
分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發包人負責。分包工程發包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任?？偘贤瑮l款：指發包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。
3、注意審查發包、總包、分包人的關系約定分包人、發包人、承包人之間的關系
明確在分包條件下：
(1)發包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利;分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。
(2)承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利;分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。
(3)發包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經驗的承包人身份積極配合發包人管理分包工程的義務。
4、分包工程的工程量確認
經工程師確認的計量憑證是發包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據。
5、審查對于工程量變更的約定
工程變更
(1)分包人應根據以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更： ① 發包人作出的變更指令。
② 工程師根據總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。
(2)分包人應在工程變更確定后14天內向發包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發包人、工程師應在收到變更報告的14天內予以確認，分包人根據確認結果調整合同價款。
(3)分包人在雙方確定變更后14天內不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內容已被確認。
6、注意審查竣工驗收的專業技術要求
(1)發包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內按照本合同協議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內容，完成工程竣工決算報告，向發包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內完成初步審核，將初審意見提交發包人或工程師。發包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內進行確認。
(2)分包人未在專用條款約定的時間內提交分包工程決算的，發包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發包人或工程師未在專用條款約定的時間內完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。
(3)經發包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據。
(4)結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。
(5)分包工程竣工驗收后，分包人應繼續負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據承包人的指令移交分包工程。
7、注意審查合同價款與支付的內容確定方式：
(1)單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據通用條款第22條規定的程序進行確認。
分包工程最終價款=分包人所報單價×經確認的工程量
(2)總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內工程并承擔保修責任的全部價款，除非發生通用條款第22條規定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。
分包工程最終價款=協議書確定的合同價款+工程變更追加價款
(3)按實結算合同最終結算價款確定方式：本合同協議書約定的合同價款是依據分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按
定額和
費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。
分包工程最終價款=工程決算價款
(4)他確定工程最終價款的方式。
8、注意審查分包人違約責任的設置
(1)分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發包人支付分包工程合同價款10%的違約金。
(2)因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規定處理：
① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天
元。
② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天
元。
(3)分包工程質量未達到本合同約定的質量目標，分包人應向發包人承擔違約責任，違約金為
，同時因分包工程質量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款
%的違約金。
招標代理合同審核要點范文第6篇
1 國有資金投資建設項目特點
國有投資項目大部分是政府投資的基礎設施建設項目, 如城市快捷交通、道路、橋涵、隧道等大型基礎設施建設。它關系到國計民生百年大計, 具有以下特點:
(1) 不逐利、不圖短期回報, 是公眾共享的社會產品;對國家和地方的經濟發展和社會進步發揮巨大推動作用;
(2) 工程實體大;
(3) 工程投資多;
(4) 工程質量要求高;
(5) 建設市場競爭十分激烈。
工程量清單是國有投資目標實現的規范和保障作用。
2 工程量清單的作用
(1) 工程量清單是傳統定額計價的一種突破、改革和創新。它既規范建設市場的有序競爭, 又履行世貿組織約定, 融入國際化規范化管理軌道的必經途徑。
(2) 工程量清單具有承上啟下的中堅作用。它建立在深度設計圖紙和細化設計文件的基礎上, 又是之后各個建設階段工程造價的確定和控制的依據。
(3) 工程量清單是建設工程分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規費項目和稅金項目的名稱和相應數量等的明晰細化清單。
(4) 工程量清單是建設工程量清單計價的基礎, 是招標控制價、投標報價、計算施工工程量、支付工程價款、調整合同價款、辦理竣工結算以及工程索賠的依據, 貫穿工程施工建設的全過程。
3 工程量清單存在的問題
(1) 工程量清單與實際情況存在較大的差距。工程量清單編制的準確和完整取決于深度設計和細化設計文件。由于紛紜復雜原因, 造成設計圖紙深度不夠、設計文件細度不夠, 因此工程量清單出現錯項、漏項、暫定量和暫估價等項目, 降低了工程量清單的嚴肅性和科學性。
(2) 招標控制價是以工程量清單為依據編制的, 工程量清單的準確性和完整性直接影響招標控制價的科學和合理性。招標控制價偏高, 投標人會利用各種手段, 調高報價以牟取較高額利潤;反之, 招標控制價偏低, 投標人認為沒有利潤空間而放棄造成溜標。
(3) 工程量清單通常是委托具有相應資質的造價咨詢公司編制。相關編制人員水平參差不齊, 而且各造價咨詢公司所承接的任務基本飽和或超飽和狀態, 沒有足夠充裕時間了解業主的投資決策和意圖;也沒有時間深入工地現場實地勘察, 對現場的實際缺乏了解。
綜上可見, 國有資金投資項目的重要性, 工程量清單的保障作用及其自身存在問題, 必然需要造價管理人員來對工程量清單計價把關和嚴格審核。
4 工程量清單的審核內容及控制重點
4.1 造價管理人員對工程項目要有全過程了解
造價管理人員必須全面了解工程有關資料, 從項目立項就介入, 通過可行性研究報告和投資估算了解業主的投資意圖和決策;通過設計文件和設計概預算了解設計人員的設計意圖;深入實際了解施工現場地質狀況、現場情況;掌握工程造價信息, 了解工程有關資料和技術規范。造價管理人員應對工程項目的全貌了如指掌, 心中有數。
例如:在城鄉結合部某市政工程, 清單編制人員沒有進行現場勘察, 僅根據施工圖編制工程量清單。造價管理人員熟悉施工圖和工程量清單后, 并到工程現場進行實地勘察, 發現擬建道路須經過的一個池塘已經被當地居民的生活垃圾和建筑垃圾所填滿, 抽干池塘的水再進行拋石擠淤的設計方案已經不能采用了。招標人及時與設計人員聯系進行設計變更。在開標前對工程量清單進行調整, 取消了“拋石擠淤6697.8m3”及“施工排水、降水的抽水臺班71.443臺班”, 更改為“挖除雜填土、垃圾土并外棄, 運距不少于7km6697.8m3”。這樣確保了工程量清單的準確性, 也減少以后施工時工程洽商變更, 維護業主和施工各方的權益。
4.2 工程量清單內容的審核
審核內容應包括工程量清單編制說明, 分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單、甲供材料等。
(1) 工程量清單編制說明審核
造價管理人員要對編制說明中的工程概況、招標范圍、工程量清單編制依據、工程使用的材料、設備的要求等問題進行審核。尤其是措施項目清單中, 規范規定許多費用是以“項”為單位, 如果編制說明不具體細致, 投標人就無法準確測算相關費用及報價。
編制說明應列明招標人自行采購的材料、規格型號和數量等, 若在招標階段無法準確定價, 應按暫估價列入其他項目清單中招標人部分, 注明材料數量、單價、合價, 便于投標人將其返回到分部分項工程量清單的綜合單價中, 計取相關費用。
編制說明中應明確混凝土使用要求;應明確土石方運距要求。材料暫定價、各項檢測費、保險費等費用的描述應合理準確。
(2) 分部分項工程量清單的項目特征的描述審核
分部分項工程量清單的項目特征是確定一個清單項目綜合單價的重要依據, 是履行合同義務的基礎。實行工程量清單計價, 工程量清單及其綜合單價是施工合同的組成部分。工程量清單的項目特征準確描述對于工程量清單項目的綜合單價準確地確定具有決定性作用。在編制工程量清單時, 必須對項目特征進行準確和全面描述。
招標人提供的工程量清單對項目特征描述不具體清晰, 界限不明, 使投標人無法準確理解工程量清單項目的構成要素, 導致評標時難以合理的評定中標價;產生漏項、錯項, 引發施工過程中的更改, 引起分歧, 導致糾紛和索賠;在結算時, 發、承包雙方引起爭議, 影響工程量清單計價的推進。
例如:某市政工程的工程量清單中對施工圍擋項目只列出“施工護檔2730m”, 沒有對施工護檔基礎、材料和高度等項目特征進行認真詳細的描述。在施工過程中, 監理單位出具監理通知書要求施工單位按相關規定要求進行整改。施工單位拿出工程量清單及其報價闡明業主提供的工程量清單沒有明確標明施工護檔基礎、材料及高度等項目特征。按監理單位的要求整改, 他們的報價包不住, 只能要求監理單位簽證以資索賠的依據。
由此可見, 清單項目特征的描述, 應根據計價規范附錄中有關項目特征的要求, 結合技術規范、標準圖集、施工圖紙, 工程結構、使用材質、型號規格、安裝位置等內涵, 予以詳細而準確的表述和說明, 清單項目才具有生命力。
(3) 工程量清單項目的數量審核
工程量清單是招標人依據工程施工圖紙和招標文件的要求編制, 其數量應分為實物工程量和技術措施項目的數量清單, 是投標人進行投標和公平競爭的基礎。
投標人的投標報價是工程量清單項目的計價總和, 即∑ (工程量×綜合單價) 。投標人依據工程量清單進行投標報價, 僅對所報的成本、單價等負責, 而對工程量的準確性不負責。
有經驗的承包人能夠敏銳地覺察出工程量清單中的錯誤。而承包人的趨利性, 使承包人投標時進行不平衡報價。多數承包人遵循的原則:不影響總價競爭力, 對有利于工程款提前兌現、可能有利潤提升潛力的項目報高價, 而對在招標范圍內可能減少甚至取消承包工程項目盡量報低價。兩類報價高低相互抵消, 表面上總價上與正?；疽恢? 可潛在利益斐然, 一旦中標形成合同, 承包人可攫取超額利潤。
例如:在城郊某市政工程, 地貌起伏較大, 地理標高與路基設計標高存在較大差異, 地質基礎較差, 大多需要換填處理。土方工程的造價相當高, 約占總工程造價的20%～40%。土方工程是隱蔽性工程, 設計階段土方工程量估計偏小。承包人根據工程地質資料與現場踏勘資料, 結合招標文件的相關規定, 估計施工過程可能會增加土方工程量, 在投標時會采用不平衡報價, 調高土方相關子目單價, 為了保證投標報價不超過控制價, 承包人將路面等主體結構子目報價降低, 從而做到早結算早收益減輕經濟壓力, 牟取高額收益, 又給工程管理增加難度。
造價管理人員應依據《08規范》工程量計算規則及招標文件的規定進行核對, 防止由于工程量清單數量不準確, 給投標人提供不平衡報價的機會。
(4) 工程量清單的錯項、漏項的審核
《08規范》以強制性條款的形式規定, 招標人對其所提供的的工程量清單準確性及完整性負責。雖然, 招標文件一般都規定兩個互補的修正途徑:
①在招投標階段修正, 即招標文件的投標須知中應當提醒投標人對工程量清單進行復核、并規定有關澄清和修正的程序;
②招標文件的合同條款中需要約定錯, 漏項的處理辦法。這些規定要求施工企業報價之前, 以設計圖紙和招標文件等為依據, 認真核對清單, 及時按招標文件規定與招標人澄清。但是, 有限的時間和人力, 使投標人通常按招標人提供的工程量清單填報價格, 沒有核對工程量清單, 中標后才發現清單存在問題。是否屬于清單錯、漏項, 成為發承包雙方爭議的焦點。
造價管理人員應審核工程量清單中是否將具有差別的同類項目作了合并, 例如:將高度不同的欄桿、做法不同的欄桿等合并為一項;造價管理人員應注意設計對混凝土的抗滲、防腐特殊要求, 在工程量清單是否所體現, 防止漏項;要防止由于工程量清單錯項、漏項或增項, 給投標人提供不平衡報價的機會, 導致施工時承包人向業主提出索賠。
③造價管理人員應在造價管理工作實踐中不斷積累經驗, 總結各種典型工程的工程造價指標、經濟指標;造價管理人員借助和應用這些指標對工程量清單進行必要的審核。
例如:造價管理人員可以利用類似建設工程的造價指標來校驗以該工程量清單為基礎的預算價中各專業造價是否合理, 各清單條目綜合單價是否有偏離正常值;判斷各專業工程量是否合理、各清單條目的各子目工程量是否準確。另外, 通過配鋼率來校驗橋梁、箱涵、水泥路面等工程的混凝土和鋼筋的用量是否合理準確。
5 結束語
國有投資建設項目是各級政府投資的基礎設施建設項目, 這些項目招標成敗直接影響廣大人民群眾的利益。造價管理人員作為技術經濟領域專業人才應把好關, 做好工程量清單的審核, 維護各方利益。只有這樣, 才能使基礎設施建設實現經濟、社會和環境效益的最大化。
參考文獻
[1]《建設工程工程量清單計價規范 (GB50500-2008) 》中國計劃出版社, 2008.
[2]《建設工程工程量清單計價規范 (GB50500-2008) 宣貫輔導教材》中國計劃出版社, 2008.