房地產行業目前已成為國民經濟主導產業, 對一個地區的地區生產總值起到極大的促進作用。因此任何一個城市可持續的發展都離不開房地產行業的健康發展。今年各大不部分省市和地區都不約而同頒發各種制約購房需求政策, 也出現離婚案增多的情況來達到多購買一套住宅的目的?？梢娔壳拔覈姆康禺a市場處于水深火熱之中, 急切需要進行樓市降溫, 以保證不會讓高房價打擊年輕人的奮斗熱情, 促進地區經濟健康發展。
本文以二線城市合肥市為例, 深入研究影響合肥市房地產需求因素。本文基于微觀經濟學中有關影響需求的幾個因素出發, 人口的不斷增加和消費者對購房的偏好、消費者預期房價價格上升、居民可支配收入的提高都刺激了購房需求增加。本文希望通過從微觀需求需求角度, 來解釋為什么合肥房地產市場如此火爆?進而針對問題提出一系列政策建議來推動合肥房地產市場的平穩發展。
1 合肥房地產現狀
1.1 房價上漲快
2016年的房地產市場上, 合肥與南京、廈門、蘇州并稱為房價四小龍, 暗喻合肥房價上漲之快。國家統計局的最新數據顯示, 合肥房地產從1月份~9月份環比增長一直保持在5%左右, 更是在今年4月份環比增長達到5.8%。在全國70個大中城市中新房與二手房價格漲幅雙第一。10年前的合肥, 新建商品住宅均價不過3 000元/m2;10年后, 合肥九區的住宅均價已達10 812元/m2, 這已是合肥房價連續4周穩定在1m2萬元以上。
1.2 供不應求
由于房地產業的剛性需求旺盛, 住房需求對價格缺乏彈性。加之, 合肥作為安徽省省會, 集政治、經濟、文化職能于一身, 而且合肥地鐵一號線也開通, 購房潛在需求大。我們還應該看到, 住房不僅僅是消費品, 更是具有一定功能的投資品。許多人買房并不是僅僅為了居住, 而是將房產作為一種投資品進行出租或者高賣賺取差價。對于住房的本身供給來說, 房地產的開發是以土地這種稀缺資源為基礎, 從微觀經濟學習中, 我們都知道土地這種資源供給彈性為0, 因此在有限土地資源上開發住房, 會造成土地價格上升, 進一步提高商品住宅房價格。盡管房地產的開發投資規模不斷擴大, 但仍然形成供不應求的局面。
2 合肥房價需求因素影響
2.1 價格
從微觀經濟學角度, 我們都知道消費者的需求曲線都是向右下方傾斜, 即隨著價格的增加, 需求在不斷下降。然而在現實生活中, 面對房價的上漲居民的購房需求反而也在上升。主要由于住房需求對價格缺乏彈性, 即價格的上漲并不會導致住房需求的大幅下跌。
2.2 人口的增長
眾所周知, 房地產的開發最終都是為人服務, 每一個人不管是以租房還是購買形式, 最終都會形成對住房的需求。因此, 本節分別從合肥市年末常駐人口總數和年末城鎮化率兩大方面來考慮近年來合肥市人口的增加。
從安徽省統計局相關數據我們可以得知, 合肥市從2010年~2015年的年末城鎮化率由63%上升到70.4%, 年末常住人口總量也由746.40萬人上升到779萬人。人口的涌入以及城市化率的不斷提高, 伴隨而來的是對城市生存空間的需求, 這些人的增加無疑增加對房源的需求, 從而進一步提高房價。
2.3 消費者預期
消費者預期是消費主體在對市場和經濟狀況做出判斷情況下的消費傾向, 當消費主體在預期市場活躍、收入增長、價格上揚等的情況下, 其消費具有沖動傾向。此時, 在分析合肥市房地產市場下, 主要從通貨膨脹預期、人民幣貶值預期和房價上漲預期來逐一分析消費者預期對住房需求的影響。
自2015年8月實施人民幣匯率形成機制改革以來, 人民幣匯率結束了對美元的單向升值態勢, 表現為雙向波動, 彈性明顯加大。從今年初到10月21日, 人民幣對美元、歐元、日元分別貶值3%、4.2%、17%。同時, 我們也知道住房不僅僅是一種消費品, 在如今社會更是一種投資品。面對人民幣貶值壓力, 人民幣貶值預期也在不斷增加, 因此人們為了更好地使自己的資產進行保值升值, 所以住房投資成為居民規避人民幣貶值風險的好去處。
同時, 居民消費價格指數CPI也在不斷上升, 由國家統計局數據得到合肥2016年2、3月份居民消費價格指數同比上漲3%, 其余月份也是達到2%以上。面對不斷上漲的物價水平, 居民對于通貨膨脹的預期也在不斷增加, 錢越來越不值錢以及未來的錢拿來現在用的觀念也是越來越強。加之不良房產商的捂盤銷售, 媒體的夸張報道更加使居民相信房子的價格只會漲不會跌。因此, 在一系列錯綜的因素交雜在一起, 使消費者寧愿買漲不買跌。
2.4 消費者偏好
在中國的傳統文化中, 素來有“修身、齊家、治國、平天下”, 其中這“齊家”, 莫過于首先得擁有自己的一套房子。在現代社會中, 許多地方都涌現出丈母娘向女婿下不買房子就不嫁閨女的現象, 可見丈母娘在中國樓市的銷售中也起著推波助瀾的效果。以前是“養兒防老”, 現在出現的是“以房養老”, 在目前中國養老機構不完備, 養老體系仍舊有缺陷的情況下, 在自己中年時購買一套屬于自己的房子, 以備老年時作為養老的地方。
由于中國傳統文化觀念影響消費者偏好, 因此相比于股票、債券、基金的投資, 消費者對于住房的投資更加偏好。中國的債券市場的極端不穩定性, 更是在去年出現“千古跌停”的奇相, 使得好多小額投資者再也不敢進入股市。因此, 買房、炒房似乎成為另一種好的投資渠道。
2.5 購買力水平的提高
收入與消費需求一直呈現正相關的關系, 伴隨著可支配收入的增加, 人們對住房的需求量也是在不斷增加。過去的一年, 合肥居民收入較快增長。全年, 居民人均可支配收入26 605元, 增長9.6%。其中, 城鎮居民人均可支配收入31 989元, 分別高于全國、全省794、5 053元;比上年增長9%, 比全國、全省高0.8、0.6個百分點。這里我們以在職職工的工資水平來衡量居民可支配收入, 而房屋銷售面積代表對住房的需求量。從2006年~2014年到在職職工工資水平和房屋銷售面積數據可知, 合肥市的居民可支配收入和房屋需求量成正相關 (x為在職職工收入, y為房屋銷售面積) 。除了人均可支配收入的增加, 居民儲蓄水平也在不斷增強, 因此房屋購買力水平也由此提高。
3 模型分析
為了更好地分析需求因素對合肥市高房價的影響程度, 這里從國家統計查詢到2006~2014年的相關數據, 這里將商品房平均售價 (元/平方米) 作為被解釋變量y, 人口和在職職工平均工資作為解釋變量x1、x2。利用Eviews軟件進行最小二乘估計, 得到如下的線性回歸方程
模型估計結果說明, 在假定其他變量不變的情況下, 人口每增長1萬人平均來說房價上漲6.16元/m2;在職職工工資每增長1元, 平均來說房價上漲0.05元/m2。這與理論分析和經驗判斷相一致。該模型R2=0.9786, 說明R2=0.9715, 可決系數很高, 這說明模型對樣本的擬合優度很好。F檢驗值為137.4911, 當ɑ=0.05時F的伴隨概率為0.0001<0.05, 則拒絕原假設認為回歸方程顯著, 即人口、在職職工平均工資變量聯合起來確實對合肥市房價有顯著影響。同時每一個解釋變量的系數對應的t值的伴隨概率都較小, 說明在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量人口、在職職工平均工資對房價的影響顯著。
4 政策建議
4.1 推動金融市場平穩發展
金融市場能夠調劑資金余缺, 提高資金的使用效率。它促進了資金在盈余單位和赤字單位之間的調動, 從而在宏觀上實現由儲蓄向投資的轉化, 使社會總供求趨于平衡。同時, 金融市場能夠運用市場力量, 有效地配置資金, 從而使真實資源的配置達到最佳狀態。它對于調節積累與消費的比例, 調節生產性投資與非生產性投資的比例有著重要的意義。
因此, 政府應該深化改革、加強證券市場監管, 促進資本市場健康發展, 保持房地產市場穩定。一方面深化改革, 加快發展多層次股權市場, 完善“新三板”制度規范體系, 建立符合股權眾籌“大眾、小額、公開”特點的發行方式。使得居民的多余儲蓄可以有多樣化的投資方式, 不至于將所有儲蓄放入房地產這個大籃子。另一方面加強證券市場監管, 規范股票、債券、期貨市場, 避免人為破壞證券市場秩序。
4.2 加強房地產市場管理
面對合肥房價的飛速上漲, 如果單單從普通居民購房情況的交易數額看, 并不足以使得合肥房價漲幅如此之大。主要還是由于炒房、投機行為的存在, 一些炒房機構往往以團購的形式來較低購進那些升值空間大的房源, 然后再散布虛假信息, 制造房源短缺進而哄抬房價。當然其中也包括不良房產中介的捂房不賣, 待房價上漲到合意價格再出售。
政府應該專門成立相關監管機構, 對這類行為多方面監管, 嚴厲打擊違法炒房行為, 規范房地產市場秩序。
4.3 繼續施行限購、限貸政策
10月2日合肥市政府發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》。意見中明確表示本市居民嚴格限購兩套房產, 市區居民家庭首次購買住房申請商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為30%等。自此新政施行以來, 合肥房價上漲趨勢得到一定的遏制。因此, 政府接下來仍舊需要根據合肥樓市情況, 繼續調整施行限購、限貸政策。
摘要：2016上半年, 合肥、南京、蘇州和廈門并稱為房價四小龍, 房價漲幅趕超北上廣。本文從合肥房地產的現狀著手, 利用微觀經濟學中影響需求的不同因素進行分析房價上漲的原因。其中主要包括價格、人口、消費者預期、消費者偏好、購買力幾大因素, 來一一分析它們分別對合肥房地產的購買需求的影響。最后, 希望利用本文的相關分析來給合肥市政府部門相關政策建議, 助推合肥房地產的平穩發展。
關鍵詞：房地產需求,消費者預期,消費者偏好,購買力
參考文獻
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