報告是在工作或項目事后編寫的，所以報告具有總結性、敘述性的特點，只有按照報告格式編寫，才能編寫出有效的報告。以下是小編整理的《土地抵押貸款評估報告》，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
第一篇：土地抵押貸款評估報告
15000萬元土地儲備項目貸款調查評估報告
1 ××市土地收購儲備中心 15000萬元土地儲備項目貸款
調 查 評 估 報 告
××信貸部 二○○九年六月
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目 錄
第一章 借款人資信評價 第二章 項目基本情況
第三章 項目總投資及資金籌措評價 第四章 項目市場分析
第五章 項目經濟效益及××償債能力分析 第六章 銀行效益及貸款風險分析 第七章 貸款擔保分析 第八章 授信額度計算 第九章 項目總體評價 附表一：借款人基本情況表 附表二：項目基本情況表 附表三：項目投資估算表 附表四：項目資金來源與運用表 附表五：項目損益估算表 附表六：項目財務指標測算表 附表七：貸款償還期預測表 附表八：敏感性分析表
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前 言
XX市土地收購儲備中心向農行XX市分行營業部申請土地儲備貸款15000萬元，用于收儲位于××區××鎮××村，即××新區規控圖中K
11、K12地塊462.10畝土地。省分行房地產信貸部組織項目評估小組，于2009年6月對該土地收購儲備項目進行了調查評估。
第一章 借款人資信評價
1.1借款人基本情況 1.1.1概況
XX市土地收購儲備中心(以下簡稱“借款人”)成立于2002年6月，為XX市國土資源局下屬的自收自支事業法人單位，原級別為科級，2003年6月，經市委常委會研究同意，將其升格為副縣級事業單位。升格后的隸屬關系、人員編制和經費形式不變。借款人已取得事業單位法人證書、組織機構代碼證和貸款卡;借款人在XX市建行開立基本賬戶，在我行營業部和國家開發銀行江西省分行開立一般存款賬戶。經測評，借款人2008信用等級為AA+級。
1.1.2法人登記情況
借款人事業單位法人證書號碼為: 單位名稱:XX市土地收購儲備中心
宗旨和業務范圍: 為合理利用土地提供規劃服務,負責轄區內土地收購、儲備與出讓
住 所: XX市 法定代表人： 經費來源：全額撥款
開辦資金：人民幣4710.90萬元 舉辦單位：XX市國土資源局
登記管理機關：XX市事業單位登記管理局
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有效期：2009年2月11日至2009年3月31日(延期至2010年3月31日)
1.1.3組織機構及人員情況
1.1.4借款人主要職責
按照《XX市土地儲備中心工作章程(試行)》，借款人主要職責為：一是依據市土地儲備管理委員會確定的土地收購計劃，對企事業單位需盤活調整的存量土地和其他增量土地適時進行收購儲備;二是根據土地利用總體規劃和城市總體規劃以及市場需求，適量儲備土地，為增強政府對土地的調控力度服務;三是管理和運作由政府依法收回的違法用地、閑置土地、沒有確定土地使用權的國有土地，并納入政府土地儲備庫;四是多渠道、多途徑籌措資金，在市土地收購儲備管理委員會的指導和監管下，加強與各金融機構和市財政部門的配合，管理、運作好土地收購、儲備的資金;五是在市政府有關職能部門的協助下，做好儲備土地開發，收購、儲備土地的資金測算和招標、拍賣出讓前的準備工作;六是搞好綜合統計，定期向土地儲備管理委員會報告運作情況和公布儲備土地信息;七是完成市政府和市土地收購儲備管理委員會的其他工作任務。
評估認為，該公司具備土地收儲資格，借款主體合法。 1.2 借款人土地儲備資金運作模式
根據江西省財政廳、江西省國土資源廳、中國人民銀行XX中心支行關于轉發《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發《國有土地使用權出讓收支管理辦法》的通知》(贛財綜[2007]19號)和XX市政府制定的《XX市土地儲備實施辦法》(XX市人民政府第17號令)的有關規定，借款人財務實行獨立核算、專戶存儲。土地儲備資金實行收支兩條線，按照“收入財政集中、支出財政監督、收益分宗核算、結余上繳國庫”原則進行管理。
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儲備土地出讓后，收入全部上繳市財政，對上繳資金中成本部分包括土地收購補償費和貸款利息、規劃編制、土地測量、土地房產登記、房屋拆遷、土地前期開發、收購儲備工作經費、人員工資等相關費用，由市財政在5個工作日內核定撥付給儲備中心。對于土地出讓收入凈增值部分的20%由市財政撥付土地儲備中心作為土地儲備發展基金。對因政策變化或經批準改變土地規劃條件，儲備公益事業、綠地、公共設施或基礎設施建設用地而造成儲備中心政策性虧損的，虧損部分由市財政局核撥。
1.3 借款人經營情況
2005年至2009年3月，借款人累計實物收儲土地9692.42畝(其中2009年1-3月收儲土地670.243畝);累計出讓土地550.43畝，累計實現土地出讓收入103800萬元。截至評估日，借款人可供出讓的存量土地為9141.99畝。
1.4借款人財務狀況 1.4.1主要財務數據
根據借款人提供的土地儲備機構土地收儲資產負債表反映，截止2009年3月末，該公司總資產348161萬元，總負債203633萬元，凈資產141279萬元，收入合計3249萬元，資產負債率為58.49%。
1.4.2主要財務數據說明
1)資產項目有關數據說明。截止2009年3月末，借款人資產348161萬元，比年初增加18860萬元。
(1)銀行存款18787萬元。其中：國家開發銀行江西省分行 595萬元、XX市建行厚德支行1萬元，市商業銀行銀河支行266萬元,我市分行營業部17925萬元。
(2)其他應收賬款104265萬元，用于城市基礎設施建設，主要由以下項目組成：①內環路4259萬元，②章江水輪泵站-黃金大橋3355萬元，③市江河實業有限公司城西防洪工程2645萬元，④市城發集團飛龍島大橋等工程22172萬元，⑤市住房保障中心飛龍島大橋返遷安置工程4259萬元，⑥章江大橋8903萬元，⑦益光中、南路工程5140萬5
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元，⑧黃金
一、二路工程2042萬元，⑨豪德花園2136萬元，⑩黃金
一、二路返遷工程926萬元。
(3)收儲項目222294萬元，主要由以下項目組成：黃金機場土地43306萬元，K16土地3005萬元，濱江四期2013萬元，新區土地報批規費6410.71萬元;H
6、H
7、H
22、G
10、J
12、J16土地5283萬元，嘉道集團2459萬元，豪德集團3695萬元，G
13、G14土地3105萬元,G4地塊1006萬元，興國中路土地3607萬元，J
2、C4土地2361萬元，興國中路農民返遷安置8494萬，市接待中心3441萬元，J21地塊1101萬元，J22地塊1313萬元，J3地塊994萬元，H地塊11068萬元，章江南岸防洪路堤、益光中、南路及周邊地塊88866萬元，H
25、H26地塊7624萬元，康欣藥業1461萬元，H
18、G
11、G15地塊1500萬元，海天投資實業有限公司2136萬元，華堅國際6443萬元，航運公司1273萬元，E17-0
4、06地塊3118萬元，市供銷社三企業1000萬元，XX市地產公司2052萬元，工行XX分行(原區國有資產經營公司)1100萬元。
(4)待攤支出2816萬元。主要是支付貸款利息，逐年攤銷。
2、負債項目有關數據說明。截至2009年3月末，借款人負債203633萬元，比年初增加18161萬元。
(1)短期借款460萬元，主要為向XX市財政局和XX逸豪置業公司分別借入400萬元及60萬元款項。
(2)長期借款179000萬元，比年初增加34400萬元。長期借款中，國開行江西分行152000萬元，市商行7000萬元，市農行營業部20000萬元。
(3)其他應付款24173萬元，其中：財政撥款6400萬元，市江河實業有限公司支付章江南岸路、益光中、南路征拆費12100萬元，章江新區指揮調撥資金5543萬元。
3、凈資產項目有關數據說明。截至2009年3月末，借款人凈資產141279萬元，均為土地儲備資金。
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從借款人近幾年的財務數據可以看出，該中心總資產逐年大幅增加，資產負債率逐年降低，表明其財務狀況良好，資金實力雄厚，償債能力強。
1.4.3關于“借款人資金用于城市基礎設施建設”問題。 調查評估時發現，借款人提供的2009年3月資產負債表反映，資產項目中“其他應收賬款104265萬元，用于城市基礎設施建設，其原因是，市政府為了完善城市配套基礎設施建設，提升城市品味，實現土地大幅增值。2003年7月，XX市政府與國家開發銀行簽訂了最高額為27億元的《信用合作協議》，根據該協議，國家開發銀行于2003-2007年向XX市政府提供最高額為27億元的貸款，用途為：一是土地儲備貸款17.5億元，用于收儲土地2萬畝;二是2003年—2007年城市基本設施貸款9.5億元。城市基本設施貸款由土地增值收益歸還。截止2009年3月末，借款人累計向國家開發銀行江西省分行貸款173600萬元，其中土地儲備貸款110000萬元，城市基礎設施貸款63600萬元，貸款余額152000萬元，其中土地儲備貸款94400萬元，城市基礎設施貸款余額57600萬元。
土地是城市政府擁有的最大資產，為了發揮土地最大效益，根據XX市政府有關文件精神，“城市基礎設施建設到哪，土地收儲到哪，土地出讓到哪”。借款人是政府儲備土地的合法代表，是具體實施土地收購儲備行為的政府儲備機構，國開行貸款用于土地收儲與城市基礎設施建設(重點項目)，是XX市政府授權XX市土地收購儲備中心循基礎建設步伐收儲核心土地，并借完善的基礎設施使土地增值，是國開行發放的打包貸款。借款人內部運作完善，財務管理規范，資金使用合理，是各商業銀行競相營銷的優良客戶，目前除我行在營銷外，中國銀行及XX市商業銀行均在營銷該客戶，基于借款人較好的經營實力和發展前景，我行建議并希望要保持在XX市土地收儲市場上占有一定的市場份額。
1.5 借款人貸款情況 1.5.1貸款情況
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通過查詢人民銀行信貸查詢系統，截止2009年5月6日，借款人在各金融機構的貸款余額為179000萬元，實際貸款余額179000萬元(長期借款)。
(1)借款人在國家開發銀行貸款情況。2003年7月6日，借款人與國家開發銀行簽訂了最高額為27億元的《信用合作協議》，根據該協議，國家開發銀行于2003-2007年向XX市土地儲備中心提供最高額為27億元的貸款，用途為土地儲備及城市基本設施，借款期限15年(2003年7月---2018年7月)，即第一筆借款提款日起，至借款合同約定的最后一筆借款還本日止不超過15年;提款期為2003年--2007年，貸款以借款人收儲的土地收益權質押;結算經辦行為建設銀行XX市分行城建分理處;《信用合作協議》約定借款人于2009年2月開始分10年逐步歸還借款。截止2009年5月6日，借款人在該行的貸款余額152000萬元，均是期限15年的長期貸款，均為正常貸款。
(2)借款人在XX市商業銀行貸款情況。截止2009年5月6日，貸款余額7000萬元，為長期借款7000萬元，以國有土地使用權作抵押，均為正常貸款。
(3)借款人在農行XX市分行營業部貸款情況。截止2009年5月6日，貸款余額20000萬元，以國有土地使用權作抵押，均為正常貸款。
1.5.2借款人信用記錄情況
根據2009年5月6日人行企業征信系統查詢，借款人有已結清不良貸款信息，金額34800萬元，為在我行有24800萬元次級貸款記錄。形成次級貸款記錄的主要原因：經總行審批，我行于2005年8月至2006年9月先后向XX市土地收購儲備中心發放貸款34800萬元、用于建設XX新機場，置換收儲XX老機場用地、期限3年(2008年8月23日到期)。該貸款發放后，借款人能按約定支付貸款利息，并于貸款到期日之前還清了全部貸款本息(其中貸款本金34800萬元、利息5004.70萬元)。2007年4月，德勤公司駐農總行信貸組對該項目貸款進行了審計，審計要求將該貸款形態調整為不良，其理由是“受2006年上半年當地雨水天多等因素影響，該項目實際工程進度比原計劃推遲8
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近一年，黃金機場土地與新機場土地產權轉換后土地出讓的時間也要因此相應推遲。由于該項目貸款的主要還款來源是黃金機場土地出讓收入，因此上述因素會對2008年貸款到期償還產生不利影響”。經上級行審批，我行于2007年10月31日將其中24800萬元貸款(之前借款人已歸還了10000萬元貸款)調整為次級貸款。
1.5.3借款人對外擔保情況
據2009年1月9日人行企業征信系統查詢，借款人對外抵押擔保金額39077.64萬元，為XX市財政投資有限公司貸款提供擔保，貸款用于XX市政府重點工程建設。
第二章 項目基本情況
2.1 項目情況 2.1.1項目位置
本次貸款收儲的土地位于章貢區水南鎮高樓村，即章江新區規控圖中K
11、K12地塊土地共計462.10畝。
K
11、K12二塊地是互為相連的地塊，面積462.10畝，位于章江新城區文峰南路與東勝路交叉處，原權屬單位均為XX市章貢區水南鎮高樓村委會，原土地性質為農村集體用地，2003年10月24日第11次江西省人民政府常務會議討論并審核同意轉建設用地，XX市城市規劃為居住用地。
2.1.2項目背景
根據《XX市城市總體發展概念規劃》、《XX市三江六岸城市設計》，XX城區分為河套老城區、章江新城區、站北區、水東、水西-湖邊區、城西區六大區。章江新城區是XX城市未來發展核心區，為進一步加快新區市政基礎設施和公共服務設施建設，促進聚集新區人氣和繁榮發展，XX市委、市政府出臺了《關于加快XX中心城區建設步伐的決定》、《關于進一步促進章江新區繁榮的若干意見》，章江新城區將形成“一軸、二環、三心、六片”城市結構體系，建設成為集行政、文化、體育、娛樂、商業、金融、貿易和居住中心的結合區。本項目是9
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XX市政府所在地和城市規劃設計的重點地段，經XX市政府常務會議研究同意，將水南鎮高樓村近5000畝土地列入該市2007年征地拆遷和土地收儲工作計劃。由于拆遷等原因，本項目直到2009年才全面啟動該項目收儲工作。
2.2項目合法性
2.2.1 簽定了《征收土地協議書》
2007年11月29日，XX市國土資源局章貢分局與XX市章貢區水南鎮高樓村村委會簽訂了征收“章江新區規控圖K
11、K12地塊土地共計462.10畝”的《征收土地協議》。
2.2.2 已取得江西省人民政府的農用地轉用批復
2003年6月，XX市人民政府向江西省人民政府申報XX市2003年第十五批次城市建設用地(包含本次貸款收儲的462.10畝集體農用地轉為建設用地)，經2003年7月22日江西省人民政府常務會議討論，同意了省國土資源廳審核意見，批準XX市2003年第十五批次城市建設用地，取得了《江西省建設用地審批表》。
2.2.3符合XX市土地利用總體規劃
本項目收儲土地均在XX市章江新區城市控制性詳細規劃之內，根據XX市城市規劃建設局《關于章江新區兩宗收儲用地的規劃情況說明》，K
11、K12地塊規劃為居住用地，容積率分別為1.8。本次收儲土地規劃用途符合市場需求，有較大增值空間。
本項目土地收儲合法，手續完備，符合XX市土地利用總體規劃。 2.3項目資金運作流程
根據借款人與項目土地原權屬人簽訂的《征收協議書》中約定的土地收購成本，借款人用自籌資金和銀行貸款分批次支付土地收購款給項目土地原權屬人或其上級主管單位，項目土地收儲后，借款人根據XX市發改委及XX市國土資源局的土地出讓計劃，以招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓本項目收儲土地。
按照江西省財政廳、江西省國土資源廳、中國人民銀行南昌中心支行關于轉發《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發《國有土地10
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使用權出讓收支管理辦法》的通知(贛財綜[2007]19號)和借款人的有關說明，本項目土地出讓后，土地出讓收入須按照“收支兩條線”管理，先進入XX市財政局的土地出讓收入國庫專戶，按照規定扣除相關費用和基金后，然后核返給借款人收儲本項目土地的收儲成本部分(包括土地收購成本、銀行利息、土地評估費、土地測繪費、管理費等費用)，剩余的土地出讓凈收益全部進國庫使用。
2.4項目進度
2.4.1完成了收購土地轉為城市建設用地審批的工作
經2003年10月24日第11次江西省人民政府常務會議討論，同意了省國土資源廳審核意見，批準XX市2003年第十五批次城市建設用地(包含本次貸款收儲的462.10畝集體農用地轉為城市建設用地)。
2.4.2支付部分儲備土地收購成本。
經XX市政府常務會議研究同意，將水南鎮高樓村近5000畝土地列入該市2007年征地拆遷和土地收儲工作計劃。根據借款人與項目土地原權屬人簽訂的《土地征收協議書》，累計支付了儲備土地收購成本7237.42萬元，占總投資的32.48%。由于拆遷等原因，本項目直到2009年才全面啟動該項目收儲工作。
第三章 項目總投資及資金籌措評價
3.1 項目總投資測算 3.1.1項目總投資測算依據
1)、《XX市土地儲備實施辦法》(XX市人民政府2001年第17號令)
2)、XX市土地收購儲備中心與原權屬人簽訂的《征收土地協議書》。
3)、江西省財政廳、江西省國土資源廳、中國人民銀行XX中心支行關于轉發《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發《國有土地使用權出讓收支管理辦法》的通知》(贛財綜[2007]19號)。
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4)、項目可行性研究報告。 3.1.2貸款期限
因該項目收儲土地計劃在2009-2011年出讓，預計貸款期限2年。 3.1.3貸款利率
借款年利率按人民銀行年基準利率5.4%執行。 3.1.4土地性質及面積
本次貸款收儲的土地位于章貢區水南鎮高樓村，即章江新區規控圖中K
11、K12地塊部分土地、共計462.10畝;土地性質為居住用地。
3.1.5項目總投資估算表
經測算，本收儲項目的總投資22283.53萬元，單位收儲成本48.22萬元/畝。項目總投資由征用土地費用、土地整理費用、財務費用、管理費用、不可預見費用等組成。具體各項的構成為：
1)土地取得費用：包括土地補償費、安置補助費、征地工作經費、農民社會保障金、其他地上附著物補償費、征地相關稅費等費用，共計19796.26萬元。
2)土地整理費用：土地開發費用按 1萬元/畝計算，共462.1萬元。
3)財務費用：本項目計算期2年，按貸款二年期計算，利息總計1620萬元。
4)管理費用：本項目管理費用是征地過程中發生的人工工資等，按取得土地費用的1%計算，共計202.58萬元。
5}不可預見費：本項目不可預見費征地過程中發生的不可預見的支出，按取得土地費用的1%計算，共計202.58萬元。
3.2 項目資金籌措計劃
本項目總投資22283.53萬元，資金籌措計劃：一是項目資本金7283.53萬元，占32.69%;二是向我行申請土地儲備項目貸款15000萬元，占67.31%。
3.2.1自籌資金來源和到位情況
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截止2009年3月末，借款人已經支付各類收儲費用7237.42萬元，占項目資本金的99.36%，剩余部分項目資本金由江西省XX市財政部門保證足額到位。XX市財政局于2009年5月出具《關于XX市土地收購儲備中心土地儲備貸款15000萬元有關問題的承諾》。評估認為，項目自籌資金來源能落實到位。
3.2.2銀行貸款
借款人擬向我行申請政府土地儲備貸款15000萬元，期限2年，主要用于為取得收儲土地而先行支付給各儲備土地的原權利人，貸款將根據收儲進度分次使用。
第四章 項目市場分析
4.1 XX市概況 4.1.1區位優勢
XX位于贛江上游，江西南部，又稱贛南，東與福建省三明市和龍巖市相連，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關市，西與湖南郴州市接壤，北倚江西省的吉安市和撫州市，處于我國東南沿海地區向中部地區延伸的過渡地帶，既是東南沿海的腹地，也是內地連接沿海的前沿和通往東南沿海的重要通道之一，素有“五嶺之要沖”、“粵閩之咽喉”之稱。XX處于粵、閩、湘、贛的邊際地區，位于深圳、廣州、長沙、XX、廈門和汕頭六大城市之間，距離這些省際中心城市的公路距離均在400公里以上，在這些中心城市的輻射末梢地帶，有利于培育發展新的中心城市。2003年XX市政府為充分利用獨特的區位優勢，提出了“對接長珠閩、建設新XX”的發展戰略，要把XX建設成為江西省的中心城市和粵、閩、湘、贛四省通衢的區域中心城市。
XX市政府現轄1區2市15個縣、人口846萬、面積3.94萬平方公里，人口和面積分別占江西全省的五分之一和四分之一，是江西最大的行政區和“南大門”。
4.1.2資源豐富
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XX區內已探明的鎢儲量占居世界第一，已探明的稀土儲量占全國第二，素有“世界鎢都”和“稀土王國”之稱。此外XX區內的信豐縣被譽為“中國臍橙之鄉”、贛縣被譽為“中國板鴨之鄉”、大余縣被譽為“中國瑞香之鄉”、南康市被譽“中國甜柚之鄉”、崇義縣被譽為“中國毛竹之鄉”，為當地經濟發展提供了十分豐富自然資源。
4.1.3交通發達
XX區內323國道、105國道、贛粵高速公路、昆廈高速公路、京九鐵路、贛龍鐵路(廣東韶關--江西XX--福建龍巖，其中XX--福建龍巖段已于2007年通車)貫穿其中;公路、鐵路縱橫交錯;XX新機場的飛機定期飛XX、北京、上海、廣州、深圳、珠海和廈門;XX港的船舶可通達長江沿岸，水路、公路、鐵路、航空立體交通網絡的形成，為XX經濟、特別是房地產市場發展奠基定了良好的基礎。XX獨特的區位優勢、發達的交通網絡，以及近年來XX市政府出臺的一系改革開放政策，為當地經濟發展提供了優越的條件。因此，XX市被國務院商務部確定為“首批加工貿易梯度轉移重點承接地”、“第二批國家科技興貿出口創新基地”，并被評為“中部最佳投資城市”、“粵商最佳投資城市”、“2008浙商最佳投資城市”和“2008深港企業最佳投資城市”。最近，又被臺灣評為“中國大陸十大最佳投資城市”。
4.2 XX市經濟發展情況
近年來，XX市經濟呈持續穩定和較快增長的態勢。2006年全市實現GDP582.34億元，比上年增長12.8%;財政總收入達到56.65億元，比上年增長21.3%;地方財政收入達到30.46億元，比上年增長17.6%;城市居民可支配年收入為9147元，比上年增長11.56%;2007年全市實現GDP701.68億元，比上年增長13.5%;財政總收入達到74.52億元，比上年增長31.5%;地方財政收入達到38.93億元，比上年增長13.5%;城市居民可支配年收入為10540元，比上年增長15.23%;截止2008年12月末，全市實現GDP831億元，比上年增長13.0%;財政總收入達到100.13億元，比上年增長34.40%，財政狀況良好;城市居民可支配年收入為11827元，比上年增長12.20%，城鄉14
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居民收入穩定增長;城市居民人均消費支出7525元、增長12.00%，農村居民人均消費支出1693元、增長12.35%。當地經濟快速發展和城鄉消費較快增長，居民購買力尤其是住房消費能力不斷增強，有利于房地產市場的健康發展。
從江西省來看，2008年XX市生產總值、規模以上工業增加值、城鎮以上固定資產投資、財政總收入、地方財政收入、實際利用外資等6項指標不僅總量穩居前列，且增速均高于全省平均水平。與廣東省的韶關、梅州、河源，福建省的三明、龍巖，湖南省的郴州等周邊的三省六市相比，2007年XX市主要經濟指標處于前三名，其中GDP、地方財政收入和實際利用外資總量高居第一。
4.3XX市城區規劃及發展前景
根據XX市城市建設目標，到2010年中心城區面積要達到70平方公里、人口達到70萬人，城市規模計劃達到中等城市規模;到2015年中心城區面積要達到100平方公里、人口達到100萬人，城市規模計劃達到大城市規模。
根據新修編的XX市城區控制性詳細規劃及2008年5月XX市委、市政府出臺的《關于加快XX中心城區建設步伐的決定》，為進一步加快新區市政基礎設施和公共服務設施建設，促進聚集新區人氣和繁榮發展，制定了《關于進一步促進章江新區繁榮的若干意見》，提出了要將章江新城區形成“一軸、二環、三心、六片”城市體系的目標，并持續加大新區投入，將章江新建設成為集行政、商務、文體、博覽、居住等多功能的綜合新區，本項目貸款收儲的土地，位于XX市政府重點規劃建設的新城區-章江新城區。
章江新城區按現代化城市要求進行規劃建設，區內規劃有市政機關、醫院、金融、商業、學校、生活居住區等，是XX市城區“三江(章江、貢江、贛江)六岸”建設的重要組成部分。目前，章江新城區已建成了市委市政府辦公大樓、體育中心、圖書館、市政服務大樓等大型公用建筑，以及章江公園、濱江大道、迎賓大道、京九大道、XX大橋、水南大橋、黃金廣場等大型市政設施和政府公務員商住樓，正在建設的有15
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溝通老城區的飛龍島大橋、章江大橋，所收儲的地塊地理位置優越，基礎設施完善，具有很大的增值潛力。
4.4XX市土地市場發展情況 4.4.1土地資源得到重視
土地是城市政府擁有的最大資產，用市場手段配置土地資源和運作土地資產，發揮土地最大效益，是XX市城市經營的主要手段。2001年9月28日，XX市政府出臺了《XX市土地儲備試行辦法》，規定凡是XX市所有新增建設用地，一律由市國土資源部門進行收購和征用納入市政府土地籌備后，再按照市政府制定的土地出讓計劃實行統一供地，規范了土地的出讓行為，使土地不斷升值。
4.4.2土地儲備制度已經明確
隨著國家土地“招、拍、掛”政策的全面實施和全國各城市土地儲備中心的成立，全國各城市的土地儲備制度基本形成。XX市土地儲備制度正如全國一樣，已日益得到各級政府和社會的認同和支持。經過幾年的運作，政府對土地儲備的作用、功能以及運作能力得到提高。
2007年12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合發布了《土地儲備管理辦法》國土資發[2007]277號，以國家部委的名譽對土地儲備機構、計劃管理和資金管理等進行了明確和規范，正式確立了國家建立土地儲備和土地儲備貸款制度。
4.4.3土地市場日益完善
2002年，XX市國土資源局建立了XX市房地產交易中心和XX市地產交易大廳，從根本上規范了土地交易行為。對經營性用地使用權實行公開招標拍賣出讓和掛牌出讓，變過去的暗箱操作為現在的陽光操作，極大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了國有土地的價值。
2007年1月起，XX市政府對所有工業用地采取招、拍、掛出讓方式，經營管理操作進一步規范，并取得了良好的經濟效益和社會效益。
4.4.4土地供應有序進行
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XX市政府對土地實行總量控制，并通過制定嚴格的、科學的供地計劃，確保政府供地始終處于總體供求基本平衡的非飽和狀態。據該中心負責人介紹，XX市年土地出讓計劃一般按照該市上商品房面積的交易量做參考，按照一定的綜合容積率折算成土地需求面積，并考慮市場供求狀況后確定年土地出讓計劃。根據XX市土地交易中心提供的數據，2005年至2009年3月，XX市城區通過土地儲備中心共出讓經營性土地550.43畝，其中2005年出讓101.18畝，2006年出讓198.24畝，2007年出讓109畝，2008年出讓127.62畝，2009年1-3月出讓14.39畝;累計實現土地出讓收入103800萬元。
評估發現，借款人2005—2008年土地出讓量不大的原因，一是為了城市發展需要，提高城市品位，XX市委、市政府于2003年11月份采取國際招標方式，對XX市城市規劃進行了修編，修編工作于2004年9月份結束，修編期間凍結了城區內所有建設用地工程項目的報建工作;二是借款人收儲土地主要集中在2007年，僅2007年收儲土地6875畝，占93.46%，大部分處于土地整理中，尚未達到出讓條件;2008年以來，受國家宏觀政策調整，房地產市場外部環境發生了一些的變化，政府為保證土地收益，減少了出讓土地的供應，直接表現為土地供應減少，土地價格仍然上漲。三是市政府為解決少量改制企業職工安置資金問題，批準部分改制或破產企業的土地直接進入市場出讓或轉讓。
4.4.5土地市場分析
2007年5月XX市委、市政府出臺的《關于加快XX中心城區建設步伐的決定》，在此基礎上，制定了《關于進一步促進章江新區繁榮的若干意見》。按照規劃，根據XX市城市建設目標，到2010年中心城區面積要達到70平方公里、人口達到70萬人，城市規模計劃達到中等城市規模;到2015年中心城區面積要達到100平方公里、人口達到100萬人，城市規模計劃達到大城市規模。目前，XX市城區人口不到60萬人，還有廣闊的發展空間。
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由于規劃收儲的土地，還需要大量投入，無法直接供地;而政府儲備的土地中，直接可供出讓的土地相對較少，遠遠不能滿足當地經濟發展和城市建設的需要，土地需求與有效供給的矛盾突出。
1)土地供需市場預測分析。
根據《XX市土地儲備實施辦法》，XX市政府對XX市城區規劃區范圍內需要盤活的國有土地依法收回、收購，集體土地依法征用后予以儲存，并通過前期開發和出讓等方式，盤活存量土地資產，有效配置土地資源，強化政府對土地市場的宏觀調控，實現“一個渠道進水、一個池子蓄水，一個龍頭放水”的供地方式。
根據城市規劃，章江新區將成為疏解老城區居住、行政、商業商務壓力的主要區域，成為XX的新中心。章江新區面積20.19平方公里，建筑用地面積27500畝，其中:居住用地10784畝，辦公及公共服務設施用地5357畝，道路廣場用地5907畝，綠化用地4865畝。規劃總建筑面積1960萬平方米，其中居住建筑面積1188萬平方米。
2)住房需求分析。
《XX市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》和《XX市房地產業“十一五”發展計劃》中提出，至2012年底城鎮居民人均住房建筑面積應達到28.5平方米。規劃期間新增住房建筑面積總需求779.25萬平方米。每年需求量100—200萬平方米，年均增長8%。
根據《XX市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》、《XX市2006—2010年經濟適用住房和廉租住房建設的實施意見》以及批準的《XX市中心城區住房建設規劃(2006—2010)》的相關要求，200
9、2010年各類住房建設計劃為：
2009年，新增住房總建筑面積164.4萬平方米，住宅用地面積91.92萬平方米(合1379畝)。其中商品住房：總建設面積49.32萬平方米，用地面積：27.58萬平方米(合414畝);普通商品住房：總建設面積81.35萬平方米，用地面積：46.38萬平方米(合696畝)。
2010年，新增住房總建筑面積170.42萬平方米，住宅用地面積93.48萬平方米(合1402畝)。其中商品住房：總建設面積51.89萬18
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平方米，用地面積：28.04萬平方米(合421畝);普通商品住房：總建設面積75.93萬平方米，用地面積：43.00萬平方米(合645畝)。
3)土地供應計劃。
根據規劃，2008-2012期間，住宅用地供應總量為479.46萬平方米(合7192畝)，其中新增住宅用地約429.82萬平方米(合6447畝)，存量置換(工業企業、倉儲用地退城進園后的原有土地)用地約49.64萬平方米(合745畝)?！禭X市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》和《XX市房地產業“十一五”發展計劃》中提出，至2012年底城鎮居民人均住房建筑面積應達到28.5平方米。規劃期間新增住房建筑面積總需求779.25萬平方米。每年需求量100—200萬平方米，年均增長8%。
4.5房地產市場發展情況
近年來，XX市城區房地產業呈現出較好的發展勢頭。根據XX市統計年鑒和房地產部門提供數據，XX市城區2006-2008年房地產開發情況如下：2006年房地產投資額33.91億元，商品房開發面積567.53萬平方米，商品房竣工面積179.82萬平方米，商品房銷售面積265.98萬平方米，空置面積7.77萬平方米，商品房價格2300元/平方米;2007年房地產投資額50.87億元，商品房開發面積836.29萬平方米，商品房竣工面積290.02萬平方米，商品房銷售面積329.45萬平方米，空置面積7.03萬平方米，商品房價格2850元/平方米;2008年房地產投資額62.20億元，商品房開發面積887.30萬平方米，商品房竣工面積309.74萬平方米，商品房銷售面積232.59萬平方米，空置面積7.10萬平方米，商品房價格3200元/平方米。
4.5.1房地產投資保持快速增長勢頭
2008年，XX市房地產開發投資完成62.20億元，比上年增長22.3%，總體保持較快速度增長趨勢。在2007年10月份后，在國家新一輪房地產宏觀調控政策的影響下，開發商普遍放慢房地產開發投資速度。
4.5.2商品房銷售減緩
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2008年，XX市全市商品房銷售面積200.54萬平方米，比上年少售96.85萬平方米，同比增幅為-29.4%。其中XX市中心城區商品房銷售47.58萬平方米，同比下降51.11%。受2007年9月27日國家宏觀調控政策和住房信貸政策從緊等一系列因素影響，居民購房意愿下降，觀望氣氛較濃。
4.5.3商品房空置率下降
截止2008年12月末，XX市商品房空置面積7.1萬平方米，空置率為8.01%，同比下降0.94個百分點，其中住宅空置3.47萬平方米，同比下降0.51個百分點;XX市中心城區商品房空置4700平方米，空置率1.86%，同比下降3.22個百分點，其中住宅空置面積0.05萬平方米，空置率0.25%，同比下降1個百分點。說明當地仍具有較大的住房消費潛力。
4.5.4房屋銷售價格有所回落
根據國家發改委、國家統計局發布的《2008年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數》，12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.5%，漲幅比11月低0.7個百分點，其中XX市房屋銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比11月低0.5個百分點。
---新建住房銷售價格。12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.8%，漲幅比11低1個百分點，其中XX市房屋銷售價格同比上漲0.8%，漲幅比11月低0.4個百分點，其中XX市房屋銷售價格環比下降0.2%。
2007年10月份后，商品房市場觀望氣息較濃，成交量相對萎縮，部分樓盤出現了不同程度的降價和較大比例折扣銷售的現象。
4.6擬儲備土地的市場前景
該項目用地位于章江新城區，地處文峰南路與東勝路交叉處，交通較為便利，環境較好。XX市委、市政府出臺的《關于加快XX中心城區建設步伐的決定》及《關于進一步促進章江新區繁榮的若干意見》，力20
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爭在3年內，投資60億元，進一步完善基礎設施建設，構建贛縣-老城區-章江新區-創新區-南康的快捷通道，促進物流、人流、信息流有大流動，近期XX市委、市政府啟動了重點工程建設，如新建的市人民銀行、市公安大樓、聯通公司辦公大樓等均集中在此區域，這將更加有利于城市的規劃與建設，促進土地的出讓和房地產市場的發展。根據上述分析，該項目用地未來出讓前景良好，升值潛力較大。
4.7市場前景總體評價
(一)XX市所處位置優越，交通發達;自然、人文資源豐富;近幾年，經濟發展迅速，財政狀況良好，居民購買力尤其是住房消費能力不斷增強，需求旺盛。
(二)該項目所在的章江新城區是XX市政府重點規劃建設的區域，控制性詳細規劃通過國際招標，聘請知名專家修編，符合現代化城市的規劃要求，發展前景看好。
(三)該項目地塊位置較好，位于章江新城區的中心區域，文峰南路與東勝路交叉處，市政配套設施完善，環境優良，是居住、投資的理想地段，未來升值潛力較大。
(四)XX市房地產市場目前尚處于起步階段，近幾年商品房銷售情況良好，銷售價格穩中有升，未來市場發展潛力較大。
(五)XX市土地市場運作逐步規范，XX市政府陸續出臺了一系列制度辦法，規定所有土地必須通過土地儲備中心統一儲備，經營性用地必須由XX市土地交易中心通過招拍掛方式出讓。
(六)XX市城市規模的擴大對土地的需求日益增大，但城區土地資源十分有限，且XX市政府對城區內存量土地原則上實行只拆不建的政策，城區土地市場逐漸顯現供不應求現象。本項目土地是城市中心的新增建設用地，收儲后可以直接進行出讓，緩解土地供求矛盾。
第五章 項目經濟效益及償債能力分析
5.1評價依據與參數選擇
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一是《關于印發<中國農業銀行城市土地開發貸款管理辦法>的通知》(農銀發[2003]129號)和《關于印發<中國農業銀行土地開發項目評估要點>的通知》(農銀發[2003]100號)。
二是國家計委、建設部1993年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》，建設部2000年頒布的《房地產開發項目經濟評價方法》及現行的財務制度、會計制度和稅收制度等。
三是江西省財政廳、江西省國土資源廳、中國人民銀行南昌中心支行關于轉發《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發《國有土地使用權出讓收支管理辦法》的通知》(贛財綜[2007]19號)
5.2項目財務效益分析 5.2.1土地出讓收入
根據XX市收購儲備中心2009-2011土地出讓1650畝的計劃和市場需求，借款人根據XX市政府有關要求，擬將本次貸款儲備的土地安排在2010-2011出讓。本次貸款儲備的土地均規劃為商住用地，地理位置優越，出讓前景良好。根據XX市國土資源局提供的、于2008年1月9日掛牌出讓的“章江新區H1地塊”，與本項目貸款收儲土地位置直線距離較為相近的土地，具有一定的可比性。“章江新區H1地塊”掛牌起始價163.33萬元/畝，成交價格為257.33萬元/畝。經XX市土地價格中心專業人士預測，本次收儲土地拍賣平均價將在110萬元/畝以上?？紤]出讓受時間、價格多種因素的影響，按照評估謹慎的原則，我們按土地出讓價格110萬元/畝計算。本次收儲土地預計在2010年出讓300畝;2011年第出讓162.1畝，預測出讓價110萬元/畝，合計總價款為50831萬元。
5.2.2收儲成本
從本評估報告第三章測算可知，本收儲地塊的總投資為22283.53萬元(含征地相關應交稅費)。
5.2.3出讓凈收入及效益指標
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經測算，本地塊出讓后收入50831萬元，扣除應納所得稅7136.87萬元和收儲成本22283.53萬元，凈收入為21410.61萬元。該項目投資利潤率為128.11%，投資凈利潤率96.08%。
5.3現金流量分析
根據土地儲備中心在儲備土地后按照計劃分批次出讓收儲土地的方案，我們作出以下假設：
一是土地收儲合同中的收儲費用22283.53萬元，需在2009年
二、三季度支付給土地原來的權益人。
二是儲備的462.10畝土地，分兩年全部出讓，且當年成交。 三是該儲備土地出讓后，出讓金能夠按期當年收回。
從現金流量分析的假設可知，本次儲備462.10畝土地，根據謹慎原則，按110萬元/畝計算出讓收入，可取得土地出讓金50831萬元，扣除儲備成本(含償還貸款本息)，有21410.61萬元萬元資金盈余，儲備土地項目的效益良好。
5.5敏感性分析
通過對本項目土地出讓價格以及收儲成本等因素的敏感性分析，本項目財務凈現值14560.73萬元，投資凈利潤率96.08%，財務內部收益率58%，動態投資回收期2.95年。
考慮在項目實施過程中，存在的不確定因素，評估時，對銷售價格、開發成本分別作了降低10%和提高10%單因素變化的不確定性敏感分析。
當收入下降10%時，財務凈現值為11613.03萬元，投資凈利潤率為78.97%，內部收益率為49.00%，動態投資回收期3.03年。
當開發成本上升10%時，財務凈現值為13069.1萬元，投資利潤率為80.53%，內部收益率為49.00%，動態投資回收期2.99年。
以上分析結果表明，當收入下降10%及開發成本上升10%時，本項目仍具有較好的抗風險能力，項目第一還款來源有保障。
由上表可見，土地出讓收入、收儲成本對本項目財務凈現值、財務內部收益率有一定影響，但敏感性一般，項目抗風險能力較強。
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綜上所述，本項目各項財務指標較好，項目在財務上可行，項目單位具較強的綜合償債能力。
第六章 銀行效益及貸款風險分析
6.1 銀行效益評價
由于借款人對當地土地市場具有壟斷經營權，市場前景看好，經濟效益較好，該客戶成為當地幾家金融機構極力爭取的優質客戶。由于本次收儲的土地位置較佳，未來土地出讓的前景較好，該項目受到多家金融機構的青睞，均積極介入該項目。
6.1.1客戶前期效益分析
自2005年8月26日至2006年9月，我行已累計向該中心發放貸款34800萬元，并于到期日之前全部還清，累計實現利息收入5004.7萬元，同時還帶來了大量的存款。2009年3月30日我行又向該中心發放貸款20000萬元，預計能實現利息收入2160萬元。
6.1.2本項目貸款效益分析 本次貸款預計可以帶來以下效益：
一是給農行帶來貸款利息收入1620萬元(期限二年、貸款利率執行基準利率);
二是為及早了解和營銷本地塊上的房地產開發項目提供便利，帶動房地產開發、住房按揭和中間業務等的發展
三是進一步融洽銀企、銀政業務關系，提高當地農行在地方政府的地位和營銷能力。
四是具有廣闊的合作前景，可營銷后續項目。 6.2 貸款風險分析 6.2.1政策風險
從上述評估內容可知，借款人為合法的政府土地儲備機構，本項目貸款所收儲的土地為新增建設用地，已簽訂了收儲合同，儲備土地農轉建和規劃用途已經江西省人民政府審批，收儲土地用途為居住用地。但24
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是，本項目貸款收儲的土地具體規劃還待政府規劃部門制定，規劃技術指標仍然存在一定的不確定性。
6.2.2借款人存量貸款額度較大
截止2009年5月6日，借款人在他行的存量貸款余額為17.9億元，其中:國開行15.2億元;市商行0.7億元;市農行2億元。目前，借款人銀行借款余額低于XX市財政局(贛市財辦字[2008]51號)對該中心舉債規模的要求，即2008年控制在20億元之內。但是，根據借款人與國家開發銀行簽訂的《27億元信用合作協議》，在國家開發銀行貸款的歸還期從2009年開始。為控制借款人過度負債風險，評估建議經營行密切關注貸款儲備土地和抵押土地的出讓，并在土地出讓后及時收回貸款。
6.2.3本次貸款按期歸還風險
該筆貸款能否按期收回主要受兩個因素的影響：一是原來土地使用人按期交地情況;二是儲備土地的出讓進度和出讓收入的實現情況。而其中原來土地使用人按期交地進度又直接決定了儲備土地的出讓和收入實現的時間。目前，該本項目貸款所收儲的土地由農用地轉為建設用地和征用方案已經江西省人民政府批復同意，只要收儲資金到位，交地進度基本可控。因此，貸款不能按期歸還的風險不大。
6.2.4資金運作模式風險
從目前該土地儲備中心的資金運作模式來看，在收支二條線管理的方式下，一方面中心以收儲項目來向各家銀行融資，但融資總量控制在政府財政部門確定的規模以內;另一方面，銀行融資不足的部分由市財政局從土地出讓金收入中返回，以彌補其收儲成本。在這種模式下，土地儲備中心的資金是缺多少，財政給多少，其風險可控。
6.2.5項目市場風險
因2007年“9.27新政”引發的全國房地產市場交易放緩、價格下滑的情況，在2008年已經引發了土地出讓市場的交易價格下滑和數量下降，如儲備土地出讓進度過慢或出讓市場價格偏低將影響借款人的貸款償還能力，從而對貸款形成風險。但是，由于土地作為不可再生的稀25
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缺資源，其土地資產的增值是必然趨勢，并且土地儲備運作具備壟斷性質，因此貸款的市場風險相對較低。
第七章 貸款擔保分析
本次申請項目貸款15000萬元擬由XX市土地收購儲備中心原已收儲土地的使用權提供抵押擔保。
7.1 抵押物概況 7.1.1抵押物位置狀況
擬用于抵押的土地坐落于XX市章江新區，屬于XX市政府重點規劃建設的新城區。J3地塊由A、B兩地塊組成，位于章江區建春路和益光路之間，土地面積100717.34平方米(合151.075畝);J17地塊，位于章江新區贛江源大道臘長小學東側,土地面積15669.12平方米(23.504畝)。用于抵押的土地地理位置優越，交通便捷，具有較大的增值潛力，市場前景看好。
7.1.2抵押物權利狀況
根據借款人提供、證號分別為贛市章國用(2009)字第A2010054號(J3A地塊、面積29942.63平方米)、贛市章國用(2009)字第A2010055號(J3B地塊、面積70774.71平方米)、贛市直國用(2006)字第A2010102(J17地塊、面積15669.12平方米)的《國有土地使用證》顯示，該土地使用權人為XX市土地收購儲備中心，土地用途為儲備用地，使用權面積為116386.46平方米(折合174.579畝)。
7.2抵押物價值評價 7.2.1抵押率測算
2009年5月，XX市土地價格中心受儲備中心委托，對擬抵押的土地進行了估價，并出具了《土地估價報告》(贛市地價[2009]估字第056號、057號、060號)，根據XX市章江新區控制性詳細規劃，待估宗地為住宅用地、商住用地，住宅用地土地使用年限70年，商住用地土地使用年限40年。評估設定用途為住宅用地、商住用地，估價設定開發程度為宗地紅線外“五通”和紅線內“場地平整”，采用剩余法和26
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基準地價系數修正法進行評估，該土地估價基準日(2009年5月8日-12日、2009年5月12日-14日)的評估總地價為30010.65萬元，抵押貸款15000萬元，抵押率為49.98%。評估認為，抵押物足額。
7.2.2附近相同用途土地的出讓案例
1)“章江新區H1地塊”交易案例：受讓方：XX金茂房地產開發有限公司，地塊編號及坐落：章江新區H1地塊，地塊面積：50.0845畝，規劃條件：商業、住宅，容積率≤2.2，建筑密度≤35%，成交地塊交易價格：257.33萬元/畝，成交地塊成交總額：12888.49萬元，成交時間：2008年1月9日。“章江新區H1地塊”與本項目貸款收儲土地位置相近，具有可比性。
2)“章江新區H22-2地塊”交易案例：受讓方：XX銀行，地塊編號及坐落：章江新區H22-2地塊，地塊面積：9323平方米(合13.98畝)，規劃條件：金融用地，成交地塊交易價格：4380元/平方米(合292萬元/畝)，成交地塊成交總額：4083.84萬元，成交時間：2009年1月15日。
7.2.3抵押物評價
一是抵押物的權屬清晰，可辦理有效的抵押登記手續。抵押土地系XX市人民政府國土資源局收儲，權證反映產權歸屬于XX市土地收購儲備中心的土地，土地使用權證所確定的土地用途為儲備用地，記載土地使用權人為XX市土地收購儲備中心。因此，抵押物可以辦理有效的抵押登記手續。
二是抵押物的評估價值較為合理，抵押物足值。根據項目所在區域的控制性詳細規劃及《XX市城市規劃條件通知書》，抵押物規劃用途為商住、住宅用地。XX市土地評估中心將抵押物評估的價格分別為章江新區J3-A地塊價格：2724元/平方米，總價：8155.66萬元;章江新區J3-B地塊，價格：2714.01元/平方米，總價：19209.77萬元;章江新區J17地塊，價格：1690.31元/平方米，總價：2645.22萬元。土地總價值30010.65萬元。
評估認為，XX市土地評估中心在抵押物價格評估時，結合抵押物周邊相同用途土地的出讓情況，上述3塊174.579畝抵押土地的評估總27
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價值為30010.65萬元，作為本次申請15000萬元貸款的抵押物，抵押率為49.98%，符合我行貸款要求。
第八章 授信額度計算
根據《中國農業銀行法人客戶授信管理辦法》第十八條中“土地儲備機構類客戶：T=FR×M-DF，其中：FR為客戶所屬城市上一地方可支配財力(=地方政府一般性預算收入+上級政府財力性補助收入+可用于基本財政支出的預算外收入);M為客戶所屬城市調節系數(市級1/
4、縣級1/3);DF為客戶報告期全部金融負債減去在農業銀行的信用余額。”
XX市土地收購儲備中心理論授信額度=(554700萬元+1016300萬元)/4-159000=392750-159000萬元=233750萬元。
備注：
1、2008XX市地方政府一般性預算收入554700萬元;
2、上級政府財力性補助收入1016300萬元;
3、2009年4月30日年XX市土地收購儲備中心貸款余額179000萬元，其中對農行信用余額為20000萬元;
因此，借款人理論授信額度為233750萬元。近年來XX市政府通過大力改革，抓住經濟的后發優勢，經濟快速發展，財政收入也快速增長，同時考慮到借款人是政府信用行為，我們同意對借款人授信15000萬元，含本次貸款15000萬元。
第九章 項目總體評價
9.1 總體評價
分析認為，XX市作為江西省最大的地級市，所處位置優越，交通發達;經濟發展迅速，財政狀況良好，房地產市場發育良好，該項目所在的章江新城區是XX市政府重點規劃建設的區域，控制性詳細規劃通過國際招標、聘請知名專家修編，符合現代化城市的規劃要求，發展前景看好。
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一是借款人手續齊全，具備合法承貸主體資格，資金運作模式規范。2008年XX市實現GDP831億元，財政總收入達到100.13億元，基本符合我行政府土地儲備貸款條件。
二是該項目地塊位置較好，所在區域是XX市城市規劃發展的核心區域，市政配套設施完善，環境優良，是居住、投資的理想地段，未來升值潛力較大，市場前景較好。
三是收儲土地經過江西省人民政府審批，相關合法性手續齊全。 四是本項目經濟效益良好，該筆貸款的發放既可以給XX市分行帶來直接的利息收入，又可以進一步密切銀行和地方政府的關系，帶動相關業務的發展。
五是抵押物足值，擬用于抵押土地面積174.579畝，總價值為30010.65萬元，作為本次申請貸款15000萬元的抵押物，抵押率為49.98%，符合我行貸款抵押要求。
9.2 評估結論與建議 9.2.1評估結論
經調查評估，建議在滿足下列限制性條款的前提下，對XX市土地收購儲備中心發放土地儲備貸款15000萬元，期限2年，貸款利率執行人民銀行基準利率，提款有效期0.5年，貸款寬限期1年，還款期1年，采用抵押擔保貸款方式。 9.2.2限制性條款
一是貸款發放前辦理抵押登記手續，保證抵押擔保合法、足值、有效。
二是自籌資金先于我行貸款到位，并投入項目使用。
三是借款人書面承諾，若本項目地塊未能按期出讓或出讓后收入未能如期返還，須落實其他收益按期歸還我行貸款本息。 9.2.3管理要求
一是加強項目貸后管理，確保貸款對應地塊，保證項目資金封閉運行。
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二是借款人在我行開立土地儲備資金專戶，簽訂資金監管協議，借款人實際用款時，按照有關支出用途及合同、憑證，逐筆監督、?？顚Ｓ?。
三是土地出讓取得的收入須按照約定比例存入專戶，確保還貸資金來源實行專戶管理。
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第二篇：儲備土地抵押評估技術指引（試行）
為了配合當前我市儲備土地抵押貸款的需要，北京房地產估價師和土地估價師協會(以下簡稱協會)根據相關法規，針對儲備土地抵押評估的特殊性，對涉及的若干問題進行研究，提出如下評估技術指引，供評估機構進行相關執業時參考。
一、儲備土地的概念
是指市國土資源局為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法
取得土地，進行前期開發、儲存以備供應的土地。
二、儲備土地抵押評估的技術路線
根據《土地儲備管理辦法》的要求：“政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定”。因此，儲備土地抵押價值及評估技術路線為：
儲備土地抵押價值=儲備土地市場評估價值-政府土地出讓收益
三、儲備土地市場評估價值的界定
1、價值內涵
儲備土地抵押價值為抵押的儲備土地在評估基準日的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場評估價值減去政府土地出讓收益和估價師知悉的法定優先受償款。
2、用地條件設定
(1)土地用途和用地建設指標設定
儲備土地抵押評估涉及的土地用途和用地建設指標，一般依據項目的規劃土地用途和指標設定;特殊情況下可依照現狀土地用途和用地條件進行。
(2)土地開發程度設定
儲備土地抵押評估開發程度設定為評估基準日時的土地現狀開發程度。
委托方應提供土地開發程度的相應資料。未完工部分土地開發費用及尚未支付的工程款應予扣除。
四、政府土地出讓收益
政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》參照劃撥土地使用權協議出讓方式進行評估。
五、評估方法
儲備土地抵押評估的具體估價程序和方法參照《城鎮土地估價規程》執行。
第三篇：XXX農村土地承包經營權抵押貸款價值評估辦法
XXX農村承包土地經營權抵押貸款
價值評估辦法(試行)
第一條 本辦法所稱農村土地，是指農村集體所有和國家所有依法由農村集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地;本辦法所稱抵押人，是指依法取得農村承包土地經營權的農戶和經營大戶、農民專業合作社等經營主體;本辦法所稱抵押權人，是指銀行等金融機構。
第二條 符合以下條件的農村承包土地經營權可用于辦理抵押貸款：
(一)具備持續生產能力的農業、漁業、林業及其他符合抵押條件的農村土地。
(二)農村承包土地經營權合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料。如農村土地承包經營權證、合法合規的承包經營或租賃合同、農村流轉土地經營權證等。
(三)農村承包土地經營權產權關系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策。
(四)經營土地沒有改變農業用途。
第三條 符合條件的承包土地經營權價值評估方式：
(一) 抵押人向金融機構申請農村承包土地經營權抵押貸款，承包土地經營權價值由借貸雙方采取委托第三方評估機構評估、抵押權人自評或者借貸雙方協商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農村土地經營權價值。農戶小額貸款主要由金融機構和抵押人進行協商評估認定，以減輕群眾負擔。
(二)評估基本方法，通過查閱合同文本、實地調查等途徑了解情況，評估作價。
(三)計價方法，以擬抵押土地所在鄉鎮或村平均土地流轉價格(流轉租金)作為評估依據;
(四)土地承包經營權價值=本地區年度平均土地流轉價格(流轉租金)×面積(畝)×經營期限(最長不超過二輪土地承包期限2027年12月31日);(如600元/畝×10年=6000元)
(五)貸款金額一般不超過提供抵押土地承包經營權認定價值的80%;
(六)貸款的期限由借貸雙方協商確定(原則上以中長期貸款為主)，但不得超過抵押人提供的土地承包經營權的剩余期限。
第四條 糾紛處理方式：當債務履行期屆滿抵押人未清償的，抵押權人可與抵押人協商以抵押的農村承包土地經營權再流轉所得價款受償;協商不成的，抵押權人可根據合同約定，向人民法院提起訴訟。
第五條 價款分配：抵押權人在處置抵押的農村承包土地經營權時，所在集體經濟組織成員有優先取得權。處置抵押農村承包土地經營權所得價款，抵押權人優先受償，超過債權數額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人繼續清償。涉及風險補償的按《XXX農村承包土地經營權抵押貸款風險補償基金管理辦法(試行)》執行。
第六條 處置抵押農村承包土地經營權，只擁有流轉期間的農村土地經營權且不得改變土地用途，不享受其他權利。
第七條 本辦法由XXX農村承包土地經營權抵押貸款試點工作領導小組辦公室負責解釋。
第八條 本辦法自發布之日起實行。
第四篇：土地抵押貸款風險排查報告(阜新)
中國農業發展銀行阜新市分行
土地抵押貸款風險排查報告
省行：
按照總行《關于開展土地抵押貸款風險排查和規范管理工作的通知》(農發銀辦[2011]208號)要求，我行對以土地抵押擔保的中長期貸款進行了全面風險排查，現將風險排查情況匯報如下：
一、排查總體情況
市行黨委高度重視此項土地抵押貸款風險排查工作，對本次風險排查內容、步驟、時限等提出嚴格要求，并成立了由許世勤行長任組長，黃波副行長任副組長，各職能部室負責人為成員的風險排查工作領導小組。此次風險排查由信貸管理部牽頭，具體負責指導督促和情況匯總工作。風險排查涉及企業8戶，貸款金額138870萬元。其中政府投融資類客戶5戶，貸款金額131894萬元;分別為：阜新市土地儲備交易中心，貸款金額70000萬元，阜新蒙古族自治縣土地收購儲備中心，貸款金額7000萬元，彰武縣土地儲備中心，貸款金額20000萬元，阜新民族工業園區建設發展有限公司，貸款金額12394萬元，彰武園區建設發展有限公司，貸款金額22500萬元;商業性融資客戶3戶，貸款金額6976萬元;分別為：阜新振隆土特產有限公司，貸款金額1277萬元，遼寧田園實業有限公司，貸款金額5000萬元，彰武縣金
谷副食品冷凍加工廠，貸款金額699萬元。
二、排查具體內容
(一)借款合同、抵押合同、抵押登記等各項手續和操作的完整性、合法性和合規性風險。
經排查，借款合同、抵押合同、抵押登記等各項手續完善、完整，內容真實、合法、合規，抵押貸款已落實相關信貸政策制度和貸款管理要求。
在借款合同、抵押合同、抵押登記等各項手續和操作的完整性、合法性和合規性方面無重大風險隱患。
(二)貸款抵押土地的合法性、合規性、真實性、足值性風險。
經排查，抵押土地中無虛假登記、虛假供地、違規辦理土地用途變更登記、將未取得合法土地使用權的土地進行抵押的情況;針對土地估值問題，經咨詢評估機構、國土資源局，除彰武縣金谷副食品冷凍加工廠抵押土地評估值較目前彰武縣土地市場價格略低外，其余大部分土地評估值基本與當地土地市場價格吻合;以出讓方式取得土地使用權設定抵押的，均有出讓合同和出讓金繳納證明;除遼寧田園實業有限公司抵押土地閑置時間超過兩年外，其余企業貸款抵押土地未出現閑置情況。
(三)政府投融資類客戶土地抵押貸款風險。
此次風險排查涉及政府投融資類客戶共有5戶，貸款131894萬元。經排查，抵押土地均由有權部門批準，相關證明文件齊全
合規，承諾了保障我行作為抵押權人的他項權利;用政府儲備土地做抵押的農村土地整治中長期貸款，儲備土地已完成土地收儲手續，具備出讓條件，且只為各級土地儲備中心提供抵押，抵押值已扣除應上繳政府的土地出讓收益，土地抵押價值能完全覆蓋貸款本息。阜新市土地儲備交易中心的貸款抵押土地已列入了土地出讓計劃，且將在我行貸款到期前出讓，而彰武縣土地儲備中心和阜新蒙古族自治縣土地收購儲備中心的貸款抵押用地目前尚未列入土地出讓計劃;本次排查涉及以土地出讓收入返還為質押的貸款企業2戶，貸款金額27000萬元，分別為阜新蒙古族自治縣土地收購儲備中心農村土地整治中長期貸款7000萬元，彰武縣土地儲備中心農村土地整治中長期貸款20000萬元，針對以上兩戶企業，地方政府及財政部門已同意將土地出讓收入返還至借款人在我行開立的賬戶，同時將項目總投資和貸款利息確定為土地開發成本中，土地出讓收入返還額測算能夠全額覆蓋貸款本息，貸款期限合理，均使用規劃中的土地出讓收入返還設定質押。
三、存在問題及措施
(一)遼寧田園實業有限公司土地抵押存在風險隱患。截止7月末，該企業產業化龍頭企業中長期貸款余額5000萬元，以阜新新澳房地產開發有限公司三宗土地使用權做為抵押，目前，抵押土地閑置時間已超過兩年，原因為這部分土地為棚戶區改造用地，該工程項目政府已暫停，造成土地閑置。如果政府強制收回土地，我行貸款將無抵押物保證，存在風險隱患。
(二)阜、彰兩縣園區土地抵押存在風險隱患。彰武園區建設發展有限公司和阜新民族工業園區建設發展有限公司的貸款抵押物都是機關、事業單位院內場地，阜、彰兩縣園區總計交納了9292萬元土地出讓金后，土地變更為園區名下作為貸款抵押物，一旦財政還款來源不足時，抵押物變現難度較大，存在風險隱患。
(三)項目現金流不能覆蓋貸款本息風險。2011年7月末，彰武縣金谷副食品冷凍加工廠報表體現固定資產6552萬元，在建工程余額1571萬元，無形資產745萬元，長期借款2730萬元，短期借款1600萬元。結合前期信貸風險排查，今年1-7月，該企業無銷售收入，虧損123萬元，現金流不能覆蓋貸款本息，存在風險隱患。
根據土地貸款風險排查發現的問題，我行將從以下幾方面加強管理，防范風險。
(一)建立土地抵押擔保全方位動態管理機制。加強抵押土地管理，定期了解土地抵押的實時信息，適時評估抵押土地價值，一旦土地抵押出現問題，及時采取有效措施，控制貸款風險。
(二)加強對土地抵押貸款的監管。針對當前土地抵押現狀對政府投融資類客戶中長期貸款和商業性中長期貸款分類監管，同時結合銀監局檢查發現的問題，定期開展內部專項檢查，清理排查風險問題，加強非現場監測，及時對土地抵押的風險進行提示。
(三)加強與政府部門之間信息溝通。國家土地政策調整頻繁，地方政府也有不同的土地政策，與政府部門之間積極溝通，加強政策信息的收集，及時了解抵押土地是否存在缺陷等情況，防范抵押風險。
中國農業發展銀行阜新市分行
二〇一一年八月三十一日
第五篇：土地評估報告需要準備的資料
土地評估報告需要準備些什么資料?
發布日期：2012-8-6 來源：濮陽房產網 點擊次數：1118
委托方需確認的事項及應提供的資料
1、評估目的：
2、估價基準日：
3、委托方需提供的資料：
(1)評估委托書或者評估合同
(2)委托方營業執照復印件及企業簡介：
需說明委托方聯系人及電話、委托方的隸屬關系、主營業務、委托方與估價對象土地使用者之間的關系等內容。
(3)土地證復印件(出讓土地需附出讓土地合同或購置協議)、土地來源及歷史沿革說明、房產證復印件。
(4)若存在他項權利需附他項權利證、他項權利有關權利人證明材料。
(5)待開發空地需附規劃利用條件(批準機關、批準日期)、土地勘測定界技術報告。
(6)宗地區域位置圖、宗地照片(從不同角度體現宗地的主要建筑物、用途及利用特點)。
(7)地勘報告、環評報告等。(可以不提供、不太重要)
(8)最新政府工作報告、最新統計年鑒及現場估價師需要的其它資料。(用于敘述報告中的一般因素、區域因素)