房屋登記管理辦法范文第1篇
摘要：房屋權屬登記是不動產登記制度中的重要組成部分，它充分體現了物權法在生活中的有效落實。房地產行業的行政管理部門會根據相關的法律法規，對申請人提出的防地產權屬申請辦理相關的登記和確認，做好登記工作，有利于保護房地產權利人的合法權益，保障房屋交易的安全性，同時也為城市的規劃建設提供重要依據?；诖碎_展本文的研究工作，重點探討房屋權屬登記的意義，分析其中存在的一系列問題，提出有效的優化建議，對房屋權屬登記工作的完善具有一定現實意義。
關鍵詞：房屋權屬登記;問題;優化建議
房屋權屬登記工作中存在諸多問題，例如登記手續十分復雜，登記方法不規范，登記機構不統一等等這些問題，會影響到房屋權屬登記工作的有效落實，導致一些違法行為的發生。因此我國需要提高重視程度統一登記機構，進行合理規范明確相關的法律法規，優化登記的手續，并發揮登記的公示職能，實現信息的透明化。通過一系列措施的有效落實，便于區域房地產管理的工作順利開展。
一、房屋權屬登記的意義
（一）有利于保護房地產權利人的合法權益
開展房屋權屬登記的工作首要任務是保護房地產權利人的合法權益。我國相關的法律法規不斷的完善，對房屋權屬登記工作進行了明確的規定。房地產的行政管理部門需要根據相關規定完成房屋權屬的審查確認和登記工作，生成檔案，并為所有人發放房屋權屬證書。這一證書便受法律保護，確保所有人擁有房屋的所有權，土地的使用權，房屋的租賃權，繼承權等等。
（二）有利于為城市規劃建設提供依據
目前我國房地產產業的發展出現了小產權房發展不規范，住房空置率高等一系列問題，影響了房地產市場的供給和可持續發展。做好房屋權屬登記工作，有助于政府和相關部門了解土地的使用情況和房屋的供給情況，明確房地產市場的發展情況，為城市建設規劃工作提供重要依據，通過合理設計優化布局來發展本地的房屋市場，提高土地資源的利用率，為人們提供一個良好的生活環境。
（三）有利于保障房屋交易的安全性
在進行房屋交易時，買家可以查看賣家的房屋權屬證明，能夠確定賣家享有房屋的所有權，使用權，繼承權，租賃權等一系列權利，防止他人欺詐或者出現一系列交易糾紛的問題。由此可見，通過開展房屋權屬登記工作，能夠保障房屋交易的安全性，減少交易過程中存在的信息不對稱的情況，降低風險。
二、房屋權屬登記存在的問題
（一）登記機構不統一
通過分析房屋權屬登記的行政部門職能，可以發現很多部門之間的工作存在交叉重疊的情況。登記機構不統一房屋，所有人在申請登記時需要跑好幾個部門做重復性的工作，準備很多資料。登記部門不統一，工作存在交叉重疊的情況，很容易導致一些工作人員不負責不用心，增加了登記過程中的失誤率。一旦出現問題，各部門或機構便會推卸責任，要求房屋所有人重新準備材料，重新申請登記，不僅浪費了房屋所有人的時間，也難以發揮行政管理部門的各項職能，無法為群眾提供滿意服務。
（二）登記手續復雜
針對房屋權屬有著十分詳細的法律法規，因此也標準化和規范化的規定了房屋權屬登記的流程。這一流程十分嚴謹，涉及到的資料眾多，但大部分時間申請人對房屋登記的相關法律法規并不熟悉，并不了解具體的流程，因此準備的資料可能不全。在申請時經常由于資料不全的情況被拒絕登記。而且房屋權屬登記涉及到多個部門，每個部門所需的資料不一，申請人很有可能需要反復多次被拒絕補充資料，登記的手續十分復雜，浪費了大量的時間。
（三）登記方法不規范
房屋權屬登記的方法包括總登記和初始登記，總登記是房產管理部門登記確認所屬土地和土地使用權。而初始登記是對房屋進行初次登記。兩種方法具有明顯的區別，但在實際的工作中很多辦理人員混淆兩種方法的概念，導致出現了各種錯誤，降低了工作效率。而且一些房屋權屬登記管理所長期采取傳統的登記方式，并沒有進行信息化操作，或者信息化技術的利用率不高，缺乏一個完善的信息管理系統。各部門之間缺乏一個有效的關聯相關規定，不能及時有效的落實下去，工作溝通交流也不到位，降低了房屋權屬，登記的工作效率。
（四）登記信息缺乏透明度
行政機關對于登記信息的保密程度要求比較高，因此對房屋權屬登記的相關規定具有一定的特殊化，但這也就影響了相關信息的公開透明化。一般登記結束后，行政機關拒絕向社會公眾公開這些登記信息，保護登記者的個人隱私。但在進行房屋交易或轉移時，對方無法獲得登記的具體信息，增加了房屋交易的隱患。
三、房屋權屬登記問題的優化建議
（一）規范登記機構
涉及到房屋權屬登記的部門或機構眾多，選擇工作交叉重疊的情況，因此地方政府需要提高重視程度，建立一個完善的管理機制，引進責任制，細化各部門各機構的具體職責規范，登記機構進行統一管理。并建立一個聯動機制，加強各機構部門之間的溝通聯系，要確保各機構各部門了解房屋權屬登記所需要的所有材料，有義務告知申請人需要準備哪些材料，為他們提供全面的服務。例如地方政府需要細致劃分縣房地產管理所的具體工作內容，盡可能減少各部門工作重疊的情況。要提高縣房地產管理所的服務意識，要求他們明確自身的工作職責和權限，堅持以為人民服務為主，不斷的完善自己的服務體系，充分發揮服務職能，減少房屋權屬，登記工作中失誤的發生，提高工作效率，為登記人提供滿意的服務。引進責任制后，出現問題可以及時追責，端正各部門的工作態度，提高各部門人員的重視程度，減少工作失誤的發生。
（二）簡化登記手續
傳統的房屋權屬登記工作十分繁瑣復雜，涉及到的多項資料，主要是為了符合相關法律法規的要求，確保房屋權屬登記工作更加嚴謹。但其中也存在一些不合理的情況，因此地方政府需要刪繁就簡，簡化原有的登記手續，保留一些嚴謹的程序，確保申請人提交的資料比較全面，滿足日后各方面工作的需求。一，可以從申請人登記咨詢流程方面入手。重新設計登記的基礎流程，并將一些常見的問題放在大廳比較顯眼的位置，便于申請人了解掌握主要的登記的流程以及可能會遇見的問題，能夠提前做好準備工作，搜集更為全面的資料。二，房地產管理所可以為房屋交易提供律師代理服務，由律師代理準備相關的手續，確保房屋登記交易信息具有法律效益，減少其中存在的風險。三，可以充分借助互聯網宣傳關于房屋權屬登記的相關流程以及所需的各項資料，便于申請人了解各項需求，做好準備工作，減少申請駁回的概率。四，我國也需要充分認識相關法律法規中存在的問題，結合實際案例，不斷的完善法律法規，細化其中的規定，在此基礎上優化登記手續，能夠確保登記程序的規范化和嚴謹性，滿足工作需求。而且在完善的法律內容支持下，能夠確保房屋權屬登記工作具有一定的法律效力。不斷的彌補該項工作中的空白和漏洞，防止一些不法人員鉆法律漏洞，侵害他人的合法權益。
（三）優化登記方法
房地產管理所需要轉變傳統的思想觀念，創新原有的工作模式，優化登記方法，從而為公民提供更加便利高效的服務，提高房屋權屬登記的工作效率。首先房地產管理所可以建立一個培訓體系，加強對工作人員的培訓管理，提高工作人員的服務意識。例如當公民來到房地產管理所辦理相關業務時，工作人員可以主動服務為他們提供咨詢服務，了解他們索取辦理的業務內容，并為他們介紹房地產管理所的官方網站可以在上面關注管理所的各項信息，也可以進行在線咨詢。也需要要求工作人員了解目前所需的幾種登記方法，學會區分初始登記和總登記所需的資料和主要特點，減少工作失誤的發生。也需要滲透一些新技術新軟件，提高他們的綜合水平，在日常的工作中提高信息技術的應用率，利用新技術新軟件處理各項工作，逐步取代傳統的登記方法，提高工作效率。其次，房地產管理所需要提高信息技術的應用率，借助于計算機技術人工智能大數據等技術構建信息化管理平臺，這一平臺能夠加強各部門之間的溝通聯系，實現信息資源的共享，同時也能為群眾提供在線服務。通過線上線下服務的有效整合，滿足群眾各方面的需求，能夠提高政府部門的形象和服務質量，也能減少房屋權屬登記工作中的一系列問題。
（四）發揮登記公示職能
《物權法》規定，在房產交易中，第3方有權利了解房屋的物權情況。但是行政部門為了保護登記人的個人信息，往往拒絕向第三方公開房屋權屬登記信息。這情況很容易增加房屋交易中的糾紛帶來一定的隱患。因此需要充分發揮房地產管理所的登記公示職能，增加一些附加條件。例如，在確定了資料調查申請人意圖合理合法后，可以視情況而定提供相關的信息，為房屋交易提供足夠的依據。地方政府需要認識到這一問題，細化查詢登記人房屋權屬信息的相關規定，確保其嚴謹性。通過這些規定加強對申請人的審核工作，也能做到對登記人負責?；蛘叱闪ｉT的網站，選擇一些信息進行公開公示，便于公民查詢辦理相關業務。當然在這個過程中也需要把握好公開的程度，不能過多公開公民的相關信息，以免帶來更多隱患。房地產管理所應當加強管理工作，充分落實這些規章制度，加強對咨詢人的審查，避免信息用于其他違法用途。通過充分發揮房地產管理所的登記公示職能，能夠為房產交易提供一定保障，減少違法犯罪現象的發生。
（五）健全房屋權屬登記代理人制度
為了確保房地產登記規范發展，提高工作效率，地方政府還出臺了房屋權屬登記代理人制度，滿足市場和社會發展的需求。各項制度對代理人提出了較高的要求，通過不斷完善制度，確保該行業的進一步發展。代理人需要具備十分專業的房產專業知識，能夠為申請人提供房屋交易和變更的專業建議。地方政府需要不斷的健全房屋權屬登記代理人制度，彌補其中存在的漏洞，保護申請人的合法權益。規范市場秩序，減少一些不正當的競爭行為，并借助代理人做好專業的宣傳工作，滿足一部分人的需求，提高房屋權屬登記管理的工作效率。
四、結束語
綜上所述，房屋權屬登記是我國對房屋產權進行權力確認的一項重要工作，它從原有的行政管理向服務管理轉變，不斷的提高服務質量，規范工作流程。當然地方政府也需要證實房屋權屬登記工作中的一系列問題規范統一登記機構，優化登記方法，簡化登記程序，并充分發揮公示職能。經過不斷優化，提高房地產管理所的服務質量，健全管理體系，加強對房屋權屬登記的有效管理，能夠從線上線下不同角度入手，提供服務，滿足公眾需求，建立房地產管理所良好的形象，充分發揮各項職能為人民服務。
參考文獻
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房屋登記管理辦法范文第2篇
鹽城市房產交易登記中心隸屬于市房產管理局，是我市最大的窗口服務單位之一，現有編制53人,下設收件受理、權屬審核、市場管理、產籍管理等8個科室，兼管市房地產測繪中心，是市行政服務中心分中心之一。主要承擔市區房屋權屬登記、房地產市場管理、房地產市場監測分析、房地產抵押登記、鄉鎮發證、產籍檔案利用管理和房地產信息化建設等工作。該中心于2003年在全省同類登記機構中，率先被團中央和建設部聯合授予“全國青年文明號”稱號，2003年底在蘇北率先通過建設部規范化管理達標驗收，并于2005年被建設部評為“全國規范化管理先進單位”。
鹽城市房產交易登記中心內設機構職能
1、辦公室
負責中心行政事務工作的組織協調和對外聯系;負責中心行政及總支會議的組織、協調、記錄工作，檢查督促會議決議的落實;負責非業務性文稿的起草及業務性文稿的審核;負責印章管理、公文處理、車輛管理、后勤保障、安全保衛等內部行政事務;負責人事、考勤考績、勞資、勞保統籌工作;負責房產交易市場文明創建的組織、督查工作;負責統計、信息、宣傳和保密工作;負責空白房屋權屬證書的保管和登記發放工作;負責優化投資環境、政務公開、信訪接待等工作。
2、財務科
負責編制財務預決算，并監督執行;負責會計核算及日常財務管理工作，并編制各種財務報表，進行經濟活動分析;負責各項收入的歸集，各類票據的使用管理;做好窗口各類收費項目的開票、歸集工作，負責對各項收費流程、標準和執行情況的監督管理;協調財政、物價、稅務等部門業務工作。
3、收件受理科
負責各類房屋登記業務的接待、收件工作，做好辦證大廳總服務臺的咨詢服務和人員調度工作;根據規定受理各類登記申請，出具收件收據，填寫收費清單，預約領證時間;負責將登記內容錄入網絡系統，按照所受權限，根據國家、省、市有關規定和業務操作規程要求，審查相應內容，簽署初審或者審批意見，草擬不予受理或者不予登記通知或者決定;做好二手房交易資金監管的相關工作;負責商品房網上銷售合同備案工作。
4、權屬審核科
負責房屋所有權登記業務的現場查看，出具現場查看表及房屋平面草圖;負責拆遷地段房屋的現場查看，牽頭做好相應的限制工作;按照所受權限，根據國家、省、市有關規定和業務操作規程要求，審查相應內容，簽署審核或者審批意見，草擬不予登記決定;負責對集體土地范圍內房屋的初始登記以及有必要征詢異議的各類登記，提出公告意見，草擬公告文稿;負責鄉鎮房屋登記的相關受理、測繪和初審工作。
5、權證管理科
負責各類房屋登記的繕證和發證工作;負責各類權屬證書、登記證明的制作、校對、蓋章、發放工作，做好各流程服務承諾時限的監督管理;負責核對權屬證書、登記證明填寫項目及平面圖、附記是否完整、準確、一致，加蓋登記專用印章，做好房屋權屬證書、登記證明的發放工作;按廢證管理辦法，做好廢證的登記造冊和銷毀管理工作。
6、市場管理科(事業發展部)
負責商品房預售方案的管理，根據權屬登記的要求，做好測繪成果的審核工作，負責樓盤表審核把關;負責網上房地產銷售人員的管理，做好培訓、考核、持證上崗以及日常管理等工作;負責二手房網上交易平臺的搭建;負責商品房買賣合同變更、撤銷
的管理，做好退房搖號工作;負責GIS系統建設的牽頭組織工作;負責中心的計算機信息工作，做好機房、網絡等硬軟件的維護工作，牽頭做好程序的開發升級等工作;負責中心其他創新或者重點工作的組織協調工作。
7、法制科
負責國家、省、市有關政策法規的宣傳培訓工作;協助做好行政復議、行政訴訟的應訴工作，做好業務信訪的接待與答復工作;研究擬訂業務操作規程以及辦件質量、標準，協調業務科室的技術口徑銜接;負責中心各類業務辦件質量的組織抽檢、監督和考核工作;根據操作規程，負責各類公告、對外通知、決定以及其他書面答復意見的起草或者審核工作;負責協調遺留問題、疑難問題的處理，做好業務會辦工作的組織、協調、記錄工作，擬寫會辦紀要，檢查督促會議決議的落實;負責更正登記的受理、協調以及異議登記的受理工作。
8、產籍管理科(檔案室)
負責產籍資料的收集、整理、歸檔和發證檔案的掃描進庫工作;負責登記簿的建立和檔案信息化工作;負責司法協助的受理、登記工作;負責房屋所有權、他項權的注銷登記工作;負責房屋登記簿以及其他登記信息的查詢接待、受理工作，并出具相關查詢證明;負責產籍資料的編研和開發利用。
鹽城市房地產測繪中心工作職責
負責市區房屋的測繪工作，出具測繪成果，為房屋權屬登記機關依法頒發房屋權屬證書提供必要的面積數據和圖形資料;負責在基礎地理信息系統的基礎上，開展房屋基礎測繪工作。
房屋登記管理辦法范文第3篇
[摘要] 《合同法》對合同成立和生效分別作出了明確規定。合同成立是指合同當事人就合同主要條款達成了協議。而合同生效是指當事人訂立的合同得到法律的認可,依法發生法律效力。合同成立與合同生效,兩者之間既有緊密聯系又有本質區別。雖然一般情況下合同成立時生效,但合同成立顯然不等于合同生效,它們是兩個完全不同的概念,各有不同的法律要件。
[關鍵詞] 合同成立合同生效
我國原合同方面的法律均未明確區分和規定合同成立與合同生效,實踐中也未將合同成立與合同生效加以區別?，F行《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)對合同成立與合同生效分別給予詳細具體規定,明確區分了合同成立與合同生效。
一、合同成立
合同成立是指合同當事人就合同主要條款達成了協議?！逗贤ā返?5、32、33、36、37等條款針對不同情況,就合同成立分別做出了規定。原則上“承諾生效時合同成立?！钡陬^合同外,合同成立的具體情形主要有:第一,雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人采用書面形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或蓋章是合同成立;第二,簽訂確認書時合同成立。當事人采用信件、數據電文等形式訂立合同的,可以在合同成立之前要求簽訂確認書。合同自簽訂確認書時成立;第三,實際履行時合同成立。采用書面形式訂立合同,在簽字或蓋章前,當事人一方已經履行主要義務,對方接受的,合同成立。
二、合同生效
合同生效是指當事人訂立的合同得到法律的認可,依法發生法律效力。關于合同生效,根據《合同法》規定,主要情形有:第一,自合同成立時生效。絕大多數合同成立與合同生效是一致的;第二,批準、登記時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,自批準、登記時生效;第三,條件成就時生效。當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效;第四,期限屆至時生效。當事人對合同生效約定附期限的,自期限屆至時生效。
絕大多數情況下合同成立與合同生效是一致的,即自成立時生效,但并非都是一致的,合同生效的第二至第四種情況與合同成立顯然不一致。如合同的批準或登記,當事人簽訂的合同須經有關部門批準或者登記,合同才能生效。換句話說,有關部門的批準或登記是合同的生效要件。在此情況下,合同成立在前,生效在后。如果合同未經批準或者登記,盡管當事人就合同條款達成了協議,但不管當事人意志如何,合同并不能生效。
特別值得探討的是,合同須經批準或者登記才生效的情形,實務及理論界對《合同法》第44條第2款“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定”長期存在誤解。對此,必須注意以下情形:第一,必須是法律、行政法規對此所作的規定,而不是部門規章、地方法規作出的規定;第二,法律、行政法規明確規定合同“自登記之日起生效”。即一方面法律、行政法規明確規定“登記”作為合同的生效要件,合同未經登記僅僅成立而不生效;另一方面,法律行政法規明確了合同生效的時間,即“合同自登記之日起生效”的文句。如果法律、行政法規雖然規定合同需經批準或登記,但未明確規定合同“自登記之日起生效”,那么該批準或登記就不是合同生效或有效要件。如《城市房地產管理法》第53條規定:“房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其它權利和義務,并向房產管理部門登記備案?！钡谌?某些法律、行政法規規定的登記制度并非合同登記,而是物權性登記,即該類登記為合同標的物所有權或其他物權變動的生效要件,而不是合同本身的生效或生效要件。事實上,司法實踐及理論對有關登記制度及合同效力的誤解多數集中在此方面,將該類物權登記往往與合同生效或有效相混為一談?！段餀喾ā返?3條規定,“動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但法律另有規定的除外?！币虼?諸如《土地管理法》第12條、《城市房地產管理法》第60條第3款等規定的登記屬于物權權屬變更登記,而不是合同生效登記。對于房地產等買賣合同,登記與否對合同本身是否生效、是否有效不產生任何影響,登記僅僅關系到所有權、使用權等轉移效力。
三、合同成立與生效的區別
合同成立與合同生效,兩者之間既有緊密聯系又有本質區別。雖然一般情況下合同成立時生效,但合同成立顯然不等于合同生效,它們是兩個完全不同的概念,各有不同的法律要件。二者的區別表現在以下幾個方面:
1.合同的成立與生效體現的意志不同
合同的成立僅僅反映的是當事人的意志,即完成了要約與承諾的過程,雙方當事人之間就合同的主要內容達成合意,體現了合同自由原則,合同是否成立、能否成立取決于當事人的意志。合同的生效反映了國家的意志,即國家法律對已成立合同的一種法律認可或稱價值判斷,它體現了國家對合同關系的干預。合同成立后,能否產生效力,能否產生當事人所預期的法律后果,并不是當事人意志所能決定的,它取決于法律對該合同的態度和評價,體現了國家對合同所作的肯定或否定的評價。即使合同已經成立,如果不符合法律法規規定的生效要件,仍然不能產生法律效力。違法的合同不但受不到法律保護,甚至可能依法制裁當事人。
2.反映的內容不同
合同的成立與生效是兩個不同性質、不同的范疇。合同的成立屬于合同的訂立范疇,解決的是合同是否存在的事實問題,屬于對合同的事實上的判斷。而合同的生效屬于合同的效力范疇,解決的是已經存在的合同是否符合法律規定,是否具有法律效力的問題,屬于法律上的判斷。判斷合同是否有效,其結果則有生效、無效、效力待定、可變更、可撤銷等多種情形。合同的成立只需當事人對合同主要條款在表面上意思表示一致,而不問其意思表示背后的真實性和主要條款的合法性。而合同生效的確認既要審查當事人的主體合法性,當事人的意思表示是否真實,又要審查合同內容的合法性。
3.合同成立與生效的構成要件不同。
合同的成立,是訂約當事人就合同的主要條款達成合意,即合同因承諾生效而成立。筆者認為,合同的一般成立要件只需訂約任意思表示一致即可?！耙馑急硎疽恢隆钡臉酥揪褪恰俺兄Z生效”?！逗贤ā穼贤У臉嫵梢]有做出明確的規定。一般認為,合同生效的條件是:(1)行為人具有相應的民事行為能力(主體合格)。(2)意思表示真實。(3)不違反法律或社會公共利益。
4.合同成立與生效的效力及產生的法律后果不同
《合同法》第8條規定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更和解除合同。依法成立的合同,受法律保護?！焙贤闪⒁院?但合同尚未生效的,當事人不負擔給付義務。合同生效后,當事人必須依據合同的約定履行合同義務,否則,債務人依法及合同約定承擔違約責任。債權人也有權依法向法院提起訴訟或向仲裁機構申請仲裁,要求強制履行。
合同成立與合同生效是否相同,有無區別,不是一個純理論問題,它直接關系到當事人因訂立合同而形成的權利和義務能否得到法律的認可和保護。如果二者不一致,合同雖成立但未生效,當事人不必履行合同,繼而不存在違約責任等。如果合同成立等于合同生效,當事人應全面履行合同,否則就應當承擔違約責任。
我國原有立法及司法實踐,由于未區分合同成立與合同生效,因而也未區分合同不成立與合同無效,由此產生了一些問題。如將已成立但未生效的合同,一律按無效合同處理,因而產生大量的無效合同,致使合同當事人訂立合同的目的落空,即不利于當事人,也不利于市場經濟。另外由于未區分合同不成立與合同無效,故將合同不成立作為無效合同對待,而合同無效與合同不成立的法律后果完全不同。在合同不成立的情況下,有過錯的一方當事人應根據締約過失責任制度,即《合同法》第 42 條規定,承擔民事賠償責任。在合同被確認無效的情況下,依據無效合同的法律規定,不僅產生民事責任,如賠償損失等,而且過錯方依法可能要承擔行政責任,如追繳財產,構成犯罪的,將依法追究刑事責任。因此,區分合同成立與合同生效,從而區分合同不成立與合同無效,對司法實踐具有十分重要意義。
四、《合同法》第8條規定之探討
值得探討的是《合同法》第8條之規定。該條規定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同,受法律保護?！惫P者認為,第8條之規定是將合同成立制度以合同生效制度加以規定,從而否定了《合同法》第44、45、46 條等有關合同生效的法律規定,也因此混肴了合同成立與合同生效。既然合同成立后即對當事人具有法律約束力,應當按照約定履行義務,并不得擅自變更和解除,那么有關合同生效的法律規定就失去了應有的作用和意義。但正如上面所述,只有生效的合同才對合同當事人具有法律約束力,合同雖成立但未生效,對當事人并無約束力,亦自然不存在合同變更或解除。
既然《合同法》已明確區分并分別規定了合同成立與合同生效,那么,第8條之規定與有關合同成立及合同生效之規定顯然缺乏統一性和協調性,也使得合同成立與合同生效的法律規定的作用和意義被第8條之規定一筆勾銷。從合同法全部內容分析,該條所要表明的意思,事實上已在《合同法》第四章、第五章、第七章等相關章節做了詳細規定。因此筆者認為,第8條之規定不但無任何積極意義,反起消極影響。為解決理論上特別是實踐上的理解與適用不一,避免引人誤解,給司法實踐造成混亂,應當刪除第8條,至少應做適當的修改。
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房屋登記管理辦法范文第4篇
因此, 房屋權屬登記信息的查詢問題, 成為“民生檔案、服務民生”的重要體現, 也是促進房地產經濟健康發展和社會和諧穩定的重大課題。在由《物權法》《政府信息公開條例》《不動產登記暫行條例》《房屋權屬登記信息暫行辦法》所組成的法制體系中, 尤其是政府信息公開這一背景下, 屬于相對個人隱私性的房屋權屬登記信息, 公開范圍、公開權限以及公開形式等, 都值得我們進一步探究。
一、房屋權屬登記信息與不動產登記資料的界定
房屋登記信息的公開和查詢是《不動產登記暫行條例》實施過程中的熱議話題?！段餀喾ā窂姆缮洗_立了不動產登記的公示意義, 對不動產登記信息的公開也作了原則性規定。其第18條規定:“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料, 登記機構應當提供。”建設部頒布的《房屋登記辦法》也就此作了相關規定:“房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。申請查詢、復制房屋登記資料的, 應當按照規定的權限和程序辦理”。值得注意的是, 兩者使用的都是“登記資料”。
而新頒發的《不動產登記暫行條例》第27條規定:“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料, 不動產登記機構應當提供。……有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。”除了增加了有關國家機關的查詢主體外, 查詢對象仍為登記資料, 對于查詢范圍、查詢方式等均未作出細化的操作性意見。
其實, 早在《物權法》立法之前, 《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》 (以下簡稱《暫行辦法》) 已成為不動產登記資料的查詢規則。其中規定:“房屋權屬登記信息是指原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息”。其中, “房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息包括房屋自然狀況 (坐落、面積、用途等) , 房屋權利狀況 (所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等) , 以及登記機關記載的其他必要信息”;“原始登記憑證包括房屋權利登記申請表, 房屋權利設立、變更、轉移、消滅或限制的具體依據, 以及房屋權屬登記申請人提交的其他資料”。在《暫行辦法》的邏輯體系中, 房屋權屬登記信息不僅是不動產登記簿記載的信息內容, 還包括作為檔案留存的登記資料, 如當事人的登記申請表、不動產物權變動的原因證明材料。同時, 《暫行辦法》第8條、第11條以及第16條內容, 為行政機關實際工作提供了具體的、明確的操作性細則。
而《物權法》及《不動產登記暫行條例》所說的登記資料一語, 雖然立法機關的原意是, 登記資料既包括不動產登記簿, 也包括原始登記資料。也就是說, 不動產登記資料與房屋權屬登記信息屬于同一意義。但由于兩個法則都缺乏對登記資料的明確規定, 也未針對這兩類不同的資料制定不同的查詢規定。因此在實踐中, 房產檔案管理部門受理房屋登記信息查詢時, 更傾向于適用操作指向更為明確的《暫行辦法》。
二、政府信息公開下的房屋權屬登記信息
2004年, 隨著“信息公開第一案”的董某訴上海市徐匯區房地局信息不公開案的發案, 房屋權屬登記信息的公開與政府信息公開之間的復雜關系, 伴隨著私人信息與政府信息、私權利與公權力的矛盾而開始進入行政訴訟的視野中, 也引起了房產檔案利用部門的廣泛注意。該案引申而來的爭議是, 房屋權屬登記資料是否屬于政府信息, 房屋權屬登記原始憑證是否屬于與政府信息公開的范疇。
實際上, 自《中華人民共和國政府信息公開條例》 (以下簡稱《條例》) 施行以來, 群眾通過依申請公開政府信息的方式, 要求公開房屋權屬登記信息的申請案件日益增加。雖然很多申請已被司法機關、信訪部門最終駁回, 但由此引起的社會反響卻很強烈。
《條例》規定:“政府信息是指行政機關在履行職責過程中制作或者獲取的, 以一定形式記錄、保存的信息。”而不動產登記又稱為不動產物權登記, 是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。不動產登記資料是行政機關 (即不動產管理部門) 在履行職責 (即記載不動產物權于登記簿) 過程中制作的 (即登記簿) 或獲取的 (即原始登記憑證) , 以一定形式記錄、保存的信息 (即紙質、電子的形式) 。因此, 不動產登記資料符合政府信息的構成要件, 應該屬于政府信息范疇。
值得注意的是, 政府信息雖以公開為基本原則, 但公開的范圍卻并不相同。根據《條例》規定, 政府信息可分為主動公開的信息、依申請公開的信息、不予公開的信息。以上三種政府信息的公開范圍不盡相同。而不動產登記資料雖然屬于政府信息, 但不動產登記資料究竟屬于何種公開范圍, 值得進一步界定。但是毋庸置疑的是, 由于不動產登記資料中含有私人化色彩, 其公開應該采取有限公開原則。
三、房屋權屬登記信息的查詢與公開
綜上所述, 《物權法》第18條、《不動產登記暫行條例》第27條、及《暫行辦法》專門規定了房屋權屬登記信息查詢制度;《條例》則確立了所有政府信息的公開制度。雖然都是政府為公民提供信息服務的過程, 但兩者還是存在明顯的區別。作為檔案管理部門, 適用哪種規定成為日常工作處理中的難點問題。因此, 區分好專門性房屋權屬登記信息查詢與政府信息公開之間的關系, 有著重要的實踐意義。
筆者認為, 《物權法》《不動產登記暫行條例》所規定的房屋權屬登記信息查詢制度, 應該是一種特殊政府信息的獲取途徑。一方面, 房屋權屬登記信息屬于政府信息公開范疇;另一方面, 房屋權屬登記信息查詢在遵循《條例》的大標準外, 也要將《暫行辦法》視作補充規定, 甚至優先適用。原因可分為以下幾方面。
第一, 從制度設置看。有觀點認為, 房屋登記領域的政府信息公開與房屋權屬登記信息查詢制度是兩項并行的制度, 在適用方面, 取決于申請人申請的方式, 也即以政府信息公開提出的適用《條例》, 以查詢提出的適用《暫行辦法》。如果上述觀點成立, 那么房屋權屬登記信息查詢制度的設立就變得沒有意義。
因為, 《條例》第13條規定:“公民法人或其他組織還可以根據自身生產、生活、科研等特殊需要, 向國務院部門、地方各級人民政府及縣級以上地方人民政府部門申請相關政府信息。”而《物權法》第18條、《不動產登記暫行條例》第27條及《暫行辦法》, 都不同層次地對房屋權屬登記信息的查詢主題作出了規定。
不難得出, 《條例》規定的申請人的資格基本上是開放性、無限性的, 不限于權利人、利害關系人;所指的政府信息實際是比較寬泛的, 是需要社會公眾廣泛知曉或參與的相對具有公共屬性的信息;而《物權法》《不動產登記暫行條例》《暫行辦法》規定房屋登記信息雖然應當向社會公開, 但并不是向每個人公開, 公開的范圍、限度和查閱人的范圍是有限的, 只有特定的權利人、利害關系人、有關國家機關才有查閱利用的資格。
第二, 從申請條件上看。在日常查詢受理中, 根據《暫行辦法》第8條、第11條的規定, 查詢人需提供其是履行職權的國家或是法律上的利害關系人的證明后, 查詢部門方能為其提供相關的房屋登記信息。而根據《條例》第13條規定, 公民、法人、其他組織獲取相關政府信息, 只需證明與其有生產、生活、科研等需要即可。
從中可以看出, 房屋權屬登記信息查詢的條件比信息公開的條件要嚴格, 信息公開申請僅需符合生產、生活、科研的“三需要”原則, 但對何為符合“三需要”原則目前并無明確的界定。而《暫行辦法》對申請條件的規定就要嚴格、明確的多, 法條以明文列舉的方式列出了查詢的申請條件及所需提供的申請資料, 只有有證明材料證明的利害關系人可以查詢。
第三, 從個人權利保護上看。房屋權屬登記信息中涵蓋大量的個人隱私方面的信息, 如房屋產權人、身份證號、家庭住址、聯系方式、房屋買賣價格、婚姻狀況等, 這些個人信息一旦隨意泄露, 將會給當事人的生活帶來麻煩甚至是痛苦?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理政府信息公開行政案件若干問題的規定》第1條規定“公民、法人或者其他組織認為下列政府信息公開工作中的具體行政行為侵犯其合法權益, 依法提起行政訴訟的, 人民法院應當受理:…… (三) 認為行政機關主動公開或者依他人申請公開政府信息侵犯其商業秘密、個人隱私的”。這就要求行政機關在公開房屋登記信息時, 必須要對不公開所要保護的個人隱私 (商業秘密) 與公開要保護的公共利益之間進行衡量。
而《條例》第14規定:“......行政機關不得公開涉及國家秘密、商業秘密、個人隱私的政府信息。但是, 經權利人同意公開或者行政機關認為不公開可能對公共利益造成重大影響的涉及商業秘密、個人隱私的政府信息, 可以予以公開。”該條雖然明確了對于涉及隱私信息的申請, 可以征求權利人意見的方式來決定是否公開, 但在實際操作上行政機關很難取得與權利人的聯系, 雖然在房屋登記信息中有可以聯系上權利人如住址、聯系電話等信息, 但均存在著住址、聯系電話的變更等因數。另, 如果行政機關自行從中獲取該些信息, 本身就侵犯了權利人的隱私權。
因此, 筆者認為, 關于房屋權屬登記信息的政府信息公開, 應區分為面向所有人的政府信息公開制度和面向具體相對人公開的個人信息查詢制度, 應進行有條件、有所限制的公開, 向申請人進行有層次性的開放。同時, 行政機關應加大對房屋基本狀況信息和限制信息的主動公開, 如所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地權屬性質、土地使用年限、房地產平面圖及有無查封、抵押等相關登記信息。
值得一提的是, 不動產登記和政府信息公開等制度是法治社會的常態。將政府信息的公開落實到位的同時, 兼顧產權所有人的權利保護, 是構建統一的不動產登記平臺的制度根基。若權利無保全, 則制度無意義, 其他后續的如反腐、財稅調整等制度“紅利”也將失去憑借。
摘要：隨著近年來樓市沉浮、征地拆遷、產權糾紛等問題日益浮現在公眾視野, 房屋作為個人資產的價值顯得格外引人注目。人們對房屋權屬登記信息的知悉權利也有了更深層次的認知。本文就在政府信息公開這一背景下, 屬于相對個人隱私性的房屋權屬登記信息, 公開范圍、公開權限以及公開形式等作淺顯的探討。
關鍵詞：政府信息公開,房屋權屬登記信息,公開查詢
參考文獻
[1] 全國人大常委會法制工作委員會民法室編.中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定, 北京大學出版社, 2007年版, 26-27.
房屋登記管理辦法范文第5篇
2、抵押合同雙方當事人主體資格證明，(是企業法人的提交企業營業執照復印件，是社團法人的提交社團法人登記證，是自然人的提交身份證復印件，并加蓋簽章)
3、委托代理人辦理的，應提交委托代理人的身份證明和授權委托書。
4、具有評估資格的機構出具的抵押物評估報告。
5、雙方當事人的借款合同和抵押合同。
(1) 設備發票(企業對應名稱)