房地產企業范文第1篇
陸正飛、辛宇(1998)以滬市上市公司為樣本,指出企業盈利能力與資本結構負相關。陳勝權(2007)以27家房地產上市公司為樣本,運用定性分析方法指出我國房地產業短期負債率較高,往來賬款所占比例較大。蘭峰和雷鵬(2008)以2006年上市的56家房地產公司為樣本,得出盈利水平與企業價值負相關,并指出我國房地產業上市公司資產負債率為50%~60%時,資本結構達到最優,企業價值達到最大。陳肖金(2013)分析得出短期借款率、長期負債率與企業價值負相關,因此應提高內源融資比率。
通過上述分析,我們發現由于研究角度和市場環境的不同,資本結構對企業價值的影響依舊沒有達成共識。
二、我國房地產企業的資本結構現狀及成因分析
由于房地產資金需求量巨大,自有資金通常很難滿足企業運營需求,因此,房地產企業多利用債務融資求得發展,因此,我國房地產企業資產負債率高于其他行業。具體來說,主要有以下原因:
一是債券市場不完善,其他創新型的融資方式不成熟。我國債券市場產品品種單一,流動性差,缺乏有效的償債保障機制和信用評級機制,監管制度與信用評級制度不健全。同時,由于國內相關法律法規不明確,市場機制不完善,在國外蓬勃發展的房地產信托基金、海外基金等在國內也尚未形成規模。
二是房地產行業開發周期長,資金收回風險大。一方面,房地產行業依靠股東等個人投資或企業投資等渠道獲得的資金,遠遠不能滿足項目開發所需資金;另一方面,房地產項目較長的開發周期,使得資金占用期長,資金收回的風險大大增加,因此就只能依靠銀行貸款等不多的融資渠道了。
三、實證研究分析
1. 樣本的選取。
本文根據中國證監會的《上市公司行業分類指引》,以滬市上市的房地產企業為樣本,所需的數據主要來源于國泰安數據庫。本文進行樣本的選取時:消除B股或H股市場的影響,剔除ST或PT類公司,剔除研究年份中數據有殘缺的公司6家,本文最終選取61家樣本。
2. 變量設計。
(1)被解釋變量。股東和債權人最關注的是企業的經濟效益,而財務指標是經濟效益最直觀的體現,本文選取凈資產收益率ROE衡量房地產行業的企業價值。選用該指標的原因如下:第一,公司理財的主要目的之一是實現股東財富最大化,而股東財富的增長主要來源于企業經營所實現的凈利潤,而凈資產收益率是凈利潤與凈資產的比值,可以衡量股東投入資本獲得的收益;第二,凈利潤扣除了企業所得稅,是真正屬于股東的財富,凈資產收益率作為凈利潤與凈資產的比值,能夠反映公司股東的財富增長情況。一般來說,凈資產收益率越高,企業的獲利能力越強,企業價值也越大,二者呈正相關關系。
(2)解釋變量。企業的償債和再融資能力很大程度上取決于企業的資本結構。本文側重研究資本結構中債務融資對我國房地產上市公司企業價值的影響。因此,本文選取了短期債務與長期債務兩大方面共四個指標反映企業的資本結構,具體見表1:
(3)控制變量。為了排除其他因素對企業價值的影響,在歸納和總結了現有研究成果的基礎上,本文選取以下四個指標作為控制變量,見表2:
3. 研究假設。根據前文分析,提出如下假設:
假設1:房地產上市公司的資產負債率與企業價值之間負相關。
假設2:房地產上市公司的速動比率與企業價值之間正相關。
假設3:房地產上市公司的短期借款率與企業價值之間負相關。
假設4:房地產上市公司的長期負債率與企業價值之間負相關。
4. 研究思路及模型構建。
本文運用Excel和Eviews進行數據處理,根據上述變量設定及研究假設,構建以下模型:ROE=β0+β1TD+β2CD+β3SD+β4LD+β5SI+β6CI+β7OC+β8GC+εi。
5. 實證研究。
(1)描述性統計。通過表3可知:①2012—2014年凈資產收益率ROE逐年下降,說明房地產企業的凈利潤有所減少。②房地產企業的資產負債率呈上升趨勢,一些企業資產負債率過高,達到90%,經營風險大;相對流動比率來說,速動比率更適合反映房地產企業的資產流動性,逐年提高,2014年變化較明顯;短期借款率也在不斷提高,但幅度都不大,3年均值為18.9%;長期負債率3年均值為18.9%,但呈先增后減趨勢,說明短期負債增加,長期負債則可能減少。
(2)相關系數分析。由表4可知,①凈資產收益率ROE可能與速動比率、短期借款率負相關,與資產負債率、長期負債率正相關;②解釋變量之間及控制變量之間可能存在相關性,產生多重共線,下文中會做相關檢驗并采用逐步回歸分析。③多元回歸分析。為了消除變量間可能存在的多重共線的影響,使回歸結果更科學合理,因此本文采用逐步回歸法進行多元回歸統計分析。首先對模型進行效應檢驗,以此確定該選用固定效應還是隨機效應。
由表5可知,僅有個體固定效應模型通過了LR檢驗,因此應建立個體固定效應模型。
(4)多元逐步回歸分析。由表6可知,消除多重共線的影響后,新的ROE模型保留的變量包括短期借款率、長期負債率、企業規模、現金流量和營運能力,新模型的調整的R2=0.45,F檢驗的p=0.00,對ROE的解釋能力較強。其中短期借款率和長期負債率與凈資產收益率顯著負相關,支持了假設3和假設4。
綜上所述,回歸結果說明了:①短期債務融資是房地產企業的主要融資方式之一,企業的經營風險大;②房地產上市公司的資產負債率越高,企業價值越低。
四、對策及建議
通過上述分析,可以發現資產負債率過高,債務融資為主,融資渠道單一,容易受到外來沖擊的影響,抵抗風險的能力不強,是我國房地產企業資本結構的主要問題,針對這些問題,本文提出以下幾點建議:
第一,拓寬企業融資渠道。對比國內外房地產企業的融資渠道,可以發現二者最大的不同在于,國外房地產企業多利用一些新型融資方式籌措資金,比如房地產信托基金等金融產品或租賃權融資、合作開發等創新型融資方式,這些方式降低了企業的資產負債率,提高了抵抗外來沖擊及風險的能力,同時也極大地豐富了國外資本市場。而我國房地產企業仍舊以銀行貸款為主,加大企業風險的同時,也增加了銀行不良貸款,影響我國經濟的健康發展。因此我國的房地產市場應該引進新型融資渠道,大力發展房地產投資基金、信托等其他創新型融資方式,降低企業風險,優化企業資本結構。
第二,提高企業內源融資比例。內源融資具有不可比擬的優點,融資成本低、資金利用限制少、受外部影響小,因此提高內源融資比例,以降低企業財務風險。房地產企業應該努力提升企業經營績效,增加企業留存的內部積累,以內部積累為企業項目開發、持續經營提供資金支持,降低資產負債率,實現企業價值最大化。
第三,控制銀行借款,適度提高長期借款率。我國房地產上市公司短期負債占比超過70%,有限的中短期資金保障多個項目的進行,加大企業還款壓力。因此,銀行借款的減少,長期負債比率的提高,可以使房地產企業經營資金更加穩定,提升企業績效。
第四,加強企業風險意識。一方面,企業應當增強風險意識,關注外部環境的變化,利用其他創新型的融資方式,尋求最佳資本結構,實現企業可持續發展。另一方面,企業應當制定風險防范和應對機制,以免面對風險時,毫無抵抗之力。
摘要：房地產業是國民經濟的支柱產業之一,也是推動國家GDP增長的主力之一。然而,目前我國大多數房地產企業的銀行貸款過多,資產負債率偏高,企業無力抵抗外來的沖擊。本文從滬市A股選出符合條件的61家房地產上市公司,運用excel和eviews統計軟件進行實證分析,探討房地產企業資本結構與企業價值的關系,為房地產企業保持合理的資本結構提出對策與建議,實現企業價值最大化。
關鍵詞：房地產企業,資本結構,企業價值
參考文獻
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房地產企業范文第2篇
在106家上市公司房地產企業所披露的半年報中顯示,上市房企在上半年的整體資產負債率達到了72%,負債總額突破1.09萬億元,同比上漲41%。其中,最具殺傷力的流動負債已經占到負債總額的70.6%,同比上漲54%。而與持續走高的負債總額相對應的則是一系列宏觀調控舉措。住建部在8月中旬出臺新增限購城市的五項建議標準,對符合其中兩項以上者,建議列入新增限購城市名單。浙江臺州商品房限購令在9月1日正式實施,成為二三線城市第一個響應者。山雨欲來風滿樓,中國房地產調控進入了一個關鍵時期。
對房企來說,資金鏈成為抵御亂局的致命武器,而要分析企業的資金鏈,首先得看宏觀調控下房市的景氣度變化。
高增長態勢被遏制
2009年國家為了抵御全球金融危機,實施了4萬億元的龐大投資計劃以及針對樓市的一系列救市政策,直接拉動了房地產行業迅速觸底反彈。當年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達50%以上,住宅開發投資額增速達到15%。這引起了國家的高度關注,直接導致了2010年1月國務院出臺“國十一條”,以及2010年3月,國土資源部再次出臺19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。
這兩個政策出臺后,由于缺乏配套細則以及地方持觀望態度,導致2010年房地產高增長態勢并未得到明顯遏制。2010年一季度房地產開發投資增幅35%。土地市場火爆,地價飛漲,地王頻現。為此,國家不得不加大調控力度。2011年1月,國務院下發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,也就是“新國八條”,從而從房貸消費和土地供應兩端對房地產企業形成擠壓態勢。隨后國家在供應端先后推出一系列宏觀調控舉措,如開發商競買保證金最少兩成、一個月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”、土地增值稅預征率由0.5%提高到2%、加大保障性住房土地供應量到70%等。此后各地也推波助瀾,逐步祭出二套房首付比例不低于60%、貸款利率上浮10%、暫停第三套房貸、乃至限購、限貸、禁購、禁貸和試點房產稅等消費新政。自2010年5月“新國十條”頒布以來,市場觀望情緒濃重,交易銳減,新建住宅、二手住宅市場交易量極度萎縮。深圳交易量下降超過90%;上海、北京下降80%;廣州下降50%。新建住房價格上漲勢頭遏制,價格持平,個別項目出現少量優惠;二手住宅掛牌量增加、部分單位掛牌價格下降約10%,議價空間加大,成交價格出現5%-10%的跌幅。
融資出現困境
房地產市場的下滑直接影響了開發商資金回籠的速度,迫使企業采用降價促銷等手段加速周轉。而拿地成本的上升和土地款提前支付也進一步加劇了開發商的資金壓力。
注:2010年截止到11月9日單位:億元資料來源:WIND數據
資料來源:CREIS中指數據、國際統計局
央行今年連續六次上調存款準備金率,直接導致銀行銀根收緊,開發商信貸融資受阻;2008年在貨幣緊縮政策背景下開發貸占貸款比重急劇下降到4.3%,其后受刺激內需政策的推動,在2009-2010年期間逐漸升高至10%左右,但2011年一季度再次下滑到7.6%,且呈繼續下滑態勢。
201 1年至今連續三次上調存貸款基準利率,不僅使開發商貸款利息加重,還連累到信托等其他融資方式的融資成本水漲船高。比如信托利率已經從2009年的1 2%上升到最近的18%甚至更高。即便這樣,銀監會要求房地產信托融資逐筆申報,造成事實上的審批前置機制。這樣,在開發貸受阻后,信托融資也面臨空前壓力。
而暫停審批房地產企業IPO和嚴控增發以及資產重組,直接堵死了權益市場公開融資渠道。從2008年以來,房地產企業IPO融資額從16.35億元下降到2009年的12.2億元,2010年和2011年則為零;增發從2009年的600多億元暴跌到2010年50多億元;配股則是連續三年為零。
資金來源分化
受國家一系列緊縮政策和限購政策影響,房地產企業資金來源增速明顯下降。從1999年以來,貸款占比逐年下滑。2011年一季度開發貸僅1700億元,同比下滑48%。在銀行信貸持續收緊的大背景下,信托融資門檻也一再抬高。而預付款和按揭貸款等其他資金則受限購限貸政策沖擊日漸衰微。在這種局勢下,企業傳統的融資渠道面臨空前危機,自籌資金的壓力持續上升。
與此同時,多家上市房企半年報顯示行業資金告急。最早公布中報的5家房地產企業現金流總額為-64.09億元,濱江集團、嘉凱城、萊茵置業等3家房地產企業,均名列經營性現金流情況最糟糕的前10家公司中。其中濱江集團,公司上半年僅實現凈利潤1.5億元,同比減少40.16%,經營性現金流為-28.12億元,負債率更高達80.78%。而10大房企中,半數負債率超過70%,其中萬科和龍湖地產負債率已達到78%。這主要是由于銀行利率提高和放款收緊的情況下,房企更加依賴成本較高的信托資金,使得金融成本和金融風險上漲。但近期信托收縮和標普降級使得房企融資難度進一步加大。
房企突圍方式
一些信譽良好、實力強大的房企通過集團內互保方式,獲取銀行信貸融資。根據銀監會調查數據,6月末,60家大型房企涉及集團內互保貸款金額1417億元,較年初增長22.3%。
北京金力控股集團戰略與資本副總裁,中央財經大學戰略與金融學碩士生校外導師。
而更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉讓項目和股權方式進行融資。資金緊張迫使房企對外高息舉債,如安城1號信托年化收益率高達25%,讓綠城集團再陷資金困局。事實上,不僅是綠城,金地、保利等行業內排名前十的房地產企業都在嘗試通過信托方式進行債務融資,然而信托動輒20%以上的年利率顯然成為了企業的雙刃劍。
另一解困招數是出讓儲備用地或項目股權。如恒大地產今年5月份將一塊位于江蘇啟東市寅陽鎮的總面積133.5萬平方米地塊的49%股權以5億美元出讓給香港華人置業。此外還有大龍地產8.2億元出讓京洋房地產、國美商都欲60億元“轉嫁”海航。北京中原地產的統計數據顯示,今年前7個月,全國房地產行業公開的股權并購案例合計為62宗,總涉及金額為175.39億元,相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。在整體并購市場上,房地產行業占據第一。
越來越多的房企選擇了降價促銷以加快資金回籠的策略。在繼珠江拉維小鎮率先拋出降價萬元之后,截至目前,為了突破銷售困境,北京已經有多個郊區樓盤迅速跟進降價促銷。華業東方玫瑰則爆出剛簽訂合同就驚聞開發商降價千元的“噩耗”。在限購令向二三線擴容和一線城市限購長期化政策的推動下,以萬科、龍湖、碧桂園、華僑城等房企巨頭為代表的開發商也開始規模降價求生。越來越多的開發商清醒地認識到,降價是當前樓市困境中突圍的最好方式。7月13日起,龍湖在重慶推出了1000套優惠房源,包括重慶的10多個項目,有普通高層、洋房、別墅和商業地產,其中住宅最高優惠8%。
據鏈家地產市場研究部統計,截至目前,北京新建商品房庫存10690套。大型房企所占庫存比重約為35%,中小房企占65%,承載庫存量為6.9萬套,市值大概超過3000億元。顯然,大部分庫存壓力向中小房企傾斜,隨著新項目入市和滯銷情況的增多,銷售壓力還將持續增大。同時,3000億元庫存市值積壓套牢流動資金,未來“降價放量”以增加資金回流成為必然。
房地產企業范文第3篇
摘 要：本文基于財務管理、公司戰略與風險管理相關知識，采用案例分析法、理論聯系實際的方法，對房地產企業財務管理風險防范與控制展開研究。研究表明，自房地產企業預售制取消，其財務風險的防范與控制被放在空前重要的位置。本文從房地產企業財務管理的現狀問題出發，結合萬科集團財務管理風險控制的案例，總結出房地產企業財務管理風險防范與控制的措施。
關鍵詞：財務管理；公司戰略與風險管理；房地產企業；風險防范與控制
引言
房地產企業的財務管理風險，是指在房地產企業日常生產經營中，因為內部外部各種不確定的因素發揮作用，導致房地產企業在一定時期內收到的利潤無法達到預期標準。而財務風險僅可以依靠各種有力措施防范控制在安全范圍以內，無法完全避免。眾所周知，房地產企業自身具有資金投入量大且密集、房產價值高、建設周期長、資金回收慢等特點。目前，受國家政策調控房價、取消預售制等各種外界因素影響，房地產企業財務風險的防范與控制的難度加大，因而也被放在企業風險管理空前重要的位置。
本文從房地產企業財務管理的現狀問題出發，結合萬科集團財務管理風險控制的案例，總結出房地產企業財務管理風險防范與控制的措施。希望房地產企業可以在經濟下行、房價調控措施增多的情況下，做好全面財務風險防范與控制，提高房地產企業自身抗風險的能力。
一、房地產企業財務風險概述及現狀
（一）房地產企業財務風險概述
房地產企業因其自身為資金密集型企業，財務管理風險尤其重要，主要包括以下幾個方面：第一，房地產企業中包括借入資金和所有者投資的籌資風險。因為房地產企業比其他一般企業投資建設所需的資金更多，而且房產價值高，回收期長，這就造成大多數房地產企業的啟動資金多半依靠向銀行或其他金融機構的借入資金或者其他所有者投資的籌資?；I資風險主要包括房地產企業是否能按時還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數房地產企業不會選擇僅僅將資產配置到房地產行業中，涉足不熟悉的行業就很容易出現投資回報率無法達到預期的投資風險，這容易影響房地產企業的現金流、盈利能力、償債能力，對企業造成無法挽回的損失。第三，在房產出售后，由房產轉化為結算資金再轉化為貨幣資金，需要經歷較長的時間，無法避免的轉化時間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風險。第四，來源于對收益確認時和對投資者分配收益形式、時間、金額把握不清的收益分配風險。收益分配風險是指企業收到利潤成果后，對其進行收益利潤分配，如果投資者對于收益分配方式不當，很容易影響投資者的積極性，對未來房地產企業籌資也會產生影響。
（二）房地產企業財務風險現狀
目前，由于受國家調控房價、取消預售制的影響，投資者會轉而投資其他行業，房地產企業在籌資方面會更加困難。房價供過于求，震蕩下降，市場預期降低，房地產企業會轉而投資其他行業，投資風險將會加大。取消預售制意味著房地產企業以后需要先蓋好房產，銷售后再實現房產向結算資金再向貨幣資金轉化，意味著資金回收期會增加，資金回收風險增加。在這種情況下，資金回收風險和收益分配風險也會隨之加大。
除此之外，不可忽視房地產企業財務風險中的涉稅風險。因交付完工產品時點不同產生的涉稅風險、采取視同買斷方式委托銷售開發產品存在的涉稅風險、發生的支出應歸集為費用或成本的涉稅風險、毛地竟掛所涉及的動遷補償及動遷支出稅收處理風險、預提相關費用涉及的稅務風險、超過規定標準計提或繳納的稅金涉及所得稅稅前扣除風險等。長期以來，房地產企業的涉稅風險經常被企業忽略，在后期財務管理過程中要加大對涉稅風險的重視，違反稅法不僅會對企業造成經濟損失，也會給企業的聲譽造成不可估量的損失。
二、案例分析
從上文對房地產企業財務風險概述及現狀分析中，可以看出房地產企業財務風險不僅僅包括大多數企業共同面對的籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險，其財務風險容易受政策風險影響，以及由于其自身施工時間較長、不動產核算項目較多而造成的涉稅風險。一直被房地產行業評價為財務風險較低的房地產公司，從其2017年財報可以看出，其2017年全年的負債率為8.8%，而最新公布的2018年半年報，其凈負債率為32.7%，繼續保持在行業最低水平。
在這種情況下，萬科集團在9月份月度例會上表明，萬科要實現全年6300億的回款目標。隨之而來，例會大喊“活下去”的口號，這無疑給房地產行業敲響了警鐘。一方面，面對國家調控房價政策的頒布，萬科的財務風險意識加強，此時回籠資金，是保證在房價整體受挫的情況下，企業依舊有抗擊財務風險的能力，保證充足的現金流，以及正常的日常運營。另一方面，回籠資金也是防范和控制財務風險的措施，企業需要回款后償還金融機構貸款利息、實現投資人的預期目標，也需要保證充足的資金對新興行業展開投資和運營。因此。及時采取有力措施防范和控制財務風險十分重要。下文將根據案例分析，繼續探討房地產企業防范和控制財務風險的具體措施。
三、房地產企業防范和控制財務風險的具體措施
（一）財務人員需增強風險防控觀念
財務人員需增強風險防控觀念，一方面，房地產企業需要完善管理體系，加強內部控制。不僅僅需要健全財務管理制度，對企業的財務人員及其資金賬號、業務往來，建立嚴格的檢查考核和監督制度，還要定期培訓，加強財務人員對風險預測的敏感程度。另一方面，房地產企業需要完善財務監督、獨立的審計機制。為了實現預期財務管理目標，減少不可控的損失，必須加強財務監督，保證企業日常運營。房地產企業應當在企業內部設立獨立的審計機構，制定專門的審計程序和確定具體的審內容，配備專業審計人員，定期對企業財務風險進行排查，并將結果上報給管理層和董事會。
（二）房地產企業應當進行多元投資以分散風險
財務風險不可避免，但是通過有效的措施可以進行降低，比如像萬科集團一樣回籠房地產企業中的資金，轉而向高新技術行業投資。多元化的投資戰略可以有效地幫助房地產企業降低財務風險、市場風險以及政策風險的影響。不過要對新涉及的行業做到合理預估，防止因為新領域人才、技術儲備不足導致資產浪費，影響企業的現金流。比較好的方案是房地產企業利用自身資金優勢對已經有一定基礎的高新技術行業進行投資，或者采用兼營、并購、企業聯盟等多元化投資戰略，與合作企業優勢互補、共擔風險，實現企業多元化投資以分散財務風險的目的。
（三）房地產企業應建立一套財務風險預警系統
房地產企業建立一套財務風險預警系統，可以在財務風險出現的早期，識別并采取有效措施將財務風險控制在合理的范圍內，或者在預先設定負債值的基礎上提前規劃好應對財務風險的方案，減少出現風險時的協調成本和時間成本，給企業造成損失。房地產企業建立一套財務風險預警系統，可以通過互聯網、大數據全面監測企業現金流的流通情況、投資回報率高低、涉稅財務核算等，通常企業出現籌資風險、投資風險較大的情況下，通過系統可以對財務風險進行預警，財務人員和企業管理者應謹慎分析數據，采取有效措應對財務風險，防止房地產企業財務狀況進一步惡化。
四、結束語
本文通過對房地產企業的財務風險現狀分析和對萬科集團及時回籠資金應對財務風險的案例分析，總結出財務風險是現代企業不可回避的風險，房地產企業是典型的資金密集型企業，更應該采取有效措施，積極應對財務風險。將財務風險控制在合理的區間內，可以保證企業現金流的正常流動、提高資金的運用效率、防范財務危機波及企業內部其他業務板塊的經營活動，使企業可以健康、穩定、良性的發展。
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作者簡介：張建（1974-），男，大學學歷，會計師，連云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地產行業的市場監管、財務管理、投融資、資產管理、單位內控、工程審計等。
房地產企業范文第4篇
（清苑縣房地產市場管理處，河北保定071100）
摘要：房地產企業資金管理是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理，是房地產企業財務管理的核心內容。房地產企業在經營過程中，資金投入額度大、周期長，資金運作過程復雜。加強企業資金管理，可以提高資金供應的及時性、有效性及資金利用率，并能夠有效降低企業資金風險，是保證房地產開發項目順利進行的重要環節。
關鍵詞：房地產企業；資金管理；思考
房地產企業資金管理是房地產企業財務管理的核心內容，是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理。房地產開發項目通常需要開發商投入大量的資金，并且這種支出需要較長的時間才能收回。加強對企業資金的控制和管理，是保證企業開發項目順利進行的重要措施。
一、當前我國房地產企業資金管理存在的缺陷
（一）資金管理意識淡薄
房地產行業在我國尚屬新興行業，相關體系制度還不完善。一些房地產企業的管理人員缺乏資金管理意識，沒有樹立起時間價值、資金成本等觀念，致使資金管理環節薄弱，存在較多的問題。很多房地產企業內部資金管理的責任劃分不清，設計變更沒有標準程序，工程建設質量不達標，工期拖延，銷售策劃不夠等，這些行為對企業投入資金的按時回籠造成了直接的影響，不利于企業資金鏈的良好循環。
（二）融資形式單一
目前，我國資本市場的發展還處于起步階段。受限于資本市場的發展，房地產融資市場也仍處于起步階段。房地產企業進行融資時，一般采用短期和長期銀行貸款的方式，由于我國企業債券市場發展緩慢，房地產企業很難通過發行企業債券來籌集資金。近幾年來，國家監管部門對地產企業上市控制嚴格，這就使得部分房地產企業不能夠利用發行股票的方式籌集資金。房地產企業的融資方式往往只是停留在短期，融資風險高，償債壓力大，不利于房地產企業的資金運作。
（三）投資決策不科學
前幾年國內房地產市場較為火爆，理論投資回報率較高，使得一些房地產企業在關注行業利潤時，忽略了行業發展的周期性以及潛在的風險，對未來行業面臨的挑戰估計不足。部分房地產企業沒有對開發項目的合理性、房地產市場的消費趨向、市場上的供求情況等進行科學分析，就盲目進行項目投資，這樣房地產企業很難得到合理的投資回報，容易使企業背上沉重的包袱。
（四）負債比例較高
房地產企業經營活動具有投資額度大、建設工期長等特點，很少有房地產企業完全依靠自有資金進行發展。由于政府對房地產企業IPO（首次公開發行股票）和股權再融資的限制較高，多數房地產企業都是通過銀行借款進行負債融資，從而導致企業的資產負債率過高。為此，房地產企業承擔著較大的財務費用壓力和風險。根據統計，我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。
（五）資金沉淀問題突出
根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量出現明顯上升，以2008年11月底全國商品房空置面積1.36億平方米為基礎，推測得出2009年全國商品房空置率將達30%以上，大大超過了國際公認的商品房空置率10%的警戒線。全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月?？罩玫纳唐贩看罅康財D占了房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。并且，有相關報告指出，商品房空置率與房地產企業經營利潤率呈負相關關系，商品房空置率上升時，房地產企業的經營利潤率則一路下降。
二、提高房地產企業資金管理水平的有效途徑
（一）拓展融資渠道
作為資金密集型的企業，如何解決融資問題是房地產企業必須考慮的一個問題。目前我國房地產行業已經開始探索多元化的融資渠道。資本市場中的直接融資渠道和間接融資渠道都需要加大開拓力度，應進一步完善多元化的房地產金融市場體系，包括投資基金、股權融資、債券融資、證券、信托等多種形式。在多元化的情況下，來自民間的大量資金就可以從樓市分流到基金、債券、信托等上來。由于只有好的企業才能夠拿到基金、債券、信托等，因此，多元化的融資渠道不僅能夠幫助房地產企業解決融資困難的問題，還可以促進房地產行業內部優勝劣汰，提高企業自身素質。
（二）強化開發項目的可行性研究工作
房地產開發投資大、周期長，存在較大的經營風險，因此，在確定投資開發經營項目時，首先應調查清楚投資項目的背景情況，避免有產權問題方面的紕漏，以確保投資回收。其次，做好市場調查工作，調查并分析項目所在區域的人口發展情況、經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況、房地產市場情況等，并做出客觀的預測。再次，要認真對投資項目的前經進行分析比較，企業應集中優勢資源開發那些經營效益好、風險小、周期相對較短的項目。最后，企業應根據項目開發進度合理估算需求量，制定合理的籌資方案，以保證項目的正常進行。
（三）加強資金預算管理
資金預算是實現資金良性循環的基礎，科學、合理的預算體制能夠促進企業有效使用資金，提高資金的使用效率。企業資金預算分為年度預算及月度執行預算，采用直接法編制，并采用間接法編制予以驗證。年初，財務部門應根據企業實際情況制定資金預算計劃，主要包括資金預算收入和資金預算支出兩項內容。通過制定資金預算計劃，可以明確企業年度資金運作的重點，有助于公司對日常資金的跟蹤和控制，能夠有效避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案制定后必須嚴格執行，這樣才有利于資金預算管理作用的充分發揮。
（四）嚴格控制項目成本
一是要準確核算項目成本。對成本進行準確的核算，使產品成本可以正確反映出房地產企業產品的實際支付，從而合理的確定銷售價格，為企業回收資金打好基礎。二是控制工程費用支出。工程支出是房地產企業日常主要資金支出，并且工程支出節點具有一定的調節性，房地產企業經常利用工程支出節點的可調節性來調節企業資金流，進而控制工程費用支出。這就要求房地產企業的工程部門和財務部門評估、分析出各項在建項目工程資金需求的緊急程度，做好各個環節工程款的支付計劃，控制工程費用支出。三是控制管理費用支出。財務部門應對企業管理費用支出進行嚴格的監督審核，拒絕一切不合理的支出，以保證流動資金用在關鍵的環節。
（五）做好資金回收工作
任何商品制作完成后，必須銷售出去才能獲得收益，房屋也不例外。在銷售房屋時，既有可能市場行情好于預期，也有可能市場行情壞于預期。無論怎樣，房地產企業都應做好市場行情調查，正確核算包括開發建設成本、銷售成本、房地產行業平均利潤在內的房屋銷售成本，并盡快將房屋銷售出去，將資金收回來。如果在在房屋銷售期內出現銷售低谷，房地產企業應冷靜地對市場進行研究和分析，看市場是否會在不久的將來反彈，如果預測出現反彈，并且反彈所帶來的收益要大于等待時所產生的新的資金成本，那么就可以耐心等待一段時間。如果短時間內不會出現反彈，房地產企業應按照當時市場行情，盡快推出房屋，收回資金，以避免產生更大的虧損。
（六）加強資金的風險控制
企業資金風險主要有三種，一是資金的使用風險，它主要表現為企業的投資風險，事先可以控制，對此類風險應加強事先控制。在評價投資項目的可行性時，應將評審程序盡量做到科學化、專業化，盡量降低預計風險的發生概率；在進行重大投資決策時，企業應形成科學的制定決策的程序和有效的決策約束機制，以保證決策的合理性；同時，還應對資金的流向進行跟蹤管理。二是資金的在途風險，一般發生在企業資金結算過程中，因此房地產企業應慎重選擇結算票據。三是資金的或有風險，主要是企業為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，企業在為企業提供擔保時應慎重考慮，并要有完善的審批程序。
（七）建立資金管理信息化平臺
房地產企業資金管理信息化平臺是一套以資金管理為核心，以資金收入與計劃為主體，以統一的接口與各分公司系統相聯，輻射分公司的所有樓盤的資金管理系統。平臺具有管理企業內部資金收入與計劃情況，自動查詢余額與報表匯總的功能。在資金管理信息系統中，資金的流入流出被集中控制，資金的流向也能夠實現全程跟蹤。資金管理信息系統可以對企業的資金進行統一計劃、統一撥付、辦理公司間往來結算、核定公司直接可動用金額或日?，F金余額，真正實現了一體化管理，加快了信息傳遞效率，有助于資金使用效益的提高。
結語
房地產企業的經營效益與資金管理的水平密切相關。由于房地產市場本身存在著較多的不可控因素，從而導致房地產項目的開發建設與經營管理也存在著較多的不確定因素。房地產項目具有投資大、風險大、資金回收慢等特點。房地產企業應通過開展多元化融資、盤活沉淀資金、加強資金計劃管理等手段進一步提高企業資金管理水平，保證房地產項目的順利開發。
參考文獻：
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[5] 劉向東.房地產企業集團如何建立資金集中管理體制[J].金融經濟，2008，（14）.
房地產企業范文第5篇
一、兩行業會計核算特點存在差異
(一)施工企業會計核算特點 (1)成本核算對象具有單件性。施工企業的建筑安裝工程只能按照建設要求和單個圖紙組織單件生產，這也決定了其工程成本的核算應實行分批(定單)法，將每一獨立編制施工圖預算的單位工程作為成本核算對象。(2)產成品和在產品的劃分具有特殊性。施工企業的建筑安裝產品，需要人為地劃分產成品和在產品，即將工程進度達到預算定額的工作內容，不需要在本企業內部進一步施工，可據以進行結算的分部分項工程，作為“已完工程”(即假定的“產成品”);將已投料施工尚未完成預算定額規定的全部工序、內容，暫時無法進行結算的分部分項工程，作為“未完工程”(即“在產品”)。這樣劃分，施工企業可以及時地對“已完工程”統計工程進度，進行工程價款結算，考核工程成本，計算財務成果。(3)工程價款的結算方式具有多樣性。施工企業建筑安裝工程施工周期較長，資金占用量大，工程所需資金的供應要達到合理解決的目的，可采用多種方式進行工程價款的結算。如竣工后一次結算;按工程形象進度，劃分不同階段進行結算;按月或季對已完分部分項工程進行結算、竣工后清算等辦法。
(二)房地產開發企業會計核算特點 (1)籌集資金渠道的多元性。房地產開發企業投資數額大，必須采用多元化的籌資方式來籌集資金，方可滿足生產經營的需要。其籌資的形式與渠道主要有預收購房訂金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券以及發行股票等方式。(2)資金占用形態的多元化。房地產開發企業開發經營的業務內容極為廣泛，其資金在由貨幣資金轉化為成品資金的過程中，不僅表現為貨幣資金——儲備資金——在建資金(在產品資金)——成品資金依次直線運動，而且還具有多向平行運動的特點，從而使開發經營資金在生產領域表現為多種不同的存在形態，且有多元化。(3)結算業務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性。房地產開發企業及經營的企業生產經營內容復雜，涉及面廣。要全面組織開發規劃設計、征地拆遷、施工、竣工驗收和產品銷售五個環節的生產經營活動，要同各方面單位的結算中心發生經濟往來。在開發、銷售時，一般又可以采用靈活多樣的銷售收款辦法，如預收購房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地產開發公司與各方面之間的財務關系既重要又復雜。
二、兩行業成本核算存在差異
(一)兩行業成本分類及成本項目的構成不同 (1)施工企業的工程成本按是否與工程直接相關，可分為直接成本和間接成本兩大類。工程成本按經濟用途又可分為以下五個成本項目：人工費;材料費;機械使用費;其它直接費和間接費用。(2)房地產開發企業的開發成本按其開發項目種類，可分為土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、代建工程開發成本等四類。開發成本在核算上又將其費用分為六個成本項目：土地征用拆補費用;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎設施費;公共配套設施費;和開發間接費用。
(二)兩行業成本核算設置賬戶不同 (1)施工企業在核算過程中，一般可設置下列兩個成本類賬戶：一是“工程施工”賬戶。施工企業發生各項費用支出時，借記該賬戶;轉出已辦理工程價款結算的已完工程實際成本時，貸記該賬戶;尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在該賬戶的期末借方余額。該賬戶下設“合同成本”和“合同毛利”兩個二級明細賬戶，“合同成本”還需按成本核算對象設置明細賬，并按規定的成本項目分設專欄，進行明細核算。二是“機械作業”賬戶。企業進行機械化作業過程中實際發生人工費、燃料及動力費、折舊及修理費等各項費用時，借記該賬戶;企業(包括內部獨立核算的施工單位、機械站、運輸隊等)為本單位承包的工程進行機械化施工和運輸作業的成本，月末轉入承包工程成本時，貸記該賬戶。對外單位、專項工程等提供機械作業(包括運輸設備)的成本，貸記該賬戶。該賬戶在月終全部結轉后，一般應無余額。同時，該賬戶的明細賬按規定的成本項目分設專欄，進行明細分類核算。
[例1]宏達建筑施工公司甲工區2013年度同時承建A工程和B工程。7月份該工區共領用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，發生應付工程施工人員工資500000元，當月施工實際耗用10000 個工日，其中A工程實際耗用7000個工日，B工程實際耗用3000個工日。則該公司這兩項工程領用原材料、工程人員人工費分配的賬務處理如下：
(1)A工程、B工程領用原材料時
借：工程施工——合同成本(A工程) 1100000
——合同成本(B工程) 700000
貸：原材料 1800000
(2)工程施工人員人工費分配
工程施工人員日平均工資=500000/10000 =50(元/工日)
則：A工程應負擔的工資額=7000×50=350000(元)
B工程應負擔的工資額=3000×50=150000(元)
借：工程施工——合同成本(A工程) 350000
——合同成本(B工程) 150000
貸：應付職工薪酬 500000
[例2]宏達建筑施工公司甲工區2013年4月份自有施工機械(挖土機)發生如下費用：人員工資5000元、耗用燃油48000元、支付水電費27000元、計提折舊40000元，合計120000元。則宏達公司應作出如下賬務處理：
借：機械作業——承包工程(挖土機) 120000
貸：應付職工薪酬 5000
原材料 48000
銀行存款 27000
累計折舊 40000
承上例，上述挖土機為A、B兩工程共用，其使用情況為：A工程使用挖土機15臺班，B工程使用挖土機25臺班，宏達公司采用臺班分配法對挖土機發生的費用進行分配。則：
挖土機費用分配率(臺班成本)=12000015+25 =3000(元/臺班)
A工程應負擔的挖土機費用=15×3000=45000(元)
B工程應負擔的挖土機費用=25×3000=75000(元)
賬務處理如下：
借：工程施工——合同成本(A工程) 45000
——合同成本(B工程) 75000
貸：機械作業——承包工程(挖土機) 120000
(2)房地產開發企業在進行開發成本核算時，一般可設置以下兩個成本類賬戶：一是“開發成本”賬戶。房地產開發企業各成本核算對象發生各項費用時，借記該賬戶;期末分配結轉完工開發產品的實際成本時，貸記該賬戶;期末借方余額反映企業在建開發項目的實際成本。該賬戶應設置土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發四個明細賬戶。二是“開發間接費用”賬戶。房地產開發企業內部獨立核算單位，在本期為開發產品發生各項間接費用(如現場管理人員工資、固定資產折舊費、水電費等)時，借記該賬戶;期末分配結轉間接費用時，貸記該賬戶，分配結轉后期末無余額。該賬戶應按企業內部不同單位、部門設置明細賬進行明細核算。
[例3]長興房地產開發公司2013年6月，開發前進路建設用地4500平方米。計劃30%部分(A區)作為商品性建設用地對外銷售，70%部分(B區)用于本企業進行商品房開發用地。本月長興公司發生的部分經濟業務如下，請為每筆業務作出賬務處理。
(1)用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費1280000元，其中A區384000元，B區896000元。
借：開發成本——土地開發——A區(土地征補費)384000
——土地開發——B區(土地征補費)896000
貸：銀行存款 1280000
(2)用銀行存款支付勘察設計費220000元，其中A區65000元，B區155000元。
借：開發成本——土地開發——A區(前期工程費) 65000
——土地開發——B區(前期工程費)155000
貸：銀行存款 220000
(3)本月應付現場管理人員工資65000元，固定資產折舊費35000元，水電費12000元。
借：開發間接費用 112000
貸：應付職工薪酬 65000
累計折舊 35000
應付賬款 12000
(4)月末分配開發間接費用，A區負擔36000元，B區負擔76000元。
借：開發成本——土地開發區——A區(開發間接費用)36000
——土地開發區——B區(開發間接費用) 76000
貸：開發間接費用 112000
三、兩行業營業收入核算存在差異
(一)兩行業營業收入確認方法或原則不同 (1)施工企業通過判斷建造合同的結果如能可靠地估計，則在資產負債表日，采用完工百分比法確認合同的收入與合同的費用;如果判斷建造合同的結果不能可靠地估計，則須采用其它的方法來確認合同的收入與合同的費用。(2)房地產開發企業是在滿足收入準則規定的商品銷售收入五個條件的前提下，再結合本行業經營的特點來確認主營業務收入的。
(二)兩行業營業收入核算賬務處理不同 (1)施工企業采用完工百分比法，在資產負債表日確認、計量當期合同的收入、費用和毛利時，進行如下賬務處理：借記“工程施工——合同毛利”，“主營業務成本”;貸記“主營業務收入”。
[例4]前進建筑施工公司簽訂一項建造合同，承建一座水電站，總金額為1000萬元，工程已于2012年1月開工，預計2014年底完工。預計工程總成本為820萬元，到2013年底，預計工程總成本已為830萬元。2012年合同成本實際發生額為205萬元，年末預計，要完成合同還需發生成本615萬元;2013年合同成本實際發生額為390.50萬元，本年末預計，要完成合同還需發生成本234.50萬元。
按照上述資料，前進建筑施工公司確認第1年的合同收入、合同費用的計算過程及賬務處理如下：
因前進建筑施工公司該建造合同的結果能夠可靠地估計，故應采用完工百分比法確認合同收入與合同費用。
第1年合同的完工進度=205/(205+615)×100%=25%
第1年應確認的合同收入=1000×25%=250(萬元)
第1年應確認的合同毛利=(1000-820)×25%=45(萬元)
第1年應確認的合同費用=250-45=205(萬元)
借：工程施工——合同毛利 450000
主營業務成本 2050000
貸：主營業務收入 2500000
(2)房地產開發企業，根據簽訂的銷售合同結算開發產品價款時，賬務處理如下：借記：“銀行存款、應收賬款”等，貸記“主營業務收入——土地轉讓收入(或商品房銷售收入)”。同時，根據收入與費用配比的原則，需要結轉已售商品性建設場地、商品房等的銷售成本，作出如下賬務處理：借記“主營業務成本——土地開發成本(或房屋開發成本)”，貸記“開發產品——土地(或商品房)”
[例5]長旺房地產開發公司2013年8月12日對外出售已開發完畢的某商品性建設場地，銷售價款1200000元，其中800000元已存入銀行，尚有400000元未收到。長旺公司賬務處理如下：
借：銀行存款 800000
應收賬款——某單位 400000
貸：主營業務收入——土地轉讓收入 1200000
同時結轉開發成本900000元。
借：主營業務成本——土地開發成本 900000
貸：開發產品——土地 900000
參考文獻：
[1]傅勝：《行業會計比較》，東北財經大學出版社2011年版。
(編輯 園 健)