房地產企業會計論文范文第1篇
摘 要：本文基于財務管理、公司戰略與風險管理相關知識，采用案例分析法、理論聯系實際的方法，對房地產企業財務管理風險防范與控制展開研究。研究表明，自房地產企業預售制取消，其財務風險的防范與控制被放在空前重要的位置。本文從房地產企業財務管理的現狀問題出發，結合萬科集團財務管理風險控制的案例，總結出房地產企業財務管理風險防范與控制的措施。
關鍵詞：財務管理；公司戰略與風險管理；房地產企業；風險防范與控制
引言
房地產企業的財務管理風險，是指在房地產企業日常生產經營中，因為內部外部各種不確定的因素發揮作用，導致房地產企業在一定時期內收到的利潤無法達到預期標準。而財務風險僅可以依靠各種有力措施防范控制在安全范圍以內，無法完全避免。眾所周知，房地產企業自身具有資金投入量大且密集、房產價值高、建設周期長、資金回收慢等特點。目前，受國家政策調控房價、取消預售制等各種外界因素影響，房地產企業財務風險的防范與控制的難度加大，因而也被放在企業風險管理空前重要的位置。
本文從房地產企業財務管理的現狀問題出發，結合萬科集團財務管理風險控制的案例，總結出房地產企業財務管理風險防范與控制的措施。希望房地產企業可以在經濟下行、房價調控措施增多的情況下，做好全面財務風險防范與控制，提高房地產企業自身抗風險的能力。
一、房地產企業財務風險概述及現狀
（一）房地產企業財務風險概述
房地產企業因其自身為資金密集型企業，財務管理風險尤其重要，主要包括以下幾個方面：第一，房地產企業中包括借入資金和所有者投資的籌資風險。因為房地產企業比其他一般企業投資建設所需的資金更多，而且房產價值高，回收期長，這就造成大多數房地產企業的啟動資金多半依靠向銀行或其他金融機構的借入資金或者其他所有者投資的籌資?；I資風險主要包括房地產企業是否能按時還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數房地產企業不會選擇僅僅將資產配置到房地產行業中，涉足不熟悉的行業就很容易出現投資回報率無法達到預期的投資風險，這容易影響房地產企業的現金流、盈利能力、償債能力，對企業造成無法挽回的損失。第三，在房產出售后，由房產轉化為結算資金再轉化為貨幣資金，需要經歷較長的時間，無法避免的轉化時間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風險。第四，來源于對收益確認時和對投資者分配收益形式、時間、金額把握不清的收益分配風險。收益分配風險是指企業收到利潤成果后，對其進行收益利潤分配，如果投資者對于收益分配方式不當，很容易影響投資者的積極性，對未來房地產企業籌資也會產生影響。
（二）房地產企業財務風險現狀
目前，由于受國家調控房價、取消預售制的影響，投資者會轉而投資其他行業，房地產企業在籌資方面會更加困難。房價供過于求，震蕩下降，市場預期降低，房地產企業會轉而投資其他行業，投資風險將會加大。取消預售制意味著房地產企業以后需要先蓋好房產，銷售后再實現房產向結算資金再向貨幣資金轉化，意味著資金回收期會增加，資金回收風險增加。在這種情況下，資金回收風險和收益分配風險也會隨之加大。
除此之外，不可忽視房地產企業財務風險中的涉稅風險。因交付完工產品時點不同產生的涉稅風險、采取視同買斷方式委托銷售開發產品存在的涉稅風險、發生的支出應歸集為費用或成本的涉稅風險、毛地竟掛所涉及的動遷補償及動遷支出稅收處理風險、預提相關費用涉及的稅務風險、超過規定標準計提或繳納的稅金涉及所得稅稅前扣除風險等。長期以來，房地產企業的涉稅風險經常被企業忽略，在后期財務管理過程中要加大對涉稅風險的重視，違反稅法不僅會對企業造成經濟損失，也會給企業的聲譽造成不可估量的損失。
二、案例分析
從上文對房地產企業財務風險概述及現狀分析中，可以看出房地產企業財務風險不僅僅包括大多數企業共同面對的籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險，其財務風險容易受政策風險影響，以及由于其自身施工時間較長、不動產核算項目較多而造成的涉稅風險。一直被房地產行業評價為財務風險較低的房地產公司，從其2017年財報可以看出，其2017年全年的負債率為8.8%，而最新公布的2018年半年報，其凈負債率為32.7%，繼續保持在行業最低水平。
在這種情況下，萬科集團在9月份月度例會上表明，萬科要實現全年6300億的回款目標。隨之而來，例會大喊“活下去”的口號，這無疑給房地產行業敲響了警鐘。一方面，面對國家調控房價政策的頒布，萬科的財務風險意識加強，此時回籠資金，是保證在房價整體受挫的情況下，企業依舊有抗擊財務風險的能力，保證充足的現金流，以及正常的日常運營。另一方面，回籠資金也是防范和控制財務風險的措施，企業需要回款后償還金融機構貸款利息、實現投資人的預期目標，也需要保證充足的資金對新興行業展開投資和運營。因此。及時采取有力措施防范和控制財務風險十分重要。下文將根據案例分析，繼續探討房地產企業防范和控制財務風險的具體措施。
三、房地產企業防范和控制財務風險的具體措施
（一）財務人員需增強風險防控觀念
財務人員需增強風險防控觀念，一方面，房地產企業需要完善管理體系，加強內部控制。不僅僅需要健全財務管理制度，對企業的財務人員及其資金賬號、業務往來，建立嚴格的檢查考核和監督制度，還要定期培訓，加強財務人員對風險預測的敏感程度。另一方面，房地產企業需要完善財務監督、獨立的審計機制。為了實現預期財務管理目標，減少不可控的損失，必須加強財務監督，保證企業日常運營。房地產企業應當在企業內部設立獨立的審計機構，制定專門的審計程序和確定具體的審內容，配備專業審計人員，定期對企業財務風險進行排查，并將結果上報給管理層和董事會。
（二）房地產企業應當進行多元投資以分散風險
財務風險不可避免，但是通過有效的措施可以進行降低，比如像萬科集團一樣回籠房地產企業中的資金，轉而向高新技術行業投資。多元化的投資戰略可以有效地幫助房地產企業降低財務風險、市場風險以及政策風險的影響。不過要對新涉及的行業做到合理預估，防止因為新領域人才、技術儲備不足導致資產浪費，影響企業的現金流。比較好的方案是房地產企業利用自身資金優勢對已經有一定基礎的高新技術行業進行投資，或者采用兼營、并購、企業聯盟等多元化投資戰略，與合作企業優勢互補、共擔風險，實現企業多元化投資以分散財務風險的目的。
（三）房地產企業應建立一套財務風險預警系統
房地產企業建立一套財務風險預警系統，可以在財務風險出現的早期，識別并采取有效措施將財務風險控制在合理的范圍內，或者在預先設定負債值的基礎上提前規劃好應對財務風險的方案，減少出現風險時的協調成本和時間成本，給企業造成損失。房地產企業建立一套財務風險預警系統，可以通過互聯網、大數據全面監測企業現金流的流通情況、投資回報率高低、涉稅財務核算等，通常企業出現籌資風險、投資風險較大的情況下，通過系統可以對財務風險進行預警，財務人員和企業管理者應謹慎分析數據，采取有效措應對財務風險，防止房地產企業財務狀況進一步惡化。
四、結束語
本文通過對房地產企業的財務風險現狀分析和對萬科集團及時回籠資金應對財務風險的案例分析，總結出財務風險是現代企業不可回避的風險，房地產企業是典型的資金密集型企業，更應該采取有效措施，積極應對財務風險。將財務風險控制在合理的區間內，可以保證企業現金流的正常流動、提高資金的運用效率、防范財務危機波及企業內部其他業務板塊的經營活動，使企業可以健康、穩定、良性的發展。
參考文獻：
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作者簡介：張建（1974-），男，大學學歷，會計師，連云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地產行業的市場監管、財務管理、投融資、資產管理、單位內控、工程審計等。
房地產企業會計論文范文第2篇
（清苑縣房地產市場管理處，河北保定071100）
摘要：房地產企業資金管理是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理，是房地產企業財務管理的核心內容。房地產企業在經營過程中，資金投入額度大、周期長，資金運作過程復雜。加強企業資金管理，可以提高資金供應的及時性、有效性及資金利用率，并能夠有效降低企業資金風險，是保證房地產開發項目順利進行的重要環節。
關鍵詞：房地產企業；資金管理；思考
房地產企業資金管理是房地產企業財務管理的核心內容，是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理。房地產開發項目通常需要開發商投入大量的資金，并且這種支出需要較長的時間才能收回。加強對企業資金的控制和管理，是保證企業開發項目順利進行的重要措施。
一、當前我國房地產企業資金管理存在的缺陷
（一）資金管理意識淡薄
房地產行業在我國尚屬新興行業，相關體系制度還不完善。一些房地產企業的管理人員缺乏資金管理意識，沒有樹立起時間價值、資金成本等觀念，致使資金管理環節薄弱，存在較多的問題。很多房地產企業內部資金管理的責任劃分不清，設計變更沒有標準程序，工程建設質量不達標，工期拖延，銷售策劃不夠等，這些行為對企業投入資金的按時回籠造成了直接的影響，不利于企業資金鏈的良好循環。
（二）融資形式單一
目前，我國資本市場的發展還處于起步階段。受限于資本市場的發展，房地產融資市場也仍處于起步階段。房地產企業進行融資時，一般采用短期和長期銀行貸款的方式，由于我國企業債券市場發展緩慢，房地產企業很難通過發行企業債券來籌集資金。近幾年來，國家監管部門對地產企業上市控制嚴格，這就使得部分房地產企業不能夠利用發行股票的方式籌集資金。房地產企業的融資方式往往只是停留在短期，融資風險高，償債壓力大，不利于房地產企業的資金運作。
（三）投資決策不科學
前幾年國內房地產市場較為火爆，理論投資回報率較高，使得一些房地產企業在關注行業利潤時，忽略了行業發展的周期性以及潛在的風險，對未來行業面臨的挑戰估計不足。部分房地產企業沒有對開發項目的合理性、房地產市場的消費趨向、市場上的供求情況等進行科學分析，就盲目進行項目投資，這樣房地產企業很難得到合理的投資回報，容易使企業背上沉重的包袱。
（四）負債比例較高
房地產企業經營活動具有投資額度大、建設工期長等特點，很少有房地產企業完全依靠自有資金進行發展。由于政府對房地產企業IPO（首次公開發行股票）和股權再融資的限制較高，多數房地產企業都是通過銀行借款進行負債融資，從而導致企業的資產負債率過高。為此，房地產企業承擔著較大的財務費用壓力和風險。根據統計，我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。
（五）資金沉淀問題突出
根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量出現明顯上升，以2008年11月底全國商品房空置面積1.36億平方米為基礎，推測得出2009年全國商品房空置率將達30%以上，大大超過了國際公認的商品房空置率10%的警戒線。全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月?？罩玫纳唐贩看罅康財D占了房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。并且，有相關報告指出，商品房空置率與房地產企業經營利潤率呈負相關關系，商品房空置率上升時，房地產企業的經營利潤率則一路下降。
二、提高房地產企業資金管理水平的有效途徑
（一）拓展融資渠道
作為資金密集型的企業，如何解決融資問題是房地產企業必須考慮的一個問題。目前我國房地產行業已經開始探索多元化的融資渠道。資本市場中的直接融資渠道和間接融資渠道都需要加大開拓力度，應進一步完善多元化的房地產金融市場體系，包括投資基金、股權融資、債券融資、證券、信托等多種形式。在多元化的情況下，來自民間的大量資金就可以從樓市分流到基金、債券、信托等上來。由于只有好的企業才能夠拿到基金、債券、信托等，因此，多元化的融資渠道不僅能夠幫助房地產企業解決融資困難的問題，還可以促進房地產行業內部優勝劣汰，提高企業自身素質。
（二）強化開發項目的可行性研究工作
房地產開發投資大、周期長，存在較大的經營風險，因此，在確定投資開發經營項目時，首先應調查清楚投資項目的背景情況，避免有產權問題方面的紕漏，以確保投資回收。其次，做好市場調查工作，調查并分析項目所在區域的人口發展情況、經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況、房地產市場情況等，并做出客觀的預測。再次，要認真對投資項目的前經進行分析比較，企業應集中優勢資源開發那些經營效益好、風險小、周期相對較短的項目。最后，企業應根據項目開發進度合理估算需求量，制定合理的籌資方案，以保證項目的正常進行。
（三）加強資金預算管理
資金預算是實現資金良性循環的基礎，科學、合理的預算體制能夠促進企業有效使用資金，提高資金的使用效率。企業資金預算分為年度預算及月度執行預算，采用直接法編制，并采用間接法編制予以驗證。年初，財務部門應根據企業實際情況制定資金預算計劃，主要包括資金預算收入和資金預算支出兩項內容。通過制定資金預算計劃，可以明確企業年度資金運作的重點，有助于公司對日常資金的跟蹤和控制，能夠有效避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案制定后必須嚴格執行，這樣才有利于資金預算管理作用的充分發揮。
（四）嚴格控制項目成本
一是要準確核算項目成本。對成本進行準確的核算，使產品成本可以正確反映出房地產企業產品的實際支付，從而合理的確定銷售價格，為企業回收資金打好基礎。二是控制工程費用支出。工程支出是房地產企業日常主要資金支出，并且工程支出節點具有一定的調節性，房地產企業經常利用工程支出節點的可調節性來調節企業資金流，進而控制工程費用支出。這就要求房地產企業的工程部門和財務部門評估、分析出各項在建項目工程資金需求的緊急程度，做好各個環節工程款的支付計劃，控制工程費用支出。三是控制管理費用支出。財務部門應對企業管理費用支出進行嚴格的監督審核，拒絕一切不合理的支出，以保證流動資金用在關鍵的環節。
（五）做好資金回收工作
任何商品制作完成后，必須銷售出去才能獲得收益，房屋也不例外。在銷售房屋時，既有可能市場行情好于預期，也有可能市場行情壞于預期。無論怎樣，房地產企業都應做好市場行情調查，正確核算包括開發建設成本、銷售成本、房地產行業平均利潤在內的房屋銷售成本，并盡快將房屋銷售出去，將資金收回來。如果在在房屋銷售期內出現銷售低谷，房地產企業應冷靜地對市場進行研究和分析，看市場是否會在不久的將來反彈，如果預測出現反彈，并且反彈所帶來的收益要大于等待時所產生的新的資金成本，那么就可以耐心等待一段時間。如果短時間內不會出現反彈，房地產企業應按照當時市場行情，盡快推出房屋，收回資金，以避免產生更大的虧損。
（六）加強資金的風險控制
企業資金風險主要有三種，一是資金的使用風險，它主要表現為企業的投資風險，事先可以控制，對此類風險應加強事先控制。在評價投資項目的可行性時，應將評審程序盡量做到科學化、專業化，盡量降低預計風險的發生概率；在進行重大投資決策時，企業應形成科學的制定決策的程序和有效的決策約束機制，以保證決策的合理性；同時，還應對資金的流向進行跟蹤管理。二是資金的在途風險，一般發生在企業資金結算過程中，因此房地產企業應慎重選擇結算票據。三是資金的或有風險，主要是企業為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，企業在為企業提供擔保時應慎重考慮，并要有完善的審批程序。
（七）建立資金管理信息化平臺
房地產企業資金管理信息化平臺是一套以資金管理為核心，以資金收入與計劃為主體，以統一的接口與各分公司系統相聯，輻射分公司的所有樓盤的資金管理系統。平臺具有管理企業內部資金收入與計劃情況，自動查詢余額與報表匯總的功能。在資金管理信息系統中，資金的流入流出被集中控制，資金的流向也能夠實現全程跟蹤。資金管理信息系統可以對企業的資金進行統一計劃、統一撥付、辦理公司間往來結算、核定公司直接可動用金額或日?，F金余額，真正實現了一體化管理，加快了信息傳遞效率，有助于資金使用效益的提高。
結語
房地產企業的經營效益與資金管理的水平密切相關。由于房地產市場本身存在著較多的不可控因素，從而導致房地產項目的開發建設與經營管理也存在著較多的不確定因素。房地產項目具有投資大、風險大、資金回收慢等特點。房地產企業應通過開展多元化融資、盤活沉淀資金、加強資金計劃管理等手段進一步提高企業資金管理水平，保證房地產項目的順利開發。
參考文獻：
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房地產企業會計論文范文第3篇
一、兩行業會計核算特點存在差異
(一)施工企業會計核算特點 (1)成本核算對象具有單件性。施工企業的建筑安裝工程只能按照建設要求和單個圖紙組織單件生產，這也決定了其工程成本的核算應實行分批(定單)法，將每一獨立編制施工圖預算的單位工程作為成本核算對象。(2)產成品和在產品的劃分具有特殊性。施工企業的建筑安裝產品，需要人為地劃分產成品和在產品，即將工程進度達到預算定額的工作內容，不需要在本企業內部進一步施工，可據以進行結算的分部分項工程，作為“已完工程”(即假定的“產成品”);將已投料施工尚未完成預算定額規定的全部工序、內容，暫時無法進行結算的分部分項工程，作為“未完工程”(即“在產品”)。這樣劃分，施工企業可以及時地對“已完工程”統計工程進度，進行工程價款結算，考核工程成本，計算財務成果。(3)工程價款的結算方式具有多樣性。施工企業建筑安裝工程施工周期較長，資金占用量大，工程所需資金的供應要達到合理解決的目的，可采用多種方式進行工程價款的結算。如竣工后一次結算;按工程形象進度，劃分不同階段進行結算;按月或季對已完分部分項工程進行結算、竣工后清算等辦法。
(二)房地產開發企業會計核算特點 (1)籌集資金渠道的多元性。房地產開發企業投資數額大，必須采用多元化的籌資方式來籌集資金，方可滿足生產經營的需要。其籌資的形式與渠道主要有預收購房訂金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券以及發行股票等方式。(2)資金占用形態的多元化。房地產開發企業開發經營的業務內容極為廣泛，其資金在由貨幣資金轉化為成品資金的過程中，不僅表現為貨幣資金——儲備資金——在建資金(在產品資金)——成品資金依次直線運動，而且還具有多向平行運動的特點，從而使開發經營資金在生產領域表現為多種不同的存在形態，且有多元化。(3)結算業務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性。房地產開發企業及經營的企業生產經營內容復雜，涉及面廣。要全面組織開發規劃設計、征地拆遷、施工、竣工驗收和產品銷售五個環節的生產經營活動，要同各方面單位的結算中心發生經濟往來。在開發、銷售時，一般又可以采用靈活多樣的銷售收款辦法，如預收購房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地產開發公司與各方面之間的財務關系既重要又復雜。
二、兩行業成本核算存在差異
(一)兩行業成本分類及成本項目的構成不同 (1)施工企業的工程成本按是否與工程直接相關，可分為直接成本和間接成本兩大類。工程成本按經濟用途又可分為以下五個成本項目：人工費;材料費;機械使用費;其它直接費和間接費用。(2)房地產開發企業的開發成本按其開發項目種類，可分為土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、代建工程開發成本等四類。開發成本在核算上又將其費用分為六個成本項目：土地征用拆補費用;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎設施費;公共配套設施費;和開發間接費用。
(二)兩行業成本核算設置賬戶不同 (1)施工企業在核算過程中，一般可設置下列兩個成本類賬戶：一是“工程施工”賬戶。施工企業發生各項費用支出時，借記該賬戶;轉出已辦理工程價款結算的已完工程實際成本時，貸記該賬戶;尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在該賬戶的期末借方余額。該賬戶下設“合同成本”和“合同毛利”兩個二級明細賬戶，“合同成本”還需按成本核算對象設置明細賬，并按規定的成本項目分設專欄，進行明細核算。二是“機械作業”賬戶。企業進行機械化作業過程中實際發生人工費、燃料及動力費、折舊及修理費等各項費用時，借記該賬戶;企業(包括內部獨立核算的施工單位、機械站、運輸隊等)為本單位承包的工程進行機械化施工和運輸作業的成本，月末轉入承包工程成本時，貸記該賬戶。對外單位、專項工程等提供機械作業(包括運輸設備)的成本，貸記該賬戶。該賬戶在月終全部結轉后，一般應無余額。同時，該賬戶的明細賬按規定的成本項目分設專欄，進行明細分類核算。
[例1]宏達建筑施工公司甲工區2013年度同時承建A工程和B工程。7月份該工區共領用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，發生應付工程施工人員工資500000元，當月施工實際耗用10000 個工日，其中A工程實際耗用7000個工日，B工程實際耗用3000個工日。則該公司這兩項工程領用原材料、工程人員人工費分配的賬務處理如下：
(1)A工程、B工程領用原材料時
借：工程施工——合同成本(A工程) 1100000
——合同成本(B工程) 700000
貸：原材料 1800000
(2)工程施工人員人工費分配
工程施工人員日平均工資=500000/10000 =50(元/工日)
則：A工程應負擔的工資額=7000×50=350000(元)
B工程應負擔的工資額=3000×50=150000(元)
借：工程施工——合同成本(A工程) 350000
——合同成本(B工程) 150000
貸：應付職工薪酬 500000
[例2]宏達建筑施工公司甲工區2013年4月份自有施工機械(挖土機)發生如下費用：人員工資5000元、耗用燃油48000元、支付水電費27000元、計提折舊40000元，合計120000元。則宏達公司應作出如下賬務處理：
借：機械作業——承包工程(挖土機) 120000
貸：應付職工薪酬 5000
原材料 48000
銀行存款 27000
累計折舊 40000
承上例，上述挖土機為A、B兩工程共用，其使用情況為：A工程使用挖土機15臺班，B工程使用挖土機25臺班，宏達公司采用臺班分配法對挖土機發生的費用進行分配。則：
挖土機費用分配率(臺班成本)=12000015+25 =3000(元/臺班)
A工程應負擔的挖土機費用=15×3000=45000(元)
B工程應負擔的挖土機費用=25×3000=75000(元)
賬務處理如下：
借：工程施工——合同成本(A工程) 45000
——合同成本(B工程) 75000
貸：機械作業——承包工程(挖土機) 120000
(2)房地產開發企業在進行開發成本核算時，一般可設置以下兩個成本類賬戶：一是“開發成本”賬戶。房地產開發企業各成本核算對象發生各項費用時，借記該賬戶;期末分配結轉完工開發產品的實際成本時，貸記該賬戶;期末借方余額反映企業在建開發項目的實際成本。該賬戶應設置土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發四個明細賬戶。二是“開發間接費用”賬戶。房地產開發企業內部獨立核算單位，在本期為開發產品發生各項間接費用(如現場管理人員工資、固定資產折舊費、水電費等)時，借記該賬戶;期末分配結轉間接費用時，貸記該賬戶，分配結轉后期末無余額。該賬戶應按企業內部不同單位、部門設置明細賬進行明細核算。
[例3]長興房地產開發公司2013年6月，開發前進路建設用地4500平方米。計劃30%部分(A區)作為商品性建設用地對外銷售，70%部分(B區)用于本企業進行商品房開發用地。本月長興公司發生的部分經濟業務如下，請為每筆業務作出賬務處理。
(1)用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費1280000元，其中A區384000元，B區896000元。
借：開發成本——土地開發——A區(土地征補費)384000
——土地開發——B區(土地征補費)896000
貸：銀行存款 1280000
(2)用銀行存款支付勘察設計費220000元，其中A區65000元，B區155000元。
借：開發成本——土地開發——A區(前期工程費) 65000
——土地開發——B區(前期工程費)155000
貸：銀行存款 220000
(3)本月應付現場管理人員工資65000元，固定資產折舊費35000元，水電費12000元。
借：開發間接費用 112000
貸：應付職工薪酬 65000
累計折舊 35000
應付賬款 12000
(4)月末分配開發間接費用，A區負擔36000元，B區負擔76000元。
借：開發成本——土地開發區——A區(開發間接費用)36000
——土地開發區——B區(開發間接費用) 76000
貸：開發間接費用 112000
三、兩行業營業收入核算存在差異
(一)兩行業營業收入確認方法或原則不同 (1)施工企業通過判斷建造合同的結果如能可靠地估計，則在資產負債表日，采用完工百分比法確認合同的收入與合同的費用;如果判斷建造合同的結果不能可靠地估計，則須采用其它的方法來確認合同的收入與合同的費用。(2)房地產開發企業是在滿足收入準則規定的商品銷售收入五個條件的前提下，再結合本行業經營的特點來確認主營業務收入的。
(二)兩行業營業收入核算賬務處理不同 (1)施工企業采用完工百分比法，在資產負債表日確認、計量當期合同的收入、費用和毛利時，進行如下賬務處理：借記“工程施工——合同毛利”，“主營業務成本”;貸記“主營業務收入”。
[例4]前進建筑施工公司簽訂一項建造合同，承建一座水電站，總金額為1000萬元，工程已于2012年1月開工，預計2014年底完工。預計工程總成本為820萬元，到2013年底，預計工程總成本已為830萬元。2012年合同成本實際發生額為205萬元，年末預計，要完成合同還需發生成本615萬元;2013年合同成本實際發生額為390.50萬元，本年末預計，要完成合同還需發生成本234.50萬元。
按照上述資料，前進建筑施工公司確認第1年的合同收入、合同費用的計算過程及賬務處理如下：
因前進建筑施工公司該建造合同的結果能夠可靠地估計，故應采用完工百分比法確認合同收入與合同費用。
第1年合同的完工進度=205/(205+615)×100%=25%
第1年應確認的合同收入=1000×25%=250(萬元)
第1年應確認的合同毛利=(1000-820)×25%=45(萬元)
第1年應確認的合同費用=250-45=205(萬元)
借：工程施工——合同毛利 450000
主營業務成本 2050000
貸：主營業務收入 2500000
(2)房地產開發企業，根據簽訂的銷售合同結算開發產品價款時，賬務處理如下：借記：“銀行存款、應收賬款”等，貸記“主營業務收入——土地轉讓收入(或商品房銷售收入)”。同時，根據收入與費用配比的原則，需要結轉已售商品性建設場地、商品房等的銷售成本，作出如下賬務處理：借記“主營業務成本——土地開發成本(或房屋開發成本)”，貸記“開發產品——土地(或商品房)”
[例5]長旺房地產開發公司2013年8月12日對外出售已開發完畢的某商品性建設場地，銷售價款1200000元，其中800000元已存入銀行，尚有400000元未收到。長旺公司賬務處理如下：
借：銀行存款 800000
應收賬款——某單位 400000
貸：主營業務收入——土地轉讓收入 1200000
同時結轉開發成本900000元。
借：主營業務成本——土地開發成本 900000
貸：開發產品——土地 900000
參考文獻：
[1]傅勝：《行業會計比較》，東北財經大學出版社2011年版。
(編輯 園 健)
房地產企業會計論文范文第4篇
摘要：社會經濟水平的持續提升加速了房地產行業的前進步伐，相關的法律法規與制度體系也日趨完善，因此，針對房地產開發企業的會計核算與稅務處理進行有效研究已經成為行業內關注的重點。文章簡要闡述如何通過房地產開發企業會計核算與稅務處理中存在的問題及相關對策實現對房地產開發企業會計核算與稅務處理的研究，以期為推動房地產行業持續發展注入活力。
關鍵詞：房地產開發企業;會計核算;稅務處理
房地產行業在當前國民經濟中占據重要地位，能夠對社會經濟的發展起到良好的促進作用。實際上，社會經濟水平的不斷提升也推動了房地產行業快速前行，相關制度體系也在持續調整，房地產開發企業為了能夠更好地適應社會需求，在會計核算與稅務處理方面進行積極調整顯得尤為重要。由此可見，如何實現對房地產開發企業會計核算與稅務處理的合理研究是當下必須予以重視的內容。
一、房地產開發企業會計核算與稅務處理中存在的問題
（一）房地產開發企業會計核算存在的問題
1. 數據統計不完整
房地產開發企業的經營活動具備資源投入大、建設周期長以及涵蓋內容廣等諸多特征，導致企業財務部門能夠獲取的內容無法與實際情況形成全面聯系，收集、統計的各類數據自然無法達到全面覆蓋的程度，經會計核算后形成的數據統計內容自然不具備完整性，給房地產開發企業會計核算工作埋下多種隱患。同時，房地產開發企業在開展會計核算工作時，還會受到人員的專業能力、技術規范等方面的限制，促使想要通過財務報表來展現企業的真實經營目的是很難達到的。
2. 風險管控不全面
風險管控在房地產開發企業中是極其重要的，畢竟每個房地產開發項目都會因內部與外部存在的影響因素而產生不同程度的風險，若不能及時予以管控，輕則增加實際成本投入，重則還會給房地產開發企業帶來嚴重的經濟問題。然而，在許多企業中，風險管控方面并未得到良好重視，主要表現在許多房地產開發企業現有風險管控制度覆蓋范圍極其有限，無法為企業項目建設的每個階段提供保障，導致風險問題始終難以得到抑制的同時，也難以在成本投入方面予以調整。
3. 資金周轉不順暢
盡管房地產開發企業的經營項目能夠具備較高的經濟價值，但是實際的投入難度與其銷售價值形成正比，很多房地產開發企業必須予以更高的投入，也促使資金周轉問題成為企業中經常會出現的問題。企業通過借貸來解決當下困難的行為依舊是杯水車薪，難以真正解決問題，而且借貸的資金還需要面臨稅收的問題，所以，資金周轉情況也成為房地產企業能否獲得更多效益的基礎。只是一旦資金周轉問題出現，就會對當前甚至是多個經營項目產生影響，還會對發展社會經濟產生抑制作用。
（二）房地產開發企業稅務處理存在的問題
1. 體系有待完善
盡管我國稅收體系已經跟隨時代的步伐并得到持續完善，但是，在房地產領域仍然存在著許多需要完善之處。主要表現在，對于房地產開發企業的經營項目開展稅收工作時，當中尚有很多遺漏之處，導致稅收環節仍然處于無法全面覆蓋的程度，偷稅漏稅的問題始終未能予以有效控制。同時，對于房地產行業中不同環節占比與稅收比重也存在合理性和差異性問題。
2. 監管力度不足
監管力度不足也是房地產開發企業稅務處理方面需要面臨的問題，比如，內部監管制度不嚴格，導致相關部門的工作人員無法秉承公平、公正的態度開展工作，幫助他人“走后門”、擅自私用等情況極為常見，嚴重破壞了社會和市場經濟環境中的平衡。同時，工作人員的專業素質水平不高，導致實際稅務處理工作中整體效率不高，也經常出現人為因素造成的工作失誤，促使稅務處理工作質量始終無法得到提高。
二、房地產開發企業會計核算與稅務處理問題的相關對策
（一）房地產開發企業會計核算問題的對策
1. 健全管理體系，提升工作質量
會計核算是房地產開發企業開展經營活動和獲取經濟利益的核心與基礎，必須予以高度重視，全方位健全管理體系，才能確保在實際中能夠有序開展工作的同時，也能增強會計核算工作效率與質量。首先，完善會計核算管理制度。房地產開發企業財務部門負責會計核算工作，然而，企業的財務部門不僅要負責經營項目的會計核算，也需要對企業的其他方面予以管理，甚至財務部門會同時為多個經營項目開展會計核算工作，在這種情況下極易產生混亂或失誤等情況。應當根據企業實際經營情況和會計核算工作的主要流程，制定更加合理且有效的管理制度，不僅要保證房地產開發企業的經營項目能夠正常運作，把好資金關卡，避免引發不必要投入的同時，還要對所有負責會計核算工作人員進行充分管理，做到責權清晰、明確。其次，設置合理的會計科目。會計核算中離不開對會計科目的運用。只是許多企業財務人員因專業能力和對房地產行業的了解不夠深入，導致會計核算中運用的會計科目與企業自身不相符。因此，企業必須要根據房地產行業特征和企業自身的特點，制定出能夠與實際經營活動相契合的會計科目，為財務人員高效且精準地開展會計核算工作。最后，注重監管環節。由于房地產開發企業的經營項目會運用大量資金，財務人員在進行會計核算時也會被賦予較高地計算難度，導致開展工作時極易出現人工失誤而計算錯誤的風險。為了避免此類情況對房地產開發企業帶來不良影響，應當建立監管部門，由專門的人員對會計核算工作的每個環節進行監督，便于在更好地掌握財務人員工作情況的基礎上提升會計核算效率與質量。還要將監管與激勵機制相結合，確保既能做到有效監督，也能降低對財會人員的工作壓力，保持端正的態度完成工作。
2. 加強風險管控，明確收入標準
房地產開發企業通過經營活動能夠創造出更多經濟價值，與此同時，企業開展的經營活動也具備不同程度的風險問題，若不能做到及時處理和規避，不僅會引發經濟問題，還會產生許多社會影響。房地產開發企業應當加強對風險問題的管控力度，通過采取必要的措施將潛在的風險予以有效地控制，例如，財務部門的負責人員應當在經營項目建設初期便予以開展，即在項目初期進行全面分析，發現并找出當中存在的顯性與隱性風險，逐一列舉后進行多角度評估，明確風險等級和產生的影響，再根據不同風險具備的相應特征進行會計核算，保證每項核算結果都能夠處于可控范圍內，最后以此為基礎制定必要措施來抵抗風險，便于在特殊情況下能夠及時予以控制。想要更好地做好風險管控，還應當在明確收入標準方面予以更多重視，也就是除了要控制建設中的風險，還需要加大對房地產銷售階段的風險管控。畢竟房地產銷售才是企業獲取經濟效益過程中最直接體現，也是會計核算中不可缺少的方面。明確銷售收入標準應當從多角度予以考慮，確保既能符合經濟價值標準，又能不違背市場要求和法律規范，例如，從法律角度來看，針對房地產開發企業的銷售收入標準，相關的法律法規已經給予了明確規定，是對市場交易行為的有效約束，期間不能存在任何的違法行為。從專業的角度來看，明確銷售收入標準要求財會人員根據會計制度要求對銷售收入標準進行明確并予以核算，從而確保房地產開發企業的經營項目能夠形成正常的商品銷售。通過明確銷售收入可以促進房地產開發企業根據實際資金投入、市場環境等方面變化情況進行風險管控，保證企業的經濟效益。
3. 加強隊伍建設，全面披露信息
房地產開發企業會計核算工作效率與質量主要依賴于財務人員的能力，若財務人員具備較高的專業素養，即便面對復雜且放大的資金核算，也能夠保持嚴謹的工作態度，也會保證計算的精確度。由此可見，財務人員隊伍的整體實力對于會計核算工作而言是極其重要的。企業必須加大財務會計人員隊伍的建設力度，積極吸引更多能夠掌握房地產行業會計核算工作的高素質人才，不斷壯大財務部門的整體能力。還應當對現有的財會人員進行定期培養，強化工作人員的思想認知，便于能夠在實際工作中正確對待會計核算工作，并在專業能力方面予以專項培訓，提升在房地產開發企業經營項目在會計核算方面的工作效率，也能進一步降低會計核算中出現計算錯誤、操作失誤等問題的概率。另一方面，還應當在信息披露環節予以調整，做到多角度披露信息，畢竟房地產開發企業經營項目的信息披露情況與財務人員開展會計核算工作的效率有著密不可分的聯系，所以，執行全面信息披露顯得尤為重要，比如，房地產開發企業的經濟效益與土地持有量是正比的關系，也就是土地持有量越多，能夠創造經濟效益自然也更可觀。對于該特點，可以將企業的土地持有量予以披露，便于經過會計核算能夠對企業予以更加全面地掌控，也能明確自身發展方向，更能保證會計核算的精準。披露項目開發的所有成本投入，也就是在核算現金流信息表時，企業經營項目在開發階段的費用支出應當是適用于披露的內容，為深入開展會計核算提供數據依據。也需要將與企業經營項目相關的風險信息披露出來，即開發項目存在各類風險的來源、特征等詳細內容，如此既能提升會計核算工作的準確性，也能讓企業采取的抗風險措施更具針對性，從而降低風險問題對房地產開發企業經營活動產生的影響，畢竟房地產行業的資金投入具備較高的風險性，若忽視風險的關鍵性，將會產生許多不必要的情況，降低房地產商品的質量。
（二）房地產開發企業稅務處理問題的對策
1. 優化稅收體制，提升實際效益
稅收體制是房地產開發企業在經濟效益方面的重要體現，然而，房地產開發企業在建設項目的不同階段都會產生大量的資金投入，若不能予以合理控制，企業的稅收情況也會隨之改變，從而增加企業的經濟負擔。通過對稅收體制的合理優化，能夠讓房地產開發企業對經營項目不同階段的稅收額度予以有效地控制，避免不必要投入的同時，也能為資金成本的合理運用打好基礎，例如，在房地產開發企業經營項目的設計階段減少稅收額度可以幫助在設計成本方面進行控制，促使設計成本投入相對較低，便于將多余的資金應用于其他項目建設環節中，如此能夠在房地產銷售階段時獲取較好的商品銷售收入，才能為行業的發展注入持續推動力。與此同時，若能夠對房地產商品流通環節的稅收額度予以有效控制，既能讓房地產開發企業獲得更多的經濟效益，也能讓市場環境中的更多需求得到不斷滿足，從而產生較好的社會效益。
2. 重視思想建設，注重合理調整
相關部門在開展稅務處理工作時，對工作人員的專業能力有著較高要求，然而，許多人員不僅專業能力相對較低，也無法保持正確的工作態度，導致稅務處理工作的開展效率不高，難以更好地為企業提供服務。必須針對稅收管理人員進行全方位的專業素養和思想品德教育，幫助正確認知現行稅收體制的內容，為更好地在實際工作中予以運用打好基礎，并提升思想認知，時刻保持端正的態度進行工作，積極為企業開展服務。至于企業人員不僅要同樣具備該素養，還應當能夠對房地產行業稅收問題擁有進一步認知，幫助企業降低稅收問題帶來的影響，例如，可以根據房地產開發企業的實際需求優化立項方案，將不同增值率的房地產調整為相同的項目，這種合理搭配的方式能夠在減少土地稅收方面起到較好的效果，企業可以擁有更多資金用于實際建設。
三、結語
綜上所述，由于社會經濟的快速提升促使房地產行業的制度體系、法律法規等方面的建設正在趨于完善，因此，房地產開發企業為了能夠更好地適應發展需求，必須重視自身在會計核算與稅務處理方面存在的問題，仔細分析產生的主要原因，并采取更具針對性的措施予以有效解決，推動企業不斷前行，提升對市場經濟領域的適應能力。
參考文獻：
[1]符金杉.探究房地產開發企業會計核算中的問題及對策[J].財經界（學術版），2019（24）：184.
[2]寧澤瓊.探究房地產開發企業銷售收入中的稅務和會計處理[J].中國鄉鎮企業會計，2018（11）：54-55.
（作者單位：青島正東建設集團有限公司）
房地產企業會計論文范文第5篇
關鍵詞：房地產企業,會計核算,財務指標
一、房地產企業會計核算存在的問題
房地產行業具有顯著的運營周期長、資金需求大、風險水平高的特點, 其經營模式與一般生產型企業存在較大差別。由于其行業的特殊性, 房地產企業的會計核算工作有著自身的特點, 除了《企業會計準則》以外, 房地產企業的會計核算工作還受到《房地產企業會計制度》的約束。
(一) 業務內容復雜, 核算難度較大
相比起一般企業而言, 房地產企業的業務種類更為繁多, 經濟活動更為復雜。較長的經營周期、較高的單位價值、多樣化的消費對象以及產品生產過程涉及面廣泛的特點, 增加了收益確認的難度;巨大的投入和較長的生產環節使得資金的來源和投入去向更為多樣化, 成本核算需要更多的專業判斷和估計, 增加了成本核算的難度。
這些復雜的業務活動使得房地產企業的會計核算難度大大增加, 影響到了其核算的準確性。以銷售收入的核算為例, 一方面銷售程序十分復雜影響了收入的確認, 由于房地產項目歷時長、投資資金巨大, 不得不采取預售或分期收款等多種方式向客戶收取房款。房地產在進行銷售時, 還必須先取得預售許可證或銷售許可證, 然后才能與客戶簽訂預售合同或銷售合同, 收取部分房價款, 待工程竣工驗收合格后, 將房產交付客戶使用, 并收取余下的房款, 辦理產權登記等手續。另一方面, 收入確認條件中關于風險轉移的因素也比較復雜, 影響到了收入的確認。在工程項目沒有竣工前, 雖與客戶簽訂了銷售合同, 但由于與商品相關的風險并沒有轉移, 不符合會計準則中的收入確認條件, 因而是不能確認為收入的。
(二) 配比原則不能得到有效實施
會計核算過程中的一個重要原則是配比原則, 即收入與費用的確認, 一方面要滿足因果關系, 某項目的收入必須和該項目的費用匹配;另一方面, 要滿足時間上的一致關系, 收入和費用的發生應對適當的會計期間。作為會計利潤確定的一個重要原則, 由于各方面的原因, 在房地產企業的會計核算中, 卻難以得到有效實施。例如, 由于房地產項目往往周期很長, 投資建設期間投入的資金都計入了當期費用, 但由于銷售收入確認政策的限制, 在工程竣工完成之前, 即使全部房產都已預售完畢, 預售價款也不能確認為收入, 這就在一定程度上違背了收入與成本相配比的原則。
同時, 成本核算方法的選擇也可能導致成本與收入無法合理匹配。在樓層高度較低的情況下, 多層小區的成本核算對象相差無幾, 各單位各樓層的銷售售價也沒有很大差別, 因此采用將總成本在總建筑面積之間進行分攤的方法來計算單位建設成本是合理的。但是, 對于高層小區來說, 低樓層、高樓層和裙樓之間由于位置、采光效果等的影響, 其成本和售價都相差很大, 如果仍然采用總成本法進行分攤就會出現低樓層微利潤甚至負利潤、高樓層和裙樓“暴利”的現象, 這同樣不符合收入和成本相配比的原則。
(三) 財務指標不能反映企業真實面貌
由于房地產項目的運營周期很長, 常常超過一個會計期間, 個別甚至長達四五年以上, 而在銷售方面采取預售模式。因此, 在項目竣工驗收合格以前, 企業常常持續性的收到大量應收賬款并掛賬, 但不能在利潤表中確認為收益。而一旦滿足銷售收入的確認條件, 則大量應收賬款轉為收入, 當期的利潤就會大幅度上漲。在這樣的情況下, 經營項目較少的房地產企業, 其收益的確認往往受到項目完工時間的影響, 收益呈現較大的波動性, 使用一般的財務指標往往不能直接判斷出企業的成長性、盈利能力和盈利質量, 甚至會在一定程度上誤導對房地產行業不熟悉的投資者。
例如, 對于一家房地產企業, 財務報表反映出來的利潤長期以來都不太樂觀, 但企業擁有充沛的現金流, 有規模龐大的在產品 (在建商品房) , 在市場平穩的情況下, 可以預見該企業將擁有比較好的前景。而相較于另外一家利潤很好的公司, 卻可能因為缺乏好的投資項目而無法獲取有吸引力的未來收益。在某些情況下即便項目有很好的前景, 但若發生工程質量等問題導致企業違約, 則不僅預期的收益無法實現, 還可能給企業帶來損失。
實際上, 導致財務指標難以真實反映房地產企業收益的一個重要原因就是上文提到的收入費用的配比被扭曲。此外, 房地產企業的表外風險往往能夠更好的反映企業的真實情況。因此, 若用現行的財務指標體系來分析房地產公司的財務狀況并不是很全面, 常常需要將銷售收入與預收賬款、應收賬款等項目一起考慮, 結合房地產企業經營模式的特點, 重點關注其經營項目的規模、質量, 經營活動產生的現金流量情況以及其所儲備土地的潛力等方面的信息。
二、完善房地產企業會計核算的對策
(一) 完善收入的核算
銷售收入是一個重要財務指標, 在很大程度上反映著企業的經營實力, 并與其他財務報表項目有著廣泛聯系, 加之房地產企業業務內容十分復雜, 因此加強收入的核算顯得尤為重要。而在收入的確認上, 實質重于形式是其會計核算中的又一條重要原則。
在收入核算中, 首先要明確收入的確認條件并嚴格執行。開發的房地產項目必須完成所有法律規定的手續, 符合法律的要求才能對外進行銷售。對于達到規模要求的房地產企業而言, 按照會計準則的規定, 收入的確認要滿足多個方面的要求, 其核心在于商品所有權上的主要風險和報酬實現了轉移。根據這一要求, 在預售的銷售模式下, 簽訂預售房屋合同并取得預收款項, 或正式銷售合同并沒有實現風險的充分轉移, 不能確認銷售收入。而以收訖房款完成過戶手續, 是實現了法律形式上的風險轉移的, 但相關法律程序的履行時間存在較大的不確定性, 而且在工程驗收合格, 購買方無異議并辦理入住手續后, 房產所有權的主要報酬和風險實際上已經轉移, 是否辦理產權過戶并非收入確認的必要條件。因此, 根據房屋銷售的經濟實質, 在項目竣工質檢合格、客戶驗收入住、開具銷售發票后即可認為銷售已經實現。因此在會計核算的實務中, 要特別注意銷售收入確認條件實現情況的判斷。在銷售收入的確認方面, 要注意明確收入確認的范圍, 區分不同的銷售內容, 房地產的銷售收入是指因房地產開發商品而取得的收入, 包括出售或出租房屋取得的收入、出售或出租土地使用權取得的收入、出售配套設施取得的收入, 而將房屋或土地使用權對外投資取得的收益則應當作為投資收益直接計入損益表。其中房地產開發商品包括開發完成后與客戶簽訂銷售合同的開發商品和開發前簽訂合同的商品。
(二) 完善成本、費用的核算
對成本進行準確的會計核算, 首先是相關會計準則或制度的要求, 更重要的是, 企業在進行成本分析和控制、制定銷售價格和策略時必須要依賴較為準確的成本信息。一方面, 要針對投資項目的特點選擇最為合適的成本核算方法, 另一方面, 還要注意成本效益原則, 盡可能大的發揮成本核算的作用。例如房地產企業的項目規模一般很大, 歷時很長, 如果將整個項目作為成本核算對象, 那么只能等到項目全部完工后才能獲得有關成本信息, 這就使成本核算很大程度上喪失了應有的作用。因此, 為了提高成本核算的時效性, 可以嘗試更為靈活的設置成本核算對象的區分標準。
(三) 增加信息披露
首先, 應當加強對土地信息的披露。由于土地成本在房地產企業的成本費用中占有很大的比重, 而土地的地理位置又很大程度上決定了企業產品的價格, 因此企業所儲備的土地數量和質量對企業的發展前景有較為重要的影響。加強對土地儲備信息的披露, 能夠更加真實的反映企業的狀況, 包括企業的土地儲備總量, 以及土地的具體位置及成本總額, 投資者可以根據這些信息及城市發展規劃前景, 判斷企業價值。其次, 企業還應該增加對現金流量的披露, 特別是分項目現金流量信息的披露, 即每單個開發項目產生的現金流量信息。由此投資者可以結合資產負債表和利潤表進行分析, 提高財務報表的實用性。最后, 企業應該重視質量保證金和風險的披露, 包括籌資風險、土地風險, 以及質量保證金的計提標準和金額, 增加相關信息的透明度。