房屋買賣定金合同范文第1篇
對于已經陷入感情破裂的旋渦，急于解脫婚姻桎梏的男女雙方來說，可能在離婚時并未對相應房產進行處分，會在離婚后對夫妻共同財產再行分割，當下社會，這一行為很常見。但離婚時協議約定將房產贈與子女，事后一方反悔，其又能否提起分割之訴？或者以其他形式實現撤回贈與的意思表示？
為了生計 大房置換小套
胡先生與韓女士1997年結婚，婚后育有一子，現年15歲?；橐銎陂g，夫妻共同購置本市商品房一套，產權登記在胡先生一人名下。2011年，胡先生與韓女士因感情破裂而協議離婚，離婚協議約定兒子隨胡先生一起生活，由胡先生直接撫養，韓女士不承擔孩子的撫養費用，登記在胡先生一人名下的房產，胡先生與韓女士均放棄所有權，歸兒子一人所有，韓女士搬離該房屋。
離婚后，胡先生帶著兒子一起，度過了一段平靜的生活，兒子也逐漸從父母離婚的陰影中走出來。但好景不長，因胡先生無固定工作，靠低保維持生計，隨著兒子日常生活、教育開支不斷加大，胡先生愈發感覺到壓力，生活也隨之陷入窘境。
因離婚時約定給兒子一人所有的這套房屋面積相對寬裕，胡先生因此萌生了一個想法，是否可以將現在居住的房產出售后置換一個小套，這樣換來的房屋差價可以供兒子生活學習。主意打定，胡先生很快聯系房屋中介、掛牌售房、簽訂居間買賣協議、收取首筆售房款，因為房屋登記在胡先生一人名下，所以胡先生在進行上述出售行為時，沒有受到任何阻礙，但就在即將完成產權過戶的關鍵時刻，事件的發展出現了意外。
走漏風聲 上演分割之訴
韓女士在一次偶然的機會中得知胡先生售房的消息，備感氣憤，找到韓先生質問，認為其售房行為侵犯了兒子的合法權益。理虧的韓先生只能如實陳述售房的原因，并希望能得到韓女士的諒解，但韓女士堅持認為胡先生在未同其商量的情況下，做出如此重大的決定，是一種無恥的欺騙行為，所以堅決不同意賣房。因雙方無法達成一致意見，而胡先生與買家簽訂的房屋買賣合同履行在即，韓女士立即委托律師提起離婚后財產糾紛之訴，并將房屋進行財產保全，限制了房屋的產權轉移。
此時，胡先生已收取買家100萬元的購房款，因房屋被訴訟保全限制轉移，因此無法將房屋過戶給買家，而一旦無法按時完成過戶，胡先生的行為將構成違約，面臨承擔總購房款20%違約金的風險。
權衡利弊之后，韓先生在法官的建議下，與韓女士進行協商，韓女士提出條件，可以撤銷訴訟并配合辦理產權過戶，但條件是要將售房款中的58萬元匯至其賬戶，由其保管，且這筆錢可以用于日后為兒子買房。韓先生同意了該方案。韓女士在收到58萬元后遂撤訴，胡先生也因此得以順利將房屋過戶給買家。同時按照約定，2013年2月，韓先生即要和兒子搬出房屋，因此另購置一個小套房屋的計劃成了胡先生的當務之急，但就在胡先生聯系韓女士協商購房的時候，事件的發展再次令胡先生措手不及。
男方無奈 向“幫女郎”求援
為協商購房事宜，胡先生撥打韓女士的手機，但不是忙音就是關機，偶爾接通電話，得到的答案是另定時間協商，便匆匆掛斷電話。胡先生情緒激動時，會指責韓女士的不仁行為，但會得到韓女士更強烈的反駁，認為是胡先生不仁在先，現在對其失去信任。
事情到此已經非常清楚，在房屋價值被變現為58萬元現金后，隨著親情的退卻及對金錢的掌控所帶來的愉悅，韓女士已不愿意將58萬元拿出來為兒子買房。胡先生無奈之下，向上海教育電視臺“幫女郎”節目組求援，節目組遂委托“幫女郎”律師團——上海觀庭觀盛律師事務所對本案進行分析。本著客觀、公正的原則，律師團提煉了本案的焦點問題，并由余庭律師做了法律分析。
1. 韓女士是狠心媽媽還是正當維權？
有公眾認為，本案的房屋在胡先生與韓女士離婚時已作出明確約定——歸兒子所有，所以胡先生與韓女士已經不存在財產糾紛，韓女士提起離婚后財產糾紛并無道理。
余律師：涉案房屋雖登記于胡先生一人名下，但系婚后夫妻雙方共同購買，系夫妻共同財產。韓女士與胡先生離婚時約定該房屋歸兒子一人所有，這是一種將房屋共同贈與兒子的意思表示，而韓女士提起離婚后財產糾紛之訴實為韓女士作為贈與人之一撤回對兒子贈與的意思表示。房屋屬于不動產，根據《物權法》規定，不動產贈與適用登記主義，當房屋過戶至兒子名下時贈與才生效，未辦理過戶手續之前，胡先生或韓女士作為贈與人均有權撤回贈與，所以韓女士并非惡意阻止胡先生的交易行為，只因該房屋涉及她一半的權益，胡先生擅自變賣房屋涉嫌轉移財產，她是為保護自己的合法權益而提起訴訟。
2. 離婚后，韓女士是否有權參與管理兒子的生活和財產？
有公眾提出，韓女士與胡先生離婚后，兒子與胡先生共同生活，所以胡先生是兒子的監護人，由胡先生照顧兒子生活，管理兒子的財產，韓女士無權干涉。
余律師：韓女士與胡先生離婚后，雖然彼此不再有互為配偶的身份關系，但他們是兒子監護人的身份不因婚姻關系的解除而消失，即離婚后韓女士與胡先生均為兒子的監護人。兒子雖與胡先生一同生活，但胡先生僅為兒子的直接撫養人，與韓女士作為兒子的監護人并不矛盾，故胡先生為兒子利益管理、處分兒子個人重大財產時應當與同為監護人的胡女士協商處理。韓女士如果認為胡先生出售房屋的行為侵犯了兒子的合法權益，除撤回贈與外亦可提起訴訟。
3. 58萬元售房款該歸兒子還是母親？
有公眾表示，售房款58萬元是受贈房屋轉化而來的，故58萬元仍然歸兒子所有，韓女士與胡先生所達成的新的財產約定，違反第一份離婚財產協議約定，是損害兒子利益的合同，應屬無效合同。
余律師：韓女士提起離婚后財產糾紛之訴表明撤回對兒子的房產贈與，故胡先生取得購房款42萬元、韓女士取得購房款58萬元系兩人對于共同財產的重新分割并已履行完畢。韓女士收到58萬元后承諾給兒子重新購房，是一個新的贈與的意思表示。但與之前贈與房產不同，該現金系動產，動產贈與適用實際交付主義，即當韓女士將58萬元現金全部交給兒子，兒子接受58萬元時贈與才發生法律效力，否則贈與并未生效，韓女士依然有權選擇不為兒子買房。
節目組與律師團 齊喚親情回歸
如果沒有胡先生售房的行為，若韓女士不配合辦理過戶，則胡先生可以對韓女士提起履行離婚協議約定之訴。由于已發生售房行為，雙方就售房款分割達成新的協議，導致新的法律關系產生。
現在，韓女士收取了58萬元，并拒絕將該筆款項用于為兒子購房，是以實際行為表示撤回贈與，雖然韓女士承諾過為兒子購房，但該承諾僅是一個口頭約定，不具有強制履行的效力。造成如今的局面，胡先生本身就存在一定過錯，他不應該在韓女士不知情的情況下，單方面出售房產。因此，若韓女士明確表示拒絕為兒子買房，從法律角度來講，并無較好的方案予以救濟。
對此，“幫女郎”節目組提出建議：這本是一起離婚后家庭財產的處分爭議，雖然雙方已經離婚，但孩子畢竟是無辜的。明明父母健在，卻即將面臨無家可歸的境況，何等凄涼？對未成年人的心理健康也很不利。因此建議胡先生和韓女士念及親情，主動協商解決孩子的居住問題。
律師團也提出，雙方應回歸理性，為孩子權益著想。本著最初財產處分方案的精神，進行協商并化解矛盾，共同為孩子購置一套可棲身的房子。
欄目主持人：成韻 chengyunpipi@126.com
編者按：“幫女郎”是上海教育電視臺的一檔著名節目，2013年，她來到了《檢察風云》雜志。欄目選取發生在百姓身邊的真實案例，以案釋法。讓百姓了解更多與自身工作、生活息息相關的法律，避免陷入誤區，或及時尋求救濟。本欄目獲得了“幫女郎”節目組及其律師團上海觀庭觀盛律師事務所的鼎力支持。
從內容到形式，“幫女郎”的欄目和節目既各有特色，又互為補充，還會不時聯動。比如，與節目相關案例的一些前期預告、后續追蹤，以及與讀者、觀眾的各類互動，也會經常出現在《檢察風云》雜志及其官方網站和微博上，敬請期待。
延伸閱讀
1.如果兒子直接起訴韓女士，是否可以要求母親將房屋過戶至自己名下？
兒子具備訴權，可以起訴母親要求過戶，但在訴訟過程中，韓女士可以主張撤回贈與，不協助辦理產權過戶手續，由于贈與行為不成立亦未生效，故兒子直接起訴母親要求過戶，有較大訴訟風險，勝訴權亦不確定。
2. 若房屋并未出售，胡先生該如何為兒子的利益維權？
當時胡先生沒有售房時，韓女士又不配合辦理過戶，則胡先生可以將韓女士作為被告，兒子作為第三人，向法院提起履行離婚協議之訴，要求韓女士履行雙方的離婚協議，將房屋過戶至受益人即協議外第三人兒子的名下，胡先生具備訴權及勝訴權，而且能為兒子保住房子，避免產生后續矛盾。
3. 假設胡先生已和買家辦理了過戶手續，韓女士事后得知，該如何救濟？
這種情況下，韓女士可以提起對該房屋買賣合同無效之訴，并仍然可以在訴訟過程對該房屋進行訴訟保全以限制該房屋的再次轉移。若經訴訟查明，買家明知胡先生非完全的權利處分人，則該合同將因不具備善意第三人情形而歸于無效，系爭房屋恢復至原先狀態，并由胡先生返還相應的購房款。
但經審理查明，買家系善意第三方，則根據物權法規定，買家可以取得房屋物權，但因為被出售房屋系夫妻共同財產，所以韓女士仍然有權利另行起訴對售房款進行分割。
房屋買賣定金合同范文第2篇
共有人：身份證：地址：電話：買方(以下簡稱乙方)：身份證：地址：電話：擔保人(以下簡稱丙方)：身份證：地址：電話：擔保人(以下簡稱丁方)：身份證：地址：電話：根據《民法通則》、《合同法》的原則，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買供銷新村小產權房產簽訂本合同，以資共同遵守。
第一條 小產權房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于，房屋為獨幢別墅，空置、無門窗及任何裝修，建筑面積 420 平方米(詳見原房屋買賣合同)，土地面積 243.1 平方米(土地證號為)。
第二條 出售價格：
雙方約定上述房屋及土地總售價為人民幣萬元整(￥：)。
第三條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付120萬元整，余款萬元在2012年 10 月 31 日前付清。
第四條 房屋交付：
1、甲方保證對上述房屋及土地具有所有權，并沒有任何出租，也沒有其他的共有權人，對于該房屋及土地的出售，沒有任何享有優先購買權的人，該房屋及土地沒有任何諸如抵押等他項權利，該房屋也不存在任何諸如法院查封等權利處分受到限制的情況，否則，甲方將承擔全部違約責任。
2、乙方給付首付款時，甲方需將房屋土地證交給乙方保管。乙方付清全部余款之日，即該房屋及土地的正式交付之日，甲方需將該房屋、土地、原購房合同及原購房發票交付乙方。交付之后該房屋及土地之上的一切權利都有乙方享有。
第五條 關于房屋及土地過戶的約定：
本合同簽定時，該房屋為小產權房，不具備過戶條件，今后國家政策允許過戶時，甲方應無償協助乙方辦理房屋及土地的過戶手續，過戶時發生的稅費全部由乙方承擔。
第六條關于房屋拆遷的約定：
本合同簽訂后，若該房屋遇到政府拆遷，甲方同意由乙方全權辦理該房屋及土地的拆遷手續，拆遷補償款、安置房等全部收益歸乙方所有，甲方不得干涉。拆遷過程中若需要甲方配合的，甲方需無償配合。
第七條關于房屋再次買賣的約定：
1、本合同簽訂后，乙方有權將該房屋轉售給其他人，所售金額全部歸乙方所有，甲方不得干涉。
2、本合同中乙方擁有的權益，新的買受人同樣擁有，甲方需要積極配合。
第八條關于房屋收回的約定：
由于該房屋屬于小產權房，甲方有權隨時收回該房屋，但在收回房屋之前需向乙方支付補償金，補償金按要求收回時該房屋市場評估價的叁倍一次性支付給乙方。
第九條違約責任：
1、因甲方隱瞞事實或者無權處置導致本合同無法履行，甲方除了退還全部已收房款外，還需向乙方支付已付房款20%的違約金。
2、乙方付清全部價款后，甲方不同時交付房屋及資料，每逾期一天，甲方按累計已付款的1%向乙方支付違約金。逾期超過30日，乙方有權解除合同，解除合同時，甲方除了退還全部已收房款外，還需向乙方支付已付房款20%的違約金。
3、甲方未按約定協助和配合乙方辦理過戶手續，甲方按照已付總房價20%向乙方支付違約金，并繼續按照約定辦理過戶手續。
4、甲方不同意授權乙方全權辦理拆遷手續或者不同意無償配合時，乙方有權要求甲方按照拆遷時房屋評估價格的50%支付違約金。
第十條擔保人責任：
丙方和丁方充分了解甲方及所售房屋的基本情況，同時也充分了解上述合同，并自愿為甲方向乙方提供連帶責任保證擔保，且本擔保不可撤銷。
丙方和丁方的擔保范圍是因甲方不履行本合同或者違反合同約定產生的全部債務，包括退款、違約金、補償金、利息、綜合費用、實現債權的費用等。 第十一條 其他事項：
1、本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
2、本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，可向房屋所在地人民法院起訴。
3、本合同的附件共印件、結婚證、交易時房屋現狀的照片。
4、本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，自甲、乙雙方簽字之日起生效。
甲方及共有人(簽章) ：
乙方(簽章) ：
丙方(簽章)：
房屋買賣定金合同范文第3篇
作為合同自由原則的表現之一，當事人有訂立合同的自由。但自由訂立的合同并不確定地在當事人間產生法律拘束力?；谠谔囟ㄇ樾蜗聦ι鐣囟ɑ虿惶囟ɡ娴谋Ｗo目的之實現，法律對合同自由加以限制，規定合同成立后只有滿足一定要件才能生效。當合同欠缺生效要件時將產生合同效力上的瑕疵，從而一時甚至自始不能發生合同當事人意思表示所欲達到的法律效果，包括合同效力待定、無效和可撤銷三種情形。當然，并非欠缺法律規定的生效要件，合同就一定會被認定為效力有瑕疵。出于保護交易安全等目的，合同效力瑕疵的認定還受到物權法相關制度等方面的限制，如善意取得制度。
在房屋承租人優先購買權法定的前提下，出租人與第三人訂立房屋買賣合同的效力認定就為合同自由在此類案件的適用劃定了界限。在劃定界限的過程中，有以下三方面問題值得探討：當房屋承租人優先購買權受到侵害時，一是何種情形下可以適用合同效力瑕疵，何種情形下限制適用；二是可以適用合同效力瑕疵時，依現行法律，應選擇適用無效、可撤銷和效力待定中的哪一種方式；三是依法學理論分析，應適用無效與可撤銷中哪一種方式更好。
一、出租人與第三人房屋買賣合同效力瑕疵認定
在房屋承租人優先購買權的案件中，承租人受到侵害的常見情形是出租人未提前通知承租人而與第三人簽訂買賣合同并將房屋所有權轉移給該第三人。為維護承租人的權益，一定條件下可以認定合同效力瑕疵從而達到使該第三人返還財產、賠償損失的目的。問題是何種情形下應當適用，何種情形下限制適用。提出此問題，是鑒于最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第118條廢止前，不少法院在審理此類案件時動輒適用合同效力瑕疵，特別是選擇適用合同無效原則來處理侵害房屋承租人優先購買權的案件。其結果卻未必理想，多數情況是既沒能懲戒侵害人，又無法保護受害人。
實踐中，出租人與第三人簽訂買賣合同侵害承租人優先購買權不外乎兩種情形：一是第三人受出租人欺詐簽訂房屋買賣合同，導致承租人優先購買權受損；二是第三人與出租人惡意串通簽訂房屋買賣合同，共同侵害承租人優先購買權的行使。
對第一種情形，依第三人是否已辦理所有權轉移登記又分為兩種情況，均屬限制適用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未辦理房屋所有權轉移登記，承租人優先購買權作為債權比第三人的債權更有履行上的優先性，此為“優先”應有之意。而且，同樣作為受害者的第三人基于有效的合同向出租人請求違約損害賠償能夠得到更充分的保護，應無適用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已辦理房屋所有權轉移登記，由于第三人善意取得房屋所有權，承租人優先購買權的效力轉而體現為向出租人請求損害賠償。此時如果適用合同效力瑕疵原則處理，既無益于承租人的損害賠償請求權的實現，又與對第三人根據善意取得原則取得房屋所有權的制度相沖突，可見，此種情形下，適用合同效力瑕疵原則處理已無必要。
對第二種情形，即第三人與出租人惡意串通侵害承租人優先購買權，無論從法律規范還是從學理角度分析，均具備了合同效力瑕疵的適用條件，當然從兩個角度分析得出的適用方式大相徑庭。本文將在下文中就此重點探討。
二、出租人與第三人惡意串通侵害承租人利益的房屋買賣合同效力的法律規范分析
針對出租人與第三人簽訂房屋買賣合同侵害承租人優先購買權的情形，相關法律規范及其適用有一個發展歷程。從1988年《民通意見》第118條不加區別地全部認定出租人與第三人房屋買賣合同無效，到1999年《合同法》第230條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”這一不置可否的規定，再到2007年廢止《民通意見》第118條，不同法律規范表述含義有所不同，期間各地法院對此類案件的處理，在法律規范適用上并無同一尺度，完全取決于法官的自由裁量權，因此導致不同處理結果的發生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與適用》(以下簡稱《房屋租賃解釋》)第21條明確規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！敝链?，對此類案件的處理，才有了一個清晰的判斷標準。從該條款用語來看，似乎走了《民通意見》第118條的另一個極端，完全堵塞了認定買賣合同無效的渠道。但最高人民法院民事審判第一庭(以下簡稱最高院民一庭)負責人就《關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》在答記者問中，對該條款合同效力瑕疵的部分進行了闡釋：“規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照《民法通則》第58條第1款第(4)項規定和《合同法》第52條第(2)項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效”。類似觀點同樣見諸于最高人民法院主編的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，但該觀點所涉情形比惡意串通所能包含的全部情形要少，僅將虛高定價而惡意串通的情形認定為合同無效。對此，學界也有不同觀點：對于承租人的損害，應當只向出租人請求損害賠償，而不能宣告前手買賣合同無效。
最高院民一庭負責人的闡釋不僅肯定了出租人與第三人于惡意串通情形下買賣合同可以被認定為效力有瑕疵，并且進一步明確其方式為認定合同無效，自然銜接了《民法通則》第58條第1款第(4)項規定“下列民事行為無效：……(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的……”和《合同法》第52條第(2)項規定“有下列情形之一的，合同無效：……(二)惡意串通，損害國家集體或者第三人利益……”。按照現行法規定，認定效力瑕疵進而主張合同無效自無障礙。筆者認為《房屋租賃解釋》第21條第2句表述欠缺明確性，如略加修改為“但據此請求確認……人民法院不予支持”，欲表達的意思將更清晰。
三、出租人與第三人惡意串通侵害承租人利益的房屋買賣合同效力的學理分析
依據合同欠缺生效要件的不同，法律給予部分合同以不同程度的否定評價，依次為合同無效、可撤銷和效力待定，其中程度最重者為合同無效，將產生當然、自始、確定無效的后果。但依上述最高院民一庭負責人答記者問中所言，承租人若對出租人與第三人惡意串通情形下所訂立買賣合同主張無效，則該買賣合同為無效，若承租人不主張，則買賣合同有效，這就與無效合同
自始、當然、絕對無效的性質產生矛盾。特別是在合同相對無效的獨立存在價值存有爭議的情況下，承租人到底應主張合同撤銷還是合同無效來保護自身權益，產生了客觀上的困難，此時法律規范就喪失了應有的指引功能。
對出租人與第三人惡意串通情形下所訂買賣合同，王利明認為：“出租人未給承租人提供優先購買權的行使條件的，承租人有權撤銷出租人與第三人之間訂立的買賣合同”。此觀點的核心，一是期望法律對出租人與第三人買賣合同否定評價的程度略為緩和，二是在實際上避免了陷入相對無效的獨立存在價值的理論爭議。
究竟合同無效和合同可撤銷有何本質不同?在新《合同法》頒布前，有關民事行為的無效和可撤銷分別規定于《民法通則》第58條和第59條。從分類上看，兩個條款的主要劃分標準很明顯，即表意人意思與表示背離的不同形態。前者表現為欺詐、脅迫與惡意串通，后者表現為重大誤解與顯失公平。隨著《合同法》的出臺其第52條對《民法通則》寬泛的適用合同無效進行了限制的同時，我們也發現合同無效與可撤銷的區分標準不那么純粹了。欺詐與脅迫又依據保護不特定人還是特定人利益為標準，分別歸屬于合同無效與可撤銷，進而依各自情形由不特定人或特定人予以主張。
對比《民法通則》第58條、第59條和《合同法》第52條、第54條的規定，可以看出，除欺詐與脅迫外，有關意思與表示背離的其他三種形態的規定并未依同樣標準進行再劃分。但實踐中，其他三種形態中也出現了游離于合同無效制度之外，又不屬于合同可撤銷制度調整的情形，即惡意串通，損害第三人利益的部分情形。依筆者觀點，欺詐與脅迫所存在的二次劃分標準對惡意串通同樣有適用的必要，惡意串通依該標準分別適用合同無效和可撤銷。試想，在惡意串通的情形下，倘若受損害方屬不特定的第三人，與國家、集體利益同屬廣泛的、不特定利益群體，此時由任何人主張合同自始無效才能有效保護受損害的利益群體。倘若受損害方為某一特定的第三人，斷然剝奪了由該第三人自主決定是否撤銷合同的權利，當然認定合同無效，有越俎代庖之嫌。從實質意義上說，即使以保護特定當事人利益為目的，用法律規定剝奪特定人自主決定合同效力的權利，私法自治同樣將受到破壞。
可見，合同無效與可撤銷的根本區別并不在于表意人意思與表示背離的不同形態，而是依法律否定評價程度的不同表現在以下兩方面：是否保護特定人的利益和是否得由該特定人予以主張。
筆者認為，與其激烈爭論合同相對無效的情形到底屬于合同無效還是可撤銷，不如明晰合同無效與可撤銷的本質區別。若相對無效本無獨立適用價值，則應妥善安置被稱為“合同相對無效”的情形。這樣一來，諸如惡意串通損害承租人等特定第三人利益的問題便可自然置于合同可撤銷規則下加以解決，亦可實現上述無效與可撤銷劃分標準的純粹性。
房屋買賣定金合同范文第4篇
摘要 分析了農村房屋買賣合同中的混亂情況，如有效和無效的規則并存，并由此導致效力認識上的分歧，這也給司法實踐帶來混亂。指出應從合同自由和鼓勵交易的精神出發，以法律規定為依據來檢討農村房屋買賣合同的要件，傾向于認定合同具有法律效力。
關鍵詞 農村房屋；買賣合同；法律效力
Key words The rural housing； Sale contract； Legal validity
隨著農村經濟的發展，農村的房屋買賣也越來越多。從農民買賣房屋的目的來看，有的是為了工作和生活，賣房進城；有的是經濟困難，賣房籌錢辦事；有的是離開該集體經濟組織，賣房搬遷。但是，無論哪一種，都涉及到農村房屋買賣合同效力的認定。常見的情形是，一些城鎮居民尋找各種機會，在農村低價購買房屋，特別是在鄰近城鎮的農村購房，享受農村環境。當面臨拆遷補償時，賣房的農民又后悔自己先前的出賣行為，紛紛要求解除其與買方之間的房屋買賣合同，甚至有的農民起訴至法院，請求法院判決雙方房屋買賣合同無效。對此，是應當保護農民的利益，否定合同的效力，還是為了維護交易安全，承認合同的效力，抑或做出其他認定？一直以來，這都是法學界和司法實踐不可回避的問題。尤其是在我國大規模城鎮化進程的當下，這個問題就越發顯得緊迫。
1 關于農村房屋買賣合同效力的主要觀點
關于我國農村房屋買賣合同的效力，無論從理論上還是司法實踐上講，分歧都是很大的?？偟膩碚f，主要有三種不同的觀點[1]。
1.1 合同無效說
合同無效說認為，農村房屋雖為農民的私有財產，但是根據物權法“地隨房走”的原則，農村房屋的買賣必然涉及農村宅基地使用權的轉移問題，農民出賣自己的房屋的同時也將意味著連同宅基地使用權一起予以出賣，而根據我國法律法規，宅基地使用權是不得進行買賣的，因此農村房屋買賣合同違反國家強制性法律，當然無效。對于合同無效的法律后果，合同無效說進一步主張，在合同確認無效后，出賣人與買受人應當各自返還原物，即買受人應當將農村房屋交還于出賣人，而出賣人則應當將收取的房屋的價款返還于買受人。
1.2 合同有效說
合同有效說認為，對合同效力的認定應遵循合同法的基本原理并適用我國相關法律規定，只要合同的主體適格，合同雙方的意思表示真實，并且不存在合同法規定的無效的情形，也即合同雙方簽訂的合同符合合同有效的各項要件，則該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應當按照合同的約定履行各自的義務，不得隨意變更或者解除合同[2]。根據《合同法》第52條的規定，違反國家法律、行政法規的強制性規定的合同，屬于無效的合同。據此，只有違反國家法律或者行政法規的合同，才屬于無效的合同，而違反其他規范性文件訂立的合同，則不屬于該條所列無效合同的情形。主張農村房屋買賣合同無效的觀點認為農村房屋買賣合同之所以無效的理由，在于農村房屋買賣合同違反了國務院辦公廳1999年頒布的通知以及國土資源部2004年頒布的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中的關于禁止城鎮居民購買農村住宅的禁止性規定。但是，從國務院的通知以及國土資源部部門規章的法律淵源上看，它們均不屬于我國《合同法》第52條所列法律及行政法規的范疇，而違反國務院通知以及國土資源部部門規章也并非合同無效的法定理由。因此，合同無效說以農村房屋買賣合同違反了國務院的通知以及國土資源部部門規章為由主張農村房屋買賣合同無效的觀點是站不住腳的。對于我國農村房屋買賣合同的效力，應根據合同法的基本原理以及我國合同法的相關規定加以認定。對于農村房屋買賣合同的效力，在沒有其他合同無效事由的情況下，應確認其具有相應的法律效力。
1.3 部分有效說
部分有效說認為，對于農村房屋買賣合同，不能一概認為在任何情況下都不具有合同的效力，而應區分不同的情況加以認定：對于城鎮居民購買農村房屋的合同，因其違反了我國城鎮居民不得購買農村房屋的法律規定，所以應將此類合同一律認定為無效的合同；對于雖為農村居民但非為同一集體經濟組織內的成員購買農村房屋的合同，則可視房屋買賣的具體情況進行處理：如果房屋買賣后已經登記，或者房屋已經翻建，可以認定該合同為有效的合同，否則為無效合同；而對于同一集體經濟組織內成員之間買賣農村房屋的合同，則可以認定為有效的合同[3]。
2 農村房屋買賣合同效力問題的原因分析
縱觀上述關于農村房屋買賣合同效力的各種觀點，之所以出現關于農村房屋買賣合同效力的不同觀點，除在于我國學術界對于農村房屋買賣合同效力的研究不夠深入和透徹外，更主要的原因在于我國農村房屋買賣合同效力法律規定的混亂[4]，從而導致對于認定農村房屋買賣合同效力的法律依據存在嚴重的分歧。就我國目前有關農村房屋買賣合同效力的規定來看，既有支持合同無效的法律規定，也有支持合同有效的法律規定。
2.1 認定農村房屋買賣合同無效的法律依據
在我國涉及農村房屋買賣合同效力的法律規定中，有些可以直接或者間接地作為認定農村房屋買賣合同無效的依據，這其中有相當部分體現在國務院頒布的各項規范性法律文件以及國務院國土部門頒布的相關法律文件中。早在1990年，國家土地管理局〔1990〕國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》就曾明確規定，原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。該答復中雖然沒有關于農村房屋買賣合同無效的直接規定，但是從其基本精神上看，對農村房屋買賣行為是持否定的態度的，可以看作是我國禁止農村房屋買賣的較早的規定。此外，另有一些法律文件則對農村房屋買賣或宅基地使用權的流轉作了明確的禁止性規定。如1999年4月國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（中發〔1997〕11號文）第2條第2款規定：“農民的住宅不得向城鎮居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！庇秩?，2004年國土資源部發布的《關于加強農村宅基地管理的意見》中明確規定“要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。2007年12月國務院頒布了《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，該通知再次強調了農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或者“小產權房”。
此外，從我國《土地管理法》中，也可以找出關于農村房屋買賣合同無效的法律依據。根據《土地管理法》第62條規定，我國農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。該規定體現了我國宅基地使用權“一戶一宅”的原則。從表面上看，《土地管理法》第62條規定的是關于宅基地的問題，并不直接涉及農村房屋買賣合同的效力。不過，經仔細推敲，該條規定其實隱含著農村房屋買賣合同無效的意思。從物理上講，農村房屋與宅基地具有不可分的自然屬性，根據“地隨房走”的規則，房屋所有權的轉移必然意味著房屋所依附的宅基地的使用權人也將隨之發生改變。如果購買農村房屋的是同一集體經濟組織內部的成員，且該成員原先已經擁有一處宅基地，則其購買了他人的房屋后，其將實際擁有兩處宅基地，而這是違反《土地管理法》宅基地使用權“一戶一宅”的原則的。正因為如此，從《土地管理法》第62條規定的內容至少可以推導出，在購買人已經擁有一處宅基地的情況下，同一集體經濟組織內部成員之間買賣農村房屋的合同是無效的。根據《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。此處“用于非農業建設”從字面意義上看，自應包括作為宅基地使用的內容，因此該規定實際蘊含了宅基地使用權不得轉讓的內容。而農村房屋買賣合同必然涉及宅基地使用權轉讓問題，如果允許農村的房屋自由買賣，則意味著允許農民將房屋下的宅基地的使用權一并出賣，而這違背了宅基地使用權不得轉讓的法律規定。
2.2 認定農村房屋買賣合同有效的法律依據
在我國目前的房地一體的規則之下，無論是直接針對農村宅基地使用權流轉的法律規定還是針對農村房屋買賣的法律規定，因其中任何一項財產的流轉都會關系到另一項財產的轉移問題，因此關于農村宅基地使用權流轉的法律規定其實也就是關于農村房屋買賣的法律規定；反之亦然[5]。也正因為如此，我國民法學者對于農村房屋買賣的關注，大多數情況下是以農村宅基地為對象進行展開的。因此，農村房屋買賣合同的效力問題，實質上就是宅基地使用權是否可以流轉的問題。
在我國涉及農村房屋買賣合同效力的法律規定中，有一些可以直接或者間接地作為認定農村房屋買賣合同有效的法律依據。1963年3月20日，中共中央頒布的《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第2項規定：“社員有買賣房屋的權利，房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有?！边@是我國農民享有買賣農村房屋權利的最早規定，而且農村房屋的買受人在購買農村房屋后不僅取得房屋的所有權，也取得了宅基地的使用權。從最高人民法院的批復中也可找出農村房屋買賣合同有效的法律依據，例如，最高人民法院〔1992〕民他字第8號《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規定：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的條件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效……”此批復規定了認定農村房屋買賣合同有效應當具備的條件，可以認作農村房屋買賣合同有效的法律依據。另，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第7部分第64條中也有關于農村房屋買賣合同有效的法律規定。
此外，從《土地管理法》的某些條文也可以找出農村房屋買賣合同有效的法律依據?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。該條規定的立法原意本是為申請取得宅基地設定一定的條件限制的，但從該條的字面意義上，卻可以反推出農村村民可以出賣、出租農村房屋的結論。另，《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外?！痹摋l規定本身是存在矛盾之處的。正如前所述，從該條的前半部分可以推導出農村房屋買賣合同無效的意思，但是該條規定的后半部分隱含的意思卻是：在破產、兼并的情況下，農村集體所有的符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地使用權的企業的土地使用權是可以發生轉移的。既然農村的企業建設用地使用權可以轉移，則農村宅基地使用權為何就不能流轉呢？
《物權法》中雖沒有農村房屋買賣合同效力的直接規定，但是該法第13章“宅基地使用權”其實隱含了農村房屋買賣合同效力的規定?！段餀喾ā返?53條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定?！比缜八?，從我國《土地管理法》的條文中，既可以找出認定農村房屋買賣合同無效的法律依據，也可以找出認定農村房屋買賣合同有效的法律依據?？梢?，《土地管理法》關于農村房屋買賣合同效力的規定存在著矛盾之處，《物權法》第153條關于宅基地使用權的流轉“適用土地管理法等法律和國家有關規定”的規定并沒有體現出多大的進步。由此，若僅依據《物權法》第153條的規定即認定農村房屋買賣合同有效，是很勉強的。不過，《物權法》第155條又規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！痹摋l的立法旨意本是為了強調辦理宅基地使用權變更或者注銷登記的重要性，但卻隱含了宅基地使用權可以依法轉讓的立法意圖。
“許多制度因人類活動而生，但并非人類有心設計而成；有些事人們有意為之卻帶來意料之外的后果，這些意料之外的影響甚至超過了當初期望的目的”[6]。誠如科斯先生所言，我國農村房屋買賣諸多規則也是不同主體在不同階段的對策性規定，但是正是這些混亂的規定使各界對合同效力的判斷始終無法形成統一的觀點，進而造成了各地處理農村房屋買賣合同效力的不同做法。反悔者以合同無效為由主張拆遷補償款等利益，這當然也非立法者的初衷。
3 農村房屋買賣合同效力的認定
農村房屋就其財產屬性來說，屬于農民的私有財產，農民對其房屋擁有完全的所有權。根據物權法所有權原理，農民對其所有的房屋，理應具有完全的處分權。農民與他人簽訂農村房屋買賣合同的行為，從性質上講，是行使其處分權的行為，屬公民個人私行為的范疇，應適用私法尤其是合同法的規定?！逗贤ā返?4條規定，依法成立的合同，自成立時生效；法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。這就是說，對于依法成立的合同，除非出現合同瑕疵的法定事由，否則合同一旦成立，就應具有相應的法律效力。根據我國《民法通則》、《合同法》的規定，合同的無效須得具備法定的原因，其中“違反法律、行政法規的強制性規定”是其中一項重要的原因。從合同違反的強制性規定的淵源來看，包括國家法律、行政法規兩種法律淵源。而諸如國務院各部門的部門規章以及地方性法規、規章等則不包括在這個范圍之內的。這一點在我國最高人民法院的司法解釋中也有明確的體現。最高人民法院1999年制定通過的《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋〔一〕》第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據?！痹摋l反映了最高人民法院關于合同無效認定依據的基本態度，與《合同法》第52條規定的精神基本一致。
就學術界以及司法實踐中認定農村房屋買賣合同無效的法律依據來說，其所謂的法律依據主要是國務院相關部門頒布的非行政法規類的各項規范性法律文件。例如，某法院判決農村住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是無效的，但是法院判決的依據的卻是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》。此類通知的發文機關是國務院辦公廳，而不是國務院，故此類文件既不是法律，也不是行政法規，不能作為判決合同無效的法律依據。對農村房屋買賣合同效力的認定，應以合同法原理及法律規定為依據，只要農村房屋買賣合同符合合同有效的各項要件，就應認定合同具有法律效力。此外，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第7部分第64條中關于農村房屋買賣合同有效的法律規定以及最高人民法院〔1992〕民他字第8號《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》中關于農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效的批復的規定，從一個側面反映了最高人民法院關于農村房屋買賣合同效力的基本態度，可以作為我國農村房屋買賣合同有效的法律依據。而一些地方法院，早已參與并推動了農房流轉的進程[7]。
依據法理，政策不會影響到合同的效力，然而，基于我國特殊的國情，不得不考慮政策對農村房屋買賣的影響。對于政策阻礙，十八屆三中全會已指出，“允許通過試點推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”[8]。2014年中共中央、國務院的“1號文件”也再次強調，“在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”[9]。足見在政策層面，農村房屋包括宅基地使用權在內，進入市場流轉是我國經濟發展的必然趨勢，而作為交易形式的農村房屋買賣合同效力的認定也單純了。
4 結語
綜上，農村房屋買賣合同的效力在法律技術已經不是問題，從合同自由和鼓勵交易的精神出發，以法律規定為依據來檢討農村房屋買賣合同的要件，認定合同具有法律效力，已是大勢所趨。
參考文獻
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[8] 中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定[Z].2013-11-12.
[9] 中共中央、國務院印發了《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》[Z].2014-01-19.
房屋買賣定金合同范文第5篇
第一條、乙方同意購買甲方座落在岑鞏縣二農貿市場擁有
的商品房，建筑面積：平方米，第(幢)號房，用途為商用。
第二條、上述商品房的交易價格為萬元整(大寫。
第三條、付款時間與辦法，
甲、乙雙方同意在合同簽后一次性付款方式付款，甲方協助乙方辦理房產過戶手續。
第四條、甲方收到乙方全額房款后在2014年9月1日將交易的商品方全部交付給乙方使用。
第五條、稅費負擔，甲乙雙方應遵守國家房地產政策法規，經雙方協商，交易稅費等一切費用由乙方承擔。
第六條、違約責任，甲、乙雙方合同簽訂后，一律不得反悔。誰違約，按交易額3%支付違約金。
第七條、本合同一式四份，甲乙雙方各執一份，有關部門兩份。
甲方：委托代理人：代表人：乙方委托代理人：代表人：