住房保險論文范文第1篇
1、借款人經濟收入證明(原件1份)
2、借款人配偶經濟收入證明(原件1份)
3、結婚證(復印件3份)、未婚證明(原件2份)、身份證(復印件3份)、戶口簿(復印件借款人3份、配偶3份)、戶口簿首頁(3份)
4、首付款發票(復印件3份)、購房合同(原件4份)
銀行提供：
1、資料冊(1份)、個人住房貸款借款合同、抵押合同(各2份)
2、借款借據(1份)
3、武漢市房地產抵押登記申請表(1份)
4、辦理抵押登記授權委托書(1份)
5、承諾書、房地產抵押承諾書(夫妻雙方)(1份)
6、同意抵押證明(1份)、不可撤消階段性擔保函(1份)
7、中國銀行開戶申請書
8、貸款訪談錄
9、零售貸款資料真實性確實書、業務流轉單
注：
1、客戶前來辦理貸款申請時需帶齊結婚證、身份證、戶口簿、首付款發票原件及工資收入證明原件。費用：抵押登記費：85.00元、銀行開立帳戶：10.00元。換證費80元，合計175元。簽訂合同時夫妻雙方必須到場。
住房保險論文范文第2篇
摘要：商業銀行個人住房貸款風險一直是一個亟待解決的焦點問題，其種類和成因均有多種表現形式。文章對當前個人住房貸款風險出現的原因、特點和類型等進行了客觀的分析，提出了防范風險的對策。
關鍵詞：個人住房貸款；風險對策
一、我國個人住房貸款所存在的風險
近幾年隨著我國住房貸款的增長，風險也在不斷的加大，因此在充分認識到個人住房貸款的風險問題的前提下，商業銀行及時的做好防范工作，這樣才能降低和防范個人住房貸款風險的發生，而且目前所存在的貸款風險主要表現在以下幾個方面。
（一）銀行方面風險
由于銀行自身的控制機制不完善、風險預防能力的管理手段相對較弱等，而且從不同程度上來說也存在著監控問題，由于貸款涉及的面比較廣，管理成本較大，很難對購房者的個人信用作出全面的評估。比如：若是信貸工作人員的責任心不強，導致的調查不到位，檢查不及時，而且對客戶的后續管理情況難以跟得上。再加上個人住房貸款的普遍的期限是在10年到30年之間，屬于中長貸款，而且由于商業銀行借短款貸長款等特點，也是存在著資產負債的錯搭，商業銀行也存在著流動性管理和利率管理上針對缺口的如何控制都需要有按照標準來達到管理的要求，若處理不當，可能會引發流動性風險管理措施控制，另外由于忽視看貸款投貸和規模指標的審查工作，針對不符合的項目開發商還要提供按揭貸款業務。
（二）借款人方面風險
由于個人住房的貸款還款期限較長，而且在還貸期間，個人的資金情況也面臨著眾多的不確定性，而且由于家庭、工作、健康等個人的支付能力下降等都可能為銀行帶來貸款風險，還有一些購房者利用不同銀行間的信息差異性，采取一個證明貸多套房子的現象，購房者主要也是為了投資需求過度的時候，也將帶動房屋價格持續上漲，導致供求失衡，產生房地產泡沫，一旦銀行對房地產投機者發放一定的貸款，也會使銀行承擔相當大的金融性風險控制，如果控制的不得力，也會引發金融動蕩的局面。
（三）開發商方面風險
開放商利用地產信息不暢，監管的管理不嚴密等一些開發行為或者是銷售行為不規范等情況來騙取銀行的貸款。如開發商實力較弱或者是對市場前景的把握不佳等導致樓盤闌尾，最終將經營風險轉嫁到了銀行。自1997年房地產貸款的重點從開發貸款向消費者貸款轉移，就會出現“假按揭”的情況，實際上也會把資金主要作為企業的流動資金。同時，房價的波動也會對開發商的還貸能力產生了一定的影響。房地產項目的前期投資投入量比較大，而且企業自有的資金籌備不足，再加上開發商的實力有限，也會形成銀行的短期貸款的充當長期的貸款來還短貸的循環。開發商為了獲得利率優惠的長期的貸款彌補的建設資金不足也是為了盡快回籠的資金，通過假首付、溢價登記、虛假房屋、組織內部人員假意購買、一房多售等方式套取銀行資金。
（四）貸款中的操作風險
從操作風險的角度看，由于缺乏一定的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間的激烈競爭，銀行的信貸的一些部門也是為了擴大其業務性范圍，并能競相的降低貸款人的相應付款比例，放松貸款人的審批條件，而且我國一度的被有關那些 “零首付”也被央行亮出紅牌。由于“零首付”有較大的風險存在，容易有不良貸款產生，同時也會使不法開發商與客戶之間形成一種對銀行資金進行套取的默契。在操作過程中，未能實施嚴格的低壓住房登記制度，也未能嚴格地區分貸款的前臺、中臺和后臺，對客戶的資信狀況存在不嚴格的控制。
二、商業銀行個人住房貸款風險的防范措施
為了使銀行信貸資金的流動性、安全性、社會性及效益性得到保障，在住房貸款業務大力發展的同時，應運用有效的措施使住房貸款風險管理得到增強。
（一）房地產金融的法律、法規體系的健全
完善的法律法規體系也是促進房地產金融健康發展的基本性保障。目前，我國的房地產金融領域的立法也處于滯后的狀態，為此對于房地產的金融性立法，還要出臺專門的監管性辦法，加強對商業銀行的個人住房貸款的監管性力度，修改法律法規，以健全住房貸款客戶評價暫行的辦法，“個人住房貸款一級的審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度，還要將信用立法提上議程，以便完善房地產金融領域的擔保體系和信用性制度；第四要完善現有財產保險制度，增加住房抵押貸款保險的種類，降低貸款申請人負擔。
（二）完善商業銀行內部管理體制
第一，要建立良好的信貸激勵約束機制，達到權利與義務的對等，并且從制度上來約束信貸從業人員包括高管人員的經營行為?，F在有一部分的貸款信用風險可在其萌芽時給予控制，在執行過程中往往也會由于貸款過后而放松警惕，而錯過貸款管理的最好機會。在這里面一方面有信貸人員的主觀性因素，還有信貸制度本身的缺陷。因此在應用信貸管理的考核指標過程中，還應該加大對信貸考核指標的控制，制定出定性與定量相結合的信貸管理辦法，在理論上達到信貸人的權利與義務的對等。例如：明確規定新發放貸款的不良比率，對存在嚴重超標的經營單位或個人實施處罰。另外，做到以人為本，對內部風險管理進行加強。從銀行員工的風險意識、風險觀和職業道德等方面著手，通過對員工的培訓進行持續地增強，不斷提高員工的素質。
（三）建立健全規范的個人信用體系
信用風險作為房地產開發的個人住房貸款的主要的風險，產生的主要原因就是缺乏一定的信用體系監督管理機制，因此要徹底的解決貸款用戶的缺乏信用貸款誠信等問題，除了商業銀行自身的運用外，制定相關的這方面的規定，還需要全社會的共同努力。
首先，建立健全個人信用體系。對個人信用體系實施規范及完善。構建個人信用體系，在各金融機構內部對信息資源庫進行建立，通過對信息共享平臺的運用，使信息互通的障礙得到減少。維持，首先應對個人信息檔案進行監理，在一個固定編碼中將個人身份、銀行賬戶、固定收入來源、額外收入以及其他資產的構成及編訂、個人保險等個人信用資料實施鎖定，便于銀行的查備。其次，將政府部門作為主導力量，結合稅收、審計及財政等部門，對使用個人支票和信用卡的用戶實施信用評估，并運用銀行系統的技術和信息支持，對一個多層次的個人信用調查制度和信用評級制度進行構建。最后，對個人信用信息共享平臺實施建設，盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人信用檔案聯網，實現信息的共享。
其次，完善個人信用體系的法律環境。在建立起法律的手段來維護個人的信用系統的正常運行之外，還要制定出相關的法規，對于那些違背誠信原則的人們給予教導或者是懲罰，降低個人住房的違約風險控制，為此，對于情節嚴重的還要追究其刑事責任，而對于情節較輕的，根據情況的不同來規定相應的執行辦法，包括在銀行系統里面的那種“禁貸者”無法再獲得借貸、開立信用卡等在內的任何信用支持，不得在任何金融機構從事有關信用活動等；對守約的借款人，根據其信用評定等級，給予延長貸款期限、降低利率水平的優惠政策。
（四）大力發展商業性住房抵押貸款保險
我國的房地產的金融一般若是要發展，還必須建立起適合國情的房地產的金融保險制度，這樣來確定抵押物的擔保能力，不僅要降低個人住房貸款風險控制，還要控制大力發展商業性住房抵押貸款的保險機制，而且政府在應對保險公司經營性住房抵押貸款保險也是為了實施政策性的傾斜；第二種也是要開發一種新的保險種，目前，個人的住房貸款主要是抵押住房的財產保險和借款者的定期信用人壽保險2類，而且險種的設計也是為了維護貸款人的有效利益，而且從公平的角度來說，還應該保證保險，由購房者支付一定額的保費，而且由于其失業問題暫時無力償還貸款的時候，由于保險公司負責支付，購房者也是有著收入的時候來償還保險公司所要墊付的整體資金，同時還需要開發一定的信用保險的，都是由銀行支付保費，當處于抵押物無法彌補貸款損失的時候，只有從保險人那里獲得一定的補償；第三種要鼓勵借款人的積極的投保，對自愿投保的住房抵押的借款人，商業銀行應給予適當的放寬期限，提高貸款的額度，降低一定的利率，并能夠采取靈活多樣的還款方式。
三、結語
總之，商業銀行的個人房貸的風險是客觀存在著的，并隨著新情況的出現而不斷地變化，在重視個人住房貸款風險的基礎上，提高警惕，并做好防范工作，這樣使得個人住房貸款能夠有效的步入理性發展的軌道中去。
參考文獻：
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（作者單位：河南省省直機關住房資金管理中心）
住房保險論文范文第3篇
關鍵詞：住房保障，演化，歷史
在廣義上，計劃經濟體制下，國家實行的福利分房制度也是住房保障形式的一種，然而這種保障形式與整個經濟社會發展的不協調，產生了租不養房、不能維持住房簡單再生產、居民住房條件改善緩慢等一系列問題。低租金制度造成房屋建設和維修出現資金困難、住房數量缺口大、住房分配不公等現象日益嚴重。一些觀點認為，福利分房體制下的公房管理問題主要在于政府大包大攬造成的低效率和不公平現象，低租金是引發問題顯現的一個表象。隨著市場經濟體制的建立，國家必須改變過去大包大攬的計劃管理思維，建立符合國情和實際的全新住房保障制度，來幫助不能通過市場獲得住房的家庭解決住房困難。
1 前住房保障階段（1994年前）
新中國成立后，伴隨著生產資料公有制、城鎮土地國有制、計劃經濟體制、單位制和低工資等一系列社會政治經濟體制，面向城鎮居民建立了住房實物分配制度，宋士云（2009）將其特點概括為三個方面：一是公共性，住房建設由政府和企事業單位統一投資建造，納入固定資產投資范疇，職工個人分配的住房享有無期限的租賃使用權；二是福利性，住房分配采用無償的實物福利分配模式，分房的標準主要以職級、工齡和家庭人口等非經濟因素為依據；三是非商品性，住房的商品性被否認，實行非市場化經營，公有住房不允許買賣，職工分到住房后只需交納微乎其微的房租，虧損部分由政府和企事業單位補貼。
1980年后，在鄧小平的親自關心和指導下，國務院開始在全國進行住房制度改革試點，樹立住房是商品的基本概念，逐步提高公有住房租金標準，試點標準價出售公房和新房新租等措施。1992年，國務院批復了北京、上海等幾個大城市的住房制度改革實施方案，開始全面推行住房制度改革，建立住房基金，并嘗試以住房公積金、公房出售、提高租金、集資合作建房等房改形式予以推進。
2 住房制度改革向住房保障過渡階段（1994-1998年）
1993年，黨的十四屆三中全會通過了《關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，提出了我國建立社會主義市場經濟體制的總體框架，為加快住房制度改革指明了方向。1994年，國務院出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號），要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求；肯定了住房公積金制度在城鎮住房制度改革中的重要作用，要求在全國推行住房公積金制度。一方面，住房制度改革全面深化，建立住房公積金制度、實行標準價和成本價售房、提高公房租金至成本租金等舉措廣泛推行；另一方面，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系正式提出。同年，建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部印發《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》（建房〔1994〕761號），對經濟適用住房的定義、建設原則、資金和土地的供應等方面做出了較為具體的規定。
1995年，國務院辦公廳出臺《關于轉發國務院住房制度改革領導小組國家安居工程實施方案的通知》（國辦發〔1995〕6號），推出國家安居工程。提出從 1995 年開始實施，在原有住房建設規?；A上，新增安居工程建筑面積 1.5 億平方米，用 5 年左右時間完成，目的是結合城鎮住房制度改革，調動各方面的積極性，加快城鎮住房商品化和社會化進程，促進城鎮住房建設。該文件對國家安居工程的建設規模、資金來源和資金運用、規劃和建設、出售和管理等作了規定。
在建立社會主義市場經濟體制的背景下，這一時期的住房政策著重于發展房地產市場和順利推行房改，經濟適用房或安居房等保障品種作為整個住房制度的一個補充，當時雖然認識到了發展的必要性，但認識不夠全面，住房保障在市場經濟體制下究竟如何定位和發展還處于摸索階段。
3 住房保障的市場化探索階段（1998-2007年）
1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），開始穩步推進住房商品化、社會化，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。并且提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。同時，提出對最低收入家庭提供廉租住房。
1999年5月，建設部發布《城鎮廉租住房管理辦法》（建設部令〔1999〕70號），對廉租住房制度的籌集來源、申請、審批等制度做出具體規定。2000年9月，建設部發布《關于進一步規范經濟適用住房建設和銷售行為的通知》（建住房〔2000〕196號），進一步強調要把經濟適用房建設作為重點工作來抓，在落實各項優惠政策、加強總量調控、做好規劃設計和工程質量等基礎上，確保經濟適用房的低價位，更好地解決中低收入家庭的住房問題。2003年，國務院出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18 號），明確經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標，實行申請、審批和公示制度；廉租住房是保障城鎮最低收入家庭基本住房需求，以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。
2003年12月31日，《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第120號）出臺，廢止了1999年的《城鎮廉租住房管理辦法》（建設部令〔1999〕70號），對廉租住房的資金來源、房屋來源及申請條件、程序等問題作了規定。2005年，發改委、建設部聯合出臺《城鎮廉租住房租金管理辦法》（發改價格〔2005〕405號），建設部、民政部出臺《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》（建住房〔2005〕122號），對廉租住房的租金管理、申請條件、審核方法、租賃手續及懲罰機制均做出了明確的規定。
2004年，建設部、國家發展和改革委員會、國土資源部和中國人民銀行出臺《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2004〕77號），相較于1994年的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，對優惠政策、開發建設以及交易和售后管理等作了更為詳細的規定，表明對經濟適用住房的認識開始深化。
2006年，《國務院辦公廳轉發建設部等部門<關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見>的通知》（國辦發〔2006〕37號）規定，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面；進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。
這一時期對于住房保障的探索逐漸清晰，提出了多層次的城鎮住房供應體系，廉租住房保障對象從最低收入家庭擴大到低收入家庭，經濟適用住房不斷要求解決建設和管理中的問題，捋順供應和分配渠道。然而在亞洲金融危機等特定的經濟社會環境下，出于拉動經濟增長、平抑房價等目標，住房保障政策和職責落實并不到位，片面強調房地產市場對經濟增長的帶動作用，片面強調通過市場手段解決住房問題，導致了對履行住房保障政府職能的重視不夠，使經濟適用住房承載了過多目標，出現了經濟適用住房戶型過大、質量不高、供應對象失控、管理不到位等問題，媒體報導有“開奔馳、寶馬住經濟適用房”的現象，種下了經濟適用住房污名化的根由。
從積極的角度看，這一階段的經濟適用住房在推進住房制度改革、改善住房供應結構、平抑住房價格等方面發揮了較大作用，整體上對于解決城鎮居民的住房問題起到了積極作用，“1998-2012年，全國累計竣工城鎮住宅101億平方米，是1979年到1997年建成總量的2.4倍。城鎮人均住宅建筑面積由1997年的17.8平方米提高到2012年的32.9平方米”。這說明在城鎮化快速推進的情況下，城鎮居民的住房水平得到了普遍改善和提高。姜永生、李忠富（2011）認為，城市居住水平發展階段可以分為數量型發展階段、數量和質量并重的發展階段、居住質量和環境總體水平發展階段三個階段，在住房嚴重短缺的時期，人們往往關注最基本的住房需求，當居住條件發展到一定水平時，人們才會對居住質量和居住環境有更高要求，人們才會更容易注意到住房未解決的少數群體的迫切需求。
與房地產市場的快速發展相比，解決中低收入居民住房困難的速度和通過市場解決其他居民住房的速度不相匹配，出現了保障困難家庭力度不夠、保障房建設供應相對滯后等問題。對于低收入居民來說，住宅價格居高不下和居民住房需求得不到滿足會帶來巨大的外部不經濟性，主要表現在：住宅價格的上漲速度遠高于低收入人群的收入增長速度；過高的住宅價格也往往使低收入人群其應該擁有的基本居住權無法行使，同時會提高他們的住房消費比重，抑制其他消費，妨礙他們的基本生活質量；大批無家可歸的居民居住在條件惡劣的環境中，容易形成城市貧民窟，滋生各種社會問題，影響社會穩定。僅靠市場自身調節的住房機制存在“市場失靈”等問題，決定了政府必須對其進行干預，重點解決低收入居民的住房問題。政府和社會各界意識到，應以完善住房保障建設管理體制，明確界定購買對象、嚴格審核把關為重點，使有限的資源落實到應享受政策的住房困難家庭。
4 住房保障全面深化階段（2007年至今）
傳統的市場失靈理論在承認市場競爭可以在某些條件下達到帕累托最優的同時，認為市場機制不能解決外部性、壟斷、收入分配和公共品提供等問題，由此就要求政府干預，提供公共產品。在此期間，部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭，投機性購房較為活躍，政府在堅持住房市場調控、堅決遏制房價過快上漲的情況下，應加強住房保障制度建設，切實履行住房保障職責。2007年，國務院出臺了在住房保障史上具有里程碑意義的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號，以下簡稱“24號文”），要求以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度。不僅強調通過擴大廉租房保障范圍、健全廉租房保障方式、多渠道增加廉租房源等措施進一步建立健全城市廉租住房制度，而且改進和規范經濟適用住房制度，提出了規范經濟適用住房供應對象、合理確定經濟適用住房標準、嚴格經濟適用住房上市交易管理等具體要求，一改原有經濟適用房沉疴，使之回歸保障屬性。2008年，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號），要求加大保障性住房建設力度，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題，推動住房保障工作進入快車道，進一步改善人民群眾的居住條件。2010年6月，針對部分城市保障房覆蓋面小、小戶型租賃房源不足，以及新職工的階段性住房支付能力不足和外來務工人員居住條件亟需改善等新的住房問題，住房和城鄉建設部出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號），要求按照“政府組織、社會參與，因地制宜、分別決策，統籌規劃、分步實施”的原則，大力推進公共租賃住房的建設工作，由此引發了對租賃型保障房理論探討和工作實踐的熱潮，改變了僅靠產權型保障房解決住房問題帶來的土地資源不足、牟利空間太大等問題，使住房保障走上更為科學、健康的軌道。隨后，國家和地方均出臺了多項保障房配套政策，住房保障和市場雙軌制、兩條腿走路的局面開始形成，并且在“24號文”出臺的較長一段時期內，住房保障工作都提高到發展房地產市場之前，與房地產市場調控成為政府重視、社會關注的熱點和焦點。從國家層面，在住房保障領域“補課”的決心十分堅決和迫切，中央政府提出“十二五”時期，全國建設3600萬套保障房，使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。
經過“十一五”“十二五”期間大規模的保障性安居工程建設，我國城鎮住房供求關系總體上趨于平衡，住房保障政策體系不斷健全，住房保障功能持續擴張，住房保障目標不斷提升。從國家到地方均研究出臺了大量政策文件，不斷健全保障房建設、供應、管理、退出、融資、稅收、建設運營主體等方面的政策措施，有效增加了住房供應，擴大了住房保障覆蓋面，滿足困難群眾基本住房需求的成效顯著。但保障房的區域性和結構性矛盾仍然存在，一些特大城市的人地矛盾、人房矛盾仍然突出，過渡性住房需求旺盛，保障房覆蓋面還有進一步擴大的需要。而中西部人口凈流出地區受財力影響，保障房建設籌集資金壓力較大，居民家庭對于公共租賃住房的接受還存在一個過程。經過多年的住房保障實踐，需要對保障效果和覆蓋面進行測算評估，對保障標準進行動態調整，在人口流出和人口流入地之間建立財政轉移機制，更好地匹配保障資源。進入“十三五”時期之后，政府也將從大規模建設保障房逐步轉向建管并重以管理為主，保障家庭入住后的就業、就醫、教育等公共配套服務需求不斷提高，在公共租賃住房長期運營管理、城市規劃管理、社區服務融合等方面對于城市管理者提出了更高的要求。
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作者簡介：
郭偉明，經濟師，碩士研究生，主要研究方向為住房保障、房地產管理。
住房保險論文范文第4篇
關鍵詞：公路設計;后期服務;探討
1項目概況
國道318線上海至樟木口岸公路甘孜境段(人們習慣上稱謂“川藏公路”或“川藏南線”)是國家西部大開發八條西部開發省際公路通道之一，是四川省重要的進藏通道之一，是我國西南“世界屋脊”上的一條重要國防戰備公路。它既承擔了區域間的客貨運輸，又擔當了國防物資、人員的運轉。在國家公路網、四川省和甘孜州公路網中占重要地位。東俄洛至海子山段公路是西部大開發省際公路通道成都至樟木口岸的重要組成部分，是四川通往西藏的主要通道。我公司參與設計的A2合同段路線起自雅江縣城，經剪子灣山、塔子壩、大河邊、止于理塘縣城、全長129.224 km，總投資22.557億元，平均每公里1 746萬元。本項目具有以下特點：
1.1高寒、高海拔的藏族地區
該項目位于高寒、高海拔地區，平均海拔3 500 m以上，路線最高海拔達4 718 m，太陽照射時間長、幅射強，年最低氣溫為-30.6 ℃，年最高溫度為25.6 ℃，平均氣溫為3～10 ℃，年平均無霜期為188 d，春秋季節不分明，約長達282 d，冬季達83 d左右，冬季暗冰、積雪現象非常嚴重，如何實現高原惡劣氣候下的安全行車是本項目設計的重難點。此外，在藏族同胞聚居地區如何保證工程既能有效實施又能尊重當地民風民俗亦為一大難點。
1.2泥石流、凍土等地質病害及后期養護
老路不良地質主要有滑坡、崩塌、泥石流、涎流冰、暗冰積雪、季節性凍土等類別，形成原因較為復雜，工程治理難度較大，尤其是高海拔、高寒地區季節性凍土的處治是本項目的重、難點之一;項目區域路網稀疏，自然環境十分惡劣，建成通車后后期養護難度較大，采
作者簡介：張澤坤(1980—)，男，四川彭州人，碩士研究生，高級工程師、注冊道路工程師、咨詢工程師，主要從事道路設計、規劃工作。
用易于維修、養護的工程措施和方案十分必要。
1.3生態環境的保護
項目沿路涉及自然保護區、草原及林地，自然生態環境脆弱，破壞后難以恢復，特別是雅江縣城西至剪子灣山位于格西溝自然保護區，必須執行最嚴格的生態環境保護措施，而項目的建設必然要占用一部分自然資源及國土資源，有限的資源環境承載能力與項目開發建設的需求之間矛盾突出。
1.4施工保通壓力極大
本項目基本是建設區唯一的通道，也是通往圣地——西藏拉薩的主要通道，是旅游攝影愛好者的天堂，每年都有大量的游客、攝影愛好者踏上G318一睹青藏高原的美景。G318又是一條重要的國防戰備公路，沿線多為為高山峽谷地形，走廊單一、狹窄，施工時既要保證項目按期優質完成又要保證沿線途徑車輛正常、安全通行，這又是擺在參建各方面前的又一道難題。
2施工中存在的問題
2.1自然災害因素
施工過程遇到超過設計頻率的山洪、泥石流、連續強降雨等極端惡劣天氣導致的邊坡垮塌、路基水毀及橋墩沖刷等自然災害對施工工期和工程投資產生嚴重影響。
2.2勘察設計
公路建設周期越來越短，勘測設計的周期也越來越短，而勘察技術手段發展緩慢，導致設計產品存在錯漏碰缺。
2.2.1測繪問題
該改建公路位于高山峽谷區，道路走廊單一，為了節約投資，利用老路段落較多，路基比例極高，而在路基段落往往是單側或雙側拓寬，這時橫斷面地面線的準確性尤為重要?，F場對橫斷面進行復測后，對變化較大的段落需要調整擋防，改變設計。
2.2.2地質勘察問題
根據《公路工程地質勘察規范》，橋梁、隧道和高大邊坡及擋墻會按規范做詳細的地質勘察，對其他防護結構主要以物探、坑槽探及地質調查方式為主進行勘察，加上改建路路線長、山區地質變化復雜，往往開挖后的工程地質情況和圖紙存在一定偏差，需要后期服務人員根據實際情況與業主、監理及施工方共同商議調整方案。
2.2.3圖紙錯漏碰缺
比如路肩墻與導流堤未統籌利用并順接;縱坡凹曲線處未設置涵洞而導致積水;設置了涵洞但未計開溝排水數量等。
2.3工程施工
施工時部分作業人員麻痹大意，未按規范施工，比如隧道開挖后未及時支護，基坑、邊坡開挖時未采取臨時防護、排水措施等，這些往往會導隧道變形，基坑積水后從而導致承載力降低、邊坡開裂，甚至導致原路中斷;另外，局部擋防、路基存在瑕疵，經監理與試驗檢測后，勒令返工，也會影響項目工期。
2.4地方訴求
因新近規劃，為方便居民出行，路線往往結合地方訴求進行調整。因宗教信仰、民風民俗等因素，不能開挖有瑪尼堆、經幡的邊坡而重新調整路線;涵洞出水口正對地方居民堂屋需要遷改等。
3解決措施
3.1制定應急預案
本項目從前期工作開始便受我公司高度重視，成立了公司直接領導的應急搶險小組并由后勤部門負責做好車輛、衣物、通訊及食品等后勤保障，事前制定各種預案，對參建各方事前特別是雨季之前，提前書面通知各方做好應急準備并采取相應的應對措施。
3.2提高勘察設計質量
3.2.1減少勘察誤差
外業資料的調查詳細與否，直接關系到內業方案選擇是否正確和設計成敗;重點是加強地質勘探工作，尤其是重點構造物和不良地質地段的工點勘探，對測設處(室)要求必須要有足夠、合理的外業周期，必須達到勘測規程所要求的資料深度才能開展外業驗收;以基礎資料的真實性、完整性和準確性來保證內業設計的質量。
3.2.2加強設計校審及綜合校對
內業設計前應對外業勘察資料進行嚴格審查。檢查勘察資料是否符合設計的深度。對不符合設計深度應補充勘察。設計時應風格統一，以便于施工，充分考慮施工因素，強化施工組織設計。各專業有序分工，緊密配合，避免錯漏碰缺現象發生。
3.3加強施工管理
對施工方加強圖紙解讀，對工班作業隊伍尤其是新員工加強培訓，對年齡大的老員工則要耐心做好解釋，宣貫政策，并通過全過程監督、協調使施工成果能更好地符合設計要求。根據《公路水運工程質量監督管理規定》[1]中要求，公路水運工程在交工驗收前，設計單位應對工程建設是否滿足設計要求、是否達到使用功能等各方面進行綜合檢查和分析評價，以正式文件書面向建設單位出具工程設計符合性評價意見。
3.4加強與地方溝通
為了維護社會穩定和地方經濟發展，讓項目又快又好的按既定工期推進，后期服務小組成員應深入現場，主動和地方政府及村民對接，及時了解地方訴求，宣傳公路建設必要性，征地拆遷必要性，積極發現存在的設計問題，并提出解決辦法，讓公路建設與地方發展和諧統一。
4體會總結
本項目2014年底建成通車，至今運行良好，在參建各方支持下榮獲了中國公路勘察設計協會評選的2018年度公路交通優秀設計項目一等獎與優秀勘察項目一等獎。圖1為公路改建完成后的318線上著名的觀景臺“天路十八彎”!
4.1建立以專家系統為核心的設計保障制度
本項目從開始便由我公司總工辦進行技術管理，并接受審查單位的全過程咨詢，充分發揮國內同行業專家和我公司專家優勢，通過開展設計咨詢來優化設計方案，對工程效益問題、方案的偽劣、工藝技術的先進性、合理性等進行會審和優化，從而確定最優設計方案，提高投資效益，保證設計質量。在施工過程中，各位專家多次到施工現場進行現場踏勘，進行施工過程咨詢，確保施工保質保量完成。
4.2加大科研力度，開展設計復查，提升設計水平
定期組織設計復查，重點復查路基、隧道及橋梁等構造物，并召開設計復查暨設計質量研討大會，總結教訓和經驗。對在建項目的路基、橋梁與隧道等按項目或按專業進行了專項總結，通過總結、討論及分析發現問題，找出差距，并在此基礎上得到提高和啟發。請后期服務人員、管理者代表、設計審查人員登臺交流技術體會，也可以請外部有關單位進行交流。以此來促進整個公司的設計水平提升。
4.3加強設計回訪，提煉亮點與總結不足
項目實施過程中，設計代表常駐現場，多專業協調配合，深入領會設計思想與意圖，以主動、及時、優良的服務配合業主及監理，不斷的細化和豐富設計內涵，使設計作品的進一步延伸;組織各專業設計人員設計回訪，了解施工過程中涉及技術方案的問題，及時處理各種設計問題;對已建成的項目進行設計回訪，提煉設計亮點，并總結設計的不足，便于以后設計的借鑒和完善。
4.4重視施工圖技術交底和現場答疑
技術交底為施工圖設計文件完成交付后設計代表進駐現場的首要任務。而現場答疑則是技術交底的重要內容之一。因此設計代表應全面認真學習相關規范，熟悉和復查施工圖設計文件，進一步明確本項目的設計理念和設計指導思想“切實增強抗災能力，適當提高技術標準和服務水平”，以及各專業設計要點及施工中的注意事項。
在技術交底大會上，對業主、監理、施工單位提出的問題進行逐一解答，最后形成會議紀要，以便修改和完善設計。通過設計技術交底和現場答疑，使各參建單位人員了解設計意圖、技術要求、施工工藝、項目特點，為項目建設的順利開展和確保工程質量奠定了堅實的基礎。
4.5及時跟蹤并反饋信息，優化和完善設計
設計代表既是設計理念和設計意圖在施工現場的詮釋者，也是施工單位對設計文件執行的現場跟蹤者。因此設計代表應經常奔赴施工現場，跟蹤現場施工，加強與業主、監理、施工單位、地方群眾等各方溝通交流，善于聽取各方意見，積極收集現場資料，并及時與設計院反饋信息，正確處理突發問題。
4.6設計細節的思考，提出設計新思路
在后期服務的過程中，應時?？偨Y和積累經驗，反思設計細節，提出適宜的設計新思路?？辈煸O計時，應結合該項目工期緊、保通難的特點，橋梁跨徑、樁徑盡量統一，或是對個別橋梁上部結構采用現澆的方式，降低施工難度，加快工程進度。路線布設應考慮道路改建保通的需要，在設置便橋困難的路段，盡量采用新建橋位，利用原橋位保通，在縱斷面設計時，應合理控制設計標高，盡量可能保留原路面的結構層，提高新路面強度，也可避免局部路段出現的少量軟基換填，降低工程投資;而在局部高陡的擋墻路段，可設置錨桿擋墻加固舊擋，避免高擋墻拆除后保通困難。另外，應重視和加強各專業之間的銜接統一。
4.7重視和加強后期服務
勘察設計是公路工程建設的核心，后期服務則是確?？辈煸O計質量這一核心的關鍵。后期服務工作是保證施工順利進行，獲得施工過程中的設計質量反饋信息，消除設計中的“錯、漏、碰、缺”，保證工程質量的重要手段，也是強化設計人員質量責任意識，不斷提高設計質量和設計水平的重要途徑。
前期勘察和設計是后期服務的前提和基礎;設計代表較高的綜合素質是后期服務必要條件;強化后期服務管理辦法，簡化后期服務程序;多方關系的和諧是后期服務順利開展的保障。
5結語
后期服務會涉及到方方面面的關系，設計代表不但要做好本職工作，還要處理好各方面關系，從而使原設計更加合理完善。做好公路設計的后期服務，不僅能保質保量如期完成項目建設，更能提高后期服務人員的綜合能力與展現企業的整體服務水平。
參考文獻
[1]公路水運工程質量監督管理規定(中華人民共和國交通運輸部令2017年第28號)[J].中華人民共和國國務院公報，2017(34)：34-39.
Discussion on Post Design Service of Reconstructed Highway
ZHANG Zekun
(Sichuan Communication Surveying & Design Institute Co.，Ltd.，Chengdu Sichuan 610017)
住房保險論文范文第5篇
關 鍵 詞 住房金融制度變遷制度選擇
作 者 楊明秋，中國社會科學院金融研究所博士后。(北京：100732)
住房金融市場是經濟中最重要的部分之一，它通過后向與土地、建材、工具、耐用品和勞動力市場的聯結，在國家生產活動中占相當比重。住房市場和金融市場也有重要的前向聯結，在保持社會穩定和促進經濟發展上具有重要作用。一方面，住房金融通過幫助居民購買自己單項最大的資產而有益于社會穩定，據統計，自有住房占發展中國家家庭財富的75%~90%，是家庭年均收入的3~6倍;另一方面，世界范圍內住房投資通常占一國總投資的15%~40%，住房建設與住房相關產業提供了大約9%的就業機會。[1]
我國尚處于工業化的中期階段，消費正從“吃、穿、用”向“住、行”升級，住房金融作為與百姓生活最為密切的經濟活動之一，在我國的實踐時間雖然不長，但社會對它的關注程度卻非常高。然而，當前對它的研究大部分是基于實務的對策研究，缺乏系統性;而由于研究缺乏系統性，對于住房金融的策略建議也就常常有失偏頗，從而影響住房金融效率的提高。本文試圖采用制度經濟學的制度分析方法，將住房金融作為一個“域”，關注制度形成和變遷的過程和問題，并在此基礎上進行制度構建。
我國住房金融的四個發展階段
我國的住房金融是伴隨著住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產市場的日趨成熟逐漸發展和完善起來的，主要經歷了以下四個發展階段。
第一階段：上世紀70年代末至80年代中期，住房金融導入階段。改革開放以來，伴隨著對住房商品化的探討，部分城市開始打破單一的、傳統的由財政負擔的住房建設模式。為適應住房建設體制的變化和推進住房制度改革，商品住房的信貸業務應運而生。這個階段的住房信貸具有如下特點：首先，信貸規模較小，發放重心主要是商品住房的開發貸款，消費性貸款尚是一片空白;其次，承擔住房信貸業務的只有建設銀行一家，壟斷性強，風險意識差;最后，由于住房建設主體和金融機構的經營機制未發生根本性的轉變，居民家庭的住房消費意識還處于壓抑狀態，金融機構向承擔住房建設的城市管理部門和城市綜合開發公司投入的貸款規模相當小。但不管怎樣，金融機構的介入，對于開辟住房開發資金來源的新渠道、強化房地產開發企業的經營意識、以及減輕國家財政負擔起到了推動作用。
第二階段：80年代中期至1993年，住房金融形成階段。這一階段的特點是：初步確立了住房金融業務的經營管理體制。根據1988年國發11號《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》的精神，與現階段房改和房地產市場相適應的住房金融經營管理體制建立，即政策性業務實行“三自兩單”，自營性業務充分發揮金融機構的積極性，支持房改和住房建設。[2]到80年代末，我國住房金融機構、業務種類與信貸有關的其他中介服務均獲得了長足的發展，住房儲蓄銀行與房地產信貸部成為當住房金融業務的運作主體。不過，由于當時住房儲蓄銀行僅局限于地區性的籌融資業務，不但未能體現政策性住房金融的優勢，反而因存款利率較低、沒有經營特色而缺乏吸引力和競爭力。
第三階段：1994至1997年，住房金融初步發展階段。這一階段的特點是：以上海為先導，住房公積金制度開始在全國起步;政策性住房金融業務向委托性業務轉變，商業性住房金融業務向普通住房建設傾斜，住房金融經營管理開始逐步規范，住房金融品種不斷涌現，住房消費信貸有所啟動，住房金融業務競爭圍繞著爭辦政策性住房金融業務展開。1994年，國發(1994)43號《關于深化城鎮住房制度改革的決定》將全國住房制度改革繼續推向深入。同時，商業銀行住房金融業務開始逐漸向個人消費領域轉移，該階段政府建設住房金融市場的側重點也由單純的配合房改轉向了引導資金在住房投資和消費之間進行分配、以及安排公共住房投資的地區配置結構。但是，這一階段的住房金融仍然存在一些問題：首先，在逐步擴大個人消費信貸的同時，如何化解銀行自身的風險、增強資金的流動性和保障銀行長期債權的安全等問題沒有引起金融機構足夠的關注。其次，金融機構對與住房有關設施的融資并不積極，致使住房基礎設施滯后，住房服務功能不足。
第四階段：1998年至今，住房金融全面發展階段。這一階段的特點是：住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過渡;住房金融經營機構進一步擴大，經營力度進一步加大;政策性住房金融業務和商業性住房金融業務結合發展得更加緊密;住房消費信貸業務開始步入高速發展軌道;住房金融市場競爭由政策性住房金融競爭步入全方位的住房金融業務競爭。[3]引起這一變化的因素有多方面：首先，經過十多年的改革，源于公房出售、部分城市提租增資等措施的房改效益逐漸得到釋放，住房市場供求結構性失衡的矛盾愈加顯性化。商業銀行總結了過度投資于房地產開發而造成不良貸款比重提高的教訓后，逐步把競爭的視線轉向消費領域以優化其資產結構。其次，住房金融產品的創新和普及。個人住房公積金貸款、個人住房商業性貸款、個人住房組合貸款、二手房按揭貸款等住房消費貸款品種成為地方各商業銀行普遍開展的業務。最后，中央銀行告別了生硬的住房信貸規?？刂妻k法，給予各商業銀行以更大的經營空間，通過鼓勵競爭來提高金融產品的服務質量、拓寬服務內容、以及擴大服務面。
我國混合性住房金融結構的特征及問題
由于我國實行了從中央計劃經濟到社會主義市場經濟的制度變遷，很多部門經濟制度都帶有政策性先行(或退讓)、商業性發展的特征。住房金融制度的發展也不例外。從實物分房到住房制度改革，政策制定者的思路首先是用另一種政策性的安排取代實物分房，強制性制度變遷——公積金制度應運而生。與此同時，市場化導向的商業性住房金融也是政策制定的題中應有之義。由于我國改革開放以前的金融機構基本上只有中央銀行和四大專業銀行，而建設銀行在專業銀行中有較長久的業務傳統，因此，商業性住房金融業務從銀行特別是建設銀行開始是必然的。商業性住房金融的出現可謂是一種誘致性制度變遷。
而隨著我國住房產業的加快發展，居民住房消費商品化水平的不斷提高，住房金融產業的規模也不斷擴大，住房金融市場開始由過去少數銀行的壟斷經營發展到多家銀行為重新分割市場份額而進行的激烈競爭，一個涵蓋商業性和政策性兩部分的住房金融體系基本形成?，F階段我國住房金融制度的基本結構是：以公積金制度為主體的政策性金融和以商業銀行為主體的商業性金融相結合，商業性金融占主導地位。其呈現出以下特征：
1.商業性與政策性住房金融相互促進，共同發展。2000年以后，隨著住房商品化進程的推進，我國各家商業銀行進一步明確了堅持政策性業務與自營性業務相結合的住房金融業務推進策略，住房信貸重點向消費貸款傾斜。在這種思路下，各家商業銀行商業性個人住房貸款迅猛增加，迅速超過了個人住房公積金貸款的總量。同時，在政策推動的基礎上，我國各地也明顯加大了住房公積金歸集和個人公積金貸款發放的力度?？梢哉f，商業性住房金融與政策性住房金融正在協調同步發展。但由于商業性貸款的資金來源相對充足，貸款額度限制較少，使商業性貸款無論在規模還是在發展速度上都遠遠超過了公積金貸款。
2.政策性和商業性住房金融功能相似，未能有效形成互補關系。我國的住房金融起步于以公積金為主體的政策性金融，最初通過公積金專項建房貸款的形式介入住房消費領域。隨后不久，公積金個人住房貸款推出;商業性個人住房貸款則是為了解決當時一部分未參加公積金制度的人士(主要是個體工商業者)的住房問題而產生。由于住房專項貸款帶來了大量的呆壞帳，1997年以后大部分城市開始停止該項業務，轉而主要發放公積金個人住房貸款，公積金貸款因為利率優勢而出現“供給不足”， 同時政策性住房金融存在交易成本過高、效率低下、資源浪費等問題;商業住房金融卻未與之形成良性互補。
3.商業銀行是商業性住房金融的主體。1990年代初，商業性住房金融主要由建設銀行一家提供。1990年代中期其他三大國有銀行逐步加大對住房金融領域的投入，并在代理政策性住房金融方面取得突破。2000年以后，幾乎所有的商業銀行都加入了住房金融業務的行列，從而形成了激烈的同業競爭。但由于住房金融機構單一，基本上只是商業銀行，業務、產品、服務等容易趨同，不利于市場細分，提高服務質量;同時容易形成系統性風險，比如在信貸緊縮的時候造成“供給不足”，在信貸放松的時候又容易導致惡性競爭。
4.住房金融中介不健全，難以分散風險。目前，除了財產保險機構形成了有效競爭外，其他中介機構比如信用保險基本還沒有。擔保機構則是在2000年以后陸續在一些城市由公積金管理中心牽頭成立，而業務常常局限于住房公積金貸款;同時由于缺乏市場競爭，減少了消費者的福利。
基于上述制度結構的住房金融業務還產生了如下問題：
1.在政府的干預下，銀行與開發商合作，通過銀行發放的政策性和商業性個人住房貸款實現了購房者貨幣資金向商品住房的轉化，開發商的住房商品向貨幣資金的轉化。但是，這種融資體制缺乏一整套嚴格的住房金融業務管理方法。央行曾提出的限制“零首付”和無指定用途的消費貸款，無不反映出住房金融業務的操作規程和具體管理環節的欠缺和不足。同時，由于我國住房儲蓄業務尚未大規模推廣和發展，銀行商業性的個人住房貸款沒有充足的資金來源，只能用短期的儲蓄存款來支持這種長期貸款，“短借長貸”的矛盾已顯現出來，這在客觀上加大了銀行辦理住房按揭業務的風險。[4]2.現階段各商業銀行發放的個人住房貸款，期限一般較長。由于基本不存在二級抵押市場，一經發放，就只能等貸款到期后才能完全收回，雖然個人住房貸款具有提前還款的特征從而使平均期限降低到7~8年;但相對于日益短期化的資金來源而言，個人住房貸款流動性還是非常差的，一旦國家宏觀經濟與銀行所處的微觀環境發生波動，幾乎毫無抵御和規避風險的能力。3.住房金融業務的單一商業銀行主體決定了住房信貸資金仍然只能以銀行資金為主體。住房公積金、城市公有住房出售后形成的房改資金等可以用于住房信貸的資金，只能由指定的國有銀行經營，造成部分商業銀行住房信貸資金來源渠道單一、資金規模有限、市場份額不大。
我國住房金融的制度選擇
住房金融制度的形成是和一國的文化、人口、經濟發展水平和金融制度等密切聯系的，從而形成制度捆綁和制度嵌入，住房金融由此呈現出制度多樣性。我國住房金融的制度選擇，必須考慮以下幾個約束條件：
1.人口眾多。這種狀況決定了我國的住房金融難以采取以政府為主體的解決方式，市場化將是中國住房金融的主要取向。2.地區經濟差別很大。我國實行由東到西、先沿海后內地的改革開放策略，加上歷史的因素，地區的經濟發達程度差異較大。這種情況決定了我國的住房金融制度需要考慮地區差異，多樣化的制度成為現實的需要。3.居民收入差別大。我國居民收入狀況的構成特點是中低收入者占80%，最低收入和最高收入各者占10%左右。收入差距較大造成住房需求的層次不同，需要多層次的住房金融體系與之相適應;同時，也要求政府對中低收入階層的住房需求給予相應的制度安排。 4.金融市場處于成長階段。我國的金融市場化改革的歷程短，金融體制和金融市場尚在變革之中，居民儲蓄傾向強，使金融市場中的儲貸業務成為最為重要的部分;而資本市場尚處于成長階段，這就決定了中國的住房金融將以商業銀行的住房抵押貸款為主體，同時可以考慮利用資本市場的流動性功能。5.政府財政能力有限。由于我國尚處于社會主義初級階段，財政收入有限，而大量的基礎設施和基本的社會保障消耗了大部分的財政收入，使得用于支持居民住房需求的財政能力非常有限。因此，在制度選擇和制度設計中，政府作用的發揮可以更多考慮利用財稅杠桿，使民間的資金更多地投入到住房金融中。
總體來講，目前我國居民住房市場化程度還不夠，交易規模小，居民購房有支付能力的需求不足。具體來說，制約我國住房金融發展的主要因素有：
1.房價和居民家庭年收入比是居民能否進入住房市場實現購房消費、住房市場能否正常發展的關鍵，也是影響住房金融業務發展的重要因素。特別像北京、上海、廣州這類大城市，房價和居民家庭年收入比過高，大部分中低收入居民家庭被擋在住房市場之外。我國房價偏高與房屋建設成本的上升，與房價中包含不合理的稅費和開發商追求過高利潤有密切關系，也與長期以來市場主體錯位、集團單位大量進入市場對商品房表現出不正常的需求有關。此外，舊體制下在職工工資外運轉的住房工資含量目前尚未全部理入工資中，廣大中低收入居民家庭尚無實力進入商品房市場消費。[5]
2 .住房制度改革的不斷深入對住房金融業務發展起了巨大的推動作用，但住房制度改革的漸進性也抑制了住房金融業務快速發展的步伐。我國住房產權政策的不明晰以及住房抵押有關法律規定的不健全，都對住房金融業務發展造成不利影響。目前我國公房出售有標準價、成本價，有安居房價、經濟適用房價和商品房價，住房產權有完整產權和不完整產權，完整產權有含地價的產權和不含地價的產權。由于住房產權復雜多樣，非抵押擔保貸款發放難度很大。
3.住房金融的發展缺乏政府的有效介入。在住房抵押貸款一級市場上，需要政府對廣大中低收入階層貸款買房提供信用保證或保險;在住房抵押貸款二級市場上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款提供資質擔保。從我國的現實情況看，政府對居民住房的社會保障作用應更多地體現在對住房金融市場的參與上，但目前在這方面政府尚未有更多的運作措施。
當前，我國住房建設的關鍵在于解決居民“買不起”住房，即房價與收入比差距過大的問題，也只有將剩余消費引導到住房購買上來，才能真正促進住宅產業及整個國民經濟的發展。筆者認為，我國的住房金融發展模式應定位于：一個開放性的住房金融和一個封閉運轉的政策性住房金融體系相結合;商業性住房金融為主，政策性住房金融為輔。前者可以為住房發展提供更多的融資，后者可以為建立中低收入居民保障性的政策性金融提供必要的支持。如今，住房公積金制度在我國的推行已經取得了一定的成果，而商業性的住房抵押貸款正迅猛發展，住房儲蓄辦法也在試點過程中，這一系列發展變化預示著中國住房金融模式正朝著多元化的方向發展。
參考文獻：
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編輯 李 梅