房地產會計計量范文第1篇
一、計量模式的轉變問題
投資性房地產準則規定,投資性房地產的后續計量通常應當采用成本計量模式,但在滿足特定條件時,也可以采用公允價值計量模式。但企業只能采用一種模式。成本計量模式可轉變為公允價值計量模式,但公允價值計量模式不能轉變為成本計量模式。成本計量模式轉變為公允價值計量模式,應作為會計政策變更處理,采用追溯調整法并應考慮所得稅影響。
《企業會計準則講解》規定,企業投資性房地產由成本計量模式轉為公允價值計量模式,應按變更日投資性房地產的公允價值,借記“投資性房地產——成本”科目,按已計提的累計折舊或攤銷,借記“投資性房地產——累計折舊(攤銷)”科目,原已計提減值準備的,借記“投資性房地產——減值準備”科目,按投資性房地產的賬面余額,貸記“投資性房地產”科目,按其公允價值與賬面價值之間的差額,貸記或借記“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”等科目。如果考慮所得稅影響,公允價值變動有收益,導致投資性房地產賬面價值大于計稅基礎,形成應納稅暫時性差異,對應生成遞延所得稅負債,還應貸記“遞延所得稅負債”科目;公允價值變動有損失,導致投資性房地產賬面價值小于計稅基礎,形成可抵扣暫時性差異,對應生成遞延所得稅資產,則借記“遞延所得稅資產”科目。
例1:20×7年,甲企業將一棟寫字樓對外出租,采用成本計量模式,20×9年2月1日,假設甲企業持有的投資性房地產滿足采用公允價值計量模式條件,該寫字樓原價為5 200萬元,已提折舊350萬元,賬面價值4 850萬元,公允價值為5 450萬元。假定甲企業前后期所得稅稅率均為25%、前期會計處理與稅法一致。甲企業按凈利潤的10%提取盈余公積。
會計處理為:
嚴格意義上的追溯調整,相應的明細科目也要一致, 會計處理應為:
二、投資性房地產的轉換問題
投資性房地產的轉換,實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。
(一)投資性房地產轉為自用房地產
按轉換日投資性房地產的公允價值,借記“固定資產”等科目,貸記“投資性房地產——成本”科目,按該投資性房地產的累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目,按其差額貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
例2:20×9年1月1日,甲企業因租賃期滿,將出租的辦公樓收回,用于本企業自用。20×9年1月1日,該辦公樓的公允價值為3 000萬元,該辦公樓轉換前采用公允價值計量模式,原賬面價值為2 800萬元,其中成本為2 500萬元,公允價值變動增值300萬元。該投資性房地產已出租4年。按稅法規定,房屋、建筑物采用最低年限20年、直線法計算折舊。預計凈殘值率為4%。假定企業前后期所得稅稅率均為25%,無其他納稅調整事項。
“公允價值變動損益”作為損益類賬戶,月末應結轉入 “本年利潤”
公允價值計量模式下,投資性房地產不提折舊,其計稅基礎的確定比照固定資產計稅基礎的確定。固定資產計稅基礎=2 500-2 500×(1-4%)÷20×4=2 020(萬元),固定資產賬面價值3 000萬元,應納稅暫時性差異980萬元;原投資性房地產賬面價值2 800萬元,計稅基礎2 020萬元,應納稅暫時性差異780萬元。公允價值計量模式下的投資性房地產轉換為自用房地產,新增應納稅暫時性差異200萬元,對應新增遞延所得稅負債50萬元。會計處理為:
(二)自用房地產轉換為投資性房地產
按轉換日的公允價值,借記“投資性房地產——成本”科目,按已計提的累計折舊或累計攤銷,借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目,原已計提減值準備的,借記“固定資產減值準備”、“無形資產減值準備”科目,按其賬面初始成本,貸記“固定資產”或“無形資產”科目。轉換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積”科目。
例3:20×9年6月10日,乙企業將自用辦公樓用于出租,該辦公樓原價8 000萬元,已提折舊3 000萬元,公允價值4 500萬元,乙企業采用公允價值計量模式。假定前期會計折舊與稅法規定的折舊一致,所得稅稅率為25%,無其他納稅調整事項。
會計處理為:
“公允價值變動損益”作為損益類賬戶,月末應結轉入“本年利潤”
由于轉換日投資性房地產公允價值即賬面價值4 500萬元,計稅基礎為5 000萬元,兩者差額形成可抵扣暫時性差異,對應形成遞延所得稅資產。會計處理為:
例4:20×9年5月15日,甲企業將自用辦公樓出租,該辦公樓原價6 000萬元,已提折舊2 000萬元,公允價值4 100萬元。假定會計折舊與稅法規定的折舊一致,月折舊額為25萬元。甲企業采用公允價值計量模式,所得稅稅率為25%,無其他納稅調整事項。轉換日會計處理為:
由于轉換日投資性房地產公允價值與原固定資產賬面價值之間的差額計入資本公積,轉換后的投資性房地產賬面價值為4 100萬元,計稅基礎為4 000萬元,由此產生應納稅暫時性差異100萬元,對應形成遞延所得稅負債。
三、投資性房地產的后續計量問題
投資性房地產公允價值波動產生的收益或損失應計入當期損益。
例5:承例4,20×9年6月31日,該辦公樓公允價值為5 000萬元。會計處理為:
結轉公允價值變動損益:
投資性房地產賬面價值變為5 000萬元,計稅基礎= 6 000-(2 000+25)=3 975(萬元)(上月賬面價值為4 100萬元,計稅基礎4 000萬元)。
新增應納稅暫時性差異925萬元,新增遞延所得稅負債231.25萬元。會計處理為:
四、投資性房地產的處置問題
出售、轉讓采用公允價值模式計量的投資性房地產,應當按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業務收入”科目,按其賬面余額,借記“其他業務成本”科目,按其成本,貸記“投資性房地產——成本”科目,按其累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目,由于投資性房地產累計公允價值變動,已分期結轉入當期利潤,處置時不需結轉累計公允價值變動損益。但如果存在自用房地產轉換為投資性房地產、轉換日公允價值大于賬面價值直接計入資本公積的利得的情形,處置時應將該利得由資本公積轉入其他業務收入。
投資性房地產處置時,原賬面價值與計稅基礎產生的暫時性差異也應消失,由此生成的遞延所得稅負債或遞延所得稅資產,也應予以轉銷,按其成因,分別沖減當期所得稅費用或資本公積。
例6:承例5,20×9年12月31日,上述辦公樓出售,售價5 500萬元。會計處理為:
1.轉銷遞延所得稅負債
2.確定處置收入
3.結轉處置成本
4.將轉換日計入資本公積的利得轉入當期損益
需要說明的是:投資性房地產后續計量由成本計量模式轉為公允價值計量模式,應作為會計政策變更進行追溯調整,同時應考慮所得稅影響。后續計量采用公允價值計量模式的投資性房地產,當公允價值發生波動時,產生的收益或損失計入當期公允價值變動損益,公允價值變動損益作為損益類賬戶期末應結轉入當期利潤。公允價值變動損益會造成投資性房地產賬面價值和計稅基礎產生差異,形成應納稅暫時性差異(收益對應生成的)或可抵扣暫時性差異(損失對應生成的),對應形成新的遞延所得稅負債或遞延所得稅資產。當公允價值發生反向波動時,可能會轉銷以前生成的遞延所得稅負債或遞延所得稅資產。自用房地產轉換為投資性房地產,轉換日的公允價值大于賬面價值,差額計入資本公積,由此造成投資性房地產賬面價值大于計稅基礎產生的應納稅暫時性差異對應形成的遞延所得稅負債應沖減資本公積。投資性房地產處置屬于企業附帶經營業務,處置收入計入其他業務收入,處置時投資性房地產賬面價值轉入其他業務成本,如果處置由自用房地產轉換的投資性房地產,原轉換日生成的資本公積應轉為當期損益,同時,持有期間所形成的遞延所得稅負債也應轉銷。
房地產會計計量范文第2篇
1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例
例如, 甲房地產開發企業, 2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元, 甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日, 該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為:借:投資性房地產———成本900, 借:存貨跌價準備200;貸:開發產品1 000, 貸:資本公積———其他資本公積100。如果出租日, 該商品房的公允價值為700萬元, 則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為:借:投資性房地產———成本700, 借:存貨跌價準備200, 借:公允價值變動損益100;貸:開發產品1 000。按照企業會計準則的規定, 存貨計提跌價準備后, 如果造成存貨價值下跌的原因消失, 企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出, 如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產, 投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬, 如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的, 但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式, 是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤, 遵循了謹慎性原則, 但對房地產開發企業的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后, 房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式, 按期計提累計折舊或累計攤銷, 也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例, 如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元, 則甲企業的會計分錄為:借:投資性房地產———公允價值變動100;貸:公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元, 則甲企業的會計分錄為:借:公允價值變動損益;貸:投資性房地產———公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時, 房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中, 從而增加當期會計利潤。
接上例, 假設2010年12月31日, 甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司, 出售價款為800萬元, 不考慮相關稅費。出售時, 該商品房“投資性房地產———公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元, “投資性房地產———成本”明細科目為借方余額700萬元, “資本公積———其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為: (1) 確認其他業務收入。借:銀行存款800, 貸:其他業務收入800。 (2) 結轉公允價值變動損益。借:公允價值變動損益200;貸:投資性房地產———公允價值變動200。 (3) 借:其他業務成本600, 借:資本公積———其他資本公積100;貸:投資性房地產———成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比, 甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”, 但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務, 而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”, 因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說, 從以上分解會計分錄中可以看出, 甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款, 確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析
(1) 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本, 公允價值計量屬性具有較大的不確定性, 為了保證會計信息的可靠性, 企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時, 企業需要參照同類或類似, 例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等, 有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質, 企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告, 這會加大企業會計處理的難度和成本。
(2) 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定, 資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下, 自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房, 房地產開發企業應當在一年內予以出售, 而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后, 房地產開發企業可以長期持有, 并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益———“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說, 在政策調控前, 房價一直處于連續上漲階段, 將對外出售的商品房轉為投資性房地產, 一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的;另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤, 對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后, 房地產價格出現大幅下跌趨勢, 這種情況下, 以公允價值對投資性房地產進行后續計量, 對企業的會計利潤可能產生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析
(1) 按照我國目前稅法的規定, 企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法:第一種是直接按照租金收入的12%計算, 第二種則是按照出租房地產賬面原值的70%再乘以1.2%計算。采用第二種方法進行計算時, 企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎, 那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。
(2) 我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制, 投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤, 但由于企業并未實際處置房地產, 因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后, 將不再計提累計折舊, 而累計折舊是可以稅前扣除, 因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。
摘要：房地產開發企業所持有的房地產會計分類較為復雜。本文主要討論了房地產開發企業以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的會計處理方式, 并分析了該種方法對房地產開發企業的影響。
關鍵詞：房地產開發企業,投資性房地產,公允價值
參考文獻
[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則[S].2006.
[2]中華人民共和國財政部.企業會計準則——應用指南[S].2006.
房地產會計計量范文第3篇
關鍵詞：投資性房地產,成本價值模式,公允價值模式
一、問題的提出
隨著市場經濟的發展, 企業理財觀念意識逐漸增強,房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象,甚至已成為一些企業新的經濟增長點。 以往,人們習慣地將企業投資性房地產作為一般的無形資產或者是固定資產核算,按期估計使用年限計提折舊或進行攤銷。 但是這種核算方法下,無形資產或是固定資產的賬面凈值往往不能反映其真實價值,經過數年之后,其市場價值不僅可能高于其賬面凈值,而且還經常出現高于其賬面原值的數倍、數十倍、甚至更高的情形,在這種情況下,將投資性房地產作為一般的固定資產或是無形資產去核算顯然是不合適的。 于是,會計實務中將投資性房地產從原有固定資產中劃分出來單獨作為一類資產———投資性房地產予以反映。 對于企業來說,如果企業達到公允價值計量條件的, 是否應該采用公允價值進行計量呢? 本文站在投資性房地產實務的角度,以上海世茂股份有限公司為例,結合近十多年來房地產市場迅猛發展,房地產價格飛速上漲的大背景,對企業的投資性房地產從成本計量模式轉為公允價值計量模式后,對企業產生的影響進行了深入剖析。 通過本文的研究,旨在為企業在選擇投資性房地產計量模式時,能夠權衡利弊,作出有利的選擇。
二、投資性房地產計量模式變更對企業會計實務的影響
上海世茂股份有限公司(以下簡稱世茂股份)于2009年6月30日臨時股東大會表決,同意公司從2009年起,公司對投資性房地產后續計量由成本法模式變更為公允價值模式。 結合世茂股份投資性房地產計量模式變更闡述投資性房地產計量模式變更對企業會計實務的影響。
(一)對期初留存收益的影響
企業會計準則規定企業對投資性房地產的計量模式由成本模式變更為公允價值模式的, 應當按會計政策變更,采用追溯調整法進行處理,計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益。 所以在房地產價格迅速增長的今天,計量模式變更的當期,會對當期期初留存收益產生較大影響。 世茂股份由于投資性房地產計量模式變更,公司對2009年財務報表進行追溯調整,調增期初留存收益988萬元,其中盈余公積調增98.8萬元,未分配利潤調增889.2萬元。
(二)對資產規模的影響
成本計量模式下,投資性房地產每期要計提折舊或進行攤銷,使得其價值低于其賬面價值并呈逐年遞減的趨勢。 當轉為公允價值計量模式時, 投資性房地產按公允價值計量,在我國房地產市場經過十多年的高增長的情況下,會使投資性房地產的賬面價值迅速增大,從而使得企業資產規模迅猛增加。 尤其是對于房地產企業,原來的資產規?？赡苁菐讉€億,計量模式變更后,可能成為幾十個億甚至更高。 世茂股份2009年計量模式變更后, 原賬面成本為16.7億元的投資性房地產、固定資產和存貨,轉為公允價值計量的投資性房地產后,賬面價值增加到23.5億元。 即使在不考慮折舊影響下,資產規模增加高達6.8億,如果考慮折舊的影響,對資產規模的影響將超過7億。 表1列示了近年來世茂股份投資性房地產、總資產以及投資性房地產占總資產比重,可以看出,自2009年投資性房地產計量模式變更后,世茂股份的資產規模迅猛增長,并且投資性房地產占總資產比重最高達33%。而在投資性房地產計量模式變更前即2009年之前投資性房地產占總資產比重很小,僅0.5%左右。 可見,投資性房地產計量模式變更對資產規模的增加起著舉足輕重的作用。
(三)對當期損益的影響
企業對投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式后, 投資性房地產公允價值的變動計入當期損益,此時會對企業的利潤產生影響。 在房地產價格一直呈現上漲的勢頭下,投資性房地產公允價值上升,計量模式的變更會提高當期利潤。 另外,以投資性房地產的公允價值作為入賬價值,企業不需要對投資性房地產進行折舊或攤銷,從而減少了當期費用,更進一步增加了企業的利潤。 表2列示了世茂股份自2009年投資性房地產計量模式變更后,公允價值變動收益對當期損益的影響。 可以看出,投資性房地產公允價值變動收益對利潤有很大的影響,尤其是2009年投資性房地產公允價值變動收益占利潤總額的比重高達51%。 (見表2)
(四)對償債能力指標的影響
當投資性房地產的公允價值上升時,由于企業資產規模增加,會影響企業的償債能力指標,比如資產負債率、產權比率、權益乘數等指標都會下降;利息保障倍數為息稅前利潤除以利息,息稅前利潤增加,利息保障倍數會提高。 所以,當投資性房地產的公允價值上升時,會提高企業的長期償債能力。 對于擬負債籌資的企業,投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式后,投資性房地產公允價值的上升使得償債能力提高,會吸引更多的投資者進行投資。 表3列示了世茂股份2009年投資性房地產的計量模式變更后與假設世茂股份投資性房地產的計量模式未發生變更的資產負債率、產權比率、權益乘數,可以發現,計量模式變更后資產負債率、產權比率、權益乘數三項指標均下降。
(五)對盈利能力指標的影響
計量模式變更使得企業資產規模與當期收益增加的同時,會對盈利能力等一些相關指標產生影響,比如銷售凈利率,凈資產收益率等。 表4列示了世茂股份自2009年投資性房地產計量模式變更后,對銷售凈利率的影響,沒有考慮投資性房地未變更計量模式折舊計提對凈利潤的影響, 事實上,由于折舊對凈利潤的影響,投資性房地產計量模式變更對凈利潤的影響要大于表4計算的數值。 表4可以看出,投資性房地產計量模式變更后對銷售凈利率的影響較大,尤其是會計政策變更當年使得即使在不考慮折舊影響下,銷售凈利潤仍然由9.5%提高到20.5%,漲幅高達120%。
(六)對營運能力指標的影響
營運能力是指企業的經營運行能力,即企業運用各項資產賺取利潤的能力, 是衡量公司資產管理效率的財務指標。企業營運能力的財務分析比率有:存貨周轉率、非流動資產周轉率和總資產周轉率等。 這些比率揭示了企業資金運營周轉的情況,反映了企業對經濟資源管理、運用的效率高低。 當投資性房地產的公允價值上升時, 由于企業資產規模增加,會影響到相關的營運能力指標,比如總資產周轉率、非流動資產周轉率等指標下降。 表5列示了世茂股份2005年—2014年的總資產周轉率、非流動資產周轉率,可以清晰的看出,從2009年計量模式變更后,總資產周轉率、非流動資產周轉率逐年下降。
(七)對市凈率指標的影響
投資性房地產的公允價值變動會影響到當期利潤,從而會影響到每股凈利潤,市凈率等于每股市價與每股凈利潤的比率,因此會對市凈率指標產生影響。 當投資性房地產的公允價值上升時,其他條件不變時,會降低市凈率。
(八)企業評估費用的增加
根據我國企業會計準則的規定,如果企業選擇公允價值模式進行后續計量,企業必須在每個會計期末對其全部的投資性房地產采用公允價值計量模式來進行計量,而且在以后的會計期間不得再將投資性房地產從公允價值計量模式變更為成本計量模式來進行計量。 會計準則的制定者可能是為了防止人為操縱利潤的現象,對公允價值的計量條件比較苛刻,公允價值的確定需要有“確鑿的證據”,這就使得企業必須在會計期末(至少每年一次)聘請注冊會計師、資產評估師等專業機構對投資性房地產的公允價值進行評估,出具評估報告,這些都會增加企業的成本。
(九)企業利潤的波動
企業采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量就意味著企業的期末投資性房地產賬面價值總是處于變動狀態,而且準則規定因公允價值變動產生的價值調整計入當期損益,這就使得企業當期的利潤會受到投資性房地產公允價值波動的影響。 目前我國的現狀是房地產價格不斷上漲,公允價值每年在上升,公允價值的上升使得企業的利潤在其他條件不變的情況下會增加,造成利潤的虛增。 反之,如果一旦房地產市場泡沫破裂之后,投資性房地產公允價值急劇下跌將會使企業的利潤受到重挫。 這就極易造成公司不穩定的感覺,對樹立公司形象不利。
三、結論
由以上分析可知,企業由成本模式變更公允價值計量模式對企業的投資性房地產進行后續計量時,會使企業資產規模增加、利潤增加的同時,也會對其相關的財務指標產生影響;每年聘請專業機構對投資性房地產的公允價值進行評估將會增加企業的評估費用等成本;公允價值的波動計入當期損益,影響企業利潤的波動。 總之,計量模式的變更,對企業實務有利也有弊, 企業要在結合本企業具體情況的基礎上,權衡利弊,作出有利的選擇。
參考文獻
[1]賀志東.新會計準則釋疑〔M〕.北京:機械工業出版社,2010.
房地產會計計量范文第4篇
房地產周期波動,是指房地產業的實際發展與其趨勢之間的偏差,圍繞長期趨勢發生的波動。房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣,不是平穩發展,而是波浪式地前進。從長期來看,隨著國民經濟的發展,房地產經濟的發展有一個向上的總體趨勢,而從中短期來看,由于自身結構的失衡或外部因素的沖擊,房地產的實際增長曲線總會與趨勢增長曲線發生偏離,圍繞長期趨勢上下波動。從經濟周期不同階段的展開過程分析:第一,當宏觀經濟開始復蘇時,政府一般通過擴張性政策從外部刺激經濟,同時在房地產價格需求彈性和收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導機制作用下,社會生產資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移,由此導致并推動房地產業的復蘇。第二,在房地產經濟開始復蘇以后,在宏觀經濟持續增長的帶動下,房地產需求不斷上升,同時由于房地產供給的短期剛性及保值增值心理的影響,房地產價格全面上揚;與此同時,隨著房地產價格上升,房地產開發商資產快速膨脹,在銀行提供大量按揭的情況下,經過投資乘數等作用,房地產經濟周期比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。第三,當宏觀經濟步入高漲期后,在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下,投資、消費需求開始降低,同時受到房地產投機被抑制、房地產泡沫破滅等房地產業特有的內部收縮機制的影響,使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出,房地產市場先于宏觀經濟進入收縮期。第四,當宏觀經濟進入衰退后,房地產經濟出現更為猛烈的下降過程,房地產價格大幅下降,房地產交易量大大降低,商品房空置率明顯提高。第五,經過明顯的產業緊縮之后,房地產經濟進入相對持續時間較長的蕭條階段,直到宏觀經濟開始緩慢復蘇之后才慢慢走出蕭條期,重新進入新一輪的經濟周期。
二、我國房地產周期波動特征
我國房地產業發展速度呈現高低交替的周期性波動,我國房地產業發展較快,房地產業的各個指標絕對值均呈上升狀態,但指標的增長率呈現出上升、下降相互交替的波動形態,因此,我國的房地產表現為增長率循環。我國住房制度改革是從1998年開始的,而此前的房地產業市場化程度較低,房地產業也不成熟,因此,雖然1998年以后的市場是在1998年以前的基礎上發展起來的,但二者的區別較大,整個市場機制也發生了變化,將1998年以前與以后的房地產業放在一起比較其銷售變動情況就有些牽強。因此,我們并不打算從較長的時間考察房地產業的周期波動情況。但從長期考慮,1998年取消了福利分房以后,我國積存的住房存量一下子釋放出來,再加之人們住房觀念的改變,導致近幾年住房需求呈井噴增長,房地產業發展較快;在房地產業最初的需求得到滿足后,房地產業發展的腳步肯定要放緩,需求走向穩定。因此,高速增長以后,肯定伴隨的是房地產業發展的速度走向平穩,這就表現為房地產業發展速度高低交替的周期性波動。
三、對影響我國房地產周期波動的因素的分析
1投資因素:我國經濟增長具有資源約束型特征,特別是對以投資為主導的中國宏觀經濟周期波動來說,投資波動對房地產經濟波動的影響就更為明顯。投資波動對本輪房地產周期的影響主要有以下三個特征:
①房地產業投資擴張過快。引起房地產投資擴張過快的主要原因如下:首先,從需求方面來看,隨著城市化進程的加快,城鎮人口快速增長,城鎮居民收入水平顯著增長,生活水平不斷提高,必然導致對住房的消費需求迅速增加。另外,少數地方政府在所謂經營城市的理念指導下,盲目大拆大建,帶來了大量的被動性住房需求。其次,銀行信貸極度擴張。銀行對房地產投資資金有著無限供給的傾向,為投資者和投機者提供了條件,從而形成了一種多元化的房地產投資沖動。再次,投機需求的推動。
②房地產有效需求嚴重不足。反映有效需求的指標是租售比,國際警戒線是1:200,2006年我國部分城市二手房均出現大幅上漲,而房屋租賃市場的價格相對平穩,北京、上海等城市租售比已達到1:270～1:400之間。房地產有效需求不足的原因是多方面的,首先,房價收入比不合理。據世界銀行測算,一個地區的房價與收入比在3～6倍之間時,房屋需求者才能在不降低正常生活質量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價比高達10～20倍以上,廣大居民無能力購買住房。其次,房地產市場投資結構不合理。
③房地產投資在時間上的集中性和投資產品的同質性。房地產使用功能類別相同,配套環境也在同一水平上。同時,對房屋的質量和配套設施重視不夠,這種“齊步走”的投資行為加大了房地產周期波動的幅度。
2貨幣供給因素:我國金融市場不發達,市場機制不成熟,間接融資比例很高,房地產投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持。
3消費因素:消費因素主要影響需求,消費波動對房地產周期的影響同投資一樣,也是同向的。就我國的情況而言,由于1998年取消福利分房后,房地產需求不斷釋放,加上我國經濟發展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高,導致房地產業需求一直較為旺盛。
四、計量經濟學測算房地產周期的基本思路
1模型構建思路
應用動態計量經濟學模型的步驟如下:
(1)根據先驗的經濟理論,選取與房地產周期相關變量的時間序列數據,確定表征房地產周期的指標;
(2)在對數據進行統計分析的基礎上建立自回歸分布滯后ARMAX模型,并結合數據特征和經濟意義確定模型的滯后階數;
(3)對選取的變量進行單整ADF檢驗和多重協整JJ檢驗,以確定模型建立的合理性;
(4)求出誤差修正序列ECM (error correcting mode),并以此作為反映周期的實際表征數據;
(5)建立包含誤差修正項的ARMAX模型,并以此作為周期預測的分析依據。
2房地產周期模型的變量與數據
反映房地產市場周期的指標可分為絕對指標和相對指標。前者是指反映房地產市場運行狀況數據的絕對統計值,如銷售面積、竣工面積、年度投資額等,后者是指絕對指標在不同年份之間的變化情況,如投資增長率等。其中,銷售率作為絕對分析指標和相對分析指標相結合的產物,可以更好地反映房地產市場的周期變化情況;同時,這里的銷售率不考慮當期存量商品房的面積,以便更好地體現增量市場的年度周期變化。在考慮數據可及性并經過變量的初步統計分析的前提下,以國家統計局的統計數據和統計口徑為依據,以竣工面積、銷售面積、投資額、家庭年均可支配收入、商品房平均交易價格等作為分析變量。根據上述方法描述,搜集需要的統計數據,經過建模分析可以得到房地產周期分布,如下表所示。
房地產會計計量范文第5篇
摘要：我國財政部2006年頒布《企業會計準則第3號——投資性房地產》指出，在投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以使用公允價值計量。在該文件頒布之后，時隔7年，房地產市場價格不斷上漲，對投資性房地產的估價準確性要求更高，上市公司如果采用公允價值計量會對上市公司財務狀況短期和長期產生不小的影響，這將成為本文討論的重點。
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；財務影響
引言
《企業會計準則第3號——投資性房地產》頒布時，理論界普遍認為采用公允價值計量將大大增加擁有投資性房地產的上市公司的凈資產，從而導致增大利潤操縱空間，影響擁有投資性房地產的上市公司的股價，增加賬面收益等等。投資性房地產公允價值計量模式在上市公司中的應用和影響是否會像理論界預計的那樣，真的為上市公司盈余管理帶來契機，真的會改變上市公司的財務狀況等等，這些問題對理論界和實務界都具有重要的現實意義。王蕾，于鵬，楊雙和邱建龍（2008）指出，企業是否選擇公允價值模式計量投資性房地產，不是單純的考慮利潤或者資本總額的增長，而是充分考慮公司發展平穩性、政策運用效果等多方面因素；王磊（2009）闡述了新企業會計準則對投資性房地產的有關規定和影響，以及企業是否會優先選擇公允價值計量的困境問題；Harris 與 Muller III （ 2000） 分析了英國投資性房地產的公允價值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比較了公允價值計量模式和歷史成本計量模式的異同，分析了兩種計量模式的優缺點。
由國內的研究現狀不難發現，公允價值計量房地產一直是理論界關注的熱點，有支持上市公司采用公允價值計量的，也有認為公允價值計量房地產將波動企業的財務指標，影響穩定性等等；國外的研究結合國際會計準則和美國會計準則，主要討論集中在企業選擇公允價值計量的動機和成本，以及公允價值模式提供的信息對投資者的決策有用程度上。
一、投資性房地產公允價值計量對上市公司的財務影響
投資性房地產公允價值計量對上市公司的財務影響與我國的房地產市場息息相關，近年我國房地產價格持續升高，尤其突出在大中型城市，雖然宏觀調控政策不斷出臺，但主要是針對住宅，寫字樓的市場價格仍然持續升高，只是幅度放緩，這也勢必對投資性房地產的估價產生重要的影響。以我國主要大中型城市（北京，上海，廣州，深圳，天津）為例，2007年到2012年期間，寫字樓平均價格指數從500點漲到1100點，漲幅非常大。
在這樣的房地產市場環境下，投資性房地產的公允價值變動是否也受到相同的影響，也將是本文關注的重點之一。針對研究的主要問題，筆者選取了25個上市公司作為觀察樣本，基本涵蓋了全部在深滬兩市上市的使用公允價值計量投資性房地產的公司，包括房地產開發與經營業（津濱發展、中航地產等），航空運輸業（海南航空等），銀行業（交通銀行，中國銀行等）、其他行業（白云山A等），2010年和2011年新增的變更企業均為兩家，但是由于變更至今的時間間隔較短，不便于時間序列上的觀察，因此本文只選取了在2007年至2009年進行變更的25家上市公司作為觀察樣本。
（一）對利潤波動的影響
通過統計上市公司年報資產負債表中的“投資性房地產”項目和利潤表中的“本年凈利潤”一項，新舊會計準則差異調節表，追溯調整以及報表附注中的相關項目，整理得到圖1，其中公允價值變動對凈利潤的影響=報表附注中投資性房地產當年公允價值的變動額/本年凈利潤*100%（圖中為25家上市公司的平均值），對比系列為2007年我國主要城市寫字樓和辦公樓的房價走勢（投資性房地產集中的省市），借助此項指標直觀的衡量變更后投資性房地產造成的公允價值變動損益對利潤的影響程度。從圖1中可以發現，雖然投資性房地產造成的公允價值變動損益對利潤的影響也在近五年呈現上升趨勢，但是每年的變化趨勢和幅度并與房地產市場不完全一致，這也說明了目前我國的投資性房地產估價體系存在問題，不能充分反映市場價格，這也是公允價值計量的一大隱患。除此之外，筆者計算了變更當年公允價值變動對凈利潤的影響，發現采用公允價值模式計量投資性房地產，會給企業帶來可觀的賬面價值，尤其在變更當年，例如2009年海南航空投資性房地產公允價值凈增將近6億，是當年凈利潤的1.78倍，金宇東城當年的投資性房地產造成的公允價值變動是凈利潤的8.55倍，2011年勝利股份的投資性房地產的公允價值變動是凈利潤的3.5倍，但這些企業的公允價值在變更之后對利潤的影響趨于正常水平，不會再產生太大影響。
（二）對所有者權益的影響
投資性房地產采用公允價值的后續計量對上市公司的另一個影響，主要體現在轉換初始時所有者權益產生的重大變化。筆者剔除2008年金融危機時變更會計政策的企業，選取14家上市公司對采用公允價值模式后續計量投資性房地產的情況進行分析，主要關注兩個數據：可采用投資性房地產按公允價值模式計量所導致的所有者權益變動額和轉換時投資性房地產的賬面價值，表1中所有者權益影響率就是以上兩個數據的比值，利用該指標來反映上市公司采用公允價值對投資性房地產進行計量時，在轉換時點每百元房地產多產生的所有者權益變動額，衡量其對所有者權益的影響程度。表1列示所有者權益影響率大的4家公司。
從表1中可以看出，投資性房地產采用公允價值后續計量對大部分上市公司，都實現了所有者權益的可觀增加。在影響的程度上也非?？捎^，中航地產達到43.66%，白云山A達到58.79%。所以在采用公允價值計量房地產時，如果房價持續攀升，是能夠在短時間內大幅實現上市的公司的資本結構改變，使得上市公司融資能力上升。公允價值后續計量對資本結構的有利影響可能使得資本結構較差的上市公司出于融資目的變更投資性房地產的計量方式。在新會計準則推出的伊始，2007年的零售行業為例，擁有投資性房地產超過1億元的上市公司共有17家，其投資性房地產總額將近69億元，而零售行業持有商業地產是其經營業務的重要組成部分，所以很容易產生轉換計量模式的動力，觀察ST筑信、ST百花雖然轉化了計量模式，但是對其財務影響并不深，零售業里以昆百大A的影響最為顯著，2008年6月6日改變投資性房地產計量模式之后，追溯調整2007年及2008年賬面價值，使得未分配利潤一項凈增3.17億元，一舉改變了連續3年未分配利潤為負值的尷尬局面，使公司的財務狀況得到明顯好轉，有效降低了公司的資產負債率，達到融資的理想狀態。
（三）對再融資與股權激勵考核的影響
在上市公司進行會計變更時，會將這方面的因素納入決策的考慮范圍。上市公司會盡可能的使自己享受房地產升值帶來的財務指標優化，筆者選取25家上市公司變更前后的會計指標數據作為研究樣本來說明此問題。采用公允價值后續計量投資性房地產對每股收益的影響并沒有像預期中的那么高，25家上市公司變更前后的平均每股收益增長率為-13.72%，很多公司甚至還出現了負值，例如新華錦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建設（-78.54%）。由于公允價值計量的引入，凈資產的波動比較大，和預期的一樣，大部分公司會選擇房價上漲的時期進行變更，使得大部分公司的每股凈資產都有所上升，每股未分配利潤也有所提高，25家上市公司平均的凈資產增長率為99.11%，但如果上市公司的凈利潤的增長不能達到凈資產的增幅，凈資產收益率也會呈下降趨勢，例如中航地產的凈資產收益率從13.44%下降到12.66%。所以可見公允價值對于凈資產收益率這類指標影響變化根本難以預期和控制，很難成為變更會計政策決定采用公允價值計量的主要動因。
（四）對稅收成本的影響
采用公允價值計量投資性房地產對上市公司的稅負也會產生不小的影響。以海南航空為例，在2009年的會計政策變更公告中披露，瓊海酒店和圣元中心的遞延所得稅負債分別增加54.1萬元和75.1萬元，然而在成本模式計量下投資性房地產需要按期攤銷或者計提折舊，在賬面上的利潤雖然可能減少，但是成功的達到了抵免稅費的目的。在公允價值計量時，除了對投資性房地產進行正常的折舊或攤銷外，還要以資產負債表日投資性房地產的公允價值作為基礎調整賬面價值，這會使上市公司喪失了稅前扣除效應，并且向海南航空披露的一樣，在房產價格上升的情況下，追溯增加上市公司的遞延所得稅負債，雖然數額較小，但依然成為許多上市公司考慮的因素之一。
二、投資性房地產公允價值計量在實務中的改進設想
本文在對投資性房地產準則、公允價值理論探討以及上市公司數據整理分析的基礎上，認為公允價值在我國上市公司中的應用應從以下幾方面進行改進。
（一）根據我國上市公司的數據分析可以得出，采用公允價值計量投資性房地產在我國的應用仍處在初級階段，在轉換時點對上市公司的賬面價值產生快速的影響，但是在長期應用中并未對上市公司產生本質性的財務影響，并且投資性房地產的估價技術也處于初級階段，未能及時、如實反應市場價格，其公允程度有待提高。應加強房地產的估值技術，監管部門應該對投資性房地產的估值準確性提供相應的幫助和監管。
（二）公允價值計量模式在大部分情況下能夠提高會計信息的相關性與可比性，又能滿足企業對財務指標的需求，能改善資產負債結構，提高企業融資能力和利潤分配能力。但是事實上，計入當期損益的公允價值變動，是未實現的利得或損失。在投資性房地產未被處置前，這些收益或者損失只在賬面上顯示，并沒有產生現金流量。雖然變更能為上市公司帶來短期的良好財務指標，但是在變更后長期來看對上市公司并沒有本質影響，只是從利于公司融資和分配利潤角度，可以避免企業資金狀況的短期惡化，如果企業想保持長期良好的財務效果，僅僅靠變更會計政策是行不通的。
（三）考慮到我國的實際情況，雖然采用公允價值計量投資性房地產面臨很多困難，但是其對提高會計信息質量功不可沒，值得廣泛推進，這需要多方面的共同努力。首先，政府層面應加強準則規范程度和立法監控，完善公允價值評估理論和應用；其次，上市公司層面，應適時選擇計量模式，不能盲目使用或者出于利潤操控的目的不合規則地使用公允價值；最后，在公眾層面，對公允價值計量投資性房地產要保持理性態度，注意合理投資和分析公司現狀，不能把投資風險完全歸咎與于公允價值計量模式，這樣才能促進公允價值計量模式在我國的順利良好發展。
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（作者單位：中央財經大學會計學院）