房地產銷售成本探討論文范文第1篇
一、根據企業具體情況選擇軟件實施方案
企業可以根據供應鏈管理系統中核算模塊啟用與否及售出產品成本的計價方法不同選擇不同的實施方案。
1. 利用總賬自動轉賬功能實現銷售成本結轉。
如果企業啟用了總賬系統, 但沒有啟用核算模塊, 銷售成本的結轉只能在總賬系統進行?；蛘呓Y轉售出產品成本的計價方法為加權平均法, 存貨種類又較少, 則可以選擇此方案。在該方案下, 銷售成本結轉的憑證在總賬系統自動生成, 并可在總賬系統修改及刪除, 可以準確、快捷地實現銷售成本的自動結轉。優點是涉及模塊少, 操作簡便易行, 對會計人員的業務素質要求較低。缺點是獲得存貨銷售成本的信息較少, 不便對銷售成本進行深入分析。
2. 利用核算模塊完成銷售成本結轉。
如果企業啟用了總賬系統與核算模塊, 結轉售出產品成本的計價方法要求采用加權平均法、先進先出法、個別計價法、移動加權平均法等方法中任何一種方法, 存貨種類較多, 則可以利用核算模塊實現銷售成本的自動結轉。要注意加權平均法結轉成本既可在總賬系統進行, 也可在核算模塊進行。但如果是其他成本計價方法只能在核算模塊進行了。在該方案下, 銷售成本結轉的憑證在核算模塊自動生成, 并自動傳遞至總賬系統, 但不可在總賬系統修改及刪除, 要想修改及刪除必須在生成憑證的原核算模塊中進行。利用核算模塊, 可實現財務業務一體化處理, 及時查詢存貨出入庫情況, 了解分析各種存貨賬表。
用友T3供應鏈管理系統, 包括采購、銷售、庫存、核算四個模塊。其中核算模塊主要針對企業收發業務, 核算企業存貨的入庫成本、出庫成本和結余成本, 反映和監督存貨的收發、領退和保管情況;反映和監督存貨資金的占用情況。核算模塊既可以與采購、銷售、庫存集成使用, 也可以只與庫存聯合使用, 還可以單獨使用。核算模塊的功能主要分為兩個部分:一是針對各種出入庫單據進行記賬、制單, 生成有關存貨出入庫的會計憑證;二是對已復核的客戶、供應商單據如采購發票、銷售發票、核銷單據等進行制單, 生成有關的往來業務憑證。該方案的優點是獲得銷售成本信息較多, 能夠充分滿足用戶需求, 適用于不同的成本計價方法;缺點是業務處理比較復雜, 需要進行許多相關設置, 對財會人員的素質要求較高。本文主要以啟用總賬、核算兩個模塊為例進行分析。
二、不同方案下的軟件環境設置
假定某商業企業成本計價方法采用加權平均法, 有兩種庫存商品 (1 405) :圓鋼12、圓鋼14, 計量單位為噸。圓鋼12:期初3噸、單價3 000元, 本期采購入庫7噸、單價3 100元, 本期售出2噸, 售價3500元;圓鋼14:期初4噸、單價4 000元, 本期采購入庫6噸、單價4 100元, 本期售出3噸、售價4 200元。經計算圓鋼12平均成本應為3 070元, 總成本6 140元;圓鋼14平均成本應為4 060元, 總成本12 180元。
1. 在總賬系統自動結轉銷售成本。
(1) 會計科目設置。銷售成本結轉是每月月末根據商品銷售數量和商品的平均單價計算各類商品銷售成本并進行結轉。商品銷售數量來源于“主營業務收入”科目。加權平均單價等于期初及本期入庫的金額與數量之比, 來源于“庫存商品”科目。銷售成本等于銷售數量與加權平均單價之積, 銷售成本科目為“主營業務成本”。所以這三個科目設置時, 要求其下屬明細科目相同 (包括計量單位) , 且都需要進行數量核算, 否則不能使用銷售成本的自動結轉功能。這三個科目可以用“成批復制”命令來實現三個科目的完全對應。具體操作方法為:先在“會計科目”窗口中增加“庫存商品”的兩個下級科目“圓鋼12”、“圓鋼14”, 完成后退回到該窗口;然后執行“編輯”菜單中的“成批復制”命令, 在“成批復制”對話框中輸入源科目“庫存商品”和目標科目“主營業務收入”的編碼, 并選擇數量核算, 確認后兩個科目的下級明細相同。用同樣方法設置“主營業務成本”。
(2) 轉賬定義。在總賬系統中, 執行“期末/轉賬定義/銷售成本結轉”命令, 彈出“銷售成本結轉設置”對話框, 在對話框中錄入三個一級科目的編碼。若錄入一級科目編碼, 生成憑證時下級明細會全部生成, 若錄入一個明細科目, 則只會生成該明細科目的會計分錄。
(3) 轉賬生成。在總賬系統中, 執行“期末/轉賬生成/銷售成本結轉”命令, 彈出“轉賬生成”對話框, 選擇“銷售成本結轉”, 若出入庫憑證未記賬, 還要選擇“包含未記賬憑證”, 單擊“確定”, 彈出“銷售成本結轉一覽表” (圖1) , 再單擊“確定”后生成憑證并保存。憑證借方為“主營業務成本”, 貸方為“庫存商品”, 圓鋼12金額為6 140元, 圓鋼14金額為12 180元。
提示:若“銷售成本結轉一覽表”中銷售數量沒有顯示或者不對, 則說明取得收入的憑證在錄入時沒有錄入數量, 或錄入有誤。若庫存數量不對, 則有可能是期初錄入數量, 或者本期入庫數量錄入有誤。銷售數量有誤, 那么應轉數量也就錯了。
2. 在核算模塊中自動結轉銷售成本。在該方案下, 重點做好以下幾方面設置:
(1) 啟用核算模塊。以賬套主管身份登錄“系統管理”, 執行“賬套/啟用”, 不僅啟用“總賬”, 還要啟用“核算”。
(2) 設置會計科目。“庫存商品”、“主營業務收入”、“主營業務成本”三個一級科目均進行數量核算, 計量單位均為噸, 均選擇“項目核算”輔助核算。選擇“項目核算”后, 這三個科目均無須增加下級科目, 日后維護會計科目比第一種方案簡單, 只要維護一次商品目錄即可使三個科目的下級科目一一對應。
(3) 建立存貨檔案, 設置“存貨核算”項目大類。如果存貨要分類, 可先設置存貨分類, 再設置存貨檔案。如果不分類管理, 可直接設置存貨檔案 (如圖2所示) 。
圖2存貨檔案
設置“存貨核算”項目大類:執行“基礎設置/基礎檔案初始化/項目檔案”命令, 彈出“項目檔案”對話框, 單擊“增加”按鈕, 選擇“使用存貨目錄定義項目” (如圖3所示) 后, 單擊“完成”。此時系統自動以存貨目錄為項目建立了項目目錄。接著按該項目大類設置核算科目為上述三個科目。
(4) 設置倉庫檔案。在基礎設置中, 設置倉庫檔案。倉庫假定為01總庫, 采用全月平均法即全月一次加權平均法。
(5) 核算期初記賬。期初余額既要在總賬系統錄入, 還要在核算系統錄入。執行“核算/期初數據/期初余額”, 選擇倉庫 (如01總庫) , 錄入存貨信息 (如圖4所示) 。
(6) 設置存貨科目及對方科目。存貨科目設定為“庫存商品”, 存貨對方科目設置要根據出入庫類型不同設置不同科目, 如采購入庫對方科目假定為“銀行存款”, 銷售出庫對方科目為“主營業務成本”。執行“核算/科目設置”。
(7) 出入庫單記賬。出入庫單在填寫時出入庫類別、存貨信息要正確, 出庫單上只寫出庫數量。否則影響售出產品成本的計算。如果購銷存管理與核算系統同時啟用, 則出入庫單由其他模塊完成, 核算模塊就不用再錄入了。出入庫單記賬是將各種出入庫單據記入存貨明細賬等。執行“核算管理正常單據記賬”命令, 彈出“正常單據記賬”對話框, 選擇倉庫、單據類型后“確定”, 系統彈出正常單據記賬列表 (如圖5所示) , 選擇單據后點擊“記賬”。提示:記賬后的單據不能修改和刪除, 若記賬后發現單據有誤, 在本月未結賬狀態下, 可以取消記賬后進行修改操作, 但是如果已記賬單據已經生成憑證, 那么只能先刪除憑證后, 才能取消記賬。
(8) 月末處理。通過月末處理功能由系統自動計算本期存貨的平均單價以及出庫成本。執行“核算管理/月末處理/選擇倉庫/確定/確定”, 彈出“成本計算表” (如圖6所示) , 隨后進行二次確定完成成本計算。
(9) 生成憑證。執行“核算管理/購銷單據制單/選擇”, 彈出“查詢條件”對話框, 勾選出入庫單后, “確認”, 彈出“選擇單據”對話框, 點擊“全選/確定”, 彈出“生成憑證”對話框 (如圖7所示) , 單擊“生成”按鈕, 則生成憑證。
三、不同方案在實施過程中應注意的問題
1. 會計科目設置。
兩種方案會計科目設置不一樣, 方案一需要在會計科目表中分別增加三個科目的下級明細科目, 而且必須結構相同, 均需要數量核算。方案二不必在科目表中分別增加三個科目的下級明細科目, 只需要將其一級科目設置為項目核算, 并進行數量核算, 至于下級明細需在存貨檔案中錄入一次即可, 當增加存貨核算項目大類后, 系統自動將存貨檔案目錄作為項目目錄。
2. 期初余額錄入。
方案一只需要在總賬系統錄入期初余額即可, 錄入時既要錄入金額, 又要錄入數量。如果數量沒有錄入, 直接影響加權平均成本的計算, 導致結轉銷售成本有誤。方案二既要在總賬系統錄入, 還要在核算系統錄入, 兩者錄入方法相同, 數據必須一致。核算系統錄入余額后必須進行期初記賬操作, 否則無法開展日常業務處理。注:如果啟用核算系統的同時也啟用了庫存系統, 期初余額可在這兩個系統中的任何一個錄入及期初記賬。
3. 出入庫單填寫。
方案一無法填寫出入庫單, 存貨入庫需手工填制入庫會計分錄, 分錄中庫存商品科目一定要填寫入庫數量, 如果不填, 期末無法計算加權平均成本。本期售出產品, 只填制取得銷售收入的會計分錄, 而且在錄入“主營業務收入”科目時一定要填寫售出數量, 否則期末自動結轉售出成本時, 提示結轉數量為零, 無法結轉。方案二需填寫出入庫單, 出入庫單上出入庫類型一定要對, 否則生成憑證有誤。銷售出庫單上只填寫售出數量即可, 單位成本需進行月末處理后方可自動生成。出入庫憑證不用手工填制, 全部自動生成。注:如果同時啟用了購銷存管理與核算系統, 入庫單在采購系統填制或生成, 銷售出庫單在庫存系統填制或生成。
4. 會計憑證生成。
方案一在轉賬定義時可只錄入一級科目, 不必錄入明細科目, 系統會自動按明細生成憑證。生成銷售成本憑證前要先將入庫憑證審核記賬, 以便正確計算售出產品成本。如果未記賬, 那么在轉賬生成時一定要選擇包含未記賬憑證選項。方案二要想生成售出產品成本, 必須先將出入庫單進行“正常單據記賬”, 其次進行“月末處理”, 最后通過“購銷單據制單”生成售出產品成本的會計分錄。注:入庫單生成憑證不必進行“月末處理”, 只有出庫單生成憑證才需要進行“月末處理”, 自動生成“成本計算表”。
參考文獻
[1] .高建立, 周曉娜, 李志香.用友ERP-U8環境下應收款業務處理方法探討.財會月刊, 2012;1
房地產銷售成本探討論文范文第2篇
收錄日期:2012年3月8日
房地產業經過20多年的發展, 現已成為國民經濟的支柱產業之一。自上世紀九十年代末自今, 房地產行業經歷快速發展期, 在這一快速發展期, 我們既看到了房地產業的急劇膨脹, 同時又看到了房地產業經歷了一系列政策調控洗禮。經濟形勢和房地產政策的不穩定, 將房地產業暴露在很大的、不確定性的風險中。在技術日新月異、競爭日益加劇的當今社會, 房地產企業為進一步提高其市場競爭能力、降低企業開發項目的風險, 就必須加強項目開發各個環節的管理, 提高企業應對風險的水平。當前很多房地產企業已經認識到要加強項目成本管理, 提高企業核心競爭力, 同時也要利用信息技術, 有效提高管理執行力。
一、中小房地產企業成本管理現狀評述
房地產企業在快速發展、政策扶持的背景下, 很多企業進入房地產開發大潮, 開發中只關注市場營銷, 而忽視了成本管理核心競爭力的培養, 存在諸多成本管理問題。尤其是中小房地產企業, 在項目開發和內部管理方面經驗積累較少, 或者很多企業是從其他行業轉行從事房產開發, 在房地產市場紅火的背景下, 成本管理水平低下, 或者已經意識到其重要性卻尚未投入更多的精力關注與提高。
(一) 內部成本管理制度體系缺失。
多數中小房地產企業內部成本管理制度體系缺失主要表現在公司老板或幾個高層有一些成本控制意識, 很多沒有落實到公司規章制度及日常工作管理之中, 或者說有些公司存在部分制度與考核, 那僅是項目結算時對高層管理團隊進行考核;這些已有的成本管理意識大多數還無法貫徹到中層管理人員及一般員工等執行層面, 無法形成上行下效的有效成本管理體系;或者部分公司規章制度之中有成本管理的規定, 但可操作性差, 無法貫徹在日常工作之中, 未達到成本管理的目的。
(二) 成本管理水平粗放。
多數中小房地產企業成本管理水平粗放主要體現在以下幾個方面:一是無項目全成本管理意識, 主要還是單一的工程成本管理思路, 對于前期成本、管理成本、財務成本等還沒有成本管理意思;二是無項目全過程動態成本管理意識, 主要還是重要節點成本管理思路, 如成本管理意識主要體現在設計環節, 抓住設計環節的成本管理即可, 而對于開發過程中成本管理僅是聯系單變更控制, 還未形成開發全過程系統的成本管理意識;三是成本管理無科學數據支持, 主要還停留在個人經驗判斷階段, 缺少科學的成本數據對比分析, 甚至根本無成本數據分析;四是資金管理水平低, 資金管理計劃不詳, 資金使用不確定情況較多, 付款管理效率低, 無形中也降低了企業資金效益。
二、中小房地產企業信息化成本管理探索
中小房地產企業雖然存在諸多成本管理問題, 但隨著房地產行業市場競爭加劇, 中小房地產企業也在不斷反思與探討, 很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結合, 走出了信息化成本管理新模式。
(一) 統一思想, 構建成本管理體系。
中小房地產公司內部管理架構雖不盡相同, 但均圍繞基本職能設置, 對于全成本管理職能, 尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達到全成本管理目標, 需要突破人員限制, 進行制度創新;組建全成本管理團隊, 落實崗位職責, 明細責、權、利, 形成公司成本管理規章制度, 并將其崗位職責通過信息化實施計入公司日常工作規范流程, 并實施考核管理。
我公司根據自身特點, 成立了成本管理中心, 直接對總裁負責, 由總裁助理任主任, 預算部經理、財務部經理任副主任, 預算工程師、財務會計為組員。實施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機制, 同時也為多項目發展奠定管理基礎。在成本管理信息化實施方面, 充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結合, 新入職員工的系統培訓、員工日常使用考核由成本管理中心主任進行考核, 與考核獎掛鉤;成本控制目標為成本管理中心的考核指標, 由公司總裁負責考核, 與年終獎掛鉤。
(二) 實施項目全成本目標管理機制。
房地產成本構成包含六大內容, 即土地取得費用、前期工程費用、工程建安費用、小區配套費用、開發間接費、期間費用等內容, 即包含一個房地產項目立項、前期、規劃設計、工程施工、驗收交付及營銷等所有環節發生的成本費用。
目標管理是實現成本控制的途徑, 目標成本是項目成本的控制標桿。目標成本要有指導性和嚴謹性, 要基于市場狀況和企業經營現狀, 結合開發經營計劃, 以信息化數據為科學依據, 經過努力可實現的成本指標。
我公司以信息技術為依托構建了ERP成本管理系統, 成本管理科目立足于公司管理現狀, 分為三級, 以六大類房地產成本構成為根本, 根據成本內容和合同類別具體再分兩級, 既要細化有利于施工過程中有效控制變更, 又要考慮實際實施能力控制細化級別便于具體實施。
(三) 加強過程動態成本管理, 實時監控成本變化影響。
成本兌現須經由合同管理環節來實施, 合同執行中的變更則涉及動態成本監控, 合同付款則涉及資金計劃與實際成本核算等, 因此, 合同管理是成本管理的基礎與核心, 換句話說, 以往的加強合同管理就是實施動態成本管理。
動態成本管理也分為重點環節和一般環節, 重點環節為目標成本或主要成本成型的節點, 如設計環節、招投標環節等, 有效規避重大成本風險;一般環節為項目開發過程中涉及合同變更的環節, 既要引導成本優化, 又要控制成本變更, 實時監控成本變化, 有效控制合同變更成本。加強開發過程成本動態控制要綜合把握即時性與整體性原則, 真正為領導決策提供科學的參考。
我公司在動態成本管理過程中, 利用成本管理系統數據庫進行科學分析, 重點環節實行成本管理中心主任負責制, 目標成本分方案對比分析, 主要成本按招投標綜合對比分析, 以科學數據為總裁決策提供依據;一般環節實行分級負責制, 成本調整須進行綜合分析, 根據實際調整金額和比例分級審批, 如合同變更調整金額在20萬元以內的, 且累計總調整金額在合同總造價3%以內的, 由成本管理中心副主任審批, 并抄報主任及總裁;超出的需經主任審批或總裁審定, 開發過程中要工作效率與效益兼顧。
(四) 加強資金管理, 提高資金計劃水平與運營效益。
資金問題往往是中小房地產企業的管理軟肋, 因而, 加強資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產項目的全成本體系、成本目標管理和動態成本控制為建立項目開發全程資金管理提供了科學的數據基礎;合同的付款節點與工程進度計劃結合, 形成了項目現金流量表;項目建設資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機結合, 形成了項目資金營運表, 科學的數據為公司領導提供資金平衡及綜合運營的決策依據, 可以有效地提高資金計劃水平和資本效益。
我公司在資金使用方面實施嚴格的計劃審批, 根據成本管理系統制定合理的年度、季度和月度資金支出預算計劃, 實施預算資金審批制度, 預算內資金實行分級負責制下的正常審批, 預算外資金實行總裁負責制下的先計劃后支出的嚴格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據資金營運表編制資金收入計劃, 實施目標逐級考核制, 有效地提高資本運營效益。
三、結束語
總之, 通過基于信息平臺的成本管理系統的構建, 形成了系統的、合理的、科學的項目全成本數據庫, 基于數據庫的各項成本指標分析, 如以目標成本為成本控制上限, 以動態成本與目標成本對比分析實時反映成本狀況, 為開發決策提供科學依據;通過信息化平臺將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數據庫進行有機銜接, 以及成本數據庫的數據作為考核指標依據, 從監督與激勵兩個方面促使員工主動將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結合。中小房地產企業從提高自身成本管理水平做起, 由粗放式盈利模式向精細化盈利模式轉變, 逐步提高自身市場競爭優勢, 以適應日益變化的房地產市場。
摘要：在房地產市場快速發展背景下, 房地產企業內部管理問題往往被忽視;伴隨著一輪輪政策調控的實施, 房地產市場競爭加劇及價值理性回歸, 房地產企業的暴利時代已經終結, 有效加強項目成本管理是塑造企業內部核心競爭力的重要手段之一。中小房地產企業針對自身成本管理方面的不足, 進行管理探討與創新, 結合信息化平臺建設, 構建起了房地產全成本目標管理體系。
關鍵詞：房地產企業,信息化,成本管理
參考文獻
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[4]楊文松, 王晶.論房地產企業全成本管理體系的構建.工程管理, 2010.6.
房地產銷售成本探討論文范文第3篇
在我國, 房地產業還是一個新興產業, 伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入, 中國房地產業已由原來盲目的發展轉入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰與競爭的年代, 面對越來越復雜的開發活動, 房地產企業必須明確自己的定位, 并且有超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧, 科學合理控制房地產開發過程中的每一階段的成本, 真正把握商機, 化解風險, 從而實現預期利潤。成本管理作為發現并保證預期目標實現的一個重要手段, 將在未來的項目開發管理中發揮著越來越重要的作用。
??二、成本管理在房地產開發項目的應用
1.成本管理概述
良好的成本管理工作是一個企業立足于市場的關鍵。多年來, 人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。
降低成本的途徑歸結起來有兩種實現方式:一是在既定的經濟規模、技術條件、質量標準條件下, 通過降低消耗、提高勞動生產率等措施降低成本;二是改變成本發生的基礎條件來降低成本。
所謂成本管理就是對成本的確定和控制, 成本的確定就是解決管理什么的問題, 試想我們如果連管理什么都不清楚, 就更加談不到控制了, 因房地產產品有單件性、復雜性、多次性的特點, 特定的產品有其特定的成本構成, 根據房屋的結構不同就有磚混、框架、框剪之分, 按照層數有多層, 小高層、高層等, 而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經營、技術、管理方面的因素影響著房地產成本的確定, 這些都是由房地產產品的策劃和定位決定的。
房地產開發成本特點主要體現在時間和空間上, 時間上, 成本在房地產開發過程中每時每刻都在發生;空間上, 房地產開發成本包括發生在現場的實體成本和發生在公司的費用成本。
2.成本管理在房地產開發項目的應用
(1) 事前管理:預測和計劃為事前管理, 即在成本形成之前, 根據企業的生產經營情況, 運用一定的科學方法, 進行成本指標的核算, 并以此編制成本計劃, 在整個開發過程中, 項目的篩選是最重要的一環。在這部分中, 主要包括了三個步驟:識別階段, 即選擇定價目標。調查階段, 即了解能實現公司既定目標的多項可能的投資方案。收集信息階段。在這階段, 公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。
開發商可以采用公開投標的方式保證工程質量, 可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經營良好的承包商, 簽訂承包合同, 將工程任務委托負責完成, 這樣有助于競爭, 打破壟斷, 能夠使承包商努力提高工程 (服務) 質量、縮短工期和降低成本。
(2) 事中管理:前期工作完成后, 即進入事中管理階段, 在此階段主要由三個步驟組成:①選擇階段, 即選擇應實施的方案, 在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有:貼現現金流量法、回收期法、會計收益率法等;②籌資階段。就一個房地產開發項目而言, 一般來說企業的自有資金是遠遠不夠的, 因此企業的重要工作就是籌集資金。企業在進行籌資決策時, 要充分權衡籌資風險, 通過合理安排自投資金和借入資金的比例, 大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發項目的投資支出最大, 所占的時間周期最長, 因此, 加強開發項目建設實施階段的管理, 對于開發商實現預計的開發效益是非常重要的, 作為開發商, 在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創新這八個環節。
(3) 事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟, 即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應抓好業績報告及評價激勵, 這是成本控制能持續改進并發展的保證, 同時應做好控制報告的制度, 由專門人員負責對報告進行分析, 并形成反饋報告?？傊鶕康禺a開發建設單位的特點, 成本核算對象應是具有獨立的設計文件, 可以獨立的組織施工的開發建設產品, 在開發產品成本事后管理過程中, 企業必須綜合分析成本超、降的程度和原因, 全面考核成本計劃的完成情況, 并納入經濟責任制, 實行獎罰。
綜上所述, 房地產開發的成本管理是一個系統工程, 它貫穿于一個項目的始終, 從謀劃運作到全部房屋銷售出去, 影響成本的因素很多, 如資源價格、建設周期、設計和工程質量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等, 應當充分發揮公司內部拆遷、質量技術安全、經營等各個部門在成本管理中的作用, 只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本, 實現企業經濟效益和社會效益。
??二、實施成本管理房地產企業應注意的問題
成本管理是一個系統工程, 貫穿于開發項目的始終, 依賴于房地產企業各個部門的通力合作。對于房地產企業來說, 滿足顧客的需求, 適應市場的變化是實現企業利潤, 為社會做出貢獻的根本途徑。因此, 在成本管理的實施過程中房地產企業要注意成本管理戰略與企業其他戰略的結合, 如不能一味地追求成本的降低, 而偷工減料忽視項目的質量也要注重全面成本管理, 做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中, 企業應當注意的問題:
(1) 抓住設計階段這個成本控制的關鍵環節。項目成本控制貫穿于項目建設的全過程, 影響項目成本可能性最大的階段, 是約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段, 影響項目成本的可能性約為20%～60%;而在施工圖設計階段, 影響項目投資的可能性則為5%～30%。很顯然, 從根本上降低商品房項目的成本, 項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段, 而在作出投資決策后, 控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來, 房地產開發企業普遍忽視工程建設設計階段的成本控制, 往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費, 合理結算工程價款。這樣做盡管也有效果, 但畢竟是亡羊補牢, 事倍功半。雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右, 但設計階段是控制項目生產性費用的關鍵階段。據統計資料分析, 這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設計階段, 為控制造價, 可以采用限額設計的方法, 按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計, 按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時, 各專業在保證達到使用功能的前提下, 按分配的投資限額控制設計, 嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更, 保證總投資限額不被突破。
(2) 建立質量管理體系, 保證成本的降低。房地產的項目開發是為了創造一個品牌樓盤, 項目的質量是樓盤的靈魂, 樓盤的品質對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證, 貫徹ISO 9000族標準, 可以幫助房地產企業提高企業知名度和美譽度, 提高企業內部管理水平, 促進企業技術創新, 提高開發項目的建筑質量、環境質量, 提高企業競爭能力;有利于企業把握市場機遇, 擴大市場份額;有利于整合資源, 優化成本, 提高經濟效益。良好的質量與成本的降低是不矛盾的, 在給定的設計質量的條件下, 提高質量雖然增加了相應的檢驗成本、材料成本, 但這種預防可以減少缺陷, 提高顧客的滿意度, 減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失, 相應來說后者的成本更大, 容易導致得不償失。
(3) 注重員工培養培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業最寶貴的財富, 只有靠人的參與, 提高人的意識, 才能做好成本管理這項重要工作。對于企業的高層管理者來說, 除了具有創新精神外, 同時還要具備各方面的知識, 比如人才經營與組織創新知識、房地產規劃與建筑設計以及環境設計知識、計算機, 電子商務等信息技術、融資與財務管理知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業的一般員工而言, 企業應該向員工介紹成本管理對于企業的重要性, 同時也應邀請專家開展有關成本管理知識、技能和相關軟件的培訓。并建立相應的激勵措施, 把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。
??三、結語
房地產企業的生存和發展面臨更多的挑戰。房地產市場的需求發生影響, 從總量上來看, 入世可能帶來房地產需求的增加, 從細分市場來看, 入世對不同性質檔次以及區域的建筑產生不同的影響, 房地產企業的經營環境也得到完善。入世后, 政府辦事效率提高, 政策規范, 透明度提高, 中介服務完善, 融資途徑增加等等, 都有利于房地產企業的發展。同時, 我國現有的2萬多家房地產企業, 由于發展時間比較短, 一般都存在規模小、資金少、服務差、資質低等問題, 面對的競爭對手是長期在市場經濟條件下經營運作的具有強大實力的外國房地產企業, 如果我們的企業不創新, 不改變原有的做法, 就會被國外的房地產企業所代替。在這樣的背景下, 更要認識到成本管理的重要性, 樹立成本效益、品牌效益、成本質量、時間成本和資本經營等觀念, 將成本效益貫穿工作的始終。
參考文獻
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[2]唐峰.加強成本管理提高企業競爭[J].中國西部科技, 2005 (02)
房地產銷售成本探討論文范文第4篇
近年來, 房地產開發企業之間的競爭已經進入白熱化階段, 開發利潤空間日漸縮小, 而宏觀市場環境和政策的變化, 又使國有房地產開發企業的生存氛圍發生了很大變化。因此, 建立面向市場的房地產開發成本管理體系, 是企業立于不敗之地的必然選擇。
1目前房地產開發項目成本管理存在的若干問題
1.1開發成本管理的思維滯后性
長期以來, 計劃經濟下重規模、輕效益、重數量、輕質量、重過程, 輕決策的觀念和做法, 使不少國有房地產開發企業在經營中比較重視開發規模的大小, 以規模作為衡量一個開發企業實力和企業領導者政績的主要指標, 卻忽視其中能產生效益的規模。還有不少企業土地是通過劃撥或其他非市場途徑取得的, 干不干、怎樣干更多是由上級主管部門來決定, 成本僅僅是滿足會計報表需要的數字游戲。
1.2成本管理的過程缺乏科學性
不少國有房地產開發企業的成本往往缺乏經營管理的內涵, 忽視了為管理決策的目的。一般開發項目的成本核算只有在項目結利時才進行, 這樣做在財務上具有一定的合理性, 但對于動態的開發過程而言, 則掩蓋了企業經營管理中的問題。特別是對于長期大規模滾動開發的企業, 難以反映出開發項目的真實成本, 一個項目完成后, 常常沒有人能夠全面的說清楚該項目是賠是賺, 賠了多少, 賺了多少。
1.3成本管理體系缺乏全面性
不少開發企業雖然已經意識到了成本管理的重要性, 但是仍然把開發項目的成本管理僅當成是單項成本的控制工作, 如建安成本、土地成本、規劃設計費、配套設施費等的控制, 在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是, 在某一方面, 成本看似控制住了, 但是, 項目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題, 卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來, 開發成本變成了開口成本, 成本管理變成了單純的成本控制, 企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞, 而沒有設法去防止漏洞的產生。
1.4成本管理制度缺乏嚴肅性
成本管理制度是企業能否完成全過程成本管理的保障。如何在管理的微觀層次上設計出操作性極強的制度、程序和方法, 依然是企業的軟肋所在。不少企業現行成本管理制度的突出問題是:嚴肅性和激勵性不足。房地產開發由于周期較長, 涉及成本范圍廣, 在成本管理制度執行過程中, 各方討價還價、黑箱操縱的余地較大, 使成本管理制度變成了一紙空文。而房地產開發往往以銷售為龍頭, 銷售人員或與之有關的人員其收入經常能夠方便地與銷售收入掛鉤, 但其它參與成本管理活動人員的業績卻很難與之掛鉤, 在一定程度上影響了他們盡職盡責地實施成本控制的積極性。
2現代成本管理策略分析
成本管理策略是企業經營戰略的核心支柱, 它貫穿于經營策略的全過程, 凡經營策略中應當考慮的問題在成本管理策略中都應當加以考慮。
2.1立足于用戶滿意
使用戶滿意不單單與銷售部門有關, 它是企業每一環節和部門都需要考慮的問題。隨著現代企業之間競爭的加劇, 滿足用戶不同層次的需求, 是一個開發項目能否取得成功的重要保證。房地產這種商品, 其價格具有地域性和差別性, 沒有任何兩個項目的價格是完全一致的。成本越低, 企業的價格就有可能越富有競爭性, 企業獲利的空間可能越大。但是成本管理的結果最終要由用戶是否認知企業的產品, 是否滿意企業的產品來決定。用戶滿意是檢驗企業產品成本管理是否到位的重要標準。忽視了用戶滿意, 成本再低也無法使利潤得以實現。
以用戶滿意為目標的成本管理戰略, 對企業管理水平提出了更高的要求, 它要求企業在構劃產品的同時就要對產品的成本進行事先規劃, 對用戶所滿意的因素進行仔細分析, 做出科學的預測, 突出產品的重點和特色。以用戶滿意為目標的成本管理戰略, 可以保證企業在決策過程中審慎而嚴謹, 始終以市場為導向, 從根本上避免因決策的隨意性而造成的戰略性失誤。
2.2從時間和空間上展開的動態業務過程
傳統成本管理僅以企業內部資金運動過程中的價值耗費為對象, 但成本管理戰略表現為一個動態的過程, 它不僅是對某一時點上開發項目成本的核算與檢查, 在時間上, 它貫穿于項目開發的全過程, 從開發項目尚未正式確定起, 就要從成本上研究項目是否可行, 然后在實施中加以監控, 直至項目全部完成后再總結分析。在空間上, 它突破了單純的財務核算成本或是預算部門招投標控制成本的界限, 貫穿于房地產開發的每一個環節, 從產品定位到規劃設計、工程招標各階段, 從建筑主體到市政配套各產品, 從生產部門到市場部門、銷售部門、前期手續辦理部門等等, 每個環節、每個部門都是成本管理治動的參與單位。
2.3約束性手段和非約束性手段相結合
開發企業在傳統的成本管理活動中, 多采用約束性手段。例如, 對工程管理部門下達成本承包協議, 對預算管理部門下達指令性的標底。這些手段, 主要是針對生產過程中某一單項活動進行約束。由于房地產開發周期長, 參與生產的主體多, 產品不具有均質性, 僅憑這種約束性手段很難在開發全過程實施成本控制, 企業也難以建立一套完備的針對所有部門和每個環節的可量化的約束性制度。構筑成本管理戰略, 還需要在此基礎上采取一些非約束性手段, 來對那些難以用數字衡量的活動所產生的成本加以管理, 如職業道德、業務能力、部門協調等。例如, 對產品定位過程中成本如何定位的管理, 以及提高該成本定位對開發項目總成本的指導性, 就是企業內部一項較為宏觀的工作, 它沒有確定的標準, 其質量如何是由員工對市場的掌握程度、對市場的預測和把握能力、對企業自身的了解程度、對產品的研究深度, 甚至企業領導人的個人喜好、決策和判斷能力等因素綜合決定的。對于這些活動的約束顯然不是靠算出來的數字進行的, 而是通過一些非約束性手段, 例如通過培育優秀的企業文化來增強員工的職業道德與職業素質, 通過改變機構設置來增強管理效率, 通過不同方式協調與供應商、承包商和有關主管部門之間的關系等等, 都是構筑企業成本管理戰略時可以采取的非約束性手段。
2.4建立成本控制制度
成本管理戰略的實施、成本策劃體系的建立都有賴于完善的成本控制制度的保障。與其他行業不同的是, 房地產開發業屬于一個代理性較強的行業, 開發項目的成本絕大部分不是通過本企業內部規范的生產工序來實現的, 而是通過外部單位加入到開發產品完成過程中來實現的。企業成本管理制度實施應從以下幾方面著手: (1) 將成本策劃工作制度化。制度上應明確兩方面:一是由企業的經營人員和規劃設計人員共同針對產品構想實施成本策劃, 設定目標成本、目標利潤和目標銷售價格下的目標產品。目標產品應與目標的售價和成本相一致。二是由這些人員首先策劃的產品和成本還應經具體的設計人員、工程人員、預算人員進行聯合評價, 將其可實施性予以具體化, 并對成本進行分解, 使分解后的成本成為考核各個成本主體的基本依據。 (2) 規劃設計階段成本控制的制度化。這一階段制度的核心應強調規劃設計人員的工作既要考慮產品的均好性, 還要把成本納入整個規劃設計過程當中。 (3) 采購階段的成本控制制度。采購是另一個利潤中心, 企業應建立完善的采購制度。成本控制制度在這方面應明確的是, 企業采購范圍是由成本策劃和規劃設計階段的成果決定的, 這一成果對企業采購具有約束性。 (4) 施工階段的成本控制制度。負責施工管理的工程部門對實施中發現的問題, 應及時與上游環節進行溝通, 而不是僅限于“照圖施工”。應建立面向市場的招標管理制度, 使招標工作盡可能細化和規范化, 減少工程合同中的不確定因素。避免內部人操縱導致的超標。
成本管理是企業管理活動的主要內容, 建立面向市場的房地產開發成本管理體系, 是一個需要在實踐中不斷探索完善, 并由市場來做出檢驗的過程。企業應通過建立這一體系, 不斷提升自己的管理能力, 從而增強競爭力。
摘要：成本管理歷來是大多數房地產開發項目的一個重頭戲, 地產開發的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發所面臨的風險最小化。地產開發項目的成本管理都伴隨著每一個開發商、每一個開發項目、項目開發的每一個階段。為此, 本文在分析我國房地產開發企業在房地產開發項目成本管理上存在的問題的基礎上, 提出了房地產現代成本管理策略。
房地產銷售成本探討論文范文第5篇
一、精細化管理的概述
(一) 定義
企業財務的精細化管理主要指的就是財務管理的一種文化和理念, 它是對社會的精細化分工, 是精細化的服務質量和管理的現代化的必然要求, 它是在常規管理基礎上建立起來的, 并且能夠將常規的管理引入更深層次的管理模式和基本思想, 它可以以最大的限度減少管理對資源的占用使管理的成本得到有效降低。
(二) 意義
精細管理的最重要的意義表現在它是分解細化目標和戰略并且能夠將其落實的過程, 可以讓企業在戰略規劃的每個環節都能得到有效地貫徹落實并且發揮出它的作用, 它也是對企業的整體執行能力進行提升的一個重要方式。企業如果確立了發展精細管理工程的方向性思路, 最重要的就是要結合當前企業的發展情況, 按照精細思路, 對關鍵問題和薄弱環節采取分階段的方式進行, 在每個階段都能完成一個體系并且可以對該體系實施運轉和完善, 對相關的體系也有牽動和修改的作用, 這樣才可以使全部的體系得到最終整合, 使精細化的管理工程在企業的發展中功能和效果以及作用都能實現。但是, 也應該清醒認識到, 實施精細管理工程過程中, 最重要的就是要在意識上把規范性與創新性結合起來。從這個角度上來看, 精細化的管理工程可以更快地將企業引向成功。
二、房地產開發企業在成本控制管理中存在的一些問題
(一) 在簽訂合同時存在的不平等現象致使掉入合同陷阱
對發包方來說, 由于現在的建筑市場工程量相對較少的現象, 很多的建筑施工企業為了工程的承包, 在簽訂合同的時候, 對于合同的細節一般不太能關注到, 而陷阱就往往存在于這些合同的細節中, 會導致建筑施工企業隱性措施費增加, 導致企業會墊付大量的資金, 從而降低了企業的資金流動性, 導致企業的利潤低下, 甚至會產生虧損。對分包商來說, 有的時候沒有在合同中表明是否具有足以取得擔保條件的擔保條款, 分包商一出現虧損就會漫天要價并要挾其退場, 而進行施工的企業就必須為了自己企業的名聲而妥協, 滿足對方的要求, 導致企業要承擔巨大的損失。
(二) 會計的核算不集中, 真實的會計信息不能被工程的項目及時掌握
建筑工程項目的分散化的特點, 導致網絡技術和成本受到局限和限制, 以及企業在進行會計核算時一本賬的模式難以實現, 所以就會采用匯表的方式來代替匯賬方式來整理和匯總企業的成本控制信息, 從而形成編制成本控制報表。但與此同時, 因為各個項目都是采用建造合同的會計準則來進行報表的編制, 很多的項目為了中期的考核利益很有可能對項目預計合同的總收入以及預計的總成本不進行認真地分析, 使收入被提前確認, 前期的項目利潤被粉飾, 從而使大量虛假的在建工程形成, 使成本控制風險以及企業資產的負債率增加, 使大量的虧損在發現的時候已經無法彌補, 對于建筑施工企業來說, 就會影響企業進行正確、及時地進行經營決策。
(三) 對資金缺乏統一的管理, 致使資金的分布比較松散
房地產開發企業在生產上具有分散和流動的特點, 最近幾年來, 隨著建筑施工企業的不斷擴大, 項目的分散和流動性也進一步加大, 導致項目在每個地區都要開立單獨的賬戶, 所以在資金的管理上就比較松散, 不能統一的進行管理。還有一點就是現如今在建筑施工企業的內部也出現了一些問題, 例如, 內部的控制制度不夠完善, 在制度的執行和考核上也存在著一些困難, 這些問題使資金的管理變得更加困難, 還經常會發生舞弊的行為, 導致企業的成本控制風險進一步加大。
三、精細化管理在房地產企業成本控制中的具體應用
(一) 樹立整個企業的精細化成本控制意識
企業成本精細化的管理從小的方面來說可以看作為一種新型的管理理念, 要想將這種管理方式在企業之中推廣開來就必須對之前的粗獷性的管理模式進行轉變, 樹立起全面的節約思想, 可以在公司內部開展大范圍的節約活動, 對生產活動中的各項費用進行適當壓縮, 使降低成本增加效益的目標得以實現, 號召企業全體員工應該從小事做起, 形成企業全體的成本文化管理, 相關的領導干部要起到帶頭作用, 任何事情都要從精細化管理的角度來執行。
(二) 要對房地產開發的建筑成本進行精細化的核算和管理
企業進行精細化管理最重要的一個方面就是對成本進行有效控制, 精細化管理就能夠將成本的控制達到一個最佳狀態, 主要就是因為通過精細化管理可以對產品的品質進行提高, 使生產的流程得到優化, 對財務進行精細化成本管理就是要細化財務管理的考核和管理目標, 使財務的成本得到有效降低, 重要的宗旨就是追求效率, 杜絕浪費。在建筑材料的報價和成本要進行有效控制, 在施工的具體過程中應該控制材料的浪費。對成本進行控制關鍵點就是要將成本的控制指標嚴格地一級級地落實下去, 對內部的成本考核機制進行重點完善, 建立起對應的考核制度, 將內部核算和預算管理制度進行有機結合, 建立相應的成本核算激勵機制, 在企業成本支出的管理上做到更加科學和精細。
(三) 對成本的目標進行細化, 將責任落實到每個部門, 加強內部監管
對成本進行控制和管理的前提就是要對成本核算的指標進行細分, 對于成本管理的控制點要進行合理確定。按照將成本進行細分的原則, 使成本的指標能夠進行單獨核算, 將具體費用的指標和生產經營的指標單位直接體現出來, 通過基層施工部門、輔助生產的部門、對后勤進行支持的部門、管理部門四個部門來對費用進行核算, 使核算的管理制度得到進一步完善, 對管理單位以及操作人員的成本控制進行完善, 形成一個比較完善的成本管理體系。
在企業內部應該實行全面的內部控制制度, 要加強內部監控, 找出內部控制制度的缺陷, 將企業一年全部的預算費用, 通過層層落實, 到達各個工程部以及項目部, 在每個月初都要做好預算, 到了月底的時候要對執行情況進行嚴格檢查。要建立起相應費用支出的預警機制, 通過考核大會對支出的費用情況進行通報, 對于超額支出的情況應該進行嚴格控制和杜絕。企業財務的預算編制工作也是開展企業財務精細化管理工作的基礎, 為整個企業經濟的運行起到帶頭作用。建立起完整的審批、預算編制、調整、執行、考核、分析等一系列的精細化管理制度, 可以使形式化預算工作的形成得到有效避免, 使全面的預算管理執行得到有效地保證, 使企業的精細化管理成為可能。
四、結語
在房地產開發項目的企業成本控制中運用精細化的管理模式, 可以進一步解決在財務管理中存在的深層次的問題, 使管理的思路得到進一步拓寬, 進一步提高企業在財務管理上的風險意識。
參考文獻
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房地產銷售成本探討論文范文第6篇
(一) 外購的投資性房地產
企業外購的投資性房地產, 應當按照取得時的實際成本, 借記“投資性房地產”賬戶, 貸記“銀行存款”等賬戶。例如:2008年3月, 某股份公司為了拓展經營規模, 以銀行存款購得繁華商業區的一棟寫字樓, 并當即出租。該寫字樓的購買價為400萬元, 采用銀行轉賬支付。其會計處理為:
借:投資性房地產——寫字樓4000000
貸:銀行存款4000000
(二) 自行建造的投資性房地產
企業自行建造的投資性房地產, 其成本由建造該項資產達到預計可使用狀態前發生的必要支出構成, 包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中的非正常損失, 直接計入當期損益, 不計入建造成本。按照確定的成本, 借記“投資性房地產”賬戶, 貸記“在建工程”賬戶。例如:2008年4月, 宏遠公司從某企業購入一塊土地使用權, 并在該土地上自行建造一棟廠房, 2008年8月, 廠房完工 (達到預定可使用狀態) , 宏遠公司與立華公司簽訂了經營租賃合同, 將廠房租賃給立華公司。該塊土地使用權的實際成本為300萬元, 廠房的實際造價為400萬元。宏遠公司根據有關原始憑證, 作如下會計處理:
借:投資性房地產——廠房4000000
貸:在建工程4000000
借:投資性房地產——已出租土地使用權3000000
貸:無形資產——土地使用權3000000
(三) 接受外單位投入的投資性房地產
接受外單位投入的投資性房地產, 應按雙方評估確認的價值, 借記“投資性房地產”賬戶, 貸記“股本”賬戶。例如:宏遠股份公司2008年9月接受乙公司投入的土地使用權, 該資產在乙公司的賬面價值為500萬元, 雙方協商以評估價值作為投資價值確認標準, 其評估價值為530萬元, 宏遠股份公司取得該土地后, 擬在適當時機轉讓。宏遠股份公司接受乙公司投資時的會計處理為:
借:投資性房地產5300000
貸:股本5300000
(四) 投資性房地產的折舊和攤銷
應該按照《企業會計準則第4號——固定資產》或《企業會計準則第6號——無形資產》的有關規定, 按期 (月) 計提折舊或攤銷, 企業按期 (月) 對投資性房地產進行折舊或進行攤銷時, 借記“其他業務成本”賬戶, 貸記“投資性房地產累計折舊 (攤銷) ”賬戶。例如:宏遠公司將一棟辦公樓出租給美邦公司, 已確認為投資性房地產, 采用成本模式進行后續計量。這棟辦公樓的成本為3600萬元, 按照直線法計提折舊, 使用年限為20年, 預計凈殘值為零, 根據有關原始憑證, 宏遠公司應作如下會計處理:每月計提的折舊=3600/20/12=15 (萬元) 。
借:其他業務成本150000
貸:投資性房地產累計折舊 (攤銷) 150000
(五) 投資性房地產的后續支出
滿足投資性房地產確認條件的, 其后續支出應予以資本化, 不滿足確認條件的, 發生時記入當期損益。
(1) 資本化后續支出的處理。投資性房地產在改建、擴建或裝修后, 應按其賬面價值, 借記“在建工程”、“投資性房地產累計折舊 (攤銷) ”等賬戶, 貸記“投資性房地產”賬戶。發生的資本化的改建、擴建或裝修支出, 借記“在建工程”賬戶 (通過“在建工程”賬戶歸集) , 貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。改建、擴建或裝修完成后, 繼續用于投資性房地產的, 應當從“在建工程”賬戶轉入“投資性房地產”賬戶, 借記“投資性房地產”賬戶, 貸記“在建工程”賬戶。
[例1]2009年5月, 宏遠公司與長青公司的廠房租賃合同即將到期, 該廠房原價1 500萬元, 已提折舊450萬元, 為提高租金收入, 宏遠公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改造, 改造后租給南方公司, 5月21日, 于長青公司租賃合同期滿, 廠房進入改建擴建工程, 9月5日, 廠房改建、擴建工程完工, 共發生支出130萬元, 即日起按照租賃合同租給南方公司。根據有關原始憑證, 宏遠公司作如下會計處理:
2009年5月21日, 投資性房地產轉入改建、擴建工程時:
借:在建工程10500000
投資性房地產累計折舊 (攤銷) 4500000
貸:投資性房地產——廠房15000000
2009年5月21日只2009年9月5日, 在改建、擴建中發生的支出時:
借:在建工程1300000
貸:銀行存款1300000
2009年9月5日, 改建、擴建完工時:
借:投資性房地產——廠房11800000
貸:在建工程11800000
(2) 費用化的后續支出處理。不滿足投資性房地產確認條件的, 發生時記入當期損益。發生投資性房地產費用化后續支出時, 借記“其他業務成本”等賬戶, 貸記“銀行存款”等賬戶。
[例2]宏遠公司對一項投資性房地產進行日常維修, 發生維修費1萬元, 根據有關原始憑證, 作如下會計處理:
借:其他業務成本10000
貸:銀行存款10000
(六) 投資性房地產減值的處理
投資性房地產有減值跡象的, 應按照規定進行減值測試。經減值測試后確定發生減值的, 應當計提減值準備。計提減值準備時, 借記“資產減值損失”賬戶, 貸記“投資性房地產減值準備”賬戶。已經計提減值準備的投資性房地產, 其減值損失在以后的會計期間不得轉回。
二、公允價值模式計量投資性房地產的會計處理
(一) 外購、自建的投資性房地產
外購或自行建造的投資性房地產, 應當按照取得時的實際成本進行初始計量, 其實際成本的確定與外購或自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產一致。企業應當在“投資性房地產”賬戶下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。外購或自行建造時發生的實際成本, 借記“投資性房地產——成本”賬戶, 貸記“銀行存款”、“在建工程”等賬戶。如上例, 處理如下:
借:投資性房地產——成本4000000
貸:銀行存款4000000
(二) 投資性房地產的后續計量
投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的, 不計提折舊, 應當以資產負債表日的公允價值計量。在產負債表日, 投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額, 借記“投資性房地產——公允價值變動”賬戶, 貸記“公允價值變動損益”賬戶;公允價值低于其賬面價值余額的差額做相反的賬務處理。
[例3]鴻達企業為從事房地產經營開發的企業, 于2008年8月與甲企業簽訂將正在開發的一棟精裝修的辦公樓在完工后租賃給甲企業使用的租賃合同, 租期10年。2008年10月1日該辦公樓完工并開始起租, 該辦公樓的造價為8 000萬元。由于鴻達企業能夠從該地區投資性房地產交易市場上取得類似房地產的交易報價信息, 所以鴻達企業對該辦公樓采用公允價值方法進行后續計量。2008年12月31日, 該辦公樓的市場公允價為8 400萬元。鴻達企業的會計處理如下:
(1) 2008年10月1日, 鴻達企業開發完成辦公樓并出租時:
借:投資性房地產——辦公樓 (成本) 80000000
貸:生產成本80000000
(2) 2008年l2月31日, 按照公允價值為基礎調整其賬面價值, 公允價值與原賬面之間的差額記入當期損益:
借:投資性房地產——公允價值變動4000000
貸:公允價值變動損益4000000
(三) 投資性房地產的后續支出
一是資本化的后續支出。滿足投資性房地產確認條件的計入投資性房地產成本。投資性房地產進入改擴建或裝修階段時, 借記“在建工程”賬戶, 貸記“投資性房地產——成本”、“投資性房地產——公允價值變動”賬戶;在改建、擴建或裝修完成后, 繼續用于投資性房地產的, 借記“投資性房地產——成本”賬戶, 貸記“在建工程”賬戶。
[例4]2008年3月, A企業與B企業的一項廠房經營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入, A企業決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建, 并與C企業簽訂了經營租賃合同, 約定自改擴建完工時將廠房出租給C企業。3月15日, 與B企業的租賃合同到期, 廠房隨即進人改擴建工程。12月10日, 廠房改擴建工程完工, 共發生支出200萬元, 即日按照租賃合同出租給C企業。3月15日, 廠房賬面余額為2 000萬元, 其中成本1 700萬元, 累計公允價值變動300萬元。假設A企業采用公允價值計量模式。
A企業的會計處理如下:
(1) 2008年3月15日, 投資性房地產轉入改擴建工程時:
借:在建工程20000000
貸:投資性房地產——成本17000000
投資性房地產——公允價值變動3000000
(2) 2008年3月15日~12月10日:
借:在建工程2000000
貸:銀行存款2000000
(3) 2008年12月10日, 改擴建工程完工:
借:投資性房地產——成本22000000
貸:在建工程22000000
二是費用化的后續支出。與成本計量模式下的費用化后續支出一樣, 在公允價值模式下, 與投資性房地產有關的后續支出, 不滿足投資性房地產確認條件的, 應當在發生時計入當期損益。
參考文獻