房地產企業風險管理論文范文第1篇
【摘 要】房地產行業屬于資金密集型行業，投入大、周期長、風險高，房地產企業的資金管理顯得更為重要，更具挑戰性。自2016年10月份以來，調控力度不斷加大，融資渠道收緊，貨幣政策不再寬松，房地產企業的資金管理要關注國家宏觀經濟政策的變化，引起高度重視，本文分析了房地產企業現有的資金管理存在的問題，針對存在的問題提出了相應的管理對策。
【關鍵詞】房地產企業；資金管理
資金是一個企業的血液，資金鏈的斷裂意味著企業即將面臨著關門倒閉的危險。房地產行業屬于資金密集型行業，投入大、周期長、風險高，因此，房地產企業的資金管理顯得更為重要，更具挑戰性。自去年10月份以來，銀監會、證監會、發改委、滬深交易所、央行等密集出臺各類政策限制資金流入房地產領域； 2017年2月13日，中國基金協會通過官方微信發布“4號文”，明確規定：證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的暫不予備案（本文以下簡稱4號文）；2017年3月26日博鰲亞洲論壇央行行長周小川指出貨幣政策將不再是量化寬松政策。伴隨著調控力度不斷加大，融資渠道收緊，貨幣政策不再寬松，房地產的資金管理刻不容緩，必須正視現有的資金管理存在的問題，加強對資金管理的力度，制定有效的資金管理對策，維持房地產企業的正常運轉，為企業目標的實現提供保障條件，從而使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
一、目前房地產企業資金管理存在的問題
1.風險意識有待提升
2016年房地產市場經歷了一輪井噴式行情，在全民買房的高漲熱情下，房地產商在政府土地拍賣會上競爭已達白熱化，稍好的地段土地溢價驚人。據統計，僅2016年8月，武漢推出15宗地全部被搶購一空，并誕生4個“地王”。 就拿武漢來說，市場三環內甚至出現了無房可賣的現象，如此火爆的行情讓不少房地產企業不計成本，瘋狂拿地，此時風險意識已蕩之無存。
房地產行業受國家宏觀政策的影響較大，企業的資金管理不僅僅受內部管理的影響，更重要的是受外部的經濟政策的影響。就拿我國海南的房地產企業來說，從1991年的372家上升到1992年的1069家，到1993年已達4830家，房地產市場的繁榮可見一斑。1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市，全面控制銀行資金進入房地產，次日國務院發布國十六條對房地產市場進行清理整頓，這對由資金和杠桿推起來的泡沫無疑是進行釜底抽薪式的打擊，海南的房地產行情隨后出現了斷崖式下跌，除少數房企逃離出來以外，多數房企血本無歸。
目前仍有不少房地產企業無視資金成本，不斷放大資金的杠桿效應，不顧國家的宏觀調控政策，盲目擴張，風險意識淡薄，導致企業的資金管理失控，一斷資金鏈斷裂，將給企業帶來毀滅性的打擊。
2.融資渠道受限
房地產企業融資渠道一類是債務性融資；另一類是權益性融資。前者包括銀行貸款、發行債券等，后者主要指股票融資。2007年8月發布的《公司債券發行試點辦法》只允許資產規模在10億元以上的大型上市公司才有資格發行公司債。由于股權融資對房地產行業的要求較高，截止到2016年12月30日，我國A股市場上房地產企業總計才135家，僅僅極少數企業成了資本市場上的寵兒；而債券融資的門檻更是讓大多數房地產企業望而卻步。兼具債務性與權益性融資雙重性質的地產私募基金自2008年以來逐漸登上了舞臺，但我國的房地產基金主要是針對特定的項目而設立，由于基金的募集困難、運營過程中易產生利益沖突、基金的規模受行業特性難以擴大、法律層面的風險等等因素，僅有少數企業搭上這種便車，再加上2017年2月“4號文”的出臺，基金運作的模式已大大受限。
絕大多數房地產企業主要靠銀行等金融機構的貸款，單一的融資模式導致企業資產負債率偏高，而且很難滿足企業高額且持續性的資金需求。隨著國家宏觀政策的調控，很多中小企業已很難從銀行融資。據中國證券報披露，中國人民銀行2017年4月14日公布的數據顯示，截至一季度末，銀行業房地產信用敞口約為29.8萬億元，占銀行業總資產的12.7%。房地產行業的這種單一融資方式已嚴重的影響到國家金融體系的健康發展，一旦房地產市場出現泡沫經濟時，銀行必將受到重大沖擊，金融系統將出現紊亂，既不利于金融體系的穩定，也不利于我國國民經濟的健康發展。
3.不重視資金預算
由于房地產行業資金投入大，周期長，易造成預算與執行偏離過大，導致預算的執行率偏低，因此管理層與員工往往不重視資金預算。有的房地產企業雖然制定了一系列的經營預算及現金流量預算，但沒有找出預算的關鍵控制點，對預算外的事項也沒有相應的管理辦法，對預算與實際執行的情況也沒有分析與改進，沒有建立一套相應的考核與監督機制，預算流于形式，員工也沒有參與預算管理的積極性，大大降低了企業資金的使用效率，客觀上易導致融資金額過多或過少，過多造成資金成本增加，過少易給企業帶來資金短缺，嚴重的甚至會造成資金鏈的斷裂。
4.資金的內部控制管理不到位
房地產行業屬于資金密集型行業，大量的資金進出往往對資金的安全性，效率性提出了更高的要求。房地產企業往往重經營，輕管理，忽視了有效的資金控制與管理不僅能夠提升企業資源的利用率，而且還將增強企業的盈利水平，有效的內部控制也能創造經濟效益。房地產企業一般都有自己的財務管理制度，但有的企業沒有建立適合自身的資金管理制度，沒有意識到房地產企業的資金管理的內控的重要性，很多房地產企業缺乏相應的風險管理意識，有的企業因受成本或人員的限制將財務部審計部合二為一，資金監管的力度大大削弱，也沒有借助其他的資源介入形成有效的監督機制。
二、解決房地產企業資金管理問題的對策
1.建立適合企業的投資管理模式
房地產企業往往不是死在沒有利潤上面，而是死在資金鏈的斷裂上面。對于中小房企來說，往往一個項目的投資失敗，直接影響到企業的資金鏈的正常運行，因而房地產企業不能沒有風險意識，盲目擴張，要建立適合自身的投資管理模式。
一個項目能不能投資要建立在可行性分析報告的基礎上，可行性分析報告要含盈利預測指標及項目資金預算表，同時聘請專家論證團進行宏觀和微觀經濟分析，股東會或董事會討論通過。這種投資管理模式既有風險管控，又有企業的風險選擇偏好，能避免因盲目擴張而使企業陷入資金鏈斷裂的境地。
2.拓寬企業的融資渠道，調整企業的開發模式
據西政資本2017年6月10日《最新地產私募基金備案情況總結暨產品設計分析》披露，受資管“4號文”的出臺及專業化經營的影響，中基協目前對地產基金產品備案的態度非常明確——一切從嚴審核。以往一些偏好于“股+債”投資模式的地產投資方向的近期備案產品均備案成了股權類私募基金產品，產品的最終投向為非住宅項目，近期僅有一例是投向非熱點城市的住宅項止產品。房地產企業受此政策影響，想通過私募基金方式或明股實債方式與銀行合作這條路已不可行。房地產企業要盡快調整方向，實現“輕資產”的戰略轉型。房地產企業可出讓部份股權，快速降低資金成本，引進戰略合作伙伴，及時補充流動資金，加快項目推進步伐，快速實現資金回流。如朗詩集團大力開展技術服務、定制、代建、委托開發、小股操盤、合作開發等輕資產業務模式，將房地產傳統的重資產模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態應對行業的變化；萬科利用自身的品牌溢價提出小股操盤的模式；綠城也一直在大力拓展代建業務；萬達商業地產用企業品牌、商業資源、專業水準賺錢的輕資產模式。
在房地產企業融資渠道受限的背景下，實現 “輕資產”的戰略轉型已是很多優秀的房地產企業的選擇，房地產企業已慢慢由傳統的開發商變成開發與管理相結合“地產界投行”。既有與其他公司或資產管理公司合作入股，共同開發的模式；又有參小股但負責項目操盤，拓展品牌效應的模式；既有出讓部份股權，加快資金周轉與項目開發進度的模式，還有僅負責項目建設的委托開發模式、技術服務模式、代建模式等等。
3.完善資金預算管理制度，建立預算考核機制
房地產企業是資金密集行業，完善的資金預算體系是保證企業資金良性循環的重要前提。在實際工作中，我們要完善資金預算管理制度，不能照搬書本，在理論的基礎上結合企業的實際情況去制定適合自己的預算管理制度，這樣才能切實提高資金的使用效率，在一定程度上，為企業節約大量的資金，降低資金成本。企業可以成立預算管理小組，將各個職責層層分解，分配到各部門落實到各相關責任人，從而大大提高工作效率和數據的準確性。
僅有預算管理制度，沒有考核，制度容易流于形式。對無合同，無預算，審批流程不符合規定的一律不得支付；對漏報或臨時性支出先補報調整預算再審批支付。預算管理制度執行的好壞，應有相應的考核管理辦法，納入薪酬管理體系。這樣，有制度，有考核，才能保證預算管理制度得到切實的貫徹與執行。
4.加強資金的內部控制管理，提高資金的安全性
資金是企業生存的基礎，加強內控管理，提高資金的安全性是財務管理的關鍵環節。房地產企業資金量大，周轉頻繁，除了執行公司的財務管理制度外，我們還必須建立資金的內部控制制度：職責分工和職權分離，授權和批準，內部記錄與核對，禁止非資金管理人員接觸資金，嚴密的收支憑證和傳遞手續，資金管理的關鍵崗位實行必要的輪崗制度等等。房地產企業還應結合自身資金管理的特點，確定資金管理的高、中、低風險等級，針對不同的風險等級確定相應的管理辦法。同時加強內部審計工作，實現財務部門與內部審計部門的分離，提高內部審計部門的獨立性，這樣才能有效協助管理者監督內部控制措施和程序的有效性，及時發現內部控制的漏洞和薄弱環節，發揮出資金監管的作用，防止貪污、舞弊等違規象的發生。如果房地產企業規模較小，人員有限，也可以借助外部審計的力量和其他有效的資源行使監督的職能。
綜上所述，我國的房地產企業受國家政策的調控指導性作用比較強，房地產企業要結合國家最新出臺的經濟政策，正視目前資金管理存在的問題，并從投資管理、融資渠道拓展、預算管理和內控管理幾個方面入手，既要保證資金的安全性，又要提高資金的使用效率，從而為房地產企業的資金管理保駕護航，維持房地產企業資金的正常運轉，提升房地產企業的核心競爭力，實現房地產企業的資金管理目標，提高企業效益。
參考文獻：
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房地產企業風險管理論文范文第2篇
房地產企業是為所有者獲取經濟價值作為首要目的營利性組織。一般情況下，房地產企業主要是從事房產或地產開發、經營活動，業務流程主要包括購地、規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付、物業管理。無論是開發工業地塊、商業地塊項目的房地產企業還是開發住宅項目的房地產企業，在整個開發經營過程中都需要投入大量的資金，開發過程較長，房地產企業是資金密集型企業。
二、當前房地產企業面臨的主要風險識別與分析
關于風險管理的研究，國內外學者都在貢獻自己的一分力量，其中一個毫無爭議的觀點是：每個企業處于一定的客觀環境中，都存在風險。何為風險?風險的產生是一個極其復雜的過程，企業風險是指對企業的戰略和經營目標實現產生影響的不確定性，房地產企業的企業風險也不例外，這種不確定性對于一個房地產企業來說既是挑戰又是機遇。房地產企業在風險管理的過程中也只能盡力地規避不利風險，將不利風險發生的可能性降低到盡可能低的程度，想要完全避免、徹底根除風險的發生是不現實的。
以下主要從五個方面具體地闡述當前房地產企業面臨的主要風險：
（一）房地產企業制定的戰略不合理的風險
眾所周知，一個企業的靈魂是其戰略，總體戰略的目標是確定企業未來一段時間的總體發展方向。企業在充分考慮自身現有的條件，現有的資源，所處的內外部環境后進行戰略分析、制定戰略。如果對自身情況、客觀存在的情況錯誤預估預判，最終必然導致制定的戰略實現不了。戰略制定錯了，就是偏離了目標方向，走得越快，失敗得越徹底。房地產企業制定的戰略如果不合理，可能會給企業帶來滅頂之災?，F實中有很多房地產企業制定的戰略偏離了企業的方向，損失慘重。
筆者知悉某一比較知名的私營房地產公司在2015年以前在WH市開發經營住宅項目，正趕上房地產近10年行情上漲階段，在WH市所開發的樓盤家喻戶曉，竭力打造高品質樓盤形象，銷售非常順暢，開發的項目一直盈利。2015年，管理層制定的戰略比較失敗。錯誤地預估了自身的條件，對市場情況認識不夠成熟，未充分完善地進行可行性分析，盲目制定的戰略是向縣級市進軍，方向不再是自己熟悉的住宅項目，而是一拍腦袋選擇去FS縣的開發區開發建設公寓項目，致使項目建設達到可售狀態時，無客戶問津，不僅此項目不能產生現金流，還導致其他項目回籠的資金全部填入這個無底洞，公司目前瀕臨破產的境際。這一切均源于戰略制定的不合理造成的。
（二）房地產企業融不到資的風險
如前所述，房地產企業是資金密集型企業，房地產企業的項目經營起于土地的購置。土地價格逐年上升，從拿地起就需要大量的資金，項目開工后，需要不斷地資金投入，所以，充足的資金是房地產企業能夠生存下去的流動的血液。房地產企業正常經營過程中免不了要去融資?？墒?，有的房地產企業面臨著融不到資的危險。我們知道，目前房地產企業籌資的方式主要有借款、股東投入、銷售資產等幾種，對于正在建設過程中的房地產企業，如果尚沒有可售的資產或者可售卻售不了，股東或許也已到了彈盡糧絕的地步，能投入的早該投入，繼續投入非常有限，于是，借款便成了房地產企業的救命稻草，紛紛找銀行等金融機構融資?？墒?，恰恰遇到國家金融政策的變動，銀根收緊，金融企業對房地產行業融資的各種限制性條件，有的房地產企業面臨著融不到資的風險，從而造成工程后續資金得不到保障，工程被迫停工。有的房地產企業之前已將可抵押物向銀行進行抵押融資，現在到了需規還巨額借款的時候，不能續借、造成資金鏈的斷裂，房地產企業面臨著洗牌。
據最近媒體報道，不久前安徽某房企負債近9億，無力償還，申請破產，法院已受理。據公開資料顯示，2019年3月7日，安徽中恒控股有限公司以公司無法清償到期債務，且明顯缺乏清償能力為由向安徽省蚌埠市中級人民法院申請進行破產清算，其已經到期的8.936億元的負債不能如期融到資金歸還負債是導致其破產的主要原因。
類似的房產企業還不少，很多房企都遭遇了流動性危機。2017年，頤和地產在大本營廣州的銷售總額還不到2.8億，老牌房企頤和地產爆發債務危機。重慶典雅房地產開發集團有限公司在最近幾年陷入破產重整的命運。合肥墨荷名邸開發商榮遠置業于2012年10月向業主表明資金鏈出現問題，墨荷名邸爛尾了7年，融資難，融資成本高是主要原因。
（三）房地產企業經營過程中控制存在不到位的風險
房地產企業的經營過程是一個連續的過程，對經營過程的控制要自始至終連續進行。在設計前期，確定了規劃設計方案后，工程預算基本也就定下來了，成本控制也就必須從這個環節開始了。從規劃設計到竣工驗收，本應嚴格執行預算，但是在施工過程中，遇到前期設計存在適當的變更，甚至有時會拆除已施工部分進行重建，這些不但會增加企業的工程成本，而且對項目建設能否按時交工也具有一定的考驗。施工過程中，工程管理人員可能未進行好的管理，管理不到位，施工不規范操作，讓工程質量留下隱患。曾被媒體報道的樓脆脆，樓歪歪，一方面是施工方偷工減料，另一方面也暴露了，工程管理方未盡到到位管理的職責。
即便在項目交付給業主后，后期的物業管理控制也存在不到位的風險。很多房地產企業順利地經歷過了規劃設計，工程施工和銷售階段，可是最后敗在了物業管理。由于未成立或招到好的物業公司，導致小區管理混亂，甚至亂搭亂建現象嚴重，這將直接影響開發企業的名聲，直接影響開發項目的品質。筆者親眼見到廬江某房地產企業開發的HLY小區，由于設計，邊戶門前有一過道，此過道連接外面，是中間戶的通風口，也是消防通道，很多邊戶將此通風口封閉，據為私有，與中間戶爭吵不斷，嚴重影響了小區的品質，勢必影響此房地產公司之后開發樓盤的銷售。
（四）宏觀政策沒有很好理解吃透的風險
從某種程度上，政府的宏觀政策主導了房地產行業的發展方向。在房地產企業項目開發投資的眾多環節中，沒有一個環節可以脫離政府的宏觀政策進行，從前期拿地階段，政府土地出讓制度、拍賣競標環節，到最后的銷售獲得利潤，包括行業管理規范、稅收政策、金融信貸的把控、項目最終的定位，無一沒有政府的參與。很多房地產企業沒有吃透理解政府出臺的一系列政策，由此給企業帶來很大的風險。比如，政府出臺了一系列的限購、限貸政策，這應直接會影響項目的運營，房地產企業應充分理解政策的基礎上，拿地后具體做規劃時，應考慮實際情況而未具體考慮最終導致銷售欠佳的風險體現：本應考慮設定相對具體的目標客戶群體未加以細分;本應考慮對于購房者來說，個人購房貸款審批金額的下降，貸款條件的增加，都會降低購房者的購房需求而盲目樂觀;這些本應考慮的政策，對于房地產企業來說，最直觀的影響就是企業銷售量的下降，銷售金額的減少，從而導致現金流不能回籠等等情況。因此，房地產企業若不能及時獲知相關的宏觀政策并迅速準確的解讀宏觀政策，再精準定位目標客戶群，那么房地產企業的經營將會面臨重大風險。
（五）風險管理意識薄弱、管理機制不健全的風險
目前很多房地產企業存在一個通病，那就是，從公司長期戰略運營上來看，在企業管理方面投入過少，即使是一些公司規模不小的房地產企業也是如此，有效的風險組織機構和風險管理制度沒有建立起來，或者說是企業制定的風險管理制度不夠完善、不夠全面。有的房企制度制定了，可沒有真正的執行。要知道的是，制定好了制度并不代表就控制好風險了，制度與保障并不是全然對等的，足夠的執行力和健全的風險控制制度并駕齊驅，才是真正的保障。
其次，很多企業現如今對風險控制含義的理解還是不夠全面。多數企業重點關注在項目運營流程某一方面的風險管理，風險管理范圍不全面，比如對信息傳遞等的關注度還是不夠。
三、房地產企業風險控制應對措施
房地產企業的風險控制應對工作是需要從方方面面、從里到外全方位進行的。針對所面臨的可能發生的風險因子，全面準確地制定相應的風險管控機制。內部風險控制和全面風險控制不是對立的兩種控制手段，相反，二者缺一不可、相輔相成。
內部風險控制主要是從企業自身的經營方面研究，通過考察內部存在的弊端，暴露出的問題，來具體準確地制定風險控制策略，它是企業為提高經營效率、保護資產、提高企業數據的準確性而采取的方法和措施。
全面風險控制則是旨在對于風險評估因素的把握盡可能地完整，能夠全面地反映房地產企業的經營風險，它不僅可以運用于房地產企業某個項目的某個運營階段，還可以運用于房地產企業各種項目開發經營的全過程、任何階段。例如從選定項目定位、土地的獲取、前期的規劃設計、開發、施工建設階段，到后來的市場營銷階段和最后的物業管理階段。
以下通過分析上述的房地產企業當前可能面臨的五大風險，針對性地提出了五條有利可行的措施與建議，但是無論是哪一個，它們都是內部風險控制和全面風險控制的一部分。
（一）房地產企業妥善地制定企業戰略并加以合理實施
房地產企業是資金密集型企業，房地產企業戰略的制定、選擇決定了房地產企業的生死存亡，一定要避免戰略方向錯誤，否則大量的資金投入得不到回報，必然給企業帶來巨大的影響，甚至導致企業倒閉。為避免制定的戰略錯誤，選擇合適的戰略，主要關注以下幾點:
一是要考慮企業所處的外部環境和自身內部條件。房地產企業為了更長遠地發展，在綜合分析房地產企業所處的外部環境和自身內部條件的基礎上制定適合自身發展的有效戰略。每個房地產企業的優勢不同，打造的市場領域和產品也不一樣，房地產企業要精心參考自己的優勢、合理規避自己的劣勢，參考自己過往擅長的開發領域，考慮自己發展所依賴的成長方向，結合國家產業政策，合理制定戰略，進行決策選擇。
二是充分考慮房地產開發行業的特點。房地產企業開發有其特殊性，在取得地塊時地塊的用途基本上已經確定，這就需要房地產企業在制定戰略時要充分考慮所在行業的特點，具體地塊規劃的用途事先確定的特點，來制定自己戰略的方向。比如是在現有住宅項目市場進行擴張還是開發工業地塊項目;是到省外、市外進行住宅地產建造，還是在外地建造其他地產項目, 等等。房地產企業必須考慮這一系列的戰略因素對戰略制定的作用，來妥善地制定公司戰略。
三是重點關注房產的目標客戶群。在制定戰略時要充分考慮實際情況，對于房地產企業，沒有人，房子什么都不是。在尚未規劃設計時，就應進行大量的市場調查，測算具體的地塊針對可能的目標客戶群體，按潛在的需求來打造項目，打造符合目標客戶群需要的房產。
上述分析了WH市的私營房地產企業戰略制定失敗的案例，就是房地產企業應引以為戒的案例，在一個縣城的開發區開發公寓，哪有人群，哪有目標客戶，沒有考慮具體情況，盲目制定進軍縣城戰略是導致失敗的原因，在戰略實施過程中，發現方向不對，應及時停下來。
下面分析筆者所在企業的戰略制定的成功案例。HJ公司是合肥GX集團下屬的全資子公司，成立于2001年，主要開發住宅地產項目的房地產企業。2004年，HJ公司順利開發完圓夢小區后，積累了一筆資金，此資金投向何處?當時，公司股東們開會討論決定，充分考慮本市土地供給情況，現有自身的資源條件，本市房地產行業競爭激烈等情況后，認為在本市市場上供應的土地面積太大，HJ公司的資金都不足以完成拍地，更別說后期巨大的資金投入。股東們一致同意向地級市進軍，當時有的地級市成規模的房地產企業還不多，HJ公司進入這些市具有一定的優勢。經過精密的市場分析調查，在眾多地塊中選擇TL市的一塊市中心地塊，面積小只有80畝，擬建設18棟純多層、高綠化率、低容積率、低密度高品質的住宅房，擬投入的土地成本9600萬可以承受，擬將在本市HF市成功開發的第一個項目經驗拓展運用到外市。在實施戰略過程中，2005年5月如期成立TL分公司運作開發建設項目，2006年6月如期實現一期銷售，一期開盤當日即售罄，創造了HJ公司在TL市成功開發高品質住宅的先河。這個項目讓HJ公司的盈利上了新臺階。
房地產企業只有設定合理的戰略和經營目標才能保證成功經營，合理實施戰略才能最終獲得成功。
（二）解決房地產企業融不到資的風險
房地產企業投入的資金量眾多，資金對房地產企業來說是決定房地產企業是否能活下去的血液，房地產企業積極挖掘現有和潛在的資源，盤活資產，實現融資多渠道，規避融不到資的風險。具體來說，可以通過以下方法：
一是積極營銷。在正確的公司戰略指導下，有效開展具體的職能戰略來實現既定的目標。比如對于可售的房產，加大宣傳力度，尋找目標客戶，提高銷售率，積極協助客戶辦理按揭貸款，盡早回籠資金。
二是加強與金融機構的合作。房地產企業需要的龐大資金完全依賴自身的積累顯然是不夠的，這就需要房地產企業與銀行等金融機構充分合作，爭取金融機構的支持。房地產企業高層及財務融資部充分了解銀行貸款政策的條件下，在企業董事會的支持下，利用一切可利用的資源比如用資產抵押方式、信用擔保等方式獲取銀行等金融機構的資金支持。HJ公司在開發TL項目過程中，筆者充分利用土地資源與TL農業銀行充分溝通洽談，滿足一期銷售前融資需求，堅持到銷售資金回籠。
三是用房產抵付工程款。房地產企業除土地外最大的資金流出項就是施工企業的工程款支出了。在房產未及時銷售情況下，在施工企業資金充裕情況下，可以直接將開發的房產抵作工程款，解決流動資金不足的狀況。也可以直接與供應商加強合作，融通資金。
四是尋求股東方的支持或出售名下子公司的股份。房地產企業在資金周轉困難時，爭取股東們的支持不失為一個好策略。原有股東可以追加投資，也可以出售房地產企業的部分股權，引入新的合作伙伴，原股東將股權轉讓款再次投入到房地產企業充作流動資金，從而間接地完成了融資。如果房地產企業本身是集團企業，可以出售子公司的股份，獲取資金。比如，筆者所在的HY公司，原大股東是房地產開發企業，因流動性不足，將其持有的HY公司50%的股權通過掛牌轉讓方式對外出售，獲得資金。
五是可以了解房地產基金、采用信托等融資方式。目前市場上出現各式各樣國家政策扶持的基金，房地產企業應充分了解資本市場情況，引進房地產基金合作方式。也可以將房地產企業開發的全部或部分項目打包，與信托投資公司合作，采用房地產信托業務融入資金。
六是在企業職工內部融資。在符合國家方針政策下，履行好相關手續，在企業職工自愿的情況下，向本企業集團內部職工借款用于企業的資金周轉。
（三）加強房地產業務流程、經營過程中的控制
房地產企業經營方面的風險很多是可以有效規避的，重點在于房地產企業的內部控制應當遵循全面性、重要性、制衡性、適應性、成本效益原則，企業管理層要明確各個經營流程、各部門的職責落實到位，盡可能地減少管理決策上出現的失誤。拿地后的房地產企業的業務流程包括規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付等方面，房地產企業風險控制從最開始的規劃設計就要開始執行，規劃設計得好，后期返工的概率就少，規劃設計得好，好營銷。業務流程、經營過程要通盤考慮，每一環節都是嚴把質量關，質量上乘，銷售價格也能提上去，最終的經營目標就能實現，將經營過程的風險控制到最低。即便是銷售完成交付房產后，也應加強對物業公司的管理，加強物業的管理，業主的口碑是銷售無形資產。眾所周知，萬科建造的房地產給大眾留下很好的印象，除了在建造過程中，維護工程質量，保證質量品質的原因外，公眾在談論萬科開發的產品時，都會與高品質相聯系的另一原因是萬科后續的物業服務管理，人性化的管理，周到的服務，打造高品質的物業形象，為萬科后期開發的產品帶來好的銷售口碑。
（四）靈活應對國家宏觀政策的變化
國家宏觀政策所帶來的風險是外界環境帶來的，屬于系統性風險，對于這類風險的應對，在事前進行積極的預防預測，有效的分擔和轉移風險是常常采取的手段。
具體說來，第一，根據國家對房地產行業出臺的一系列限購等政策，對本企業進行精確定位，適應市場變化制定不同的業務模式。在具體的區域、具體的時間選擇正確的業務模式是很重要的，是銷售房產還是出租房源，房地產企業應根據瞬息萬變的市場隨時應對，具體狀況具體分析，靈活改變業務模式。第二，企業可以通過多樣化的產品類型，豐富自己的產品庫。在國家支持發展旅游地產的時候，積極開售旅游地產項目，在政策傾向于養老地產的時候也可以隨時拿出養老地產來與其他企業競爭，等等。
（五）完善風險控制管理機制，增強風險控制意識
正如上述所討論的，有了制度并不代表有了保障，但是，沒有制度就一定不會有保障，沒有健全的風險控制管理機制，也就不會有風險控制保障。建立風險控制管理體系，完善風險控制管理機制，提升員工的風險控制意識，必要情況下還可以增加風險控制管理考核制度，不斷地更新員工的風險控制知識，將其與職工薪酬掛鉤，提升員工學習風險控制管理知識的積極性。
四、結語
房地產行業作為我國國民經濟的支柱性產業，現如今我國經濟又處于新常態下，房地產企業面臨著重大的戰略機遇和巨大的經營挑戰。國外不止一個國家曾因為房地產業經濟出現泡沫而導致整個國民經濟陷入危機，2008年的美國次貸危機更是蔓延至全球，這些經驗與教訓告訴我們，告訴所有的房地產企業們：防患于未然，關注房地產企業普遍存在的風險及對風險的控制是極其重要的，充分認識到戰略制定對房地產企業的意義重大，格外要關注資金鏈問題，加強企業內部控制、風險控制。
摘要：房地產企業是營利性組織, 為所有者獲取經濟價值是其首要目的, 獲取經濟價值是依存于房地產企業的戰略和經營目標的實現過程中。房地產企業風險是指對房地產企業的戰略和經營目標實現產生影響的不確定性, 這種不確定性對于一個房地產企業來說既是挑戰又是機遇。本文筆者利用自己在房地產企業近20年的工作經歷列舉房地產企業最常見最重要的幾大不利風險狀況, 并談談房地產企業這些風險控制, 希望能給房地產企業同行有所幫助。
關鍵詞：房地產企業,戰略制定,風險識別,風險應對
參考文獻
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房地產企業風險管理論文范文第3篇
摘 要：隨著科學技術的進步和社會的發展，過去幾年，房地產行業正在經歷新的變革。要想在適者生存的過程中脫穎而出，項目成本管控是一個重要的環節。它不僅決定了企業的盈利能力，還能推動新技術的應用和改革。本文首先介紹項目成本管控的概念，房地產企業承接項目的特點，項目成本管控的特點及重要性，以及其具體的原則。然后結合房地產企業項目管理的現狀，深入探討了解當今房地產行業成本管理中存在的主要問題。本文包含一些對提高房地產經營者項目成本管理水平的參考價值，為助力房地產創業者自我發展以及房地產企業家的良好發展提供了些許指引。
關鍵詞：工程項目;成本管控;房地產企業;經營管理
在過去的幾年里，隨著政府對房地產行業的嚴格控制，這將房地產行業推向了一個新的發展階段。房地產企業要生存和發展，首先需要磨練自己的實力，采用先進合理的項目成本管控方法來改善現有的不足。目前房地產經營者在項目成本管控方面處于相對傳統的管理水平，包括有兩種傳統類型的實踐。一種是整個過程只關注質量和進度，不注重項目成本管控。另一種是以大型建筑公司的名義成立自己的團隊來尋找臨時分包商和供應商，從表面上看他們可以有效地進行項目成本管控，但是很容易造成更多的問題。本文將深入探討這些問題，同時著重探究項目成本管控在房地產企業經營管理中的重要作用。希望內容可用于房地產經營者的項目成本管控，同時希望找到有效的方法來改進房地產企業的項目成本管控現狀。
一、項目成本管控在房地產企業經營管理中的概念及特點
（一）項目成本管控概述
房地產項目成本管控是指由企業各種相關部門進行的一套與成本相關的管理活動。在項目實施過程中房地產成本管控包括成本預測、決策、計劃、控制、核算、分析和估算。首先，房地產項目成本管控是企業組織管理中復雜系統的互連環節，并有著非常重要的作用。在整個操作過程中需要內部主管部門的全力配合和相關政府機構的配合。其次，工程總承包商和房地產經營者需要建立戰略性項目成本管控合作。戰術成本管理、成本管理信息系統以及戰略成本管理三者共存協助，是一種可以由高級管理人員針對房地產企業的長期發展需求進行規劃、實施和評估的行動計劃。通過提前收集相關信息進行分析和實地調查，同時根據戰略管理目標指導企業管理人員分解項目成本管控任務的全過程，進而選擇具體的方法和策略。這樣就可以使企業在規定的限度內及時有效地完成戰術成本管控任務。房地產企業的項目成本管控信息系統是由一個數據庫、項目成本管控模型庫以及所有成本管理流程包括加工分析和成本數據導出等共同組成的。
（二）房地產企業承接項目特點
房地產經營者的開發經營活動包括項目審查和可行性分析。一般房地產開發項目包含居住類商品房、商業用房、工業用房等，開發建設過程中需要大量的資金投入以及漫長的開發周期。因此，加強項目成本管控對房地產開發商的長遠發展乃至生存具有決定性作用。房地產項目是相互影響并相互關聯的多用途系統，這包括施工設計管理、項目計劃管理、工程材料處理、采購投標管理、質量管理、目標成本管理、合同管理、現金流管理以及項目進度管理等，系統內的這些管理要求保持合理和平衡才能確保完成房地產項目開發的最終目標。
不同的房地產經營者對工程造價的分類是不同的，所以應根據實際成本確定。雖然項目的具體成本構成不同，但項目建設成本在每個項目中都起著至關重要的作用。項目建設成本一般包括項目開始時的規劃設計成本、建設成本、安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本以及項目開發過程中的間接成本。最初的規劃和設計成本相對較小，但設計風格是否合理將對后續開發工作的順利推進起到重要作用。建筑安裝工程成本是工程建設成本中最高的部分，它定義了建筑物的整體結構，其中主要包括樁基、土建工程、水電安裝、消防工程、電梯、精裝修等。建筑物的整體結構確定后應提高基礎設施成本，以實現預期的開發成果。其中主要包括開發區內道路、水電氣工程、排污排洪、通訊照明、環衛工程、景觀綠化工程等，以更好地滿足用戶的生活體驗?；A設施成本對房地產開發項目是必要的，隨著人類生活水平的不斷提高，當今社會人們對環境的要求越來越高。綠色環境和社區娛樂設施可以提高居民的舒適度。
如今，房地產經營者之間的競爭非常激烈，完善的設施可以支持企業競爭。開發過程中的大部分間接成本包括為組織融資而產生的利息費用和銷售費用。房地產經營者有巨大的資金需求，如果資金鏈斷裂，該企業的項目開發工作將無法繼續。如果企業的融資方式不合理導致增加了企業的財務成本，將會加重企業的成本負擔。對于資金來源主要是銀行貸款的企業，利息支出不容忽視。企業的銷售費用對企業的收入有明顯的影響。為達到公關效果，房地產企業在銷售費用上的投入不斷增加，但如何實現最好的銷售回報是進行項目成本管控的重點。
（三）項目成本管控在房地產企業經營管理中作用及重要性
在實現既定目標的標準下實施有效的項目成本管控，可以減少資源浪費，降低成本，提高企業的經濟效益。滿足房地產企業利益最大化需要的同時，加強項目成本管控是提高社會資源利用率的一條切實可行的途徑。這不僅符合建設資源節約型社會的要求，也促進社會發展。只有持續的成本優化和項目成本管控，房地產企業才會獲得最大的經濟效益，特別是當房地產開發企業受到土地拍賣競爭支配時。因此，項目是否盈利，只能通過成本管控來實現。但在實際項目中許多房地產經營者忽視了成本管控，或未涵蓋控制方法的使用，因此，項目成本無法控制。通過確保項目質量，加強成本控制并提高組織的市場競爭力，一個房地產企業可以保證長期立足于社會。房地產經營者進行項目成本管控的目標不僅僅是將實際成本控制在目標成本內，同時也促進了項目成本的有效降低，實現了企業在同等條件下的更好發展，這與企業的總體戰略目標是異曲同工的。
二、房地產企業項目成本管控原則
（一）全面成本控制原則
項目全面成本管控包括全過程控制和全員控制。房地產成本存在于項目開發的全過程，因此在項目的各個階段都應采取成本管控措施，確保項目整體成本在可控范圍內。全員控制手段即各人員、各部門要搞清楚項目成本管控與個人的關系，承擔相應責任并進行目標任務細分以實現成本控制的目標。
（二）最低項目成本原則
項目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，滿足目標成本要求。只有在項目成本最小化和成本降低的情況下，企業在人力、物力和財力方面的投入才可以被認為是合理的，并且能夠避免在項目上投入大量資金。同時在考慮工藝因素的基礎上的所有因素以及所有員工因素，我們應該關注當前房地產市場的需求，有效控制房地產成本并確保該項目是以最少的投資運營。
（三）目標成本管理原則
只有預先設計項目的目標成本，才能在項目實施過程中將投資調整到預先確定的目標值。前期規劃及項目可行性分析可以及時發現和解決潛在問題，使項目投資更加合理。
（四）動態成本管控原則
項目目標包括安全目標、質量目標、投資成本目標，這些目標的實現都必須綜合考慮資源利用和現場協調，尤其是對于短期目標而言。在當前房地產企業進行項目實施的過程中，一些組織忽視了長期目標。因此，房地產企業應將長期目標和短期目標結合起來。在項目實施過程中，設定的目標不僅需要符合企業的短期目標，更應該與企業的長期規劃保持一致。同時應該在項目實施過程中及時修改目標以符合當前項目進展。在項目實施過程中根據項目各個階段的不同問題及時調整計劃，這樣的動態成本管控才能夠有效地控制項目成本。
三、房地產企業項目成本管控存在的問題
（一）動力不足，成本考核困難
目前，房地產企業管理過程中還沒有明確的成本估算機制。這包括缺乏獎懲考核機制和KPI評估系統，不能通過分析整體數據合理評估部門和員工的成本管理效率。同時由于房地產企業各部門之間缺乏專業溝通，成本控制權責不明確、效率低和其他情況不時發生，最終導致獎懲變成了裝飾品。這極大地打擊了部門和員工成本管理的積極性，并導致項目成本管控效率低下。
（二）制度落后，管理體系亟待完善
房地產項目成本管理是長期的、復雜的，這是由工程項目的性質決定的。在工程項目建設期間成本管控經常會出現問題。在實際工作中，大多數房地產經營者往往忽略成本的社會變量，并將直接成本管理視為預先設定的控制任務。在實際工作中政策或市場因素發生變化時，結果將與預定的目標差異較大。因此，無法達到預期的成本管理結果。這主要表現出兩種被動行為：一是由于房地產市場的國家政策調控或地方經濟政策調整導致銷售市場低迷，房地產企業只能根據原始銷售價格添加主銷售內容，吸引客戶并幫助籌集資金從而導致項目成本增加，或者什么都不做導致發展基金的長期積壓，這增加了持有成本。在極端情況下，會導致資金鏈斷裂，最終破產。更高的市場價格導致原來的預定成本不能購買相同的產品，因此不得不增加投資資金來執行原計劃，導致項目成本穩步上升。其次，房地產開發企業內部經營管理存在許多問題，如奢侈品和浪費、虛假指控賄賂等，這將使組織付出高昂的代價，并可能導致企業發展危機。
（三）從業人員職業素養不足
房地產企業管理應在戰略管理的基礎上進行戰術成本管理。而戰略管理的假設是在客觀的數據分析下制定成本戰略，在此指導下組織實施計劃和績效考核。許多房地產企業領導者缺乏分析戰略目標的能力，進行的數據采集和企業優勢分析及管理模式往往不合時宜，這往往會導致投資決策失誤或戰略管理失敗。另外，由于早期缺乏對戰略管理的支持，項目的目標主要是項目的質量、進度和推廣，而忽略了市場需求和品牌模式，結果銷售困難，后來又通過降價搶占市場，有的還存在嚴重的設計缺陷，需要重新返工，這些都會增加了項目成本。部門之間有輕微的交叉，成本管理的任務通常應用于財務，而財務部對項目的內容知之甚少，與項目管理處于不同狀態。因此，無法制定有效的成本控制計劃，缺乏科學合理的成本控制措施。所以目前房地產經營者急需一支綜合管理能力強、能專攻成本管理的團隊，但現實是管理人員素質不能滿足發展需要，因此必須全面認識到成本和工程以及學習新技術和知識的重要性。
四、結語
總之，房地產企業家項目成本管控是整個企業發展的關鍵所在，這項工作并不受單個項目經理控制，也不是一個簡單的操作，而是由財務部門控制項目成本，多部門聯合協作的一個復雜而龐大的系統。隨著社會經濟的變化和房地產企業內各種管理結構的變化而產生的項目成本管控任務，需要具有前瞻性的領導者通過互聯網技術不斷收集和分析數據，整合資源并合理管理。同時可以通過人工智能理性引導員工遵循戰略目標的建議，不斷學習，循序漸進，在企業內部建立可預防、可發展的架構，在項目整體成本管控中發揮作用。房企產業其內部的變革不是一天的事情，需要毅力和長期的努力。我相信隨著科學技術的進步，在未來的發展中項目成本管控將更智能、更規范，能夠為房地產企業的發展帶來更大的效益，貢獻更多的力量。
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房地產企業風險管理論文范文第4篇
[摘要]本文主要簡單地介紹了房地產企業財務風險的特點，通過對現階段房地產企業財務風險形成的原因進行分析，來探討有效的房地產企業財務風險防范措施，以盡可能地減少房地產企業財務風險所帶來的消極影響，減少企業的經濟損失。據此，有利于提高房地產企業的市場競爭力，強化房地產企業經營者的風險管理意識，提高房地產企業財務風險防范措施水平，以實現房地產企業經營效益最大化。
[關鍵詞]房地產企業；財務風險；特點；防范
在全球經濟一體化的形勢下，我國國民經濟不斷地增長，人們的生活水平越來越好，對生活品位的追求逐漸提升，尤其是對住房環境的要求更高。隨著我國社會經濟的高速發展，房地產行業迎來了較大的發展機遇，但同時也面臨著巨大的挑戰。雖然人們對住房的需求增加，但是同樣的房地產企業在財務方面的風險也隨之增高，需要加強對財務風險的管理，制定具有針對性的財務風險防范措施，以降低財務風險為企業所帶來的經濟損失。在房地產企業的發展過程中，財務風險管理已經成為其重要的研究課題，必須予以高度重視，不容忽視。有效的財務風險防范措施，可提高房地產企業財務管理質量，為其提供良好的市場經濟秩序，以降低房地產企業的投資風險，從而獲得更多的利潤。
1房地產企業財務風險的特點
房地產企業財務風險具有這些特點：第一，其是一種客觀存在的事物，難以規避，不會因為房地產企業人員的意志而轉移；第二，房地產企業財務風險存在較大的不確定性，這是房地產產品與其他產品的最大不同之處。在房地產企業選擇一個投資項目之后，其對許多因素仍然具有不可預見性，需要承擔因環境或是其他政策所帶來的風險。房地產投資項目的位置不同，所處的地方區域不同，其所遇到的財務風險也有所不同；第三，房地產是一種不可移動的產品，具有區域性，而且其所在區域的經濟發展狀況和政府的相關政策，都會對其產生一定的影響。房地產這類產品的周期比較長，雖然能夠根據經濟形勢的變化來進行適當的調整，但是所調整的幅度并不是很大，這也是房地產企業財務風險中的一大特點；第四，具有預測性，由于房地產企業的生產具有連續性，因而在投資之前可以進行有效的預測，可采用現代化的風險管理手段來進行科學的預測，從而制定全面的房地產企業發展規劃。
2現階段房地產企業財務風險形成的原因分析
現階段，在房地產企業的發展過程中存在較大的風險，造成房地產企業財務風險的原因主要有兩個方面，一個方面是來自于房地產企業的外部環境，另一個方面則是來自于房地產企業的內部環境。在外部環境中，為房地產企業帶來財務風險的因素主要是經濟、法律政策和利率等方面。從經濟環境方面來說，近幾年我國房地產市場的起伏比較大，經濟危機時期的房地產市場比較低迷，而之后的房地產市場又迎來全新的高速發展時期，在這種狀況下，全國各城市的房價不斷上漲，與國家的經濟發展關系密切，國家的經濟發展狀況也會為房地產企業的財務活動帶來一定的影響；從國家法律法規和相關政策方面來說，房地產企業的發展受我國宏觀調控的影響比較大，為改善房價飛漲的狀況，國家也制定了一系列的政策，為房地產企業的發展帶來了挑戰，使其在發展過程中遇到了各種程度的財務危機；從利率風險方面來說其每項投資項目的額度十分大，屬于資金密集型企業，負債也相對來說比較高。銀行的利率卻在不斷地變化，當利率提高后，企業的融資成本也隨之增加，從而也為房地產企業的財務帶來風險。
從房地產企業內部環境來說，就目前而言，許多房地產企業并未進行有效的財務預算工作，未能針對項目開發和建設中的各項環節展開分析，以編制出科學的預算方案，從而導致房地產企業投資項目的運行缺乏規范性，資金利用率比較低，使得財務風險增大；房地產企業對可流動的現金管理不善。企業財務管理中，現金流的管理是其重要的組成部分，若不妥善管理，則會為房地產企業帶來較大的財務風險，不利于房地產企業的可持續發展。另外，房地產的融資渠道比較窄，未能形成多元化的融資手段，在籌資的過程中難度比較大。
3有效的房地產企業財務風險防范措施
3.1實施有效的投資預測工作
在房地產企業的發展過程中，投資是其重要的工作任務，也是影響其利潤大小的主要因素，所投資的房地產項目位置及其周邊的環境，將直接影響此項目的回收效益，若所選擇的房地產項目具有良好的地理位置，周邊環境能夠滿足人們的生活要求，那么此項目將為房地產企業帶來較大的利潤。正是如此，房地產企業在進行項目投資的時候，一定要做好市場調查工作，并且根據市場調查所得到的各項數據進行科學的分析，以剖析此項目是否適合投資，所獲得的利潤值是否能夠達到企業的經營目標，從而實現有效的投資預測。在項目投資之前，要開展客觀的風險評估工作，以此了解未來可能遇到的投資風險，從而降低投資風險為企業帶來的損失。需要注意的是，在實施投資項目預測工作的時候，必須嚴格貫徹落實國家相關法律法規，不可違背國家所制定的有關制度，并且要對該地區的經濟發展狀況和趨勢有所了解，確保房地產企業能夠在第一時間內掌握最新的市場信息，以及時開展有效的投資項目活動。
3.2加強房地產企業財務預算管理工作
在房地產企業發展過程中，要重視房地產企業財務管理工作，尤其是財務預算管理。這是因為在房地產企業投資項目的開發和建設中，具有較多的不確定因素，并且這些因素會對整個投資項目的發展起到較大的影響。為確保房地產企業的投資項目順利開展，則必須對這些因素進行分析和控制，盡可能地避免其為房地產企業所帶來的危害，降低企業的財務風險，提高房地產企業抵抗風險的能力。在實施財務預算管理工作的時候，一定要根據房地產企業的實際發展狀況來制定相應的預算方案，以企業的項目和資本預算為依據，來詳細的分配各環節的工作，做到全方位的預算管理，例如資金籌集、經營成果等方面。在房地產企業財務預算管理工作中，需要兼顧的內容比較多，既要對項目規劃設計的費用進行管理，又要預算出工程開發成本，對此項目所獲得的收入進行估算，以編制出全面而科學的項目預算。在制定好預算方案之后，則需要各部門共同協調配合并貫徹落實，嚴格按照預算方案的要求來執行相關工作。在房地產企業進行資金預算的時候，不可違背房地產企業的整體發展規劃目標，要與企業的經營目的保持一致。根據實際投資項目的具體情況來編制預算，規劃好資金的使用，以提高房地產資金利用率。另外，企業要建立健全的企業財務預算管理體系，制定各項考核制度，統一財務預算指標，以規范房地產企業的投資行為，保障其各項財務活動的順利開展，加強對財務預算管理的監督，以提高財務預算管理質量。
3.3加強對房地產企業財務風險管理人員的培訓
為加強對房地產企業財務風險的管理，則必須重視對房地產企業財務管理人員的培訓，提高房地產企業的內部管理水平。要先對房地產企業的財務管理狀況和特點進行全面的了解，并且以此為依據來制定完善的財務風險管理制度，充分利用相關監督機構的職能和作用，以保障房地產企業的財務風險管理效果。要規范房地產企業財務風險管理各個環節的工作，遵循相應的流程進行工作，從而提升房地產企業的內部財務管理水平。在開展房地產企業財務風險管理人員的培訓活動時，要重視對管理人員的素質培養，以增強其責任心，使其能夠全身心地投入到工作中；要提升管理人員財務風險管理知識水平，提高管理人員的管理水平。
4結論
對房地產企業的財務風險特點進行分析，探討房地產企業財務風險防范措施，是新時期下房地產企業發展的必然要求，順應了時代發展的趨勢，具有重要的意義。房地產財務風險管理并不是一項簡單的工作，具有一定的復雜性，在實際工作中存在較大的難度，必須采用系統的規劃，制定完善的財務風險管理制度，建立健全的風險管理體系，轉變傳統的財務風險管理模式，樹立現代化的財務管理理念，以將財務風險管理責任落實到每個人身上，從而為房地產企業帶來更多的經濟利潤?？偠灾?，加強房地產企業財務風險管理，有利于將財務風險控制在可承受范圍內，減少財務風險管理成本，優化房地產企業資源配置，以降低房地產投資風險，為投資者帶來更大的經濟利益，從而促進房地產企業的可持續發展。
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房地產企業風險管理論文范文第5篇
摘 要：完善企業成本管理模式是提高房地產企業經濟效益的重要途徑，本文以房地產企業成本管理的特點作為論述切入點，分析成本管理存在的問題，最后提出相應的解決對策。
關鍵詞：成本管理；房地產企業；經濟效益
一、房地產企業成本管理的特點
（1）開發項目周期長、不可控因素多，導致成本管理風險較大。我國房地產企業所經營的業務涉及到很多方面，由于項目開發期間不可控因素非常多的影響，導致成本管理的難度大大加大，因此需要房地產企業建立完善的成本管理體系，進行全面的成本管理。（2）成本內容復雜多樣，導致成本控制的難度較大。房地產企業成本內容復雜多樣，從土地的征用到房屋的建造完成，再到商品的交付使用，這期間涉及到一系列內容復雜的成本，給企業的成本管理帶來了一定的難度。（3）成本影響因素較多，使得成本預算與控制十分重要?？傮w看房地產項目建設過程涉及面比較廣泛，其不僅要滿足消費者的需求，而且還要滿足建筑企業經濟效益，因此在較多涉及因素的影響下給房地產開發企業的成本管理提出了更高的要求，而在這眾多復雜因素的影響下，企業承擔的風險也會隨之加大，因此成本管理中的成本預算與控制十分重要。
二、我國房地產企業成本管理存在的問題
（一）觀念和參與程度方面的問題。一是成本管理觀念狹
隘，意識薄弱。雖然我國房地產市場在不斷地完善，但是其成本管理意識仍然存在不少的問題，例如有的一些企業片面的看待了成本管理，認為這僅僅是成本管理部門需要重視與解決的問題，其他部門沒有必要進行參與，從而導致企業沒有形成全員性參與的成本管理體系；二是企業成本缺乏全過程性、全員性管理。很多房地產企業有著這樣一種觀點，即成本管理是財會人員和專業部門所要解決的事情，導致在整個企業中只有財會人員在進行著企業的成本管理，從而導致其缺乏全員性參與。
（二）成本管理方法和體系方面的問題。一是成本管理方法陳舊。近年來，隨著房地產企業成本管理理論方法的不斷發展與更新，雖然部分企業追隨著時代的步伐，在企業內采取了先進的成本管理方法，但是還是有很多房地產企業忽視了對成本管理方法的更新，對成本管理的認識存在著誤區；二是成本管理體系不健全。正是由于企業沒有形成完善的成本管理體系，沒有形成全過程性全員性參與的成本管理，會給企業帶來了一系列問題。
（三）項目開發成本管理方面存在的問題。一是事前決策和設計階段存在的問題。具體表現為：缺少在投資決策階段與財務人員及其他部門的溝通、忽視設計階段的成本控制；二是事中項目實施階段存在的問題，由于項目實施前期規劃不合理，實施順序不規范，可能導致工期受到影響，由此產生一些賠償金等，從而導致項目成本增多，超出企業成本管理的預測范圍；三是事后竣工結算階段存在的問題。企業在該階段往往會忽視對成本管理的控制，沒有及時對成本和索賠等進行結算，結果給企業的利潤帶來本可以避免的損失。
三、我國房地產企業成本管理問題的對策
（一）針對成本管理觀念和參與程度方面的對策。首先，企業領導應該意識到成本管理的重要性，主動接受現代成本管理思想并以此來武裝自己并總結其優點，從而形成一套適合自身的成本管理體系。其次，應該對員工定期進行培訓。提高全員參與意識，及時地在企業內部對員工進行成本管理重要性程度的普及教育，并形成一個開放的成本管理平臺，能夠使企業員工直接或間接地參與到企業成本管理中來，從而充分調動其成本管理的積極性，主動擔負起在成本管理中需要擔負的職責。
（二）針對成本管理方法和體制方面的對策。一是實施信息化式的精細管理，進行全過程成本管理?；诨ヂ摼W技術的發展，房地產企業要積極創新管理模式，借助互聯網技術搭建成本管理信息平臺，通過信息平臺對企業的各種數據進行歸納與對比，逐步提高企業的利潤；二是完善成本管理組織和控制體系，進行全面成本管理。一方面可以在企業里成立由決策層領導并負責的專門的成本管理組織，由其負責企業的成本管理，從而更快更高地完成企業日常成本管理工作；另一方面應該制定成本管理責任制，成立專門的管理部門，帶領全體員工進行全面成本管理，從而完善企業成本管控體系。
（三）針對房地產項目開發成本管理方面的對策。首先加強事前決策和設計階段的成本管理。在決定是否投入資金并開發一個項目時，不能僅僅依靠領導層進行選擇，還要有專業的技術人員和其他員工的共同參與，從而避免事后出現因失誤導致的成本問題。并且加強對設計階段的成本控制；其次加強事中項目實施階段的成本管理。房地產企業應該建立一個完善的成本管理控制體系，加強成本的控制，將材料和人工等變動納入到有準備的成本管理體系中，面對各種變化及時做出反映，避免造成損失；最后加強事后竣工結算階段的成本管理。具體措施就是：準確核對竣工結算資料，并對工程量、定額單價、其他費用驚醒嚴格的審核等。
總而言之，房地產企業做好企業的成本管理能夠給企業帶來更多的利潤，并為企業的持續發展保駕護航。所以房地產企業額應該逐步克服企業成本管理存在的這些問題，采取先進的符合企業自身的成本管理方法，完善企業的成本管理體系，從而使得企業能夠更好更快的發展。
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房地產企業風險管理論文范文第6篇
摘要：隨著經濟新常態的到來，我國房地產市場也進入平穩理性增長的新常態，房地產企業在過去高速增長時“躺著掙錢”的“黃金時代”將一去不復返，亟待發展的中小房地產企業的成長道路變得尤為艱難。根據房地產行業投入多、風險大、回收資金周期長等特性，分析經濟新常態下，占行業比例較大的中小房地產企業在經營中出現的財務管理風險，針對如何減少或有效規避財務風險，提高財務管理水平和抗風險能力，增強中小房地產企業的穩健性和競爭力提供建議。
關鍵詞：經濟新常態；中小房地產企業；財務管理；財務風險
文獻標識碼：A
1 引言
改革開放以來，我國國民經濟和社會消費水平不斷提高，國內房地產業迅速崛起，成為國民經濟產業體系不可或缺的組成部分，在促進經濟社會發展的過程中起到了積極作用。但近年來，由于房價的過快上漲以及過去房地產業粗放式的增長方式，重增長而忽視質量的發展使得行業問題也逐漸凸顯，國家不斷出臺各項政策進行市場調節和干預。隨著中國經濟進入新常態時期，也就是進入一個中速增長期，政府的樓市政策更加理性，2015年政府工作報告不再提樓市調控，將更加注重市場調節，我國房地產業被認為即將迎來新一輪的政策考驗。國家政策的不斷變化與調節，使房地產市場呈現出復雜、多變的特點，資金密集型的房地產企業在實際運營中也必將面臨諸多財務風險。眾所周知，我國房地產市場仍處于完全競爭市場階段，內部競爭激烈，外部則受制于國家政策干預，中小房地產企業發展可謂是面臨內憂外患，抗風險能力弱。作為房地產市場中較脆弱的一員，中小房地產企業如何在不斷變化的政策環境中確保財務安全，尤其在當前經濟新常態背景下，房地產行業增速降低，行業利潤下降，中小房地產企業要想保持其財務狀況優良，資金運轉順暢，就要求有較強的財務管理能力，而這又恰恰是處在發展期的中小房地產企業尚不具備的。因此，結合當前經濟新常態下的宏觀環境，考慮房地產業獨特的行業特點，對國內中小房地產企業可能面臨的財務風險進行探討和分析，提出相應的對策建議，有著重要的理論意義和現實意義。
2 房地產企業財務管理的特點
企業的財務管理在企業管理中占據核心地位，財務管理就是對企業經營活動中所有資金的籌集、分配、使用等，進行預測、計劃、組織、分析和監督控制，并正確處理企業內外部各種財務關系的一項經濟管理活動。房地產業與其他行業相比，其突出特點是行業的準入門檻高，投資額巨大且資金的回收期長，這就加大了它的財務風險。因此，財務管理對于房地產企業尤為重要，是關乎房地產企業是否能持續健康發展的重要因素。一般來說，房地產企業的財務管理具有以下特點：
2.1 投資金額大，籌資難度高，周轉期長
房地產企業的開發對象，決定了房地產企業的開發過程和性質。由我國政策因素決定的高額的地價，以及房地產業特點決定的房屋工程造價，要求房地產企業一次性投入的資金量巨大，經有關數據顯示，房地產企業的資金來源渠道大部分通過貸款，那么相應地面臨著較大的籌資壓力。由于生產涉及的各項開支金額龐大，故在企業內部資金周轉較慢。而經營開發周期長，資金周轉率偏低，就決定企業需要進一步拓寬籌資渠道，籌資渠道是否暢通還與當前政策環境緊密相關，經濟新常態下，經濟增速變緩，行業發展也趨緩，資金的籌集難度逐漸增加，并且由于房價高的特點，置業者大多都采用分期付款方式，導致房地產企業資金回流慢，所以如何保持較穩定的現金流確保房地產企業的資金安全和正常運營，以及縮短項目資金的回收周期、加快企業資金周轉以保持企業的活力，成為實現房地產企業長遠健康發展的要素。
2.2 投資風險大，決策責任重、財務管理要求高
房地產開發活動資金投入量大，賣方市場向買方市場的轉變也使得房地產的穩定性降低，高投資的同時伴隨著高風險。一方面，開發周期長，項目受不確定因素的影響很大，政策和市場需求等不確定因素會直接影響到開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益。
另一方面由于開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理尤為重要。然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
房地產開發計劃性較強且涉及的相關主體多的特點，又進一步加大了協調的難度，故企業在進行項目開發投資決策時的要提高投資決策的科學性，以減少決策失誤給企業造成的損失，就要求房地產企業不斷提高財務管理效率，而效率的提高依賴于人力的投入，但房地產企業在人才隊伍建設上普遍較重視銷售、技術人員能力的提升，而忽視經濟管理類人員的培養。故基于房地產業投資風險大的特點，企業應注重提高內部財務管理人員的專業素質，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，幫助企業有效地分散風險，降低風險。
2.3 開發經營活動獨特，成本結算復雜，財務管理難度大
我國的房地產開發活動涉及的相關主體多，反映出的財務關系也比較復雜，房地產企業的財務關系一般表現為房地產開發企業與其投資者、債權人、債務人、企業職工、被投資單位以及與開發企業內部各單體和各上級管理部門之間的經濟關系。房地產開發企業經營活動的這一特點決定了其與其他企業間，尤其是與購房者個人間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業更加頻繁和復雜（如物業管理費的收?。?，相應需承擔的風險和責任也更大。
同時成本結算需視實際情況的變化而做調整，例如，當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計人受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。因此，房地產企業應加強其債務債權管理和成本結算的準確性，總結開發經營過程中的經驗，探索出行之有效的財務管理方法，同時必須努力協調好與各相關主體的關系，確保其經營效率。
3 經濟新常態下中小房地產企業面臨的財務管理風險
我國中小房地產企業是指以一家之力或集合幾家房地產開發商共同承接小型開發項目的企業，中小房地產企業具有項目開發規模小、資金規模及技術資質要求相對較低、項目工期短、資金回籠快等優點。相比大型房地產開發集團來說，中小房地產企業運轉靈活，能更好滿足三四線城市的住房需求。但同時也應看到，隨著我國經濟發展邁人新常態，經濟的新常態引發了房地產業的新常態。房地產業行業已趨于飽和，行業增速降低，利潤率下降，進入了一個相對穩定的平臺整合期。平臺期打破了原有的競爭格局，形成了新的經營模式，資金會進一步提高行業集中度，特別是龍頭房企由于股東規模等優勢在調控中的生存環境要由于中小房企，行業資源涌向龍頭房企，導致強者恒強，弱者愈弱的市場格局。中小房地產企業自身資金實力薄弱、融資方式單一、投資風險大、財務管理風險意識淡薄等特點，使其在經濟新常態下面臨諸多財務管理風險。
3.1 融資風險（籌資渠道表）
融資風險是指企業為了獲得財務杠桿的利益而進行舉債，一方面增加了企業到期還本付息的負擔，面臨著不能還本付息的可能性，另一方面由于財務杠桿的作用，在納稅付息前如果收益下降會造成普通股收益大幅度下降的可能性。經濟新常態下，由于房地產行業利潤率的下降以及供大于求的去存量化壓力，中小房地產企業在籌資階段面臨的阻礙大，政策支持少，具體表現為融資渠道窄，融資方式單一。由于房地產行業較強的地域性特點，對跨區域經營的要求高，中小房企大多為區域性經營，對不同地區、境外市場的了解程度不深，難以獲得境外資產的支持，籌資難度遠遠大于國有背景的大型房產企業。同時籌資結構不合理，資金來源基本都是“白有資金十銀行抵押貸款十房屋預售款”的模式，內部融資占到總資本的絕大比例，外援融資缺乏，間接融資主要依靠銀行貸款，但中小房地產企業規模小，信譽度不高，很少有銀行愿意給企業提供高額、長期、穩定的貸款額度，愿意貸款的銀行大多都提出以項目開發的土地使用權抵押為前提，有些中小房地產企業為了籌集大額資金，則選擇民間高利貸的方式，這就大大增加了企業的財務壓力和破產的風險。另一方面，經濟新常態下競爭激烈，經營風險大，中小企業即使融資成功，依然面臨著能否按時償還銀行貸款的風險，這些都使中小房地產企業面臨著較大的融資風險。
3.2 投資風險（負債率表）
投資風險是指企業投資項目受到不確定性因素的影響而不能達到預期收益，使企業盈利能力和償債能力受到影響的風險。相關資料顯示，房地產業對比其他行業有著較高的負債率，使得企業必須依靠投資獲得高收益以維持正常運營。從房地產企業投資開發的全過程來看（購地，選擇項目，施工，驗收，銷售），房地產開發投資需要巨額的資金投入，而中小企業通常白有資金有限，大部分依賴于對外舉債。據有關資料顯示，我國大多數房地產企業的負債率很高，有的甚至達到75%以上，遠遠高于60%的警戒線水平。一方面，高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措，這無疑加重了中小房地產企業的籌資困境，再籌資舉步維艱。另一方面，房地產企業的成產經營璉一般較長，由于中小房地產企業在整個房地產市場中所占比重大，其高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應，從而對整個國民經濟來說也是一個巨大的經營風險。再來，經濟新常態下，基于去庫存的壓力，為了控制房地產業投資增速，一方面，國家在土地供給上嚴格把關，帶有濃厚行政色彩的國有大型房產公司有獨厚優勢，中小房企在一級土地買賣市場上活躍度低，高額的拿地成本進一步增加了中小房企的投資風險。綜上所述，對于該類財務風險的識別和防范意義重大。
3.3 回收資金風險
由于房地產項目建設周期長，且與眾多產業緊密關聯，受外部環境影響大，故回籠資金速度緩慢，且資金回收具有不確定性。經濟新常態下，整個房地產市場略顯疲軟，大型房企尚且面臨著產品銷售困難，三角債務鏈的規模巨大，收回資金的困難增大。同時，由于置業者現大多采用分期付款方式，使得房地產企業資金回流慢，很難在短時間內收回墊付資金，而中小房地產企業實力弱，流動資金不足，所以如何保持較穩定的現金流確保房地產企業的資金安全和正常運營，以及縮短項目資金的回收周期、加快企業資金周轉以保持企業的活力，成為實現房地產企業長遠健康發展的要素。
3.4 內部財務管理水平風險
房地產企業除了普遍面臨較大的外部風險，中小房地產企業還因自身的局限性面臨內部財務管理水平風險。經濟新常態下，房地產市場投資以及市場需求增速漸漸趨于理性，進入一個相對穩定的平臺整理期，資金會進一步的提高行業集中度，行業內的兼并重組會愈演愈烈，在投資規模差別趨小的情況下，要想獲得競爭優勢，企業就需要具備較高的財務管理水平。一方面，中小房地產企業處于規模擴張上升期，為了提高市場占有率，在投資環境好轉時，隨意的增發項目，缺乏對營運資金的監管，資金的日常運轉和經營效率偏低，致使企業控制財務風險的能力降低。另一方面，多數中小房地產企業的財務管理工作只是記賬核算和編制財務報表，而財務管理的決策、控制等職能作用并未發揮。有的中小型房地產企業甚至沒有嚴格的會計核算制度，會計信息的真實性和準確性較低，這就為企業內部財務管理埋下隱患。
從企業內部人員構成來看，中小房地產企業和很多中小企業一樣，大多是家族型企業，所有權和經營權高度集中，且存在任人唯親現象，公司內部缺乏高級財務管理人員，財務管理能力較低，在進行日常財務管理的過程中，主觀性隨意性較大，往往都是按經驗來工作，但房地產業易受外界環境影響的特點決定了企業日常財務管理工作的復雜性和靈活性，僅依靠經驗和傳統財務管理模式將使企業的內部財務管理混亂，引發財務管理水平風險。因此中小房地產企業應構建科學規范的內部財務管理系統，降低因管理不善而引起的財務風險。
4 當前增強中小房地產企業財務管理抗風險能力的相關策略
4.1 加強金融關系能力，擴寬融資渠道
金融關系是企業在資金的籌集、調度過程中有關金融機構形成的合作關系，它不僅是企業的一項重要資產，而且是企業在資本市場上融通資金的主要依據。中小房地產企業基于籌資困難與籌資風險的考慮，應加強和金融機構的合作，尤其是銀行機構，同時要進行多元化融資，創造條件進入資本市場，以發行債券、股票的方式籌集資金。經濟新常態下，房地產市場中小企業競爭壓力大，面臨被大型房企并購的危險，中小房企應尋求與其他房企的戰略同盟與合作，通過合作不斷充實資金儲備來提高企業抗風險的能力。
4.2 提高投資決策的科學性，控制投資節奏
房地產業區別也其他行業的特點之一就是項目投資金額大，經濟新常態下，中小房地產企業切不可因急于擴大市場份額而盲目快速投資，要想確保高投入獲得高收益，中小房地產企業要在投資決策前對項目進行可行性研究分析，在資金有限的情況下，對不同類型的投資項目進行合理預測，通過計算項目凈現值、內部收益率等財務指標，選擇投資報酬率高于企業使用資金的資金成本的項目，提高中小房地產企業投資的穩健性。
4.3 提高財務管理人員綜合素質，建立內部風險預警機制
中小房地產企業要想做大做強，人才儲備和培養是關鍵，而大部分中小房企更傾向于采用家族式的管理模式，由高管家屬組成的企業財務管理隊伍大大降低了財務管理效率，財務管理部門形同虛設。因此，中小房地產企業的管理者要摒棄過去保守的觀念，重視財務管理人才的引進和培養。鑒于房地產行業和中小房地產企業的特殊性，財務人員除了應具備相關的專業技能，還需要學習其他的如成本控制、工程管理等知識，這樣才能更好的防范企業內部的財務風險。同時，鑒于房地產業存在高風險的特征，中小房地產企業應建立科學完備的內部風險預警機制，重視財務管理的信息化建設，及時收集財務信息和數據并進行深入分析，定期做好風險預測與分析工作，最大限度地提高中心房地產企業財務管理的抗風險和獲利能力。
5 結語
隨著經濟新常態的到來，我國房地產市場也逐步進入平穩理性增長的新常態，新常態對于中小房地產企業既是挑戰又是機遇，因此，中小房地產企業要重視企業財務管理中的問題，促進財務管理轉型，從而不斷增強企業的抗風險能力，實現企業的健康持續發展。