小區物業論文范文第1篇
摘 要：住宅產業的迅速發展給相關聯的物業管理行業帶來了新的要求，智能小區的概念日漸被人們所熟知。隨著智能小區的建設發展，小區的物業管理問題就變得尤為重要。而現今的物業管理存在著很多問題，如何應對這些問題，是智能小區健康發展的關鍵。本文首先對如今智能化小區物業管理存在的問題進行分析，進而深入探討解決這些問題的具體對策。
關鍵詞：智能化小區;物業管理;對策研究
一、智能化小區物業管理存在的問題
在我國，智能小區的物業管理還存在著很多問題，而智能小區的發展水平，直接關系到我國物業管理在國際市場上的競爭地位。解決目前存在問題的關鍵在于能否對這些問題進行透徹的分析。目前在智能建筑工程領域，普遍存在著片面追求技術的問題。這就造成了對系統維護與設施管理的疏忽，從而帶來了智能化系統操作不靈的現象。更為嚴重的時候，可能會造成整個系統的癱瘓。所以，一定要完善智能化系統，注重系統的實際運行效能，提高物業智能化管理水平。
1、技術和人才問題
在以往物業管理的人員組織結構中，除了極少數的崗位需要專業能力較強的專門人士，多數是普通水平的一般人員。它是吸納大型過剩勞動力的第三產業結構類型。而現今的智能化物業管理，需要的是專業技術強、能熟練使用計算機網絡的專門人員。在培訓的內容上強調的是如何操作設備，而不是過去工作經驗的傳授。即使最簡單的保全和車庫管理人員也需要使用計算機?？梢哉f是把原本的崗位職業化了、知識化了。
智能商業建筑的革新帶來的是整個物業管理的變革，它可以保證在第一時間發現問題并 解決問題。不僅節約了管理成本，還提高了工作效率，也為居民提供更好的服務。作為智能小區的前身，智能化商業建筑一般需要網絡工程師、弱電工程師、程序員和具有相當知識的技術工人，由于是新興行業，社會上專業人才奇缺，如何找到并使之熟悉樓宇智能化系統是個突出問題。而希望社會上特別是相關院校也能培養中、高級的弱電人才，特別是技術工人，以適應越來越多智能化商業樓宇和智能小區的需求，也是龐大的系統工程。所以說，我國對從事智能建筑物業管理方面的人才培養工作已迫在眉睫，物業管理人員隊伍的業務水平有待進一步提高和加強。
2、政策與法規問題
智能小區的發展離不開先進的計算機網絡技術，更需要完善的法律系統的維護。在發展智能小區的同時，相關的管理部門應該建立健全的法制和稅收體制，確保智能系統的順利實施。目前，我國尚無針對網絡規范和網絡犯罪的法律;我國的稅收和征稅體系不完善。由于這些社會軟件不配套，智能化小區的普及還需要一段時間的磨合。
3、規范市場運作方面的問題
智能小區的發展還涉及到多方面的問題，比如小區布線的產權歸屬，利益該如何分配等問題，相應的也可能帶來市場的惡意競爭，無法控制的混亂局面。因此，建立一套合理有序的操作規范是目前急需解決的問題。而其所制定的政策法規包括小區智能化配置的標準、小區智能化建設和運行的資產籌集與使用方法、小區布線的產權歸屬問題、信息服務業收費標準，以及涉及各職能部門對小區智能化建設的支持政策等。
二、優化我國智能化小區物業管理的對策
從未來發展的前景看，智能化小區的建設是大勢所趨。在智能小區運營的過程中，始終貫穿著智能技術的理念和發展模式，而服務的理念和模式又是透過物業管理表現出來的。所以說，物業管理水平的高低直接影響到小區智能化的程度，而優化物業管理勢在必行。智能化系統在運行的過程中會出現很多管理故障，如何使系統在運行的過程中保持穩定性，是智能化管理部門應該關注的問題。當然，還要做好預防工作，把可能會出現的問題幾率降到最低。
1、拓寬智能化小區物業管理思路
要確保智能化系統的精細化以及持續運轉的需求，就要做到變被動接受為主動管理，變無序操作為有序執行。在系統的正常運轉中，最容易出現的智能建筑問題就是執行系統機構以及末端傳感器老化的問題。在變被動為主動的環節里，就要求物業管理部門主動去保養可能會老化的結構部分，而不是被動的事后維修。于是，就需要事先制定出一系列維護計劃和對策，在一切可能出現或還未出現故障的時候或地方及時給予維護和排除。通過對運行記錄與趨勢的科學分析，制定設備老化的處理與技術升級策略，包括備品備件的準備和更換對策。
2、規范智能化小區物業管理操作
科學的操作規范是保證系統高效率的前提條件，優化物理管理并使其保持有效性需要科學的預見。在系統投入使用前，一定好提前做好預案，對可能會出現的系統內部問題以及外部干擾做好防御處理。
3、增強智能小區物業管理的發展性
在一些智能建筑物業管理中，普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內容的改變，人們必然需要對環境條件做出經常性的調整。因此，智能建筑物業管理要具備建成以后按照使用者的要求隨時對智能化系統進行調整的能力。智能建筑物業管理的發展性在宏觀上表現為智能化系統從整體上需要不斷吸收各個相關專業的新技術、新設備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監控能力。物業管理部門應該適應這種技術和應用的發展，具備技術擴展能力。
4、完善智能化物業管理的全程管理
智能化物業管理應在全面質量管理的觀點指導下進行全程管理。物業管理雖然是智能建筑開發經營的最后環節，但要做到最優化的物業管理，不能等到智能化系統最終開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。物業部門應盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項目設計階段就開始參與到工程中，把系統的需求、功能同日后的管理模式充分結合起來，做到設計、施工、管理的一體化。
所以，物業管理做好前期的交接過程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業管理公司應在項目策劃階段就介入，并與開發商共同完成智能化系統的定位;在設計階段提出合理建議;在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控，最終確保建成后的智能化系統有效運作。隨著智能化小區日益增多，不妨采用專業化管理，組建若干家專業化管理公司，讓物業管理公司走向市場，向專業化方向發展。通過資源的優化配置，特別是專業技術人員的合理配置，根據物業所需，靈活地進行內部人員調配，以達到降低成本，提高效率的目標。
5、建立專項維修基金管理委員會
專項維修基金的收取、管理、使用、統籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況來看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑：一是開發商售房時按房款的2%收取，然后轉給物業管理企業保管;二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集;三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式統籌專項維修基金，也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
結語
智能化建筑是一個不斷發展完善的高新技術結晶，而智能化建筑的物業管理也應隨智能化的發展建立起一套較為完整的管理體系，以促進整個物業管理市場的良性運作。隨著知識經濟和網絡經濟的不斷發展，現有的物業管理方法大多已不能適應新的智能小區物業管理的要求，所以應該加快住宅小區的智能化物業管理建設，促使我國的物業管理水準向國際化、特色化的方向發展。
參考文獻：
[1]孫家玉.智能小區物業管理研究[J].中國管理信息化，2014（5）.
[2]劉琦.利用網絡實現智能小區物業管理的可行性分析[J].中小企業管理與科技，2013（9）.
小區物業論文范文第2篇
主任、副主任、秘書長、各位委員：
寧波市十三屆人大常委會第十七次會議于2009年6月26日修訂了《寧波市住宅小區物業管理條例》(以下簡稱條例)。根據立法法的規定?，F報請省人大常委會批準，并就有關問題作如下說明：
一、修訂條例的必要性
發展物業管理，對于改善人民群眾生活環境，推動社區公民自治和基層文明建設，提升城市管理服務水平，具有重要的現實意義。我市物業管理起步于1994年，1997年市人大常委會制定了《寧波市住宅小區物業管理條例》，物業管理開始走上法制化、規范化道路。條例實施以來，我市物業管理獲得了很大發展，至2008年年底，全市已有物業服務企業224家，行業從業人員3.2萬余人，已對全市1397個住宅小區(大廈、別墅區)實施了物業管理，中心城區物業管理覆蓋率達到89％以上，物業管理的水平也逐步提高，先后有27個住宅小區被評為全國物業管理優秀示范小區。但我市物業管理的整體水平不高，隨著廣大業主對物業管理需求的不斷提高，物業管理糾紛也呈上升趨勢，物業管理收費難、小區停車難、業主自治機制不健全等困難和問題日益突出。已在很大程度上阻礙了物業管理的進一步發展。
針對物業管理面臨的新形勢、新任務，國務院已于2003年頒布了《物業管理條例》，省人大常委會也于2006年制定了《浙江省物業管理條例》，2007年，國務院又對原條例作了修改，同年10月，物權法正式實施。上述國家和省有關法律法規均對物業管理提出了新的要求，對物業管理各方當事人的權利和義務作出了較為全面的規定，我市現行法規已經不能滿足當前物業管理發展的客觀要求，部分條款也與上位法規定存在不一致，因此，有必要及時進行修訂。
二、關于條例的主要內容
(一)關于物業行政管理體制及物業糾紛處理機制。條例第三條、第四條根據國家有關規定和當前物業管理的實際需要，對物業主管部門和其他有關部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)各自承擔的物業行政管理職責作了規定。第三條規定，物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，其他有關部門依照各自職責協助做好相關工作。由于街道辦事處(鄉鎮人民政府)在基層社區建設及群眾性事務管理中發揮著重要作用，由其適當承擔部分物業行政管理職責，有利于推進物業管理和社區建設的協調發展，因此，第四條規定，街道辦事處(鄉鎮人民政府)“負責協調物業管理與社區建設的關系，指導業主成立業主大會。協助轄區物業主管部門調處業主與物業服務企業的糾紛和對物業管理進行指導、監督”。此外，針對當前物業管理糾紛處理的實際需要，《條例》第五條還對縣(市)區人民政府建立物業管理聯席會議制度以及物業管理爭議化解和糾紛處理機制作了規定。
(二)關于業主、業主大會和業主委員會。條例第二章根據物權法、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》的規定，結合本市物業管理實際需要，對業主的有關權利和義務、業主大會和業主委員會的成立及其職責等作了具體規定。由于首次業主大會會議的籌備直接影響到業主大會、業主委員會的成立和正常開展工作，因此，條例第七條至第九條對首次業主大會會議籌備組的工作職責和籌備經費的來源、使用、監管等作了具體規定。條例第十一條至第十五條規定了業主委員會委員的資格和條件、業主委員會的組成及任期、業主委員會決定的作出及公告、業主委員會組織召開業主大會的職責等內容。為了監督業主委員會依法履行職責，保護廣大業主的合法權益，條例第十六條對業主提議業主大會審議決定終止業主委員會委員職務的情形作了規定，第十九條、第二十條對業主委員會向全體業主公布有關運作經費的使用情況和報告上一年度工作情況等作了規定。
(三)關于前期物業管理。由于前期物業管理階段尚未成立業主大會，業主缺乏自治管理物業的途徑，因此，有必要對有關單位承擔的物業管理服務職責作出明確、具體的規定。條例第二十二條對建設單位應當依照房地產開發與物業管理相分離原則，通過招標投標等方式選聘前期物業服務企業作了規定。條例第二十三條對建設單位制定臨時管理規約和公布物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場昕、公用設施等義務作了規定。條例第二十四條第一、二款從前期物業管理的特點和實際需要出發，對物業交付前和物業交付后的前朗物業服務收費分別作了規定：在物業交付前，前期物業服務費由建設單位和物業服務企業約定，但政府可以出臺具體管理辦法，確保物業交付前物業管理的正常開展；在徹業交付后至前期物業服務合同終止前，從國家和省有關規定來看，業主交納的前期物業綜合服務費實行市場調節價和政府指導價兩種方式，我市目前物業管理實踐中已按照區分高標準住宅和普通住宅的辦法，實行市場調節價和政府指導價相結合。條例第二十六條列舉了前期物業服務企業應當履行的物業管理具體職責。為了保障住宅小區供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設施設備得到及時、有效地使用、維修、更新和養護，保護廣大業主使用物業的合法權益，條例第二十八條根據國家和省有關規定，對建設單位移交、專業單位接收管理有關共用設施設備的義務作了規定。
(四)關于物業管理服務。根據國家和省有關法律法規的規定，業主大會成立并選聘物業服務企業后，物業服務企業應當依照雙方簽訂的物業服務合同，為業主提供物業服務，業主應當依照約定交納物業服務費。條例第三十條規定徹業服務收費“由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定”。條例第三十一條對物業服務企業公布服務事項、服務質量標準、收費標準、收費方式、物業各項資金和物業經營所得的收支情況以及接受業主、業主委員會的監督等作了規定。為了保證業主依照約定交納物業服務費，條例第三十二條對物業服務企業、業主委員會催交或協助催交物業服務費的途徑和方式等作了具體規定，同時，還規定低收入困難家庭業主可以向當地人民政府申請物業服務費補貼。為了防止物業服務合同期限屆滿時因業主委員會或者物業服務企業不再續訂合同而導致物業服務中斷，條例第三十四條規定，物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者另行選聘物業服務企業。
(五)關于物業使用與維護。物業共用部位、共用設施設備及其他公共設施的使用和維護是物業管理的重要內容。條例第三十七條、第四十三條對使用物業過程中的禁止性行為作了列舉。鑒于當前住宅小區“停車難”、“停車亂”的狀況已經給小區物業管理和業主日常生活帶來很大不便，改善小區停車設施的使用實屬必要，條例第三十九條至第四十二條根據國家有關規定并結合業主停車實際需要，分別對住宅小區規劃建造的用于停放汽車的車庫和車位、經業主大會決定占用業主共有道路和其他場地設置的停車位、平時用作停車位的地下人民防空工程設施的使用作了栢應規定。
對于規劃用于停放汽車的車庫、車位，物權法對其歸屬和使用目的已有原則規定，即“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，并“應當首先滿足業主的停車需要”。實踐中有不少建設單位為了獲取高額利潤，往往采用只售不租方式拒絕向業主出租車庫、車位，業主的停車需要難以得到滿足，導致一方面規劃用于停放汽車的車庫、車位長期空置，另一方面，業主隨意占用地面道路和其他場地停放汽車，嚴重影響了小區交通安全和生活秩序。因此，條例第三十九條第二款規定：“為了保證車庫、車位的充分利用，業主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租(停車)收費的標準由價格主管部門會同物業主管部門制定。未首先滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人”。
為了防止在規劃用于停放汽車的車庫、車位未充分利用之前隨意占用道路和其他場地設置停車位，條例第四十條對占用業主共有的道路或者其他場地設置停車位的情形及其限制條件作了規定，第四十一條進一步對停車費的標準和使用等作了規定。
為了促進住宅小區地下人民防空工程設施的合理利用，保障全體業主平等使用人防工程設施的權利，條例第四十二條規定，地下人民防空工程設施平時用作停車位的，“應當向全體業主開放，不得設置專用停車位。建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租”，同時，第五十六條還對本條例施行前已以專用車位形式出租的情形作了特別規定。
(六)關于物業管理用房和物業維修資金。條例第四十四條根據國家和省法律、法規的規定并結合我市物業管理實、際，規定了物業管理辦公用房、經營用房的配置比例。條例第四十五條規定了建設單位移交物業管理用房的時間和途徑，同時，因分期開發不能足額提供當期物業管理經營用房的，建設單位應當支付相應的經濟補償款。條例第四十六條對物業管理用房的用途作了具體規定，同時明確了物業管理經營用房出租、經營的途徑及租金和收益的使用管理。
為了保障物業共用部位、共用設施設備的及時維修、更新和改造，條例第四十七條規定“住宅小區應當設立物業專項維修資金”。設立物業專項維修資金是國家和省有關法律、法規的明確要求，但我市由于種種原因至今未設立，為此，該條還明確規定：“物業專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法，由市人民政府根據國家和省有關規定于本條例施行之日起一年內另行制定”?？紤]到物業專項維修資金設立前物業服務企業還需要按有關規定收取物業日常維修費，條例第四十八條對日常維修費的使用、管理等作了規定。此外，根據國家有關規定，條例第四十九條對物業保修金的設立及其管理作了具體規定。
(七)關于法律責任。條例第五十一條至第五十三條分別對建設單位違反車庫、車位使用規定，物業服務企業擅自挪用、侵占停車費、日常維修費和擅自出租、經營物業管理經營用房等行為，設置了相應的法律責任。條例第五十四條對物業行政管理部門的違法情形規定了相應的法律責任。物業管理中的其他違法行為，均依照國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等法律法規的規定處理。
以上說明和《寧波市住宅小區物業管理條例》，請予審議。
小區物業論文范文第3篇
[摘要]本文分析了我國基層社會民主自治的歷史經驗和面臨的挑戰;通過深入剖析上海市新華街道個案,闡述了基層黨組織應如何發揮領導核心作用,化挑戰為機遇,既促進基層自治建設,又加強對基層社會的領導;總結了在個案經驗中獲得的基層自治機制的啟示,即:基層群眾自治在現實生活中應該也必然是一種共治,基層自治要采取組織的形式、走專業化道路,基層黨組織在基層自治中應發揮引領、服務作用。
[關鍵詞]基層自治;黨組織;城市社區
一、中國基層社會民主自治的歷史經驗和面臨的挑戰
中國鄉村自治的歷史久遠,從秦漢至明清,封建中央集權國家組織就一直在基層社會實行一定程度的鄉村自治。在新中國成立后的計劃經濟時代,城市基層社會主要表現為單位而不是社區,是強國家、弱社會的狀態,基層社會被黨政一體化領導,行政性占主導,城市基層缺乏基本的自治空間和能力。經濟體制改革和市場經濟的發展,使單位制式微和瓦解,強國家、弱社會局面改觀。我國的城市基層社會結構也由單位制結構轉向社區制結構。社會的發育給社會管理和整合帶來了新的問題,城市基層社區的居民自治的實質性發展正是源于基層社會治理的需要。單位體制逐漸解體后,原來單位辦社會所負擔的多元化職能必然要回歸社區。同時,單位體制外的社會空間急劇膨脹,個體戶、私營企業都需要社區來管理,外來民工、流動人口更給社區工作帶來許多新的難題。
中國城市社會由單位制結構向社區制結構轉變,對于以傳統的單位為基層的中國共產黨來說面臨著如何調整和適應新的形勢的問題。無論是在計劃經濟時期的單位黨建還是在新時期的社區黨建,其最終目的是實現黨對社會層的領導。黨對社會層的工作要解決執政深度和穩度的問題。執政深度取決于政黨能夠在社會上獲得多少支持,這種支持基于何種原因,是否能夠可持續。執政的穩度與深度有密切關系,取決于政黨執政的社會基礎,政黨支持人群在社會中的分布和比例等等。所以社區黨建是黨的社會層領導的根基和實現方式。在社區黨建中如何保持和鞏固黨的領導核心地位,保證黨對社會的有效整合,具有挑戰性。
同時,社區自治需要基層黨組織的組織和引導,因此對黨的建設也是機遇。首先,黨的基層組織是國家協調與社會關系的重要途徑。其次,黨的基層組織是基層群眾自治發展的重要政治力量?；鶎幼灾蔚闹黧w是社會個體,但是,社會個體的結構是多元的,社會關系也是比較松散的,自治組織與自治活動要在這種社會中發展,就需要有一個主導性的力量。因此,基層群眾自治的發展需要有效的政治力量支撐。在中國社會和政治生活中,這個主導力量自然是黨的基層組織。從一定意義上講,加強黨的基層組織建設,是發展基層群眾自治的內在要求。
二、新華街道的案例分析和典型經驗
上海市長寧區新華街道的基層民主自治工作開展得卓有成效,基層黨建在基層自治中發揮著積極的領導作用,獲得過全國明星街道稱號。
1.小區物業自治。新華小區是老式弄堂,由于缺乏物業公司管理,長期以來存在臟亂差的局面,治安環境也不好。居民雖然都有改善的愿望,但一直苦于沒有有威望的、具合法性的個人或組織來把大家組織起來。后來新一屆新華居委會黨總支書記,從建立與大家的信任開始,最終把小區的物業自治小組建立起來了,小區的綜合環境改善非常大。新華小區黨總支和居委會在日常工作中非常注意防止自治小組成為一個脫離民意基礎的組織,無論大事小事,都引導自治小組去征詢每一戶居民的意見。每次碰到需要解決的社區問題,小組成員都會事先開會討論,設想出一些解決問題的方案,再去征詢其他居民的意見。凡有重要決議,必須開“聽證會”。
從以上案例中我們可以看出:小區物業自治,是緣于社區治理的需要。社區管理出了問題,政府無法包辦,因為資金不足,物業公司也不會來管理了,那就只能居民自己管理;需要居民自治并不必然產生居民自治。小區以前的臟亂差狀況有很長時間了,苦于沒有人來組織他們進行自治?；鶎狱h組織及時組織開展自治小組工作,獲得了居民的贊賞和支持;基層黨組織是通過做群眾工作獲得居民信任后才組織自治小組的;自治小組本身的持續和發展需要有一套規范,規范的原則是民主協商。自治的本質在于民主而不是某個人或某幾個人的專斷,只有大家都參與進來,自治才會是長久的。
2.突發事件處理。2007年10月,地鐵10號線要在新華街道陳家巷居委的2068弄登云公寓附近施工,需要占用一個大花園將近三分之二的面積。陳家巷的黨總支書記在接到通知之后,先在黨內形成了統一意見。然后黨總支把登云公寓的居民分成三種類型,一是經濟條件好、政治覺悟高的老干部;二是一般的工薪階層家庭;三是經常需要依靠政府救濟的弱勢群體。黨總支把樓組里所有的黨員都召集起來,負責上門給居民做工作。在這起事件中,黨總支和居委會的工作并不僅僅是保證居民不要上訪,一方面,他們主動與施工單位溝通,幫助居民爭取權利。他們估算了施工對于居民的各種損失,代表居民與施工部門商談補償的費用。另一方面還聯系了上海市房屋質量監測中心,實地測量施工對于居民住宅安全的影響,為今后可能產生的法律糾紛收集證據。最后,居民的情緒保持了穩定,施工順利進行,沒有發生一起上訪事件。
以上對地鐵施工事件的處理,體現出基層黨組織基層群眾工作的方法和策略,有的方法和策略是我們黨的優良傳統,有的是新時期的創新。具體分析如下:接到通知后,基層黨組織保持鎮定,并首先在黨組織內部民主形成意見,分析處理對象的特點,最后提出解決方案。根據居民對象不同,說服工作講究的策略不同:對于老干部,如果平時很關心他們的生活,尊重他們,和他們講市政工程建設的道理,他們是能夠理解和樂于接受的;對于相對弱勢的群體,由于受到黨和政府的關心和救濟比較多,平時也多和居委會和基層黨組織打交道,因此對黨組織和居委會具有某種情感性和依靠性,他們也是支持這項工作的;對于最難說服的那一部分居民,黨組織的策略是解決他們目前的實際困難以及盡量爭取滿足他們的要求,讓溝通力強的黨員去做工作,發動群眾去做群眾工作等等。
說服工作的效果如何,不在于說服工作本身,而在于:黨組織平時與居民的關系如何,是否能得到居民的信任,黨組織平時是否關心居民、公正維護居民利益;在修建地鐵的事件中,基層黨組織處于什么樣的立場,是處在極力保障工程施工的政府立場,還是為減少施工單位損失,抑或是公正、切實地維護相對弱勢的居民的實際利益?基層黨組織需要發揮群眾路線的優良傳統,養兵千日,用兵一時;需要在利益主體多元化的今天,真正做到公正,維護弱勢群體的利益,做合理而藝術的調停人,而不要盲目卷入利益沖突中。
3.社區專業工作室。俞靜工作室,是主要針對當前各居民區新老交替、新進的社區工作者缺乏實際工作經驗的現狀而建立的,旨在培養社區社會工作者。正式人員共3人,負責人為泰安居民區黨總支書記。君慧心理咨詢服務工作室,是為滿足社區各類人群心靈溝通、心理咨詢、心理服務而建立的。負責人為陳家巷居民區黨總支書記。蓉之林住宅小區物業管理工作室,是針對近年來因小區物業管理矛盾和爭議不斷增多、上級業務部門人力不足而建立的。負責人為左家宅居民區黨總支書記。
隨著改革的深入、社會的發展,社區群眾的思想觀念發生一些變化,包括群眾利益訴求、民主訴求的新變化,維權意識、精神文化的新需求。專業工作室具有針對性,能有效地解決基層社會和居民出現的一些矛盾和問題,使得基層黨組織和居民群眾有了更多的溝通互動。同樣在黨的工作方法上,工作室探討了如何將黨的傳統工作方法與專業化、社會化工作方法相結合,與專業性社會服務相結合的工作新路。例如,工作室心理咨詢人員認為,很多居民的問題不是思想的問題而是心理的問題,如果沒有心理學的知識,而按照傳統的思想教育的方法做工作肯定事倍功半,甚至適得其反。工作室源自于哪里?回答這個問題就不能不提到黨的基層干部的智慧與作用,是他們首先在解決各自社區的問題中積累了經驗,然后尋求其他力量的幫助把工作室建立起來,也是這些基層干部負責工作室的主要工作,并取得很好的效果。工作室的工作確實給基層群眾自治以及社區群眾帶來了成效。首先,工作室具有教育的功能,比如俞靜工作室已先后為街道培養了兩批社區工作者,君慧心理咨詢服務工作室開展心理知識培訓,蓉之林住宅小區物業管理工作室開展物業管理相關法律法規知識培訓;其次,真正化解了許多社區矛盾,為社區提供了免費的服務;最后,它們本身作為一個居民的自治組織存在,同時它們也促進了自治組織的產生和良性發展,比如蓉之林工作室協助小區成立業主委員會,幫助其有序開展工作等等。
三、新華經驗與啟示
新華街道的基層群眾自治在基層黨組織的引領下取得了階段性成果,其工作理念和思路給我們以如下啟示:
1.基層群眾自治在現實生活中應該也必然是一種共治。所謂應該是指,從群眾的概念分析來看,生活在基層社區中的黨員是社區群眾的一員,社區的基層黨組織除了具有執政黨的領導作用,它本身也應該是群眾自治中的一股重要的群眾力量。因此,群眾自治組織與基層黨組織應該是共治的。所謂必然是基于以下的分析:首先,中國基層社會群眾缺乏民主自治的傳統,基層群眾自身自治觀念較弱,難以自發形成自治組織來治理社區。新華小區物業自治小組的個案告訴我們,基層社會尤其是城市基層社會缺乏具有威望的群眾組織者,這樣的狀況下談基層自治和基層民主無疑是口號上的。因此,其他力量包括黨組織以及國家行政來推動社區自治的發展就是必然了。其次,基層社區是一個開放式的社會系統,社區自治必定不是封閉于社區的范圍內。從社會系統的視角來看,群眾自治要依法自治,法制的制定與完善離不開國家力量的影響。黨和政府要領導社會,它們的政治方針在基層社會必有體現,也就必然參與到社區自治中來?，F代社會是市場經濟的社會,商業組織對社區自治的影響從物業公司可見一斑。因此基層群眾自治不能僅僅從民主選舉的角度封閉地看問題,也不能把自治與黨的領導和政府的行政對立,而應從社區治理的視角來看共治的應然性和必然性。
2.基層自治要采取組織的形式,走專業化道路?；鶎尤罕娮灾涡枰扇〗M織化的方式進行,組織的制度化、程式化、權威性等等是自治順利進行的必要條件。組織的這些特點使得基層自治具有穩定性和極強的操作性。沒有經過組織化的群眾是很難有戰斗力的。但組織的這些特點并不能保證組織運作的有效性,組織也可能流于形式,成為自治的擺設,甚至染上官僚的作風。因此,成立某種基層自治組織不是來自于黨政的命令,而是來自于自治的需要,自然而然地形成于社區。像新華小區的物業小組、社區的專業工作室等等都是源于社區的需要,黨組織加以引導推動而成,并不是空降而來的。組織成效的大小取決于組織成員間以及組織成員與組織外人員的溝通、協作的程度?；鶎幼灾谓M織要走專業化的道路是因為:首先,隨著社會分化的加劇,基層群眾的需要或者說基層存在的要解決的問題不是簡單的籠統的說教或者一刀切的模式能解決,它需要專門的社會工作服務、專業化的知識來解決。比如新華街道的三個工作室,它們解決的是社區的專業性的問題,需要具備專業知識。就拿心理咨詢來說,沒有基本的心理學素養,基層群眾的心理問題就沒法解決。其次,基層社會包羅萬象,分化的社會必然導致分化的服務和分化的組織。作為基層的自治組織,它也應該多元化和專業化。另外從組織的效能來看,越是層級少的、技術性高的組織一般越具有效能。
3.基層黨組織在基層自治中應發揮引領、服務作用?；鶎狱h組織的領導地位應如何在基層自治中體現?從新華街道的經驗看來,他們把領導一詞作了很好的詮釋,也很好地體現了基層黨組織的領導作用?！邦I導”一般的是帶領、導向、管理的含義,具有上級的俯視的感覺?；鶎狱h組織如果是以一種在上的、領導者、被服務者的姿態去領導基層自治無疑是會被邊緣化的。其實,在新華街道,服務與引領的語詞比領導的語詞更合適?；鶎拥念I導就是引領與服務,領導與服務在這里具有高度的一致性。從新華街道處理建地鐵產生的突發事件中可以看出,平時服務了、引領了,關鍵時刻才能領導與組織,才能實現基層自治。
參考文獻:
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[4]林尚立.上海政治文明發展戰略研究[M].上海:上海人民出版社,2004.
[5]施凱.黨的社會工作導論[M].上海:上海人民出版社,2006.
本文系上海市政治文明辦2008年課題研究的部分成果。作者徐珂系復旦大學社會發展與公共政策學院社會學系副教授;郭小兵系復旦大學社會發展與公共政策學院社會學系碩士研究生。
■ 責任編輯:晏蔚青
小區物業論文范文第4篇
一、落實業委會布置的工作
(一)人清、物清、空間清的工作
1.人清：我司制定了《長河灣小區暫住人員管理規定》，并與居住在小區的暫住人員和單位簽訂了關于長河灣小區暫住人員的管理規定、成品保護協議、臨時規約確認單、消防安全責任書、身份信息確認單。一旦發現暫住人員違反上述規定的立即清除。如12月3日，居住在2號樓設備夾層的個別暫住人員，發生大聲喧嘩、做飯事件，我司立即制止并沒收用具，同時通知其單位負責人。開發商第一時間向我司表達歉意，并派專人徹查，下達了"如再有不遵守小區相關規定及不配合業委會和物業公司管理的將做退職處理"的決定。
2.物清：我司配合居委會對樓內垃圾桶及雜物進行檢查清理。由客服人員和保安員在雜物旁貼通知或入戶提醒業主清理雜物，收到預期效果。除個別業主需要耐心說服外，多數業主都能自覺支持工作。目前有些單元出現少量反彈現象，我司已組織保潔、保安、客服巡視組定期檢查，發現一處，糾正一處，使清理工作成果長久保持下去(進入12月份我司又清除12處雜物)。
3.空間清：我司已經與開發商一起，將已售未使用、未售的A區地下儲藏室全部清點上鎖，由開發商派專人管理。我司年底前將清理空間明細單提交業委會驗收。
(二)小區封閉管理
目前小區封閉管理基本達到預期效果，與我司加強公示制度分不開的。我司采取的先公示宣傳，再有計劃、有措施、分步驟的實施辦法得到廣大業主的肯定。()我司在日后類似工作中可以借鑒這一工作經驗，即：廣泛宣傳、公布方案、分步實施、檢查效果、整改計劃、保持成果。
1.近期大門封閉管理效果
(1)北門實行業主、居民與機動車、快遞公司等車輛分開進出，減少大門擁擠現象，效果很好。業主們基本能做到自覺刷卡進出，老年業主行動不便或偶爾忘記帶卡向保安求助時，值守保安都能給予幫助。送奶公司、快遞公司等服務公司辦理的第一批臨時出入證已陸續到期，門崗保安已進入重點檢查階段，督促服務單位續辦證件，做到管理持續有效。
(2)西北門自11月5日起業主24小時自行刷卡進出后，巡視崗發現兩次小區業主越門而入行為，經保安教育后，業主表示以后按規定文明進出。
(3)東門尾隨現象較多，早晚高峰時暫時增加臨時崗，加強管理。
(4)西門業主進出口因與機動車在一起，臨時定點崗暫時保留。
(5)2號樓臨街商業出入口自12月15日起8:30至17:30刷卡進入。公示文件于12月2日張貼，客服人員已對大廈、底商的業戶開始辦理門禁卡，但目前只有五家業戶來辦理。針對這種現象，我司客服人員逐一通知業戶，并于12月20、21兩日進行現場辦卡、集中授權。
(6)A區和五段車庫綜合管理的事宜還在與開發商商榷。
2.封閉管理的疏堵結合建議
小區實施封閉管理后，偶有出現家政服務、消費品銷售、送餐小廣告。我司進行了跟蹤調查，發現這些人員登記進入業主家服務后，按照公司要求每人都要設法張貼20至50張的小廣告。一些業主看到后很有意見，認為破壞了小區的環境，這些公司應走正規渠道宣傳自己，如通過電梯廣告、互聯頁等。我司對這種行為堅決制止并對行為人說服教育。
我司為了保證小區業主的安全秩序，建議引進信譽好、有專業技能的家政服務公司為業主提供特約服務，這樣既滿足了業主的生活需求，又防止了外來人員隨意進入小區，無法控制管理，同時還可以給業主創造公共收益。如易盟天地95081家庭服務中心，提供月嫂、育兒師、老人護理、病人護理、鐘點工、小時工等服務，以及油煙機和空調清洗、酒后代駕、無公害蔬菜配送等。公司已經在小區舉辦了兩次宣傳活動，組織業主、居民實地考察、體驗了他們的培訓基地、金牌門店、養老中心等。目前合作方式正在探討中。
(三)分批次、分情況對欠繳物業費業主啟動法律程序
我司分階段、多次、多方式與欠費業主溝通，使催繳物業費工作取得了顯著效果。
1.11月11日我司對催繳物業服務費情況進行了通報，公示了48名欠費業主的樓號和單元號。
2.12月1日我司再次對催繳物業服務費情況進行了通報，公示了38名自2012年1月18日以來(近3年)從未交納過物業服務費的業主房號。我司根據情況還會陸續公示欠繳業主房號(欠2年或欠1年)。
3.12月10日我司已聯系了律師向38名欠費業主發律師函，正式進入法律程序，準備工作已就緒。
由于合同所限及酬金制的特殊性，請業委會盡快完善法律上的委托手續及其他合法文件。
(四)電子貨物箱和信報箱的安裝
兩節將至，大廈信件、報紙、印刷品將猛增。我司在對大廈業戶進行調研后，選型定制了適合大廈業主需求的信報箱，目前已在制作中，計劃于12月25日投入使用。
說明：設置信報箱的目的是開源節流，提高服務并降低成本。第一批信箱48個，制作費用4,800元。如果每個信箱收管理費每月15-30元、每年180-360元。48個信箱全年8,640-17,280元。如果設專人送達信件，綜合費用支出3,500元/月、全年42,000元。
二、需簽訂和討論的合同
1.公共收益合同：目前屬全體業主可使用的公區場地有3處 --- 2號樓底商煙酒店、大廈商務中心、2號樓底商手工坊，其使用合同分別于11月10日和12月17日到期。小賣部和商務中心已提交續簽申請。手工坊表示不再續簽，3號樓業主沙婉玲提出使用申請，用于展示無公害食品。我司按照市場價格，使用費擬在原價基礎上漲幅5%以上，以上合同提請業委會討論。
2.保安服務合同、保潔服務合同：我司于12月10日會同業委會主任史健、樂玲委員與保安公司和保潔公司的負責人就草擬合同的崗位編制、費用等條款提出了要求。根據業委會的意見，我司將擬定的服務合同、人員安排、崗位職責、考核標準、獎懲制度有關條款提交業委會討論。
小區物業論文范文第5篇
根據“金梨苑”居住小區的設計特點，現擬定小區”物業管理方案”。
一、“金梨苑小區”物業概況 “金梨苑小區”位于西工區紗廠東路西段北側，東近解放路，西接紗廠路十字路口，地理位置優越?？偨ㄖ娣e約萬平方米，規劃容積率：建筑由多層花園樓房和諧布局。占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。
二、管理檔次及服務標準
根據“金梨苑小區”的實況，我處確定金梨苑小區物業為中檔管理。其服務標準如下：
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達98%以上。
(三)建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%
(四)物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。
(五)常規性公共服務。
1、房屋管理及維修養護
(1) 棟號、樓層、房號等標志明顯。
(2) 物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。
(3) 空調安裝統一，防護網安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養無事故隱患。
(1)供電系統。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。
(2)弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。
(3)消防系統。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
(4)給排水系統。停水提前1天通知;排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設備房無積水、浸泡發生;遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
(1)專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。
(2)出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
(3)停車位停放整齊，場地整潔。
(4)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
(5)聯系群眾，搞好群防群治。
(6)在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
(1)環衛設施完備。
(2)實行標準化清掃保潔。
(3)垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。
(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
(5)做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
(4)綠化完好率達到98%以上。
三、擬采取的管理方式
“對物業進行嚴格管理，為業主提供優質服務”是本物管處的根本理念。
(一)標準化管理
本物管處從房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化，均實施全面的、標準化質量管理，使物業管理行為向規范化靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使業主滿意、物業信譽度得到提高。
(二)溝通服務至上
組織、溝通、協調能力是物管的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。為此，本物業專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題(合理要求)、答復業主疑問、發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。
四、為物業管理所配置的人力、物力資源
人員設置
根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積萬平方米計算, 金梨苑小區管理處擬設置工作人員人。
職位人數負責內容
管理主任1人負責總體工作安排
樓管員2人 負責裝修監管 抄水表購電 收費
保潔員1人
保安人員 4人 負責門衛、崗亭、車輛出入、巡邏
金梨苑小區小區物管處
小區物業論文范文第6篇
一. 遵守交通管理規定，愛護小區的道路、公用設施，不亂停放車輛，外來車輛未經允許不得駛入。
二. 內部車輛出入小區要出示出入證，外部車輛出去小區時，司機應配合門崗收發出入證，由值班員履行登記手續。 三. 小區內車輛行駛停放要服從管理人員指揮，主要前后左右車輛安全，在規定位置停放。
四. 非業主車輛不得在停放小區過夜，若臨時滯留必須停放在指定臨時車位。
五. 嚴禁在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛。(機動和臨時車輛只能停放在指定位置，非機動車輛必須放在指定的停車場)
六. 非機動車輛必須按規定的位置停放，嚴禁在消防通道及樓宇內隨意停放。
七. 凡因不遵守車輛停放規定而造成車輛損傷，后果自負。 八. 車輛進入小區，司機必須減速行駛，禁止鳴喇叭，注意往來車輛及行人安全。機動車輛時速不得超過5公里，嚴禁超車。
九. 停放好車輛后，必須鎖好車門，調好防盜系統警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走。
十. 進入車輛禁止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性等物品。 十一. 不準碾壓綠化土地，不準損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。
十二. 出租車不得行駛入小區，遇有承載老、弱、病、殘、孕及攜帶過重物品的。視情況可等級放行，但必須及時駛離開，不得在小區內等候載客。
十三. 車輛帶貨駛離小區，必須有相應證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關物資放行手續，方可放行。