一、房地產開發企業開發項目成本管控的重要性
(一) 目前房地產行業的競爭環境
房地產市場從2016年的9月30日樓市調控新政開始, “房住不炒”已經成為政府進行房價調控的首要目標。近期政治局會議將調控口徑由“努力遏制房價過快上漲”調整為“努力遏制房價上漲”。如無意外, 盡管當前由于經濟下行與金融市場震蕩, 貨幣財政政策均有所放松, 但預計針對房地產市場的各類調控仍會顯著加碼, 房產稅的出臺可能早于市場預期。在這一背景下, 一、二線城市的房地產市場供需嚴重失衡, 未來房價走勢具有高度不確定性, 暴漲、暴跌與維持現狀都可能發生, 但三四線房地產市場高峰期已過, 未來將會逐漸下滑, 甚至加速下滑, 目前, 全國樓市已開啟“5限時代”, 即“限購、限貸、限價、限售、限商”, 進入8月以來, 各地樓市調控依然在頻繁加碼。
(二) 房地產企業開發項目成本管控的戰略意義
目前, 隨著信貸政策緊縮, 融資成本上漲, 銷售、人力成本的增加, “限購、限貸、限價、限售、限商”的開啟, 房價已無上漲空間, 三四線城市房地產的危險程度要超過一、二線城市, 中小開發商在未來的日子將會更加艱難, 房地產開發項目成本控制變得更加重要, 很多企業還停留在財務核算階段, 轉換成本管理模式是他們的當務之急, 做好房地產開發項目全過程目標成本控制, 爭取利潤最大化將成為房地產企業的核心競爭力之一。
二、房地產開發企業項目成本管控的問題和局限性
目前, 我國的房地產開發企業成本管理水平參差不齊, 公司內部缺乏成本管理的動力, 只注重建筑成本, 未結合市場考慮開發產品的投入產出比, 缺乏事前控制和全過程控制, 在開發項目實施過程中存在以下突出問題。
(一) 開發項目立項前期可行性研究不充分
房地產開發企業開發項目決策階段應當組織設計、工程、成本、銷售、財務、法律等部門的專業人才或者委托具有資質的專業機構對項目可行性進行充分論證。然而, 很多房地產企業由于不夠重視或時間緊張, 缺乏可行性研究或可行性研究流于形式, 在進行成本測算時直接延用類似開發項目的成本進行成本預算, 沒有考慮到項目背后的成本費用, 導致后期成本超支嚴重。
(二) 開發項目設計變更管控不力
開發項目的設計環節是成本管理的“事前控制”, 很多房地產企業在設計階段成本部門介入較少, 而設計人員在設計過程中會存在輕經濟數據, 重技術數據, 隨意調高設計標準、安全系數的行為, 所以當方案設計出來后, 發現預算成本已經超標。據統計, 因設計變更導致開發成本增加的比例在5%-25%之間, 設計階段的成本管控直接關系到工程造價及企業的盈利水平。
(三) 工程招標、工程簽證、工程變更管控不力
工程招標、工程簽證是項目成本管理的重要內容, 有不少房地產企業在進行工程施工、工程材料采購公開招標或邀請招標過程中不符合招投標規定, 存在暗箱操作、商業賄賂等問題。造成工程材料質量差、價格高, 施工過程中工程簽證、工程變更把關不嚴, 監理不到位, 最終建成“豆腐渣”工程。
(四) 對開發項目缺乏全過程管理意識
每個開發項目的生命周期可分為項目立項 (獲取土地) 、設計、施工、銷售、驗收交付階段, 不少企業只重視工程施工建設階段, 而忽視前期與后期, 其實成本控制應貫穿項目建設的全過程, 越是前期, 成本控制越重要。
三、加強房地產開發企業項目成本管控對策:目標成本管理的應用
隨著一系列樓市調控新政的出臺, 房地產行業的高利潤時代已經結束, 企業成本控制變得越來越重要, 對目標成本管理法的研究應運而生。
(一) 房地產開發項目目標成本法內涵
目標成本法, 是指企業以市場為導向, 以目標售價和目標利潤為基礎確定產品的目標成本。這一過程需要由設計-成本-采購-工程-財務-營銷各部門通力合作、共同完成, 目標成本管理的實施能促使企業上下各級、各部門、領導與職工之間的協調一致, 相互配合, 圍繞一個共同的目標而努力。是一種全過程、全方位、全人員的成本管理方法。
房地產開發項目目標成本管理是指基于開發產品的競爭價格, 在滿足必要利潤情況下所確定的最高期望目標成本。在項目立項決策時測算出目標成本, 從項目的方案設計到建設施工的過程管理、融資方式的選擇、財務管理、營銷策劃等全過程進行成本管控, 把實際成本控制在目標成本范圍之內, 保證目標利潤的順利實現。
(二) 房地產開發項目目標成本管理對策研究
針對上述房地產企業成本管理存在的問題分析, 有以下改進措施:
一是優化組織架構, 建立健全目標成本管理體系, 提高成本管理效率
企業實行目標成本管理需從優化企業組織架構出發, 優化調整部門和崗位, 分工清晰, 責權分明。覃曉艷等 (2005) 在《目標成本管理在房地產企業中的應用》一文中, 通過分析房地產項目的開發流程論述了地產項目目標成本的預測、分解、控制和分析, 認為企業實施目標成本管理必須建立健全目標成本管理體系, 并不斷提高員工的素質。
二是開發項目目標成本的分級管控、強化限額設計
目標成本管理應貫穿于整個開發項目的全過程, 將總目標成本分解落實到企業內部各職能部門, 明確該項目前期負責人、工程負責人、成本負責人、財務負責人、銷售負責人的職責, 明確責任成本的主體, 確定各部門的奮斗目標。其流程大體分為三個階段:
(1) 目標成本制定階段:屬于成本管理的事前控制, 以開發項目可行性研究報告為基礎, 測算出目標成本。越是前期, 成本控制越重要, 項目決策階段和設計階段是目標控制最重要的階段。
在項目決策階段需要對該項目的可行性進行評估, 對投資額、資金來源、項目投資收益率、稅后利潤率等指標進行分析, 分析測算數據的準確性直接決定著制定該項目目標成本的準確性。公司董事會、分管財務、設計、工程、成本、營銷等各部門負責人都應當參與項目決策。該階段的目標成本審批通過后作為該項目的總目標控制成本。
設計階段是開發項目目標成本管理的核心, 包括方案設計、擴初階段 (初步設計) 和施工圖設計。目標成本的管理必須在本階段加以強化, 成本管理部必須提供項目的成本指標和建議。據統計, 設計階段對項目成本造價的影響達到80%, 因此開發項目的定位、規劃方案設計、施工圖設計需要設計部門、銷售部門、成本管理部門積極配合, 最大限度減少事后變更帶來的成本增加。對于設計階段目標成本管理可采用限額設計的方法。
方案設計階段的成本控制重點包括但不限于:裝修標準、門窗標準、電梯標準、景觀標準、面積、戶型設計、配比;單體布置;立面設計;地下車庫布置;道路布置等。本階段確認開發產品的各項指標將作為限額指標, 為后續的成本控制提供依據。本階段目標成本經公司董事會審批后作為擴初設計階段的成本控制標準。
擴初階段的成本編制要進一步細化技術指標和開發產品的建造標準, 由設計成本部在方案設計的基礎上進行擴初目標編制。本階段的成本控制重點包括但不限于:結構選型、結構布置、材料選樣、基坑支護方式、防水、保溫材料及做法。本階段目標成本經公司董事會審批后作為施工圖階段的成本控制標準。
施工圖設計階段的成本控制重點包括但不限于:含鋼量、砼含量控制、材料封樣、替換、管線走向等。本階段目標成本經公司董事會審批后作為竣工結算階段的成本控制標準。
(2) 目標成本執行階段:屬于成本管理的事中控制, 對開發項目簽訂合同、設計變更、簽證變更、成本調整等以總目標成本為限進行控制。招標階段是材料采購、工程施工合同價款確認的首要環節, 其目標成本的控制直接影響到企業的利潤, 一般來說, 企業采用綜合評標法或最低價中標來進行評標管理。明確設計概算, 嚴格招標制度、嚴格控制工程變更, 施工圖預算編制方法, 加強對工程建設過程的監控, 加強工程造價管理, 按照規定的權限和程序進行審核批準是目標成本執行階段目標成本管控的重要途徑。
(3) 目標成本核算階段:屬于成本管理的事后控制。成本核算階段是核算匯總開發項目實際發生的各成本數據, 核算目標成本的執行情況, 對差異原因進行分析, 為以后開發新項目進行成本預算提供參考依據。
四、結語
本文分析了房地產開發項目從立項決策、方案設計、工程施工等階段存在的成本管理問題, 運用目標成本理論提出了相應的對策建議。放眼未來, 房地產企業已結束高利潤時代, 房地產企業應及時轉變成本管理理念, 積極運用目標成本管理法, 以取得較大競爭優勢。
摘要：隨著信貸政策緊縮, 一系列限購政策的出臺, 土地成本、人力及銷售成本持續上漲, 房地產行業正經受著嚴峻的考驗。在這樣的背景下, 房地產開發項目成本控制問題變得尤為重要, 房地產企業應及時轉變“事后核算型”的成本管理理念, 積極引入目標成本管理?；诖? 本文提出了房地產開發項目目標成本管理方法和對策, 以期為房地產企業目標成本管理提供借鑒。
關鍵詞：房地產,成本管控,目標成本
參考文獻
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