今天小編為大家推薦《房地產企業稅務管理論文(精選3篇)》相關資料，歡迎閱讀！【摘要】隨著中國社會主義市場經濟體制的逐漸發展和依法治稅的逐漸深入，房地產企業稅務風險成為了一個不可忽視的問題。房地產企業稅務風險若處理不恰當，那么就會發展成為一個危險，這個危險隨時隨地都有可能產生一個很大的影響，因此，作為房地產企業的經營管理層，須對房地產企業稅務的風險管控予以關注和研究。
房地產企業稅務管理論文 篇1：
房地產企業稅務風險及管理防范研究
【摘 要】論文以企業風險管理理論為基礎，對房地產企業稅務風險管理中所蘊含的問題予以總結，并且提出針對性的解決對策，目的是為相關企業提供參考，實現對稅務風險的有效控制。
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【關鍵詞】稅務風險;房地產企業;風險管理
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1 稅務風險管理的含義
稅務風險管理是企業運營過程中一種持續的動態管理過程。一般來講，稅務風險主要發生于企業的納稅過程中，如果出現納稅意識薄弱、未依法納稅等現象以后會出現風險問題，但是沒能及時將切實可行的方法落實在風險管理中，進而形成稅務風險。
2 房地產企業稅務風險的特征與構成
作為傳統行業之一，房地產企業在市場經濟發展中發揮著重要作用，在房地產行業發展勢態逐步放緩的當下，為使其更適應新時代的社會需求，國家針對性的監管政策陸續出臺，有效規范了房地產行業的市場格局，而其財稅風險也同時成為關注的焦點。
2.1 特征
企業所面臨風險，其特征會受到風險屬性的影響。目前，房地產企業面臨的稅務風險，其特征主要表現為：①稅務風險表現在企業建設的每個環節中，貫穿于融投資、土地獲取、開發建設、建筑設計、清算結算、地產銷售等。②對于房地產行業而言，稅務風險的存在具有客觀性，并且難以被消除或者避免。對此，企業只能基于恰當的治理措施對于風險予以降低，但依然無法消除。③房地產企業在發展中，所面臨的稅務風險具有隱形性的特點。稅務風險很“狡猾”，有時會隱匿于房地產企業的各種涉稅行為中，除了定期以被動的形式接受外力的稅務檢查之外，很難被企業管理者發覺，只有在稅務部門進行審核與核查時，才會發現某些不合理之處。
2.2 構成
①土地取得環節的稅務風險。房地產企業取得土地對應的投資在總成本中占比較高，更是開發成本中的關鍵。若是企業沒有在二級市場上購買獲得土地，同時，對方沒有為其提供全額、有效、真實的增值稅發票，那么必然會影響企業土地增值稅清算成本、“營改增”之后增值稅抵扣等。因此，稅務檢查應該將取得發票、支付購買土地款項的合理性作為重點。②項目建設環節的稅務風險。在建設開發階段，房地產企業所涉及的稅種多達十幾個，主要的稅種包括土地增值稅、增值稅、所得稅等，而這部分內容也是稅務機關檢查、關注的關鍵。除了一般的建設環節涉稅業務，一些企業的特殊業務中，例如，“以物換物”“以房抵債”，或者采用房屋的方式獎勵優秀員工等，都應該將其視為銷售，否則會導致企業面臨偷稅、漏稅的風險。③交付、清算階段的稅務風險。在交付以后與財稅相關的事項較多，包括清算所得稅實際毛利、開發項目發票、申報增值稅等。以上稅負均會對企業最終的利潤產生直接影響。因此，一旦處理不合理，便會影響最終獲得的利潤。
3 房地產企業稅務風險控制中出現的主要問題
3.1 組織機構復雜導致稅務風險
相比于營業稅，增值稅的特征主要表現為利用稅票控稅、征管嚴苛、鏈條抵扣等方面，必須嚴格踐行銷項同進項互抵的基本原則，實現計征增值稅的基本目的?，F在的房地產企業在市場中得標的重要因素中非?？粗仄髽I資質，而如今的房地產企業管理層級復雜，設置了很多分公司、子公司等，總公司在中標以后常常會讓分公司對項目施工予以負責，采用此種分散管理的方式難以實現合同管理、核算方式、發票主體的統一，所以增加增值稅抵扣的難度。
3.2 無法充分獲取進項發票帶來稅務風險
房地產企業在發展中，存在生產時限長、資金投入力度大、流動性大、產業鏈長等多方面的問題，所以增加了獲取增值稅專用發票的難度。目前，拆遷補償費、征地拆遷費等有專用發票。同時，臨時租用房屋、個人簽的多種合同也只能獲得普通發票，所以并不能實現抵扣?；诖?，企業進項抵扣稅額水平較低，同時，增值稅額增多，故而會增加稅務風險。
3.3 扣稅憑證管理不合理形成稅務風險
對于大型房地產企業而言，其所經營的項目常常涉及多個不同的地區，所以在對不同地區項目予以結算時會采用統一名稱獲得發票。對于這種現象的存在，會導致增值稅發票復雜、量多，進而會增加歸納發票、審查發票、傳遞發票的難度和工作量。
3.4 納稅資金不足生成稅務風險
通常情況下，企業會在發票起始日形成繳納增值稅的義務。但實際上，我國建筑市場并沒有形成嚴格、同一的規范，加之因為業主方發揮著主導作用，再受到其他多方因素的影響以后，往往會導致業主方不愿意根據合同上約定的內容支付工程款。正是這種現象的存在，導致企業常常面臨資金拖欠等問題。
4 房地產企業稅務風險防范的措施
4.1 強化風險防范意識
首先，在日常的管理工作中，要想從根本上提升防范稅務風險的效果，企業應該設置合理的防控體系、監督機制，并且將其落實在工作中。其次，還應該引導高層管理人員、財務管理人員樹立稅務風險防范意識，然后將此種思想融入管理中。其中，高層管理人員應該轉變自身對于稅務風險的傳統認知，全面了解防范風險的方法，并且遵守政府部門實施的制度法律，然后在企業內部也制定與之相適應的制度。最后，還應該在企業內部構建稅務管理文化，營造良好的環境氛圍，確保每一位員工都能夠深化對稅務風險的了解和認識，積極推進宣傳、科普工作，為后續積極開展稅務風險管理和防控工作提供前提條件。
4.2 完善內部風險管理制度
基于健全的風險管控制度，可以一定程度上提高企業應對稅務風險的能力。對此，可以在內部建立管理部門，對涉稅事項予以嚴格管理，全面強化風險預防效果，降低風險出現的可能性。企業應該認識到房地產項目具有工期長、資產占用額度大的特點，同時，了解稅務管理、稅務工作以及方法具有復雜性的特點，然后結合實際情況配備專業的人員與部門，確保人員的能力、技術、意識以及責任心可以滿足稅務風險管理的要求?；诖?，可以實現對稅務風險管理的全面指導。房地產企業也可以將項目作為立足點，結合相似案例的深入研究，明確相關的影響因素及其對運營所形成的威脅等，進而可以對風險管控制度予以全面完善，實現對稅務風險管理方式的創新和改進。
4.3 建立稅務風險預警體系
在建立稅務管理部門以后，應該明確事前控制的重要性，從而減少風險出現的概率，積極完善內部風險預警體系。最為重要的是，事前預防并不僅僅是對風險出現之前的簡單處理。對于成熟的預警體系而言，可以第一時間發現企業當前經營狀態中常見的稅務風險，然后盡可能降低企業的損失。所以管理部門應該不斷提升能力水平，積極學習風險管理、稅務法律等方面的知識，對設立適合企業自身的預警體系有所建樹。
4.4 加大資金管理力度
雖然我國對稅制政策體制進行了調整和創新，但是房地產企業依然面臨著資金短缺的問題。因此，企業應該加大對資金的管理力度，嚴格根據合同的約定內容開展工作，并且按期進行工程款的催收，便于及時發放施工人員的工資。另外，提高內部資金管理的嚴謹性，強化預算工作的合理性、嚴格性，適當分散企業的資金，實現對稅務風險出現概率的有效降低。
5 結語
總而言之，稅務風險管理是企業發展進程中的重點任務，房地產企業不僅是市場經濟中的主體，同時，還影響著國民經濟的發展?；谪敹愔贫鹊母母?，企業需要加大稅務風險管理的力度，重點放在企業的內部控制發展上，需要明確內控與稅務風險防范之間的關系，不斷完善審批體系、內控體系、監督體系三者間的聯系，從而更好地幫助企業規避稅務風險，提高稅務籌劃能力，為房地產企業健康、持續發展奠定基礎。
【參考文獻】
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【作者簡介】楊晨昕（1993-），女，甘肅敦煌人，研究生在讀，從事財務會計研究。
作者：楊晨昕 曲琳琳
房地產企業稅務管理論文 篇2：
對房地產企業稅務風險管理及控制相關問題的探討
【摘要】隨著中國社會主義市場經濟體制的逐漸發展和依法治稅的逐漸深入，房地產企業稅務風險成為了一個不可忽視的問題。房地產企業稅務風險若處理不恰當，那么就會發展成為一個危險，這個危險隨時隨地都有可能產生一個很大的影響，因此，作為房地產企業的經營管理層，須對房地產企業稅務的風險管控予以關注和研究。
【關鍵詞】房地產 企業稅務風險 管理 控制
一、企業稅務風險概析
企業稅務風險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業因為其涉稅行為與相關法律不相符，因而違反了其納稅的有關規定，在這情況下，就會讓企業產生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現就是該企業過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。
企業稅務風險作為一種風險類別，它也具有一般風險的特點，主要有五個方面。第一，企業稅務風險的普遍和廣泛性。企業稅務風險存在于每一個企業之中，規模大或者小的企業都會或多或少地發生稅務風險。第二，企業稅務風險具有客觀性。企業稅務風險是不會隨著其企業或者個人的意志發生變化。第三，企業稅務風險常會使企業產生一些損失。第四，企業稅務風險具有轉化性。企業的稅務風險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業稅務風險會存在于企業的經營活動當中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。
二、房地產企業稅務風險產生的原因分析
（一）房地產企業內部原因
1.房地產企業財務核算水平的準確性不高
財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。如，據國家審計署2004年第四號審計結果公報公布了對785戶房地產大中型企業稅收征管情況審計調查結果，顯示在2002年，以上785個企業少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結果原因分析為，上述房地產企業的財務核算數據存在主觀或客觀的核算誤差。
2.房地產企業制度不健全
房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。
3.房地產企業納稅的重視度不夠
房地產企業的納稅意識是房地產企業的一個主觀態度。每個房地產企業都應該盡按時、足額、依法納稅?？墒窃趯嶋H日常的經營運作中，由于繳納的稅款對于企業而言是一種現金流出，這樣會把企業的利潤降低，一些房地產企業為了其業績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務風險。而且房地產企業對涉稅行為的重視意識不強也是其風險產生的一個非常重要的因素。在房地產企業中會存在這樣的誤區，就是房地產企業的涉稅行為應該由財務部門進行處理，而房地產企業中的稅務風險也應該由財務部門進行防范。
（二）企業外部原因
1.稅法的多變性
每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統、不明確，又或者比較容易產生歧義的項目，這些都會讓房地產企業在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業沒有稅法的解釋權，這樣就會讓房地產企業處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發稅務風險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉型，關于購置固定資產的處理等也發生了較大的變化，企業也需要按照新的《增值稅暫行條例》進行相關稅務處理。
2.稅務機關的自由裁量權及不規范執法的存在
代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。我國的稅法給予稅務機關行使一定程度的自由裁量權，如果在稅法規定的范圍內，稅務機關在執法的程序中是具備彈性的，他們有權按照自己的判斷對其納稅人的行為進行判定。而因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。
三、房地產企業稅務風險防范的若干策略
（一）房地產企業稅務風險預警系統建設
企業稅務風險預警指的是在風險產生之前，按照以前的經驗總結的一些規律或者所看到的一些信息，告訴相關部門并對他們發出緊急的信息，把這些風險的信息傳達下去，為的是避免發生一些準備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風險所引發的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風險預警系統則是一個自己組建起來的組織，它是風險預警行為依據有關的內部聯系構建而成的一個整體。
1.推行房地產企業稅務風險的評分評級制度，同時進行定期的稅務檢查
房地產企業稅務風險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經過查找房地產企業中比較重要的稅務風險性、比較關鍵的部門、比較關鍵的人員，確立相對應的權重，并結合所在企業的一般實際狀況，算出每個企業自己的總得分，再評價該企業的風險情況。
2.預測房地產企業稅收，強化日常稅務的監督
對稅收的預測不僅會在稅務機關的管理中應用，在房地產企業中也是會有廣泛的應用，也就是在房地產企業中對企業稅收進行預測。房地產企業對稅收的預測是按照房地產企業涉稅行為的一些歷史材料，并參考現有的基本要求和基本條件，針對房地產企業將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學的測算與預計。對房地產企業開展稅收預測的意義在于：第一，預測一個項目或者它將來的一段期間內應該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標準；第二，測定各個項定額及其標準，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標服務。第三，房地產企業對稅收的預測是房地產企業稅務風險預警系統的一個非常重要的部分，也是預警系統中所構建的非常重要一個環節，這樣能夠對房地產企業防范稅收風險提供一定的數據支撐。
（二）控制稅收籌劃風險
房地產企業稅收籌劃，在理論基礎的設計分析上，需要具備相應的環境的適應性，它是一個系統工程。因為房地產企業其納稅環境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產企業的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風險。依照對房地產企業稅收籌劃過程中的一些分析，房地產企業稅收籌劃的計劃在執行中所遇到的較大風險是所執行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調整，又或者房地產企業稅收籌劃計劃的一個重要預期的財務效果，并沒有得到稅務機關的認同，而與房地產企業稅收籌劃最初確定的目標產生一個非常嚴重的偏差，甚至是有一個相反結果。
（三）加強企業與外部機構的溝通合作
加強房地產企業與外部機關的一個溝通與合作，有益于房地產企業獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準確的稅收政策的消息，尤其是房地產企業所在區域的主管稅收機關，在國家稅務總局等機關制定的最新的一些稅收的文件的基礎上，某些時候會制定一些地方的法律法規或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規以及所補充的政策經常會被房地產企業所輕視，這樣就非常容易產生一定的稅務風險。
在加強與外部機關、組織的溝通中，房地產企業應該從細節做起，在基于防范企業稅務風險之上，應該主動、積極地尋求稅務機關的指導與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規不能準確把握，就應該要主動積極與稅務機關進行溝通和聯系，聽取其建議與指導。
四、結語
房地產企業稅務風險是一個不可忽視的問題，若處理不恰當，那么就會發展成為一個危險，這個危險隨時隨地都有可能對企業經營發展產生一個很大的負面影響，所以房地產企業經營、管理層須對房地產企業稅務風險加強研究、明晰認知并制定有效的管控方法與措施。
作者簡介：劉冬蓮（1975-），女，深圳人，從事財稅或審計工作。
（責任編輯：唐榮波）
作者：劉冬蓮
房地產企業稅務管理論文 篇3：
房地產企業稅務風險管理研究
[摘 要]房地產行業的逐步壯大帶動了社會經濟的發展，但由于行業本身存在著建設周期長、資金流量大以及收費項目多等特征，企業的稅務成本相對較高。為了更好地適應稅收調控政策，降低稅務管理風險，房地產企業必須建立完善的稅務風險管理機制，在政策范圍內開展稅務籌劃工作，促進企業良性發展。文章以房地產企業為主體，分析企業稅務管理風險和風險防范的相關策略。
[關鍵詞]房地產企業;稅務風險;土地增值稅
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.30.081
1 房地產企業稅務風險基本內容
房地產行業作為國民經濟發展的支柱性產業，對于拉動社會經濟增長發揮著積極作用。為了抑制房價攀升，加強對房地產行業的調控，國家采取稅收杠桿政策進行市場調節和監管。而房地產行業因投資金額巨大、社會項目較多，企業存在著稅務成本高、稅務籌劃風險大等特征。具體來說，房地產企業的稅務風險主要體現在以下兩個方面。
1.1 業務層面
第一，在拿地規劃環節，房地產項目開發土地獲取方式和項目設計規劃直接影響著企業的稅務籌劃活動。例如，企業在土地招拍掛環節不符合項目公司和舉牌公司的條件，則不能順利承接土地開發使用權;在拿地環節以前，房地產企業通常會與當地政府部門針對土地規劃指標擬定、市政配套設施建設、拆遷安置保障用房建設等內容達成一致，如果企業沒有做好事前稅務籌劃工作，則無法在商業談判中爭取合法利益。由此，房地產開發項目周期長、涉及單位多、運行流程復雜，如果沒有及時對項目開發模式、管理組織、規劃指標等方面進行籌劃，可能會影響后續的稅務管理工作。[1]
第二，在項目開發環節，依據土地增值稅清算相關規定，以項目分期滾動開發為基礎，將不同階段的分期作為清算主體。但不同納稅地區對分期界定存在差異性，分期判斷依據包括工程規劃許可證、施工許可證以及預售許可證等。企業與稅務局在分期界定方面理解不同，也會產生稅務籌劃爭議。此外，對于成本和費用的區分、開發間接費用和管理費用的區分等會直接影響土地增值稅和企業所得稅籌劃。
第三，在房產銷售環節，由于普通住宅銷售在增值稅稅率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅的優惠政策。如果房地產企業在銷售定價時沒有把握好增值稅臨界點，會增加企業稅務負擔;同時，銷售環節所涉及的稅種，包括房產稅、印花稅、契稅等，雖然金額相對較低，但如果忽略了籌劃環節，也會給企業帶來訴訟風險。
1.2 管理層面
第一，稅務風險組織結構尚不完善。房地產行業大多數為中小企業，企業運營管理中存在諸多問題。雖然企業決策管理層具有一定的稅務管理意識，但對行業稅務風險認識不足，缺乏完善的稅務管理制度和稅務管理機構。例如，企業未設置專門的稅務管理機構，僅在財務部門設置稅務管理崗位，基本職能涵蓋成本核算、納稅申報、項目清算、稅務籌劃以及部門協調等工作。由于企業尚未落實不相容崗位分離原則，稅務管理工作潛藏著操作風險;同時，稅務籌劃工作缺乏業務部門的參與，在稅務管理內容和流程尚不明確的情況下，很容易引發稅務風險。
第二，稅務風險管理機制有待健全。項目稅務風險管理機制包括事前識別、事中評估與事后控制三個環節。首先，在事前識別環節，雖然多數房地產企業在項目開發前便依據項目開發流程擬定了稅務風險單，對項目準備、開發及銷售等階段的稅務風險進行了分析。但實際稅務管理中，由于開發項目具有多樣化特點，財務人員對稅收業務了解不足，企業仍無法控制所有風險點，出現合同風險、票據風險等。其次，在事中評估環節，部分房地產企業未建立風險評估機制，風險評估主要由負責項目的財務人員根據自身經驗及房地產項目特征主觀評估風險清單所列的風險點和風險后果。由于缺乏詳細的數據支撐，企業無法精準了解風險影響程度。例如，部分企業未明確要求開發商提供的發票為專票，后期扣除進項稅額時出現無法足額抵扣現象，一定程度上增加了企業的稅務負擔。[2]最后，在事后控制環節，通常情況下，企業會依據稅務風險影響程度和涉及稅款數額對風險進行等級劃分，并制定相應的防控方案。這一事后應對策略雖可及時清查企業稅務風險，但部分企業的稅務風險管理清單未詳細測算各項目所需納稅金額，項目管理員無法從納稅金額判定是否足額繳納稅款;同時，部分企業缺乏應急管理方案，對于突發稅務風險時仍需層層上報，降低了稅務風險管理效率。
2 房地產企業加強稅務風險防控的策略
2.1 業務層面
2.1.1 投資項目階段
一方面，房地產企業要選擇合理的融資方式。例如，A房地產公司開發某一個項目，需要外部融資2000萬元，如果采用傳統的銀行借貸方式，按照6%計算貸款年利率，企業需要每年支付給銀行120萬元債務利息。按照政策規定，這一部分利息費用可以進行稅前扣除，稅率為25%，則可以節省稅務成本30萬元;但如果企業采取發行股票的方式進行權益融資，則無法享受稅前列支的優惠政策，稅后利潤分配也無法達到降稅的效果;另一方面，房地產企業要明確投資方式對稅務籌劃的影響。例如，A房地產開發企業現有500萬元的閑置資金與B房地產企業建立合作關系。目前提出的合作方式共分為三種，即直接出資合作、借助金融機構轉借資金、投資入股。假設A公司與B公司簽署了一年的合作退出協議，并獲利投資收益100萬元。在這一情況下，第一種合作方式相當于項目轉讓，企業需要繳納所得稅、附加稅等;第二種合作方式下，獲利的100萬元屬于利息收入;第三種合作方式下，100萬元則屬于股利收入，需要納稅。由此可見，房地產企業應當在充分考慮投資公司經營風險的情況下，選擇合理的投資方式，降低投資收益成本。
2.1.2 土地獲取階段
房地產企業應當依據市場監管規定，合法獲取土地使用權益。在這一過程中，房地產企業應當完善內部控制管理制度，將企業信息披露、編制合作協議、評估土地價值、底價報批、簽訂土地使用權限合同、辦理登記等作為基本流程，確保土地獲取過程的合法合規性。[3]另外，由于房地產企業開發項目周期較長，涉及單位部門較多。企業不僅要加強與供應鏈上下游單位之間的聯系，了解原材料供應商、物業行業等稅率變動情況，還要與項目責任部門開展定期對賬工作，監督相關部門規范開展項目成本核算，并加強各項票據的管理，為項目清算階段做好事前籌劃。
2.1.3 項目開發階段
一方面，房地產開發企業需要對項目開發費用進行列支。依據政策規定，房地產企業在同時開發多個項目時所構成的成本費用，可以依據建筑物可售面積占可售總面積比例確定增值稅，清算項目可扣除金額。同時，部分稅務機關為了避免企業濫用成本分攤方法，在土地增值稅清算環節往往會對分攤方法進行限制。例如，以建筑面積占比法為基本方法，開展開發成本分攤時，企業應當將裝修、設備以及設施等項目納入成本費用明細表當中;合理區分管理費用和間接費用，將項目開發所形成的技術研發費用、行政管理費用和后勤保障費用等轉變為開發間接費用，可以降低開發項目增值率，并能享受加計扣除20%稅費的優惠政策，有效降低稅務成本;另一方面，加強與當地稅務機關之間的合作與溝通，及時了解納稅地區的分期界定，確定增值稅清算主體，避免因稅收政策解讀差異而給企業帶來稅務風險。
2.1.4 項目銷售階段
在房地產銷售環節，銷售收入的稅務籌劃方案主要以遞延納稅節點、利用稅收優惠政策為基本籌劃思路。依據當前稅收政策規定，房地產企業在普通住宅項目銷售過程中，當增值部分小于可扣除金額的20%，就可以直接享受土地增值稅免除政策;反之，當增值額大于可扣除項目金額的20%，則不能享受該政策。因此，房地產開發企業可以充分利用這一政策，合理控制銷售產品價格，將增值額控制在可扣除金額20%以內，滿足優惠政策的條件。此外，由于房地產開發企業通常屬于在同一階段開發多個項目的狀態，在稅務籌劃過程中，企業要轉變“普通住宅越多越好”的開發理念，合理設計不同項目的售價，盡量拉大低售價高層房的建筑面積，并與面積大的別墅住宅項目同時進行增值稅清算，可以達到降低非普通住宅增值率的目的，也能夠有效提升企業的銷售收入。[4]
2.2 管理層面
2.2.1 完善稅務風險組織結構
為了有效降低稅務風險，房地產企業管理層人員應當重視企業文化氛圍營造，通過組織相關人員開展業務培訓、下發稅務管理文件政策、在稅務管理小組開展知識競賽等方式，全面提升企業執行層對稅務風險的認識。另外，對于部分預算不足的房地產企業，可以在財務部門中組建稅務管理小組，分別設置納稅申報崗位、稅務方案籌劃崗位等，在不相容崗位分離原則下，將稅務風險管理職責落實到崗位層面。此外，房地產企業還應當針對稅務管理工作制定相應的操作規范和規章制度，明確稅務籌劃參與人員、稅務管理對象、籌劃方案編制流程、籌劃方式選擇以及相關政策的法律邊界等，為稅務風險管理工作提供指導依據。
2.2.2 建立稅務風險管理機制
在事前識別環節，房地產企業應當針對稅務風險管理工作配備專業素養較高的工作人員，在充分掌握稅收優惠政策的基礎上，開展稅務風險識別工作;同時，發揮管理會計在一線業務前端的指導作用，將稅務管理工作滲透到業務環節當中，既要強調稅務籌劃工作的戰略全局性，還要及時依據項目建設方案調整、稅收政策變化等改進稅務籌劃方案;在事中評估環節，房地產企業應當建立完善的信息溝通機制，將項目立項申報、開發規劃設計、工程外包招標、業務合同簽署、現場施工管理以及房產市場營銷等環節納入風險評估清單內，稅務籌劃人員可以在信息共享平臺上及時獲取業務信息，作為稅務籌劃方案編制的數據依據，能夠有效提升籌劃方案的科學性;在事后控制環節，以稅務風險預警機制為核心，企業可以將項目投資成本、項目預期收益等指標內容作為風險預警的警戒線，風險預警機制與風險數據庫端口對接，企業稅務管理崗位可以直接在風險數據庫中提取風險應對策略模型，制定合理的風險應對方案，有效控制企業的經濟損失。
3 結論
綜上所述，由于房地產行業本身存在著稅務成本高、管理風險大等特征，加強稅務風險管理是企業控制稅務成本、降低稅務風險的有效策略。因此，房地產企業應當準確識別業務層面和管理層面的風險因素，通過建立完善的稅務風險管理機制，更好地應對稅收政策環境。
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作者：何東澤