1 房地產企業稅收征管現狀
1.1 土地增值稅
對于未達到清算條件的開發項目, 根據產品類型, 按普通住宅、非普通住宅、其他房產分別按2%、2.5%、3%預征, 達到清算條件后, 根據條例和法規進行清算。征收依據為1993年11月國務院制定的《土地增值稅暫行條例》以及1994年財政部發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。
1.2 城鎮土地使用稅
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據, 單元土地稅額由省級政府制定。土地使用稅每平方米年稅額如下:
(1) 大城市1.5元至30元;
(2) 中等城市1.2元至24元;
(3) 小城市0.9元至18元;
(4) 縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元
征收依據為2013年12月7日修正版《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》, 2016年2月3日國家稅務總局制定的《城鎮土地使用稅管理指引》。
1.3 增值稅
2016年5月1日后, 新開發的項目, 按11%的稅率, 簡易辦法征收的征收率5%。征收依據為2016年3月23日, 財政部、國家稅務總局正式頒布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》 (財稅[2016]36號) 。
1.4 企業所得稅
銷售未完工產品根據項目所在地不同分別按15%、10%、5%、3%毛利率計征所得稅。征收依據為2017年2月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過《中華人民共和國企業所得稅法》, 以及稅務總局制定的暫行條例、國稅發[2009]31號等文件。
2 籌劃要點
2.1 土地增值稅
土地增值稅稅率, 從30%到60%, 稅率高, 會對企業形成較大的成本壓力和資金占用, 應高度重視該稅種的籌劃。
(1) 不同成本對象合并清算。目前土地增值稅條例及細則上, 均未對土地增值的清算對象做出明確規定, 因為不同的產品, 其增值率會不同, 而土地增值稅按超額累計設計稅率, 增值率越大, 稅率越大。合并清算可以有效降低增值率, 從而降低稅負。當然, 此方案需要取得主管稅務機關的認可, 并提供規劃資料支持, 比如產品類型為同一期開發, 同一期銷售, 在同一個地塊等。
(2) 增強籌劃的前瞻性。土增稅的籌劃, 應該在拿地后、開發前就進行測算籌劃, 從整體利益最大化的角度對產品設計提出建議。比如當成本扣除在臨界點附近時, 增加一定的景觀投入, 項目凈利潤反而更高。當設計得當, 增值率控制在20%之內, 普通住宅甚至將不用繳納土增稅。所以, 前瞻性的土增稅籌劃, 可以對項目利益最大化發揮積極作用。
(3) 費用成本的籌劃。將項目公司或實際項目管理的人員成本計入開發成本, 不記入期間費用, 可以增加開發成本, 還可以作為20%加計扣除的基數。另外, 利息費用在開發成本中占比較大, 如果企業能取得金融機構的證明, 也就是取得銀行項目貸款, 且金額較大, 則可以據實列支, 且能加計扣除。
(4) 積極運用稅收優惠政策。根據以房地產進行投資、聯營, 投資、聯營一方以房地產作價入股或作為聯營條件, 將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中的;合作建房, 一方出土地, 一方出資金, 建成后按比例分房自用的;企業兼并, 被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的, 等情況下, 可以免征土地增值稅。
2.2 企業所得稅
(1) 合理搭設項目公司組織形式。有多塊土地開發的項目, 可以按項目設立獨立的法人單位, 也可以按公司下設不同項目輔助核算來區分。不考慮企業資質、融資操作, 從稅務籌劃的角度, 采用后一種方式進行開發, 可以取得很大的稅收利益。如果項目盈虧不一, 更可以取得合并清算收益。再如為項目配套建設的酒店等服務業項目, 投資大, 盈利能力弱, 回款周期長, 可以采用設立房產公司酒店分公司的形式, 自持經營或聯營, 利用母分公司所得稅匯總繳納的政策, 用分公司的虧損低減房產公司的盈利, 從而達到少交企業所得稅的目的。
(2) 項目公司初期虧損, 結轉下一年度彌補。
2.3 增值稅
(1) 多項目開發時, 不單獨設立項目公司, 合并抵扣進項稅額。
(2) 積極利用免稅政策, 采用投資形式轉讓產品, 免交增值稅。
2.4 城鎮土地使用稅
(1) 盡快辦理交房手續。條例沒有對房地產企業土地使用稅納稅義務終止時間做出明確規定, 所以征管實際中, 各地具體征收政策不盡相同, 有的按合同簽訂日終止, 有的按網簽實際終止, 有的按交房時間終止。但按交房時間終止為最嚴格, 所以當銷售實現后, 應盡快完成交房手續, 并留存相關資料作為申報依據。
(2) 積極利用稅收減免政策。對于商品房小區配建的經濟適用房, 根據稅收政策的規定, 可以免預征土地使用稅。
3 房地產稅收籌劃風險的對策建議
3.1 加強涉稅人員培訓, 提高員工業務素質
稅收籌劃在實際進行的過程中, 對工作人員的專業知識和工作素養有非常高的要求, 企業涉稅人員業務水平的高低對房地產稅收籌劃方法的合理性和籌劃結果的有效性有著直接的影響。房地產開發企業想要提高稅收籌劃的效果, 就要提高員工的業務素質。工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中, 一定要對相關工作中各項內容的理論知識和技能進行全面掌握, 還可以對企業經營情況進行有效管理。這就需要企業的領導人進行對涉稅人員進行培訓工作, 讓工作人員可以掌握企業中財務、稅務、管理、法律等方面的知識內容, 提高工作人員整體的技術水平。使其可以將掌握的相關技能合理應用稅收籌劃工作中, 還需要對市場的發展動態進行實時的掌握, 了解房地產行業的政策變動, 結合企業情況制定出合理的稅收籌劃方案, 保證稅收籌劃的效率。
3.2 加強與稅務機關溝通, 及時把握政策動態
房地產開發行業進行稅收籌劃的過程中, 我們國家這方面的相關法律并沒有進行明確的規定, 企業可以根據稅收法律的實際情況, 來進行靈活的變通。從企業的發展情況來看, 企業在發展的過程中需要積極主動的稅務機關進行溝通和交流, 保持聯系, 這樣企業在制定稅收籌劃方案時就可以根據從稅務機關了解到的情況對籌劃方案進行優化, 這樣才可以獲得相關部門的認可。所以, 房地產開發企業在進行稅收籌劃時, 要多與稅務機關進行溝通是和交流, 讓企業與稅務機關建立良好的關系。與稅務部門聯系的過程中, 可以獲得一些有價值的信息, 而且還可以對未來一段時間內的稅務政策變動情況進行了解, 對企業的稅收籌劃來說有著非常重要的意義。另外, 與稅務部門建立良好的關系也可以為企業的對外交流樹立一個良好的形象, 這樣在進行稅收籌劃時更容易獲得有關部門的信任和批準, 還可以在企業遇到問題的過程中進行指導, 降低房地產稅收籌劃風險的產生。
3.3 提高財務管理水平, 加強內部控制
從房地產開發企業的一系列工作來看, 其涉及的內容比較多, 而且建筑工程項目比較多, 大部分房地產企業都屬于建筑工程企業, 企業中的會計工作的難度非常高, 處理方式比較復雜。房地產企業在發展的過程中要對企業的情況進行了解, 對企業內部管理工作和外部運營工作都要進行全面的掌握, 對企業的會計信息也要進行詳細的了解, 這樣才可以科學進行稅收籌劃工作。要想對企業內部環境進行有效的管理, 優化企業稅收籌劃方案, 就需要提高財務管理水平, 加強對企業的內部控制, 建立完善的規章制度, 在進行財務管理工作時要按照相關制度去操作, 提高財務管理工作的有效性, 以此來提高企業內部整體的管理水平, 降低稅收籌劃的風險, 提高企業的經濟效益。
4 結語
稅收籌劃能給企業帶來一定的經濟效益, 但不是企業的全部經濟利益, 項目稅收的減少并不代表整體利益的增加。因此, 在稅收籌劃時, 應通過幾個方案的對比, 選擇整體利益最大的方案, 而不是稅負最輕的方案。
摘要：房地產行業屬于資金密集型行業, 投資大, 風險大, 收益高, 同時產業鏈長, 能深刻影響社會經濟發展, 一直以來是政府重點監管對象。稅收是政府對房地產行業的重要調控手段之一。房地產企業的稅收籌劃的目的主要有兩個, 一是合理避稅, 降低納稅金額絕對值, 二是節約資金成本, 延后繳納稅款。
關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃
參考文獻
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