第一篇：上海市住宅物業管理
上海市住宅物業消防安全管理規定
二○○四年九月二十日
第一條為進一步加強本市住宅物業消防安全工作，有效預防和減少火災事故的發生，確保群眾生命、財產安全，根據國務院《物業管理條例》、《上海市消防條例》、《上海市住宅物業管理規定》等有關規定，特制定本規定。
第二條本規定適用于本市行政區域內已實施物業管理的住宅物業(含商住樓、綜合樓的住宅部分)。未實施物業管理的住宅物業，參照本規定執行。
第三條縣級以上公安機關的消防部門及其委托的公安派出所具體負責住宅物業消防安全監督管理工作，各級房地管理部門應協助公安消防部門，開展住宅物業的消防安全監督管理工作。
第四條業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同時，應在合同中約定消防安全管理服務的內容。制定業主公約或業主臨時公約時，應明確住宅物業消防安全事項，要求全體業主和住宅使用人自覺遵守。
第五條居民委員會應組織社區居民制定防火安全公約，定期開展群眾性的消防工作，并進行消防安全檢查。
第六條業主大會、業主委員會應當履行以下職責：
(一)組織、督促業主或住宅使用人遵守消防法規和規章;
(二)配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督;
(三)監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作;
(四)依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。
第七條物業管理企業應當履行以下職責：
(一)制定并落實管理的住宅物業的消防安全制度、操作規程，落實各崗位消防安全責任人，實行防火安全崗位責任制。
(二)負責落實物業服務合同中約定的消防安全事項，落實專(兼)職消防安全員，并使員工掌握必備的消防知識和技能。
(三)配合居民委員會開展社區消防安全工作。在住宅入戶使用前應當對業主及住宅使用人進行消防安全宣傳、教育，告知其注意事項，指導、督促其遵守消防安全管理規定。
(四)對本物業管理區域內的公共部位定期開展消防安全檢查，及時發現和消除火災隱患，確保疏散通道、安全出口和消防車通道暢通。同時，根據公安部門下達的整改要求，及時整改火災隱患。
(五)定期對物業管理區域內配置的消防設施進行檢查、維護，確保其完好有效。需動用房屋維修資金對消防設施進行維修、更新的，應及時報告業主委員會，并及時修復。
(六)制定本物業管理區域防火、滅火方案以及火災發生時人員疏散、逃生
等應急預案，并定期開展消防演練。
(七)發現業主或住宅使用人違反消防法律、法規的，應及時進行勸阻、制止，并填發《告知單》(見附件一)。對逾期不整改的，應及時報告業主委員會、公安部門。
(八)發現火災應及時報警，積極組織撲救，并保護火災現場，協助火災原因調查。
第八條 業主或住宅使用人應當履行下列義務：
(一)配合物業管理企業做好住宅物業的消防安全工作，并做好自住部位、自用設備的防火安全工作。
(二)對孤寡老人、殘疾人、精神病患者、癱瘓病人低能弱智者及未成年人等被監護人員進行防火教育，并落實必要的防火安全保護措施。
(三)裝飾、裝修房屋時，按照國家或本市的有關消防安全技術規范安裝、使用電器產品、燃氣用具，以及設計、敷設管路。
(四)在安全地點停放燃氣、燃油助動車和摩托車，并落實消防安全措施，防止氣、油泄漏。需在家中存放少量危險化學品的，應存放在安全地點，并選擇合適的容器和配置必要的滅火器。
(五)在規定區域、路段和規定時間內安全燃放煙花爆竹，不非法儲存、銷售或燃放煙花爆竹。
(六)根據物業管理企業發出的《告知書》要求，及時整改火災隱患。
(七)發生火災后，應配合有關部門開展火災原因調查，不得擅自清除火災事故現場。
(八)按規定承擔住宅物業消防設施的維修、更新、添置的相關費用。
第九條業主或住宅使用人享有以下權利：
(一)監督物業管理企業履行物業服務合同中約定的消防安全事項;
(二)對住宅物業所屬消防設施有關情況享有知情權和監督權;
(三)舉報住宅物業中存在的火災隱患和非法儲存、銷售、燃放煙花爆竹的情況;
(四)發現公安、房地等部門工作人員在消防安全管理工作中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的，可向有關部門舉報。
第十條物業管理單位和業主、住宅使用人應當保障住宅物業消防設施的完好有效和疏散通道、安全出口的暢通，禁止下列行為：
(一)挪用、拆除、損壞消防設施和器材;
(二)埋壓、圈占消火栓，占用防火間距;
(三)堵塞、占用消防車通道，影響疏散通道、安全出口暢通。
第十一條租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負責”的原則實施，出租人應當確保出租房屋符合消防安全規定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。
第十二條居民住宅經批準改變用途的，應當符合《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《上海市消防條例》的規定，并經公安消防部門審核同意。
第十三條消防設施的維修、更新、添置應按物業共用設施設備的維修、更新或添置的有關規定執行。設立專項維修資金的，應在專項維修資金中列支。被列入重大火災隱患整改的消防設施，其維修項目應納入急修項目，實行“先維修，后向業主委員會或業主報告”的程序，維修費用由相關所有人承擔。 消防設施因人為因素損壞的，其維修、更新費用由行為人承擔。
第十四條消防設施的管理、維護、保養應當符合《消防設施管理、維護、保養技術要求》(見附件二)。
第十五條公安消防部門、公安派出所應當依法履行消防監督管理職責，對住宅物業實施消防監督檢查，發現火災隱患的應當責令改正，并依法實施處罰。房地產管理部門應當按照法律、法規和本規定履行職責，并將消防安全作為物業管理行業評比考核的主要內容之一。
公安機關和房地產管理部門應將消防安全工作列為安全小區、安全大樓評比工作的主要內容之一。
第十六條對違反本規定的，由公安消防部門依據《上海市消防條例》有關規定進行處罰。其中，對埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設施和器材行為的，應當責令其限期恢復原狀或者賠償損失;對逾期不恢復原狀的，應當強制拆除或者清除，所需費用由行為人承擔。
第十七條公安、房地等部門工作人員在住宅物業消防安全監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十八條本規定由市公安局、市房屋土地資源管理局負責解釋。第十九條本規定自下發之日起施行。
第二篇：上海市住宅物業管理區域機動車停車管理
暫行規定
第一條(目的和依據)
為規范住宅物業管理區域停車秩序，保障停車管理雙方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的有關規定，制定本暫行規定。 第二條 (適用范圍)
本規定適用于本市住宅物業管理區域內機動車輛的停放和管理。 第三條(停車設施管理規定)
住宅物業管理區域內停車設施按以下規定實施管理：
(一)建設單位按規劃要求配置的停車設施(包括地面或者地下停車庫、立體停車庫等)應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用，尚未出售的應當出租，不得閑置不用。
(二)一套住宅的業主不能擁有兩個或者兩個以上車位，但在本暫行規定實施前已銷售的，或住宅物業管理區域內配置的停車位與住宅房屋套數比例超過1：1的，超過部分的停車位不受此限。
(三)停車位要轉讓的，受讓對象應當是本物業管理區域的業主。租用停車位的業主享有該車位的優先購買權。
(四)停車位有空余的，可以臨時出租給本物業管理區域外的單位或者個人使用。出租時，租賃雙方應在停車位出租合同中約定:當本住宅物業管理區域內業主或者使用人需使用時，出租人可終止合同，收回出租的車位。但出租人應在終止合同前二個月書面通知承租人。
(五)在住宅物業管理區域內的道路上設置停車位的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。 第四條(停車管理服務單位)
物業管理企業提供住宅物業管理區域內停車管理服務的，應當在物業服務合同中約定。物業服務合同未就停車管理做出約定的，由業主大會或物業管理區域內的業主決定停車管理辦法。
第五條(停車管理服務基本要求)
物業管理企業或者其他停車管理單位(以下合稱停車管理單位)應當按照以下要求提供停車管理服務：
(一)遵守本市停車管理的有關規定;
(二)履行物業服務合同相關停車管理的約定;
(三)制定停車管理制度，包括停車管理單位的職責、停車位和臨時進出車輛停放的管理方案、發生緊急情況的處置預案等;
(四)地面、墻面設立交通標識,引導車輛按規定路線行駛; 第六條(車輛停放收費) 車輛停放收費按以下規定執行：
(一)建設單位按規劃要求配置的停車設施向業主、使用人出租的，執行物價部門規定的收費標準。
(二)業主大會決定對車輛在全體共用部分停放收費的，參照物價部門規定的標準收費。業主大會成立前，物業管理區域內的車輛停放收費，執行物價部門規定的收費標準。
(三)停車收費應當出具專用憑證。
對臨時進出車輛停放實行收費的，停車管理單位應在車輛進門時發放臨時停車憑證，出門時驗證放行。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放的，不得收費。
車輛在共用部分停放的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，用于共用部分的維修養護，也可以按照業主大會的決定，用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。 第七條(機動車停放人應遵守的規定) 車輛停放人應當遵守以下規定：
(一)遵守業主大會決議、業主公約、業主臨時公約和住宅物業管理區域機動車停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮;
(二)車輛停放不得占用消防通道，不得妨礙消防設施的使用，不得擅自停放他人車位,不得影響行人和其他車輛的正常通行。
(三)按照規定或者約定交納車輛停放費用; 第八條(停車管理服務合同)
車輛停放人可以與停車管理單位訂立停車管理服務合同，可以約定機動車基本情況、雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理期限以及違約責任等內容。 車輛停放人對停放的車輛有保管要求的，另行簽訂保管合同。 第九條(違規停車的處理)
對不按規定停放車輛，影響住宅物業管理區域道路暢通或者公共安全的，停車管理單位可以按照停車管理服務合同、業主公約、業主臨時公約或者業主大會決議進行處理，由此產生的費用由責任人承擔。 第十條(施行日期)
本規定自2004年11月1日起施行。
第三篇：關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見
市政府批轉市住房保障房屋管理局關于實施《上海市住宅物業管理規定》若干意見的通知 滬府發〔2011〕23號
上海市人民政府批轉市住房保障房屋管理局關于實施《上海市住宅物業管理規定》若干意見的通知
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市住房保障房屋管理局制訂的《關于實施?上海市住宅物業管理規定?的若干意見》，現轉發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府
二○一一年五月三十一日
關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見
為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：
一、部門、單位的職責分工
各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。
各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。
區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。
區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。
居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。
二、物業管理區域的核定
對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。
區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料：
(一)建設項目用地批準文件;
(二)建筑總平面圖;
(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;
(四)其他應當提交的資料。
物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。
需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。
三、分期開發項目的物業管理
劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。
先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。
業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。
四、建設項目資料的備案
建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。
建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。
五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生
籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。
業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。
業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。
六、業主投票權的計算
業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。
專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。
(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。
業主人數和總人數按照下列方法認定：
(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。
(二)總人數，按照前項業主人數的總和計算。
七、業主委員會成員全體辭職的處理
業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。
在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。
八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理
業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理區域內予以公告。
九、物業矛盾糾紛的調處
鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。
鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。
居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：
(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛;
(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛;
(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛;
(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛;
(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。
業主委員會可對本條第三款第
(三)、
(四)、
(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。
業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。
十、物業服務項目經理的管理
物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。
對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。
物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。
十
一、物業管理用房的確認
建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。
建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。
房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。
1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。
十
二、物業服務的收費
住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。
十
三、物業的自行管理
規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。
業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。
業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。
業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。
十
四、物業的裝飾裝修
業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。
十
五、物業使用性質的變更
由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。
在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：
(一)符合房屋使用安全要求;
(二)符合《臨時管理規約》、《管理規約》;
(三)經有利害關系的業主同意;
(四)符合相關法律、法規的規定。
符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。
業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。
十六、管線的維修養護責任
住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。
十七、維修資金的補建和再次籌集
未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。
物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。
配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。
業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。
公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。
業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。
十
八、物業的檢測和鑒定
業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。
業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。
市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。
物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。
檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。
十
九、房屋外墻的維護
住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。
二
十、示范文本的應用
建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。
本意見自公布之日起施行，有效期為5年。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一一年五月十二日
第四篇：上海市住宅物業消防安全管理規定（最終版）
上海市住宅物業消防安全管理規定
第一條 為進一步加強本市住宅物業消防安全工作，有效預防和減少火災事故的發生，確保群眾生命、財產安全，根據國務院《物業管理條例》、《上海市消防條例》、《上海市住宅物業管理規定》等有關規定，特制定本規定。
第二條 本規定適用于本市行政區域內已實施物業管理的住宅物業(含商住樓、綜合樓的住宅部分)。未實施物業管理的住宅物業，參照本規定執行。
第三條 縣級以上公安機關的消防部門及其委托的公安派出所具體負責住宅物業消防安全監督管理工作，各級房地管理部門應協助公安消防部門，開展住宅物業的消防安全監督管理工作。
第四條 業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同時，應在合同中約定消防安全管理服務的內容。制定業主公約或業主臨時公約時，應明確住宅物業消防安全事項，要求全體業主和住宅使用人自覺遵守。
第五條 居民委員會應組織社區居民制定防火安全公約，定期開展群眾性的消防工作，并進行消防安全檢查。
第六條 業主大會、業主委員會應當履行以下職責：
(一)組織、督促業主或住宅使用人遵守消防法規和規章;
(二)配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督;
(三)監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作;
(四)依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。 第七條 物業管理企業應當履行以下職責：
(一)制定并落實管理的住宅物業的消防安全制度、操作規程，落實各崗位消防安全責任人，實行防火安全崗位責任制。
(二)負責落實物業服務合同中約定的消防安全事項，落實專(兼)職消防安全員，并使員工掌握必備的消防知識和技能。
(三)配合居民委員會開展社區消防安全工作。在住宅入戶使用前應當對業主及住宅使用人進行消防安全宣傳、教育，告知其注意事項，指導、督促其遵守消防安全管理規定。
(四)對本物業管理區域內的公共部位定期開展消防安全檢查，及時發現和消除火災隱患，確保疏散通道、安全出口和消防車通道暢通。同時，根據公安部門下達的整改要求，及時整改火災隱患。
(五)定期對物業管理區域內配置的消防設施進行檢查、維護，確保其完好有效。需動用房屋維修資金對消防設施進行維修、更新的，應及時報告業主委員會，并及時修復。
(六)制定本物業管理區域防火、滅火方案以及火災發生時人員疏散、逃生等應急預案，并定期開展消防演練。
(七)發現業主或住宅使用人違反消防法律、法規的，應及時進行勸阻、制止，并填發《告知單》(見附件一)。對逾期不整改的，應及時報告業主委員會、公安部門。
(八)發現火災應及時報警，積極組織撲救，并保護火災現場，協助火災原因調查。 第八條 業主或住宅使用人應當履行下列義務：
(一)配合物業管理企業做好住宅物業的消防安全工作，并做好自住部位、自用設備的防火安全工作。
(二)對孤寡老人、殘疾人、精神病患者、癱瘓病人低能弱智者及未成年人等被監護人員進行防火教育，并落實必要的防火安全保護措施。
(三)裝飾、裝修房屋時，按照國家或本市的有關消防安全技術規范安裝、使用電器產品、燃氣用具，以及設計、敷設管路。
(四)在安全地點停放燃氣、燃油助動車和摩托車，并落實消防安全措施，防止氣、油泄漏。需在家中存放少量危險化學品的，應存放在安全地點，并選擇合適的容器和配置必要的滅火器。
(五)在規定區域、路段和規定時間內安全燃放煙花爆竹，不非法儲存、銷售或燃放煙花爆竹。
(六)根據物業管理企業發出的《告知書》要求，及時整改火災隱患。
(七)發生火災后，應配合有關部門開展火災原因調查，不得擅自清除火災事故現場。
(八)按規定承擔住宅物業消防設施的維修、更新、添置的相關費用。 第九條 業主或住宅使用人享有以下權利：
(一)監督物業管理企業履行物業服務合同中約定的消防安全事項;
(二)對住宅物業所屬消防設施有關情況享有知情權和監督權;
(三)舉報住宅物業中存在的火災隱患和非法儲存、銷售、燃放煙花爆竹的情況;
(四)發現公安、房地等部門工作人員在消防安全管理工作中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的，可向有關部門舉報。
第十條 物業管理單位和業主、住宅使用人應當保障住宅物業消防設施的完好有效和疏散通道、安全出口的暢通，禁止下列行為：
(一)挪用、拆除、損壞消防設施和器材;
(二)埋壓、圈占消火栓，占用防火間距;
(三)堵塞、占用消防車通道，影響疏散通道、安全出口暢通。
第十一條 租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負責”的原則實施，出租人應當確保出租房屋符合消防安全規定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。
第十二條 居民住宅經批準改變用途的，應當符合《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《上海市消防條例》的規定，并經公安消防部門審核同意。
第十三條 消防設施的維修、更新、添置應按物業共用設施設備的維修、更新或添置的有關規定執行。設立專項維修資金的，應在專項維修資金中列支。
被列入重大火災隱患整改的消防設施，其維修項目應納入急修項目，實行“先維修，后向業主委員會或業主報告”的程序，維修費用由相關所有人承擔。
消防設施因人為因素損壞的，其維修、更新費用由行為人承擔。
第十四條 消防設施的管理、維護、保養應當符合《消防設施管理、維護、保養技術要求》(見附件二)。 第十五條 公安消防部門、公安派出所應當依法履行消防監督管理職責，對住宅物業實施消防監督檢查，發現火災隱患的應當責令改正，并依法實施處罰。
房地產管理部門應當按照法律、法規和本規定履行職責，并將消防安全作為物業管理行業評比考核的主要內容之一。
公安機關和房地產管理部門應將消防安全工作列為安全小區、安全大樓評比工作的主要內容之一。 第十六條 對違反本規定的，由公安消防部門依據《上海市消防條例》有關規定進行處罰。其中，對埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設施和器材行為的，應當責令其限期恢復原狀或者賠償損失;對逾期不恢復原狀的，應當強制拆除或者清除，所需費用由行為人承擔。
第十七條 公安、房地等部門工作人員在住宅物業消防安全監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十八條 本規定由市公安局、市房屋土地資源管理局負責解釋。 第十九條 本規定自下發之日起施行。 附件一：
告 知 單
___________居民
我單位于_____年___月__日，在進行日常防火安全巡查時，發現存在以下消防隱患： 建議你在____天內采取以下整改措施：
逾期不整改的，我們將向有關行政執法機關報告，一切法律后果由你自己承擔。
年 月 日 附件二：
消防設施管理、維護、保養的技術要求
一、消防設施是指用于防火和滅火的器材、設施和設備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統、自動噴水滅火系統(含簡易噴水滅火系統)、火災自動報警系統、防排煙系統等。
二、使用或管理單位應當按照國家和地方有關消防技術標準對消防設施進行管理、維護和保養，發現問題及時采取措施，確保其完好有效。
三、維護管理人員應當熟悉消防設施的原理、性能和操作規程，并建立值班記錄和設施運行、檢查記錄。
四、對以下消防設施，應當每日進行檢查：
(一)檢查火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞;
(二)檢查消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常;
(三)檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態。
五、對以下消防設施，應當每月進行一次檢查或試驗：
(一)進行消防水泵啟動運轉，當消防水泵為自動控制時，應進行模擬自動控制的條件啟動運轉，檢查其運轉是否正常;
(二)檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全;
(三)檢查屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用;
(四)檢查消防泵房間的防火門是否完好。
六、對以下消防設施，應當每季度進行一次檢查或試驗：
(一)檢查火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗;
(二)進行消防電梯強制停于首層試驗;
(三)對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發出報警聲，并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗，驗證系統的供水能力;
(四)檢查噴頭外觀，發現有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應及時清除;
(五)檢查室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態;
(六)檢查與火災報警系統有聯動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯動, 檢查設施、設備間的防火門是否完好;
(七)檢查防排煙系統是否處于正常狀態。
七、對以下消防設施，應當每半年進行一次檢查或試驗：
(一)檢查室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟;
(二)檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損;
(三)檢查滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。
八、對安裝的探測器，應當每年進行一次試驗，并對全部報警控制裝置進行一次試驗;火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗一次，不合格的應當調換。
九、消防設施發生故障，需停水、停電進行修理前，應當取得物業管理企業負責人的同意，并臨場監督，加強防范措施后方可施工。修理結束后，應及時恢復供水、供電。
十、當消火栓箱門用玻璃門時，可以采取加鎖措施，防止水帶、水槍被盜。
第五篇：上海市住宅物業服務分等收費標準
上海市物價局
上海市房屋土地資源管理局
一、綜合管理服務標準與收費標準 級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 一級 1 管理處設置
小區內不設置管理處，管理人員每日巡查小區一次以上，發現問題及時處理。 0.09 2 管理人員要求
(1)小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證。 (2)管理人員掛牌上崗。
3 服務時間
周一至周日在指定地點進行業務接待。
4 日常管理與服務
(1)服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。
(2)24小時受理業主或使用人報修。急修二小時內到現場處理，一般修理三天內完成(預約除外)。 (3)對業主或使用人的投訴在七天內答復處理。
(4)告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
(5)建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 (6)建立小區物業管理檔案(包括設備管理檔案、業主資料檔案等)。 (7)對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。
(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的30%。
(9)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準。 (10)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
(11)對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
二級
1 管理處設置
小區內設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話。
0.14
2 管理人員要求
(1)小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證。 (2)管理人員服裝統一，掛牌上崗。
3 服務時間
周一至周五在小區管理處進行業務接待，周
六、周日在指定地點進行業務接待。
4 日常管理與服務
(1)服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。
(2)24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理二天內完成(預約除外)。
(3)對業主或使用人的投訴在五天內答復處理。
(4)告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
(5)建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 (6)建立小區物業管理檔案(包括設備管理檔案、業主資料檔案等)。 (7)制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。
(8)對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。
(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的50%。
(10)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。
(11)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
(12)對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
級別 序號
內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 三級 1 管理處設置
(1)小區內設置管理處。 (2)辦公場所整潔有序。
(3)配置一般的辦公用品(如辦公家具、電話等)。
0.20
2 管理人員要求
(1)小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證，有三年以上物業管理工作經歷。 (2)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔。
3 服務時間
周一至周日在管理處進行業務接待，并提供服務。
4 日常管理與服務
(1)服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。
(2)24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外)。
(3)對業主或使用人的投訴在三天內答復處理。
(4)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。
(5)建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。
(6)建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等]。
續上頁 級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
(7)制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。
(8)對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。
(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的60%。
(10)建立管理處內部管理制度和考核制度。
(11)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。
(12)能提供二種以上特約服務(有償)和二種以上便民(無償)服務。 (13)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
(14)對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 四級 1 管理處設置
(1)小區內設置管理處。 (2)辦公場所整潔有序。
(3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。 0.26
2 管理人員要求
(1)小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證，有一年以上小區經理任職經歷。 (2)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。
3 服務時間
周一至周日每天12小時在管理處進行業務接待，并提供服務。
4 日常管理與服務
(1)服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。
(2)24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外)。
(3)對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。
(4)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。
(5)建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。
續上頁 級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
(6)建立檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案(含業主或使用人裝修檔案)、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。 (7)制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。
(8)建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。
(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的80%。
(10)制定管理處內部管理制度和考核制度。
(11)運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)。 (12)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。
(13)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。 (14)能提供三種以上特約服務(有償)和三種以上便民(無償)服務;節假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區活動。
(15)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
(16)對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
級別
序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
五級
1 管理處設置
(1)小區內設置管理處。
(2)辦公場所整潔有序，有專門的業主或使用人接待區域。
(3)配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品。
0.35
2 管理人員要求
(1)小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證，有二年以上小區經理任職經歷。 (2)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。 (3)適當配備具有外語會話能力的管理人員。
3 服務時間
周一至周日每天12小時在管理處進行業務接待，并提供服務。
4 日常管理與服務
(1)服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。
(2)24小時受理業主或使用人報修。接到任何報修半小時內到現場處理(預約除外)。 (3)對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。
(4)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。
(5)建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。
續上頁 級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
(6)建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案(含業主或使用人裝修檔案)、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。
(7)制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。
(8)建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。
(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的90%。
(10)制定管理處內部管理制度和考核制度。
(11)廣泛運用計算機進行管理(含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等)。
(12)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。
(13)每年對業主或使用人進行二次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。
(14)能提供5種以上特約服務(有償)和5種以上便民(無償)服務;節假日有專題布置，每半年組織二次以上的社區活動。
(15)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
(16)對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
備注：
1、 小區內設置管理處的，若建筑面積小于2萬平方米，綜合管理服務費增加5%。
2、 每一級的服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求(一級除外)。
二、公共區域清潔衛生服務標準與收費標準 級別 項目 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 一級
樓內公共區域 1 地面
隔日清掃一次，地面無垃圾堆積。 0.07
2 樓梯扶手、欄桿、窗臺 每周擦抹一次。
3 消防栓、指示牌等公共設施 每半月擦抹一次。
4 天花板、公共燈具 每半年除塵一次。
5 門、窗等玻璃
每年擦拭三次，其中底層門廳玻璃每二個月擦拭一次。
6 天臺、屋頂
屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每半月清掃一次。
7 垃圾收集
居民自行投放至小區集中投放點。
8 電梯轎廂
操作板每日擦拭一次，目視無污跡;地面每日清掃一次。
樓外公共區域 9 道路地面、綠地、明溝
道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛生死角;明溝每周清掃一次。
10 公共燈具、宣傳欄、小品等 每月擦抹一次。
11 垃圾廂(房)
每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂(房)及其周圍清潔;建筑垃圾有固定堆放點;設有滅蠅裝置。
消毒滅害
每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(
6、
7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。
級別 項目 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 二級
樓內公共區域 1 地面
每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗二次，地面清潔。 0.11
2 樓梯扶手、欄桿、窗臺 每周擦抹二次。
3 消防栓、指示牌等公共設施 每半月擦抹一次。
4 天花板、公共燈具 每半年除塵一次。
5 門、窗等玻璃 每二個月擦拭一次，其中底層門廳玻璃每月擦拭一次。
6 天臺、屋頂
屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每周清掃一次。
7 垃圾收集
居民自行投放至小區集中投放點。
8 電梯轎廂
每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。
樓外公共區域 9 道路地面、綠地、明溝
道路地面、綠地每日清掃二次，保持地面、綠地清潔;明溝每周清掃一次。
10 公共燈具、宣傳欄、小品等 每半月擦抹一次，表面無污跡。
11 垃圾廂(房)
每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂(房)及其周圍清潔;建筑垃圾有固定堆放點;設有滅蠅裝置。
12 消毒滅害
每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(
6、
7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。
級別 項目 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 三級
樓內公共區域
1 地面
每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，隔日拖洗一次，地面清潔。
0.15
2 樓梯扶手、欄桿、窗臺
每周擦抹二次，保持基本無灰塵。
3 消防栓、指示牌等公共設施
每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬。
4 天花板、公共燈具
每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網。
5 門、窗等玻璃
每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。
6 天臺、屋頂
保持清潔、無垃圾。
7 垃圾收集
高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業管理需要配置收集點，收集點每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。
8 電梯轎廂
每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。
樓外公共區域
9 道路地面、綠地、明溝
道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物;明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。
10 公共燈具、宣傳欄、小品等 每周擦抹一次，表面無污跡。
11 垃圾廂(房)
有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日沖洗二次，垃圾廂(房)及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善。
12 果皮箱、垃圾桶
合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
13 消毒滅害
每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(
6、
7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。
級別 項目 序號 內容 服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 四級
樓內公共區域
1 地面和墻面
每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次，保持材質原貌，干凈、無灰塵。
0.21
2 樓梯扶手、欄桿、窗臺
隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
3 消防栓、指示牌等公共設施
每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
4 天花板、公共燈具
每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
5 門、窗等玻璃
每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
6 天臺、屋頂
保持清潔、無垃圾。
7 垃圾收集
按樓層設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
8 電梯轎廂
每日擦拭、清掃一次以上;每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。
樓外公共區域 9 道路地面、綠地、明溝
道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
10 公共燈具、宣傳欄、小品等
每周擦抹二次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
11 水景
每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
續上頁 級別 項目 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
12 垃圾廂房
有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。
13 果皮箱、垃圾桶
合理設置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
14 消毒滅害
每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。
級別 項目 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
五級
樓內公共區域 1 地面和墻面
地面每日循環清掃、拖洗保潔;墻面保持無灰塵、無污漬;大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養一次，保持材質原貌，干凈、有光澤。
0.28
2 樓梯扶手、欄桿、窗臺
每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
3 消防栓、指示牌等公共設施
隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。
4 天花板、公共燈具
每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
5 門、窗等玻璃
保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
6 天臺、屋頂
保持清潔、無垃圾。
7 垃圾收集
按樓層設置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次;垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
8 電梯轎廂
每日循環保潔(如有地毯每日換洗一次);操作板每日消毒一次;每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡;轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。
續上頁 級別 項目 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
樓外公共區域
9 道路地面、綠地、明溝
道路、地面、綠地每日循環清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時;明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。
10 公共燈具、宣傳欄、小品等
每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部分每半月擦抹、除塵一次)。
11 水景
打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
12 垃圾廂(房)
有先進的垃圾處理方式(如分類收集垃圾、壓縮垃圾、生物分解有機垃圾等)，對垃圾廂(房)循環保潔，垃圾廂(房)整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。
13 果皮箱、垃圾桶
合理設置。隨時清理擦拭，箱(桶)無異味、無污跡。
14 消毒滅害
每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。
備注：
1、有無電梯、消防栓不作為保潔費用增減條件。
2、公共部位無窗戶玻璃的物業小區，若選擇一級或二級保潔服務的，在最高收費標準基礎上減0.01元，選擇三級(含三級)以上的，應減0.03元。
3、因棄用垃圾井而改作按層每天兩次收集垃圾的，收費標準可上浮0.02元。
4、無水景的物業小區，若選擇四級或五級保潔服務，應在最高收費標準基礎上減0.02元。
5、外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另行結算分攤。
6、每一級服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求(一級除外)。
三、公共區域秩序維護服務標準與收費標準 級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 一級 1 人員要求
(1)專職保安人員，身體健康，工作認真負責。
(2)對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。 (3)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服。 0.10 2 門崗
(1)主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。
(2)對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通;阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。
3 巡邏崗
(1)每天不定時在小區內巡邏。
(2)在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
4 技防設施和救助
無設施配置。
車輛管理
(1)設置簡易的交通標志。
(2)地面有停車點，車輛停放有序(非機動車)。
(3)收費管理的車庫(棚)應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫(棚)場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。
級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 二級 1 人員要求
(1)專職保安人員，身體健康，工作認真負責。
(2)對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。 (3)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服。 0.16 2 門崗
(1)主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄。
(2)對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通;阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。
3 巡邏崗
(1)白天巡邏次數不少于四次，夜間重點部位巡邏二次，并有巡邏記錄。 (2)在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
4 技防設施和救助
有電子防盜門。
5 車輛管理
(1)地面、墻面設置簡易的交通標志。 (2)車輛按規定有序停放，對亂停車輛進行引導或搬遷。
(3)收費管理的車庫(棚)應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器械，車庫(棚)場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。
級別 序號 內容 服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 三級 1 人員要求
(1)專職保安人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，工作認真負責。 (2)有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。 (3)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛器械。 0.27 2 門崗
(1)小區出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
(2) 封閉管理小區對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進入小區。 (3)對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
3 巡邏崗
(1)白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
(2)在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。
4 技防設施和救助 (監控崗)
(1)小區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
(2)監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
5 車輛管理
(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。 (2)及時處理車輛停放不規范的現象。
(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 四級 1 人員要求
(1)專職保安人員中45周歲以下的人員占總數的40%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受專業培訓。
(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。 (3)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。 (4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。 0.40 2 門崗
(1)各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
(2)外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。
(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
3 巡邏崗
(1)保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位應設巡更點。監控中心有巡更記錄(如無巡更器，巡邏時二人一組)。
(2)接到火警、警情后五分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。 (3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施。
續上頁 級別 序號
內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
4 技防設施和救助
(監控崗)
(1)小區設有監控中心，應具備錄像監控(監控點應至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等4項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
(2)控制中心接到報警信號后，保安人員五分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。
(3)小區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于一次的防火應急預案演習。
5 車輛管理
(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。
(2)有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。
(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
五級
1 人員要求
(1)專職保安人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。
(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。 (3)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服(精致)，裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。
(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
0.50 2 門崗
(1)各出入口24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
(2)對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。
(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
3 巡邏崗
(1)保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位(小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫)應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監控中心有巡更記錄。
(2)接到火警、警情后三分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。 (3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內趕到現場，采取相應措施。
續上頁 級別 序號 內容
服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
4 技防設施和救助
(監控崗)
(1)小區設有監控中心，應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、住戶(100%安裝)報警(對講功能)、門鎖智能卡等五項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
(2)監控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
(3)小區應有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于1次的應急預案演習。
車輛管理
(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。
(2)有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。
(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
備注：
1、公共區域秩序維護服務的收費標準，按小區兩處出入口(一級有一個是次出入口)配置崗位的標準進行測算。如小區出入口多于或少于二個的，或需增配崗位的，須經業主大會同意后，按實際配置增減費用。
2、小區建筑面積小于1.5萬平方米的，費用增加10%;小區建筑面積在1.5萬至3萬平方米(包括3萬平方米)之間的，費用增加5%;小區建筑面積在9萬至15萬平方米(包括15萬平方米)之間的，費用減少5%;小區建筑面積大于15萬平方米的，費用減少10%。
3、本價格不包括車輛管理人員和各類收費停車(場)庫(包括機動車與非機動車)所發生的各類費用。
4、每一級服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求(一級除外)。
四、公共區域綠化日常養護服務標準與收費標準 級別
基本條件 內容 要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元) 一級
1、以綠為主。綠地內植物覆蓋率在80%以上。
2、喬、灌、草等保存率90%以上。 草坪 修剪
年普修二遍以上。 1.30
清雜草
每年除草三遍以上，控制雜草孳生。
灌、排水
無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。
病蟲害防治
控制大面積病蟲害發生。
樹木 修剪
喬、灌木每年適時修剪一次;籬、球年修剪二遍以上;地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。
中耕除草、松土
年中耕除草不少于三遍，及時拔除大型雜草，控制大面積雜草發生。
病蟲害防治
有針對性及時滅治，年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發生。
扶正加固
發生倒伏及時扶正、搶救。
級別
基本條件 內容
要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元) 二級
1、以綠為主，植物造景。綠地內植物覆蓋率80%以上，綠地基本無裸露。
2、綠地保存率 100%，喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施基本完好。 草坪 修剪
年普修三遍以上，切邊整理一次以上。 2.00
清雜草
年普除雜草四遍以上，雜草面積不大于8%。
灌、排水
干旱、高溫季節基本保證有效供水，有積水應及時排除。
病蟲害防治
發現病蟲害及時滅殺。
樹木 修剪
喬、灌木按規范修剪每年二遍以上;籬、球每年修剪三次以上;地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。
中耕除草、松土
每年中耕除草四次以上。
施肥
每年普施基肥一遍。
病蟲害防治
有針對性及時滅治，每年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發生。
扶正加固
發生倒伏及時扶正、加固。
級別
基本條件 內容 要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元)
三級
1、利用植物、山石、水體等設置景點。
2、綠地內植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并有花卉布置。
3、綠地保存率 100%(包括經過規定手續變更)。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。 草坪 修剪
每年普修四遍以上，草面基本平整。 3.00
清雜草
每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。
灌、排水
及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。
施肥
每年普施有機肥一遍。
病蟲害防治
發現病蟲害及時滅殺。
樹木 修剪
喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝;蘺、球超過齊平線10cm應修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節;地被、攀援植物適時修剪，每年不少于二次。
中耕除草、松土
每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。
施肥
按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥;每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
病蟲害防治
有針對性及時滅治，主要病蟲害發生低于10%。
扶正加固
有倒伏傾向，及時扶正、加固。
其它
喬灌木生長良好，樹冠完整;花灌木基本開花;球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。
花壇花境 布置
一年中有二次以上花卉布置。
灌、排水
保持有效供水，無積水。
補種
缺枝倒伏不超過十處。
修剪、施肥
保持花卉生長良好。
病蟲害防治
及時做好病蟲害防治。
級別
基本條件 內容
要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元)
四級
1、綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。
2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。
3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。
4、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。 草坪 修剪
草坪保持平整，草高不超過8cm。
4.50
清雜草
每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。
灌、排水
常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。
施肥
按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。
病蟲害防治
及時做好病蟲害防治。
其它
草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。
樹木
修剪
喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝;蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節;地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。
中耕除草、松土
適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。
施肥
按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病蟲害防治
防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5%。
扶正加固
樹木基本無傾斜。
其它
喬灌木生長良好，樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。
續上頁 級別
基本條件 內容 要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元)
花壇花境 布置
一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水
保持有效供水，無積水。
補種
缺枝倒伏不超過五處。
修剪、施肥
及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次。
病蟲害防治
適時做好病蟲害防治。
級別 基本條件
內容 要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元)
五級
1、綠地總體布局均衡，生態、景觀效應顯著，集中綠地率20%以上。
2、運用植物、山石、水體等設置景點，且與環境協調，效果好。
3、喬、灌、地被、草配植科學，層次豐富、季相分明。集中綠地布置全冠大樹;花壇、花景面積占綠地總面積1%以上;植物品種多樣(1萬平方米以上綠地不少于80種，2萬平方米以上綠地不少于100種)。
4、綠地保存率100%。喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持常年完好。 草坪
修剪
草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過6cm。
6.50
清雜草
及時清除雜草,做到基本無雜草。
灌、排水
常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢。
施肥
按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥二到三遍。
病蟲害防治
預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。
其它
綠草如茵,斑禿黃萎低于5%。
樹木
修剪
喬、灌木修剪每年三遍以上，無枯枝、萌蘗枝;籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節;地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三次以上，基本無枯枝。
中耕除草、松土
常年土壤疏松通透，無雜草。
施肥
按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復合肥二遍，滿足植物生長需要。
病蟲害防治
預防為主、生態治理，各類病蟲害發生低于5%。
扶正、加固
樹木基本無傾斜。
其它
喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態優美;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋。
續上頁 級別 基本條件 內容
要素
養護要求(植物)
每平方米綠地面積年最高收費標準(元)
花壇花境 布置
每年中有四次以上花卉布置，四季有花。
灌、排水
保持有效供水，無積水。
補種
缺枝倒伏及時補種。
修剪、施肥
及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次，盛花期追肥適量。
病蟲害防治
適時做好病蟲害防治。
備注：
1、本標準中所指綠地等級收費標準是按年、按綠地面積設置。綠化養護費用分攤公式為：每月每平方米建筑面積綠化養護費用=該級綠地收費標準×綠地面積÷可分攤建筑面積÷12
2、綠地以種植面積計算：地下車庫頂上綠地按實際種植面積計算;棚架按垂直投影面積計算;行道、散植樹按樹冠垂直投影面積的1/5折算;嵌草停車地坪按地坪面積的1/10折算;墻面垂直綠化按實際覆蓋面積的1/10折算;未定事項可按商定計算。
3、綠地面積的計算以建設單位提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。
4、草坪修剪頻次所示為暖地型草的修剪次數，冷地型草修剪頻次應酌情增加。"百慕大"草高一般不超過4cm?；旌闲瓦\動草坪應增加修剪頻次，可按實調整。
5、因修剪等產生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時;樹上懸掛物及時清除;發現死樹及時清除、適時補種，保持綠地內清潔整齊。
6、植物灌溉以保持土壤有效水份為原則，應按氣候、立地條件、品種、生長等情況酌情增減澆水次數。
7、使用化學藥劑，必須嚴格執行國家現行有關規定。應選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。
8、每一級服務內容與要求高于并包含低一級的服務內容與要求(一級除外)。
五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準與收費標準 項目 類別 內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注 公共部位 一類
房屋結構
每年一次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。
0.04
1、該費用用于共用部位零星修理和常規養護。費用按月預收，單獨列賬，按實結算，滾動使用，每年公布一次。結算時，維修人工費按總費用的30%提取，材料費用按實際發生結算。
2、一類零星修理的范圍包括：
(1)內外墻面(墻面磚、涂料)小面積修補(每處1平方米以下)。 (2)更換公共走道門窗五金件。
門窗
每半月一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
樓內墻面、頂面、地面
墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。
管道、排水溝
每半年一次對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。
道路、場地等
每月一次巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水(因市政、管道結構因素除外)、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用(需更換除外)。
安全標志
對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求 每平方米建筑面積月 最高收費標準(元) 備注
公共部位
二類
房屋結構
每年二次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。
0.07 (3)疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
(4)更換公共走道門窗玻璃(單塊面積小于1平方米)。
(5)街坊道路側石、路面修補(單塊長度小于1米或面積小于1平方米)。 (6)設施、設備標識修補。
(7)扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。
門窗
每周一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
樓內墻面、頂面、地面
墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質一致。
管道、排水溝、 屋頂
每季一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。
續上頁 項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注
圍墻
每月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。
3、
二、三類零星維修的范圍在一類基礎上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設施的零星維修。
4、前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養(修)設施(備)的費用由建設單位承擔。
道路、場地等
每半月一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側石平直無缺損。
休閑椅、室外健身設施等
每周二次以上巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外)。
安全標志等
對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注 公共部位
三類
房屋結構
每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。
0.10
門窗
每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
樓內墻面、頂面、地面
墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
管道、排水溝、 屋頂
每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通(6月至9月每半月檢查一次)，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。
圍墻
每半月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
道路、場地等
每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
休閑椅、涼亭、 雕塑、景觀小品
每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
續上頁 項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注
室外健身設施、
兒童樂園等
每日一次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外〕。
安全標志等
對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注 供水系統 一類
普通水泵
1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。
3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。
4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。 多層0.03 高層0.06 供水系統成本構成：
1、普通水泵：
(1)供水運行(電耗)。 (2)供水設備保養。
(3)水池、水箱清洗。(4)水質抽樣化驗。
2、變頻水泵：
(1)供水運行(電耗)。 (2)供水設備保養。 (3)蓄水池清洗。
二類 變頻水泵
0.06
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注 排水系統
二級生化處理
1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。
2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。
3、控制柜電氣性能完好，運作正常。
4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。
5、每年清洗暴氣機空氣濾網二次，如有破損立即更換。 0.04 二次生化處理系統成本構成： (1)二次生化處理系統運行(電耗)。 (2)設備保養。
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注 公共照明
一類
公燈
每周二次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、街坊燈95%以上的亮燈率。 多層0.03 高層0.05
1、公共照明成本構成: (1)公共照明運行(電耗)。
(2)零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。 (3)設備的養護。
2、樓道內使用感應燈的按收費標準酌減0.01元計費。
3、三類中大堂未使用分體空調的，標準酌減0.02元計費。
公共電氣柜
每月一次對室內、室外的公共電氣柜進行巡檢、保養，每年一次對電氣安全進行檢查。
二類
公燈
及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。 多層0.06 高層0.08
景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等 保持燈具完好，亮燈率在98%以上。
公共電氣柜
每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
三類
公燈
及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。 多層0.08 高層0.10
景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等 保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
公共電氣柜
每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
大堂空調
大堂分體空調使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養二次，保證其正常使用。
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注
消防系統 一類
消防設施、設備
1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。
2、消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內各種配件完好。
3、每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。
4、按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 0.015
1、消防系統成本構成： (1)消防設施、器材保養。 (2)消防設施年安全檢測。
(3)滅火器更換(首次配備不計入本費用中)。
2、地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
二類
消防設施、設備
1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。
3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。
5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 0.03
避雷系統
避雷設施
每年二次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。 0.015 避雷系統成本構成：(1)避雷系統保養。(2)避雷系統年安全檢測費。
項目 類別
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元)
備注 弱電系統 一類
電子防盜門 每月定期保養，保持電子防盜門使用正常。 多層：0.02 高層：0.01 成本構成：
(1)系統運行。
(2)日常維護保養。
(3)系統設備的維修(不包括用戶室內話機)。
二類
樓宇對講系統(可視)
不定期進行調試與保養，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。 0.08 成本構成：
(1)系統運行。
(2)日常維護保養。 (3)系統設備的維修。
(4)每減少一項，費用減少0.015元。
住戶報警
不定期進行調試與保養，保證其24小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號。
周界報警
24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。
監視系統
不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
電子巡更 根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
項目 內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注 升降系統 電梯
1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。
2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。
3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。
4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。 0.40
1、電梯運行費用包括：(1)電梯運行(電耗)。 (2)電梯定期常規保養。
(3)零星配件及維修(每臺電梯年支出1000元內)。 (4)電梯年安全檢測。
2、底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用;如需使用按合同約定結算與分攤。
3、配置電梯駕駛員的，人工費另按每平方米建筑面積0.08元計算。
內容
運行、保養、維修服務要求
每平方米建筑面積月最高收費標準(元) 備注
水景(動力)
1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。 按實分攤
水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率(KW)×運行時間(小時)+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積 保險費用及其他 由業主大會與物業公司協商確定。
按實分攤
備注：
1、如無相應設施設備的，不得計收該項費用。
2、消防、避雷、電梯等專用設備的養護標準如與專業標準有不相一致的地方，以專業標準為準。
3、住宅區內的設備應建立設備臺帳，并有保養、維修記錄。
4、按有關規定屬建設單位負責保養(修)設施(備)費用由建設單位承擔。
5、每一類的服務內容與要求應高于并包含低一類服務內容與要求(一類除外)。
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演講稿
尊敬的老師們，同學們下午好：
我是來自10級經濟學(2)班的學習委，我叫張盼盼，很榮幸有這次機會和大家一起交流擔任學習委員這一職務的經驗。
轉眼間大學生活已經過了一年多，在這一年多的時間里，我一直擔任著學習委員這一職務?；赝@一年多，自己走過的路，留下的或深或淺的足跡，不僅充滿了歡愉，也充滿了淡淡的苦澀。一年多的工作，讓我學到了很多很多，下面將自己的工作經驗和大家一起分享。
學習委員是班上的一個重要職位，在我當初當上它的時候，我就在想一定不要辜負老師及同學們我的信任和支持，一定要把工作做好。要認真負責，態度踏實，要有一定的組織，領導，執行能力，并且做事情要公平，公正，公開，積極落實學校學院的具體工作。作為一名合格的學習委員，要收集學生對老師的意見和老師的教學動態。在很多情況下，老師無法和那么多學生直接打交道，很多老師也無暇顧及那么多的學生，特別是大家剛進入大學，很多人一時還不適應老師的教學模式。學習委員是老師與學生之間溝通的一個橋梁，學習委員要及時地向老師提出同學們的建議和疑問，熟悉老師對學生的基本要求。再次，學習委員在學習上要做好模范帶頭作用，要有優異的成績，當同學們向我提出問題時，基本上給同學一個正確的回復。
總之，在一學年的工作之中，我懂得如何落實各項工作，如何和班委有效地分工合作，如何和同學溝通交流并且提高大家的學習積極性。當然，我的工作還存在著很多不足之處。比日：有的時候得不到同學們的響應，同學們不積極主動支持我的工作;在收集同學們對自己工作意見方面做得不夠，有些事情做錯了，沒有周圍同學的提醒，自己也沒有發覺等等。最嚴重的一次是，我沒有把英語四六級報名的時間，地點通知到位，導致我們班有4名同學錯過報名的時間。這次事使我懂得了做事要腳踏實地，不能馬虎。
在這次的交流會中，我希望大家可以從中吸取一些好的經驗，帶動本班級的學習風氣，同時也相信大家在大學畢業后找到好的工作。謝謝大家!