房地產開發商范文第1篇
(一) 目前房地產行業的競爭環境
房地產市場從2016年的9月30日樓市調控新政開始, “房住不炒”已經成為政府進行房價調控的首要目標。近期政治局會議將調控口徑由“努力遏制房價過快上漲”調整為“努力遏制房價上漲”。如無意外, 盡管當前由于經濟下行與金融市場震蕩, 貨幣財政政策均有所放松, 但預計針對房地產市場的各類調控仍會顯著加碼, 房產稅的出臺可能早于市場預期。在這一背景下, 一、二線城市的房地產市場供需嚴重失衡, 未來房價走勢具有高度不確定性, 暴漲、暴跌與維持現狀都可能發生, 但三四線房地產市場高峰期已過, 未來將會逐漸下滑, 甚至加速下滑, 目前, 全國樓市已開啟“5限時代”, 即“限購、限貸、限價、限售、限商”, 進入8月以來, 各地樓市調控依然在頻繁加碼。
(二) 房地產企業開發項目成本管控的戰略意義
目前, 隨著信貸政策緊縮, 融資成本上漲, 銷售、人力成本的增加, “限購、限貸、限價、限售、限商”的開啟, 房價已無上漲空間, 三四線城市房地產的危險程度要超過一、二線城市, 中小開發商在未來的日子將會更加艱難, 房地產開發項目成本控制變得更加重要, 很多企業還停留在財務核算階段, 轉換成本管理模式是他們的當務之急, 做好房地產開發項目全過程目標成本控制, 爭取利潤最大化將成為房地產企業的核心競爭力之一。
二、房地產開發企業項目成本管控的問題和局限性
目前, 我國的房地產開發企業成本管理水平參差不齊, 公司內部缺乏成本管理的動力, 只注重建筑成本, 未結合市場考慮開發產品的投入產出比, 缺乏事前控制和全過程控制, 在開發項目實施過程中存在以下突出問題。
(一) 開發項目立項前期可行性研究不充分
房地產開發企業開發項目決策階段應當組織設計、工程、成本、銷售、財務、法律等部門的專業人才或者委托具有資質的專業機構對項目可行性進行充分論證。然而, 很多房地產企業由于不夠重視或時間緊張, 缺乏可行性研究或可行性研究流于形式, 在進行成本測算時直接延用類似開發項目的成本進行成本預算, 沒有考慮到項目背后的成本費用, 導致后期成本超支嚴重。
(二) 開發項目設計變更管控不力
開發項目的設計環節是成本管理的“事前控制”, 很多房地產企業在設計階段成本部門介入較少, 而設計人員在設計過程中會存在輕經濟數據, 重技術數據, 隨意調高設計標準、安全系數的行為, 所以當方案設計出來后, 發現預算成本已經超標。據統計, 因設計變更導致開發成本增加的比例在5%-25%之間, 設計階段的成本管控直接關系到工程造價及企業的盈利水平。
(三) 工程招標、工程簽證、工程變更管控不力
工程招標、工程簽證是項目成本管理的重要內容, 有不少房地產企業在進行工程施工、工程材料采購公開招標或邀請招標過程中不符合招投標規定, 存在暗箱操作、商業賄賂等問題。造成工程材料質量差、價格高, 施工過程中工程簽證、工程變更把關不嚴, 監理不到位, 最終建成“豆腐渣”工程。
(四) 對開發項目缺乏全過程管理意識
每個開發項目的生命周期可分為項目立項 (獲取土地) 、設計、施工、銷售、驗收交付階段, 不少企業只重視工程施工建設階段, 而忽視前期與后期, 其實成本控制應貫穿項目建設的全過程, 越是前期, 成本控制越重要。
三、加強房地產開發企業項目成本管控對策:目標成本管理的應用
隨著一系列樓市調控新政的出臺, 房地產行業的高利潤時代已經結束, 企業成本控制變得越來越重要, 對目標成本管理法的研究應運而生。
(一) 房地產開發項目目標成本法內涵
目標成本法, 是指企業以市場為導向, 以目標售價和目標利潤為基礎確定產品的目標成本。這一過程需要由設計-成本-采購-工程-財務-營銷各部門通力合作、共同完成, 目標成本管理的實施能促使企業上下各級、各部門、領導與職工之間的協調一致, 相互配合, 圍繞一個共同的目標而努力。是一種全過程、全方位、全人員的成本管理方法。
房地產開發項目目標成本管理是指基于開發產品的競爭價格, 在滿足必要利潤情況下所確定的最高期望目標成本。在項目立項決策時測算出目標成本, 從項目的方案設計到建設施工的過程管理、融資方式的選擇、財務管理、營銷策劃等全過程進行成本管控, 把實際成本控制在目標成本范圍之內, 保證目標利潤的順利實現。
(二) 房地產開發項目目標成本管理對策研究
針對上述房地產企業成本管理存在的問題分析, 有以下改進措施:
一是優化組織架構, 建立健全目標成本管理體系, 提高成本管理效率
企業實行目標成本管理需從優化企業組織架構出發, 優化調整部門和崗位, 分工清晰, 責權分明。覃曉艷等 (2005) 在《目標成本管理在房地產企業中的應用》一文中, 通過分析房地產項目的開發流程論述了地產項目目標成本的預測、分解、控制和分析, 認為企業實施目標成本管理必須建立健全目標成本管理體系, 并不斷提高員工的素質。
二是開發項目目標成本的分級管控、強化限額設計
目標成本管理應貫穿于整個開發項目的全過程, 將總目標成本分解落實到企業內部各職能部門, 明確該項目前期負責人、工程負責人、成本負責人、財務負責人、銷售負責人的職責, 明確責任成本的主體, 確定各部門的奮斗目標。其流程大體分為三個階段:
(1) 目標成本制定階段:屬于成本管理的事前控制, 以開發項目可行性研究報告為基礎, 測算出目標成本。越是前期, 成本控制越重要, 項目決策階段和設計階段是目標控制最重要的階段。
在項目決策階段需要對該項目的可行性進行評估, 對投資額、資金來源、項目投資收益率、稅后利潤率等指標進行分析, 分析測算數據的準確性直接決定著制定該項目目標成本的準確性。公司董事會、分管財務、設計、工程、成本、營銷等各部門負責人都應當參與項目決策。該階段的目標成本審批通過后作為該項目的總目標控制成本。
設計階段是開發項目目標成本管理的核心, 包括方案設計、擴初階段 (初步設計) 和施工圖設計。目標成本的管理必須在本階段加以強化, 成本管理部必須提供項目的成本指標和建議。據統計, 設計階段對項目成本造價的影響達到80%, 因此開發項目的定位、規劃方案設計、施工圖設計需要設計部門、銷售部門、成本管理部門積極配合, 最大限度減少事后變更帶來的成本增加。對于設計階段目標成本管理可采用限額設計的方法。
方案設計階段的成本控制重點包括但不限于:裝修標準、門窗標準、電梯標準、景觀標準、面積、戶型設計、配比;單體布置;立面設計;地下車庫布置;道路布置等。本階段確認開發產品的各項指標將作為限額指標, 為后續的成本控制提供依據。本階段目標成本經公司董事會審批后作為擴初設計階段的成本控制標準。
擴初階段的成本編制要進一步細化技術指標和開發產品的建造標準, 由設計成本部在方案設計的基礎上進行擴初目標編制。本階段的成本控制重點包括但不限于:結構選型、結構布置、材料選樣、基坑支護方式、防水、保溫材料及做法。本階段目標成本經公司董事會審批后作為施工圖階段的成本控制標準。
施工圖設計階段的成本控制重點包括但不限于:含鋼量、砼含量控制、材料封樣、替換、管線走向等。本階段目標成本經公司董事會審批后作為竣工結算階段的成本控制標準。
(2) 目標成本執行階段:屬于成本管理的事中控制, 對開發項目簽訂合同、設計變更、簽證變更、成本調整等以總目標成本為限進行控制。招標階段是材料采購、工程施工合同價款確認的首要環節, 其目標成本的控制直接影響到企業的利潤, 一般來說, 企業采用綜合評標法或最低價中標來進行評標管理。明確設計概算, 嚴格招標制度、嚴格控制工程變更, 施工圖預算編制方法, 加強對工程建設過程的監控, 加強工程造價管理, 按照規定的權限和程序進行審核批準是目標成本執行階段目標成本管控的重要途徑。
(3) 目標成本核算階段:屬于成本管理的事后控制。成本核算階段是核算匯總開發項目實際發生的各成本數據, 核算目標成本的執行情況, 對差異原因進行分析, 為以后開發新項目進行成本預算提供參考依據。
四、結語
本文分析了房地產開發項目從立項決策、方案設計、工程施工等階段存在的成本管理問題, 運用目標成本理論提出了相應的對策建議。放眼未來, 房地產企業已結束高利潤時代, 房地產企業應及時轉變成本管理理念, 積極運用目標成本管理法, 以取得較大競爭優勢。
摘要：隨著信貸政策緊縮, 一系列限購政策的出臺, 土地成本、人力及銷售成本持續上漲, 房地產行業正經受著嚴峻的考驗。在這樣的背景下, 房地產開發項目成本控制問題變得尤為重要, 房地產企業應及時轉變“事后核算型”的成本管理理念, 積極引入目標成本管理?；诖? 本文提出了房地產開發項目目標成本管理方法和對策, 以期為房地產企業目標成本管理提供借鑒。
關鍵詞：房地產,成本管控,目標成本
參考文獻
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房地產開發商范文第2篇
【摘要】近些年，房地產市場呈現出較強的發展勢頭。隨著關于房地產開發招標施工等制度的不斷完善，不斷采用先進的管理理念，完善開發管理體系，提高房地產開發水平，成為房地產開發商亟待研究和解決的重要問題。本文深入分析目前市場房地產開發管理過程中存在的問題，并就解決房地產開發管理過程中出現的問題提出可行性建議。
【關鍵詞】房地產 項目開發管理 問題 分析 對策
作為對我國經濟發展做出突出貢獻的房地產產業，最大程度優化房地產開發商的資源配置，促進房地產業持續健康發展，保障自身經濟效益，成為新形勢下房地產開發商面臨的重要問題。針對該問題，房地產開發商在準確預測、把握市場的基礎上，采用現代化的房地產開發管理體系管理房地產開發項目，提高其綜合競爭力。
一、房地產開發管理存在的問題
如今，房地產經濟已成為國內經濟發展的支柱產業之一，然而在其快速發展過程中，房地產開發管理仍存在一些問題。具體表現有以下四個方面：
（一）項目開發前期調研不足。目前，國內的房地產開發商在項目開發前不能深入調研，項目設計、論證缺乏可靠信息支撐，直接導致一系列問題的出現，如戶型單一、成本過高，嚴重影響了房地產項目的銷售，直接損害了開發商的利益。
（二）涉及房地產開發管理的體制體系不健全。房地產開發商在開發項目過程中，一味照搬項目管理模式，缺乏理性理解與思考，不能有效地與房地產開發項目有機結合。事前管理與事中管理不能緊密聯系，導致了項目施工進度、資金等方面的失控，項目開發偏離了預期的目標與價值。
（三）物業售后服務意識、質量差。物業管理質量是居民在購買房地產項目時考慮的重要因素之一。與此不相適應的是，我國許多房地產開發商的物業與售后服務意識、質量較差，尤其對于已經交付的房子存在的問題不能予以及時解決，為房地產開發商與居民之間埋下了矛盾的根源，嚴重影響了房地產開發商的信譽。
（四）監理、設計等制度不規范。如今，監理單位與設計單位聯系的脫節問題，導致施工過程中出現大量問題，在造成管理混亂的同時，嚴重影響了工期，制約了房地產行業的規范化運行、發展。
二、房地產開發管理的重點工作與對策
房地產開發管理的運用在房地產開發過程中已經取得了一些成績，但是在實際應用過程中仍呈現出一些問題。結合國內房地產經濟普遍存在的問題，借鑒一些大型房地產開發企業的經驗，要從根本上解決房地產開發過程中的管理問題，應從以下幾個方面著手：
（一）注重、加強項目開發前的規劃和管理。我國房地產開發企業存在的一個普遍問題是缺乏項目開發前期的深入調研和可行性論證、研究問題。是以全面提升房地產開發管理的質量和水平，加強項目開發前期的管理至關重要。項目開發前期管理主要包括規劃、設計兩個階段。規劃階段要深入市場做調研，為投資決策提供可靠的信息，將風險控制在一定范圍之內；設計階段要遵循以市場需求為根本出發點的原則，綜合考慮生態經濟、安全施工、項目性能等因素，協調規劃各方面因素，科學、規范設計，避免因設計不合理造成的浪費。此外，房地產開發商要與設計單位加強溝通，及時協調解決設計過程中遇到的問題，做到彈性管理，保證設計合理、全面、準確，實現事前管理與事中管理的一致性，竭力將項目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。
（二）注重、加強房地產開發項目質量的控制與管理。投資數額較大是房地產投資的一大特點，人們對房地產項目的性價比、質量、物業管理等考慮較多。其中，質量的合格與否是居民考慮的最基本問題。這要求房地產開發商在開發過程中，要嚴格按照國家標準、行業標準，加強材料、施工等各方面的控制和管理，高標準完成房地產項目建設。此外，房地產開發商要對開發項目的基礎設施質量管理負責，對于居民提出的問題以及房地產項目出現的問題，及時研究解決，以總結經驗，為下一個項目設計、施工提出合理化建議和措施。
（三）提升、完善房地產開發項目的成本管理?，F今，房地產開發商競爭中，價格是重要因素之一。是以房地產開發商在項目開發時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，以嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發商的價格優勢和綜合競爭力。
（四）嚴格控制房地產開發項目的風險管理。房地產投資周期較長，因此，嚴格控制房地產開發項目的風險管理十分重要。日前，我國的房地產開發商規避風險的方法主要有兩個，一是簽訂合同，明確甲方和乙方各自需要承擔的責任，以減少隱蔽的損失；二是保險管理，即將一部分不可抗拒因素造成的風險轉移給保險公司，在一定程度上降低了房地產開發商的風險和成本。嚴格控制房地產開發項目的風險管理，客觀上減少了房地產開發商的損失，提高了房地產開發項目的競爭力。
三、結語
隨著經濟發展、人民生活水平的提高，人們對居住環境要求逐漸提高。為滿足居民的居住要求，房地產開發商必須充分重視項目開發管理的重要作用，以先進、現代的項目管理體系管理房地產開發過程，保證房地產開發項目的質量，提高房地產開發項目的綜合競爭力，保障房地產開發商的經濟效益。
參考文獻
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（責任編輯：唐榮波）
房地產開發商范文第3篇
(三)設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批準證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批準證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。
外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。
(三)設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批準證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批準證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。
房地產開發商范文第4篇
樊劍英
房地產開發企業從事項目開發必須要有相應開發資質，個人直接從事項目開發顯然是法律所不允許的。有資質的企業缺少資金，有資金實力的個人缺乏資質，難免有人會想掛靠到有資質的房地產開發企業來完成項目的拿地和開發。這種形式下雙方利益均沾，房地產開發企業本身不投入任何人力和資金，僅靠轉借資質幫助個人完成項目一系列手續的辦理及正常納稅申報并收取其不菲的管理費;個人以企業資質為平臺，只要支付一定的管理費即可獨立開發經營最終享有項目的全部經營成果。對于實務中出現的這種大款與有資質的房地產開發企業項目合作開發形式，我們應如何認定其納稅性質呢?
首先，營業稅方面的規定?！吨腥A人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條規定：“單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人;否則以承包人為納稅人。”根據此規定，由于房地產開發項目不得以個人名義立項，個人掛靠房地產開發企業，只能以房地產開發企業為納稅人，項目開發銷售也只能以房地產開發企業名義開具發票和納稅處理。因此，由此產生的營業稅、土地增值稅、企業所得稅都應以房地產開發企業的名義進行納稅處理。
其次，房地產開發企業收取管理費的處理。個人與房地產開發企業之間的掛靠行為從形式上看屬于內部分配關系，房地產開發企業計算的項目利潤扣掉自己該收取的管理費后的余額做為對個人應享有的經營收益的分配。由于內部分配不需要計算繳納流轉稅，企業與個人之間也不需要相互開具發票。
第三，個人從掛靠的房地產開發企業稅后利潤中分配的所得，應區分經營性質另行計算繳納個人所得稅?！秶叶悇湛偩株P于個人對企事業單位實行承包經營,承租經營取得所得征稅問題的通知》(國稅發[1994]179號) 規定：
一、企業實行個人承包、承租經營后,如果工商登記仍為企業的,不管其分配方式如何,均應先按照企業所得稅的有關規定繳納企業所得稅。承包經營、承租經營者按照承包、承租經營合同(協議)規定取得的所得，依照個人所得稅法的有關規定繳納個人所得稅，具體為：
(一)承包,承租人對企業經營成果不擁有所有權,僅是按合同(協議)規定取得一定所得的,其所得按工資,薪金所得項目征稅,適用5%-45%的九級超額累進稅率。
(二)承包,承租人按合同(協議)的規定只向發包,出租方交納一定費用后,企業經營成果歸其所有的,承包,承租人取得的所得,按對企事業單位的承包經營,承租經營所得項目,適用5%-35%的五級超額累進稅率征稅。
二、企業實行個人承包,承租經營后,如工商登記改變為個體工商戶的,應依照個體工商戶的生產,經營所得項目計征個人所得稅,不再征收企業所得稅。
三、企業實行承包經營、承租經營后，不能提供完整、準確的納稅資料、正確計算應納稅所得額的，由主管稅務機關核定其應納稅所得額，并依據<中華人民共和國稅收征收管理法>的有關規定,自行確定征收方式。
房地產開發商范文第5篇
一、目標成本制定階段
(一)拿地階段的目標成本
近年來，隨著市場經濟的不斷發展，房地產行業的發展也更加迅猛。拿地成本的日漸增高，要求房企在拿地前就能測算出相對精準的目標成本，這樣才能從拿地的初始階段即開始控制建設項目的成本，在保證項目成本控制工作順利進行的前提下，減少成本投入，使企業獲取最大的經濟效益。
在拿地階段，合理地選取周圍住宅及社區商業標桿企業成本控制的相關信息，通過對其競爭市場環境產品價格資料的分析，計算出該項目的拿地成本，合理地預估該地塊的目標利潤率，是房企的首要任務。此階段的拿地成本，作為該項目的投資估算，是該工程造價的最高限額，是此項目的指導價格，此價格合理與否，是本次工程投資決策成敗的關鍵。
(二)定位階段的目標成本
定位版目標成本也稱方案版目標成本。設計定位在整個成本領域中所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。因此，房產公司在拿地后盡快完成定位版目標成本，完成經濟上合理、銷售業態上完善的限定設計，不僅可以降低工程造價，同時也保證了開發產品的價格及速度。
大型的房企所開發的項目大多為多項目、多業態、跨地區的形式。因此，公司應結合本地區的實際情況，制定企業內部各業態的標準化做法，建立最新的標準化指標，并設立標桿產品。這一版的目標成本，需要準備幾項優選方案，通過對各種方案的經濟分析和對比，使方案之間的計算費用和盈利測算的口徑一致，以提高項目的可比性。方案版目標成本應結合當地氣候、地質條件，對建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電和配水指標，以及與其相關的其他指標進行限額確認，使設計定位在成本的可控范圍內。如此，不僅能提升設計的速度，合理地提高產品的售價，還能使企業的利潤最大化。設計院按照方案版目標成本中的限額對指標進行嚴控，設計方案完成后，應依據方案圖紙進行工程造價的概算，如果造價金額高于目標成本，應對設計方案進行優化調整，并同行業內同一地區與之相似的工程進行對比分析，從而發現設計方案中的不足之處、不經濟環節之所在，設計單位可據此進行有針對性的優化改進。
(三)施工圖階段的目標成本
施工圖階段已經是目標成本的強控階段，此時，目標成本的確定是實現事前控制的關鍵，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本升高，所以該環節的控制要點和控制內容相當復雜。為保證目標成本制定的準確性與合理性，施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴謹，應盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標圖之間的差異。施工圖的設計直接影響建設費用與建設工期，直接決定人力、物力和財力的投入。設計標準和安全系數不能因為經濟的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設計中任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮較少，也會從根本上影響項目成本的有效控制。
因此，這一階段的控制主要體現在技術與經濟的結合方面，技術方面合理，經濟方面可行，即可大大降低項目的工程造價。
在施工圖設計階段，應對其圖紙預算進行有效的控制，對各個分項工程的造價均進行細化分析，并逐一與目標成本進行對比，依據類似工程的相關指標分析工程分項指標，并對相關部位進行設計優化。例如：某項工程的施工圖中，土建指標鋼筋、混凝土的設計用量大于類似工程，即有必要對其用量進行適度優化，降低后期建造階段的成本。因此，目標成本確立，可對鋼筋及混凝土含量、墻地比、窗地比、外墻各種材質比例、保溫材質、厚度設定限額。這樣既可促使建設項目得到合理科學的設計，又可降低工程造價。
二、動態成本控制階段
動態成本控制的關鍵在于對這些必然產生的動態成本進行合理優化，盡量控制不必要的動態成本的發生。工程項目在施工的各個階段都會產生動態成本，我們應對其發生的原因仔細考察、細化論證，挖掘消除該事件的合理方式，即使無法消除，也應探尋優化該事件的方式，從而有效地降低動態成本總量，使之縮減至最低。
目標成本制定后，應及時完成目標成本的系統錄入工作，并分業態拆分。同時，應及時完成相應的合約規劃，使開發項目的每一單合同、簽證、變更及付款均進入與目標成本相對應的動態成本中，及時對動態成本進行監控，如有超支狀況，可及時得到預警。
目標成本制定后的合約規劃，已經強控限定今后每單合同的總價。所有合同都應實行招標，至少選取三家或以上的承包人投標，從而選取性價比合理的承包人簽訂合同。在合同簽訂環節，文字上的任何差錯均可能使工程造價出現波動，因此，對合同的編制不應留下任何漏洞，合同條款的嚴密性須嚴格審查，合同編制人員應充分認識到合同編制的嚴謹性與準確編制的重要性，不能為施工單位索賠提供任何借口，不能給施工單位留下鉆空子的機會。履行合同的過程中，應根據合同內容，嚴格審核各類設計變更與施工簽證，建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同的履約率。在成本控制的過程中，應盡可能減少設計變更并嚴格履行施工簽證制度。對不可避免的變更，應對其合理性與可行性進行多方論證，尋求經濟適用的方案。同時，對變更及簽證的各環節流程及其資料的真實性要進行嚴格把關，建立完善的合同履約跟蹤檢查制度，對虛假變更簽證資料引發的工程造價增加，要做到及時審查，并嚴格禁止。變更的內容須由設計方或施工方提出方案，依據項目成本提供價格估算，再由總部負責審核，使變更的內容和金額在可控制的范圍內。對變更及簽證應及時審核，避免超過最佳審查期限。如：隱蔽工程被完全封閉后，現場便無法取證、無法審核了，這類不利于公司的情況應避免發生。對于專項施工相關組織方案應重點審查，以確保其合理性和經濟可行性。例如：基坑的支護施工，不同的施工方案對價格的影響較大，因此，在施工前應有合理的方案涉及及論證階段，達到方案上可行、經濟上合理方可施工;土方開挖工程，在開挖前應做好實地測量工作，測量的量須由工程、成本、監理、施工四方簽字確認，開挖后的收方工作也應加以確認。上述這些方面，每項是否超支，是否在可控范圍，均應在每月動態成本中及時顯現，如發生超支、系統標紅預警，項目方應及時找出超支的原因，制定合理的措施預防此類事件的發生。
動態成本的把控應實行分級管控制度。動態成本管理需要有合理高效的組織結構。管理動態成本須由集團和項目方的工作人員實行全方位管理，須建立合理的組織體系，使各部門人員協調一致地工作。
實施動態成本管理還要遵循一定的程序。如每年年底應制定新一年的資金計劃，根據工程的進度確定下一年度的資金支出狀況。此項工作，需由項目工程部上報來年的工程施工進度，由項目工程及成本部按進度制訂付款計劃，送交總部資金計劃審核小組審定及修訂?？偛扛鶕峤坏挠媱澑犊畹闹匾?，確定控制重點，再以可控性原則以長期預算、年度預算和每月預算的形式，由財務、工程、成本三部門會同管理組織層的各部門將有關付款計劃分解到位，最后由管理組織層將確認后的年度付款計劃下達至實際執行層。新一年度的支付金額一經確認，原則上便不得超付。超出限額的部分，沒有特殊的情況將無法辦理付款。每筆付款都要嚴格把關，進度款支付的審批應提供由項目工程及成本部人員、監理方、施工方三方確認的施工進度，并附項目成本部人員確認的付款進度計算書，避免發生超付。須對承包方制定獎罰機制，項目管理人員應按季度進行實測實量，測量的結果可在對承包商的獎勵和罰款中體現，獎罰款在付款中須及時體現。工程進度款控制可有效杜絕超付現象的發生，獎罰措施可激勵承包方提升工作效率，令工程項目提前完工，不產生延誤工期的現象。
要建立動態成本的定期報告與分析、專題報告與分析制度。每月須有月度報告，報告的格式設定要系統化、固定化，專題分析應形成專題報告。
每月的動態成本須與目標成本對比，各業態的目標成本應進行分攤，設立動態成本監控系統，監控整體的目標成本與動態成本須作對比，更要分業態分科目完成對比分析，這樣才能使動態的成本更精確。各業態管理需建立責任考核制度，需對責任部門進行定期考核，對專門項目進行專項考核，目標成本核算與財務會計核算應有統一的核算接口，使兩者的最終核算結果一致。
三、竣工結算階段
工程建設項目的成本控制是一項全方位、漫長、艱巨而又復雜的重要任務，其成本控制的有效性與科學性直接影響到企業的經濟效益與健康發展。由于建設項目一般建設工期較長，應深入探索中間環節支付進度款項的復雜特征，明確工程建設項目結算成本的合理價位，從而有效地實現合理控制成本的科學目標。該階段，應依據合同規定的條款，科學地開展結算工作，對與合同原則相矛盾的費用產生進行嚴格控制。結算完成后，應分產品、分業態進行各類數據指標的評估工作，并建立健全公司內部的資料庫，使之成為今后拿地測算、造價估算及目標成本控制的重要依據。同時應總結該工程項目的動態成本變化的原因。結算階段是工程造價成果累積的重點環節，即使進入工程收尾階段，也不能放松警惕，需正視該階段的重要性，總結每一項工程的經驗，從而在全面的總結中為今后的工程建設項目提供寶貴的經驗。
四、結語
隨著房地產業的高速發展，房地產開發企業要確保利潤最大化，目標成本的確認和動態成本的管理工作就顯得尤為重要。目標成本和動態成本的管理始終貫串于項目的全周期全過程。從房地產開發過程管理角度分析，整個項目的控制分事前、事中、事后三個階段：事前階段，目標成本的確立，使項目對每一項即將發生的費用有明確的測算，從而在事前對各類成本、售價、管理費、銷售費等有明確的預期限定額;事中階段，動態成本的控制，施工過程中的每一項費用均應在動態成本中體現，從而使工程的每一單變更、簽證、索賠均在可控制范圍內;事后階段，結算后對成本的分析、對承包商的考評，為后期項目的開發提供有力支持。對開發項目各階段作分析，有助于及時控制工程建設的各階段，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，可把握市場經濟的脈博，最大限度地提高建設資金的投資效益。
1、房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。
2、目標成本的制定：
目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎。在開發前期階段，首先要進行市場調研和顧客需求調查，根據調查情況制定可行性方案，財務成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術人員在開發項目建設的前期階段需要共同協作，根據市場情況和相關的歷史同類項目成本資料對開發項目的目標成本進行制定。各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標推算得出;單價應根據產品定位、交樓標準，圖紙要求按當地工程造價計算依據市場行情計算得出。
具體的制定步驟如下：第一步，預測項目的目標收入。第二步，制定目標利潤。第三步，制定目標成本。
3、目標成本控制需采取的措施：
首先，應在房地產開發前期充分調研當地地產市場，調研各業態的銷售情況，用容積率指標控制面積。
其次，根據本地區需求情況采用不同產品進行比例搭配及確定交房標準。參考往期類似業態成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發稅費等)，將各不同業態進行組合，并進行測算(銷售收入及成本支出測算)，選取滿足“效益最大化”的業態搭配比例。業態比例及初步交房標準出具后，形成房地產目標成本第一版———成本“概算版”。
(二)對方案的設計進行比較，進一步細化目標成本。
各業態搭配比例及目標成本“概算版”確定后，對業態和戶型進行多方案設計比較，通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大得房率和銷售面積，并根據當地情況確定合理成本。此階段對交房標準已基本確定，根據方案進一步將目標成本“概算版”細化。
(三) 在施工圖設計及深化階段，確定目標成本的“預算版”。
施工圖設計階段應將價值工程及限額設計兩者相結合。
首先，根據價值工程，做好房屋建造標準。價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當的價值，以最低的成本去實現產品的必要功能。房地產價值工程體現以下幾個方面：(1)功能不變，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不變，功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系，并確定房屋建造標準。
其次，項目限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計，對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準;比較外墻保溫材料和作法，門窗材質、標準;外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經濟性。在限額設計中結合價值工程，充分運用價值工程分析，確定合理功能。
第三，在施工圖設計階段，充分考慮細節，對土建、水、電、暖專業進行各種技術經濟比較。在設計細節上滿足后期使用功能，同時在此階段應選擇業務實力強的設計院進行設計，保證使用功能滿足要求，減少后期的設計變更。
施工圖經過深化及內部審核后，需委托工程造價咨詢單位介入進行預算的編制，同時根據市場價格確定材料暫定價，編制本項目目標成本第二版———目標成本“預算版”。目標成本“預算版”編制完成后進行招投標工作，并與投標單位進行工程量及組價的核對，最終完善目標成本“預算版”確保施工圖紙范圍內的內容明確，目標成本“預算版”一經確定不得更改。
房地產成本管理目標成本解析
隨著房地產競爭日趨加劇，應對復雜的地產形勢和將來發展趨勢，要向管理要效益，保證成本的支出獲得最大效益，以經濟合理性提升產品的競爭力，房地產成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標成本管控才能形成行業成本優勢來迎接更嚴峻的競爭和挑戰。本文從房地產目標成本形成、問題分析及解決入手進行研究，為房地產成本管理人員提供借鑒、參考。
1 房地產目標成本概念及現狀存在問題
目標成本顧名思義指在一定時期內為保證目標利潤實現，并作為合成中心全體人員奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物。房地產的目標成本是房地產項目開發周期內的全過程成本，遵循成本的總值可控、動態管理房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。在房地產目標成本科目中，土地費用為市場招拍掛形式確定，公共配套費用為各地市繳費標準，開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用及開發稅費均根據國家及房產開發公司標準執行，基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用及公共配套設施建設費用根據市場招投標及開發全過程工程控制為主，在房地產全過程成本控制中往往出現以下問題：
1.1
房地產用地規劃時對業態規劃模糊，未形成真正意義上的目標成本，導致效益降低。例如：像城市綜合體等多業態項目，業態規劃時未分析市場的銷售及業態成本情況，導致了產品建造后銷售慘淡及利潤降低。
1.2
方案、深化及施工圖設計階段標準化程度較低，設計滿足不了施工及銷售要求，產生了大量成本浪費情況，影響了目標成本的準確性。
1.3 實施階段設計變更、簽證較多影響了目標成本的可控性。
2 目標成本存在問題分析：房地產業一直為國家朝陽產業，前幾年有可觀的利潤。隨著國家調控及市場的激烈競爭，房地產效益不斷縮水，問題也逐漸暴露。許多房企也由原來核算型企業(做了再算)向價值創造型(算了再做)企業轉型?，F針對以上房地產各階段影響目標成本的因素中，現展開進行分析如下：
首先，在房地產用地規劃階段，因業態分類模糊導致了利潤的降低，許多房地產公司拿地后便考慮立即進行開發并達到預售條件，往往對用地規劃階段成本把關不嚴，隨意對業態進行規劃，不考慮效益最大化。這就使許多項目沒有經過考察論證就急于規劃報批，致使房地產目標成本前期便處于粗放式狀態，最終導致項目建設過程中銷售、成本壓力驟增。第二，方案圖紙及施工圖紙設計階段，許多房地產公司因標準化程度較低，沒有限額設計，沒有統一的建筑風格，沒有較好的設計成本團隊，導致了目標成本的不可控制。第三，施工階段因為項目人員業務能力差，工作責任心不強以及圖紙設計的錯、碰、樓等現場導致了施工中出現大量的設計變更及簽證。 經過考察諸多房產項目，以上幾方面對目標成本影響效果所占的比例如下：第一項本階段成本控制的效果約為75%～80%。第二項本階段成本控制的效果約為15%～20%。第三項施工圖設計結束至項目實施階段，本階段成本控制效果約為5%以內。
3 目標成本控制需采取的措施 3.1 項目產品定位清晰明確，形成房地產目標成本概算版
首先，在房地產開發前期(尤其像城市綜合體的多業態項目)充分調研當地地產市場，調研各業態的銷售情況，應用容積率指標控制面積，結合市場需求對不同業態建筑面積的合
理配置，建多少高層、多層、商業、別墅、花園洋房;配置那些基礎設施和配套設施，獲得最大銷售額。