老舊小區改造調查報告范文第1篇
一、居民觀念需轉變
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。
二、硬件條件相對落后
老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等
三、產權形式多樣
老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業管理的現象
產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會或家委會，市政設施單位，商業網點單位等。
五、對老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大
老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。
六、物業管理收費困難
已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。老舊小區物業管理收費共分13項，根據房改房政策，房屋使用人一般只交納兩項費用，即衛生費和保安費，普通小區全年收費總額為84元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到70%左右。
七、原產權人物業管理費負擔過重
老舊小區一般是房改售房，根據房改售房的政策規定，物業管理收費中的大部分費用是由原產權人承擔。
八、管委會作用有待進一步發揮
實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。
九、社區管理與物業管理存在矛盾
社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。
針對當前老舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其
一、加快、加強物業管理的立法工作
當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。
其
二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對老舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
其
三、政府部門應加大對老舊小區實施物業管理工作的規劃
針對沒有實施物業管理的老舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究老舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。
其
四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分
房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。
其
五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在老舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。其
六、加強實施物業管理的正面宣傳
一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺的維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。
其
七、處理好社區管理與物業管理的關系
物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與居委會、派出所、社區管委會等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
其
老舊小區改造調查報告范文第2篇
一、老舊住宅小區的現狀分析
1、老舊住宅小區居住環境臟、亂、差。
路面破損嚴重, 坑洼不平, 容易積水;綠地、空地被占用, 缺乏統一管理;社會管線亂拉亂扯, 影響美觀, 存在安全隱患。
2、老舊住宅小區基礎設施陳舊, 影響到居民的生活。
比如電力設施老化, 大負荷用電時越高峰跳閘;供水管道腐蝕滲水, 造成飲用水浪費, 未實行“一戶一表”改造, 供水分攤, 意見分歧大, 引起鄰里矛盾;污水管道堵塞、外溢現象普遍;無雨水排放系統, 雨雪天氣造成積水;供暖管道老化, 冬季供暖達不到要求的溫度;無監控系統, 容易引發盜竊;環衛基礎設施不達標、衛生死角多、垃圾清除不到位;居民健身設施不健全等。
3、物業管理不到位。
老舊住宅小區缺乏市場化、專業化物業管理, 居民消費意愿低, 專業物業公司不愿提供服務;歷史遺留問題多, 私搭亂建現象嚴重, 各種矛盾化解難度大[1]。
二、目前老舊住宅小區改造過程中的困難分析
老舊住宅小區的改造內容大致包括居住環境、基礎設施、社會管線、長效管理等幾個方面, 在具體的改造實施過程中存在著各種困難。
1、違章建筑拆除難度大、公用占地清理困難。
在清理時居民抵觸、難度較大, 居民阻撓施工、破壞施工成品的現象也時有發生。需相關的部門通過有效方式對居民進行思想教育。
2、改造專業多, 配合部門多, 協調難度大。
老舊住宅小區的改造涉及供熱、供氣、供水、供電及相關通信設施單位等多家單位。需要這些專營單位在施工進度、資金、人員、現場文明施工等方面積極的配合, 由于各單位主管部門不同, 自身素質不一, 協調難度較大。
3、居民的訴求意愿難以平衡。
例如, 有的居民以影響生活及出行為理由拒絕改造;有的居民對自己產權部分又拒絕出資;有的居民不想在自己住宅樓前增設;有車的居民希望增設停車位, 沒有車的居民希望增加綠化面積。居民意愿難以協調, 直接導致在后實施過程中影響工程的進展。
4、后期的管理機制不健全。
較差的環境與較強的需求差異過大, 居民對高昂的物業管理費望而卻步;另外, 長期的無物業管理模式, 導致居民形成了慣性思維, 若引進物業管理, 物業費的收取工作難度很大。
三、關于老舊住宅小區改造的幾點建議
1、拓寬資金來源渠道。
老舊住宅小區改造最大的問題是資金。近年來, 各地在各類小區的改造中, 形成了不同的資金來源渠道、三種改造模式:一是“政府主導改造”, 二是“業主自發組織, 政府適度支持”, 三是“政府引導, 市場運作”。探尋可行的資金來源渠道勢在必行。例如, 山東省淄博市張店區在老舊小區改造中靈活運用PPP模式, 是老舊住宅小區改造探索資金來源的一項創新, 不僅有助于緩解財政資金壓力, 也能充分發揮企業的能動性, 極大地促進社區經濟的發展, 盤活城市基層能量。此外, 政府與社會資本的合作也能使政府從復雜的具體的社區事務當中解脫出來, 更好地履行政府的職責。也可以研究通過受益者付費等方式, 吸引社會資本進入, 采用政府支持、企業投資、收益業主付費的模式解決籌措資金問題。
2、注重公眾參與, 廣泛聽取意見。
社區居民生長于斯, 對社區的問題最為了解, 同時他們是老舊住宅小區改造的最直接受益者, 廣泛聽取他們的意見能夠起到事半功倍的作用。由各社區居民成立改造小組, 收集建議, 對改造方案進行公示, 接受來自全社區的建議;通過問卷調查、走訪等多種形式的互動, 對不符合現場實際, 或者對居民的生活、出行造成不便影響的及時變更, 真正為社區改造的受益者考慮。
3、明確部門職責、突出改造重點。
老舊住宅小區的改造, 主要是對基礎設施和公用部分的改造。包括對雨水、污水、強弱電、自來水、燃氣、熱力等的維修、更換;對宅前路與小區主路的拓寬、硬化;對小區綠化的提升;增設停車位、增設便民設施;安裝路燈照明系統、監控系統;更換年久失修的落水管等。應堅持政府主導, 屬地負責, 調動各方力量齊抓共管, 建立房產、建設、規劃、財政、發改、民政等部門協調聯動機制, 同時通過提前明確任務, 可以更好的控制造價, 避免在實施過程中因變更太多造成財政壓力、影響合同的履行。
4、探尋物業管理模式、落實長效管理機制。
老舊住宅小區改造完成后的管理是一個亟待解決的問題。以山東淄博市張店區為例, 老舊住宅小區的物業管理由政府與社區居民分攤, 實行簡易物業。即政府承擔0.15元/㎡, 居民承擔0.15元/㎡。政府可考慮推行專業化物業管理服務, 由居民整理業主自治委員會, 選擇合理的物業公司進行長效管理。
老舊住宅小區改造是一項復雜的系統工程, 需要決策層做好頂層規劃設計, 制定明確的整治方案, 籌措資金, 需要發改、房產、規劃、住建、財政、審計、管線經營單位及社區等緊密配合, 還要通過結合實際情況, 研究改造后的物業管理模式, 以便落實老舊住宅小區長效管理模式, 鞏固改造效果。
摘要：本文從居住環境、基礎設施、社會管線和物業管路方面闡述了老舊住宅小區的現狀, 同時對老舊住宅小區改造中存在的困難進行了分析, 從資金來源、公眾參與、明確目標、長效管理等方面提出相關建議, 對以后的老舊住宅小區改造工作具有一定的借鑒指導意義。
關鍵詞：老舊住宅小區改造,現狀,困難,建議
參考文獻
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[2] 中國老舊小區暨建筑改造產業聯盟.我國老舊小區綜合改造模式研究.中國老舊小區暨建筑改造產業聯盟2016, 9-10
老舊小區改造調查報告范文第3篇
一、合肥市主城區老舊小區特點
合肥市老舊小區主要集中在廬陽、蜀山、包河、瑤海四個老城區，大多是由政府或單位出資建設的單位“福利房”。這些老舊小區建設年代不一，大多建于20世紀80年代初至90年初，有的始建于20世紀50年代，多為7層以下多層居住建筑。這些老舊小區普遍存在以下特點：
一是基礎設施“先天不足”，缺乏系統維保。如房屋外墻斑駁開裂、起殼風化;樓頂防水功能退化，雨污水混流，下水管破損、堵塞;小區道路狹窄、坑洼;消防設計標準低，損壞嚴重，存在較大安全隱患。
二是配套設施缺少。老舊小區建設之初，相關公共和公用配套設施普遍缺少，公共綠地、環衛設施、機動車停車位、非機動車庫、社區活動中心、體育健身器材的公建配套設施規劃配置標準較低，與居民實際需求的矛盾越發凸顯。
三是管理缺失，亂象叢生。隨著城市規模擴張及房地產開發的持續增長，絕大多數原生房主搬遷至城市新區居住，老舊小區住宅變成頻繁交易的“二手房”，住戶人員組成日漸復雜甚至成為“三無”人員主要聚居地，存在大量改變原有布局及功能結構的違章建筑，亂搭亂建現象普遍;車位不足導致車輛停放無序擁堵嚴重;建筑分布散而亂，封閉難度大，進出人員難管控，治安隱患大，“四類可防性案件”發案率高。
二、合肥市主城區老舊小區改造現狀
為切實改造老舊小區整體人居環境，合肥市依據安徽省住房城鄉建設廳出臺的《城市雙修技術導則》《老舊小區整治改造技術導則》《城市既有住宅加裝電梯指導意見》等規范要求，2018年全市共整治老舊小區173個，總建筑面積454.85萬平方米，惠及住戶56485戶;2019年，全市共整治122個老舊小區(其中中直省直69個)，總建筑面積283.65萬平方米，惠及住戶33285戶;2020年，合肥市將繼續整治103個中直省直老舊小區。2019年度，合肥市被住房城鄉建設部列為老舊小區改造試點城市，改造工作有序推進，其主要亮點有以下幾點。
（一）改造規劃由無序變有序
《合肥市老舊小區綜合治理工作實施意見》明確界定了老舊小區的改造范圍，統一了改造內容和標準，簡化了審批流程，明確了后期管理的責任主體和管理模式。
（二）改造內容由形式變具體
將老舊小區的改造內容具體明確為：“一出”“三進”“六整治”。一出是水表、電表、氣表的出戶，方便管理;三進是光纖、公共服務和物業服務進小區，提升社會化服務水平;六整治是對道路管網、雨污水混流、停車設施、景觀綠化、環衛設施和安防消防的綜合整治。鼓勵開展建筑節能和“適老化”改造，引導多層住宅加裝電梯、安裝新能源汽車充電樁、智能快遞箱等服務設施。
（三）改造組織由分散變統一
成立合肥市老舊小區綜合治理工作領導小組，領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責全市老舊小區綜合治理工作和推行物業管理工作的政策制訂等工作。合肥市各級政府建立相應的組織機構，負責實施所屬轄區內老舊小區實施綜合治理和物業管理的各項具體工作，協調有關問題。
（四）改造項目由封閉變公開
項目設計和監理從合肥招標投標中心統一招標產生的全市小額零星工程設計、監理定點庫中抽簽選擇相應的單位，不單獨每個項目進行招投標。
三、合肥市主城區老舊小區改造存在問題
保障和改善民生要抓住人民最關心最直接最現實的利益問題。堅持人人盡責、人人享有，堅守底線、突出重點、完善制度、引導預期，完善公共服務體系，保障群眾基本生活，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，不斷促進社會公平正義，形成有效的社會治理、良好的社會秩序，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。合肥市老城區老舊小區改造雖然已經取得了一定成績，但還有進步空間。經過系統梳理，目前合肥市主城區老舊小區改造過程中存在以下問題：
（一）項目生成及資金籌措渠道單一
改造項目的生成主要是由政府列出，缺乏科學系統評判，公眾及專業人士參與不夠。改造資金多為財政供給，渠道單一，市場化社會力量參與少，難以實現社會資本效益，不具備可持續性。
（二）改造不全面，配套不完善
受資金、用地、環境、住戶意愿等因素影響，改造不全面，具有局限性：對建筑戶外改造多、室內改造少，如房屋結構進行戶內加固，戶內管線更新等;對公用設施完善多，對公共設施完善少，如按照人口規模新建幼兒園、菜市場、居民活動中心等少。對建筑多采用維修加固方案多，未根據建筑安全使用年限區別對待，零星及規模拆建少，對存量資源整合利用少。
（三）專項規劃缺失，驗收技術規范待匹配
老舊小區改造更強調居住條件的實際改善和居民滿意度，其既受到“自上而下”的框架制約，又要充分反映“自下而上”的居民呼聲和需求，只有通過編制專項規劃做好這兩大特性的結合才能技術性地解決這項“有難度”的工作，合肥市至今未編制該規劃，由政府單一主導，缺乏多元主體參與。老舊建筑因先天原因，對建筑的結構加固和消防改造后按現有規范無法驗收，如不改造實施又客觀存在安全隱患，亟須出臺與老舊小區建筑改造驗收相匹配的驗收技術規范。
（四）項目小零散，實力企業參與少
老舊小區改造現多以修補加固類居多，工程規模小、散、繁，資金量小且協調任務多、難度大，很難吸引有實力的大企業參與。目前參與施工改造的企業多為掛靠，實際施工的隊伍能力不足，導致施工進度慢，質量差。
（五）住戶參與度低，長效管理機制不健全
老舊小區改造要充分調研居民的需求。這項基礎性工作要求數據采集與分析的專業性，更需要充足的群眾工作經驗。合肥市出現了一些由于缺乏前期調研而流于形式的清單式改造，使老舊小區改造停留在門面工程上。群眾對于“改什么”“怎么改”“何時改”“如何參與”“改后如何管理”等話語權不多，意見和建議無法達到充分表達。對于大部分物業缺失、管理缺位的老舊小區改造后沒有建立長效管理機制，物業管理等仍沿襲原有機制，政府包袱并未減輕，社區治理問題重重。如果在改造伊始就納入市場化的管理理念，將硬件改造的完成作為長效管理工作的開始，以培養小區居民良好的行為模式和更緊密的社群關系為主要目標，引導多元主體參與，有機整合各種解決方案，尋找老舊小區從賦活、提升到進化的有效路徑。
四、合肥市主城區老舊小區改造過程中存在問題的相關對策
（一）科學引導項目生成，積極拓寬資金渠道
通過制定科學合理、可操作性強的評價指標體系，對現有的老舊小區現狀進行評估分析，讓最需要改造的小區“冒出來”。堅持“以人為本”的設計理念，堅持設計先行，充分尊重和滿足居民們對老舊小區改造的功能訴求和精神追求，利用“VR”技術等把規劃設計圖紙變得更加直觀和形象，讓老舊小區居民對改造的需求能夠通過“訂單”的方式實現，以此來提高居民參與老舊小區改造的積極性和主動性。對于老舊小區改造的資金來源，一要積極采取市場化運作方式，充分調動居民、社會、企業的積極性，鼓勵社會資本積極參與老舊小區改造，引導社會資金發揮更大的效益?？稍谝巹潟r給予增加容積率、增設地下停車空間、減免回遷房改造土地出讓金，上市商品房可按規定適當收取土地出讓金，出讓金按開發進度收取以及回遷房免收各項規費等，適當放寬老舊小區市場準入和建設限制。利用老舊小區的區位優、周邊配套全、容積率低的優勢吸引開發企業前來投資，充分利用老舊小區閑置土地及簡陋房屋進行二次開發，從而獲取改造資金。二要建立受益者的付費機制。一些符合改造條件的小區，加裝電梯、建筑節能改造、立體車庫建設等改造資金可由房屋產權人、相關職能部門按照一定比例合理分攤，既能減輕政府負擔，也能加快老舊小區改造的進程。
（二）統籌協調，科學分類實施
在老舊小區的改造建設過程中，針對不同年代、結構、產權對象需要制定科學、完整、周密的整體改造方案，既要符合城市區域規劃定位，又要滿足廣大民眾改善居住環境的多層次需求，既要有以完善功能為主的基本型改造，如優先改造供水系統、雨污水管網、燃氣、電力、通信等地下管線，完善道路、停車、照明、安防、消防、快遞柜等公共基礎設施及社區服務設施，也要逐步推進完善型改造，如無障礙、“適老化”改造，加裝電梯、房屋室內維修改造、配套電動車充電樁、文化活動場地及設施、家政、物業服務設施,建設平安智慧小區等。對一些特別老舊的，改造價值不高的，結合棚戶區改造、商業開發等其他手段予以更新。做到精準施策，因地制宜，區別對待。
（三）以規劃引領實施，制定專門配套標準
編制城區老舊小區專項規劃，對城市總體規劃、區域定位等上層設計予以呼應，要對大“藍圖”進行深入的研究和分解落地，制定一個社區層面的、可落地、可分解的三年中長期規劃，有效避免與上層設計脫節和“拉鏈式”改造等在老舊小區綜合整治中廣泛存在的問題。專門制定與老舊小區改造相適應的建設驗收規范以解決老舊小區實踐過程中遇到的與現行標準規范不適應的問題。同時應及時出臺針對加裝電梯、室內外水電氣路改造的技術標準和政策。
（四）兼顧區域，打包做大項目
在專項規劃的基礎上，還要編制老舊改造小區片區的修建性詳細規劃與城市設計，有針對性的做好區域規劃統籌，結合城市功能結構優化，人口疏解及互嵌式居住社區建設等實施，將老舊小區改造同擴大老城區人居生活空間，營造宜居和諧生活環境，提高城市品位結合起來?？蓢L試與大型國有建筑企業通過PPP項目合作方式推進老舊小區改造;也可將年度內需改造的老舊小區按“區”級行政單位整體打包招標，適當提高門檻，確保招大招強。
（五）多方共建，引導建立市場化專業管理機制
在老舊小區改造中積極發揮社區黨組織、居民自治組織、物業服務企業、社會組織、志愿服務組織等多方議事聯動機制作用，實現多方共建。提高群眾對老舊小區改造工作的知曉率、參與率和支持率。在“改后如何管理”方面引入社會化管理，由街道組織居民成立業主大會，由業主大會按照相關物業管理法規政策規定，選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，由物業服務企業提供物業服務，向居民收取物業服務費?，F有的單位管理主體要逐步轉換角色、轉變職能，積極主動地做好退位和補位工作，逐步把老舊住宅小區整治結束的后續管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理。
摘要：以合肥市主城區老舊小區為例，分析老舊小區改造現狀及存在問題，詳細論述老舊小區改造中應采取的對策。
關鍵詞：老舊小區改造,現狀,問題,對策
參考文獻
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[2] 合肥晚報2019.10.21《壯麗70年·奮斗新時代——合肥城市大建設發展成就巡禮》住房保障合肥路徑鑄就安居
老舊小區改造調查報告范文第4篇
物業公司在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心;以滿足小區業主的需求為目標;以業主的滿意為公司的最高追求;在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。
一、管理內容
1、服務星級標準。
小區二星級服務標準。設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、消防安全及安全保衛工作。
小區出入口做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏;能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、
家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。
保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
3、持證上崗掛牌服務。
物業公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
4、定期公開相關費用或資金支出情況。
堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況(至少每季度公布一次);在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。物業公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
5、培訓學習。
定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常;供水、供電、供氣等設備使用正常;規范活動場所，機動車、非機動車停車場，
機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
6、小區綠化管。
制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
7、保潔管理。
將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
8、設施設備管理。
老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律;在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。
對共用設施設備進行日常管理和維修養護。建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人;操作維護人員
嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。
設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。
制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。
9、房屋管理。
對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復;屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。
有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。
對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部
門。
10、物業管理制度與檔案、資料管理。
在日常管理中要建立交接班登記制度;建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
11、其他管理
(1)定期開展有意義、健康向上小區文化活動。 (2)積極支持參與社區文化建設。
(3)無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。
老舊小區改造調查報告范文第5篇
省住建廳
省財政廳
根據《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理的若干意見》(中發〔2016〕6號)、《安徽省人民政府關于2016年實施33項民生工程的通知》(皖政〔2016〕25號)要求，有序推進城市老舊居住小區整治改造，改善老舊居住小區居民的生活環境和居住條件，制定本辦法。
一、總體目標
從2016年起，分5年時間，對各地納入城市老舊小區整治改造項目庫中的5100個小區，150萬戶居民住戶進行改造提升。2016年計劃整治改造老舊小區總建筑面積1835萬平方米，涉及項目小區660個、居民住戶19.7萬戶。
二、實施內容
城市老舊居住小區整治改造按照基本型和提升型兩類組織實施，其主要內容包括：
(一)基本型整治改造主要內容。改造水、電、氣三表出戶，確保水、電、氣收費直收到戶;疏通、翻建地下管網，修整、翻建小區道路;修整、規范桿管線設施;改造、復建停車設施，更新環衛設施。改造提升綠化，配套休閑設施，規范文化宣傳設施。整修屋面，改造提升外觀，整修樓道內墻、扶手、欄桿等。完善公建配套，改造提升配套用房和公共服務設施，配置物業管理用房。增設電子防護系統等技防設施，完善樓宇安全系統。疏通消防通道等。
(二)提升型整治改造主要內容。2016年，進行提升型改造試點，主要內容為：一是節能保溫屋面、墻體改造，更換具有節能保溫性能的門窗。二是居住小區道路、游園、公共場所增設無障礙通道等設施，住戶樓棟增設電梯或坡道樓梯等“適老化”改造。
三、項目及資金管理要求
各地在城市老舊小區整治改造過程中，要建立健全政策機制、審核機制、實施機制、撥款機制、資金監管機制和驗收機制等一攬子管理機制，加強項目和資金管理，確保工程順利實施。
(一)明確政策機制。從2016年起，各地分5年時間，對納入省級城市老舊小區項目庫的5100個小區、150萬戶進行改造提升，省級給予適當獎補，范圍不得突破。項目重點支持老舊小區基礎設施建設和環境整治、老樓危房加固改造、老樓節能改造、“適老化”改造等方面。
(二)加強項目審核。各地要建立項目審核機制，年初各市縣從省級城市老舊小區整治改造項目庫中確定當年整治改造計劃，并對項目實施條件、項目入庫情況等進行審核確認后上報，省級對各地上報的項目計劃進行復核，確認后列入年度實施計劃。
(三)嚴格項目實施。城市老舊居住小區整治改造堅持以塊為主、塊抓條保的推進實施機制。各地要嚴格按照建設改造項目管理程序實施，完善項目前期，編制項目建議書，按規定程序報批，委托設計單位編制項目初步設計或設計文件，編制項目概算，按規定程序組織審查論證及批復。要規范招標采購、勘察設計、工程施工、工程監理、竣工驗收等程序，加強施工過程監督和跟蹤審計，落實市場主體責任，注重發揮街道、社區、居民群眾的積極性，確保工程質量。各地要有計劃地確定一批基本型、提升型整治改造示范項目，不斷總結經驗，擴大推廣。老舊小區改造整治項目原則上應在每年12月底前基本完成整治任務，省級在年底前完成驗收考核等相關工作。
(四)規范撥款程序。年度項目實施計劃確定后，省級按照任務量等因素預下達獎補資金，并根據項目驗收情況對省級獎補資金進行清算。對于各地根據情況提前實施的項目庫中城市老舊小區整治改造項目，省級獎補資金在次年撥付。各地要建立撥款機制，明確資金撥付程序和依據，根據項目進展及驗收情況，按照國庫集中支付有關規定，及時撥付資金。
(五)加強資金監管。各地應加強專項資金監督管理，建立健全監管機制，確保?？顚Ｓ?。省級獎補資金要全部用于老舊小區整治改造工程建設項目支出，不得用于人員經費、辦公經費、交通工具和辦公設備購置等方面支出，不得用于平衡本級預算。
(六)規范組織驗收。工程竣工后，各級住房城鄉建設部門要建立健全驗收機制，按照規定程序和步驟規范組織開展工程驗收，注重發揮街道、社區、小區居民的積極性，促進共治共管、共建共享。
四、實施要求
(一)加強組織領導，明確工作職責。各市縣政府要加強組織領導協調，健全機制，切實承擔起老舊小區整治改造主體責任。各級住房城鄉建設部門要認真抓好落實，規范建設管理程序，強化實施監督管理，督促參建單位嚴格落實工程安全、質量安全管理責任，做好項目驗收和績效評價等工作。財政部門要落實老舊小區整治改造項目政府補助資金，加強對項目資金的預算管理和使用監管。各有關部門要各司其職、協同配合，共同推進老舊居住小區整治改造提升工作。各街道、社區居委要落實屬地管理責任，確保老舊居住小區改造提升工作順利推進。
(二)實行目標管理，提高改造績效。老舊居住小區整治改造堅持“統一組織、分類指導、分步實施”，加強目標管理、計劃管理，積極創新招標采購、過程監管模式，嚴格實施過程的監督評估，確保取得實效。
(三)積極籌措資金，確保任務完成。城市老舊小區整治改造以市、縣投入為主，省級給予適當獎補，每年安排2億元獎補資金。市、縣政府要通過財政投資、水電氣和通信等專營單位設施改造資金等多渠道籌集整治改造資金，積極引入社會資金投資和信貸支持。
(四)建立長效機制，鞏固改造成果。加強老舊居住小區改造提升后續管理，引入物業服務企業促進小區管理規范化、常態化。
老舊小區改造調查報告范文第6篇
物業公司在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心;以滿足小區業主的需求為目標;以業主的滿意為公司的最高追求;在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。
一、管理內容
1、服務星級標準。
小區二星級服務標準。設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、消防安全及安全保衛工作。
小區出入口做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏;能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、
家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。
保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
3、持證上崗掛牌服務。
物業公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
4、定期公開相關費用或資金支出情況。
堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況(至少每季度公布一次);在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。物業公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
5、培訓學習。
定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常;供水、供電、供氣等設備使用正常;規范活動場所，機動車、非機動車停車場，
機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
6、小區綠化管。
制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
7、保潔管理。
將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
8、設施設備管理。
老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律;在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。
對共用設施設備進行日常管理和維修養護。建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人;操作維護人員
嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。
設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。
制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。
9、房屋管理。
對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復;屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。
有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。
對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部
門。
10、物業管理制度與檔案、資料管理。
在日常管理中要建立交接班登記制度;建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
11、其他管理
(1)定期開展有意義、健康向上小區文化活動。 (2)積極支持參與社區文化建設。
(3)無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。