一、土地招標拍賣掛牌的含義及現狀
(一) 土地招標拍賣掛牌的基本概念
土地招標拍賣掛牌簡稱“土地招拍掛”, 是一種公開交易的方式, 除了國有建設用地使用權可以采取這種方式外, 其他土地權利的轉移, 也可采取這種交易方式。這三種出讓方式, 在成交方式、競買規則等方面存在差異, 其中招標出讓, 中標者是條件較優、中等價格的投標人, 不是最高出價者, 政府意圖和社會公共目標起重要的作用;拍賣出讓, 競買人可現場根據競爭方的報價, 拍賣底價完全由土地預期收益所決定;掛牌出讓可多次報價, 依掛牌截至時的出價或現場競價結果, 確定成交人。
(二) 烏魯木齊市土地招拍掛出讓現狀
1. 土地招拍掛配置程度穩步提高。
從編制土地利用年度供應計劃入手, 根據土地市場供求關系, 探索一級市場開發新機制和規范存量土地拍賣、掛牌出讓的新途徑?？茖W制定《年度國有建設用地出讓和儲備土地出庫計劃》, 積極協調規劃、建設等部門, 合理確定出讓宗地規模, 解決好宗地內道路、綠地等基礎設施問題。加大經濟適用住房、住宅用地配套5%保障性住房、廉租房和解危解困房的土地供應, 確保住房土地供應和住房結構雙“70%”政策的落實。停止別墅類項目的土地供應, 限制低密度、大套型住房的土地供應, 嚴格集資合作建房用地管理。土地招拍掛配置程度呈逐年增長, 發揮市場配置土地的基礎性作用。
2. 加強土地市場支持和服務體系建設。
實行土地市場運行快速反應機制, 建立并運行土地市場動態監測與監管系統。及時將地價、土地供應計劃、出讓公告、交易結果等信息向社會公布, 全面實現土地供應、開發利用和市場交易全程動態跟蹤監管。嚴格執行地價評估集體會審制度, 強化土地評估、拍賣等中介機構的監督引導和行業自律, 使土地公開出讓市場更趨公開、公平和公正。
3. 政府調控土地公開出讓市場力度加強。
積極探索建立土地儲備機制, 于2001年成立了土地儲備發展中心, 對國有土地實行統一征收、經營和管理, 分散、多頭供地的局面得到扭轉, 政府成為平衡土地市場供需的主導力量。近年來, 不斷完善土地收購儲備制度, 由各區 (縣) 征收辦負責具體實施, 提升儲備用地的自身價值, 一定程度上在提高政府對土地市場的調控能力、提高土地利用率、防止國有土地資產流失等方面發揮了積極作用。
二、土地招標拍賣掛牌出讓存在問題
(一) 土地供應計劃及用地結構不合理
土地供應計劃因規劃調整、拆遷補償未到位、供地方案不合理等不確定因素, 計劃實施的時序性較差。據統計, 目前烏魯木齊市人均耕地面積僅為0.36畝, 已遠遠低于警戒線, 這意味著城市發展要盡快完成粗放發展向集約發展轉變, 盡量提高存量土地和閑置土地的利用集約化程度, 嚴格控制農用地轉為建設用地。近年來, 烏魯木齊市商業、工業、住宅用地容積率指標, 雖然逐年提升, 但整體水平較低, 分析2011-2016年烏魯木齊市土地公開成交結果, 商業、住宅用地容積率一般在2.0-3.5, 工業用地容積率0.7-1.0。從城市規劃和土地利用總體規劃來看, 建成區可利用的土地資源極為有限, 城市發展必須走內涵挖潛的路子, 適當提高城市綜合容積率。
(二) 基準地價制定滯后影響了成交價格
2001年, 烏魯木齊市完成了城區土地定級與基準地價更新成果的第一次全面更新工作, 將城區內315.21平方公里的土地, 按照綜合和分類定級方式, 劃定了七個級別, 并確定了各級別商業、住宅和工業用地的基準地價。2003年3月, 該成果經過局部調整后經市人民政府頒布實施至2012年。此后, 烏魯木齊市社會宏觀經濟形勢變化和基礎設施完善程度的逐步提高, 建城區面積不斷擴大, 市區面貌發生了很大變化, 存在部分新興區域處于定級和基準地價評估成果的空白區, 部分區域基準地價水平不能與現實地價水平相銜接等現象。根據國家“土地等級每6年調整1次, 基準地價每3年調整1次”, 10年未更新基準地價, 城市基準地價更新落后于土地市場發展, 同時也滯后于社會經濟發展。
(三) 土地“招拍掛”未實行網上掛牌交易
采用信息化的手段, 通過網上掛牌交易, 把傳統的人工現場交易模式徹底交給了計算機, 由計算機統一操作接收指令, 接收報價、繳納競買保證金、確認成交結果等, 一定程度上會為用地單位提供高效率、公平化的快捷服務, 避免了各種人為因素。對土地交易市場及制度建設、網上交易工作規則、流程、交易系統開發, 包括出讓宗地底價確定、供地管理模式、工業用地出讓流程等方面。截至目前, 烏魯木齊市土地招拍掛出入仍采取現場申請和競價的模式。
三、土地招標拍賣掛牌出讓對策建議
(一) 加強土地供應合理調整用地的結構
依據土地利用年度計劃實施和土地市場調控政策變化, 把握供需雙向調節力度, 從整體上控制供地規模、結構、節奏和時序, 并根據土地征收工作進度、農用地轉為建設用地報批、固定資產投資項目建設等實際情況, 按季度定期研判供需變化, 評估計劃實施效果和預期完成率。同時, 加強對計劃執行情況的監管, 使土地供應逐步呈現結構合理、空間優化、穩定增長、節約集約的良好局面。嚴格控制建設用地總量, 有計劃、時勢地將土地投入市場, 確保土地供應的合法性。
(二) 健全完善土地市場制度規范市場行為
進一步健全和完善國土資源市場相關配套法規、政策體系。針對土地公開出讓和批后監管不力問題, 應制定《土地市場的監督和管理的工作制度》, 定期開展國有土地使用權出讓情況專項清理, 對土地出讓金的收繳應嚴格執行合同約定, 對于違約、欠繳等出讓金的情況, 可通過發催繳通知、約談、司法程序等, 確保國有資產不被流失。此外, 政府應公開出讓方式的使用范圍, 公開交易結果, 及時公布土地市場出讓信息, 并向社會公布有關土地市場的有關政策、法規, 接收社會的監督。
(三) 完善土地公開出讓市場價格形成機制
土地公開市場交易因受物價因素、政策因素、經濟發展因素、社會穩定因素等多種原因的影響, 也在不斷地發生變化;同時基準地價代表城市級別地價, 基準地價可以起到宏觀調控和指導市場的作用。烏魯木齊市人民政府于2013年12月24日發布了《關于公布調整后烏魯木齊市城區土地基準地價的通告》 (烏政通[2013]31號) , 自2014年3月1日起實施;同時《關于使用烏魯木齊市城區土地級別基準地價更新成果的通告》 (烏政通[2003]4號) 自本通告施行之日起停止執行。
基準地價從更新前后對比數據可以看出, 主城區 (含原東山區) 與2003年公布使用的成果相比, 各類用地基準地價均有一定幅度提高, 尤其是工業用地增幅非常顯著。具體到各類用途上, 商業一至七級和住宅一至六級地價呈現較為均衡的上漲趨勢, 商業一至七級的基準地價漲幅平均約51.39%, 住宅基準地價漲幅平均約51.42%, 住宅七級地價大幅度上漲主要是受工業用地最低價的影響。調整后的基準地價實施以來, 烏魯木齊市土地市場平穩過渡, 2014年后招拍掛用地地價明顯增加, 政府純收益大幅增加。
(四) 健全土地公開出讓市場管理服務體系
加快土地公開出讓市場信息化建設力度, 實行網上掛牌交易。系統采用訂單號管理制度, 即每個地塊網上交易前, 對應每個競買人自動生產一個隨機不重復的子賬戶, 在競買過程中系統只顯示隨機生成的子賬戶, 做到競買人身份的相互保密;先競買, 后進行資格審查, 即在每個地塊網上交易完成后, 該地塊競得人需到交易場所進行現場的資格審查;同時引入安全評測機構, 通過網路監控、定期檢測等形式, 減少系統被攻擊風險。建設土地公開出讓交易信息發布平臺, 公開披露土地成交信息, 也可在土地有形市場布置包括電子觸摸屏等設備, 方便查詢地塊的公告信息、位置坐落等資料。
結論
烏魯木齊市經濟快速發展, 供需矛盾突顯, 公開出讓市場程度明顯加快, 但實施過程中也出現了一些問題。本文在國內已有研究成果的基礎上, 發現了烏魯木齊市土地招標拍賣掛牌存在用地結構不合理、基準地價更新嚴重滯后、資源配置不合理等問題, 針對這些問題提出對策建議。形成盤活存量土地、優化資源配置、合理供應土地的公開出讓市場, 促進烏魯木齊市經濟和社會發展。
摘要：隨著城市化水平的提高, 土地需求日益增加。土地市場運行過程中, 健全和完善土地市場規范交易行為, 嚴格執行經營性及工業用地招拍掛制度, 烏魯木齊市土地市場化程度不斷提高, 取得了一定的成效。本文以烏魯木齊市土地招拍掛為研究對象, 經過分析土地供應現狀, 提出調整用地結構、優化配置資源、健全市場管理服務體系等方面對策建議。
關鍵詞：土地,招標拍賣掛牌出讓,問題及建議
參考文獻
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