第一篇：上海市房產稅政策
對上海房產稅政策的分析
摘要本文通過一種新的模型：敏捷決策模型，分析了上海市最近出臺的上海房產稅政策對房價的影響，并得出結論。關鍵詞房產稅敏捷決策
一、分析框架或理論模型
2011年1月27日，上海市政府印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，決定從28日起將開展對部分個人住房征收房產稅試點。通知稱，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4。
開征房產稅的首要目標是縮小貧富差距，通過征收房產稅改善地方政府提供公共服務的能力，照顧社會弱勢群體，促進社會公平。同時要提高資源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺資源，抑制房地產市場過度投機需求。
目前，上海的房價已成為天價，完全超出普通民眾的支付能力。而房產稅的征收可否有效控制房價增值，影響房價走勢?
二、析框架或理論模型
1.敏捷決策過程。敏捷決策模型是筆者提出的一種新的政策決策模型。下面，闡述這個模型的內涵與基本命題。(1)敏捷決策模型的內涵。把公共政策看作是一種以人為核心、迭代、循序漸進的決策過程。在敏捷決策中，整個大的決策被切分成多個子決策階段，各個子決策階段的成果都經過檢驗，具備集成和可運行的特征。
(2)敏捷決策模型的基本命題。最簡單的解決方案就是最好的解決方案。政策應該要有足夠的健壯性，能夠適應日后的擴展。遞增的變化：一個重要概念是你不用在一開始就準備好一切。沒有必要試圖在一開始就建立一個完善的政策，你只要制定一個初步大體的政策，打下一個基礎，然后慢慢地改進政策，或是在不再需要的時候丟棄這個模型。這就是遞增的思想。多種工具：你沒有必要為一個政策而使用所有的工具，而應該針對政策的具體情況，挑選一部分的工具。不同的決策使用不同部分的工具?？焖俜答仯簭拈_始制定政策，到執行政策的反饋，二者之間的時間至關緊要。和公眾緊密聯系，去了解他們的利益，去分析這些利益，這樣，你就提供了快速反饋的機會。
(3)公共利益是政策的主要目標。公共政策的主要目標是以有效的方式，滿足公眾利益，而不是制造無關的東西。任何一項政策，如果不符合這項原則，不能有助于目標實現的，都應該受到審核，甚至取消。
在此模型的基礎上，我們再回顧上海房產稅的征收細則。房產稅的征收政策目前在上海試行推出，打下一個基礎，慢慢地改善政策，以致在全國推行。僅有簡單的三項規定：一是僅對新購房征收;二是人均60平方米以上起征;三是稅率0.6%或0.4%。房產稅的征收主體是公眾，而其主要目標，縮小貧富差距，則符合公眾的最終利益。而房產稅的新政策一出臺，即收到了廣大民眾的無論正面還是負面的反饋，和公眾緊密聯系，是政策進一步完善、進一步符合群眾利益的前提。故而，我們可以將對房產稅的分析基于敏捷策略模型。
三、展開分析與論證
1.現代定性分析方法。定性分析法可以用來分析公共政策的可行性。
首先，上海房產稅僅有簡單的三項規定：一是僅對新購房征收;二是人均60平方米以上起征;三是稅率0.6%或0.4%。因為是出臺的第一個房產稅政策，如果房產稅政策過于復雜，會影響執行，從而影響效果。這也符合敏捷模型中的最簡單的解決方案就是最好的解決方案。
其次，房產稅征收政策涉及起征點、稅率和征收范圍。從這三方面來看，上海房產稅的征收具有較大的延展性和可調控性。作為一套新政策，房產稅的征收利用經濟手段來進行調控，根據市場情況可以不斷地改善，以趨于成熟。房產稅僅對新購的第二套房進行征稅，那么工薪階層在購買首套住房則不必擔憂房產稅。這也符合大部分群眾的意愿，只是在一定程度上抑制了有人靠購置房產投資而造成房產升值，房價增長的現象。房產稅僅對人均60平方米以上的房產征收。那也就是說白領階層兩人住房可在120平方米以內，而三口之家則可總面積達到180平方米。這樣看來，普通老百姓基本不受房產稅的牽制。征收稅率為0.6%或0.4%，和其他相比，這是一個較低的征收點，具有很大的調控空間，可根據實際效果進行優化。所以，新的房產政策具有可執行性及擴展性。
再次，從目前上海的房產稅政策來看，并沒有對存量房進行征稅。這也為后續遞增變化打下了基礎。目前房價居高不下，住房供給不足。增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。經濟發展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變為以更新、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。不向存量房征稅，存量房交易就沒有成交量。這樣住房供給不足的問題就不能解決。
第四，在上海房產稅政策出臺后，上海市市長韓正表示，今年上海將進一步加大調控力度，完善房產稅配套政策和實施細則。由此可見，上海房產稅出臺后，政府積極反饋，與公眾緊密聯系，去了解他們的利益，去分析這些利益。后續會有新的完善。2.系統分析方法。公共政策分析中的系統分析根據公共政策的系統特征，著眼于整體與部分、整體與結構以及系統與環境等的相互聯系和相互作用，求得優化的整體目標的現代政策分析方法。
(1)房產稅與市場環境。上海房產稅僅對新購住房征收，這點在短期內，不會阻礙全國的房產市場的上行，相反的，人們擔心晚購新房而要交房產稅，則會加速購置房產，反而推進全國房產的成交量，刺激房產價格上行。那么，我們是否可以直接定位房產稅的征收不僅沒能抑制房價，反倒會攪亂市場，使人心惶惶。
事實上，新的房產稅的征收政策是符合市場發展的客觀規律的。1986 年我國出臺了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，規定只對城鎮的經營性房屋征稅，對于個人自住住房是免稅的。那是因為當時只有極少數城鎮居民個人擁有住房或者居民收入普遍較低。而近20年來，我國的社會經濟形勢發生了巨大變化，多數城鎮居民已擁有自己的房產，人均收入也日漸增長。隨著住房制度改革不斷深化，商品房的購買代替了原來的公有住房分配，很多居民通過購買商品房達到財富積累的目的。如果沒有此征稅政策，那么閑置房的擁有者也沒有構成任何成本損失，故更多的人寧愿將閑錢投于房產，這就更加加速了房價的增長。房產已逐漸成為個人的重要財產組成，而購買住房也成為很多人積累財富的重要手段。所以，此時，房產稅改革已具備社會環境的條件。
(2)當前利益與長遠利益。房產稅政策的出臺褒貶不一。有一部分人對該政策持批評態度，認為是掠奪人民斂財的一種手段，對人民的基本利益起不到保證。那是因為大家只看到了短期效果。由于房產稅作為一種新的稅種，對未來市場的影響也是未知的，對需求人的心理影響也就更大，是人們容易在心理上產生對房產市場走勢的疑慮。它只能在實施的過程中不斷地優化，以適應市場的發展和人民的利益。中國征收房產稅的出發點是“重調控輕賦稅”。主要是為了限制二套房的買賣，控制居民理性購房。且不說打擊力度，至少對那些炒房團也構成了一定的約束力量。
房產稅改革對房地產市場的調控具有積極作用。當前房價飛速上漲，有些人對房產稅寄予了很高期望，希望房產稅政策能夠立竿見影的遏制房價的高速增長。但是房產稅不是控制房價的唯一因素。商品房的價格和供求關系息息相關。所以當人們得知征收房產稅時，對房子的搶購，導致供求格局改變，因為房價上漲。但是這只是一項新政策剛剛出臺時的適應效應，帶來的只是短期影響。房產稅的征收，則旨在一定程度對商品房的供求關系起到調控作用。當短期影響穩定之后，人們對此政策有了一定的適應性，對于房產市場來說，供求關系也趨于穩定。
就目前而言，征收房產稅無疑增加了購房投資者的成本，從而降低了他們投資炒房的利潤。而房產稅對于面積的限制條款則無疑增加了高端購房者在購房面積上的顧慮，這樣就在一定程度上遏制了市場需求。供求關系的穩定則進而限制了房價的增長。
參考文獻
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第二篇：上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點政策解讀
一、問：試點范圍如何確定?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點范圍為本市行政區域。
二、問：征收對象有哪些?
答：征收對象具體包括兩類：
一是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);二是非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統稱“應稅住房”)。
除上述征收對象以外的其他個人住房，按照國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。
三、問：新購住房的時間是如何確定的?
答：新購住房是指2011年1月28日起購買的住房，購房時間以購房合同網上備案的日期為準。
四、問：居民家庭住房套數是如何確定的?
答：居民家庭住房套數根據居民家庭在本市擁有的住房情況確定。
五、問：對居民家庭是如何規定的?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中，將居民家庭規定為：包括夫妻雙方及其未成年子女。
六、問：計稅依據如何確定?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中，將應稅住房計稅依據確定為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
七、問：適用稅率是多少?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點實行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。
上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格由市統計局每年公布。
八、問：對本市居民家庭的應稅住房征收房產稅的面積如何計算?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中，對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積，下同)扣除。即，對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算征收房產稅。
合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法將另行制定。
以一個三口之家的本市居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例：
例1. 如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。
例2. 如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積(260平方米-180平方米，即80平方米)須按規定繳納房產稅。
例3. 如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積(即110平方米)，須按規定繳納房產稅。
九、問：房產稅應納稅額如何計算?
答：應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率。
十、問：試點中有哪些稅收優惠?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中對部分個人應稅住房給予稅收優惠。
1.對本市居民家庭換購住房給予優惠。
本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因為改善居住條件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定征免房產稅，當其在新購住房后的一年內出售家庭原有唯一住房的，對新購住房已按規定繳納的房產稅，可予退還。
2.對本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房需求給予優惠。
對本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產稅。
3.對在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優惠。
對于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，給予優惠：一是，對符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產稅。二是，對持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產稅;持有本市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定征收房產稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
十
一、問：納稅人如何確定?
答：納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。
十
二、問：納稅義務發生時間怎樣確定?
房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。
十
三、問：房產稅由哪個部門負責征收?
房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。
十
四、問：房產稅試點征收的收入主要用途是什么?
答：房產稅試點征收的財政收入，將按照公共財政的要求，用于保障性住房建設等方面的支出。
十
五、問：新購住房時，購房人如何進行房產稅征免認定?
答：對于新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按照地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，并將認定結果書面告知購房人。對于應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。
交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記;不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。
市財政局、市地稅局、市房管局有關負責人就本市房產稅試點答記者問
一、問：什么是房產稅?
房產稅是世界各國普遍征收的一種財產稅，主要對保有的房產征收?！吨腥A人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《房產稅暫行條例》)是1986年由國務院頒布實施的?！斗慨a稅暫行條例》規定，對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產每年征收房產稅。由于房產稅開征時，我國尚未進行住房制度改革，城鎮個人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此，《房產稅暫行條例》規定對個人所有的非營業用房產(即個人自住住房，以下簡稱個人住房)免稅。房產稅主要是對生產經營性房產征稅。
二、問：為什么要對個人住房征收房產稅?
改革開放以來，我國經濟社會形勢發生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產也成為個人財富的重要組成部分。根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的有關要求，有必要研究推進房產稅改革。
對個人住房征收房產稅，一是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。
三、問：房產稅改革試點的法律依據是什么?
《房產稅暫行條例》是依據全國人大常委會有關授權決定，由國務院頒布實施的。房產稅制度也需要根據情況的變化進一步改革完善。國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。
四、問：房產稅改革試點征收的房產稅收入將如何使用?
房產稅為地方稅，試點征收的收入屬地方財政收入。為充分體現調節收入分配的政策目標，房產稅改革試點征收的收入本市將按照公共財政的要求，用于保障性住房建設等方面的支出，以切實解決低收入家庭住房困難等民生問題。
五、問：在本市的房產稅試點中如何體現差別化稅收政策?
答：本市開展對部分個人住房征收房產稅試點，對居民家庭的基本居住需求給予了充分考慮，體現了差別化的稅收政策。
一是在征收對象上，本市開展對部分個人住房征收房產稅試點，在將本市居民家庭新購且屬于該家庭第二套及以上的住房作為應稅住房的同時，給予本市居民家庭一定的人均免稅住房面積扣除。
二是在稅收優惠上，本市開展對部分個人住房征收房產稅試點充分考慮了居民家庭的基本居住需求，對本市居民家庭成年子女因婚姻購房、居民家庭住房換購，以及引進人才購房等情況都給予了一定的稅收優惠。
三是在稅率設定上，本市開展對部分個人住房征收房產稅試點，按照應稅住房每平方米市場交易價格的不同情況，房產稅稅率實行0.6%或0.4%的差別化比例稅率。
六、問：本市房產稅試點是如何促進房地產市場平穩健康發展的?
實施房產稅改革是面向和立足于長遠的一項制度建設。按照國家有關“加快推進房產稅改革試點工作”的精神和上海的實際情況，本市的房產稅改革試點堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，確保本市居民家庭基本居住需求和改善型住房消費需求。同時，將房產稅改革試點與當前的房地產市場調控有機地結合起來，發揮稅收政策調節住房消費和房地產收益的積極作用，正確引導住房消費，促進本市房地產市場平穩健康發展。
七、問：如何做好本市房產稅試點的有關實施工作?
實施房產稅改革是黨的十七屆五中全會作出的一項重要部署，是“十二五”時期我國稅制改革的重要內容，也是國家為合理調節居民收入分配、正確引導住房消費、有效配置房地產資源、促進房地產市場平穩健康發展而推出的一項重要舉措。目前，本市已成立了上海市房屋狀況信息中心，出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。下一步，本市將按照國家有關要求，立足當前、著眼長遠，認真做好實施房產稅改革試點的各項工作。一方面，建立健全工作機制。市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通委、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點有關工作機構，建立健全工作機制，認真做好房產稅試點推進工作。另一方面，加強協同征收管理。市住房保障房屋管理、建設交通委、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門將積極配合本市地方稅務機關建立應稅住房房產稅征收控管機制，根據本市對部分個人住房征收房產稅試點的需要提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。
附件
一、上海市人民政府
關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知
文號： 滬府發〔2011〕3號 發文單位： 上海市人民政府 發文日期： 2011-01-27
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定，自2011年1月28日起，本市開展對部分個人住房征收房產稅試點?，F將《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》印發給你們，請認真按照執行。
實施房產稅改革是黨的十七屆五中全會作出的一項重要部署，是“十二五”時期我國稅制改革的一項重要內容。各區縣、各部門要高度重視，細致工作，密切配合，確保本市對部分個人住房征收房產稅的試點順利進行。
二○一一年一月二十七日
上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法
為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房征收房產稅試點?，F結合本市實際，制定本暫行辦法。
一、試點范圍
試點范圍為本市行政區域。
二、征收對象
征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統稱“應稅住房”)。
除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。
新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。
居民家庭住房套數根據居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。
三、納稅人
納稅人為應稅住房產權所有人。
產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。
四、計稅依據
計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。
房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
五、適用稅率
適用稅率暫定為0.6%。
應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。
六、稅收減免
(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。
合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。
(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅，可予退還。
(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
(四)符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
(五)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅;持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
(六)其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。
七、收入用途
對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。
八、征收管理
(一)房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。
(二)房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。
(三)凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，并將認定結果書面告知購房人。應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。
交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記;不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。
(四)納稅人應按規定如實申報納稅并提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。
納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規定處以罰款。
(五)應稅住房房產稅的征收管理除本暫行辦法規定外，按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定執行。具體征收管理辦法，由市地稅局負責制定。
九、部門職責
(一)建立工作機制
市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產稅試點工作。
(二)協同征收管理
市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅征收控管機制，根據本市對部分個人住房征收房產稅試點的需要，提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。
(三)實現信息共享
市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平臺，實現個人住房信息數據庫信息共享。
十、評估機制
房產稅稅基評估工作在市政府統一領導下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。
十
一、其他事項
本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規定執行。
本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中的具體規定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，并報市政府同意后公布執行。
本暫行辦法自2011年1月28日起施行。 附件二：上海市地方稅務局關于本市個人住房房產稅征收管理有關事項的公告
文號： 上海市地方稅務局公告2011年第1號 發文單位： 上海市地方稅務局 發文日期： 2011-01-30
根據《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》(滬府發〔2011〕3號)的有關規定，現將個人住房房產稅征收管理有關事項公告如下：
一、從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關(以下簡稱主管稅務機關)申報辦理房產稅征免認定手續。
二、購房人向主管稅務機關申報減免房產稅認定時，應如實填寫房產稅認定申報表，并提交下列資料(原件和復印件)：
(一)房產交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書;
(二)新購住房的契稅完稅憑證;
(三)購房人及其家庭成員的有效身份證明;
(四)購房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明;
(五)無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請計入無住房同住人的提供);
(六)其他有關書面證明文件、資料。
三、購房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結果(原件)送主管稅務機關。
主管稅務機關收到購房人提供的原有住房書面查詢結果后的10個工作日內，根據審核認定結果，向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》。
主管稅務機關可根據需要會同住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障等部門復核購房人提供的有關信息。
四、購房人向主管稅務機關申報全額繳納房產稅的，需提交本公告第二條
(一)、
(二)、
(三)、
(六)所列資料(購房人家庭成員的有效身份證明除外)。主管稅務機關收齊購房人提供的申報資料后，根據審核認定結果，當場向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》。
五、房產稅征免認定手續應當由購房人本人辦理。購房人為二人及以上的，可以書面委托其他購房人代為辦理。委托購房人以外的其他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。
申請計入無住房同住人的，應當由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。
六、年應納房產稅稅額的計算公式：
年應納房產稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率
七、納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當年度應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
八、應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應在辦理房地產登記之前繳清截至辦理權屬轉移登記當月應當繳納的房產稅。
九、納稅人未按規定辦理房產稅征免認定手續，以及未繳、少繳、滯繳應納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和其他有關規定處理。
十、本公告自2011年1月28日起執行。
特此公告。
上海市地方稅務局
二O一一年一月三十日
第三篇：上海市房產稅征收細則
為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房征收房產稅試點?，F結合本市實際，制定本暫行辦法。
一、試點范圍
試點范圍為本市行政區域。
二、征收對象
征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統稱“應稅住房”)。
除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。
新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。
居民家庭住房套數根據居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。
三、納稅人
納稅人為應稅住房產權所有人。
產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。
四、計稅依據
計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。
房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
五、適用稅率
適用稅率暫定為0.6%。
應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
上述本市上新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。
六、稅收減免
(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。
合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。
(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅，可予退還。
(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
(四)符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
(五)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅;持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
(六)其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。
七、收入用途
對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。
八、征收管理
(一)房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。
(二)房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。
(三)凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，并將認定結果書面告知購房人。應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。
交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記;不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。
(四)納稅人應按規定如實申報納稅并提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。
納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規定處以罰款。
(五)應稅住房房產稅的征收管理除本暫行辦法規定外，按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定執行。具體征收管理辦法，由市地稅局負責制定。
九、部門職責
(一)建立工作機制
市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產稅試點工作。
(二)協同征收管理
市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅征收控管機制，根據本市對部分個人住房征收房產稅試點的需要，提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。
(三)實現信息共享
市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平臺，實現個人住房信息數據庫信息共享。
十、評估機制
房產稅稅基評估工作在市政府統一領導下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。
十
一、其他事項
本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規定執行。
本市開展對部分個人住房征收房產稅試點中的具體規定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，并報市政府同意后公布執行。
本暫行辦法自2011年1月28日起施行。
第四篇：淺談房產稅改革——以上海、重慶房產稅改革試點為例
2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委員會的通知》首次具體提出“逐步推進房產稅改革”。2010年10月，黨的十七屆五中全會關于“十二五”規劃建議又進一步提出要“研究推進房地產稅改革”。2011年1月，經國務院常務會議同意，上海、重慶作為房產稅改革試點城市，開始對個人住房征收房產稅。房產稅改革從提出到至今已兩年有余，其實行成效是否達到預期目的是國人所關注的。本文試圖從房產稅實施目的出發，結合目前房產稅改革所采取的措施，分析房產稅改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相關的意見及建議。
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產的使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。2010 年國務院同意發改委《關于2010 年深化經濟體制改革重點工作的意見》，出臺資源稅改革方案，逐步推進房產稅改革。重慶市、上海市為開征房產稅試點，于2011 年1 月28 日起正式開征房產稅。
一、房產稅改革的原因
國家實施房產稅改革的主要原因在于目前我國的房產稅并不能體現房產稅本身所具有的調控職能。具體為以下三點：
(一)征稅范圍過窄
現行房產稅征稅范圍限定在“經營性用房”，而居民個人所有的非營業用房產并未納入房產稅的征稅范圍，這不利于對房地產市場的調控。
(二)計稅依據不能反映房地產的真實價值
目前我國房產稅的計稅依據有兩種，分別為從價計征和從租計征。這種計稅依據存在以下兩個方面的問題：即以房產原值作為計稅依據無法反映房地產的市場價值，也無法抑制房地產租賃市場的膨脹發展。
(三)稅率設計缺乏靈活性
我國現行房產稅的稅率采取“一刀切”的方法，并沒有根據不同收入的人群設置不同的稅率，沒有體現出“差別化”的稅率。這意味著無論房地產的持有者持有多少價值的房產，其在納稅數額的比例上是完全相等的。這也成為房地產投機者對房地產進行大量投資，以致大量房產空置積壓的原因之一。
二、實施房產稅改革的目的
針對現階段我國的房產稅不能體現房產稅本身所具有的調控職能的現狀，國家實施房產稅改革的主要目的為以下幾點：
(一)完善房產在保有階段的稅收制度缺失
土地資源的稀缺性和地理位置的唯一性決定了土地價值的巨大差異性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房產價格的高企性。同時，我國現行的房地產的稅費主要集中在投資和開發環節，而在個人房地產的保有階段并沒有相配套的稅收制度。個人持有多套房產幾乎沒有成本，因此，投機性炒房的收益隨著房價的上升越來越高，這樣的高收益又進一步吸引了更多的資金進入房地產市場，進而又推高了房價。目前土地資源相對有限，特別是大中城市土地資源日益枯竭，進一步加劇了人們對城市房價上漲的恐慌。由于我國現階段房產在保有階段的稅收制度不健全，全國各地大量出現“空置房”現象，如鄂爾多斯空置新城，海南的空置小區等。
(二)擴大政府財政收入，調整地方財政收入結構
我國1994 年實行分稅制改革以后，中央政府拿走了全國稅收的大部分，中央政府與地方政府出現了嚴重的事權和財權不匹配的現象。地方政府為增加財政收入，將眼光投向了土地開發，這直接造成了今天的“土地財政”現象。全國土地出讓金從2006 年的7000 億元增加到2010 年的2.7萬億元，年均增長率高達40.1%。“土地財政”不僅助推了房價，而且不具有可持續性，不符合科學發展觀的要求。所以，目前急需調整現階段地方政府財政收入的來源。
縱觀當今世界上其他國家，物業稅或房產稅都是其地方財政的重要收入來源。英國地方政府財政收入全部來自房產稅，法國為69% ，加拿大為85% ，美國為50%-80%。但在我國，近幾年房產稅的收入僅占地方稅收收入的6%左右。從長期角度來看，房產稅將會成為地方政府的主要稅收收入，因為房產稅的征收不僅能解決地方政府財政收入不足的問題，也能在很大程度上解決“土地財政”問題，調整地方財政收入結構。
(三)調整我國目前畸形的投資方向，遏制投機性購房
目前我國商品房價格居高不下，其中一個重要原因是投機性炒房現象的存在。買房子，等升值，再賣房子。這個循環將大量的資本吸引進入房地產市場，一路推動房地產市場向畸形的方向發展，使得我國樓市超過股市成為第一大資金的蓄水池。開征房產稅的目的之一就是逐漸降低房產作為投機品的價值。因為在未來市場面臨不確定的條件下，征收房產稅使投機者要直接面對確定的稅負，從而使房屋投機屬性大大降低，進而引導民間資本重新關注商業市場的發展，引導資金進入生產領域和高科技制造領域，從而逐漸調整產業結構，使國民經濟走上可持續發展道路。
(四)通過稅收手段調控我國未來城市的發展方向
隨著城市化進程的加快，加之中國作為世界第一人口大國的特殊背景，中國將迅速產生一批超大型城市，如北京、上海等。隨著大城市群發展的提速，世界性大城市所面臨的難題必然會出現：城市資源的有限性與城市人口增長的爆發性的矛盾。城市越發展，人口越增加，越會推高土地價格和房屋價格;并且城市交通、公共衛生、新增人口就業、社會治安和社會保障等一系列關系到國計民生的問題也更為凸顯。北京、上海、廣州等地居高的房價和滯堵的交通充分證明了這一點。面對這樣的情況，北京采取的“限購令”手段不僅效果十分有限，而且產生了大量的副作用，如人才流失，資本流失等。國外的成功經驗可以為我們提供解決問題的一些思路：美國的紐約、法國的巴黎、日本的東京、英國的倫敦等都采取了城市化向城郊化的發展。即在城市周圍建立多個衛星城，每個衛星城都有自己的配套設置，同時也和主城保持著緊密的聯系。但是衛星城市的規劃建設是一個高投入低產出的項目，需要大量的配套設施來有效地吸引居民。政府的資金投入、政策導向、規劃水平是影響衛星城成敗的重要因素，其中很重要的一種政策調控手段就是房產稅。
綜上所述，房產稅改革的目的不是打壓房地產市場，而是引導包括房地產行業在內的多行業健康發展，保障人民基本權利的正常享受，維護廣大人民的合法利益。
三、實施房產稅改革的措施自房產稅改革通知公布以后，上海和重慶作為全國的試地區，率先在全國實行了房產稅改革。雖然同為國家首批房產稅試點城市，但是滬渝兩市的方案和側重點也有所不同。上海房產稅征收范圍主要是全部新購住房，且涉及全部行政區域，影響的范圍是新購房群體。然而，其稅率為0.4%-0.6%，為固定的稅率且稅率較低，存量房沒有納入到征稅對象之中。
重慶主要是打擊高端住宅和投機性購房，其采取了分檔征收的方案，操作起來難度較大。不會影響大多數老百姓的正常購房需求，但其征收對象的范圍較窄，影響范圍不如上海。重慶開征房產稅主要是在心理層面上對房地產市場造成沖擊。
四、房產稅改革實行措施的成效及弊端
至今，上海、重慶兩地的房產稅試行雖沒有達到預期的顯著效果，其征收收入所占的比例不是很高，但實行至今在各方面都取得一定的成效。房產稅試行至今，重慶、上海兩市的高端房產成交量明顯下降，而高端房產成交量的下降也使得整體房價成交水平趨于平穩，房價至今未出現大幅上漲的情況。中國統計年鑒的數據顯示，重慶在70 個大中城市住宅銷售價格指數中排名比較靠后，這說明房產稅改革具有一定的成效。據相關資料統計，2012 年1-6 月份，上海商品房銷售面積和去年同期相比下降13.8%;重慶多數高檔住宅商品住宅樓盤訪客量下降30%-50%，且主城區應稅住房交易價格也都有所下降，較房產稅實施前同類房屋成交價下降10.48%。另外，上海通過此次稅制的具體設計，取得了很好的實際調節效果。由于公眾都傾向在中心區購置不動產，上海的房產稅試點方案里設計的一個很小的杠桿，即中心區域的稅率是0.6%，周邊區域的稅率是0.4%，這個細微的差距就使成交量被引流到周邊區域。另外，有“人均60 平方米”和“均價兩倍”這樣的數量界限來區分不同的稅負，明顯促進了小戶型的銷售占比上升和均價的穩定。并且，2011 年重慶房產稅稅收收入為1 億元人民幣，上海房產稅收入為22.1 億元。雖然收入額相對較小，但其收入全用于保障性住房建設，這對房地產有一定的調節作用。
但是，在上海、重慶的試點試行中也發現房產稅改革目前存在的一些弊端，主要為：目前信息登記、聯網等配套制度不完善，使房產稅的征收有一定的困難，效果堪憂。并且房產稅的設計并不能從根本上改變高房價的現狀，稅收改革的征稅對象最終會以房租或者房價的形式轉嫁給普通購房者，從而使房產稅不能更好地行駛其調節房價的功能。而且，從此次試點方案的各項課稅要素來看，目前房產稅實施仍存在與稅法公平原則相悖之處，而這些相悖之處將影響調節收入差距、完善房地產稅制等長期目標的實現。
五、個人對房產稅改革的意見及建議
從房產稅改革的目的出發，結合目前上海、重慶的試點試行情況，現提出個人對房產稅改革的意見和建議。
(一)完善房產稅的配套制度。
房產稅改革必須要建立和完善房地產產權制度。只有產權關系明晰，才能合理界定納稅人并準確界定納稅人財產的評估價值。其次，為保證稅負公平、杜絕偷漏稅，國家也可以參考公司年檢制度，實行房產年檢制度。即房產無論何種性質，持有人須每年到房產管理局辦理年檢手續，未通過上年年檢的房產，不得進行出租、出售、抵押等任何交易，從而保證稅收的征稅對象不轉嫁給普通購房者。
(二)統一納稅人標準
就納稅人而言，目前試點方案中對其區分主要是基于經濟宏觀調控的目的，即調控高居不下的房價，故其主要目的在于限制非本市人口的購房行為，遏制房地產投資。以經濟調控為目的的立法具有暫時性，而作為需長期存在的稅收制度，則需要以公平原則作為立法指導。因此，在今后的立法中，應當對現行的區分納稅人的做法進行統一，以擁有房產的數量作為統一納稅人標準的方向，從而保證稅法的公平原則。
(三)降低房地產流轉環節的稅負并進行“清費立稅”
我國的房地產行業存在名目繁多的稅費，這些稅費不僅增加了房地產開發成本.而且與房產稅有很多重合。因此，在推行房產稅的過程中，必須減少或者合并這些稅費。這樣能使房產稅在打擊房地產投機的同時降低房價的成本。從而使得房產稅更好地履行其調控房價的功能。
(四)對于房產稅的支出，要實行“?？顚Ｓ?rdquo;
要保障房產稅的“?？顚Ｓ?rdquo;，需將征收的房產稅用于地方公共事業的建設和住房保障體系的建立，并在實行過程中引入社會監督機制，切實落實好社會輿論監督。只有這樣，才能保障房產稅改革的順利執行，才能真正把房產稅改革的目的落到實處。與此同時，征收房產稅還將給地方政府帶來一個穩定的收入來源，緩解地方政府過分依賴“土地財政”的問題。
(五)應以不增加普通老百姓的負擔為原則
目前，房地產改革的側重點應放在遏制投機炒房囤地、促進房地產市場健康穩定發展方面;放在調節收入分配和縮小貧富差距，而不是著眼于增加財政收入方面。因此，在房產稅制度設計時，應該特別注重保護中低收入家庭。如實行起點稅率較低的累進稅率，住房面積越大、套數越多，稅率就越高;對首套房免征房產稅，對中低收入家庭實行低稅率等。
參考文獻：
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第五篇：上海房產稅如何征收？
上海房產稅如何征收?
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——
上海房產稅征收對象須滿足的條件，是指《暫行辦法》施行之日起，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。
兼顧實際情況《暫行辦法》從實際出發，考慮較全面。對本市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后結婚購房、本市工作生活的非本市居民家庭購房等部分個人應稅住房，給予稅收優惠。
對本市居民家庭換購住房實行先征后返的稅收優惠本市居民家庭原已擁有一套惟一住房，因改善居住條件而新購住房的，當其在新購住房后一年內出售家庭原有惟一住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定征免房產稅，對新購住房已按規定繳納的房產稅，可予退還。
對本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房暫免征收房產稅這適用于本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購，且屬該子女家庭惟一住房。
對在上海工作生活的非本市居民家庭的購房優惠對于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下兩種情形之一的暫免征收房產稅：
①對符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭惟一的住房。
②對持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭惟一的住房，暫免征收房產稅。對持有本市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定征收房產稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——
《暫行辦法》實行先征后返的稅收優惠，當然有時間上的要求?？梢?，上海市居住證的重要作用是顯而易見的。
差別化的比例稅率上海房產稅適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。
對新購人均超標準部分征收對本市居民家庭在本市新購且屬于該家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60平方米)的，暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對新購住房超出部分的面積，按規定計算征收房產稅。
房產稅稅額打七折應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——上海公布房產稅征收管理細則 逾期納稅將收滯納金。
根據《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》(滬府發〔2011〕3號)的有關規定，現將個人住房房產稅征收管理有關事項公告如下：
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——
一、從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關(以下簡稱主管稅務機關)申報辦理房產稅征免認定手續。
二、購房人向主管稅務機關申報減免房產稅認定時，應如實填寫房產稅認定申報表，并提交下列資料(原件和復印件)：
(一)房產交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書;
(二)新購住房的契稅完稅憑證;
(三)購房人及其家庭成員的有效身份證明;
(四)購房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明;
(五)無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請計入無住房同住人的提供);
(六)其他有關書面證明文件、資料。
三、購房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結果(原件)送主管稅務機關。
主管稅務機關收到購房人提供的原有住房書面查詢結果后的10個工作日內，根據審核認定結果，向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》。
主管稅務機關可根據需要會同住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障等部門復核購房人提供的有關信息。
四、購房人向主管稅務機關申報全額繳納房產稅的，需提交本公告第二條(一)、(二)、(三)、(六)所列資料(購房人家庭成員的有效身份證明除外)。主管稅務機關收齊購房人提供的申報資料后，根據審核認定結果，當場向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》。
五、房產稅征免認定手續應當由購房人本人辦理。購房人為二人及以上的，可以書面委托其他購房人代為辦理。委托購房人以外的其他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。
申請計入無住房同住人的，應當由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。
六、年應納房產稅稅額的計算公式：
年應納房產稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率
七、納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
八、應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應在辦理房地產登記之前繳清截至辦理權屬轉移登記當月應當繳納的房產稅。
九、納稅人未按規定辦理房產稅征免認定手續，以及未繳、少繳、滯繳應納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和其他有關規定處理。
十、本公告自2011年1月28日起執行。
特此公告。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——上海公布房產稅差別征收標準 以單價2.8萬為界。
上海2月22日電 記者22日從上海市地稅部門了解到，根據上海市統計局最新公布的數據，房產稅應稅住房房價低于28426元/平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產稅稅率為0.6%。
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，房產稅實行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。
上海市統計局最新公布的數據顯示，2010年上海市新建商品住宅全市平均銷售價格為14213元/平方米，全年各環線區域新建商品住宅平均銷售價格分別為：內環線以內為48032元/平方米，內外環線之間為14831元/平方米，外環線以外為11961元/平方米。
上海市地稅部門有關負責人22日向記者表示，房產稅稅率減免依據以全市平均銷售價格14213元/平方米為準，不會根據各環線區域的均價計算。納稅人年應納房產稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率，以100平方米應征稅面積、3萬元/平方米單價計算，納稅人年應納房產稅稅額為100×30000×70%×0.6%=1.26萬元。
根據《上海市地方稅務局關于本市個人住房房產稅征收管理有關事項的公告》，納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。 上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——17天成交75套大宅未見納稅
羊城晚報
今年1月27日晚，上海、重慶宣布，從28日起對個人住房征收房產稅。至此，紛擾多時的“房產稅試點”靴子落地。至2月17日，兩地房產稅已經執行近3個星期。
被視為房地產調控“終極武器”的房產稅正式實施后，效果如何?被征房產稅的業主如何看待這一新事物?當地老百姓又如何理解它?羊城晚報記者分赴兩地展開調查。
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，開征房產稅的適用稅率暫定為0.6%和0.4%;上海市戶籍家庭享有人均60平方米的免征額度;上海房產稅的征收只“面向未來”。
上海房產稅“既往不咎”的原則，招來了一片罵聲。但是手里沒房、或需要改善住房的普通老百姓很快發現，房產稅不僅征不到“囤”了許多房子的投機客身上，對普通人的住房需求也幾乎沒有影響。上海的房產稅，給人的感覺似乎更像一個象征性的符號……
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——一個上海家庭的故事
不同戶籍共房產，免征額怎么算
上海市民李清(化名)怎么也不明白，自己看了半年房子后，換個大一點的房子的愿望，卻因上海開征房產稅的新政，成了引發家庭矛盾的導火索。
湊首付時，等來房產稅
這是一個典型的上海人家庭。李清結婚生子后，與父母一起住在一套90平方米的兩室兩廳房子里，房產證上寫著李清和丈夫的名字。但作為知青子女，這個家庭的戶口有點特殊。李清和兒子是上海戶口，父母戶口目前還在新疆(因為種種原因放棄了回遷)。外企工作的丈夫，多年來在上海工作生活并繳納社保，但不是上海戶口。
隨著兒子慢慢長大，李清感到換一套大一點房子的需求越來越迫切。所以去年夏天開始，她和老公開始著手看房，目標很明確：在自家附近買一套80平方米左右的小戶型給父母住。
看了半年房子，在房價一路飆高的過程中受盡煎熬后，李清夫婦過年前終于鎖定了一套74平方米的“老公房”，總價214萬元。
但計劃趕不上變化。在等年終獎湊首付的時候，1月26日，國務院“新國八條”出爐;1月27日晚，上海推出“房產稅”新政。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則—— 計算免征額，一筆糊涂賬
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》(以下簡稱“房產稅暫行辦法”)，上海市戶籍家庭享有人均60平方米的房產稅減免政策。合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。計算公式是：應納房產稅稅額=新購住房應征稅面積×新購住房單價×70%×稅率。
李清糊涂了。她家5個常住人口，只有2個上海戶口，顯然，免征稅的面積只有120平方米?，F有房產90平方，咨詢了好幾個房地產中介，都說她新買房子30平方米以上就要征稅了。
“我到哪里去找30平方米以下的房子?而且我不明白，現在這套90平方米的房子，是我們夫妻倆共有的，我只能算是享有一半面積吧。是不是可以按照已經占用45平方米算?那我新購房產，還可以享受75平方米的免稅面積。”李清說，由于房產稅征收的相關細則上，沒有說明上海戶口與非上海戶口共有房產的情況下，如何計算應征面積，所以她的這個疑問一直沒有得到解答。
被忽視的居住證，原來管用
在上海的《房產稅暫行辦法》中，李清找到了針對非上海戶籍的幾句話。對持有上海市居住證滿三年并在上海市工作生活的購房人，其在上海市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產稅;持有上海市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定征收房產稅，待持有上海市居住證滿三年且在上海市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
“我老公沒有居住證，因為一直以為這個沒什么用。”李清說，他老公過了年上班第一件事情，就是著手辦理自己的居住證。“如果三年后退稅回來，那還可以接受。”
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則—— 限新令，比房產稅更“苛刻”
一波未平一波又起，仔細咨詢過中介后，李清發現了一個她忽視了的攔路虎———“新國八條”。“這個比房產稅更麻煩，幾乎徹底粉碎了我們改善居住的想法。” “新國八條”中，很重要的一部分內容就是限購。根據規定，原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
“我老公已經算有一套房，又沒有上海戶口，不能再在上海買房子。我父母都已經退休，雖然是在上海長大也想在上海幫我們照顧孩子并養老，但戶口遷不回來，就不能在這里買房子。”產權證上如果不寫丈夫名字，李清就得一個人貸款，公積金貸款無法用足，商業貸款利率會憑空多出一大截。
這還不是陳清最值得顧慮的，她更顧慮的是：房產證如果只寫自己一個人的名字，丈夫和公婆會對她有想法，因為她已明顯感覺到丈夫對買房的積極性大打折扣。“用我們兩個人的錢，買個寫老婆一個人名字的房子，交給岳父母住，也許他身邊有人勸他不要這么做。”
“我不明白，為什么房產稅、限新，都克扣在我們這種有鋼性需求的老百姓身上。”李清說。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則—— 上海房產交易現狀
成交75套大宅或有要納稅者
無論如何，上海市地方稅務局至今還沒有收到第一筆房產稅
已鎖定納稅者名單
1月31日公布的房產稅征收管理細則規定，從2011年1月28日起，凡在上海新購住房的購房人，均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關申報辦理房產稅征免認定手續。
根據佑威房地產研究中心對1月28日后成交數據的調查，之后17天成交的面積在200平方米以上的大戶型達到75套。按照人均60平方米免征稅的額度，這75套中很可能已有家庭符合繳納房產稅的標準。
上海市稅務局辦公室負責媒體聯絡的相關人士表示，上海已經鎖定了一部分符合繳納房產稅的購房者名單。但上海并沒有像重慶那樣有首筆房產稅的概念，只要在今年12月31日前繳納房產稅，都是可以的。
中國房產信息集團分析師薛建雄認為，目前上海房產稅的開征條件還很寬松，會被征到稅的家庭極少。同時，和其它新房的稅種一樣有一定的緩沖時間，并不是馬上就交，房產稅的開征不會對市場造成太大影響。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則—— 征稅細則不夠細
上海市房地產交易中心的有關工作人員告訴記者，最近前來咨詢自己擁有的房子屬于第幾套，是否會被劃入征稅范圍的人很多。很明顯，很多問題交易中心暫時都無法回答，對房屋的估值、稅率計算辦法等等問題都存在變數。
最基本的稅率計算上，就缺乏權威的、可操作的說法。按照試點方案，“房產稅適用稅率暫定為0.6%，但應稅住房單價低于本市上新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%”。而上海市統計局2月19日公布的2010年上海平均房價卻有兩個數字：第一個是新建商品住宅均價為每平米14213元，第二個扣除經適房等保障性住房后，市場化新建商品住宅的均價為每平米20995元，兩者相差6782元。許多市民前往房地產交易中心咨詢，房產稅適用稅率的界定究竟應該參照哪一個“平均房價”。目前，財稅部門還沒有一個統一的說法。
在細則存在許多模棱兩可表述的情況下，購房者更多選擇了觀望。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則——
眾說房產新政
房產稅收入用途只是個口號?
限購令是保“保障房”上市
薛建雄認為，上海在出臺房產稅之前，“國八條”已經對限購這一塊的規定比較嚴格。其中包括第三套不能購，這一個門檻攔了以后，能符合征稅的人已經很少了，限購積壓了一批需求。
李清說，如果還堅持改善居住條件，擺在她面前的路只有一條：把手里的房子賣了，換一套大一點的三房。但這樣一來，由于限新政策，他們家不能再在上海購房，她擔心這個政策持續的時間夠長，“長到我們一家五口人不得不一直住在一套房子里。”
不過在中原集團研究董事程澐看來，李清的這種擔心出現的可能性不大。“限購是階段性的政策，只是為了給保障性住房一個時間。” 2月21日，虹口區開始受理經濟適用房購房申請，這意味著上海的經適房開始全面鋪開。2月14日，上海市市長韓正在一季度政府工作會議上強調，上海將加強住房保障工作，加快“四位一體”住房保障體系建設，確保完成今年保障性住房開工1500萬平方米，供應1150萬平方米、約17萬套的目標。此外，將放寬經濟適用房(共有產權房)的準入標準，在中心城區全面推開;公共租賃房也將進入實質性運作，將盡快啟動供應試點。程澐指出，等保障性住房大量供應市場后，限購政策或會調整。
房產稅象征意義更大
“感覺上，房產稅在上海和重慶這樣推出來，有點倉促。但目前推出來，放在‘國八條’后面，我理解的是，國八條對短期樓市影響更大。房產稅的象征意義更大，這肯定是一個方向，長久來說。先在成熟地區執行，然后在全國一點一點推開。”程澐指出，房產稅在我國法理上還沒有真正得到認可。“現在的依據是1986年版本的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，其中只是說對‘經營性房屋進行征稅’，所以現在對普通住宅征稅，缺乏法理上的解釋。試點的話可以，不用通過人大，但在全國推開，需要人大對房產稅的真正認可。”
薛建雄也認為，從長期來看，加在房產持有環節的稅收會越來越多，這將會使得房產投資的收益能力相對減弱，那么房產的投資熱情和房價的上漲能力也都會有所減弱。
上海房產稅如何征收,上海房產稅細則—— 質疑房產稅收入用途
上海市財政局、市地稅局、市房管局有關負責人在答記者問時表示，房產稅改革試點征收的收入將按照公共財政的要求，用于保障性住房建設等方面的支出，以切實解決低收入家庭住房困難等民生問題。
國土資源部土地管理中心建設用地整理處楊遴杰博士，在博客中公開質疑房產稅的收入用途可能只是個口號。他指出，國辦發〔2006〕100號也規定土地出讓收入要用于城鎮廉租住房保障支出，三部委2010年下發的《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》要求各地都安排不低于10%的土地出讓凈收益作為廉租住房保障資金。但2010年11月審計署的23個城市廉租住房保障情況審計調查報告卻顯示，有22個城市沒有按時足額計提土地出讓純收益的10%給廉租房建設使用。
楊遴杰說，在保障性住房的保障范圍、資金規模、籌措渠道、監督管理等方面還是一堆爛賬的時候，在現有資金渠道還沒有切實發揮作用的情況下，就急于開征新稅，讓人不得不懷疑，是否這個理由僅僅是暫時用來緩解社會懷疑的。
未來房價前瞻
開發商壓力加大，房價出現松動
春節以來，上海的房屋買賣交易寥寥，截至2月21日，上海已經連續兩個周末出現一手商品住宅市場“零開盤”。但是業內人士都清楚，由于施工周期的關系，春節前后是傳統的交易淡季，新政對樓市的真正影響，要等4月份新房大量入市后顯現。
程澐介紹，從2010年上海房地產開工施工的情況來看，預計今年上海樓市的供應量與去年差不多相當。國八條如果嚴格執行，需求就會被攔腰斬斷。如此一來，發展商就會面臨較大的壓力，現金流會出問題。“去年銀行放貸已經收緊，但開發商還不覺得。今年加上需求下降，開發商壓力會更大。”
老百姓期待著開發商頂不住資金鏈的壓力，房價出現松動，于是市場觀望的氣氛更加濃厚。但程澐認為，也許會出現一段時間的滯漲，卻未必有實質性的下調。因為除了需求之外，房價還面臨其他壓力。“建材、鋼鐵等原材料成本提高了，房產商面臨的稅費提高了，更關鍵的是，地價門檻并沒有出現明顯往下的趨勢。”她指出，加上通脹、加息帶來的財務成本，房價往下走也面臨一定阻力。
值得注意的是，上海的房屋租賃價格開始連續攀升。據21世紀不動產的統計，一房租金去年12月時為1500-1700元/月之間，到了1月份后因政策預期出現小幅上漲，加價幅度多在100-200元/月左右。1月底新政出臺后，2月份房東對租金上漲的預期更為強烈，出現了200-300元/月的再次加價。
任何一個新政在出臺后，都會遇到各種稀奇古怪的應對方法。在采訪購房者的過程中，記者發現，上海的房產稅新政在抑制人們的購房需求的同時，也在刺激人們“鉆空子”的智慧。如果有關新政細則不調整，也許不久的將來，上海就會顯現一些房產稅的“副作用”。
副作用一：鼓勵“超生”?
按照每個上海戶口可以有60平方米的房產稅免征額度的規定，有人提出了應對新政的“超生法”。
這筆賬很好算：按房價每平方米4萬元計算(可以買到內環線左右的房子)，多生一個孩子，可以多買60平方米房子，成本大約240萬元。如果這部分房產需要納稅，根據公式，應征稅額應該是240×70%×0.6%(基準稅率)=10080元。每年要交1萬元出頭的房產稅。
根據上海市目前的超生罰款規定和全市城市居民家庭年人均收入水平，超生孩子的最低罰款在25萬元左右。也就是說，超生一個孩子，多買60平方米，25年就把罰款賺回來了。
副作用二：鼓勵“釘子戶”?
按照上海房產稅“既往不咎”的原則，1月28日前購買的房子，再多都不用征房產稅，而新購房必須嚴格按照規定征稅。
眾所周知，一般房屋拆遷補償后，老房子換新房子，小房子換大房子。本來不需交房產稅的房子，經過如此倒騰，很多就成了超過人均60平方米的應稅房。這勢必將催生更多的“釘子戶”，好幾個面臨拆遷的住戶向記者表達了這種擔憂。“好好的房子要被拆了，還要交房產稅，誰干啊!”“哪怕最后說拆遷房不用交房產稅，但拆遷補償本來就是一個復雜的方案，往往會包含補償的安置住房、現金補償、半價購買相關住房等綜合內容。如果到時候，半價購買的房子也要交房產稅，誰會接受這種方案?”