第一篇：建設工程基本建設程序
基本建設程序
目前我國基本建設程序的內容和步驟主要有：前期工作階段，主要
包括項目建議書、可行性研究、設計工作;建設實施階段，主要包
括施工準備、建設實施;竣工驗收階段和后評價階段。(見基本建設
程序示意圖)這幾個大的階段中每一階段都包含著許多環節和內
容。
(一)前期工作階段
1.項目建議書
項目建議書是要求建設某一具體項目的建議文件，是基本建設
程序中最初階段的工作，是投資決策前對擬建項目的輪廓設想。項
目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進行建設的項目的初步說明，
論述它建設的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設
管理部門選擇并確定是否進行下一步工作。
項目建議書報經有審批權限的部門批準后，可以進行可行性研
究工作，但并不表明項目非上不可，項目建議書不是項目的最終決
策。
項目建議書的審批程序：項目建議書首先由項目建設單位通過
其主管部門報行業歸口主管部門和當地發展計劃部門(其中工業技改
項目報經貿部門)，由行業歸口主管部門提出項目審查意見(著重從
資金來源、建設布局、資源合理利用、經濟合理性、技術可行性等
方面進行初審)，發展計劃部門參考行業歸口主管部門的意見，并根
據國家規定的分級審批權限負責審、報批。凡行業歸口主管部門初
審未通過的項目，發展計劃部門不予審、報批。
2、可行性研究
(1)可行性研究。項目建議書一經批準，即可著手進行可行性
研究?？尚行匝芯渴侵冈陧椖繘Q策前，通過對項目有關的工程、技
術、經濟等各方面條件和情況進行調查、研究、分析，對各種可能
的建設方案和技術方案進行比較論證，并對項目建成后的經濟效益
進行預測和評價的一種科學分析方法，由此考查項目技術上的先進
性和適用性，經濟上的盈利性和合理性，建設的可能性和可行性。
可行性研究是項目前期工作的最重要的內容，它從項目建設和生產
經營的全過程考察分析項目的可行性，其目的是回答項目是否必要
建設，是否可能建設和如何進行建設的問題，其結論為投資者的最
終決策提供直接的依據。因此，凡大中型項目以及國家有要求的項
目，都要進行可行性研究，其他項目有條件的也要進行可行性研究。
(2)可行性研究報告的編制?？尚行匝芯繄蟾媸谴_定建設項目、編制設計文件和項目最終決策的重要依據。要求必須有相當的深度和準確性。承擔可行性研究工作的單位必須是經過資格審定的規劃、設計和工程咨詢單位，要有承擔相應項目的資質。
(3)可行性研究報告的審批?？尚行匝芯繄蟾娼浽u估后按項目審批權限由各級審批部門進行審批。其中大中型和限額以上項目的可行性研究報告要逐級報送國家發展和改革委員會審批;同時要委托有資格的工程咨詢公司進行評估。小型項目和限額以下項目，一般由省級發展計劃部門、行業歸口管理部門審批。受省級發展計劃部門、行業主管部門的授權或委托，地區發展計劃部門可以對授權或委托權限內的項目進行審批?？尚行匝芯繄蟾媾鷾屎蠹磭彝庠擁椖窟M行建設，一般先列入預備項目計劃。列入預備項目計劃并不等于列入計劃，何時列入計劃，要根據其前期工作進展情況、國家宏觀經濟政策和對財力、物力等因素進行綜合平衡后決定。
3.設計工作
一般建設項目(包括工業、民用建筑、城市基礎設施、水利工程、道路工程等)，設計過程劃分為初步設計和施工圖設計兩個階段。對技術復雜而又缺乏經驗的項目，可根據不同行業的特點和需要，增加技術設計階段。對一些水利樞紐、農業綜合開發、林區綜合開發項目，為解決總體部署和開發問題，還需進行規劃設計或編制總體規劃，規劃審批后編制具有符合規定深度要求的實施方案。
(1)初步設計(基礎設計)。初步設計的內容依項目的類型不同而有所變化，一般來說，它是項目的宏觀設計，即項目的總體設計、布局設計，主要的工藝流程、設備的選型和安裝設計，土建工程量及費用的估算等。初步設計文件應當滿足編制施工招標文件、主要設備材料訂貨和編制施工圖設計文件的需要，是下一階段施工圖設計的基礎。
初步設計(包括項目概算)，根據審批權限，由發展計劃部門委托投資項目評審中心組織專家審查通過后，按照項目實際情況，由發展計劃部門或會同其它有關行業主管部門審批。
(2)施工圖設計(詳細設計)。施工圖設計的主要內容是根據批準的初步設計，繪制出正確、完整和盡可能詳細的建筑、安裝圖紙。施工
圖設計完成后，必須委托由施工圖設計審查單位審查并加蓋審查專用章后使用。審查單位必須是取得審查資格，且具有審查權限要求的設計咨詢單位。經審查的施工圖設計還必須經有權審批的部門進行審批。
(二)建設實施階段
1.施工準備
(1)建設開工前的準備。主要內容包括：征地、拆遷和場地平整;完成施工用水、電、路等工程;組織設備、材料訂貨;準備必要的施工圖紙;組織招標投標(包括監理、施工、設備采購、設備安裝等方面的招標投標)并擇優選擇施工單位，簽訂施工合同。
(2)項目開工審批。建設單位在工程建設項目可研批準，建設資金已經落實，各項準備工作就緒后，應當向當地建設行政主管部門或項目主管部門及其授權機構申請項目開工審批。
2.建設實施
(1)項目新開工建設時間。開工許可審批之后即進入項目建設施工階段。開工之日按統計部門規定是指建設項目設計文件中規定的任何一項永久性工程(無論生產性或非生產性)第一次正式破土開槽開始施工的日期。公路、水庫等需要進行大量土、石方工程的，以開始進行土方、石方工程作為正式開工日期。
(2)基本建設投資額。國家基本建設計劃使用的投資額指標，是以貨幣形式表現的基本建設工作，是反映一定時期內基本建設規模的綜合性指標?；窘ㄔO投資額是建設項目當年實際完成的工作量，包括用當年資金完成的工作量和動用庫存的材料、設備等內部資源完成的工作量;而財務撥款是當年基本建設項目實際貨幣支出。投資額是以構成工程實體為準，財務撥款是以資金撥付為準。
(3)生產或使用準備。生產準備是生產性施工項目投產前所要進行的一項重要工作。它是基本建設程序中的重要環節，是銜接基本建設和生產的橋梁，是建設階段轉入生產經營的必要條件。使用準備是非生產性施工項目正式投入運營使用所要進行的工作。
(三)竣工驗收階段
1.竣工驗收的范圍
根據國家規定，所有建設項目按照上級批準的設計文件所規定的內容和施工圖紙的要求傘部建成，工業項目經負荷試運轉和試生產考核能夠生產合格產品，非工業項目符合設計要求，能夠正常使用，都要及時組織驗收。
2.竣工驗收的依據
按國家現行規定，竣工驗收的依據是經過上級審批機關批準的可行性研究報告、初步設計或擴大初步設計(技術設計)、施工圖紙和說明、設備技術說明書、招標投標文件和工程承包合同、施工過程中的設計修改簽證、現行的施工技術驗收標準及規范以及主管部門有關審批、修改、調整文件等。
3.竣工驗收的準備
主要有三方面的工作：一是整理技術資料。各有關單位(包括設計、施工單位)應將技術資料進行系統整理，由建設單位分類立卷，交生產單位或使用單位統一保管。技術資料主要包括土建方面、安裝方面及各種有關的文件、合同和試生產的情況報告等。二是繪制竣工圖紙?？⒐D必須準確、完整、符合歸檔要求。三是編制竣工決算。建設單位必須及時清理所有財產、物資和未花完或應收回的資金，編制工程竣工決算，分析預(概)算執行情況，考核投資效益，報規定的財政部門審查。
竣工驗收必須提供的資料文件。一般非生產項目的驗收要提供以下文件資料：項目的審批文件、竣工驗收申請報告、工程決算報告、工程質量檢查報告、工程質量評估報告、工程質量監督報告、工程竣工財務決算批復、工程竣工審計報告、其它需要提供的資料。
4.竣工驗收的程序和組織
按國家現行規定，建設項目的驗收根據項目的規模大小和復雜程度可分為初步驗收和竣工驗收兩個階段進行。規模較大、較復雜的建設項目應先進行初驗，然后進行全部建設項目的竣工驗收。規模較
小、較簡單的項目，可以一次進行全部項目的竣工驗收。
建設項目全部完成，經過各單項工程的驗收，符合設計要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結等必要文件資料，由項目主管部門或建設單位向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告?？⒐を炇盏慕M織要根據建設項目的重要性、規模大小和隸屬關系而定，大中型和限額以上基本建設和技術改造項目，由國家發展和改革委員會或由國家發展和改革委員會委托項目主管部門、地方政府部門組織驗收，小型項目和限額以下基本建設和技術改造項目由項目主管部門和地方政府部門組織驗收?？⒐を炇找鶕こ痰囊幠４笮『蛷碗s程度組成驗收委員會或驗收組。驗收委員會或驗收組負責審查工程建設的各個環節，聽取各有關單位的工作總結匯報，審閱工程檔案并實地查驗建筑工程和設備安裝，并對工程設計、施工和設備質量等方面作出全面評價。不合格的工程不予驗收;對遺留問題提出具體解決意見，限期落實完成。最后經驗收委員會或驗收組一致通過，形成驗收鑒定意見書。驗收鑒定意見書由驗收會議的組織單位印發各有關單位執行。
生產性項目的驗收根據行業不同有不同的規定。工業、農業、林業、水利及其它特殊行業，要按照國家相關的法律、法規及規定執行。上述程序只是反映項目建設共同的規律性程序，不可能反映各行業的差異性。因此，在建設實踐中，還要結合行業項目的特點和條件，有效地去貫徹執行基本建設程序。
(四)后評價階段
建設項目后評價是工程項目竣工投產、生產運營——段時間后，再對項目的立項決策、設計施工、竣工投產、生產運營等全過程進行系統評價的一種技術經濟活動。通過建設項目后評價以達到肯定成績，總結經驗，研究問題，吸取教訓，提出建議，改進工作，不斷提高項目決策水平和投資效果的目的。
我國目前開展的建設項目后評價一般都按三個層次組織實施，即項目單位的自我評價、項目所在行業的評價和各級發展計劃部門(或主要投資方)的評價
第二篇：建設執行基本建設程序情況
勘察、設計、施工單位具有與本工程相應的資質等級，建設單位無肢解工程情況。依據招標投標法，本工程勘察、設計、施工和監理實行了公開招投標。嚴格執行基本建設程序，先勘察、后設計、再施工的原則，建設單位無違反建設強制性標準行為。施工圖設計文件經烏魯木齊市建筑工程施工圖審查中心審查，取得施工圖設計文件審查合格書，編號為:委托的新疆金石監理公司資質等級為一般工業與民用甲級監理單位，符合本工程所需的相應資質條件。
已辦理工程質量監督手續，由烏魯木齊市建設工程質量監督站實施質量監督。按照合同約定，本工程無合同約定以外的材料采購。
第三篇：公路工程基本建設程序
一、公路工程基本建設程序
按照當前法律、法規和規章規定，一個公路建設項目一般需要工程可行性研究報告、城鎮發展規劃審查、水土保持方案論證、環境影響評價、用地預審、壓覆重要礦產資源評估、地質災害危險性評估、文物調查、防洪影響評價、地震安全性評價;通航安全影響論證;通航標準和技術要求審查;跨河方案審查，跨越鐵路方案審查;勘察設計招標，初步設計審查，征用林地報批、征用草原報批、征用土地報批，施工圖設計審查、施工和監理招標，辦理質量監督手續，施工許可，重大和較大變更審批，交工驗收，環保、水保、檔案等專項驗收(收費站、服務區等房建工程還要進行消防驗收)，決算審計，竣工驗收，項目后評價等27個報批環節。個別環節在改建的小型公路工程中不涉及。
(一)工程可行性研究報告
項目工程可行性研究報告一般由交通運輸主管部門根據公路發展規劃和近期建設計劃，委托具有工程咨詢資質的單位編制。工程可行性研究報告主要論證項目建設的必要性，工程方案可行性、經濟評價，通過論證后，確定工程建設標準、規模和投資估算。工可研報告中的路線方案初步確定后，工程咨詢單位要提供路線具體走向和方案，由建設單位委托有資格的單位編制水土保持方案、環境影響評價報告、用地預審報告、壓覆礦產資源評估報告、地質災害評估報告、洪水影響評價報告、地震安全性評價報告，跨河方案、涉航方案和跨越鐵路方案，開展文物調查;這些專項研究工作一般要同步開展，相互交叉，互為印證。當其中某一專項研究報告論證后需要調整工程方案時，必須及時告知其他專項研究報告的編制單位。為保證各專項研究報告與工程可行性研究報告方案一致，且銜接緊密，建議在委托工程咨詢單位編制工程可行性研究報告時，可明確由可研報告編制單位負責牽頭委托完成各專項研究報告的編制和論證，相關費用也一并商定。這里要強調的是：各專項研究報告的論證結論是報批工程可行研究報告的前置條件，必須引起高度重視，提前委托開展相關工作。
目前，國省道中的新建、改建、擴建工程，工程可行性研究報告一般報省交通運輸廳，審查后，出具意見報省發改委審批。國家高速公路網中的項目，省發改委和交通運輸部出具審查意見后，由國家發改委審批。必須提交的批復文件有：環評批復、用地預審批復、銀行貸款承諾、行業審查意見、咨詢機構評審意見等。
(二)城鎮發展規劃意見
公路路線經過城鎮時，工可報告編制單位要書面征求城鎮規劃部門的意見，結合城鎮發展規劃確定路線合理走向。
(三)水土保持方案論證 2010 年 12 月新修訂， 2011 年 3 月 1 日實施的《水土保持法》第二十五條規定：在山區、丘陵區、風沙區以及水土保持規劃確定的容易發生水土流失的其他區域開辦可能造成水土流失的生產建設項目，生產建設單位應當編制水土保持方案，報縣級以上人民政府水行政主管部門審批，并按照經批準的水土保持方案，采取水土流失預防和治理措施。沒有能力編制水土保持方案的，應當委托具備相應技術條件的機構編制。
目前：一般按項目立項的權限劃分水土保持方案的審批權限，即國家立項的建設項目，由水利部審批，省發改委和省直部門批準的項目由省水利廳審批，其他項目由市、縣水務局審批。
(四)環境影響評價
《環境保護法》第十三條規定：建設項目的環境影響報告書，必須對建設項目產生的污染和對環境的影響作出評價，規定防治措施，經項目主管部門預審并依照規定的程序報環境保護行政主管部門批準。環境影響報告書經批準后，計劃部門方可批準建設項目設計書。
第十六條規定：國家根據建設項目對環境的影響程度，對建設項目的環境影響評價實行分類管理。建設單位應當按照下列規定組織編制環境影響報告書、環境影響報告表或者填報環境影響登記表(以下統稱環境影響評價文件)：
(一)可能造成重大環境影響的，應當編制環境影響報告書，對產生的環境影響進行全面評價;
(二)可能造成輕度環境影響的，應當編制環境影響報告表，對產生的環境影響進行分析或者專項評價;
(三)對環境影響很小、不需要進行環境影響評價的，應當填報環境影響登記表。環保部2008年10月1日實施的《建設項目環境保護分類管理名錄》中規定：三級以上等級公路、1000 米以上的獨立隧道、橋長度1000 米以上的獨立橋梁等要編制環境影響報告書;三級以下等級公路，涉及環境敏感區的要編制環境影響報告表;其他公路工程要填寫環境影響登記表。
第二十條規定：環境影響評價文件中的環境影響報告書或者環境影響報告表，應當由具有相應環境影響評價資質的機構編制
第二十二條規定：建設項目的環境影響評價文件，由建設單位按照國務院的規定報有審批權的環境保護行政主管部門審批;建設項目有行業主管部門的，其環境影響報告書或者環境影響報告表應當經行業主管部門預審后，報有審批權的環境保護行政主管部門審批。目前：一般按項目立項的權限劃分環境影響評價文件的審批權限，即國家立項的建設項目，由環保部審批，省發改委和省直部門批準的項目由省環保廳審批，其他項目由市、縣環保局審批。 同時，《水污染防治法》、《大氣污染防治法》、《固體廢物污染環境防治法》、《環境噪聲污染防治法》、《海洋環境保護法》等都對環境影響評價做出了相應規定。
(五)用地預審
《建設項目用地預審管理辦法》(國土資源部令2008年第42號)第四條規定了審批權限：建設項目用地實行分級預審。即由有審批、核準、備案權限的政府機關的同級國土資源管理部門預審。
對預審的實施階段，第五條規定：需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請;需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出用地預審申請;需備案的建設項目在辦理備案手續后，由建設單位提出用地預審申請。
對預審的有效期，第十五條規定：建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
(六)壓覆重要礦產資源評估
1997年1月1日起施行的《礦產資源法》第三十三條 在建設鐵路、工廠、水庫、輸油管道、輸電線路和各種大型建筑物或者建筑群之前，建設單位必須向所在省、自治區、直轄市地質礦產主管部門了解擬建工程所在地區的礦產資源分布和開采情況。非經國務院授權的部門批準，不得壓覆重要礦床。
2010年國土資源部《關于進一步做好建設項目壓覆重要礦產資源審批管理工作的通知》中明確：重要礦產資源是指《礦產資源開采登記管理辦法》附錄所列34個礦種和省級國土資源行政 主管部門確定的本行政區優勢礦產、緊缺礦產。煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、 銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石礦產資源儲量規模在中型以上的礦區原則上不得壓覆，但國務院批準的或國務院組成部門按照國家產業政策批準的國家重大建設項目除外。
《通知》規定，建設項目壓覆重要礦產資源由省級以上國土資源行政主管部門審批。壓覆石油、 天然氣、放射性礦產，或壓覆《礦產資源開采登記管理辦法》附錄所列礦種(石油、天然氣、放射性礦產除外)累計查明資源儲量數量達大型礦區規模以上的，或礦區查明資源儲量規模達到大型并且壓覆占1/3以上的，由國土資源部負責審批。
(七)地質災害危險性評估
2004年3月1日實施的國務院《地質災害防治條例》第二十一條規定：在 地質災害易發區 內進行工程建設應當在可行性研究階段進行地質災害危險性評估，并將評估結果作為可行性研究報告的組成部分;可行性研究報告未包含地質災害危險性評估結果的，不得批準其可行性研究報告。(地質災害易發區在各級政府公布的“地質災害防治規劃”中明確)
(八)文物調查
(九)洪水影響評價
《防洪法》第二十七條規定：建設跨河、穿河、穿堤、臨河的橋梁、碼頭道路、渡口、管道、纜線、取水、排水等工程設施，應當符合防洪標準、岸線規劃、航運要求和其他技術要求，不得危害堤防安全，影響河勢穩定、妨礙行洪暢通;其可行性研究報告按照國家規定的基本建設程序報請批準前，其中的工程建設方案應當經有關水行政主管部門根據前述防洪要求審查同意。
前款工程設施需要占用河道、湖泊管理范圍內土地，跨越河道、湖泊空間或者穿越河床的，建設單位應當經有關水行政主管部門對該工程設施建設的位置和界限審查批準后，方可依法辦理開工手續;安排施工時，應當按照水行政主管部門審查批準的位置和界限進行。
第三十三條規定：在洪泛區、蓄滯洪區內建設非防洪建設項目，應當就洪水對建設項目可能產生的影響和建設項目對防洪可能產生的影響作出評價，編制洪水影響評價報告，提出防御措施。建設項目可行性研究報告按照國家規定的基本建設程序報請批準時，應當附具有關水行政主管部門審查批準的洪水影響評價報告。 在蓄滯洪區內建設的油田、鐵路、公路、礦山、電廠、電信設施和管道，其洪水影響評價報告應當包括建設單位自行安排的防洪避洪方案。建設項目投入生產或者使用時，其防洪工程設施應當經水行政主管部門驗收。
(十)地震安全性評價
《防震減災法》第十七條規定：新建、擴建、改建建設工程，必須達到抗震設防要求。
本條第三款規定以外的建設工程，必須按照國家頒布的地震烈度區劃圖或者地震動參數區劃圖規定的抗震設防要求，進行抗震設防。
重大建設工程和可能發生嚴重次生災害的建設工程，必須進行地震安全性評價;并根據地震安全性評價的結果，確定抗震設防要求，進行抗震設防。
本法所稱重大建設工程，是指對社會有重大價值或者有重大影響的工程。
本法所稱可能發生嚴重次生災害的建設工程，是指受地震破壞后可能引發水災、火災、爆炸、劇毒或者強腐蝕性物質大量泄漏和其他嚴重次生災害的建設工程，包括水庫大壩、堤防和貯油、貯氣、貯存易燃易爆、劇毒或者強腐蝕性物質的設施以及其他可能發生嚴重次生災害的建設工程。
(十一)通航安全影響論證 《中華人民共和國海事局水上水下活動通航安全影響論證與評估管理辦法》
(十二)通航標準和技術要求審查 國務院《航道管理條例》
(十三)與鐵路交叉的要進行跨越鐵路方案審查 《鐵路法》
(十四)勘察設計招標
一是時間安排問題：原則上應在工程可行性研究報告批復后，開展勘察設計招標工作，但目前因前期周期較短，交通運輸部文件規定可在工可研上報審批部門后即可開展。
二是高度重視招標文件的內容審定。要注意雙方責任和義務的劃分，特別約定完成時限、質量要求和違約責任(即合同條款)。各項目可考慮委托勘察設計單位完成各階段的驗收和報批(包括評審時相關費用)。要注意對投標人資質要求和合同段劃分，以及評標方法。
三是一定要依法進行。時間安排、評標專家抽取、評標地方、評標監督，擇優選擇，勘察設計是源頭，好隊伍是提高項目服務水平、降低投資等關鍵?？辈煸O計擬不招標的，一定在上報工可研報告時一并提出申請。
(十五)初步設計審批 初步設計主要是研究論證工程技術方案。原則上省發改委立項的項目，由省交通運輸廳審批初步設計。對技術復雜項目，實行“雙院制”審查，其他項目實行專家評審制。
(十六)征用林地報批
注意三方面：一是在調查組卷時，要注意請森工林地和地方林地，森工林地由省森工總局森林資源局組織審查并報國家林業局審核同意，地方林地按征地數量分別由國家林業局、省林業廳和市縣林業局審核同意。
二是部分林地的屬性與國土部門認定結果有偏差，由于征地數量中的林地數量必須小于或等于林業部門核準的征用林地數量，為保證土地順利組卷報批，在林地調查報告結束未正式上報前，一定要請土地勘測調查單位予以審核，確保兩者盡量一致。
三是公路及兩側的行道樹占地一般都已納入建設用地，在報批用地是不要再重復勘測報批。特別是行道樹，只需按路樹更新履行林木砍伐審批程序即可。
(十七)征用草原報批?！恫菰ā芬幎?，征用草原審批在地方草原行政管理部門，也就是省畜牧獸醫局和市縣相應機構。
(十八)征用土地報批 一是建設項目原則上應納入土地利用總體規劃，否則國土資源部門不予受理用地申請，所以各位局長要高度重視區域路網建設規劃工作。
二是盡量采用施工圖設計征用土地，避免出現二次征地。
(十九)施工圖設計審批
施工圖設計主要是解決施工工藝和施工組織設計。 (二十)施工、監理和其他服務商招標
第二個專題要進行詳細講解，這里就不多說了。 (二十一)辦理質量監督手續
按交通運輸部相關規定，到國省道建設項目要到省公路工程質量監督站或其委托的市級公路工程質量監督站辦理。
(二十二)施工許可
部《公路建設市場管理辦法》中規定了施工許可的辦理程序和條件要求。原則上部批初步設計的項目，施工許可由其審批，省廳批初步設計的項目，由省廳審批施工許可。主要條件是建設資金已落實，征地拆遷已基本完成，施工圖設計已批復，施工、監理招標已結束，質量監督手續已辦理等。 (二十三)交工驗收
《公路工程竣(交)工驗收辦法》(交通部令2004年第3號)和《公路工程竣(交)工驗收辦法實施細則》(交公路發„2010?65號)規定，交工驗收由建設單位組織，設計、施工、監理和接養單位參加。注意：交工驗收應依據施工圖設計、招標文件、投標文件逐標段進行，特別是路基、路面分開招標的項目，路基完工后，路面施工單位也應參加對應標段路基的交工驗收。
交工驗收的前提條件是施工單位已完成全部合同約定內容，工程質量自檢合格，臨時用地已恢復并經當地國土資源部門驗收合格，標段施工總結已完成，內業資料和檔案已按規定整理完畢;目前看，為減輕施工企業資金壓力，交工驗收合格后，簽發交工驗收證書，按合同約定退還該標段履約保函，也可考慮退還50%的質量保證金。
各標段均通過交工驗收后，建設單位應報請質量監督機構進行工程質量檢驗，并出具檢驗意見。同時，針對各標段的交工驗收情況，編寫項目交工驗收報告，連同質量檢驗意見一并報交通主管部門核備，申請通車試運營。
項目通車試運營前，必須明確接收管養單位，做好項目和固定資產移交，避免公路無人管養。
(二十四)環保、水保、檔案等專項驗收(收費站、服務區等房建工程還要進行消防專項驗收)
《建設項目竣工環境保護驗收管理辦法》
《水保法》第二十七條規定：依法應當編制水土保持方案的生產建設項目中的水土保持設施，應當與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用;生產建設項目竣工驗收，應當驗收水土保持設施;水土保持設施未經驗收或者驗收不合格的，生產建設項目不得投產使用。
(二十五)決算審計
國家和省發改委批準立項的，一般由省審計廳或其委托地方審計部門、審計事務所審計，審計結論需由審計廳認定。
(二十六)竣工驗收
缺陷責任期滿后，建設單位應申請質量監督部門進行質量鑒定，鑒定合格和優良的工程，可向初步設計審批部門申請竣工驗收。具體要求和條件，《公路工程竣(交)工驗收辦法》(交通部令2004年第3號)和《公路工程竣(交)工驗收辦法實施細則》中都做出了明確規定。
竣工驗收是大多數建設項目最后的一道程序。通過竣工驗收的項目可以正式交付使用。
(二十七)項目后評價
項目建成投產多年以后，由交通運輸主管部門，委托咨詢單位針對工程可行性研究報告的結論，開展項目后評價工作。
二、工程招投標程序和要求
2000年招投標法實施以來，我國的工程招標工作逐步進入正軌。法規、制度體系逐步完善。目前，我們公路工程招標投標工程比較規范，結合招標投標的程序，介紹一下各階段注意事項。 招投標工作大體上需要十四項程序：
一是可研報批階段核備招標范圍、招標方式、招標組織形式。2012年2月1日起施行《招標投標法實施條例》(國務院令第613號)，對此進一步予以明確。對這一環節一般我們都不太重視，但若每項工程內容想不招標或邀請招標、或自行組織招標，必須在這一階段予以解決。所以，在報批工程可行性研究報告時，要結合項目特點和自身能力，認真研究招標范圍、招標方式和招標組織形式。請各位認真學習國務院新頒布的《招標投標法實施條例》(國務院令第613號)，不進行招標的工程范圍有所擴大：《條例》第九條規定：除招標投標法第六十六條規定的可以不進行招標的特殊情況外，有下列情形之一的，可以不進行招標：
(一)需要采用不可替代的專利或者專有技術;
(二)采購人依法能夠自行建設、生產或者提供;
(三)已通過招標方式選定的特許經營項目投資人依法能夠自行建設、生產或者提供;
(四)需要向原中標人采購工程、貨物或者服務，否則將影響施工或者功能配套要求;
(五)國家規定的其他特殊情形。
其他要求在《招標投標法》和九部委的相關文件中都有所體現。 二是委托招標代理機構。是招標工作成敗的關鍵，幫助建設單位依法合規執行招投標程序，也是后期工程管理的關鍵，合理確定雙方責任義務(合同條款)。
三是編制資格預審文件或招標文件并報按管理權限報交通主管部門備案。資格預審文件與招標文件的一部分，對法律法規和規章對招標文件的規定，也適用于資格預審文件，同時資格預審文件也是合同的重要組織部門。資審文件和招標文件的編制環節非常重要，在編制前一定要組織人員認真研究：標段如何劃分、選擇什么樣的合作伙伴、風險如何劃分(合同專用條款)、雙方的責任和義務。(臨時用地征用、復墾責任，土場、料場是指定還是參考，大宗材料是否采用業主供應，監理單位應配備專職環保、水保監理工程師問題，文明施工、安全管理等施工管理的特殊要求，) 投標上限設定。要由有相應經驗和能力的機構編制，并經公路造價管理部門審定。
注意不能設定不合理的條件限制、排斥潛在投標人。 評標方法一定要盡量細化，并具有可操作性。不宜在評標階段再研究評標細則。目前，還要盡量減少人為因素影響。 專家委員會構成5人以上單數。
四是發布資格預審公告或招標公告，售賣資審或招標文件。注意時間要求?！稐l例》第十六條規定：招標人應當按照資格預審公告、招標公告或者投標邀請書規定的時間、地點發售資格預審文件或者招標文件。資格預審文件或者招標文件的發售期不得少于5日。
五是接受資審申請或投標文件。遲到的文件不能再受理。時間要求，自資格預審文件停止發售之日起不得少于5日。投標文件不得少于20日，高速公路的少于28日。 六是抽取評審或評標專家?！稐l例》第十八條規定：資格審查委員會及其成員應當遵守招標投標法和本條例有關評標委員會及其成員的規定。專家庫要使用省發改委牽頭組建的綜合評標專家庫，并在行政、紀檢監督下進行。
七是開標。由招標人或招標代理機構組織，一般應邀請公正機構全過程公正。
八是組織評審或評標。一定要充分利用省廳的從業單位信用信息管理系統對投標單位的資審信息或投標信息進行復核。
九是編制資審報告和評標報告。 十是公示評標結果。一般為7天。
十一是資審報告和評標報告報交通主管部門核備。注意申請文件中要有建設單位的定標意見。
十二是資審考察或商務談判。資審考察是對不熟悉的投標人進行現場實地考察了解，可考察以往承擔工程和信譽、也可赴企業考察企業生產經營狀況;商務談判主要就不平衡報價進行調整商談。不平衡報價調整原則和程序，按省廳有文件規定即可。
十三是發出投標邀請書或中標通知書。資格預審的項目，在按此程序進行了招標。
十四是簽訂合同文件。退還投標保函或投標保證金。 第二十九條 招標人可以依法對工程以及與工程建設有關的貨物、服務全部或者部分實行總承包招標。以暫估價形式包括在總承包范圍內的工程、貨物、服務屬于依法必須進行招標的項目范圍且達到國家規定規模標準的，應當依法進行招標。
原則上應在施工圖設計批復后進行。但目前交通運輸部和省廳一般要求必須取得初步設計批復后。
三、公路建設項目管理應注意的事項
2010年全國公路建設座談會上，馮正霖副部長講話中明確提出工程管理的“五化”要求，即發展理念人本化、項目管理專業化、工程施工標準化、管理手段信息化、日常管理精細化。講話對這五化進行了詳細闡述，有時間大家可以認真研讀一下。
結合“五化”要求和當前工程管理存在的突出矛盾和問題，請各位在工程實施中注意： 一是注重公路的服務功能和使用安全性。不要隨意降低技術標準，服務功能體現以人為本。特別是影響運營安全的設施(防撞護欄、標線、標志等)
二是關心農民工等弱勢群體。建立和完善農民工工資保障制度。
三是不得隨意壓縮工期，嚴格執行設計變更審批程序。 四是根據自身情況采取合適的工程管理模式。例如代建制、施工總承包、工程總承包、BT等模式。就是自身哪方面不足就通過購買相應的服務來滿足。
在前不久的公路水運工程建設推進電視電話會議上，學文副廳長也對此提出了要求。對試點單位也要給予一定的資金補貼和技術支持。
五是注意學習公路建設所涉及的新的法律、法規和規章，做到依法、合規建設。
《水土保持法》第四十一條規定：對可能造成嚴重水土流失的大中型生產建設項目，生產建設單位應當自行或者委托具備水土保持監測資質的機構，對生產建設活動造成的水土流失進行監測，并將監測情況定期上報當地水行政主管部門。
第四篇：建筑工程基本建設程序
一、工程基本建設程序
1、完成前期工作
2、進行施工圖設計
3、施工設計圖審查(進入建設局辦理)
4、工程招投標(發布招標公告→招標報名→資格審查→發放標書→收取標書、開標確定中標單位)
5、發放中標通知書
6、合同鑒證(提交中標通知書，合同原件)
7、辦理質量監督手續
8、核發施工許可證
9、工程竣工驗收備案(建設資料進館存檔)
二、工程招投標通用程序
1、項目報建前期工作
2、辦理進場招標手續與備案
3、資格預審文件、招標文件備案招標公告備案
4、招標公告發布
5、招標報名(登記)發售資格預審文件
6、遞交資格豫審申請書
7、資格預審
8、確定投標人
9、提交投標保證金
10、發放招標文件
11、踏勘現場
12、答疑
13、公布攔標價
14、編制投標文件
15、送達與簽收投標文件
16、開標組建評標委員會
17、評標、定標
18、中標公示招標投標情況書面報告與備案
19、發出中標通知書
20、資料整理、歸檔
三、工程報建(招投標)需提供的資料
1、項目立項批復及工程概算批復
2、土地使用證
3、建設工程規劃許可證
4、投資許可證
5、財政概算批復(資金證明)
6、設計圖審查報告書
7、消防審核意見書
8、招標代理單位(或房開企業)資質證書、營業執照
四、辦理施工許可證需提供的資料
1、建筑工程施工許可申請表一份
2、建設工程用地許可證復印件一份
3、建設工程規劃許可證復印件一份
4、中標通知書及施工合同一份
5、施工組織設計(一般由監理單位或建設單位對施工企業的施工組織設計進行審查，并由總監理工程師或建設單位的主要技術負責人簽署審查意見)一份
6、質量、安全監督手續一份
7、其它需要出具的有關資料
五、申辦企業資質需提供的資料
1、企業資持申請表三份
2、企業法人營業執照(出示原件)復印件二份
3、企業章程二份
4、企業負責人和技術負責的工作簡歷，項目經理證書(出示原件)復印件二份
5、工程技術人員的職稱證(出示原件)復印件二份
6、其他需提供的證件、材料二份
六、晉升資質需提供的資料
1、企業原資質證書正副本
2、注冊執業人員的注冊執業資料
3、近兩年的資質年檢材料
4、相關規定所列完成的代表性工程的資料
七、執業資格初審需提供資料
1、注冊申請表三份
2、本人執業資格考試合格證書復印件二份
3、達到繼續教育合格標準的證明材料復印件二份
4、個人業績證明材料二份
5、本人身份證及聘用合同復印件二份
八、安全生產許可證初審需提供資料
1、申請表一式三份
2、企業法人營業執照復印件二份
3、企業法人代表身份證復印件二份
4、企業安全生產責任制度二份
5、其他有關資料二份
九、專職安全員任職資格初審需提供資料
1、申請表二份
2、身份證、職稱證、最高學歷證、培訓相關證件復印件各二份
3、安全生產知識考試合格證復印件二份
4、其他相關資料復印件二份
十、收費項目、標準及依據
1、定額測定費，按建安工作量1.4%黔府辦發(2001)105號
2、質量監督費，按建安工作量1.5%黔府辦發(2001)105號
3、施工許可證工本費，25元/套黔價房調(2003)150號
4、施工圖審查費按設計費計收黔價房調(2001)216號20萬元以下7—7.5%
21—40萬元5—5.5%
40萬元以上3—3.5%
5、基礎設施配套費經營性用房50萬/平方米省政府令91號生產辦公用房40元/平方米
公益性用房30元/平方米
6、城建檔案服務費按工程造價0.7%黔價費(2006)336號
7、工程交易服務費按工程交易額計收黔價房調(2003)193號 50萬元以下750元/宗
50—500萬元在每宗750元基數上每增加50萬元加收750元
500—1000萬元在每宗7500元基數上每增加50萬元加收400元
1000—2000萬元在每宗11500元基數上每增加500萬元加收2000元 2000萬元以上在每宗175000元基數上每增加500萬元加收2000元
以上每宗最高收費不得超過50000元
工程交易場租費每次600元
8、勞保統籌費通用建筑總投資3.8%黔建施通(2005)424號水電安裝按人工費20%
土石方工程按人工費12%
9、新墻體革新基金按建筑面積8元/平方米黔財綜(2007)12號
第五篇： 建筑工程基本建設程序
基本建設程序就是基本建設全過程忠必須遵守的先后順序關系，也是基本建設活動中必須遵守的工作制度。一般分為：決策階段、設計階段、準備階段、實施階段和竣工驗收等五個階段。
一、決策階段的主要工作內容
1、項目建議書
2、可行性研究報告
3、決策立項
二、設計階段的主要工作
1、初步設計
2、技術設計
3、施工圖設計
4、編制招標文件
三、準備階段的主要工作
1、調查收集原始資料;
2、技術資料準備;
3、施工現場準備;
4、物質準備;
5、季節性施工準備。
四、實施階段的主要工作
1、組織項目施工招標;
2、做好建設準備工作(包括征地拆遷、做好“三通一平”、落實施工力量、組織物質供應計劃等等;
3、施工單位做好施工準備，準備就緒后提出開工報告并經批準后邊進入施工階段施工。
五、竣工驗收階段
1、竣工驗收：施工單位組織自檢、監理單位組織預驗收，預驗收合格后施工單位提出竣工申請，建設、設計、施工及監理單位編寫自評報告，建設單位組織竣工驗收，建設主管部門參與;
2、竣工結算：結清施工合同價款，確定工程項目從籌建到竣工投產過程的全部施工支出費用;
3、交付使用。
基本建設管理流程
一、項目申請
編制項目建議書，申請批復。
二、可行性研究、立項
項目申請批復后，編制可行性研究報告，報告批復，批復包括《規劃要點通知書》，《規劃意見書》等。
三、列入計劃，形成計劃表。
四、辦理征地手續
選址報告、用地申請。用地批準文件包括《選址意見通知書》或《規劃意見書》、《城鎮建設用地批準書》、《建設用地許可證》。
五、測量、勘察
《拔地測量及測量報告》，工程地質勘察合同，《地質勘察報告》《建設用地針樁通知單》等。
六、設計招標
現場設計合同、設計概算、初步設計。
七、施工圖報審
消防設計審核意見，施工圖設計文件，審查通知書，施工圖審查報告。
八、監理招投標
監理招投標文件、監理合同。
九、施工招投標
施工招投標文件、施工合同。
十、辦理開工手續
工程質量監督手續、《建筑工程開工審查表》、《建筑工程施工許可證》。 十
一、項目施工
十二、工程報竣工驗收
施工單位提交工程竣工報告。 十
三、竣工預驗收
施工單位報《竣工驗收報驗單》，勘察單位報《工程質量檢查報告》，監理單位報《工程質量評估報告》，設計單位報《工程質量檢查報告》。 十
四、規劃驗收
《建設工程規劃驗收合格證》，規劃許可證上加蓋規劃驗收章。 十
五、工程檔案預驗收
城建檔案館形成《建設工程竣工檔案預驗收意見》 十
六、工程竣工驗收
建設單位提交《工程竣工驗收報告》、《單位工程質量竣工驗收記錄》、規劃、公安消防、環保、人防等部門的認可文件或準許使用文件。 十
七、工程接收
監理單位簽發《竣工移交證書》、建設單位提交《房屋建筑質量保修書》 十
八、工程竣工備案
施工單位提交《工程竣工報告》。
房地產開發報建流程及潛規則指南
1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段
土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據;規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。
一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證(以下簡稱地規證)之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。
新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。
再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系?？傊易约阂豢吹竭@些手續，頭就痛得厲害。
房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找?，F在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司?，F在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。
下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。
3、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。
在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。
再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊?從哪里起算啊?是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢?這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。
其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦?設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行?反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。
審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。(在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿)
4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
說了半天，管線綜合是啥?包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區;強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門;弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。
這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：
1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。
2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。
為什么我要這么強調這個管線綜合呢?如果它設計不好有什么后果呢?首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了;然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎?
管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎?事實上，是不行。為什么?因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢?我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。
再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水?，F在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。
5、單體審查、建筑工程規劃許可證 規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。
單體設計是啥呢?就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢?我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。
那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室?因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本?事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。
當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。
審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。 不過這個建設工程規劃許可證，在新的《城鄉規劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。
6、消防和人防專項審查
這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。
先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢?因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。
人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。 因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、節能審查、施工圖審查在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。
節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。
說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。(我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。)但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?，F在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有?，F實就是這么滴殘酷?？陀^規律就是如此。
現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。
恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎?我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。
施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可
余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。
余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。 余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。
噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的?，F在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制?，F在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工?那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。
我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊?結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎?我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。
9、質量監督、安全監督
我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。
質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題?我反正說不清楚?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。
在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦;不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白?
不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投標、監理報建
還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材?我現在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監掉的沖動啊。
首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司(無國有經濟成分)，其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢?去工商局打一張股東結構書就行了。
在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然后發現自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。
恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。
監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。 監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。
11、施工許可證
我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。
在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。 現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎?我們的辦事流程方便嗎?我們能方便快捷的為企業服務嗎?
到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎?聽不到了。為什么?因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。
我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。
因此，我們經?？梢钥吹?，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么?因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。
之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。
12、插曲,來講講目前的宏觀房地產調控
恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。當年參與了非常多的房地產政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現在這個工作的原因之一啦。 在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現在的調控，我的總體評價是：混蛋。
基本上，現在的中央層面的調控政策分成以下三個方面： 1)減少土地供給，緊縮地根
這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發，因此現在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真偽。有哪個地產公司手頭上沒開發的地，不處于偏遠得不行的遠郊區但是又發神經拖著不開發的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經濟的健康穩定發展，城市逐步擴張，富裕群體人數總量不斷增長。這種心態其實倒真是一種諷刺。唉
2)打壓購買需求
提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。
3)強制性限制房地產產品類型
這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎?總建筑面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎?除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗里面，我是沒發覺過有這種情況。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的少數幾個公司在產品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經驗相反。
我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。
接下來，繼續講流程吧。啦啦啦
13、放線、驗線
這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿， 又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉
14、預售許可證
終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示?，F在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。
預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個
2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧
現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有(也沒有權力)對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。
在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢?最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。 現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上?？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。
唉，又出來一個“做通”工作。
15、關于預售中的土地解押
昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。
先從土地抵押說起?，F在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。
根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。
還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物?更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。
我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法(唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠)?，F在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉(有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極)，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市(這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續)，也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。
16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。
規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。
消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊?業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。
質量驗收現在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了?，F在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。
質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。
竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。 物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。
17、結束語
首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結尾很倉促就是了。
這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。
我最近這兩年經?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。 我往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓?
憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案?我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎?我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白?退回去給你重新改過再來。
無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。
我無意于評價現在這個系統是不是合理，我已經離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。
建筑施工準備工作的內容
一、技術準備工作
一)熟悉、審查施工圖紙和有關的設計文件;
1、閱圖自審，寫出圖紙自審記錄，為圖紙會審做準備;
2、參加組織圖紙會審(一般由建設單位組織);
3、設計圖紙的現場簽證工作。分建設單位、設計單位提出的設計修改變更;施工單位提出的設計修改變更需由施工單位先向監理單位上報技術核定單，監理單位審查完畢后經建設單位轉設計單位核定。
二)原始資料的調查分析(自然條件和技術經濟條件的調查分析); 三)編制施工圖預算和施工預算。施工圖預算是施工單位編制的確定建筑安裝工程造價的經濟文件，是施工企業簽訂承包合同、工程結成本核算等方面主要依據;施工預算它直接受施工圖預算的控制，是施工成本、考核用工、兩算對比、簽發施工任務單、進行經濟核算的依據。
四)編制施工組織設計。
二、物質準備
1、根據施工預算進行分析，編制材料需求量計劃;
2、構(配)件、制品的加工準備;
3、建筑安裝機具的準備;
4、生產工藝設備的準備。
三、勞動組織準備
1、建立擬建項目的領導機構;
2、建立精干的施工班組;
3、集結施工力量、組織勞動力進場;
4、向施工班組進行安全技術交底;
5、建立健全各項管理制度。
四、施工現場準備
1、做好施工現場的控制網測量，根據甲方給定的經緯坐標控制網及水準控制標高，設置場地測量控制網和水準基樁;
2、做好”三通一平”gz ;
3、建造臨時設施(生產、辦公、生活、居住等設施);
4、安裝調試施工機具;
5、做好構配件、制品和材料儲存及堆放場地;
6、確定材料檢測單位，并將實驗室相關資料向監理單位報審;
7、向質監站、安全站等技術主管部門備案、申請監管;
8、做好冬雨季施工工作，制度方案或措施;
9、各項工作完成后，向相關單位提交開工報告，申請開工。
單位工程施工組織設計的主要內容 施工組織設計是用來指導施工全過程中各項活動的技術、經濟的指導性文件，其主要內容包括：
1、 工程概況及工程特點;
2、 施工順序及施工方法;
3、 單位工程施工進度計劃;
4、 主要材料、構件、半成品、設備、施工機具計劃;
5、 施工平面布置圖;
6、 各工種需求量計劃;
7、 施工準備工作計劃;
8、 冬雨季施工及安全施工措施。
施工平面圖設計 平面圖設計內容
1、 設計施工平面圖;
2、 編制施工設施計劃(分生產性、生活性本類);
3、 臨時用水布置圖;
4、 臨時用電配置圖;
5、 臨時道路配置;
6、 排水系統配置;
7、 CI規劃。
施工平面布置圖設計步驟：
1、 確定垂直運輸設備的位置(井架、施工電梯、門架、塔吊等);
2、 確定攪拌站、材料加工位置、材料、構配件堆放位置;
3、 布置運輸道路(單向道路寬3.5米、雙行道不小于6米);
4、 布置臨時設施(辦公室、加工房、庫房、工人宿舍等);
5、 布置水電管網(利用擬建工程和市政設施，管線總長度力求最短;消防栓離建筑物應在5~25米，距離道路邊緣不應大于2米)。
建筑施工企業施工管理制度 施工準備工作制度
一、施工手續準備
辦好開工手續，并氣取得如消防、環保、人防等方面的認可。
二、技術準備
1、 學習圖紙并形成圖紙會審準備文件;
2、 參加設計交底及會審;
3、 編制施工預算;
4、 編制施工組織設計;
5、 建筑物的定位、放線、引入水準控制點;
6、 組織工程所用材料、構件、機具陸續進場，并做好相應的技術試驗、檢驗;
7、 搭設必要的臨時設施;
8、 技術負責人組織技術、安全交底;
9、 分配或下達分項施工任務，簽訂總分包合同;
10、做好前后分部、分項工程交接工作;
11、做好冬雨季施工準備工作。
三、現場施工準備
1、設置控制方格網測設，設置永久坐標樁及水準點;
2、現場清障、平整，做好“三通一平”工作;
3、組建項目部，簽訂總分包合同及勞務分包合同;
4、依據施工組織設計的平面布置圖搭建臨時設施;
5、做好施工機械、機具進場準備工作;
6、積極做好材料、設備進場計劃;
7、做好“四新”試驗、試制的技術準備工作(新結構、新材料、新技術、新工藝)。 開工應具備的條件
1、 施工圖齊備,并已經過圖審和圖紙會審;
2、 征地已辦妥。并已完成拆遷和場地平整工作;
3、 施工組織設計已編制并經過審批;
4、 施工力量、材料、設備已落實并進場;
5、 規劃許可證、施工許可證已辦妥;
6、 “三通一平”工作已完成(五通一平指：通水、通電、道路通、通訊通、煤氣通、場地平整);
7、 施工合同已簽署，管理資料已向監理單位報審批準;
8、 申請開工。
單位工程技術負責人的責任制度
1、 全面負責現場的技術工作和技術管理工作;
2、 負責單位工程圖紙審查及技術交底;
3、 參與編制單位工程《施工組織設計》，并貫徹執行;
4、 負責貫徹執行各項專業技術標準，嚴格執行驗收規范和質量標準;
5、 負責技術復核工作，如對軸線、標高及招標等的技術復核等;
6、 負責單位工程的材料檢驗工作;
7、 負責整理技術檔案、原始資料及施工技術總結，繪制竣工圖;
8、 參加竣工檢查和竣工驗收工作。 抓住圖紙會審的重點
1、 設計是否符合國家現行政策和本地區的實際情況;
2、 工程的結構是否符合安全、消防的可靠性，經濟合理的原則，有哪些合理的改進意見?
3、 根據本單位的特長和機械裝備能力，現場施工條件是否滿足安全施工的要求?
4、 工程的建筑、結構、設備安裝、管線等專業施工圖紙之間是否存在矛盾?鋼筋細部節點與水電和其他預埋節點是否符合施工要求;
5、 圖紙各部位尺寸、標高是否統一?圖紙說明是否一致?設計的深度是否符合施工要求?
6、 各種管道的走向是否合理?是否與地上(下)建筑物、構筑物相交叉?
7、 大型構件和設備的吊裝方案是否可行等? 圖紙會審變更制度
1、 圖紙會審由建設單位組織，設計、施工、監理單位參加;
2、 圖紙會審應做好紀要，紀要一般由施工單位或監理單位組織匯總并由建設單位轉交設計單位答疑，各方簽字蓋章后作為設計文件的一部分列入工程檔案;
3、 施工過程中，無論建設單位還是施工單位提出的設計變更都要填寫《施工變更聯系單》，經監理、建設單位及設計單位簽字同意后方可實施;
4、 所有設計變更資料，包括《設計變更聯系單》、《設計修改變更圖紙》等均需有文字記錄并納入工程檔案。
施工組織設計的編制和審批
1、 項目部技術負責人負責編制《施工組織設計及各專項方案》;
2、 分部工程施工方案由項目部技術負責人審批;特殊工程施工方案和分部施工方案由項目部技術負責人審核后和《施工組織設計》一起報公司總工程師審批; 施工定位放線程序
1、 甲方委托規劃管理部門確定“紅線”，設置不少于兩個永久或半永久性的放線基準點;
2、 施工單位、建設單位、監理單位現場交線、交點并現場簽認文件;
3、 施工單位放線、監理單位進行技術復核;
4、 甲方負責辦理開工、申請規劃部門驗線;
5、 符合要求后，施工單位開始組織施工。
單位工程質量控制資料核查內容(建筑與結構部分)
1、 圖紙會審、設計變更、洽商記錄;
2、 工程定位、測量及放線記錄;
3、 材料試驗報告及見證檢測報告;
4、 隱蔽工程驗收記錄;
5、 施工記錄(日記);
6、 預制構件、預制混凝土合格證;
7、 地基、主體結構檢驗及抽樣檢測資料;
8、 分項、分部工程質量驗收記錄;
9、 工程質量事故及事故調查處理資料;
10、新材料、新工藝施工記錄。
安全檢查評價標準
1、安全管理
10分
安全生產責任制
目標管理
施工組織設計
分部(分項)安全技術交底查
安全教育
2、文明施工
20分
現場圍擋
封閉管理
施工現場
材料堆放
現場住宿
現場防火
3、腳手架
10分
4、基坑支護與模板工程
10分
5、“三保”、“四口”防護
10分
“ 安全帽
安全網
安全帶”;“樓梯口
電梯井口
預留洞口
通道口”。
6、施工用電
10分
7、物料提升機與施工電梯
10分
8、塔吊
10分
9、起重吊裝
5分
10、施工機具
5分
以上總分合計為：100分，根據檢查項目按相關規定計算安全檢查分數。
安全檢
工程質量驗收流程
一、檢驗批質量驗收流程
1、施工單位根據圖紙、規范、施工方案和安全技術交底等組織施工;
2、施工單位負責進行過程施工質量的檢查、檢驗，并形成如下施工資料： 1)施工測量記錄，2)施工物質記錄，3)施工記錄，4)施工試驗記錄等。
3、施工完成，施工單位自檢，自檢合格后將《檢驗批質量驗收記錄》報監理單位，請監理單位組織對檢驗批質量進行驗收;
4、監理單位組織驗收合格后，施工單位組織下一道工序的施工。
二、分項工程質量驗收流程
1、同一分項各檢驗批施工完成，施工單位組織自檢;
2、所有檢驗批自檢合格后將《分項工程質量驗收記錄》報監理單位審查，并請監理單位組織分項工程質量驗收;
3、分項工程驗收合格后，施工單位可以進入下一道工序的施工。
三、分部(子分部)工程質量驗收流程
1、同一分部的子分部工程施工完成，施工單位組織自檢，自檢形成分部工程驗收資料有： 1)施工管理資料，2)施工技術資料,3)施工測量記錄，4)施工物質資料，5)施工記錄，6)施工試驗記錄，7)分項工程質量驗收記錄。
2、自檢合格后將《分部工程質量驗收記錄》報監理單位審查，并請監理單位組織施工單位對分部工程進行質量驗收;如基礎分部，主體工程分部等質量驗收必須請勘察、設計單位參加;
3、分部工程質量驗收合格后，施工單位可以進入下一道工序的施工。
四、單位工程質量驗收流程
1、同一單位工程所有分部工程施工完成;
2、施工單位自檢合格后報請監理單位驗收，驗收資料內容包括：
1)《單位(子單位)工程質量控制核查記錄》;
2)《單位(子單位)工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽檢記錄》;
3)《單位(子單位)工程觀感質量檢查記錄》。
3、監理單位進行預驗收合格后，竣工資料報檔案館進行預驗收，形成《建設工程竣工檔案預驗收意見》;
4、建設單位組織設計、勘察、監理及施工單位進行竣工驗收，形成如下文件：
1)勘察單位提交《工程質量檢查報告》;
2)監理單位提交《工程質量評估報告》;
3)施工單位提交《工程竣工報告》;
4)建設單位提交《工程竣工驗收報告》;
5)《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》。
5、竣工驗收合格后，監理單位簽發《竣工移交證書》，施工單位將工程移交給建設單位;
6、工程竣工備案。工程竣工備案除具備上述技術文件外還有包括如下資料：
1)《建設工程規劃許可證》及其他規劃批復文件;
2)《建設工程施工許可證》;
3)《工程質量監督注冊登記表》;
4)《地基驗槽檢查記錄》;
5)《建設工程消防驗收意見書》;
6)《水質檢驗報告》;
7)《環境監測檢驗報告》;
8)《房屋建筑工程質量保修書》;
9)其他資料。
單位工程分部(子分部)工程的劃分及代號
一、地基與基礎分部
子分部包括：有支護的土方工程;復合基礎;樁基礎;鋼結構工程。
二、主體結構分部
子分部包括：預應力工程;鋼結構;木結構;網架與索膜。
三、裝飾、裝修分部
子分部包括：幕墻工程
四、建筑屋面分部
五、建筑給水、排水及采暖分部
子分部包括：供熱鍋爐及輔助設備。
六、建筑電氣分部
子分部包括：變配電室(高壓)。
七、智能建筑
子分部包括：通訊網絡系統，建筑設備監測系統，火災報警及消防聯動系統，安全防范系統，環境。
八、通風與空調分部
九、電梯分部
十、節能分部
需移交城建檔案館的備案資料
A類資料(建設單位資料)
一、A
1、決策立項文件
1、項目建議書
建設單位
(資料來源)
2、項目建議書的批復文件
建設主管部門(資料來源)
3、可行性研究報告
工程咨詢單位(資料來源)
4、可行性研究報告批復文件
建設主管部門(資料來源)
5、關于立項的會議紀要、領導批復
會議組織單位(資料來源)
6、專家對項目的有關建議文件
建設單位
7、項目評估研究資料
建設單位
二、A2 建設用地、征地、拆除文件
1、征地、用地的批準文件和對使用固有土地的批準文件
政府土地管理部門
2、規劃意見書及附圖
規劃部門
3、建設用地規劃許可證、許可證附件及附圖
規劃部門
4、國有土地使用證
國有土地管理部門
三、A3 勘察、測繪、設計文件
1、工程地質勘察報告
勘察單位
2、水文地質勘察報告
勘察單位
3、建筑用地定樁通知單
規劃部門
4、驗線通知單
規劃部門
5、規劃設計條件通知書及附圖
規劃部門
6、審定設計方案通知書及附圖
規劃部門
7、審定設計方案通知書要求、征求有關人防、環保、消防
有關部門
交通、園林、市政、文物、通訊、保密、河湖、教育等 部門的審查意見和要求或取得的有關協議。
8、消防設計審核意見
消防單位
9、施工圖設計文件審查通知書及施工圖審查報告
規劃部門(審圖辦)
四、A4 工程招投標及承包合同文件
五、A5工程開工文件
1、施工任務批準文件
2、修改工程施工圖通知書
3、建設工程規劃許可證、附件及附圖
4、建設工程施工許可證
5、工程質量監督手續
六、A6 商務文件
1、工程結(決)算
2、交付使用固定資產清單
3、建設工程概算
七、工程竣工驗收及備案文件
1、建設工程竣工驗收備案表
2、工程竣工驗收報告
3、有規劃、公安消防、人防、環保等部門出具的認可文件
或準許使用文件
4、《房屋建筑工程質量保修書》
5、《住宅質量保證書》，《住宅使用說明書》
6、建設工程規劃驗收合格證
八、其他文件
1、工程竣工總結
2、工程未開工前的原貌、竣工新貌照片
3、工程開工、施工、竣工的錄像資料
B類資料(監理單位資料) B1：監理管理資料
1、監理規劃、監理細則
2、監理工作總結(專項工作、階段性工作和竣工總結)
B2：監理工作記錄
質量事故報告及處理資料 B3：竣工驗收資料
1、竣工移交證書
2、工程質量評估報告
C類資料(施工資料)
建設主管部門 規劃部門 規劃部門 規劃部門 質量監督機構 合同雙方 施工單位 設計單位 建設單位 建設單位 相關主管部門 建設與施工單位 建設單位 規劃部門 建設單位 建設單位 建設單位
監理單位
監理單位
監理單位(表B3-2)
監理單位
(不需進檔案館備案)
C0：工程管理及驗收資料
1、工程概況表
施工單位(0-1)
2、建設工程質量事故調(勘)查筆錄
施工單位(0-2)
3、建設工程質量施工報告書
施工單位(0-3)
4、單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄
施工單位
5、施工總結
施工單位
6、工程竣工報告
C1：施工管理資料(該部分資料無需備案) C2：施工技術資料
1、圖紙會審紀要
2、設計變更通知單
3、工程洽商記錄
C3：施工測量記錄
1、工程定位測量記錄
2、基槽驗收記錄
3、沉降觀測記錄
C4：施工物質資料
1、預制混凝土出廠合格證
2、鋼材性能檢驗報告
3、幕墻性能檢測報告(四性)
4、幕墻用的硅酮結構膠檢測報告
5、幕墻用石材性能檢測報告
6、鋼材試驗報告
7、水泥試驗報告
8、砂試驗報告
9、碎(卵)石試驗報告
10、外加劑試驗報告
11、磚(砌塊)試驗報告
12、預應力筋復試報告
13、鋼結構金相實驗報告
14、鋼結構用鋼材復試報告
15、幕墻用鋁塑板復試報告
16、幕墻用結構膠復試報告
C5：施工記錄
1、隱蔽工程檢查記錄
2、樁(地)基施工記錄
3、地基驗槽檢查記錄
4、地基處理記錄
5、地基扦探記錄(應附圖)
6、預應力筋張拉記錄
(一)
7、預應力筋張拉記錄
(二)
8、有粘結預應力結構灌漿記錄
9、電梯承重梁、起重吊環埋設隱蔽工程檢查記錄
10、電梯鋼絲繩頭灌注隱蔽工程檢查記錄
施工單位(C2-2) 施工單位(C2-3) 施工單位(C2-4) 施工單位(C3-1) 施工單位(C3-2) 施工單位 供應單位提供(C4-8)供應單位提供 供應單位提供 供應單位提供 供應單位提供 表C4-9
表C4-10 表C4-11 表C4-12 表C4-13 表C4-17
檢測單位提供 檢測單位提供 檢測單位提供 檢測單位提供 檢測單位提供 施工單位(C5-1) 專業施工單位提供 施工單位(C5-5) 施工單位(C5-6) 施工單位(C5-7) 施工單位(C5-20) 施工單位(C5-21) 施工單位(C5-22) 電梯工程(C5-23) 電梯工程(C5-24)
11、電梯導軌、層門的支架螺絲埋設隱蔽工程檢查記錄
電梯工程(C5-25) C6：施工試驗記錄
1、設備單機試運轉記錄
機電通用(C6-2)
2、系統試運轉調試記錄
機電通用(C6-3)
3、地基承載力實驗報告
檢測單位提供
4、樁檢查報告
檢測單位提供
5、土工擊實驗報告
表C6-4
6、回填土實驗報告
表C6-5
7、鋼筋連接實驗報告
表C6-6
8、磚砌砂漿試塊強度統計評定記錄
9、混凝土試塊強度統計評定記錄
10、混凝土抗滲使用報告
11、混凝土堿總量計算書
12、超聲波探傷報告
13、超聲波探傷報告
14、鋼結構射線探傷記錄
15、磁粉探傷記錄
C6：給排水、采暖工程試驗記錄
1、強度嚴密性使用記錄
2、消防栓使用記錄
3、安全附件安裝檢查記錄
4、鍋爐封閉及烘爐(烘干)記錄
5、鍋爐煮爐使用記錄
6、鍋爐試運行記錄
7、安全閥調試記錄
C6：建筑電氣工程試驗記錄
1、電氣接地電阻測試記錄
2、電氣防雷接地裝置隱蔽驗收記錄及平面示意圖
3、高壓部分使用記錄
C6：通風與空調工程試驗記錄
1、空調系統運轉調試記錄
2、空調水系統運轉調試記錄
3、制冷系統氣密性使用記錄
4、凈化空調系統測試記錄
5、防排煙系統聯合試運轉記錄
C6：電梯工程試驗記錄
1、電梯層門安全裝置檢測記錄
2、電梯整機功能檢測記錄
3、電梯負荷運行試驗曲線圖
4、自動扶梯、自動人行道整機性能運行試驗記錄
C7：施工質量驗收記錄 D類
竣工圖
工程竣工驗收備案程序
表C6-9 表C6-12 表C6-13
商品混凝土供應單位提供 表C6-15 表C6-16 表C6-17
檢測單位提供 表C6-19 表C6-24 表C6-25 表C6-26 表C6-27 表C6-28
試驗單位提供 表C6-29 表C6-30
檢測單位提供 表C6-44 表C6-45 表C6-46 表C6-47 表C6-48 表C6-50 表C6-52 表C6-54 表C6-58
一、竣工驗收前(5天)，建設單位到備案管理部門(城建檔案館)領取《建設工程竣工驗收備案表》，同時將竣工驗收時間、地點及驗收組名單和各項驗收文件及報告書面報送質監站，準備竣工驗收;
二、由建設單位組織竣工驗收，自竣工驗收合格之日起，建設單位15天內將竣工備案資料報送給城建檔案館，質監部分資料竣工驗收合格后5日內向備案單位報送《工程質量監督報告》;
三、竣工驗收備案管理部門審閱備案資料，檢查符合要求的填寫《準予該工程竣工驗收備案》，加蓋“工程竣工驗收備案專用章;
四、審查不合格，備案人員填寫《備案審查記錄表》。交建設單位整改;
五、如發現工程竣工過程中存在違規行為的，責令建設單位停止使用，并重新組織竣工驗收;
六、建設單位在竣工驗收合格后15日內，未辦理工程竣工驗收備案的，責令其限期改正，并按有關規定處理。
竣工驗收文件清單
1、規劃許可證及規劃驗收認可文件;
2、工程施工許可證及開關報告;
3、施工圖設計文件審查報告;
4、工程質量監督注冊登記表;
5、單位工程竣工驗收記錄;
6、消防部門出具的建設工程消防驗收意見書;
7、建設工程備案管理部門的預驗收意見;
8、建設工程室內環境檢測報告;
9、市政基礎設施工程質量檢測及功能性能試驗資料;
10、工程竣工驗收報告;
11、工程質量保修書;
12、住宅質量保證書;
13、住宅使用說明書;
14、法律、規章規定必須提供的其他文件等。
單位(子單位)工程安全和功能性檢驗資料
核查的主要內容
一、建筑結構
1、屋面淋水試驗記錄;
2、地下室防水效果檢查記錄;
3、有防水要求的地面蓄水試驗記錄;
4、建筑物垂直度、標高及全高測量記錄;
5、抽氣(風)道檢查記錄;
6、幕墻及外窗氣密性、水密性、耐風壓性及平面內變形性能檢測報告;
7、建筑物沉降觀測測量記錄;
8、節能、保溫測試記錄;
9、室內環境檢測報告。
二、給排水及采暖
1、給水管道通水試驗記錄;
2、暖氣管道、散熱器壓力試驗記錄;
3、衛生器具滿水試驗記錄;
4、消防管道、燃氣管道壓力試驗記錄;
5、排水干管通球試驗記錄。
三、電氣工程
1、照明全負荷試驗記錄;
2、大型燈具牢固性試驗記錄;
3、避雷接地電阻測試記錄;
4、線路、插座、開關接地檢查記錄。
四、通風與空調工程
1、通風、空調系統試運行記錄;
2、風量、溫度測試記錄;
3、潔凈室潔凈度測試記錄。
五、電梯工程
1、電梯運行記錄;
2、電梯安全裝置檢測報告。
六、智能工程
1、系統試運行記錄;
2、系統電源及接地檢測報告。
施工單位現場質量管理核查記錄
1、現場質量管理制度;
2、質量責任制;
3、主要專業工程操作上崗證書(測量工、電焊工、鋼筋工、起重工、電焊工、架子工等);
4、分包方資質及分包單位的管理制度;
5、施工圖審查記錄;
6、地質勘探資料;
7、施工組織設計、施工方案及審批資料;
8、施工技術標準;
9、工程質量檢驗制度;
10、攪拌站及計量設置;
11、現場處理、設備存放及管理。
人防工程驗收資料內容
1、人防工程的檢驗批、分項、子分部及分部資料(應單獨做);
2、基礎、墻板、柱及頂棚的圖紙;
3、鋼筋隱蔽工程驗收記錄;
4、基礎圖紙(包括建施、結施圖);
5、水電安裝(風、水、電)，人防建筑平面圖;
6、人防廠家資料、證書;
7、人防設備出廠合格證等。
標化工地驗收所需資料
1、到質監站領取建設工程安全生產、文明施工標化樣板工地申請表;
2、提交一篇介紹工地創建市標化工地的總結材料(內容包括：組織網絡、實施計劃和措施、實施的主要經驗等，1500個字左右);
3、實施階段基礎、主體、裝飾各個部位彩色效果照片一套(照片要經過監理確認);
4、工程總承包、分包合同復印件;
5、本工程辦理的施工人員意外傷害保險證明;
6、相關主管部門對申報工地在基礎、主體結頂和裝飾三個階段評分表(自評不低于90分);
7、工程監督機構對本工程安全生產、文明施工評價報告(由質監站提供);
8、在標化驗收前，拆除外架一定要經過質監站和市建委看過后方可拆除。
基本建設相關法律法規文件
一、法律文件
1、中華人民共和國建筑法;
2、中華人民共和國合同法;
3、中華人民共和國招標投標法。
二、行政法規
1、建設工程質量管理條例;
2、建設工程安全生產管理條例;
3、民用建筑節能條例;
4、汶川地震災后恢復重建條例。
三、部門規章
1、建設工程監理范圍和規模標準規定;
2、注冊監理工程師管理規定;
3、工程監理資質管理規定;
4、評標委員會和評標辦法暫行規定;
5、房屋建筑工程和市政建設基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法;
6、城市建設檔案管理規定;
7、建設工程監理與相關服務收費管理規定。
招 標 程 序
一、招標準備工作
1、選擇招標方式
1)確定發包范圍;確定項目建設過程中的招標次數和每次招標的工作內容,如監理招標、設計招標、施工招標、設備供應招標等;
2) 選擇合同的計價方式(是總價合同還是單價合同等); 3)確定招標的方式(是公開招標還是邀請招標)。
2、辦理招標備案
招標人向主管部門(招標辦)辦理申請招標手續，招標備案文件應說明招標工作范圍、方式、計劃工期、資質要求，是自行招標還是委托代理招標等，獲得認可后方可開始招標工作。
3、標準招標文件
包括招標廣告、資質預審文件、招標文件、合同協議書記評標方法等。
二、招標階段工作
1、發布招標公告;
2、資質預審，優選申請投標人以減少招標工作量;
3、發售招標文件;
4、現場考察;
5、解答投標人的質疑，以答疑函件的解答為準。
三、決標成交階段的主要工作內容
1、開標(招標人主持);
2、評標(評標委員會工作);
3、定標(發布中標通知書)。
建設安裝工程費用的工程
建筑安裝工程造價由直接費、間接費、利潤和稅金構成。
一、直接費
1、直接工程費：人工費 材料費 施工機械使用費。
2、措施費：1)環境保護費 2)文明施工費 3)安全施工費 4)臨時設施費 5)夜間施 工費 6)二次搬運費 7)大型機械設備進出場及安裝費 8)砼、鋼筋混凝土模板及腳 手架費 9)已完工程及設備保護費 10)施工排水、降水費。
二、間接費
1、規費：1)工程排污費 2)工程定額測定費 3)社會保障費(養老、失業、醫療保險費) 4)住房公積金 5)危險作業意外傷害保險費
2、企業管理費：管理人員工資、辦公、財務等費用
三、利潤
四、稅金：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。
建筑工程工程量清單計價規范規定的
建筑安裝工程費用項目構成
一、分部分項工程費
1、人工費
2、材料費
3、施工機械使用費(以上
1、
2、3項費用構成工程直接費)
4、企業管理費
5、利潤
二、措施項目費
1、安全文明施工費(環保、文明施工、安全施工、臨時設施);
2、夜間施工費;
3、冬雨季施工費;
4、大型機械設備進出場及安裝費;
5、施工排水費;
6、施工降水費;
7、地上、地下設施、建筑物的臨時保護設施費;
8、已完工程及設備保護費 ;
9、各專業工程的設施項目費;
10、建筑工程砼、鋼筋混凝土模板及支架、腳手架費。
三、其他項目費用
1、暫列金額。招標人在清單中暫定并包括在合同價款中的一筆款項;
2、暫估價。包括材料暫估價、專業工程暫估價;
3、記日工。施工圖以外的零星項目或工作，按合同中約定的單價計價;
4、總承包服務費;
5、其他。索賠、現場簽證。
四、規費
1、工程排污費
2、工程定額測定費
3、社會保障費(養老、失業、醫療保險費)
4、住房公積金
5、危險作業意外傷害保險費。
五、稅金
營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。
分部分項工程費=∑分部分項工程量×分部分項工程綜合單價
措施項目費=∑措施項目工程量×措施項目綜合單價+∑單項措施費 單位工程報價=分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規費+稅金 單項工程報價=∑單位工程報價 總造價=∑單項工程報價
建筑安裝工程費用計算程序
一、工料單價法計價程序
是計算出分部分項工程量后乘以工料單價，合計得到直接工程費，直接工程費匯總后，再加上措施費、間接費、利潤和稅金生成工程承發包價。其計算程序分為以直接費、人工費+機械費、人工費為計算基礎3種。建筑工程一般以直接費為計算基礎進行計價，安裝和裝飾一般以人工費計算基礎進行計價。
1、以直接費為計算基礎的工料單價法計價程序 1)直接工程費 2)措施費
3)直接費=直接工程費+措施費 4)間接費=直接費×相應費率
5)利潤=(直接費+間接費)×相應費率
6)合計：直接費+間接費+利潤(不含稅造價)
7)含稅造價=(直接費+間接費+利潤)×(1+相應稅率)
2、以人工費計算基礎的工料單價法計價程序 1)直接工程費
2)直接工程費中的人工費 3)措施費
4)措施費中的人工費 5)直接費合計=1)+3)
6)人工費小計=直接工程費中的人工費+措施費中的人工費 7)間接費=人工費小計×相應費率 8)利潤=人工費小計×相應費率
9)合計：直接費合計+間接費+利潤(不含稅造價) 10)含稅造價=不含稅造價×(1+相應稅率)
二、綜合單價法計價程序
107號文中的綜合單價法為部分費用綜合單價，即綜合單價中僅包括直接工程費、間接費、利潤和稅金。因此，用綜合單價乘以各分項工程量匯總后，還應加上措施費才是工程承發包價。
1、以直接工程費為計算基礎的綜合單價法計價程序 1)分項工程直接費=人工費+材料費+機械費 2)間接費=分項工程直接費×相應費率
3)利潤=(分項工程直接費+間接費)×相應利潤率 4)不含稅造價=分項工程直接費+間接費+利潤 5)含稅造價=不含稅造價×(1+相應稅率)
2、以人工費為計算基礎的綜合單價法計價程序 1)分項直接工程費=人工費+材料費+機械費 2)直接工程費中的人工費
3)間接費=直接工程費中的人工費×相應費率 4)利潤=直接工程費中的人工費×相應利潤率 5)不含稅造價=分項直接工程費+間接費+利潤 6)含稅造價=不含稅造價×(1+相應稅率)
常見的索賠內容
一、承包商向業主提出的索賠
1、不利的自然條件引起的索賠
索賠的基本條件是不利的自然災害是一個有經驗的承包商無法預見到得
2、過程中人為的障礙引起的索賠
如遇到地下構筑物或文物等
3、工程變更引起的索賠
4、工期延期的費用索賠和工期索賠 1)合同文件的內容出錯或互相矛盾
2)監理工程師在合理的時間內發出承包商要求的圖紙和指示 3)有關放線的資料不準確 4)不利的自然條件
5)在現場發現化石、錢幣、文物等 6)額外的樣本與實驗
7)業主和監理工程師命令暫時停工 8)業主未能按時提供現場 9)業主違約 10)業主風險 11)不可抗力等
二、業主向承包商提出的索賠
1、工期延誤索賠
2、質量部滿足合同
3、承包商不履行的保險費用索賠
4、對超額利潤的索賠
5、對指定分包商的付款索賠
6、業主合理終止合同或承包商不正當地放棄工程的索賠
工程變更價款的處理程序
1、設計單位對原設計存在的缺陷提出工程變更，應編制設計變更文件;
2、建設單位或施工單位提出的變更，應提交給總監理工程師，由總監組織專業監理工程師審查，審查同意后，應由建設單位轉交原設計單位編制設計變更文件;
3、當工程變更涉及到安全、環保等內容時，應按規定經有關部門審查同意后方可變更;
4、對工程變更的費用和工期做出評估的方法和內容：
1)確定變更項目與原工程項目之間的類似程度和難易程度; 2)確定工程變更項目的工程量; 3)確定工程變更的單價好總價。
建設工程施工合同文本組成
一、協議書
合同協議書是施工合同的總綱性法律文件，標準化的協議格式經雙方當事人簽字蓋章后合同即成立。協議書的主要內容包括：工程概況、承包范圍、合同工期、質量標準、合同價款、合同生效時間等，并明確對雙方有約束力的合同文件組成。
二、通用條款
是規范承發包雙方履行合同義務的標準化條款，內容包括：詞語定義及合同文件;雙方一般權權利和義務;施工組織設計和工期;質量與檢驗;安全施工;合同價款與支付;材料設備供應;工程變更;竣工驗收與結算;違約、索賠和爭議;其他等計十一部分共47條款組成。
三、專用條款
結合項目特點，針對通用條款的內容進行補充或修改，達到相同序號的通用條款和專用條款共同組成對某一方面問題內容完備的約定。專用條款的序號不必以此排列，通用條款已構成完善的部分不需重復抄錄，只需對通用條款部分需補充修改、細化甚至棄用的條款做相應說明后，按通用條款對該問題的編號順序排列即可。
四、附加(三個標準化附件)
1、承包人承攬工程項目一覽表;
2、發包人供應承攬、設備一覽表;
3、房屋建筑工程質量保修書。