房地產價格銀行信貸論文范文第1篇
五大投行全軍覆沒，神話可能就此終結
一場罕見的金融災難，蹂躪著市場。平日高貴的華爾街投資銀行，像揚子江心失舵的小舟般無援、絕望，沉淪。
這的確是一場百年一遇的金融大海嘯。此前，以1850年創立的雷曼兄弟公司和1935年成立的摩根士丹利為首的美國前五大投資銀行何等風光，百多年來在全球資本市場上縱橫捭闔所向披靡。以摩根士丹利為例，它在全球600多個城市設有代表處，2007年美國《財富》雜志世界500強排名中，摩根士丹利列第61位。摩根士丹利的輝煌正像其當年成立后的第一個廣告中所說的，“如果上帝要融資，他也要找摩根士丹利?！边@些集投資銀行、證券交易和投資管理等業務為一體的國際著名的投資銀行，因其為全球成千上萬個重要客戶，包括企業、金融機構、國家政府及富有的個人，提供全方位的高質量金融服務而被業界譽為“華爾街的驕傲”。他們吸引了全美甚至全球金融領域的頂尖人才，在管理經營上創意連連，資源充沛，被譽為資本主義的皇冠。
然而半年以來，這皇冠上的顆顆明珠卻漸次跌入塵埃。原先170美元一股的貝爾斯登，被摩根大通銀行以每股2美元的價格收購，這價碼僅相當于貝爾斯登在華爾街一幢辦公大樓1／4的售價。接著美林被美國銀行接管。而成立最早歷史最悠久的雷曼兄弟就更窩囊了，在接連向美國政府發出“救救兄弟”的求救信號無人理睬后，只得宣布破產了事。2008年9月23日，位居全球投行老大和老二的高盛和摩根士丹利也低下了高貴的頭顱，在美聯儲的批準下，轉為了傳統的銀行控股公司。這意味著兩公司將告別以往“高風險、高收益”的投行運作模式，不得不俯下身來腳踏實地的，像眾多商業銀行一樣主要立足于儲蓄等業務。五大投行至此全軍覆沒。
五大投行香消玉殞，它們的歸宿是一樣的，那就是紛紛落入商業銀行之手。這讓我們在重溫“兔子輸給烏龜”的商業傳奇之后，更能體會美國聯邦儲蓄保險公司(FDIC)前主席威廉·伊薩克的感嘆了，“這個消息糟透了。要知道，這些敢于冒風險的華爾街投行曾經幫助創造了美國經濟的太多輝煌?！痹S多人甚至發出了“華爾-街獨立投行的神話可能就此終結”的哀嘆。而探究五大投行傾覆之謎，也因此成了時下金融界最時尚的課題。
次貸危機的爆發，是五大投行倒下的最直接誘因
那么，風行了近百年之久、薈萃了當今金融業最高端人才的美國這五大投行，究竟為什么說倒就倒了呢?
當事者之一，已申請破產保護的昔日華爾街巨頭雷曼兄弟公司董事長兼首席執行官理查德·富爾德在美國國會眾議院過堂聽審，在回答議員們關于雷曼兄弟如何垮掉的質問時他解釋說，雷曼兄弟公司用了一切力所能及的手段，以控制風險，救贖自身。而最終的失敗是因為華爾街發生了“信心危機”，一些金融投機者操縱市場、賣空面臨困境的金融機構，活活將它們拖垮。
不難看出，當事者的“一面之詞”多少帶有“檻內人”自我開脫的意味。而業界和學術界在把脈五大投行傾覆原因時，卻也是仁者見仁，智者見智。
不過有一點是大家公認的，即美國次貸危機的爆發是五大投行倒下的最直接誘因——而五大投行恰恰又是次貸危機的始作俑者之一。
所謂次級抵押貸款，是指美國房貸機構針對收入較低、信用記錄較差的人群設計的一種住房貸款。與“優質”貸款相比，這些人的還貸違約風險較大，因此被稱為“次貸”。在美國購房抵押貸款市場上，過去各機構包括幾大投行為了控制房地產貸款風險，對貸款人的資質其實有硬性的標準，只有達到一定資質的購房者，他們才會愿意為其提供貸款擔保。但2003年前后，在寬松的貨幣政策導致流動性過剩、房價一路走高的情況下，美國的商業精英們卻打起了次貸的主意。一些房貸抵押機構開始追逐那些在正常情況下根本不可能獲得貸款的客戶，為他們開出異常優惠的條件，比如很低的首付，開始幾年很低的月供，于是很多做夢都沒有想到自己能買得起房子的人一夜之間就擁有了自己的房子。從2001年到2005年，美國房地產市場持續繁榮，刺激了次貸的快速發展。2006年，美國次貸總規模已高達6400億美元，是2001年的5.3倍。
不僅如此，圍繞次貸還形成了一個金融創新鏈條：居民向商業銀行等房貸機構申請貸款，房貸機構又將貸款賣給房利美、房地美和投資銀行等。投行們為了分散風險，自己并不全是持有這些貸款，而是將這些貸款用異常不透明的方式打包，處理成次級抵押貸款債券，賣給包括商業銀行、保險公司、養老金、對沖基金等在內的全球投資者，其間，保險公司如AIG等還為這種次債提供擔保。因為不透明，使得沒有人能夠知道這些打包的貸款風險到底有多大。在現金不停流進房地產，房價不停走高的時候，所有的資產看上去都像是優質資產。一個正循環就這么形成了——次貸被當作優質資產得到了市場的追捧，次貸的規模不斷的擴大，這就進一步抬高了房價，于是次貸就顯得更加誘人，更加沒有風險，如此往復，泡沫越來越大。當然，在泡沫破裂-之前，很多人并沒有覺得那是一個泡沫，相反，他們覺得這是金融創新帶來的新的時代。
在美國房市火爆時期，這個資產證券化鏈條看上去確實很“完美”，購房者、房貸機構、投資銀行、保險公司、投資者各取所需，皆大歡喜。然而世事難料。隨著美聯儲連續17次加息，市場流動性吃緊，次貸購房者的還貸負擔不斷加重，與此同時，美國房價見頂回落，使次貸購房者難以通過出售或抵押住房來獲得融資，這樣，越來越多的次貸購房者無力還貸。一位明尼蘇達州的美國朋友告訴筆者，說她所處的那條街上，就有二十多戶人家房產被收，鎖門離去，她對門的鄰居也多日不見房內亮燈，一打聽，因還不起房貸被清理門戶了。就這樣，房貸機構形成了大量的次貸壞賬?！皟煞俊?、全球各類投資者手中的大批次債由于失去償付來源而大幅貶值，投資銀行自然也在劫難逃。一場雪崩就這么開始了。
高杠桿率投機，過度集中于高風險業務，是投行深陷“泥潭”的技術層面原因
在這次危機中，傳統存貸業務比重較大的商業銀行受到的影響相對較小，而投行卻給整得很慘，這又是為什么呢?
或許我們首先應該對投行有個最基本的了解。投資銀行素有資本市場的“心臟”之稱，在西方國家的資本融通中起著非常重要的作用。美國的投資銀行是全球同業中最先進的，它的發展基本上代表著整個行業的發展趨勢。投行和傳統銀行業業務的分野，緣于1933年美國通過的著名的格拉斯·斯蒂格爾銀行法案(Glass-Steagall Act)。該法案禁止商業銀行從事投行業務，即廢除商業銀行承銷公司證券或無擔保收入的政府機構債券，投行與傳統的銀行業由此正式分家。也正是在那一年，根據格拉斯·斯蒂格爾法案的規定，為減低商業銀行運作風險和恢復公眾信心，當時的金融超級企業摩根大通(JP Morgan＆Co)被迫將摩根士坦利(Morgan Stan-ley)分拆出去，投資銀行和零售銀行之間建起了一堵防火墻。但20世紀70
年代以來，美國投行自身的業務結構也發生大的轉變，傳統的發行證券收取交易傭金已不能滿足投行的胃口，參與企業重組、并購、投資分析、風險投資、地產融資等“高風險高收益”的項目，逐漸成為投行的主營業務。
商業銀行業有國際性的監管制度，銀行核心資本充足率有相關規定。銀行每年提取風險撥備，及時抵補虧損。而投資銀行卻沒有這些機制，一旦出風險，沒有進行虧損抵補的資本，平時也沒有存款補充流動性，投行脆弱性的一面就暴露出來了。
業內普遍認為，將美國投行拖入“泥潭”的原因主要在于兩方面，一是杠桿比例過高，即以較少的自有資本支配過多的資產。與商業銀行相比，投資銀行的資本實力相對有限，為實現更多盈利，投資銀行大都超比例發展業務，實行高杠桿率投機。高杠桿率投機是這么一種行為，比如說一個機構只有100塊錢，但這個機構從市場上借來了3000元進行投資，這3000元如果有5％的凈回報率，那這個機構就賺了150元，相對于這個機構的資本金而言，這就是150％的巨額回報。當然，如果這3000元有5％的損失，那就是損失150元，這個機構就會資不抵債。高杠桿率，可以讓一個機構在上升的市場里獲得超額的回報，但同時也會讓一個機構在下降的市場里蒙受巨額的損失。這100元借3000元的數字并非憑空而來，據瑞銀的數據，美林的杠桿率從2003年的15倍飆升至去年的28倍。摩根士丹利的杠桿率攀升至33倍，高盛也達到28倍。杠桿率是一家公司承擔的風險與股本之比。在市場繁榮時，借來的錢會幫助公司實現創紀錄的收益，投資者極少表示擔憂。而在眼下信貸市場風聲鶴唳之際，杠桿操作的高風險性表露無疑。根據估計，這次在次貸危機中被收購的貝爾斯登和倒閉的雷曼兄弟，就是在用如此高的杠桿率在市場中賭博。
二是投行的業務分配有問題，過度集中于高風險業務。以雷曼為例，作為華爾街規模相對較小的投資銀行，雷曼在固定收益市場和住房抵押債券市場投入過大。在住房市場景氣期間，抵押債券業務為其帶來巨額收益。然而，隨著房產泡沫的破裂，這塊過去最盈利的業務卻成為巨額虧損的來源。
一些缺乏透明度的金融衍生產品的爆炸性增長，讓次貸危機更趨復雜，也把投行往泥淖里又狂推了一把。在過去幾年，一種名叫信用違約互換(CreditDefault Swap)的衍生產品經歷了集合級數的增長。這種產品簡單說來就是一種貸款保險。打個比方說吧，美洲銀行持有大量的住房貸款，擔心這些貸款有可能變成壞債，美洲銀行就可以和AIG這樣的保險公司簽定一個信用違約互換，這個互換的基本條款是美洲銀行定期向AIG支付一定的費用，具體的費用根據貸款的風險而定，而AIG承諾在貸款變成壞債的情況下賠償美洲銀行的損失。在市場好的時候，持有信用違約互換對AIG就像是收保費，是一筆不菲的收入。但在市場壞的時候，信用違約互換就意味著巨大的財務負擔。還有非常重要的一點是，在美國，幾乎任何有價值的東西都可以進行交易——信用違約互換也是可以在市場上進行買賣的。因此也許美洲銀行最初是和AIG簽訂的互換，但保險公司AIG卻把這個互換賣給了第三個機構，比如說貝爾斯登。據估計，信用違約互換的市場規模有幾萬億到幾十萬億美元之巨，頻繁的買賣和持有這種產品，無形中把所有的機構都拴在了一起。
最先陷入危機的，是那些直接涉足次貸業務的房貸企業，還有就是用高杠桿率投機的投行們，于是就有了今年三月貝爾斯登的驟然坍塌。貝爾斯登的資產是已經不太值錢的次貸產品，它的負債卻是大量的短期債務，而它的自有資本又不足以彌補其在次貸產品上的損失。幾乎就是在幾天之內，貝爾斯登發現自己已經無法從市場上借到新的資金，而舊的債務卻已經到期必須歸還，那時那刻，貝爾斯登的命運就已經被確定了。美聯儲的出手相救，只是讓貝爾斯登有秩序的退出市場而已。雷曼兄弟幾乎和貝爾斯登遇到的是一樣的問題，唯一不同的是，美聯儲沒有在最后一刻拯救雷曼兄弟……
如果非要找個責任人，那么這個人很可能就是格林斯潘
一些市場原教旨主義者認為，如果非要給這場“百年一遇”的金融風暴找個責任人的話，那么這個人很可能就是格林斯潘。在小圈子范圍內，一場清算格林斯潘的運動展開了。
市場原教旨主義者的邏輯是這樣的：次貸最初源于銀行降低房貸標準，給沒有足夠收入證明的人也發放房貸，甚至無需交納首付，由此吸引了大批高風險客戶。銀行之所以這么做，則是由于手中的錢太多。銀行坐在現金堆上，就像坐在火山口上。因為現金不產生任何收益，銀行總是希望把現金變成生息資產。
那么，銀行為何坐擁大批現金呢，這就歸因于美國的央行即美聯儲的貨幣政策了?！?·11”事件后，美國經濟一度非常低迷，時任美聯儲主席的格林斯潘為了刺激經濟復蘇，將聯邦基金利率一降再降，在2003年6月到2004年6月的一年時間里，聯邦基金利率降到了歷史上從未到過的低點1％，這應該是銀行體系流動性過剩的源頭。這意味著，華爾街銀行家們的融資成本相當低廉，但同時大量的流動性資產涌入金融市場，將導致資產價格泡沫化。和以往有所不同的是，美聯儲寬松的貨幣政策并沒有引起美國國內通貨膨脹的上升，這在很大程度上恐怕要得益于大量廉價的外國產品，其中很大一部分是中國產品的涌入。所以就有了“美國的問題，大家的責任”之說?？傊?，無論是聯儲還是華爾街，在很長一段時間里都發現自己處于一種很舒服的狀況中。聯儲可以盡興的維持低利率，刺激經濟卻不用擔心通脹。而華爾街則發現市場上充斥著便宜的資金，唯一要做的是把這些錢投到可以賺錢的地方，非常不幸，這一次，是房地產。
不能因噎廢食，金融創新永無止境
近來，中國國內的評論不斷發問：美國前五大投行都倒了，這次金融危機是否意味著美國的經濟發展模式遭遇了挑戰?是否意味著美國金融資本主義的終結?有人甚至呼吁中國要放慢甚至停止金融創新的步伐。他們認為，過猶不及，美國就是因為創新過了頭才釀制了這場世紀金融災難。對此，筆者的看法是千萬不要因噎廢食，要相信美國金融市場的糾錯能力，金融創新永無止境。
筆者比較贊同美籍經濟學家陳志武的看法，他認為美國式金融資本主義肯定還會繼續，這次危機帶來的沖擊，主要的影響是在量的方面，而不是質的改變。
那么，次貸危機的結果會是什么呢?首先當然是讓美國和全球的金融機構付出代價，中國的外匯儲備和商業銀行、日本的銀行業都已付出代價。其次是美國經濟和社會受到沖擊，消費信貸和其他信貸嚴重收縮，不僅美國銀行和其他金融機構的貸款、投資會更加謹慎，而且其他國家的機構和個人給美國提供的信貸、資本會大幅下降。因此，美國未來一兩年的信貸消費很難增長。所以，這次金融危機將壓縮美國的信貸消費，使這種經濟模式在規模上下調，但不會是終結。
從許多方面看，這次金融危機的影響深遠，是1930年代經濟大蕭條以來最嚴重的一次，打擊
面很廣、也很深。但是，1930年代的經濟大蕭條都沒有從根本上改變美國的金融和經濟模式，反而是強化了它，這次美國也會通過相應的改革再走出來。
美國的這次金融危機，不應該作為加強我們一味加強金融管制的依據。誠如陳志武所言，因為美國和中國的情況代表了兩個極端。在美國，金融創新可以說是完全放開的，出了問題再說，沒出問題可以完全自由。而中國則是，如果沒有政府批準，任何創新都不行。我們必須知道，監管從本質上是反應性的，是對已經熟悉的事情而為的，但創新顧名思義是以前沒有的，是創造出以前不熟悉的東西，所以，從本質上，創新是不應該監管的，否則邏輯上就有矛盾。我們要成為創新型國家，如果在金融方面的創新不顯著，那其他行業也不可能實現創新。中國式的監管，并不能夠真正提高抵御未來風險的能力。打個比方，把一個人關在屋子里不讓他去學游泳，他當然不用擔心被水嗆住，但他也學不會游泳，等他下次掉進水里，他就會淹死。
美國允許自由的金融創新，當然會出現一些問題，這不奇怪。因為必須通過出問題，才知道什么地方應該要有監管。從這個意義上，因為次貸危機引發的問題-，美國對證券、投行的管制，肯定要比以前增加?，F在這么多的投行需要聯邦政府和美聯儲提供保護，那以后美聯儲和其他的政府機構，就要建立起防范、監管的制度，來避免危機的發生。
這場危機更讓我們看到了貨幣政策的重要性。貨幣供應是非常大的一件事，如果一個國家的貨幣供應超出實體經濟的需要，就會制造各種各樣的泡沫。而泡沫的破滅，不僅會給金融業以重創，也會給實體經濟帶來極大的沖擊。
中資，該出手時就出手
人類歷史已經進入了后工業社會，生產和流通已不再是利潤的主要源泉，資本或勞工也不再是獲取超額利潤的利器。今天的全球經濟，掌控在少數超級資本手上。超級資本數量不大，而且已經從生產過程中剝離出來，但它附著在經濟生活的關鍵制高點上，通過無形的資產對經濟活動“雁過拔毛”，享受著超高的利潤率，享受著在世界各地政治、經濟上的特權。
金融企業，便是這種超級資本中的精英。盡管數量上它們僅占美國上市企業不到5％，卻擁有上市公司40％的盈利。世界前二十家金融企業2007年業務量，是中國一年GDP的一倍：一家大金融企業一年的盈利，相當于一個不太小國家全年的GDP。做金融的高盛一年的利潤，是制造業的聯想利潤(包括收購IBM手提電腦那部分)的24倍。由于不參與生產，資本占用量小，銀行的ROE(股本回報)為14％，投資銀行更高達30％(即三年多一點便可回本)。
但是，人類歷史上最大的一次金融創新，釀造出人類歷史上最大的一場金融浩劫。次貸危機以及隨之而來的并發癥，對金融市場造成一次又一次震蕩，重創了許多美歐金融機構。華爾街上五家投資銀行，已有三家倒下，剩下的兩家仍在資金斷流、客戶擠提的困境中求生存。對于這些投行，目前是上世紀三十年代以來最大的生存危機。但是對于手中握有現金的資本來說，這又可能是百年一遇的機會。
在市場動蕩、風聲鶴唳的時候，今天投資困境中的金融企業，不敢說明天股價會不會跌掉一半，但是投資組合十年后的回報肯定高。市場穩定后這些金融公司的價格，一定與今天大不相同，而市場不可能一直動蕩下去，許多金融企業也大到不能倒下的地步。
入股美國投資銀行的戰略價值、無形利益，可能遠遠超出投資獲利。中國資金通過企業、基金、主權、個人等渠道，以不同形式投資海外是大趨勢，有一流的、全球性的投資銀行協助，可以縮短學習過程，減少不必要的損失。中國國內的資本市場仍在探索成長期，金融產品的設計、推廣剛剛開始，有一流的海外投行傾力支持，過程會更加順利。同時投行在美國有頗強的政治影響力，對中國今后的公關活動有益。
金融企業，是現代資本主義皇冠上的明珠，是美國的核心競爭力。在平時外資很難染指這種企業。個別金融企業一旦有事，美國政府也往往安排本國龍頭企業進行并購。但是目前美國金融業面臨著百年一遇的浩劫，整個行業都面臨流動性危機，多數金融企業都面臨資本金嚴重受損的問題。美國政府本來已面臨巨額財赤，現在又要一次次地救援，財力上捉襟見肘，精力上疲于奔命。國會已意識到如不拯救困境中的金融機構，整個市場和金融體系可能崩潰，并對實體經濟構成重大打擊。因此美國政客目前對外資收購，表現出罕見的寬容。如此的政治環境極少出現，更非有錢便可以買到的。這種政治上的“零阻力”窗口機會，值得珍惜。
(陶冬瑞信亞洲區首席經濟分析師)
油價糧價可能引發全球性“滯脹”
國際石油價格和糧食價格高漲引發全球性通脹。不排除可能出現全球性的滯脹。
因為美元貶值，與美元掛鉤的國際大宗商品，石油，銅，其他礦產以及其他原材料價格大幅上漲。石油價格高企使尋求替代能源需求上升，導致提取再生能源的相關谷物的工業需求上升，價格上漲，進而帶動國際糧價普遍上漲。許多國家的通貨膨脹大幅上漲，特別是許多新興市場國家和發展中國家，通脹都達到兩位數，越南通脹水平接近20％，俄羅斯超過14％，都達到歷史高位。不排除出現70年代和80年代石油危機出現的經濟“滯脹”局面。
石油價格的走勢有可能隨美元走勢發生變化，但是如果投機因素的炒作成為定價的主導，石油價格的調整是否與美元完全同步就存在變數。無論如何，不可能回到低油價時代。
這次糧食價格的上漲不論是～次性上漲還是持續上漲，相信都會持續一兩年的時間。70年代，當國際糧食庫存達到最低水平以后，出現糧價大幅上漲的情況。去年國際糧食庫存就非常接近70年的最低水平，所以今年的國際糧食價格可能不太樂觀。特別是華爾街賺錢的機會不多。大量金融投機資本已經進入商品市場。糧食價格可能出現像石油和其他能源一樣的命運，被投機性很強的金融資本所操縱。
我們認為，這一輪全球糧食價格的上漲，主要糧食生產國比如澳洲的連續兩年的自然災害導致國際糧食庫存接近歷史最低水平也是一個原因。但是最主要原因還是美元貶值，油價上漲，再生能源的利潤上升，對玉米需求上升帶來玉米需求價格變化，連帶一般糧食價格的上漲。
所以短期內，需要關注再生能源的作為成本的糧價上漲，作為最終產品價格的油價上漲帶來的邊際收益的變化，來判斷糧食價格的穩定的時間預期。美元貶值趨勢的改變，會有一定的影響，但不會根本改變高油價和高糧價的態勢。因為過去一輪全球流動性過剩推動的全球價格泡沫，會得到為拯救次貸危機的全球寬松貨幣政策帶來的、新一輪全球流動性過剩的支持。
從長期來說，中國一定要參與國際市場油價糧價等一些大宗產品的定價，否則中國要永遠承接越來越高的國際大宗產品的價格。因為投機的金融資
本與實業投資的資本完全不一樣，永遠有強烈的意愿推高價格。作為石油輸出國的OPEC，也有強烈的動機推高石油價格，賺取石油美元。石油輸出國一方面說油價上漲不是供求不平衡造成，屢次做出不增加生產的決定。另一方面又做出會上漲到200美元的預期。中國在大宗產品的國際價格定價中的“缺位”，對于中國經濟的持續發展是非常不利的。
至于一些受連帶的并不是再生能源需求的糧食品種，如小麥、大米，價格信號調整市場供求的作用會比較顯著。換句話說，高價格鼓勵更多的供給，一般需求的糧價有望幾年內有所平穩，但大幅下降似乎不是趨勢。
(左小蕾 銀河證券首席經濟學家)
次貸危機禍根是政府失靈
美國次貸危機，很多人說是市場又失靈了，其實不是市場失靈，恰恰是政府失靈。
次貸最初源于銀行降低房貸標準，給沒有足夠收入證明的人也發放房貸，甚至無需交納首付，由此吸引了大批高風險客戶。銀行之所以這么做，則是由于手中的錢太多。銀行坐在現金堆上，就像坐在火山口上。因為現金不產生任何收益，銀行總是希望把現金變成生息資產。
那么，銀行為何坐擁大批現金呢，這就歸因于美國的央行即美聯儲的貨幣政策了?！?·11”事件后，美聯儲將基準利率降至1％的低水準，并堅持兩年之久，是銀行體系流動性過剩的源頭。
美聯儲投放的貨幣經銀行體系放大，商業銀行坐擁大批成本偏低的現金，需要尋找出路，各種金融創新應運而生。商業銀行放出次級房貸后，自己也知道其中的風險，就將之打包做成次級債產品，轉賣出去以轉移風險。經多次包裝后，一般投資者已經不明白其中的風險，無法給相關產品合理定價了。
此時，一旦經濟形勢不好，次按違約率上升，投資者就會爭相拋售次級債相關產品，造成市場大跌，最終釀成一場大的危機。
美聯儲之所以釋放出過多的流動性，則跟時任美聯儲主席格林斯潘的理念有關。格林斯潘本人對流動性泛濫的后果并非沒有警惕，但是，他更擔心美國陷入衰退。
1998年的亞洲金融危機沖擊到美國時，美國銀行間市場拆借利率急升，流動性嚴重不足，格林斯潘緊急向銀行體系注資，并降低利率，風險有所化解：2000年網絡泡沫破滅，美國經濟陷入衰退，格林斯潘再度降息，增加貨幣供應，促進經濟復蘇。
時至2001年下半年，美國經濟已有復蘇征兆，偏偏碰上“9·11”事件。格林斯潘別無選擇，再度祭出降息法寶，將基準利率降至1％。其降息無可指責，但保持兩年之久，則被認為是今日局面之禍根。
格林斯潘之所以不盡早提高利率，改變流動性過剩的局面，是因為他害怕重蹈日本覆轍。日本于1989年股市、房市崩盤后，經濟衰退持續至今。格林斯潘一直想等到經濟復蘇了再加息，最終導致加息政策的滯后。
現代金融市場中的風險三分之二來自于虛擬經濟自身的創造
為什么要救華爾街?現任財長保爾森的答案是：如果現在不救，經濟將急劇下滑從而導致失業人口大幅度增加。從經濟學的角度看，保爾森是完全正確的，換句話說：是華爾街闖了禍，但若不及時救它你也得死，它活了你才能活。所以，美國乃至于世界對華爾街的依賴才是問題的關鍵。那么人類能否擺脫對華爾街的依賴呢?這是歐洲政治經濟領袖10月4日開始討論的主題，這又注定是毫無結果的討論，因為沒有任何一個國家的貨幣能夠替代美元成為國際貨幣，而人類已經無法回到金本位時代了。
經濟問題，從本源上講，就是貨幣問題，因為財富與貨幣是一物兩面。華爾街的地位，一方面在于世界經濟對美元的依賴，另一方面在于它改變了當今世界的財富形態。金融海嘯發端于房價下跌和次貸市場的崩盤，股市房市的震蕩引發了“多米諾骨牌”式的連鎖反應，此時若無人站出來“扛”住其中某一塊骨牌，海嘯會席卷世界，災情將不斷升級。昔日金碧輝煌的財富為何如此不堪一擊?這就引出了新金融之惑：金融財富究竟是什么?
如果我們把亞當斯密的《國富論》放在百度或谷歌上搜一搜，搜索關鍵詞“房市股市”，幾乎是一無所獲，因為在亞當斯密的“國民財富”中沒有這兩類財富。奇怪嗎?為什么?因為亞當斯密描述的世界是實體經濟的市場，實體經濟的價值是勞動和效用，虛擬經濟改變了人們的價值觀，把經營和交易提升到為現代宏觀經濟循環的核心。于是，傳統金融業經營貨幣的流動性，現代金融業經營資產的流動性，隨著華爾街金融的崛起，現代金融業喧賓奪主，從實體經濟的工具上升為世界經濟的主宰。坊間熱議的“流動性”早已不完全是貨幣的流動性，而是資產的流動性，衍生金融產品泛濫的源頭恰恰是各種類型的資產在經營和交易的過程中所創造的流動性“財富幻覺”。
曾幾何時，錢莊票號以“匯通天下”帶動“貨通天下”，從而形成金融業的原始定位：中介服務業。此后的商業銀行以存貸差業務經營貨幣，結果成為各行各業的風險聚集中心，升級為風險經營業。銀行家們唱起了一首歌：儲蓄如蓄水，投資如泄洪，從此進入了投資人的迷幻空間，華爾街金融應運而生，把這個行業升級為金融工程業。當實體經濟的風險可以被無限分割后消失在虛擬經濟中的時候，金融業升級為風險制造業，完成了自身的產業升級。從中介服務到風險積聚，再從金融工程到風險制造，現代金融市場中的風險三分之一來自于實體經濟，三分之二來自于虛擬經濟自身的創造。恰恰是這些風險在流動中形成了“財富幻覺”，在人們的瘋狂追逐中演化為紙醉金迷的財富盛宴。
改革開放三十年了，我們摸著石頭過河，在河的那邊大家都是窮人，而到了河的這邊，1％的人口和5％的區域集中了50％以上的財富。原因何在?并不是物質形態的財產發生了轉移，而是現代金融業改變了財富的形態和產權的性質，用財產的交易權取代了物質形態的財產權，并把當今世界的財富被分為兩種：一種是不流動的，沒有交易權的財富；另一種是可以流動，擁有交易權的財富。前者代表貧窮，后者代表富有。當人們在義憤填膺討伐華爾街的時候，卻常常忘記他們熱情追求的財富多半來源于華爾街的創意。
面對一個把風險轉化為財富的神奇行業，是恨還是愛?其實都無所謂。當你盡情欣賞杭州西湖的美景之時，也無妨在幻覺中虛構一個把水抽干了的西湖，你就進入了現代金融市場的流動性之惑?，F代金融，似乎就像在海水里風情萬種的水母一樣，95％是水，所以必須保持充足的流動性。
(金巖石 國金證券首席經濟學家)
即使爆發金融海嘯美國以借貸促進消費的發展模式不會改變
過去幾年，住房按揭貸款市場走過頭了，出現太多不負責任的放貸行為，結果造成今天的金融危機。這次危機還在發生，對美國和世界的負面沖擊還需要一段時期才能消化。盡管這次危機是大蕭條以來最嚴重的，但是，美國自19世紀末演變而來的、靠借貸消費帶動的增長模式不會改變，其金融資本主義模式也不會終結，在質上不會變，只是在度上會有收縮。
工業技術、農業技術已足夠完善，人類的物質生產能力已大大提高，不怎么費力即能滿足物質消費需求。最終制約人類經濟增長的不是生產能力不足，也不是投資不足，而是消費需求跟不上。除非從今以后每個人每天的食物需要、生存需要出現根本性的增加，一天不是只吃三頓飯而是十頓飯，一人不是只穿保溫所需要的衣服而是天天穿100層衣服，否則，這些歷史進程是不可逆轉的，消費繼續是增長的瓶頸。
金融市場發展的目的之一是通過住房抵押貸款、汽車貸款、教育貸款等，來緩解人們因為在不同年齡時收入不均勻而導致的消費力不平衡問題。醫療保險、養老保險、各類基金等金融品種，其目的也在于安排好未來各種可能的需求，以減輕青年、壯年時期的存錢壓力，從而促進消費?？傊?，住房抵押貸款證券化以及其他相關的金融發展，都是圍繞著把人們從存錢壓力中解放出來，進而釋放消費動力。
這種借貸促進消費的發展模式不是美國專有的，發達國家都不同程度地采用了這樣的模式。實際上，中國現在也要從投資驅動型的模式向消費驅動型的模式轉型，否則，中國只能繼續依賴制造業和出口市場。
房地產價格銀行信貸論文范文第2篇
1 近年我國房地產價格的現狀
根據2009年中國統計年鑒有關數據 (圖1) 所示:自2000年開始, 我國房屋銷售價格持續上升, 到2003年局部地區出現房地產熱, “長三角”地區房價漲幅超過了兩位數。2004年起, 有關房地產泡沫的爭議再度響起。
再進一步考察近年來的房地產價格指數, 2008年2月到10月房屋價格指數走勢平穩。由于受到金融危機的影響, 2008年底房地產價格指數迅速跌落, 但2009年1月以后, 房地產價格指數迅速攀升, 到2010年4月已達到最高點112.8。由此可見我國房地產業正處于一個價格持續上升的狀態, 過高的房價已嚴重影響到國計民生的正常發展。
2 影響房地產價格的因素
(1) 我國流動性過剩問題嚴重, 它已成為影響我國房地產價格的重要因素之一。
M2 (廣義貨幣供應量) 與GDP的比率, 常作為衡量流動性最常用的指標。2009年底, 我國M2與GDP的比值為182%, 不僅遠遠高于發達國家美國和俄羅斯, 更遠遠高于同為發展中國家的印度。
具體表現為貨幣供給過多。2000年至2008年, M2年均增長約17.1%, 2009年增速進一步加快, 達到28.4%。貨幣供給量的增長高于實際經濟增長速度, 勢必會導致物價上升, 進一步影響到我國房地產市場。此外目前房地產市場充斥著大量的社會游資, 這些游資在房地產市場的投機炒作, 加劇了房地產價格迅速膨脹, 推動了房地產泡沫的形成。在貨幣供給量超額增加時, 大量游資找不到出路, 而房地產行業作為一個暴利行業, 在一定程度上吸引了大量游資的進入, 不僅進一步加劇了房價的上漲更是房地產熱的重要原因之一。
因此, 流動性過剩對房價所產生的負面作用, 是房地產價格波動的前提條件和根源, 流動性的增加是造成我國房地產市場價格走高的最重要的原因之一。
(2) 我國房地產行業投資增速居高不下, 對拉動GDP增長起到了積極的作用, 但同時也造成房價過高與同期居民收入水平的不協調, 引起了經濟結構的失衡。
近年來, 我國國民經濟的發展前景良好, 發展速度快, 不斷加快了我國城鄉一體化建設的進程, 使大量的農村剩余人口逐漸向城市轉移, 這勢必會拉動城市的住房消費, 從而為我國房地產市場帶來新的活力, 使得房地產投資規模不斷擴大。根據有關數據顯示:1999年房地產開發投資額為4010.17億元, 2009年達到36231.71億元, 平均每年增長1000億元, 房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。
以2009年為例, 從表1數據可以看出, 房地產投資額占GDP10.8%, 商品房銷售額占G D P高達1 3.1 2%, 這說明房地產行業對GDP的貢獻是很大的, 房地產的投資對經濟增長的貢獻毋庸置疑。但近年來我國房地產投資過熱, 且房地產價格持續在高位上運行, 然而社會經濟增長、居民收入并沒有達到與之相適應的水平, 造成了“居民買不起房”的這種不協調。
資料來源:《2009年1-12月全國房地產市場運行情況》, 國家統計局。
數據來源:CREIS, 中指數據、fdc.soufun.com。
3 宏觀經濟政策對房地產行業的調節
房地產是一種特殊的商品, 受到銀行信貸利率、相關稅費、土地、建筑材料、勞動力等的影響, 同時作為國民經濟產業的重要組成部分, 存在經濟周期性。房地產業近兩年投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大, 既不利于房地產市場的自身發展, 也不利于我國經濟社會的穩定發展, 更是與構建社會主義和諧社會宏偉目標相背離。房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實, 因此, 我們必須堅持以人為本, 以構建社會主義和諧社會為出發點, 把解決房地產供需矛盾作為宏觀調控的重要內容, 以促進市場經濟的平穩發展, 促進我國房地產市場穩定健康發展。
政府宏觀調控的目的并不是簡單的為了打壓房價和整頓市場, 而是為了穩定房地產商品的市場價格, 理智的進行房地產消費和加強住房保障, 使房地產業進入理性的發展軌道, 滿足廣大消費者的基本住房要求。為此, 政府和相關部門推出一系列的配套政策。例如:2005年, 國八條、利率、營業稅相繼出臺, 但房價依然上漲, 政策效果不明顯。2010年4月份出臺了“新國十條”, 此后政府出臺的一系列政策, 在此種調控措施頻出的背景下, 成交量雖有所下降, 但房地產的走勢受到商品供需量和房價的影響, 從表2的數據可以看出, 房地產市場的價格總體還是在同比上漲, 仍高居不下, 但是上漲幅度趨緩, 暫時控制了2010年房價瘋狂上漲的趨勢。
4 房地產市場監督制約乏力, 體制機構不完善, 致使房地產價格持續走高
首先, 伴隨著經濟的發展, 人們的消費觀念也在不斷更新, 越來越多的人通過利用住房公積金、銀行貸款等方式來實現住房夢。房地產開發商更是充分利用各種融資手段, 發展房地產項目, 隨著開發、按揭等銀行貸款的不斷增加與注入, 這種形式的資金已經成為了支撐我國房地產市場資金來源的主要渠道。來自銀行的貸款通過乘數效應, 不僅使得實際貨幣供應量增加加劇了房地產市場價格的上漲, 同時也面臨著類似“美國次貸危機”式的金融風險如何從次貸危機中汲取教訓, 鞏固我國經濟復蘇與快速發展就顯得尤其重要。我們必須深刻汲取次貸危機的教訓, 切實加快房地產市場體制機制改革步伐, 從中尋找差距, 彌補不足。
其次, 房地產行業作為市場經濟的重要組成部分, 其生存和發展離不開法律監管體制的制約和規范, 但長期以來, 我國對房地產行業的監督力度不夠, 體制不健全調控措施效果不佳, 加劇了房價飛漲的現狀。因此我們應當通過機制創新, 加強對房地產市場的監督管理, 促進我國房地產市場持續快速的健康發展。
綜上所述, 為保持我國房地產市場的持續快速健康發展, 就必須不斷創新我國房地產業的發展模式, 通過分析房價波動的影響因素, 有效防止房價的非正常上漲, 努力營造一個穩定、和諧的房地產市場環境。
摘要：隨著市場經濟的發展, 近年來房地產市場持續升溫, 房地產價格持續走高, 為保證房地產業的健康發展, 本文旨在通過流動性、宏觀政策等問題分析影響房地產價格的因素, 以便對我國房地產市場價格有個清晰的認識。
關鍵詞：房地產,價格,流動性,宏觀政策
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房地產價格銀行信貸論文范文第3篇
摘 要：經濟的快速發展讓我國房地產行業獲得了巨大的推動力，房地產價格也不斷提升。特別是在利益的驅使下，很多商業銀行房地產信貸規模不斷擴大，信貸資金數量日益劇增，當前房地產信貸業務已經成為銀行業務中的重要內容。但是隨著市場經濟環境的改變以及國家的宏觀控制，房價增長速度放緩甚至出現回落的情況，導致房地產企業的資金不足，因此加大了房地產信貸的風險。本文主要對商業銀行房地產信貸風險的評價和管理進行具體分析。
關鍵詞：商業銀行;房地產;信貸風險;評價;管理
房地產行業是國民經濟中的基礎性產業，對國民經濟的發展具有著重要的影響，因此房地產信貸風險會引起整體金融系統的波動。房地產信貸業務一直是商業銀行的核心業務，雖然相對于發達國家來說，我國房地產貸款余額所占比例并不高，但是隨著我國房地產行業的迅猛發展，仍需要謹慎對待房地產信貸風險問題，保證房地產風險在可控范 圍內。商業銀行房地產信貸對金融風險的影響比較大，通過對房地產信貸風險的研究有利于促進我國房地產行業的健康發展，為我國商業銀行授信管理工作開展提供有效的依據。
一、商業銀行房地產信貸風險評價
（一）房地產企業資質差引起信貸風險
1.在國家政策的制約以及宏觀調控下，我國房地產價格開始趨于平穩和回落的狀態，這種情況下使購房者都處于觀望狀態。同時商業銀行在開發商貸款方面的審批更嚴，房地產開發商在融資方面難度加大。我國當前還沒有建設完善的企業財務管理制度，銀行對房地產企業的還款能力難以評估，導致商業銀行房地產信貸風險加大。當前房地產開發企業信貸風險的評估需要從企業財務整體運行狀況著手，對財務杠桿指標進行衡量，并以此為基礎對信貸違約的概率進行分析。
2.通過對我國房地產開發企業自有資金方面分析可知，自有資金的比率一直比較低，雖然我國針對這個問題提出過調整政策，但是大部分房地產企業都存在長期自有資金不足的情況，導致房地產企業信貸違約風險加大。此外通過對我國房地產企業資產負債情況分析可知，近年來房地產企業的負債率都超過70%，進一步說明我國房地產企業的金融風險能力比較低。而房地產企業抗風險能力弱必然會將風險轉嫁到商業銀行，導致商業銀行信貸風險增大。
（二） 銀行自身管理形成經營風險
1.商業銀行的股份制改革，使得信貸失控情況得到有效改善，但是從日常管理工作來看，其中仍然存在諸多問題，導致商業銀行信貸資金存在巨大風險。首先，從道德規范方面分析，銀行信貸人員的素質不高，缺乏風險意識。房地產信貸業務開展過程中各個環節都存在風險問題，任何一個環節的失誤都可能會造成嚴重的風險問題。而銀行業務人員的風險意識低也會導致信貸風險問題的發生，使銀行面臨一定的損失。
2.同時從同行業競爭情況來看，為了搶占市場，部分銀行會采用降低門檻的方式盲目追求政績，在信貸前沒有做好調查工作。還有的銀行為了對不良貸款進行稀釋，對資金規模進行擴大。比如工商銀行在2017年的不良貸款率明顯降低，但是開發貸款余額總量卻大大提升，因此雖然銀行利潤有所增加，但是信貸風險也進一步加大。
3.在銀行內部鼓勵機制的建設中，為了提升銀行的效益，使得銀行的操作風險加大。商業銀行內部考核標準以及經營機制的轉變，使得銀行經營策略有所轉變，業務人員的薪資與銀行利潤關系更緊密，為了提升銀行利潤，大部分銀行人員會通過擴大貸款數額的方式獲利，而這必然會提升銀行貸款風險系數。
二、商業銀行房地產信貸風險管理對策
1.全球經濟危機過后，為了促進經濟的快速復蘇，市場中的流動資金投入加大，銀行信貸規模也擴大，使得大量的資金開始向樓市以及股市流動，價格泡沫增大。針對這種情況我國出臺了大量的房價打壓政策，商業銀行為了降低損失開始加強市場監測工作，并針對相關政策變化，明確房地產政策變更對自身的影響，提升對房地產信貸風險的警覺性。
2.商業銀行需要做好對信貸結構的調整工作，對貸款企業進行嚴格篩選，針對一些發展前景不明，負債率高以及資質不足的企業不予借貸。即使信用度比較高的房地產企業也需要先制定合理的貸款方案，對房地產貸款前期、中期以及后期的工作進行管理，同時建立完善的信用評估系統和個人信用體系。商業銀行需要根據自身規模，保證資本運行的充分性和流動性，及時捕捉資金風險問題，采取科學的預案，做好對財務風險控制。
3.我國房地產市場在融資渠道方面比較窄，大部分融資都是通過商業銀行信貸，無疑加大了商業銀行的資金風險。針對這個問題我國需要借鑒國外的工程經驗，比如住房貸款證券化，通過這種方式有利于實現對商業融資風險的轉移。
三、結語
綜上所述，商業銀行房地產信貸風險評價和管理工作對商業銀行風險控制以及房地產發展都具有重要作用，因此需要結合當前商業銀行房地產信貸風險評價問題以及商業銀行的實際融資情況采取相應的信貸風險控制措施。
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房地產價格銀行信貸論文范文第4篇
一、房地產價格評估的途徑
(一) 根據近期交易價格判定
這種評估方法通過對近期市場相類似的房地產交易價格數據進行采集, 結合房地產的優劣勢和理性購買者的價格進行價格綜合分析而得出判斷結果。這種方式需要評估師對類似房地產信息具有較高的采集、整理和比對能力。
(二) 根據出租和自營收益判定
這種辦法也是評估師常用方法之一, 通過對房地產出租或者自營價格的判斷, 計算出長年的收益情況, 根據收益情況對評估價格進行判定。這種方法常常受到房地產所在地發展等綜合因素影響比較大, 因此在價格評估中也存在較大的偏差。
(三) 根據相似房產開發費用判定
在利用這種方法進行房地產價格評估時, 評估師需要計算出重新建設相同或者相近的房地產所產生的投入, 根據理性的購買者所接受的價格不會高于重新開發類似房地產投入的代價來進行綜合判斷。
二、房地產價格評估存在的風險
(一) 政策等因素變化產生的風險
房地產價格受到多種因素的影響, 例如:土地政策和稅收政策以及當地人文、政治的變化將促使房地產價格產生巨大的波動。我國正處在城市化建設不斷發展中, 人口的流動, 教育學區的劃分, 房地產激勵政策的實施, 稅收政策的調整等等一系列的政策性變化也在不但進行變更和完善, 政策的變化一旦超出評估機構的預期, 就會對房地產價格評估的準確性造成較大的影響, 從而帶來風險[1]。
(二) 評估技術和業務能力帶來的風險
在對房地產價格評估中, 評估師要依據國家頒發相關標準進行, 我國《房地產估價規范》盡管對評估的原則和程序、方法進行了明確, 但是在實際的房地產價格評估中, 還有許多因素需要結合實際房地產實際情況進行判定。評估師如果缺少相關經驗和意識, 忽略了參照的主體, 就會產生評價結果的巨大偏差, 產生價格評估的風險[2]。
(三) 評估人員素質帶來的風險
目前我國在房地產價格評估領域還缺少規范, 許多房地產評估師缺少良好的職業操守, 利用自身職務的便利, 為自己謀求利益。在工作中, 利用標準的框架作為自身判斷的依據, 有意降低和放棄其他因素的參考價值, 致使格評估結果出現較大偏差。此外, 評估師自身的綜合素質和能力也決定這評估結果的精準程度, 評估師要具備較為敏銳的房地產感知, 具有較為專業的房地產知識[3]。因此, 房地產價格評估的另一大風險, 源于評估人員自身素質。
三、房地產價格評估風險的預防
(一) 提高評估人員風險意識
房地產價格評估受到人員風險意識的影響比較大, 提高評估人員風險意識不但能夠降低房地產價格評估帶來的風險, 還能夠促進評估是實現自身的完善和專業技能的培養。在對評估人員管理中, 要明確責任和義務, 將評估結果與評估人員的利益相掛鉤, 一方面實現風險的分攤, 另一方面能夠促使評估人員在評估過程中采取小心謹慎的態度。另外, 要盡力評估監督檢查小組, 對評估的案例進行審查和分析, 對評估操作的規范性和合理性進行測評, 測評結果用來考察評估師的業績。以此來促進評估師風險意識的提高, 從而對房地產價格評估風險起到防范作用。
(二) 加強與客戶的溝通
在房地產價格評估的過程中, 評估師要與客戶進行溝通和交流。評估進行前, 評估師需要了解標的物的基本情況和存在哪些影響價格的因素, 獲得較多的買方需求信息, 做好評估前的準備工作。在評估的過程中, 通過與客戶進行溝通交流, 一方面能夠是評估的程序能夠與客戶需求相吻合, 另一方面也能夠確保評估的順利實施;在評估工作完成后, 評估師要針對評估報告的使用向客戶提出意見和建議, 確?？蛻裟軌蛘_運用評估報告, 避免由于客戶的使用不當造成損失。
(三) 相關部門給予大力扶持
房地產價格評估機構的業務具有較大的風險, 需要政府和有關部門提供良好的政策環境, 一方面為房地產評估機構提供良好的政策, 對房地產評估機構進行政策法規上的培訓, 使評估師能夠準確掌握市場的脈搏, 了解市場價格的走向, 結合市場變化的趨勢和所處的階段, 進行相對準確的價格評估。另一方面, 對房地產價格評估機構和評估師進行有效的監管, 養成評估機構和評估人員優秀的工作作風和良好的工作習慣, 營造房地產價格評估嚴謹的氛圍。
(四) 完善評估機構內部管理
要實現房地產價格評估風險的降低, 就要從完善評估機構內部管理入手, 一方面要健全管理制度, 確保我國房地產評估制度符合我國房地產發展的需求;另一方面加強評估機構內部的流程管理, 通過復審機制的實行, 降低評估風險;通過對業務承接流程的強化, 對誠信客戶進行選擇。
(五) 提高評估人員專業能力
在房地產價格評估工作中, 評估師作為此項工作的核心人物, 評估師的業務能力決定了風險存在的大小。要通過對評估人員專業能力的培養, 加強評估師對專業技能的運用;通過對評估師法律、法規、經濟和財務等多方面知識的培訓, 提高評估師綜合業務能力, 從而實現評估信息分析的準確性和合理性, 降低房地產價格評估風險。
(六) 創建信息共享平臺
我國在房地產價格評估領域中發展較晚, 信息的采集、整理、共享還不完善。尤其是在房地產參考價格信息中, 發布信息基本源于市場的買賣需求, 受到利益影響較大, 參考價值相對較低。因此, 在房地產價格評估風險管控中, 要將建立信息共享平臺作為重要項目來抓, 這樣才能夠降低虛假信息對評估造成的影響, 實現已評估機構為主導的市場價格體系。
四、結束語
隨著我國房地產產業的不斷擴大, 房地產價格評估也正在向著健康、穩定的方向發展。相信通過政府和評估機構的共同努力, 一定能通過有效的管控手段, 降低評估過程中存在的風險。
摘要：隨著我國城市化建設的不斷加快和人口流動性的加大, 房地產交易、租賃、拍賣等活動也越來越頻繁, 房地產價格評估也隨之應運而生。實踐中我們不難發現, 不同的房地產評估師和評估機構對房產估價常常出現不同的結論, 這種差異也意味著在房地產價格評估過程中存在較大的風險。本文將對房地產價格評估風險和預防措施進行分析和探討。
關鍵詞：房地產,價格,評估,風險及預防
參考文獻
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房地產價格銀行信貸論文范文第5篇
摘 要：溫州信貸危機可分為潛伏期、初顯期和高峰期三個階段，結合每一階段對《溫州日報》進行考察，可以發現其關于信貸危機的報道存在問題缺乏、輿論引導不足、對策探討少等結構性問題。解決這些問題并采用及時合理的報道方式，將有助于捕捉危機治理先機、避免流言滋生及群體極化，并整合社會智能，使媒體在危機治理的過程中實現正向效應的最大化。本文從轉變報道思路、完善報道內容與創新報道方式三個角度提出對策，以期強化黨報經濟報道輿論導向功能。
關鍵詞：信貸危機；《溫州日報》；結構性問題
2011年9月21日，一條關于“溫州最大眼鏡企業信泰信團董事長胡福林欠款14.3億元（民間傳言20億元）出逃美國”的消息在微博上傳出，迅速引起關注。21世紀經濟報道、揚子晚報、新京報、工人日報等主流媒體紛紛跟進報道，鳳凰網、新浪網、騰訊網等大型網絡媒體也相繼轉載，各大網站也相繼開設專題，溫州信貸危機處在了“高倍放大鏡”之下，一場以“老板跑路”為標志的溫州信貸危機引發了全國范圍的關注。
回顧溫州信貸危機的發展過程，我們發現，盡管信泰董事長胡福林出逃的報道是引發全國性關注的重要起點，但是實際上在此之前，危機已然發生。2011年4月，江南皮革董事長黃鶴失蹤，“跑路”現象已經初顯端倪，至胡福林跑路事件發生的9月21日，目前，有至少20余家企業老板負債遠走。如果再向前追溯，溫州民間信貸市場不規范問題也不是一日之弊，在企業主紛紛跑路之前，資金鏈緊繃的態勢早已凸顯。在這種情況下，媒體作為“環境監測者”和“輿論導向者”，為什么未能及早發現危機并進行有效的輿論導向呢？媒體對溫州信貸危機事件采取怎樣的策略進行新聞傳播，才有利于危機的化解，才會有效減少事件給社會經濟造成的損害？基于這個問題，我們選取了溫州本地的媒體《溫州日報》進行考察。
《溫州日報》作為溫州市委機關報和報業集團的核心報紙，是溫州地區最有影響力的報紙，是擔負著上意下達、下意上達的“橋梁作用”和“輿論引導”責任的報紙，該報在此事件中的傳播直接體現著黨報危機傳播的理念，直接影響著輿論走向。
在當前的新聞話語中，溫州危機、溫州經濟危機、溫州信貸危機內涵基本等價。但為了表述嚴謹和前后統一，我們將在本文中統一使用“溫州信貸危機”一詞，并將其界定為：“以溫州民間信貸資金鏈斷裂而導致的溫州經濟困境”。我們根據其發展過程呈現的不同特點，將其劃分為三個階段：“潛伏期”、“初顯期”、“高峰期”，如下表所示：
樣本抽取數據簡表
備注：1.A:經濟形勢良好 B：揭示經濟問題 C：溫州信貸危機（直接相關/原因相關）；2.抽樣來源：溫州日報——要聞版/溫州新聞版/經濟新聞版；3.樣本為以上三個版面中，所有經濟類新聞，即報道總數。
以此來考察《溫州日報》經濟報道和信貸危機報道。據此，我們對2010年1月18日至2011年10月31日的《溫州日報》對應地分為三個階段進行抽樣。前兩個階段以每隔七天選擇一個樣本進行系統抽樣，考慮到周一至周日媒體不同的版面設置和報道內容設置，我們相應地抽取了周一至周日不同日期的《溫州日報》作為樣本，形成了一個“抽樣周”，以體現媒體版面設置和報道內容的變化規律。第三個階段對每天報紙的相應報道進行了跟蹤考察，在版面上選擇“要聞”、“溫州新聞”、“經濟新聞”三版進行數據統計。下面是我們考察的結果。
一、《溫州日報》溫州信貸危機報道存在的結構性問題
（一）“成績報道多，問題報道少”，在“溫州危機”潛伏期，報紙仍然營造“經濟蒸蒸日上”的輿論
2010年1月至4月，我們對信貸危機潛伏期間的《溫州日報》進行等距抽樣，共得研究樣本經濟報道203篇，其中在報道中涉及信貸危機及其相關問題的報道45篇，約占總數的22%，與“貸款”或“民資”等關鍵詞相關的報道8篇，約占總數的0.4%；明確指出信貸問題和與危機爆發原因相關問題的報道為0，報道成績、表現經濟形勢良好的報道有69篇，約占總數的34%。所抽取的樣本中，另外的81篇為宏觀政策性報道、外地經濟報道和居民消費服務性報道，約占總數的40%。這表明，在信貸危機潛伏期，《溫州日報》仍以本地經濟成績和宏觀經濟政策報道為主，媒體的宣傳功能得到過分強化，而環境監測功能卻受到過分抑制。
從后來的報道看，在溫州信貸危機潛伏期間，已經出現了一些相應的經濟信號：如自2010年1月18日至2011年3月18日，中國人民銀行在14個月的時間內連續9次上調儲備金率，與之前金融危機背景下的寬松信貸政策形成了鮮明對比，持續的銀根緊縮意味著銀行不斷地提高了貸款的門檻。又如2011年10月27日，國務院參事室特邀研究員、中國民（私）營經濟研究會會長在參加主題為《民營經濟的昨天、今天、明天》時，針對近期溫州借貸風波發表評論說：“此次溫州的“跑路”風潮反應了中國制造業的煩惱——費力不討好，隨著原材料、人工以及外圍市場的黯淡，制造業的獲利空間越來越小。
中國現行的金融體制，又造成了大量資本的投資受阻，最后演變為今年震驚中國經濟的溫州借貸風潮”[1]。再如2009年浙江百強民營企業排行榜”上，與房地產沾邊的企業達70%?！?010年溫州百強企業中，一半涉足房地產。當靠主業積累下來的資本卻在與實體經濟漸行漸遠，并且一股腦地投入資本市場以及樓市的懷抱時，危機就已經潛伏了”[2]。再如“龍灣區政府在《2010年上半年龍灣區經濟運行簡析》中表達了對經濟下滑趨勢的擔憂，這份報告提到：“工業性投資增幅起伏較大，工業生產增速穩中趨緩” [3]。這些報道表明，在信貸危機潛伏期間，已出現大量的危機信號，當地媒體監測環境是可以做到的。
（二）“問題回避多，輿論引導少”，在“溫州危機”初顯期仍試圖營造風平浪靜的輿論
對信貸危機爆發期間的《溫州日報》經濟報道進行等距抽樣，共得研究樣本47篇，其中提到與信貸危機相關問題的報道7篇，約占總數的15%；明確提出溫州信貸危機的報道1篇，約占總數的0.2%；表現經濟形勢良好的報道23篇, 約占總數的49%。另外16篇為宏觀政策性報道、外地經濟報道和居民消費服務性報道，約占總數的34%。表明當信貸危機發生后，從《溫州日報》經濟報道結構看，有回避問題的傾向，這客觀上造成了媒體在危機發生后輿論引導乏力的現象。在危機已經發生后，仍然以成績報道為主的做法，損害了媒體的公信力，削弱了媒體進一步引導和影響輿論的能力。
明確提出溫州信貸危機的報道僅1篇，刊發于2011年4月12日《溫州日報》經濟新聞版，題目《10分鐘募集600萬元，我市中小企業加入基金共抗風險》，報道“中小企業融資困境”，但并未進一步報道其原因和帶來的影響。全文416字，其中闡述“創新模式”為溫州企業所帶來的“活力”，給人以戰勝困難的信心的文字為116字。由于涉及信貸危機問題的字數太少且不是報道主題，該報道的警示性可能很低。
一方面是“問題回避”式的報道，一方面是“跑路成風潮”的現實情景。2011年4月，黃鶴突然失蹤。黃鶴跑路之后，龍灣區內制鞋、不銹鋼、標準件等多個行業的企業家也跟著跑掉了：巨邦鞋業老板王和霞在7月份神秘失蹤，留下千萬債務；9月，被溫州當地人稱為電器大王的鄭珠菊消失；中秋節期間，溫州龍灣新耐寶鞋業董事長黃忠勝悄然離開溫州?！叭?月以后，溫州下轄的樂清市、永嘉縣、瑞安縣、洞頭縣也相繼陸續傳出企業家跑路的消息”[3]。一系列的老板跑路引發了連環危機，溫州許多中小企業相互關聯，一家企業資金鏈的斷裂會引起一系列企業的資金鏈緊繃和信任危機，甚至影響到了社會的穩定。
溫州信貸危機爆發期，《溫州日報》仍然把“新聞注意力”放在“經濟成績”上的作法，客觀上回避了當時的異常情況，表面上看是“回避問題”，本質上是回避“新聞”，這種通過“回避問題，強化成績宣傳”的媒體理念和輿論觀，客觀上損害了媒體的公信力，消蝕了媒體動員輿論和引導輿論的能力，會因為所謂的“正面報道”產生難以消除的甚至是長久的“負面效果”。
（三）“數量多，精華少”，在“溫州危機”高峰期對問題的報道缺少建設性
對信貸危機發展期間（高峰期）的《溫州日報》經濟報道進行逐日跟蹤，共得研究樣本175篇，其中92篇報道直接反映了溫州危機，約占總數的53%；表現經濟發展中勢頭良好的一面的經濟報道36篇，約占總數的21%。另外47篇為宏觀政策性報道、外地經濟報道和居民消費服務性報道，約占總數的27%。這表明《溫州日報》在信貸危機發展期中，開始正視溫州信貸危機，報道數量明顯增多，這也意味著媒體開始在輿論引導上加力。
在信貸危機的發展期，媒體表現出對輿論進行引導的積極性，相關報道的數量與前兩階段相比，似乎是突然增多了。我們對92篇與危機直接相關的報道內容進行考察，發現《溫州日報》主要采用了政策信息報道、金融機構報道、企業動態報道三種方式報道信貸危機。政策信息類報道經常出現這樣一些關鍵詞：“全力幫助企業攻克時艱”、“出謀劃策 共克時艱”、“財稅‘新政’幫企化危為機”等。金融機構報道報道經常出現這樣一些關鍵詞：“一戶一策助企化解風險”、“面對面服務 點對點解困”、“降息讓利幫扶中小企業”等。企業動態類報道經常出現這樣一些關鍵詞：“抱團發展共渡難關”、“債權人集體變成企業股東”、“龍灣30家企業抱團突圍”等?！稖刂萑請蟆返倪@些報道輿論引導意圖明顯，但這些報道視角與區域外的媒體報道視角有很大差異，這種差異所形成的比照效應，對《溫州日報》引導輿論的意圖可能產生消解作用。例如經濟觀察網2011年10月28日的報道“溫州民間借貸災難的反思”、證券時報2011年10月28日的報道“用改革破民間借貸的難題”、華爾街日報2011年10月27日的報道“政府解決溫州貸款危機失當”等等。這一階段，《溫州日報》反映危機的報道雖然增多，但明顯采用了官方的話語體系，而不是新聞話語體系，而且比較缺乏具有專業性分析的深度報道，這在危機已經成為新聞報道熱點的情況下，雖然一定程度上表現出本地區應對危機的積極性，但很難受到區域外媒體的轉引和關注，對已經超出本區域的新聞熱點的輿論走向而言，效果似乎并不樂觀。
二、《溫州日報》及時合理報道“溫州信貸危機報道”的必然性
（一）溫州信貨危機潛伏期，及時、合理傳播預警信息，將有助于及時引發社會關注，啟發社會智能，捕捉“治理先機”，化危機于無形
溫州信貸危機潛伏期間，《溫州日報》經濟報道“成績報道多 問題報道少”的報道格局，對于社會管理機構、經濟主體和社會公眾而言，提供的是一種不正確的“整體信息”，容易引發受眾對整體形勢的誤判。一定意義上說，這種正面報道，產生的卻是負面效果，表現在這樣三個方面，一是潛伏的危機因沒有引起社會足夠的注意，在采取必要的及時的治理措施方面可能疏忽大意，媒體在危機潛伏期以成績報道為主的作法，強化了這種疏忽大意。二是媒體聚集的注意力，可以匯聚社會智慧，對預防和處置危機提供智力支持，以成績報道為主的作法，不利于匯聚社會智慧。三是不利于上級部門收集有用信息，調整政策，實現宏觀治理的高效?！稖刂萑請蟆吩谛刨J危機潛伏期仍“以成績為主”的報道格局，客觀上掩蓋了矛盾和問題，抑制了治理智慧的發揮，是值得反思的。媒體是一個聲音的平臺，也是一個智慧生成的平臺，社會各界的聲音既可以是意見的表達，也可以是智慧的呈現，尤其是專業人士對形勢的分析與思考，對政府部門和經濟主體治理和應對危機具有意義。反觀《溫州日報》在信貸危機潛伏期的經濟報道的結構，其中存在的“回避問題”報道作法，猶如給身體打了一劑止痛藥，雖能緩解疼痛，卻并未驅走疾患。當信貸危機進一步發展惡化后，這種報道的不合理就進一步顯現出來。
（二）溫州信貸危機初顯期，及時、平衡傳播危機信息，將有益于化解“社會情緒”，占領“信息發布高地”成為意見領袖，避免流言滋生及群體極化現象
德國著名學者烏爾里希?貝克在他的代表作《風險社會》中提出“媒介化風險”的概念，他認為，風險既具有現實性又具有非現實性，在媒介化社會，風險本身被媒介建構或呈現出來。貝克的理論讓我們重新認識了風險與媒介在如今這個信息社會的關系，媒介不應僅僅出于社會的責任感而報道風險，還應認識到其本身已經成為風險的制造者，在信息傳播的過程中尋求化解危機的方法，媒體已經責無旁貸。
在危機發展的初顯期，企業老板“負債跑路”一幕幕上演，《溫州日報》作為溫州本地的主流大眾媒體，卻沒有一篇針對性報道，從表面上看，這種對風險的回避可以在一定程度“建構想要的認識”，實際上，這種方式卻恰恰制造了更大的風險。馬凌認為“媒介化風險主要來自媒介結構性風險，包括媒介技術風險、媒介信息風險、媒介知識風險、媒介輿論風險、媒介政治風險等方面”[4]?！稖刂萑請蟆吩诖似陂g的報道結構性風險主要體現在媒介信息與媒介輿論這兩個方面。
1.信息不足帶來的媒介信息風險，主要體現為謠言的產生與傳播。風險常常牽動與匯集社會注意力，主流媒體不去報道或者報道不足，謠言便伴隨著對風險的恐懼成為信息傳播的重要形式。而當網絡已經成為傳播信息的重要通道時，這種媒介信息風險便有了更強的呈現和傳播的空間，媒介信息風險便可能發生的更頻繁、更強烈?！?011年6月初，溫州大批中小企業倒閉”的傳言不脛而走，一時間，長江三角驚現“倒閉潮”的說法甚囂塵上，這與溫州經濟陷入了發展低谷，并沒有出現大批企業倒閉的事實不符。幸而溫州政府及時發布消息，21世紀經濟報道、南方日報等媒體也通過采訪調查報道進行了辟謠。另外，“溫州民間未償貸款總量可能高達8000億到10000億，壞賬總額最高將達1500億”、“溫州89%家庭和個人參與民間借貸”、 “溫州企業虧損面超1/4”等等[5]?！罢f法”也廣為傳播，后來均被證明為不實之辭，諸如此類的流言與媒體上的“成績報道為主”不同，它們將危機的嚴重形勢加以渲染，半真半假，亦情亦理，增加了公眾對危機的恐懼感。這些流言渲染的“嚴重形勢”與《溫州日報》“以成績為主的報道”形成了反差，令人反思。
2.輿論引導乏力，出現了網絡群體極化現象。從江南皮革董事長黃鶴不知去向，到信泰集團老板胡福林“出逃”美國。一時間，“溫跑跑”、“溫不歸”成為“跑路”老板的代名詞，跑路風潮成為全國媒體關注的焦點?！稖刂萑請蟆贰耙猿煽優橹鳌钡?“回避矛盾和問題”式的報道，使受眾轉而傾向于相信網絡消息，傾向于網絡表達。一些媒體又將網絡信息和表達進行報道，于是網絡傳播營造出一個不同的擬態環境。在這個環境中，網民原有的傾向性意見得到強化，網絡群體性現象出現，輿論引導陷入敗局。
3.溫州信貸危機高峰期，如果《溫州日報》及時、充分地傳播對策信息，將有益于整合“社會智能”，占領“治理危機的輿論高地”。信貸危機高峰期期間，《溫州日報》信貸危機報道數量突然增多，這一時期信貸危機報道篇數，由爆發期占經濟新聞報道篇數總數的15%增加到53%，但從報道的結構看，基本呈現政、銀、企“三分版面”的局面，專業視角與公眾視角在報道中缺席，這或許直接影響到媒體在危機事件中的輿論引導的實際效果。
首先，專業視角的缺席使對策信息缺乏宏觀性與深刻性，輿論引導的效果可能更多地表現在表面上。經濟學家、分析師、評論員的這些專業視角主要體現在對經濟形勢的專業分析層面，如2011年10月28日，經濟觀察網利用“金融抑制理論”分析國企發與民企發展的體制困境的文章《溫州民間借貸災難的反思》；又如2011年10月28日《證券時報》從“利率博弈的角度”分析民間借貸產生的體制根源的文章《用改革破民間借貸的難題》等等。而《溫州日報》的信貸危機報道則主要關注政府領導、銀行負責人、企業老板的言行舉措，本地媒體報道的專業視角的缺席，實際上削弱了自身危機傳播的媒介話語權。其次，公眾視角的缺席使危機傳播中多方意見難以通過媒體互動，起到整合“社會智能”，占領輿論高地的作用。傳播過程中的受眾不是一個只會接受信息的對象，媒體傳播的信息的意義是通過受眾的接收解釋而形成的，也就是說，媒體表達的意義并不等于受眾接收的意義。媒體在危機事件中，建立一種合理的意見互動機制，既是對受眾的一種說服過程，也是整合“社會智能”的方式。據統計，在民間信貸市場的來源中，以一般社會主體（個人為主）借給民間中介的借貸資金余額220億元，占到總量的20%[6]，從側面反映了參與借貸的民眾數目之多。此外，企業中數以萬計的普通職工也受到直接影響，根據浙江官方統計，2011年1～9月間，浙江省內企業老板跑路風潮涉及14644名員工7593萬元薪酬[7]，這表明信貸危機報道中公眾視角的必要性。從抽取的《溫州日報》報道樣本來看，只獲得了一篇包含了對普通民眾的報道的樣本，2011年10月21日01要聞版《信泰集團昨恢復生產》，該消息簡略地描述了幾位普通員工在危機中的境遇與感受，但著眼點仍是為了報道恢復生產。
三、《溫州日報》信貸危機報道對強化黨報經濟報道輿論導向功能的幾點啟示
（一）轉變報道思路：變“回避問題”式報道為“解釋問題”和“解決問題”式報道
通過以上對《溫州日報》信貸危機報道，我們認為，對“問題”的報道，并不一定會產生負面效果，對“成績”的報道也并一定能產生正面效果，是報道“問題”還是報道“成績”，要因時因事而宜。長期以來，一些地方的黨報在面對危機事件、災難事件時，不善于報道問題，甚至在這樣的時候還一味地報道成績，這種情況，在媒體多介質的今天，在傳播渠道多元化的今天，越來越顯現其不合理性。從根本上說，面對危機事件、災難事件，媒體進行輿論導向的最佳選擇，是對存在的問題進行解釋性的報道，是對解決問題的努力進行報道，前者可以把公眾對問題的認識統一到黨和政府的認識上來，后者可以把社會的注意力集中到解決問題的過程上來，這樣“問題”本身的消極性就會轉化為積極的力量。
（二）完善報道內容：增加報道中的信息源，增加關于問題的互動性報道
復雜的經濟形勢與多變的金融市場使得財經記者很難僅依靠自身的能力做出準確的分析與預測，因此，拓寬危機報道、災難報道的信息源，不僅對于客觀準確報道事實是有力的，對于準確把握輿論走向同樣有力。對于危機和災難而言，沒有什么比達成共識更有意義的，而共識的形成，既可以是由上而上的灌輸，也可以是上下結合的共生。在新聞多元化傳播的今天，由上而下的灌輸方式產生的效果式微態勢明顯，因為在可控的媒體范圍之外，不同的信源已經進入傳播渠道，甚至獲得了更有效的傳播。在這樣新的傳播背景下，嘗試上下結合的共生方式，有著長遠的意義?！督鹑跁r報》將“金融財經報道每篇至少有2～3個獨立消息來源”、“至少有一個被金融新聞記者廣泛認可的消息來源”等關于信息源數量的標準作為一項準則提出，不僅是新聞專業主義的要求，也是有效影響輿論的一種考量。
作為多種信源報道的一種協同，增加關于問題互動的報道，是對這種問題所引發的輿論的一種有效的掌控。在危機傳播中，僅僅傳播問題顯然是不夠的，更準確的表述應該是傳播“關于問題的互動信息”，這里的互動指上與下的互動，公眾與專家的互動，通過這樣的互動，上意與下意走向共識，情緒化認識上升為理性認識，最終通過共識的形成，在輿論上化危機于無形。
（三）創新報道方式：變發布式意見傳播為“回應性意見傳播”
“拉扎斯菲爾德在其經典傳播學著作《人民的選擇》中提出了兩級傳播論。此理論認為大眾傳播并不是直接流向一般受眾，而是通過意見領袖這個中間環節，再從意見領袖流向一般人群，從而形成‘大眾傳播→意見領袖→一般受眾’這樣的兩級傳播模式。通過研究人員比較，意見領袖擁有更多的主觀興趣，他們對媒介的接觸頻度和接觸量都遠遠高于一般人”[8]。這個理論觀點啟發我們，大眾媒體僅僅想通過發布新聞，表達意見（評論）的方式引導輿論，還遠遠不夠，因為如果意見領袖的意見與大眾媒體的意見相左或沒有共鳴，那么這種引導就會流于表面，甚至可能引發相反意見的流動。所認，進行輿論引導，不僅要在大眾媒體上傳播預設的意見，還需要借助意見領袖的力量和作用來影響大眾。在危機傳播中，僅僅對大眾媒體的報道內容和評論內容進行調節還遠遠不夠，還需要動員意見領袖進行相同方向的意見流動，引導輿論才會取得實際效果。為了取得這樣的效果，大眾媒體就需要增加“回應性報道”的比例，使意見領袖的相同方向意見流動通過媒體進行再次傳播，以實際對輿論的有效引導?；貞詧蟮朗侵干鐣鹘缛耸繉Υ蟊娒襟w的意見方向進行回應及其回應內容的報道，這既可以是記者的專訪，也可以是后續的報道，還可以是問題互動式討論，以及其它更多的形式。
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房地產價格銀行信貸論文范文第6篇
一、影響房地產價格的因素
會造成房地產價格波動的原因主要分為經濟和非經濟兩個角度。 (安輝, 2013) 。經濟層面的主要因素包括收入, 通貨膨脹, 失業率以及建筑成本等方面。國外的房地產市場的價格變動基本都能用經濟層面的原因進行很好的解釋。復雜的是, 我國房地產市場情況較為特殊, 該市場的價格波動除了經濟方面的原因, 非經濟層面的原因更為重要。房子對于我國的絕大多數人民來說屬于必需消費, 由此無論國家的經濟發生怎樣的波動, 人民對于房子消費的欲望并不會減少太多。能夠降低我國人民購房消費欲望的主要原因來自于非經濟層面, 例如政府會出臺的一些相關政策。非經濟因素包含有貨幣以及信貸政策、土地以及稅收政策等。下面來詳細分析一下經濟層面的因素。
(一) 建筑成本
經濟學上講成本與供給呈現反比例關系, 即成本越高, 供給量越少。因此在現實中, 房屋的成本上升, 則房屋的供給會下降。在市場上供不應求的情況出現時, 房價也會隨之上升。由此可見市場房價的波動原因有一部分來源于房屋的供給。
但是房屋的銷售是需要一個過程的。主要是由于以下兩個原因:第一、房屋這個商品本身的性質決定了房屋的價格是比較高的, 買房對于大多數普通人來說都是一筆巨大的消費, 因此消費者會對這件事情采取比較謹慎的態度。第二、消費者在進行買房的消費時, 會出現各種比較和挑選的行為, 大家都希望挑到比較符合心意的房屋, 這個過程也是需要時間的。
(二) 消費者的收入
根據經濟學理論購買力由人均可支配收入決定。人均可支配收入與消費者購買是呈正相關的關系, 即人均可支配收入越高, 消費者的購買力越高, 買得起房的人也就會越多。在這種情況下, 房屋的需求量也會增大, 市場上同樣會出現供不應求的情況。在需求理論的基礎上, 房屋的價格會在消費者可支配收入的影響下出現波動。消費者會出于各種不同的目的去進行房屋的購買, 既可能做自用, 也有可能作為投資的工具。特別是在現在中國的經濟環境下, 越來越多的人選擇房地產作為自己的投資手段。失業率與消費者的收入情況類似。當社會的失業率較高時, 人們的可支配收入比較少, 那么這個時候消費者的購買力就會下降, 消費需求就會下跌。
(三) 通貨膨脹
通貨膨脹對房價造成的波動不如前兩種關系直接, 對于房屋價格造成的影響更多的是通過中間因素繼而導致房屋的供需發生變化。在分析通貨膨脹對于房價的影響前, 我們必須引入實際利率的概念, 實際利率指的是名義利率減去通貨膨脹率之后的差值。我們可以分析出, 當通貨膨脹率升高的時候, 實際利率會減少, 利率變低后消費者會感受到利潤受損, 將錢從銀行取出, 尋找更高利潤的理財方式。這樣的結果是市場上會多出更多的流動資金, 房地產作為利潤較高的投資方式, 自然會吸引一大批消費者的目標, 需求上漲的情況下繼而造成價格波動。而房價也會影響其他行業的需求, 房價越漲的情況下, 其他行業的消費受到限制, 大多數消費者看到投資房地產有利可圖, 只會一窩蜂地集中在房地產投資上, 形成惡性的供不應求的局面, 最終導致房地產泡沫的發生。
二、貨幣政策對房地產價格的影響
關于分析貨幣政策對于房地產價格的影響, 主要考慮的貨幣政策因素有貨幣的供應量。利率以及銀行的信貸量。
(一) 貨幣的供應量對于房地產價格的影響
貨幣供應量指的是一個國家在一個時間點上為了經濟的正常運行所存儲的貨幣量, 包括存款和現金貨幣兩部分。當處于通貨緊縮階段時, 國家采用擴張性的貨幣政策, 增加貨幣供給, 下調存款準備金率, 使得消費者利用手中的貨幣資金進行投資和消費, 刺激包括房地產市場在內的經濟增長, 從而引起房地產價格的波動。當社會處在通貨膨脹時期, 政府實行緊縮性的貨幣政策, 導致房地產市場的縮減。通過以上分析可得治, 貨幣供應量越多, 房地產價格越高, 兩者呈現正相關。
(二) 利率對房地產價格的影響
利率是討論貨幣政策時不可忽視的一點, 會造成房價波動的主要原因是對于房貸成本的作用。本文主要從供需兩方面展開分析。
在供給方面, 利率直接影響開發商進行房屋開發時會付出的成本。利率變高時, 開發商的融資成本就會變高。為了避免付出過多的成本, 開發商會相應降低投資的幅度, 減少房屋供應, 供需不平衡的情況下, 房屋價格上漲, 導致房地產市場的波動。在需求方面, 利率變高同樣會導致投資者的成本上升, 手中可利用的資金變少, 投資需求也會變少, 房屋需求縮減, 供需再次不平衡。由于現在房地產市場的價格遠遠高于人均可支配收入, 因此替代效應的所產生的作用是遠遠大于收入效應的。我們可以得出結論, 利率越低, 消費需求越高。
綜上所述, 利率從供給和需求兩方面影響房屋價格, 且需求的影響要大于供給。
(三) 信貸對于房地產價格的影響
對于房地產市場來說, 銀行信貸資金是主要的資金基礎。在四個方面影響房地產的供需, 從而造成市場的幾個波動。分別為建設和購房貸款, 銀行自有的資產和抵押貸款。立足于現實可以分析出, 消費者和建設工程的開發者是信貸資金的主要流動方向。當人們面對比較寬松的貸款政策時, 買房的人會感受到購房困難度降低, 從而買房的熱情度提高, 需求量增加, 在供需理論的作用下, 最終導致價格上漲。在開發商的角度來說, 貸款量的提升會使得開發商去擴大自己的投資范圍。理論上講會導致供需發生變化引起價格的波動, 但是實際來說房屋商品本身性質的特殊性導致該商品的彈性較小, 因此實際上供需發生變化的可能性不大。此外, 當開發商手中擁有足量貸款的前提下, 證明他擁有著在足夠的資金資源, 因此很可能會選擇高價拿地, 最終導致的結果是整體開發成本的提升, 從而導致價格波動。實際上, 開發商擁有充足資金的前提下會偏向于選擇高級別的房產開發, 這也會讓房地產市場供需失衡。長遠來看, 房地產商在認為有利可圖的情況下, 會逐漸開發新的房產, 這樣供應增加, 房地產價格就會下跌。
結語
總體而言, 貨幣政策與房價具有長期均衡的影響關系 (丁晨等, 2007) 。貨幣政策的任何一丁點風吹草動都會引起房地產價格的劇烈波動, 該市場因為成為貨幣政策的風向標。因此我國應該要對貨幣政策重視起來, 在對房地產市場進行調節的時候把貨幣政策的因素考慮進去, 保證房地產市場的健康穩定發展。另一方面應該注意改善當今房地產市場的各種缺陷, 防止惡性房價上漲, 使房地產市場保持健康發展的趨勢, 發揮其經濟支柱, 推動經濟發展的作用。
摘要：房地產作為影響我國經濟重要的一部分, 房地產的價格問題一直以來都是研究的熱點問題, 維持住宅價格的穩定不僅是經濟問題也是社會問題。本文我國的房地產現狀以及房地產的影響因素進行了分析, 從貨幣供應量, 利率以及信貸三個角度展開闡述貨幣政策對于房地產價格的影響。
關鍵詞：貨幣政策,房地產價格,調控
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