超市商品采購管理論文范文第1篇
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本合同簽訂地點：____________省____________市相關合同范本·標準產品購銷合同書表格范本·酒水購銷合同·電纜購銷合同·電腦計算機產品購銷合同·服裝購銷合同·農副產品購銷合同
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方經友好協商，在平等、自愿、公平、誠信、守法的原則下簽訂本合同，以資共同遵守。
一、[主體資格]
甲、乙雙方在本合同簽訂時，應當提供營業執照、稅務登記證等自身主體資格的證明。
二、[合同標的]
1、供應的商品種類、品名、品牌、規格、生產廠廠名及廠址、等級、質量標準、包裝要求、計量單位及單價等，詳見本合同附件一《購銷商品確認單》。在合同期內，調整商品及價格時，以雙方確認的《購銷商品確認單》為準。
2、甲方應當按《購銷商品確認單》提交相關商品生產、代理、批發、進口、專項經營等許可或證明文件以及相關質量檢驗證明。有專利、注冊商標標識的，還應提供國家頒發的有關證明。
三、[商品質量]
1、甲方供應的商品質量應當符合中華人民共和國相關法律法規規定的質量標準。
2、甲方所提供商品的質量應當符合本合同或訂單約定的質量標準;質量要求不明確的，執行國家標準、行業標準;無國家標準、行業標準的，執行通常標準或者符合合同目的的特定標準。
3、商品若以甲方在訂貨前所事先提供的樣品或雙方在訂貨前約定質量、品種及規格的，則必須與樣品或約定的相符。
4、甲方所提供的商品保質期一般不得少于商品明示保質期的 。
5、商品出現質量問題的，甲方應給予退貨，因此而產生的損失由甲方全部承擔，由乙方自身過錯造成的除外。
6、因商品的售后服務所產生的費用，乙方先行墊付的，經甲方確認后，方可在甲方貨款中直接抵扣或由甲方直接給付。另有約定的從其約定。
7、為保障消費者權益，貫徹國家食品、化妝品等安全方面的有關規定，乙方可對甲方提供的商品進行 次的定期抽檢，由此產生的檢驗費由甲方承擔。乙方也可進行不定期抽檢，抽檢商品質量合格的，檢驗費由乙方承擔，不合格的則由甲方承擔，乙方應出具檢驗報告單。
商品在銷售過程中由政府專門機構依有關規定進行的質量檢驗，如檢驗部門收取費用的，抽檢商品質量合格的，檢驗費由雙方共擔，不合格的則由甲方承擔。
由消費者投訴而送檢的商品，檢驗后不合格的，檢驗費用由甲方承擔。
上述檢驗應由甲方承擔的費用，乙方需提供政府專門檢驗機構合法收費憑證，并以憑證金額向甲方結算。
四、[包裝、條碼]
1、甲方所提供商品的外包裝應當符合中華人民共和國相關法律法規的規定，用中文標明產品名稱、生產廠廠名與廠址、規格、等級、采用的產品標準、質量檢驗合格證明、使用說明、生產日期和安全使用期或者失效期、警示標志及其它說明等，外包裝上顯示注冊商標或專利號的，應提供相關知識產權證明。
2、乙方根據賣場情況就商品提出特殊包裝的，甲方可以：
________________________________________________
________________________________________________。
3、商品應當使用國家規定的標準條形碼，并經由乙方設備驗證可用。如需乙方代編條形碼的，應在本合同后附加代編碼服務條款，甲方承擔相應費用。
五、[交貨及驗收]
1、雙方約定的交貨地點為：________________________;甲方將訂單列明的商品，按照約定的時間、運輸方式交付到雙方約定地點，由________承擔運輸費用。
2、乙方應當及時安排工作人員在到貨后按照訂單對商品的種類、規格、產地、數量、包裝等進行初步驗收，并出具收貨憑證;如商品不符合本合同及訂單要求的，可以拒絕接收。對于特殊情況下無法在______小時內驗收完畢的，應當出具收貨待驗收憑證，同時告知驗收完畢的具體時間。
3、自交付、驗收后，商品毀損、滅失的風險由乙方承擔。
4、甲方應保證所供商品在保質期內______%合格率，如在實際銷售中發生該批次商品部分質量不合格，乙方應及時對未銷售的該批次商品實行______%退換貨，同時甲方應對此負全部責任。
六、[退、換貨]
1、考慮到商品的自然損耗和季節性差異，雙方同意本合同項下商品退、換貨率為______%，或在《購銷商品確認單》中就不同商品約定不同的退、換貨率。
2、乙方退換貨應當向甲方發出退換貨書面通知，甲方應當于收到后______天內對所退換商品進行核實并書面確認，______天內負責更換或者收回所清退商品。逾期不答復或書面確認后未在
天內負責更換或者收回所清退商品的，乙方有權自行處置該商品，并在對賬結算時予以扣除。
3、對于存在保質期、有效期的商品，乙方應當在保質期、有效期尚存1/6的期限內提出退換貨。
4、下列情形下，甲方有權拒絕退貨：
(1)乙方因自身原因造成商品污染、毀損、變質或過期的;
(2)乙方以調整庫存、經營場所改造、更換貨架等事由的。
七、[商品損耗]
甲乙雙方都認同，商品在到達乙方后的倉儲、上架、銷售過程中存在著一定比例的自然損耗(不含乙方的自身過錯)及質量抽檢的樣品損失，甲方愿意與乙方共同承擔一定比例的損耗，雙方約定由甲方承擔的本合同項下損耗為購銷金額的______%。
八、 [對帳]
1、對帳方式為：____________________________________
2、甲乙雙方確認的對帳周期為：每月______次，對帳日期為每月______日，對帳日______天。
3、雙方按照確認的書面對帳單按時進行對帳，如因乙方原因在規定的日期不能提供對帳單的，在甲方開具發票后，乙方應當依據銷售清單和本合同先行給付無爭議部分的貨款。甲方如遇特殊情況未能在規定的時段對帳，可與乙方協商解決。
4、對帳日前 天，甲方應當按照進貨、銷售、退貨等清單載明的數量及數額向乙方提供《商品對帳單》，乙方持相關單據進行核對，核對無誤后簽字確認;無故不確認的，視為認可《商品對帳單》的內容。
九、[結算]
乙方以下列方式結算貨款：□ 現金 □ 銀行轉帳
甲方開戶行：______________________________
帳號：____________________________________
雙方確認的結算周期為：
貨到：□ 7天 □ 15天 □ 30 天 □ 45天 □ 60天 □ 天(國家規定的60天內);
十、[反商業賄賂約定]
甲乙雙方均反對索賄、行賄及其它不正當交易行為。甲方承諾，不向乙方人員提供贈送禮品、現金、樣品、餐飲等任何形式的利益。
若甲方被發現以任何形式的商業賄賂及其他不正當方式取悅乙方工作人員，以獲取訂單、更有利的價格、貨架資源，或虛報送貨量，或降低商品質量，或縮短付款期限時，乙方將立即停止與其的商業合作關系或訂單，并向有關執法部門舉報。
如有乙方工作人員要求甲方給付任何形式的商業賄賂，甲方有義務向乙方書面檢舉，并提供相關證據。對甲方的檢舉，乙方應給予保密，并按照國家有關規定給予嚴肅處理，直至送交司法機關。甲方的檢舉信寄至______________________________________________________。
十一、[合同的解除]
1、在一方沒有違約的情況下，另一方提出解除本合同的，應當提前______天以書面形式通知對方，如雙方達成一致，合同自雙方協商確定的日期解除。
2、合同解除或終止后，雙方仍應當按照本合同約定的方式進行對賬與結算。結算完畢后，乙方可留存該結算期內結算數額
______%或______元的貨款作為商品質量保證金，自合同解除或終止之日起______天內，如甲方產品不存在質量問題，保證金退還甲方;如存在質量問題，保證金在抵扣乙方受到的損失后退還甲方，若保證金不夠抵扣，甲方應根據乙方有效單據支付。
十二、[違約責任]
1、甲乙雙方均應當全面履行本合同的約定，一方違約的，應當向另一方支付違約金，造成對方經濟損失的，應當承擔賠償責任。
2、甲方應當保證其所提供的商品不存在任何知識產權的瑕疵。如甲方或其供應商因為侵犯第三方的專利權、商標專用權、著作權、肖像權、商業秘密或其他民事權利而產生爭議，給乙方造成經濟損失的，甲方應當承擔全部責任并承擔因此而發生的各種費用。
3、甲方承諾對所供商品的質量全面負責。如因甲方商品出現質量問題，造成他人的人身或財產損害，第三方要求賠償或發生訴訟的，由甲方承擔全部責任。甲方除負責賠償由此引起的一切損失外，還應向乙方賠償該問題商品該次銷售總額的______%。
4、甲方逾期交貨的，每延誤一天，按逾期交貨總額的 %支付違約金。甲方拒不送貨、中途斷貨或不能保證供貨的，按本次訂單商品總額的______%支付違約金。甲方應達到95%的商品品種到貨率，如達不到，按缺貨品種計算，每缺少一個品種，乙方有權從甲方貨款中扣除______元作為違約金。
5、乙方逾期驗貨的，每延誤一天，按逾期收貨總額的 %支付違約金。乙方拒不收貨的，按本次訂單商品總額的______%支付違約金。
6、甲方應當確保提供的各種證件和發票符合國家規定。如因甲方提供假證件、假發票等，使乙方受到牽連，被執法部門處罰或給第三人造成損害，甲方應當承擔由此造成的經濟損失，乙方有權直接解除合同。
7、甲方根據乙方要求專門定制的特殊包裝或特供商品，乙方違約的，應當支付違約金______，但甲方應立即止損，并不得就故意擴大部分的損失要求賠償。
8、乙方不按本合同規定對帳、結算并向甲方支付貨款的，每拖延一天按應支付貨款的______%計付違約金。
十三、[合同期限]
1、本合同期自 年 月 日起至 年 月 日。
2、合同期滿前1個月，如雙方同意繼續合作，應重新簽訂新的合同;如未簽訂新的合同，乙方仍然下達訂單且甲方接受的，視為按原合同繼續履行。
十四、[爭議解決]
本合同項下發生的爭議，雙方應當協商解決，也可向有關行政機關投訴處理;協商不成的，按照以下第______種方式處理：
(1)向深圳仲裁委員會申請仲裁;
(2)向中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會申請仲裁;
(3)向人民法院提起訴訟;
(4)其它方式__________________。
十五、[其它]
1、在履行本合同過程中，雙方明確授權代理人和具體執行交易過程中各環節代理人以及代理行為的法律效力，從而確保合同的順利履行。
2、本合同涉及的通知，應當以雙方約定的形式送達。
3、一方向另一方收取貨款或者費用的，應向對方開具發票。
4、本合同的變更和補充，雙方應當另行簽訂補充協議，且補充協議不得與本合同相沖突。
5、本合同經雙方法定代表人或其代理人簽署并加蓋公章后生效。
6、本合同一式______份，雙方各執______份，均具同等法律效力。
本合同附件為(根據各企業情況不同，自己擬定)：
《購銷商品確認單》
《雙方補充約定》
甲方：乙方：
簽約代表：簽約代表：
蓋章：蓋章：
超市商品采購管理論文范文第2篇
發布時間：2002-9-24 12:06閱讀次數：6
1關于進場費
20年前，當美國工業開始依靠計算機時，就出現了進場費。在當時，增加或減少一個產品，計算機程序員都要重新編程，進場費用于支付編程費用，大約350美元。10年前這個費用漲致了每店單品1000美元?，F在已發展到：在美國西部地區100家連鎖店收每項單品1萬美元，東部某些連鎖店可能收取4萬美元或更多。進場費已從支付正常操作費用變成了利潤的一部分。另據調查，在全美范圍，包括所有產品類別，供應商每一單品每店付42美元進場費。有不少供應商反映每種新產品他們要付30萬~150萬美元，相當于1/3~1/2的促銷預算。
在中國，一些國際連鎖公司稱他們最初是不收進場費的，只想通過談判得到更低的價格。但是，幾乎所有的公司都報告：他們沒能得到供應商足夠的讓步，最終還是采用了收取進場費的政策。進場費收取范圍為每單品收500元到10萬元。批發俱樂部或零售商收取1萬元到1。5萬元入場費；大型超市在3000元到5000元之間。進場費的多少因網點數、銷售額、產品而有很大差異，收取方式也非常靈活。如果一個公司不付進場費，零售商可能使用其他交易條款，如寄售或首次訂貨免費。另外還有返傭，依據產品銷售額來計算，幅度是從0。5~0。3%不等。
走出采購困惑
采購是一種代顧客購買商品的活動，因此，評價一個新產品的基本標準是商品的銷售力。然而，當大型連鎖超市公司紛紛引?quot;進場費\"與\"通道費\"等概念時，采購變成了一種十分簡單的行為，進場費付得越高就越有可能被接受，否則，即使是好的產品也很難進入銷售網絡。目前，大型連鎖超市公司的進場費有些已經超過了全年利潤的總和，甚至是利潤的幾倍。一方面是經營的虧損，另一方面則收取高額的進場費。由此導致了一系列由采購所帶來的困惑。
困惑之一：來自于中小企業的好產品難以進入銷售網絡，即使進入網絡也會因缺乏周圍資金而難以支撐。然而中小企業往往是許多新產品的發源地，是市場有活力的象征。
困惑之二：受到進場費的誘惑，超市的貨架上可有可無的商品越來越多，貨架越來越緊，商品越來越雜亂，品類無法優化，消費者無所適從。銷售不好的商品也往往無法及時淘汰。進場費在公司總部所表現的是巨額利潤，而在門店則像瘟疫一樣正在削弱連鎖店的生命力。
困惑之三：開拓全國市場需要建立屬地化的采配系統，然而屬地化的采購量無法納入采購總量之中，因而也就無法共享指采購優勢。另一方面，公司總部也無法放棄集中控制的采購權。我國市場還沒有發展到供應商跟著連鎖網絡走，變\"產地銷\"為\"銷地產\"的階段。
是否有可能降低進場費或不收進場費？事實上很難做到。進場費已作為公司利潤的一個有機組成部分，進場費是一個國際化問題。目前超市公司的采購系統普遍存在一些障礙：
1、計算機系統不完善；
2、采購員缺乏專業商品知識與市場信息；
3、獎懲系統混淆了采購員與店長的職能；
4、采購與配送缺乏有效的協調。走出采購困惑，貴在完善計算機信息管理系統，提高采購員的專業水平和實戰能力。沒有現代化的采購就不可能有現代化的連鎖超市。
采購員要學會運用兩種影響力，一種是由公司的銷售力所賦予的，只要作為一個采購員，就會有這種影響力。另一種是靠自身努力而形成的影響力，包括對產品的了解，對市場的分析，對產品銷售力的判斷，以及良好的儀表與溝通技巧?？傊?，如果你離開一家大公司仍然能做一個出色的采購員，你的身價才得以體現。
超市商品采購管理論文范文第3篇
摘要：眾所周知建筑中所用的材料是組成建筑中的工程實體和建筑中的工程管理內容的十分重要的成分，也是工程管理中所必經的十分重要的一個步驟。重要的是，建筑施工過程中的材料管理的最主要的目的就是以合適的價格買到好的質量的施工材料來滿足建筑施工的需要，也就是所謂的物美價廉，而且在施工過程中能夠掌握施工材料的數目和質量，盡量將建筑工程和產品材料所用的費用控制在最低區域，從而提高企業的效益。本文，就建筑企業施工過程中的材料管理問題進行了淺要探討。
關鍵詞：建筑企業；材料管理；成本控制；提高效益
引言
建筑中所用的建筑材料是是組成建筑的工程實體和建筑管理的十分重要的部分，也是建筑中工程管理的十分重要的一個步驟。在建筑工程過程中，如果管好了建筑中的建筑材料，就對建筑的成品的質量有一個很好的保障。那么相應的建筑施工所使用的成本也必然會降低了。在競爭越來越激烈的建筑市場中，怎樣加強建筑過程中的風險的管理已經成為建筑企業所面對的又一個相當嚴重的話題。建筑材料的管理的最主要目的就是用合適的價格買到質量很好的建筑材料，從而滿足建筑施工過程和生產過程的對材料的需要，而且將在施工和生產過程中很好的控制建筑材料的質量和數目，進而將在建筑工程所需要的材料的費用掌控在最低的范圍，從而提高建筑企業的效益。
1建立非常健全的關于材料管理的體系
因為現在市場的競爭越來越激烈，物品的價格的差異很大，建筑材料的質量也不同，而且供應建筑材料的商家也非常多，為了使在建筑施工過程中所使用的建筑材料，如各種原材料、構筑物的配件以及半成品的質量有保障，還有在不同的施工的時段內的建筑材料能夠及時的進行供應，保證將工程總的投資費用控制在預測的范圍里，而且盡量減少建筑施工總的投資費用，對于建設方來說，他們常常建立一個部門，這個部門專門負責材料采購和管理，設立對應的小組，有收集材料信息的小組，采購材料信息的小組，還有質檢小組和庫房管理小組等。
這些小組收集建筑工程中不同階段的建筑材料信息、采購建筑材料、檢測質量信息以及現場監測材料的質量、材料的運出庫房以及對庫存的材料進行整理和保管工作。但這要求所有建設單位的在現場的管理人員的業務能力很高才可以，而且要求現場的管理人員的道德操守比較良好，能夠不被利益而打動。
2對建筑材料的供應和管理工作
2.1了解建筑材料方面的有關的法律和法規
對于大部分建筑材料的采購和使用我國的政府都有相應的文件規定，比如說有的條例有規定，有的建筑材料要實行備案證明管理，像鋼材、水泥、砂石、石材、膠合板，還有商品混凝土以及砌墻的材料都要進行備案證明管理。依據條例規定，每天進入現場的主要物料都要讓建筑工程的項目部按照規范進行填寫臺賬，并要由建設單位進行簽字，而且交易的數量一定要將實際的使用數量覆蓋。
2.2通過在市場進行調研從而認準合格的建筑材料
在市場中生產經營廠商首先應該是考察的對象。首先，對建筑材料的生產經營主體的各種生產經營的手續是否完備齊全來進行審核與查驗；其次，對企業的生產規模的大小、經營理念、銷售業績的評價以及售后服務的好壞等情況進行實地考察；最后，要對企業對質量的控制體系是否具有國際及行業的產品質量認證證明進行重點考察，檢查建筑材料在同類的產品中是歸屬于一般的、中檔的還是高檔的等等。
建筑業界是考研調查的又一個對象，依據對建筑業界進行深入的了解，從而獲得更加準確、更加細致、更加全面的材料信息。整體來講，建筑界的人們普遍會認可真正的質量很好的建筑材料，相反，質量非常低劣的建筑材料就會受到所有建筑界的唾棄。所以說，通過很好地知道和了解到建筑業界的這些內容，就可以十分精確地掌握一些情況，比如說會掌握材料生產廠家的企業信譽情況、場頻質量問題、價格的狀況以及售后服務等情況。
2.3對于材料的進場一定要把好檢驗關
當建筑材料經檢驗入庫時，應嚴格要求材料供應商出示“防偽備案證明”。同時，對于建筑材料驗收單而言，一定要具有相應的檢測條件與性能，而且需經過升級以上質量監督部門或其他授權部門考核以后，才能負責檢驗工作。而對于重點的建筑工程項目而言，建筑材料應由各級質量技術監督部門的認可或授權單位來負責開展檢驗工作。
2.4建筑施工過程中的材料管理工作的一些要點
建筑施工的過程是對建筑材料加工、改造的過程，是消耗建筑材料的過程，被稱為建筑材料使用的過程。在建筑材料使用的過程中，建筑材料管理工作的主要任務就是檢查鍵入場地的施工材料的質量并能夠對質量問題作出保證，并且很好地管理好進入場地的所有物資，而且要嚴格、適當地使用各種建筑材料，減少消耗、能夠保證很好的實現材料管理的目標。在建筑企業施工過程中建筑企業應該做到分配專門的人去管理建筑材料，并且必須要認真負責地做完材料管理的任務。
2.4.1建筑施工以前進行的準備工作
準備工作是現場的建筑材料管理工作的開始，這為建筑材料的管理工作創造了很好的環境并且提供了很好的條件。其中準備工作的主要內容如以下方面：（1）掌握所要求的建筑工程的進度，了解所要求的各類建筑材料所需要的數量和質量；（2）對材料的供應方式要進行了解；（3）對于現場的建筑材料的平面的布置規劃要做好準備；（4）對于場地、倉庫、道路等建筑設施以及有關的任務要做好準備；（5）對于建筑材料庫房的管理工作和管理制度要進行完善，引進科學化的管理工作。
2.4.2建筑施工過程中的進行的組織管理工作
組織管理工作是現場的建筑材料管理進行的實的階段，其中的主要內容列于下：（1）對于鋼筋、水泥等主要建筑材料影響到建筑工程的質量時，應該對建筑材料的質量做好調查并且記錄，從而確定做好工程的質量；（2）遵守建筑材料供應簽訂的合同，從而保證建筑施工的需要；（3）很好地掌握建筑施工的進度和進度的變化，從而及時調整建筑材料的配套供應的計劃；（4）對于建筑材料的使用應該進行合理組織。
2.4.3建筑施工的收尾階段的管理工作
建筑企業施工進行到將要結束時，在現場的管理工作的主要內容如下：（1）依據建筑施工的收尾工程而對料具進行清理；（2）對于多余的料具要組織退庫；（3）對臨時設備要給予及時的拆除；（4）對于廢舊的物資做好回收和利用。
結語
從以上分析得出，建筑企業施工過程中的材料管理工作中，要合理堆放現場的建筑材料，對于建筑材料的進入場地的驗收和領料制度一定要嚴格進行。同時，要合理的使用建筑材料，節約使用材料并制定一些節約使用材料的措施等，從而切實提高建筑企業的綜合效益。
參考文獻：
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[2] 任明昌. 淺談建筑企業在施工過程中如何管理好建筑材料[J]. 大觀周刊， 2012， （10）： 86.
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超市商品采購管理論文范文第4篇
摘要：在全球開展水資源價值研究的背景之下，綜述了國內外水資源價值研究的發展歷程，強調了近年來的研究現狀與應用成果，并對水資源價值的內涵進行了分析與討論。
關鍵詞：水資源價值；研究背景；研究歷史與現狀；內涵
Summarization on the Research of Water Value
LU Ya-zhuo, WANG Lin, LI Liang-xian, TANG Li-jie
（Department of Hydrology and Water Resources, IWHR, Beijing 100044，China）
In this article, the author has summarized the history of the research on water value and emphasized the recent advance based on the rapid development of the research of water value in the world. Then she has discussed and analyzed the signification of water value.
Key words:water value; background of the research; the history and recent advance; signification
1 引 言
隨著人口與經濟的增長，世界水資源的需求量不斷增加，水環境不斷惡化，水資源緊缺已成為世人所關注的全球性問題。1997年，聯合國在《對世界淡水資源的全面評價》的報告中指出：缺水問題將嚴重的制約21 世紀經濟和社會發展，并可能導致國家之間的沖突。
我國雖然是一個水資源大國，但是人口眾多，人均水資源占有量僅為世界水平的1/ 4。據有關專家預測，我國缺水高峰將出現在2010─2020 年間，樂觀估計2020 年缺水將達到300 多億m3。其次，在水質方面，近年來我國地表水質雖有所改善，但是形勢仍不容樂觀。據2005 年監測數據，全年I、II類水河長只占33．8％ ，III類水河長占27．1％，IV類水河長占11．8％，V類及劣V類水河長仍占27．3％。同時，地下水污染狀況也令人擔憂。
水資源短缺和水污染并存的局面，嚴重威脅著人民生活和經濟發展。實踐證明，處理好經濟發展和水資源的關系已成為我國社會和國民經濟可持續發展的一個關鍵條件。加強水資源管理是緩解水資源危機的最有效手段，其中運用經濟手段又是不可或缺的一個方面[1]。多年來，不合理的資源定價方法導致了資源市場價格的嚴重扭曲，水資源無價值、供水低價格導致資源需求過度膨脹的現象十分普遍，造成了水資源的嚴重浪費，加重了水資源的危機，加劇了水資源利用中的多種社會、經濟矛盾。
運用經濟手段管理水資源，實現水資源的合理流動和有效配置，是解決我國水資源問題的關鍵措施，也是我國可持續發展的重要內容之一。全面研究水資源價值體系意義重大，已引起世界各國的高度重視，國內外諸多學者和研究機構先后進行了不同程度的理論研究和實踐探索。
2 國外水資源價值研究進展
20世紀70年代，Nordhaus & Tobin提出用“經濟福利準則”修改國民生產總值，由此引發了對環境資源進行計量的關注，并出現了多種研究經濟活動對環境質量影響的方案。進入80年代之后，各國政府、研究機構和環境學家、經濟學家針對許多已有的自然資源估價方法提出了一些不足及改進，并嘗試地提出了新的核算理念或評價方法，取得了廣泛的進展。水資源價值的研究即是在自然資源價值研究的大背景下逐步展開的，它是自然資源價值研究的一個重要組成部分。
在國外，早期探討水資源價值是在20 世紀70年代，認為水的價值是在給定時間和給定地點來購買單位體積水的社會愿意和能夠支付的最大值，或者采用機會成本的方法，即在既定時間、地點和水流條件下，當另外某人取走用水時，水資源所有者可以接受的每單位水的最小費用。楊格和格雷1972年考察了幾項實驗，認為水的價值不可能超過最經濟水源的邊際成本[2]。
20 世紀80 年代后期，水資源危機加劇，許多學者提出用經濟杠桿調節水資源供需矛盾，指出價格是節約用水的重要參數。1984年Fakhraei研究了在隨機供水情況下價格穩定性和水量配給規律，他認為定額分配水資源經濟效益未曾從隨機供水角度加以分析，他給出了兩種形式的定額量，并推出可獲取最大利潤的長期價格。它所需參數較少，只需要知道需求分布狀況即可[3]。1987 年Moncur 研究了城市用水定價和干旱對策，其內容是：火努魯魯供水當局對若干家庭用水戶進行了觀察，估算了需水量與價格、收入、家庭人口、雨量等的關系及限制用水方案，短期的需水彈性表明，邊際價格上升不到40％，即可減少用水量10％[4]。1988 年Moncur 對水資源價格在干旱條件管理中的作用進行了分析，結果表明，當水價有足夠的彈性時，通過征收干旱附加稅調節用戶用水，可避免限量供水所帶來的一系列問題，干旱附加稅可促進采取節水措施，如果同時加強宣傳教育則效果更加明顯[5]。
到了20世紀90 年代，采用經濟杠桿管理水資源的研究日益活躍。Murdock 分析研究了用水預測中社會經濟和人口統計特性的作用，指出人口統計和社會經濟變量如住戶年齡、種族、家庭成員的組成對用水量有很大的影響。他將需水量與社會經濟相結合，拓寬了水資源價值研究中所涉及的范圍[6]。美國在這一時期對水資源價值的研究具有一定的開拓性──得克薩斯州格朗德河下游河谷水市場與水權轉讓的實踐為水資源價值的實現開辟了新空間──水市場建立的主要目的是提高供水利用效率，進行水資源重新分析，大城市購買農民的水權以增加用水，這是水資源管理的一種新模式，水市場機制應予以肯定[7]。1995年在瑞典召開城市地區水綜合管理國際研討會上，水資源和廢水定價被列為重要的一項議題。
21世紀初期，水資源價值的研究在理論完善和實踐應用方面都取得了較大的發展，研究人員也由單一的經濟學家向水利、環境、生物、化學、社會等多領域工作者共同參與轉變。在全球可持續發展戰略的指導下，水資源價值的研究在水資源綜合管理、水資源政策研究、水資源負價值研究以及水資源價值模型研究等方面都進行了深入廣泛的探索與實踐。2001年Dinar回顧了澳大利亞、巴西等國家的水價改革政策性經濟體制，闡述了這些國家進行的主要改革的影響，記錄了政策性經濟的成功或失敗[8]。2002年，針對印度Tamil Nadu邦水危機，Bhatia等人計算了水在各個產業部門中的經濟價值，利用優化模型和投入產出模型研究了不同的水分配政策的影響，采取了更加靈活的彈性配水政策，促使水自動從低價值使用向高價值使用轉移。英國Colin Green詳細論述了水資源在與之相關的各方面的價值評價理論與方法，提出在水資源管理中必須做出既能滿足現狀條件又能為將來提供增長途徑的抉擇，特別指出中國的水資源管理要比其他國家難得多，但是中國作為舉足輕重的大國不得不做得比其他國家更成功[9]。在納米比亞，Glenn-Marie Lange等人對已有的水資源評價方法進行了廣泛地討論，根據數據資料情況采用殘值法對納米比亞南部3個農場商業區的農業用水進行了初步嘗試性的經濟評價，并為水務部門制定水資源政策提供了適當建議。他們認為殘值法應用簡單，適于評價水作為主要中間投入的農業用水。該研究代表了一個重要階段：將經濟原則引入了水資源的管理與定價中[10]。2004年，全球水伙伴呼吁水利規劃與決策需納入更廣泛的社會、經濟和環境目標中，實行水資源可持續綜合管理。2005年，世界銀行成立課題組，對墨西哥水資源短缺的東北部Río Bravo流域的3個地區利用殘值法分別計算了國民經濟分行業用的水經濟價值，全面分析了行業間以及區域間的用水效率差異，為制定有效的水資源管理政策提供了直觀的指導依據，并深入研究了與用水相關的制度或政策對水資源合理配置的影響[11]。
3 國內水資源價值研究進展
我國的水費改革與水資源費征收對我國的水資源價值研究給予了很大的啟示，近年來，學術界對水資源價值的探討不斷深入，并逐漸發展進入了廣泛的應用階段。
3.1 起始研究
水資源價值研究的背景之一是進入20 世紀70 年代后我國一些地區出現了不同程度的水資源供需矛盾，之二是對自然資源的重新認識。隨著經濟的發展，有限的自然資源如何得到充分合理的利用和保護，并維持自然資源本身的再生產的問題引起了廣泛關注。
1985 年起我國學術界就自然資源有償使用和價格問題展開了學術討論，這標志著我國自然資源價值研究已經開始。但對于天然水資源有償使用的涉及還不多。1987年，李金昌翻譯了雷佩托的《關于自然資源與折舊問題》及L．洛倫茲的《自然資源核算與分析》等研究報告，同時相繼發表了《資源核算應列入國民經濟核算體系》等有關論文[12]，對我國的水資源核算研究起到了極大的推動作用。1988 年我國開始了“水資源核算及其納入國民經濟核算體系”研究的初步嘗試，水資源價值研究在資源核算的帶動下得到迅速發展。
3.2 理論研究
資源價值理論研究起始于兩個課題, 一是李金昌主持的“資源核算及其納入國民經濟核算體系研究”課題，二是中國人民大學胡昌暖主持的“資源價格研究”課題。李金昌認為自然資源的價值由兩部分組成：未經人類勞動參與的天然產生的那部分價值和人類勞動投入產生的價值，并設想在財富論、效用論和地租論“三論”基礎上確定自然資源價值觀和自然資源價值論[13]。胡昌暖從馬克思的地租論出發探討了資源價格的實質，認為資源價格是地租的資金化，分析了資源價格形成的機制、形式及資源價格實現的條件[14]。而王彥則認為自然資源價格的確定不能簡單套用馬克思地租論中的土地價格公式，因為不同資源的各項特性不同，提出將自然資源劃分為耗竭性和可變流動性兩種，采用不同的公式計算[15]。
顏振元在研究了水資源開發利用過程中的勞動消耗后提出，水資源的價格具有自然性、社會性和不確定性[16-17]。黃賢金提出了自然資源二元價值論，即認為自然資源物質無價值，自然資源資本具有虛幻的社會價值，對其估算不能就資源論資源[18]。張志樂認為地租理論是天然水資源價格計算的基礎，并提出了水資源費或者間接水價的基本計算方法[19-20]。姜文來出版國內外首部以水資源價值為論題的專著《水資源價值論》，從不同角度探討了水資源價值的來源，闡述了與水資源價值相關的多方面理論[21]。沈大軍首次系統地總結了國內外水價制定與實施的各種理論方法，進行了大量基礎性研究工作，形成專著《水價理論與實踐》[22]，并應用所建立的CGE 模型對邯鄲市進行了實例研究，是該研究領域的一個開拓性工作。
3.3 應用研究
雖然水資源等自然資源價值研究尚未形成完整的理論體系，但是由于我國水資源供需矛盾日益突出，水資源環境日益惡化，水資源價值應用研究日益活躍。
1993年溫善章等運用影子價格法研究了黃河部分河段水資源價值，結論是黃河各河段水資源影子價格存在明顯的差異[23]。1994年中國環境與發展國際合作委員會利用邊際機會成本理論研究水資源定價模型，并選擇北京（長期缺水區代表）與上海（豐水區代表）兩個典型地區，分別進行了水資源價格測算并提出了水資源價格政策。姜文來采用供求定價法研究了北京市水資源的價格[24]。1996年張晉光等研究了太原市水資源價格的構成, 提出了太原市水價改革構想[25]。
2000年，賈紹鳳等人研究了水價提升對華北地區水資源需求所產生的影響[26]。2001年孫光生等運用平均成本定價法研究了西安市自來水公司滿足供水成本的水價和到位的綜合水價[27]。2002年孫鳳華對北京市合理供水水價體系建設提出了設想[28]。2003年，毛春梅以水資源價值理論為基礎，從黃河全流域水資源優化配置角度出發，以利用水資源獲得最大經濟效益為目標，測算了黃河水資源的理論價值，為制定黃河水資源費的征收標準提供科學的理論依據[29]。2003年，羅定貴從水資源價值系統是一個極為復雜的系統出發，根據“不相容原理”，采用模糊數學方法彌補經典數學的不足，對撫州市應用二級模糊綜合評價法進行了水資源價值的評價[30]。2005年，曹劍峰等人認為水資源價值系統受自然因素、經濟因素和社會因素等多因素的影響，是一個“灰色系統”，因此可用灰色理論評價水資源的價值。他們研究了灰色聚類分析的基本方法和確定水資源價值各影響因素權重的層次分析方法，以鄭州市為例進行了水資源價值計算，驗證了灰色理論在水資源價值評價中的適用性[31]。
4 水資源價值的內涵
綜觀國內外對自然資源價值和天然水資源價值的研究，對水資源價值的認識雖然存在一定的分歧，但是就水資源價值的內涵來說，其主要體現在以下3個方面，即稀缺性、資源產權和勞動價值。
4.1 稀缺性
稀缺性是水資源價值的基礎。水資源之所以有價值，首先是因為其在現實社會經濟發展中的稀缺性。隨著人類社會的發展和水資源稀缺性的提高，人們不僅認識到了已開發水資源的價值，也認識到了天然水資源的價值，以及水資源賦存環境的重要價值。因此，水資源價值的首要體現是稀缺性，水資源價值的大小也是其在不同地區不同時段的水資源稀缺性的體現。
4.2 水資源產權
產權就是財產權利，商品和勞務買賣的核心是產權的轉讓，資源配置和產權密切相關。從水資源配置的角度來看，水資源產權主要是所有權、使用權、收益權和轉讓權4種權利。我國《水法》第三條明確規定，“水資源屬于國家所有”，“水資源的所有權由國務院代表國家行使”。任何單位和個人開發利用水資源即是使用權的轉讓, 需支付一定的費用，這是國家對水資源所有權的體現，水資源費也正是資源開發利用過程中所有權及其所包含的其它權利的轉讓。
4.3 勞動價值
稀缺性和產權是市場經濟條件下水資源交易和配置的必要條件。但國家機器對天然水資源的保衛和保護，以及開發前的調查等過程中，不能否認其包含在水資源價值中的勞動價值，即勞動和資金的投入。這是天然水資源價值和已開發水資源價值的根本區別。水資源價值中的勞動價值主要包括：一是國家對包括水資源在內的國土資源的軍事保衛和法律保護投入，二是對其所擁有的資源的數量和質量的摸底，主要是水文監測、水利規劃等各種前期的投入。由此可認為水資源價值中包含著勞動價值。
對于不同的水資源來講，特別是對于不同時間和空間上的水資源，它們的價值所包含的內容會有所不同[32]。對于不同的水資源價值，應根據具體情況具體分析，只有這樣才能正確認識、全面核算水資源價值。
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超市商品采購管理論文范文第5篇
摘 要：該文探討了林木采伐管理新機制，提出了分別采用自主采伐、報備制、有條件皆伐、依照森林經營管理方案采伐、簡化伐區調查內容與審批、搭建林木產權流轉平臺等管理辦法，賦予農民更多的財產權利，進一步放活經營權、落實處置權、保障收益權。
關鍵詞：林木采伐；管理；制度；改革
隨著集體林權制度改革的不斷深化，以往的林木采伐管理制度已不能適應現階段林業發展的需要。本著以人為本，服務林農，有利于森林建設的要求，探討科學的管理辦法，創新林木采伐管理機制，進一步放活集體林區商品林的采伐利用管控，逐步實現“越采越多、越采越好”。
1 總體要求
1.1 指導思想 以黨的十八屆三中全會、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，樹立和落實科學發展觀，圍繞“落實林木處置權，確保林農收益權”，突出重點，分類指導，切實簡化林木采伐審批程序，大力推進森林規?；洜I，著力創新人工用材林采伐管理新機制，增加林農收入，維護林業生產經營者的合法權益，促進林業經濟社會全面、協調、可持續發展。
1.2 基本原則
1.2.1 圍繞堅持生長量大于消耗量的原則 堅持保護與利用并重的原則，科學確定合理采伐量，有序落實林木處置權，堅守生長量大于消耗量的法定底線。
1.2.2 堅持森林永續利用和可持續經營的原則 積極引導社會資金投入林業，發展多元林業經濟，鼓勵林權流轉，促進森林經營上規模，科學經營森林，實現森林資源的永續利用和森林經營的可持續。
1.2.3 堅持突出重點與分類指導的原則 以人工用材林采伐機制的創新為試點工作重點，依據林木采伐的不同類型、方式和特點采取不同的改革措施，對癥下藥，以取得更好的效果。
1.2.4 堅持推進森林生態建設的原則 禁止采伐天然闊葉林和皆伐天然針葉林，對坡度25°以上的一般用材林提倡擇伐，鼓勵和扶持近自然林業的培育，修復和提高森林生態功能，推進生態文明建設。
1.3 總體目標 用2a的時間，著力培育上規模的森林經營組織，突出解決人工用材林的處置問題，賦予林農更大的經營自主權；改進和完善林木采伐審批，建立公正透明、科學高效的林木采伐管理新機制，確保林農收益權，有效控制森林資源消耗，扎實推進森林生態建設。
2 主要內容
2.1 取消毛竹采伐限額和生產計劃管理 取消毛竹年度采伐限額和生產計劃，取消毛竹采伐許可制度，全面實行業主自主經營。
2.2 用材林透光伐、防護林定株撫育、零星農民自用材、經濟林改造等林木采伐實行報備制 對用材林透光伐、防護林定株撫育采伐胸徑小于5cm的林木，報備采伐面積；對采伐本村內非生態公益林林木作為農民自用材，或村委會采伐本村所有的非生態公益林林木作為村公益事業之用，且采伐蓄積量在10m3以下或株數在50株以內的，報備采伐蓄積量或株數；皆伐或擇伐改造非喬木型經濟林的，報備采伐面積或株數。采伐上述林木由林權所有者或森林經營者向當地林業站報備。林業站對采伐實施情況進行抽檢。
2.3 采伐非林地林木、移植人工栽培大苗可不辦理采伐許可證 采伐非林地林木和移植人工栽培綠化大苗不納入采伐限額，可不辦理林木采伐許可證，由業主在采伐前向當地林業站報備，并在當地村委會公示。
2.4 重點生態區位內的人工用材林實行有條件皆伐 對落在重點生態區位內的人工用材林，小班坡度在35°以下（不含35°）的允許皆伐，但在申請林木采伐前林地所有權者必須與縣政府簽訂伐后采伐跡地更新協議，伐后采伐跡地統一由縣林業局（或縣林業局設立的專門機構）負責采取不煉山種植闊葉樹或人工促進天然更新恢復森林，造林更新費用列入財政預算。林木所有權歸國家所有并列入生態公益林，財政按生態公益林補償標準的30%～40%支付給林權所有者林地使用費。
2.5 上規模的森林經營組織依照森林經營方案組織林木采伐 大力發展專業合作和股份合作等多元、多類型的林業合作社，支持發展股份制合作林場和家庭林場；鼓勵有實力的骨干合作組織采取“合作社+林農”模式和林業龍頭企業采取“公司+林農”模式或采取“公司+合作社+林農”模式開展合作經營，推動商品林經營規?；?、專業化、集約化。經營規模在667hm2以上的森林經營組織，編制的森林經營方案符合縣級森林經營規劃，并經縣級林業主管部門批準的，可按森林經營方案實施林木采伐；小班森林經營類型調整需經原批準機關同意方可生效。
2.6 自留山林木實行農民自主采伐 自留山林木采伐不受年齡限制，采伐指標予以優先安排；屬天然起源林分可實行3hm2以下（含3hm2）的小面積皆伐。
2.7 簡化林木采伐伐區調查設計內容和審批程序 伐區調查設計改為伐區調查，取消伐區設計相關內容，伐區木材生產及跡地更新等設計實行市場化管理；精簡伐區調查因子，減少伐區調查工作量。建立和完善零星集體林林木采伐指標分配辦法，梳理整合林木采伐審批環節，對不同的森林類型、采伐類型方式采取不同的采伐審批流程，提高辦事效率，降低森林經營成本。
2.8 搭建林木產權流轉平臺 按照“依法、自愿、有償”的原則，搭建林木產權流轉平臺，扶持林農林木采伐權轉讓，推進林業產權市場的發育和完善，提倡林產加工企業、林農以及社會各方通過承包、租賃、轉讓等形式參與流轉，引導林業生產要素的合理流轉和森林資源的優化配置。
3 實施步驟
試點以縣（市、區）為單位進行，實施范圍包括縣境內從事林木采伐活動的單位和個人。試點工作分5個階段實施：
3.1 試點準備階段 主要任務是擬定試點實施方案，建立工作機制，加強宣傳動員。成立林木采伐改革試點工作機構，明確職責分工。
3.2 制度建設階段 主要任務是研究建立林木采伐新機制。在深入學習調研、廣泛征求意見的基礎上，結合試點工作要求，認真研究設計，制定新的林木采伐技術規范、管理辦法及其配套制度。
3.3 試驗運行階段 主要任務是試行新的林木采伐制度，總結改進。結合年度工作，按照新的林木采伐管理制度規定運行，并對運行情況進行階段性評估，總結經驗，查找不足，不斷改進，為面上試點做準備。
3.4 全面實施階段 主要任務是全面實施新的林木采伐管理制度。按照新的林木采伐管理制度規定，全面開展目標設定與責任落實、實施與推進、跟蹤與分析、考評與結果運用等管理的各項工作。
3.5 總結改進階段 主要任務是全面系統總結林木采伐改革試點情況。深入分析試點工作中存在的問題及原因，有針對性的提出解決辦法與措施，進一步完善林木采伐管理制度，保障試點工作任務全面順利完成。
4 保障措施
為確保試點工作的順利進行，提高改革質量，必須采取一系列行政措施加以保障。
4.1 落實領導責任 成立以縣（市、區）林業局局長為組長，分管領導為副組長，辦公室、林政、森林資源、林業規劃等股室領導為成員的林木采伐試點工作領導小組。領導小組主要負責試點工作的組織領導，把握工作方向，研究解決重大問題。
4.2 健全工作機制 林木采伐試點工作領導小組下設辦公室，由分管領導兼任辦公室主任。領導小組辦公室主要負責研究制定試點工作方案，組織開展調查研究、重要問題攻關、日常工作組織協調和督促落實，重點負責研究確定林木采伐管理機制、管理辦法、技術規范及評估細則制定。根據試點工作需要，抽調3～5名精干工作人員，從事試點日常工作。
4.3 強化督促落實 建立定期檢查與督辦制度，在定期自查評估的基礎上，有針對性地開展檢查與督辦工作，加強對試點工作的指導，及時提醒和督促試點有關單位按計劃、按步驟推進試點工作各項任務的落實，跟蹤了解試點工作中遇到的情況和問題，探索解決問題的措施與辦法，切實保障試點工作的順利完成。
4.4 加強宣傳培訓 加強試點工作宣傳，多方式、多渠道介紹林木采伐政策、試點工作進展和成效，增進廣大群眾和干部職工對林木采伐改革試點工作的理解和支持。拓寬干部群眾參與試點工作的渠道，虛心聽取各方面意見，積極回應干部群眾關注的問題，做好正面宣傳引導，增強干部群眾自覺有序參與和監督試點工作的意識。加強試點工作的學習培訓，提高人員素質和規范操作，扎實推進林木采伐改革試點工作。
（責編：徐煥斗）
超市商品采購管理論文范文第6篇
【摘要】當前經濟發展已進入新常態，經濟增速、經濟結構以及調控政策的新常態，對房地產業的發展帶來新的挑戰和機遇。本文就經濟新常態下，對房地產經濟運行特征進行多角度的分析，進一步提出相應的改進措施，希望對促進房地產行業健康穩步發展有所借鑒。
【關鍵詞】房地產經濟;運行特征;發展對策
隨著社會經濟的縱深發展，城鄉居民住房需求已從生活必需品年代邁向生活品質提升轉型時代，據國家統計局發布的數據，2018年全國城鎮人均住房建筑面積39平方米，相比1949年的8.3平方米增加了30.7平方米。但隨著“房住不炒”調控增速，需求放緩，融資困難，成本增加，利潤下行，市場競爭日趨激烈，高效率、低成本、可持續發展的中高速增長已成新常態，房企亟需調整經營策略，創新驅動內力，不斷增強發展動力，實現提質增效。
1、目前房地產經濟運行特征
1.1 投資增速放緩
據中國房地產協會發布的數據，2019年全國開發投資132194億元，同比增長9.9%，增速持續小幅下滑。其中住宅投資增長13.9%，主要靠90-144平方米的中大戶型拉動，同比增幅高達24.5%，144平方米以上住房漲幅為6.2%，但高檔公寓和別墅下降12.3%;90平方米及以下住房投資下降4.7%;辦公樓投資小幅上漲2.8%，商業營業用房持續下降，下滑6.7%?？紤]到全國東西、南北地域經濟差異較大，部分地方房地產投資下滑嚴重，形勢不容樂觀。
1.2 銷售時間延長
近年來，受經濟下行因素、政策調控等影響，樓市低迷，業主持幣觀望，銷售去化周期變長。據上海易居房地產研究院發布的《2019年中國百城庫存年度報告》，2019年全年，100個城市新建商品住宅供應量為60715萬平方米，成交量為58107萬平方米，樓市呈現“供大于求”的態勢。存銷比方面，2019年12月份，100個城市新建商品住宅庫存去化周期為9.6個月，加上部分批而未建項目，房地產去庫存壓力較大。
1.3 置業更具理性
受電商經濟及房產稅調控政策呼之欲出的影響，大部分居民對房地產市場未來預期收益持觀望狀態，多數新開發區或城郊接合部，商業用房需求減少，售價大幅下降，住房炒作現象大幅減少，置業日趨理性，居民投資開始關注物業品質、售價、升值潛力、交通便捷、生活便利、教育條件等因素，住房剛性需求和改善性需求漸成市場主流，向“房住不炒”本位回歸。
1.4 行業洗牌加劇
隨著調控持續升級、房企集中度上升、融資渠道不斷收緊，房企的生存壓力持續加大，破產數量明顯增多。據人民法院公告網顯示，截至2019年12月20日，房企的破產數量已經達513家（2018年為458家），尤其是一些曾經規模較大的房企，如銀億股份、新光集團也進入破產的房企名單，其余一些使用信貸資金多的中小房企，因項目開發規模小，產品又不具競爭力，經營回款乏力，融資又困難重重，隨時會因資金崩盤退出房地產開發領域。
1.5 調控已成常態
自2016年12月中共中央經濟會議首次明確提出“房子是用來住的、不是用來炒”定位，至2019年第四季度中共中央經濟會議再次重申，其間黨的十九大以來，習近平同志多次強調，最近（2019年12月23日）全國住房和城鄉建設工作會議明確提出：“著力穩地價、穩房價、穩預期，長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，著力推進建筑業供給側結構性改革，促進建筑產業轉型升級”。中央各部委也在住房保障（含城市老舊小區更新）、農村集體經營性建設用地入市、信貸投向、綠色建筑及建筑工程安全方面相繼出臺措施。各省、市也密集出臺“限價”“限購”等調控政策，尤其是今年3月海南省取消商品房預售實行現售制度。力度之大，范圍之廣，手段之精，非?？简灧科蟮慕洜I能力。因城施策，過熱必究，強力度的調控彰顯政策韌性。
2、房地產發展對策
2.1精準研判市場，把控投資機會
一是尋找物業投資商機。對擬項目所在地的城市或地區，進行社會經濟環境調查，詳細調查土地供給、城市規劃、住房政策、經濟發展、人口資源等方面情況，正確研判投資機會;二是做好區位（板塊）選擇，深入調查擬投資區域的需求容量、現有或潛在的需求量、需求動向、各類物業的規劃面積或開工面積、土地出讓方式及地價、銷售面積和銷售單價、庫存面積，預測消化周期，綜合研判需求發展趨勢，確定物業投資類型，選準項目切入點;三是細化投資設想，對擬購置項目用地，結合土地用途、規劃指標、市政條件等，全方位進行SWOT（優勢、劣勢、機會、威脅）分析，制訂項目整體發展戰略，明確項目整體定位（包括不同物業類型的產品定位、客戶定位和價格定位），科學進行經濟效益評價，精準判斷項目可行性，適時啟動土地購置儲備?？紤]資金價值及風險規避等，優先選擇凈地開發，同時做好開發時機選擇。
2.2 集中優勢資源，加快項目開發
2.2.1 選擇優秀設計單位，優化設計方案，降低開發成本
一是因地制宜，優化物業產品。按最高最佳使用原則，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的前提下，選擇最佳物業組合類型，確定最佳用途、最合適的開發規模及最優平面戶型結構，規避開發缺陷與失誤;二是因任授業，優化規劃設計。對中小型及功能簡單的項目，宜選本地有資質實力的設計單位，便于與有關項目審批單位溝通協調。對于大型復雜項目，邀請知名設計單位進行規劃設計方案競標，再選取最佳設計方案后進行施工圖設計），此舉既可從多角度幫助做好物業精準定位，還可減少設計變更及產品同質化競爭現象;三是精準施策，減少設計浪費。大力推進限額設計、獎（節約）罰（超支）模式，充分調動設計單位積極性，有效規避“重設計，輕經濟”現象。
2.2.2 擇優選聘施工單位，加快項目進度，縮短開發周期
一是“知人善任”，優中擇優。對于投資大、工期長、檔次高、結構復雜的項目，可實行兩階段招標，即不帶報價的技術建議和最終帶投標報價的技術方案招標，優選類似工程業績多、管理水平高、技術實力強、質量安全事故少、企業信譽好的承包商進行承建;二是加強合作，靶向發力。加強組織領導，圍繞投資、工期、質量安全目標，深化合同管理，及時組織施工圖紙會審，主動解決施工難題，落實安全生產防范，杜絕違法“分包”、“轉包”，保證項目順利完成;加強質量管理，推行綠色施工，改進施工工藝，加強工序、分項工程、分部工程到單位工程的全過程管控，防止偷工減料、以次沖好，努力提高項目質量品位檔次;加強進度管控，把控關鍵工作與關鍵線路，適時調整項目總進度、單位工程、專項工程和分部分期工程進度計劃，不斷優化施工方案，努力縮短開發周期，減少管理成本費用支出，防范市場風險;加強成本控制，嚴格做好施工圖預算、材料采購（甲供材）、合同價款調整、工程進度款結算、交工驗收、質量保修期、違約責任及竣工結算及決算管理，層層把關，及時糾偏，精準控制工程造價。
三是遴選資金雄厚銀行，確保有序推進。一是做好項目資金需求測算，科學編制融資方案，優選資金來源可靠、結構合理、融資成本低和風險小的方案;二是拓展資金籌措渠道，首先遴選一批資金實力雄厚的合作銀行，確保信貸資金供應充足、貸款及時，防止因資金問題導致工期延后。在銀根緊縮時期，可結合經營實際，適時引入有實力的社會股東參股經營或合作開發項目;三是加強資金管理，結合項目特點、工期、施工進度和預售（租）時間節點，統籌安排資金投入，減少資金占用成本，不斷提高資金的使用效益，確保項目資金安全運營。
2.3 適時啟動預售預租，規避市場風險
一是做實商品房銷售“預熱”功課，對中小型項目或項目所在地區競爭性不強的情況下，可在開盤前期前2-3個月，成立營銷推廣部，做好營銷策劃，加大市場宣傳推廣力度。對規模大、定位高或競爭性強的項目，可在項目策劃階段，選聘操盤經驗豐富的房地產經紀公司介入項目策劃、市場定位、租售價格確定及市場推廣活動。有條件的企業還可在“網上賣房”，通過多措并舉，不斷提高項目知名度;二是加快預售進度，對開發建設資金投入達到總投資25%以上的，盡快完善相關手續，及時辦理商品房預售許可證，盡快啟動預售預租，防范因政策變化而取消商品房預售風險，嚴控過分炒作、“捂盤惜售”，增強項目“造血”及“輸血”功能，防范投資風險，減輕融資壓力;三是合理確定售價（租金）水平，基于成本底線，靈活運用成本導向定價法、購買者導向定價法和競爭導向定價法及其組合的定價策略，根據市場情況綜合研判，合理定價，適時開盤，不斷提高銷售率及銷售回款，實現預期開發利潤;四是及時辦理項目驗收入住，減少逾期交房損失，適時做好前期物業服務選聘，為物業資產提供增值保值服務，切實提升業主的滿意度。有條件的房企還可組建物業服務企業，向“經營—服務”型轉變，如萬科物業、碧桂園物業，通過規范運營，貼心服務，既在一定層面上提升物業的品牌價值，又充分展示良好的房企形象，從而吸引更多的投資者和消費者。
結語：
總之，在經濟新常態下，房地產企業要及時關注市場需求動向和政策導向，跟蹤市場分化，把控好投資經營決策，堅定信心，適時調整發展戰略，創優管理機制，有效應對外部環境，不斷提升物業的競爭力，增強可持續發展能力。
參考文獻：
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[3]郭軍聰.我國房地產經濟的發展現狀及對策簡述[J].中國住宅設施，2018（10）.
作者簡介：
郭家國，出生于（1973.3～），男，漢族，大學本科，籍貫：云南 師宗縣，高級經濟師，主要研究方向：房地產經濟。