第一篇：置業顧問二范文
戶型銷講二置業顧問銷售代表必備
銷售代表法則
完美銷售代表 :良好個性;銷售技能 ;豐富的知識與開括視野 ;銷售成功的模式 ;良好的個人品性儀表個性溝通技能態度
完善銷售代表的個人品性要素
逼訂技巧
1、前提：
客戶喜歡你介紹的房子，且已基本鎖定樓層。
2、開頭
(1)先生(或小姐)，你對這套房子如果滿意的話，可以請付定金1000元。注意，不要征詢客戶是否準備付錢，如：“你是不是付點定金?”工當作客戶已經決定購買，只不過為他辦手續而已，更不能表現出求客戶會定金，如：“請你多少總歸付點定金意思意思。”
(2)介紹購房程序：
我們這里買房子，是共付1000元定金，這1000元是小定，為你把你看中的房子先預定下來，因為買房也是大事，可能回家還要和家人商量商量，但你看中的房子別人也看中(提
一、二句房子的優點)，你先定了，可以保留3天，這3天里，我們會幫你保留這套房子，不介紹給別人，而你盡可以放心，回去與家里人商量比較研究，不用擔心好房子過3天被別人買走，上次就有一個客戶看中某戶某套，又因為某某原因沒定，后來過2天再來被別人買走了，而且，我們的小定1000元，我們會在訂單上寫明。(順勢取出訂單中客戶說明)
(3)、打消客戶的疑慮：
如定金會不會拗掉?房子真的會被別人買走嗎?這套房型真的適合我嗎?
(4)、強調付小定的好處：
保留你喜歡的房子，以后被別人搶走(因為這是最好的房子)
不妨礙你去比較別的樓盤(但別的樓盤鳳什么好，將客戶提到的案子一一打掉)
可以有從容的時間與家人商量。
定金可以退(反而對我方有約束，3天不能賣給別人，對你絕對有利)
用“事實”來嚇?？蛻?/p>
3、價格：
小定中不要讓價(強調不還價之理由)即使還，等你決定，付大定了，付大定時，再議，不過幅度也很小，而且沒把握(為下次談判基礎)
電話接聽技巧
電話禮儀：
電話交談與面對面交談相比，其最大特點是互不能見面，人們只能通過聲音去了解談話人的內容、意圖等。注意電話形象，不僅是表現自己風度、自我修養的需要，也是塑造所代表的銷售現場的良好形象的需要。
接聽須知：
1聲音甜美，口齒清晰
2對客戶電話耐心、禮貌，吸引客戶來訪現場
3留下客戶電話、地址、姓名可作將來的追蹤
4必須使用普通話交談
接聽技巧：
1響鈴三聲前，必須接聽電話。使客戶長時間的等待會讓客戶產生反感，甚至于流失一位潛在的意向性客戶。
2接聽電話應首先說：“早上好/下午好/晚上好”，然后迅速通報自己的樓盤名稱,以示禮貌。
3接聽任何客戶電話都必須使用普通話，以示樓盤的正規性。
4接聽過程中需做的通話紀錄(來電登記表)，以便追蹤客戶。
5接聽完畢后勿忘禮貌的對客戶說聲“再見”。
6掛機。待客戶掛完電話后，自己才可掛機，以示尊重。
廣告期：
1時間短;因為電話量較大，談話盡量簡短，接聽時間控制在30秒至1分鐘內。
2簡單提出客戶提出的問題，然后馬上反問客戶時通過何種媒體了解到我們“樓盤”的。 3待客戶回答后立即簡闡明主賣點。
4在電話中辨別客戶的類型。(意向型、無意向型)
5在電話中制造現場緊迫氣氛，告訴客戶購買程序可小訂。
6明確來訪時間。約看要集中，
持續期：
1盡量詳盡的回答客戶的問題，時間長些也可以。
2勿忘留下客戶電話、地址、姓名。
3其余同廣告期的接聽技巧一樣。
第二篇：中國建筑第二工程局訴河南裕達置業有限公司拖欠工程款糾紛上訴案
中國建筑第二工程局訴河南裕達置業有限公司拖欠工程款糾紛上訴案
法公布(2002)第41號
中華人民共和國最高人民法院民事判決書
(2002)民一終字第10號 上訴人(原審原告)：中國建筑第二工程局，住所地北京市宣武區廣安門南街42號。法定代表人：邱凡，董事長。
委托代理人：趙長東，該局職員。
委托代理人：李軒，北京市國聯律師事務所律師。 被上訴人(原審被告)：河南裕達置業有限公司，住所地河南省鄭州市中原西路220號。 法定代表人：郭浩云，董事長。
委托代理人：劉維新，該公司法律顧問。
委托代理人：李圣全，河南經典律師事務所律師。
上訴人中國建筑第二工程局(以下簡稱中建二局)為與被上訴人河南裕達置業有限公司(原鄭州裕達置業有限公司，1998年該公司改為現名，以下簡稱裕達公司)拖欠工程款糾紛一案，不服河南省高級人民法院(2001)豫法民初字第8號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理，現已審理終結。
經審理查明：1995年10月12日，裕達公司與中建二局簽訂了《鄭州裕達國際貿易中心大廈建設工程施工合同》。該合同由《建設工程施工合同協議條款》、《補充條款》、《建設工程施工合同條件》三部分組成，主要內容包括，中建二局為裕達公司建造位于河南省鄭州市中原西路220號的“鄭州裕達國際貿易中心大廈建設工程”，承建工程范圍為全部土建和配套工程，具體包括：地基處理、主體結構工程、配套工程、設備安裝工程及部分裝修工程;工期為1995年9月1日至1997年5月30日，總日歷天數為638天;工程造價預算為39000萬元，實際造價以竣工結算為準;中建二局對裕達公司實行如下優惠：不計取調遷費，按短途取費，按全民二級企業取費，中建二局墊資施工主體結構地下三層、地上兩層(鋼筋、水泥和木材由裕達公司供應)，完成地面工程兩層后按月支付進度款，主體工程完工后，裕達公司支付墊資總額的50%，余下的50%在工程竣工時，一次性全額支付給中建二局。由于本工程工期要求較緊，為確保中建二局按質按期完成該工程，裕達公司向中建二局支付860萬元工期獎，由其包干使用，采取分段支付的方法：1995年11月30日樁基工程完成后，支付款額40萬元;1996年5月25日工程達到地上兩層后，支付款額130萬元;1996年12月31日主體工程完工后，支付款額260萬元;1997年5月25日裝飾工程完工后，支付款額130萬元;1997年5月30日工程全部竣工后支付款額300萬元。本工程被評為優良工程，裕達公司獎勵中建二局300萬元。承包方式和結算辦法：承包方式為包工包料，按審定的施工圖預算加現場簽證執行(單項變更增減不超過1000元，不予計算)，執行河南省及鄭州市的有關工程造價管理規定，如有爭議，請鄭州市定額站協調，必要時報河南省定額站裁決。中建二局在工程竣工后30日內提出竣工結算，裕達公司在接到中建二局竣工結算30日內提出審核意見，逾期不答復，視為認可。工程款結算方式為，按裕達公司核實后的工程量和工作量于次月5日以支票形式支付，并扣除裕達公司供應的主材定額價，工程款支付按照核定價款的95%，余款待本工程竣工結算后清算。違約責任：裕達公司代表不能及時給出必要指令、確認、批準，不按合同約定履行自己的各項義務、支付款項及發生其他使合同無法履行的行為，應承擔違約責任，相應順延工期;按協議條款約定支付違約金和賠償因其違約給中建二局造成的窩工等損失。中建二局不能按合同工期竣工，施工質量達不到設計和規范的要求，或發生其他使合同無法履行的行為，裕達公司代表可通知中建二局，按協議條款約定支付違約金，賠償因其違約給裕達公司造成的損失。除非雙方協議將合同終止，或因一方違約使合同無法履行，違約方承擔上述責任后仍應繼續履行合同。因一方違約使合同不能履行，另一方欲終止或解除全部合同，應提前10天通知違約方后方可終止或解除合同，由違約方承擔違約責任。
1995年7月28日，中建二局入場開始工程樁的施工。1996年8月25日，中建二局致函裕達公司及監理公司，申報預算外簽證用工及業主借工單價為每工日50元，并在函件中注明應在3日內予以答復，逾期即視為收文單位予以確認。裕達公司及監理公司當日簽收該函，在3日內未作答復。1996年3月8日，中建二局收到裕達公司轉來的40萬元，在有關轉賬支票存根上注明為“轉款”。1996年12月4日，裕達公司轉中建二局100萬元款，在有關轉賬支票存根上注明用途為“工程款”，中建二局在轉賬支票存根上簽了字。在雙方于2000年3月就工程款撥付情況進行核對時，雙方已確認該筆款項為工程款，中建二局當時未提出異議。1997年6月3日，主體(即土建)工程完工。施工期間，中建二局已向裕達公司交納各種罰款277800元，另有90708元罰款雖未實際交納但駐工地代表已簽字同意從應付的工程款中扣除。1997年8月15日，發生電梯井火災事故所造成的經濟損失，中建二局駐工地代表同意賠償100000元。中建二局退還給裕達公司的材料折款為1557676元。在施工中，中建二局與有關分包單位進行過配合交叉施工，由裕達公司簽收的預算外簽證土建工程費用為922290.36元及施工交叉配合費1728905.50元。1999年5月25日以后，中建二局對已完工程進行了整修、完善。中建二局另收到的裕達公司所供鋼材342.415噸，合計款項1077589.75元。裕達公司代中建二局向有關部門繳納施工管理費、竣工評估押金及其他費用394165元。裕達公司共墊付應由中建二局支付的水電費1359925.25元。1998年4月17日，中建二局分別向裕達公司和有關監理單位提交了《鄭州裕達國貿大廈工程土建部分結算書》，該《結算書》中確定的土建工程總造價為24612萬元;同月27日，中建二局向裕達公司發出《工程款催付通知》，要求裕達公司全額支付拖欠工程進度款;同月29日，監理公司召集中建二局、裕達公司及監理單位——鑫城建設監理公司三方，在裕達工程部會議室召開主體工程經濟工作會議，研究中建二局承包主體工程部分的結算問題，經與會人員認真討論，最后決定，“三方依據施工合同、圖紙、定額，并尊重事實的原則，抱著積極的態度，盡力使結算工作提前完成。對于工作中存在的分歧不定期召開協調會議，盡力通過協商達成共識，確不能達成一致意見的，誰有問題，誰向定額站打報告，最后以定額站批復為準。5月6日工程盤點和審核結算同時開始，分頭進行。”之后，三方即按照此次會議所確定的原則和方法開始工程結算的核對工作。后由于多種原因，導致工程結算的核對工作沒有繼續進行。1998年8至9月份施工的空調、水及通風安裝工程系由中建二局組織洋浦公司施工，由洋浦公司單獨報驗，裕達公司已將該部分工程價款1001245元直接單獨與洋浦公司結算完畢。1998年6月，裕達公司取得裕達國貿中心A座《房屋所有權證》，裕達國貿大廈自1999年6月投入使用至今。中建二局未完成的合同約定的其他工程項目，裕達公司后來陸續分別委托他人施工完畢。截止1999年6月1日，裕達公司共支付給中建二局工程款為89760478.23元，其中土建工程部分已付工程款77886109.23元，安裝工程部分已付工程款11874369.00元。
1999年5月18日，中建二局向河南省高級人民法院提起訴訟時的具體訴訟請求是：
1、判令裕達公司支付拖欠工程款9550萬元，
2、償付墊支工程材料款400萬元，
3、負擔本案全部訴訟費用等三項;同年7月25日追加的具體訴訟請求為，
1、判令因裕達公司違約解除1995年10月12日雙方簽訂的《建設工程施工合同》，
2、判令裕達公司支付下欠雙方合同項下安裝部分工程款2209.83萬元及其利息。中建二局始終未將要求裕達公司承擔違約責任作為一項訴訟請求，只是在起訴書的事實和理由部分提及違約問題，沒有提出請求裕達公司承擔1957.3392萬元違約金的具體請求，也未就該部分標的向一審法院預交相應的訴訟費用。一審判決在敘述中建二局訴訟請求時，也沒有涉及違約責任問題。一審期間，裕達公司以中建二局工期延誤和存在工程質量問題為由，向一審法院提出反訴，該院未將裕達公司提出的中建二局工期違約和質量違約問題納入審理范圍，但告知裕達公司另行起訴。 2001年8月21日，裕達公司就工期違約和質量違約問題向河南省鄭州市中級人民法院提起訴訟，請求判令中建二局支付工程延期違約金2100萬元、賠償直接經濟損失費用8721455.34元。因該案與本案最終處理結果有一定關聯，目前該案尚未開庭。 一審期間，一審法院依法委托河南省建筑工程標準定額站對中建二局施工的裕達國貿主體工程及安裝工程造價進行了鑒定。2000年12月15日，該定額站作出鑒定結論：土建工程造價174096439.67元，扣除裕達公司所供材料費69137017.02元和超供材料費5331815.27元，財務結算價為99627607.38元;安裝工程造價45350563.10元，扣除裕達公司所供材料費28189129.41元、超供材料費3595675.71元及拆除的裕達公司所供未計價材料費787870.30元，財務結算價為12777887.68元。在鑒定結論外有三項單列的費用：
1、土建中因裕達公司簽收的預算外簽證而暫估的費用922290.36元;
2、土建中因裕達公司分包而發生的暫估施工交叉配合費用1646033.85元;
3、1998年8至9月，洋浦公司施工的空調、水及通風安裝造價1001245.08元。2001年9月24日，經對該鑒定結論多次質證，河南省建筑工程標準定額站做出豫建價審字(2001)093號“關于裕達國貿大廈工程中由二局二公司施工的已完工程決算造價鑒定的審核意見”，確定該工程最終造價為219866659.32元，扣除裕達公司所供材料價格，下余工程款為112825151.62元，原來鑒定結論外單列的三項費用中土建部分因裕達公司分包而發生的暫估施工交叉配合費用為1728905.50元，其他兩項費用不變。1999年9月29日，一審法院根據中建二局申請在裕達國貿大廈施工現場查封了部分建筑工程材料，經估價其總價值為1515117.66元。一審法院就裕達公司對本案工程的發包是否存在肢解工程行為問題，向河南省鄭州市建設委員會造價辦公室進行過咨詢，該辦公室于2001年4月24日答復稱，中建二局不是總包單位，只是承包了裕達公司肢解工程的一部分，根據有關行業規定，裕達公司和中建二局之間不存在肢解工程關系，至于中建二局與其他施工單位發生的施工配合費用，可以根據雙方的約定和現場簽證等情況，據實計算此項費用。
二審期間，中建二局提交了因裕達公司圖紙不到位、設計變更提供不及時、業主設計環境、業主分包和不可抗力等因素造成應順延工期396天的證據目錄和清單，但在庭審質證中始終沒有提交證據原件或者復印件。
一審法院經審理認為，中建二局與裕達公司于1995年10月12日簽訂的《鄭州裕達國際貿易中心大廈建設工程施工合同》及其他施工協議是雙方當事人真實意思表示，不違反國家法律、法規，應為有效，雙方均應按合同約定行使相應的權利，履行相應的義務。對于主體工程結算的核對工作無法正常進行，各方均有責任。關于本案工程造價是否應以中建二局提供的結算書為準問題，雙方合同雖對裕達公司審核結算書的期限作了約定，但在中建二局提供土建部分工程竣工結算后，中建二局、裕達公司及監理公司三方召開了工作會議，并決定共同進行工程價款核對，故不能再以中建二局向裕達公司提交的結算書為準。一審法院依法委托有關鑒定單位所作的鑒定結論已經雙方多次質證，鑒定單位也就有關情況作出了說明，并根據質證情況對鑒定結論做出了相應的調整，有關鑒定結論可以作為定案的依據。裕達公司簽收的預算外土建簽證費用92萬余元及施工交叉配合費170萬余元，因中建二局實際進行了施工，裕達公司提供不出相應的反證，故應予認定。洋浦公司1998年8至9月份施工的空調、水及通風安裝工程造價100余萬元系重復收費，鑒于中建二局同意洋浦公司與裕達公司直接結算，故中建二局重復支付給洋浦公司的工程款可另行解決。雙方簽訂的合同中約定涉案工程按二級取費，這一約定不違反國家法律、行政法規的強制性規定，應屬有效約定，故本案工程造價應按二級取費。2001年4月24日，河南省鄭州市建委造價辦答復，中建二局不是總包單位，只是承包了裕達公司肢解工程的一部分，因此裕達公司和中建二局之間不存在肢解工程關系，所以中建二局不應提取肢解工程管理費。關于預算外簽證用工是否應按每工日50元計算問題，中建二局雖在有關函件中注明“應在3日內予以答復，逾期即視為收文單位予以確認”，但單方設置的條件不具約束力，此部分款項的計算應以鑒定結論為準。關于裕達公司應否支付400萬元工期獎問題，從事實看，中建二局并未完全按照1996年12月6日裕達公司與中建二局簽訂的《協議書》按進度完成施工，裕達公司也未對此提出異議，應當視為雙方在實際履行中已對有關約定做了變更，故中建二局依照原《協議書》主張400萬元獎勵，不予支持。中建二局墊支的400萬元工程材料款，裕達公司沒有證據證明其已經還給了中建二局，也無證據證明鑒定中所列明的裕達公司供材料費和裕達公司超供材料費中包括該400萬元，故裕達公司應當予以返還，并應支付相應的利息。關于中建二局1996年3月8日收到的40萬元是否為裕達花園
17、18號樓補償款問題，因缺乏證據，不能認定此款為支付裕達花園
17、18號樓款。關于1996年12月4日中建二局收到的100萬元款應否認定為工期獎問題，鑒于裕達公司在支付該款時注明為“工程款”，中建二局簽收后并未就此提出異議，其事后出具了注明此款為工期獎的“收據”，但沒有證據證明裕達公司收到此據，故中建二局主張材乏證據，不能認定此筆款項為工期獎。在鑒定結論外中建二局另收到的裕達公司所供鋼材342.415噸，合計款項1077589.75元，及裕達公司代中建二局向有關部門繳納的施工管理費、竣工評估押金及其他費用應從應付的工程款中扣除。中建二局對部分罰者已實際交納，另有部分罰款雖未實際交納但已簽字同意從應付的工程款中扣除，可以認為中建二局對這些罰款予以認可，其已實際交納的罰款不再返還，已簽字同意從應付的工程款中扣除的應從裕達公司應付的工程款中扣除。有關火災損失中建二局駐工地代表陸林福已簽字同意賠償10萬元，此10萬元應從應付工程款中扣除。中建二局已退還裕達公司材料款的具體金額雙方雖有爭議，但有爭議的這部分材料中建二局也是按照裕達公司要求調給有關參建單位的，所以這部分退料也應從裕達公司已付工程款中扣除。關于中建二局墊資施工裕達大廈地下三層、地上兩層墊資款利息問題，按照雙方所簽的施工合同約定，墊資施工屬于中建二局的義務，在有關合同中雙方也沒有就是否應當支付利息問題進行約定，且墊資款的具體數額是在訴訟過程中通過造價鑒定才最終確認的，故中建二局的該項主張不予支持。裕達公司已就裕達國貿大廈施工質量等問題另行提起訴訟，故有關保修金問題本案不再涉及。從現有證據看，雙方均未完全按照所簽合同內容履行自己的義務，互有違約行為，所以中建二局要求裕達公司支付應付工程款的滯納金主張不予支持。根據雙方的實際情況，一審法院查封的滯留在裕達國貿施工現場價值1515117.65元工程材料，判歸中建二局所有。本案工程，中建二局已履行完畢的應據實結算，未履行部分不再履行，中建二局應向裕達公司移交按照國家有關規定應當移交的有關施工資料，配合裕達公司辦理竣工驗收手續。裕達公司應將中建二局交納的10萬元消防安全工程保證金予以退還。據此判決：
(一)裕達公司于判決生效后15日內向中建二局支付工程欠款21293489.25元，并按規定支付相應的利息(利息起算期間自1999年5月27日始，至判決確定的履行期限屆滿止，利率按同期銀行貸款利率計算);
(二)裕達公司于判決生效后15日內向中建二局返還其墊支的工程材料款400萬元，并支付相應的利息(其中300萬元的利息起算期間自1995年12月27日始，至判決確定的履行期限屆滿止，利率按同期銀行貸款利率計算;100萬元的利息起算期間自1996年1月10日始，至判決確定的履行期限屆滿止，利率按同期銀行貸款利率計算);
(三)裕達公司于判決生效后15日內支付給中建二局退料款1557676元;
(四)一審法院查封的滯留在裕達國貿施工現場價值1515117.66元工程材料于判決生效后15日內，由中建二局按查封清單接收，不足部分裕達公司支付相應款項;
(五)裕達公司于判決生效后15日內退還中建二局10萬元消防安全工程保證金;
(六)中建二局與裕達公司1995年10月12日簽訂的《鄭州裕達國際貿易大廈建設工程施工合同》及其他相關協議未履行部分不再履行，中建二局應于判決生效后15日內向裕達公司移交按照國家有關規定應當移交的有關施工資料，配合裕達公司辦理竣工驗收手續;
(七)駁回中建二局的其他訴訟請求。案件受理費623000元，中建二局負擔415333元，裕達公司負擔207667元;鑒定費750000元，中建二局、裕達公司各負擔325000元;訴前財產保全費483020元，中建二局負擔322013元，裕達公司負擔161007元;訴訟財產保全費8096元由裕達公司負擔。
中建二局和裕達公司均不服河南省高級人民法院(2001)豫法民初字第8號民事判決，分別向本院提起上訴。裕達公司雖提起上訴，但其未在本院指定的期限內預交二審案件受理費，以被上訴人身份參加本案二審訴訟活動。 中建二局上訴稱，一審判決對主要事實認定不清，適用法律不當，請求予以撤銷，依法改判，并判令裕達公司負擔一審、二審全部訴訟費用。主要事實和理由是：
1、鑒于裕達公司在合同規定的期間內對中建二局的結算書未予答復，本案工程各項價款應以中建二局向裕達公司提交的結算書為準，一審判決認定中建二局所報結算只是單方報價，未得到裕達公司認可的說法不成立。因工程工期順延較長，三方于1998年4月達成就主體工程先行結算的一致意見，中建二局于1998年4月17日向裕達公司提交了《鄭州裕達國貿大廈工程土建部分結算書》，但裕達公司對結算報告不予實質性答復。根據《協議條款》第28條規定，裕達公司提出審核意見的時間為接到中建二局竣工結算30日之內，逾期不答復，視為裕達公司認可。三方于1998年4月29日形成的《主體工程經濟工作會議紀要》也明確規定，確不能達成一致意見的，誰有問題，誰向定額站打報告，最后以定額站批復意見為準。裕達公司在接到中建二局結算書之后，未在30日內予以確認，也未在30日內提出修正意見，更未在30日內向定額站打報告，這只能依《協議條款》第28條規定認定為逾期不答復，視為認可。本案工程價款的確定應以結算書為準，對工程造價及其具體構成無需鑒定。河南省建筑工程標準定額站所作《鑒定書》存在許多問題，嚴重影響鑒定結論的準確性和公正性，造成少算、漏計工程款達約4000萬元，一審判決對鑒定結論存在的問題未作認真審查。
2、在未經中建二局同意的情況下，裕達公司將由中建二局承包的配套工程肢解發包給了其他單位施工，由此導致的配套工程、裝修工程未能按時完工，中建二局當然不應承擔任何責任。為確保裕達國貿大廈工程質量，中建二局采取多種先進工藝和施工措施，并順利通過了裕達公司、中建二局和監理方三方共同組織的基礎工程驗收和主體工程驗收，整體質量達到優良，裕達公司專門為此出具了大廈主體工程質量優良的證明。
3、工程取費標準應按法律的強制性規定執行，而不應按違法的合同約定執行。根據民法通則和合同法的規定，違反法律強制性規定的合同條款一律無效。建設部、國家工商行政管理局《建筑市場管理規定》第二十二條更是明確規定，承發包合同的簽訂，必須嚴格執行國家和地方的價格政策、計價方法和取費標準。任何單位和個人都不得隨意擴大計價的各項標準，不得任意壓價、抬價或附加不合理條件。在簽訂合同時，裕達公司利用業主優勢違反法律規定將工程取費標準自一類降為二類，相差740萬元左右。
4、工程造價中應當計取裕達公司肢解工程管理費和配合費3459849元。1996年4月22日建設部和國家工商局就聯合發出過《關于禁止在工程建設中壟斷市場和肢解發包的通知》，嚴禁建設單位肢解分包工程。鄭州市建設委員會[鄭建價字(1997)16號]《關于處理肢解工程費問題的若干規定》第二條規定，建設單位在發包工程時若將單位工程中的某一項或者某幾項分項工程，直接發包給其他施工企業或專業廠家承建，主體承包單位應按單位工程原施工圖紙全部設計項目的定額直接費和規定費率標準計取費用，然后再退減肢解發包部分的工程直接費。此外，主體承包單位還應以肢解部分的定額直接費為基數，計取3%的配合費。中建二局承包范圍為地基、主體、部分初裝修及部分設備安裝工程，其余均由裕達公司強行肢解分包給十幾家施工單位，在監理例會時，裕達公司及監理公司再三要求中建二局起到總承包的作用。中建二局在工程施工中也應要求負擔了大量管理和配合工作，各參建單位不僅僅是機械配合，而是全方位的管理、協調及配合。所以中建二局有權要求按照“鄭建價字(1997)16號”文件的規定計取肢解分包工程管理費3459849元。
5、在確定超高費等有關費用計取系數時，應在準確理解定額文字表述的基礎上嚴格按照定額規定執行而不能隨意確定?！逗幽鲜〗ㄖb飾定額(99版)》說明對主體工程超高費規定，單獨裝飾及再次裝飾工程按建筑工程預算定額第十五分部相應子目中人工及其他材料費乘以系數0.2，機械費乘以系數0.1。單位主體與裝飾由兩家施工單位分別施工時，裝飾施工單位按上述標準計取超高費，余下部分應為主體施工單位計取超高費。鑒定單位關于凡主體與裝飾由兩家施工時，計取超高費應一律先扣除裝飾部分的20%的理解是錯誤的。主體與裝飾由兩家施工時，計取超高費應扣除裝飾部分的比例不是20%，而是13%，主體施工單位應計取的超高費比例應為87%，累計應增調262萬元。
6、預算外簽證用工及業主借工單價應按每工日50元而不是每工日19元計取。鑒定機構對裕達公司提交一審法院的結算書中認可的預算外簽證(包括每工日50元)均按裕達公司意見進行鑒定，對其未認可的預算外簽證部分進行了鑒定，但預算外簽證用工及業主借工單價僅按照定額計取?？紤]到市場行情，中建二局于1996年8月25日致函裕達公司及監理公司，申報預算外簽證用工及業主借工每工日50元，并在函件中注明應在三日內予以答復，逾期即視為確認。裕達公司和監理公司當日簽收該函，但在三日內未作任何答復，據此應認為當事人已就此問題達成一致，應按該標準計取，累計增調1012500元。
7、1998年8月份暖通工程造價1001245元應全額支付中建二局，即使該月的工程價款已由裕達公司與洋浦公司單獨結算，也不應轉嫁到中建二局身上，應由裕達公司與洋浦公司另行解決。
8、一審法院將查封的1511765元工程材料直接判給中建二局不當，應將該部分工程材料退還給裕達公司，由其另行支付相應款項。
9、一審法院還錯誤地將裕達公司已經支付并且在一審訴訟中自認的100萬元工期獎認定為工程款。
10、將裕達公司已經支付的40萬元裕達花園
17、18號樓工程款認定為本案裕達大廈工程款。
11、裕達公司作為工程的發包方，不具有行政執法部門的職能，無權對承包方進行罰款，雙方所簽合同中也沒有專門約定，中建二局提出這部分罰款屬于裕達公司濫用業主優勢進行的非法罰款以及強行要求支付火災賠償等款項累計410800元，不應將上述款項從工程款中扣除。
12、鑒定結論中漏計了1999年5月25日以后進行電纜安裝造價為629300元的工程量，應予增調。
13、一審判決認定雙方均有違約行為是錯誤的，裕達公司拒不按期足額支付工程進度款、拒不及時返還中建二局墊資工程款和材料款、擅自將承包范圍工程肢解分包、拒不辦理結算等行為嚴重違反合同約定，中建二局嚴格按照合同履行了義務，應按有關司法解釋規定每日萬分之四的標準承擔逾期付款違約金1957.3392萬元。
裕達公司答辯稱，
1、1998年4月29日三方形成的《主體工程經濟工作會議紀要》證明裕達公司對中建二局提出的結算書在30日內已經有明確不予認可的答復。
2、一審法院依職權委托的鑒定事實清楚，依據準確，結論應予確認。
3、取費標準是雙方當事人協商一致的合意表示，是中建二局為追求自身企業利益而簽訂的，中建二局單方承諾給予優惠條件，證明裕達公司沒有利用業主優勢壓價，有關取費標準的約定沒有違背任何法律強制性規定。
4、工程質量問題裕達公司已另案起訴，一審法院已明確不屬于本案訟爭范圍。
5、中建二局要求按照合同簽訂后的行政規章向裕達公司主張肢解工程管理費、配合費等，沒有法律依據。
6、沒有證據證明雙方已就計取預算外簽證用工及借工達成一致，一審法院依照定額計取，沒有違反法律規定。
7、裕達公司對洋浦公司工程款只能有一次支付義務。
8、一審法院將工程材料判給中建二局符合公平合理、物盡其用的民事行為習慣。
9、中建二局沒有依照合同約定完成義務，沒有合法證據證明工期延誤近400天屬于裕達公司過錯，更不能證明系不可抗力造成，一審判決認定中建二局有違約行為是正確的。故一審判決認定事實清楚，適用法律正確，訴訟程序合法，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。
本院認為，中建二局與裕達公司于1995年10月12日簽訂的《鄭州裕達國際貿易中心大廈建設工程施工合同》系由《建設工程施工合同協議條款》、《補充條款》、《建設工程施工合同條件》三份合同組成，上述合同是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，對雙方均具有約束力，一審法院認定為有效是正確的。關于本案工程造價是以中建二局提供的結算書還是以一審法院委托鑒定機構所作鑒定結論作為依據的問題，雙方在合同中雖對裕達公司審核結算書的期限作了約定，但在中建二局于1998年4月17日提交《鄭州裕達國貿大廈工程土建部分結算書》的12天后，即同月29日中建二局、裕達公司及監理公司三方召開了經濟工作會議，研究本案訟爭工程并決定共同進行工程盤點和工程款審核結算的核對工作，雖因種種原因該工程結算的核對工作沒有進行下去，但這已表明裕達公司沒有認可結算書，雙方在合同中約定的認可結算書的條件尚未成就。故一審法院沒有以中建二局向裕達公司提交的土建部分結算書作為認定該部分工程造價的依據，依職權委托鑒定機構對有關工程造價進行鑒定，并無不妥。一審期間，該院已組織雙方當事人多次質證，由鑒定機構就有關情況作了說明，并根據質證情況對鑒定結論作了相應調整;二審中，中建二局沒有對一審法院委托的鑒定機構資質和程序提出異議，亦未請求對所涉工程造價進行重新鑒定，只是提出以其向裕達公司提交的土建部分結算書作為認定該部分工程造價依據的同時，對該鑒定結論中的部分內容提出異議并提交了相關證據。經二審法院合議庭組織雙方當事人對有關證據進行質證，對相關事實進行核對，在對有證據證明的屬于計算方法涉及的相關內容進行相應調整后，有關鑒定結論可以作為認定本案訟爭工程造價的基本依據。關于本案工程款取費標準是按一級取費還是按二級取費問題，中建二局提出其屬一級企業應按一級取費，合同約定按二級取費屬于違法條款，按兩級標準取費相差740萬元應予補齊;經查1991年11月21日建設部發布的《建筑市場管理規定》屬于部門規章，本案雙方當事人就工程取費標準的約定雖與上述規章中有關不得任意壓價、抬價或附加不合理條件的規定不符，但沒有違反法律和行政法規的強制性或者禁止性規定，而且有關約定屬于雙方在平等自愿的基礎上達成的優惠條件，鑒定機構在鑒定結論中以雙方合同約定取費標準計價，并無不妥，中建二局主張所簽合同中有關取費標準的約定條款無效的請求，于法無據，本院不予支持。關于中建二局應否收取裕達公司肢解工程管理費問題，一審期間，河南省鄭州市建設委員會造價管理辦公室在答復一審法院咨詢時稱，中建二局不是總包單位，只是承包了裕達公司肢解工程的一部分，裕達公司和中建二局之間不存在肢解工程關系，中建二局不應提取肢解工程管理費，故中建二局要求計取346萬元肢解分包工程管理費的請求，缺乏事實依據，本院不予支持。關于超高費應否增調的問題，中建二局提出一審法院委托的鑒定機構曲解了定額規定，錯誤地將分包和剩余的超高費按該部分工作量全部扣除，只應扣除此部分超高費中的人工費;單位主體與裝飾由兩家施工單位分別施工時，裝飾施工單位按上述標準計取超高費，余下部分應為主體施工單位計取超高費。但一審法院委托的鑒定機構經復核已對該部分費用進行了調整，中建二局上訴請求提出應增加262萬元超高費，但在二審質證中沒有提出新的有證明力的證據，依據不充分，本院不予支持。關于應否計取配合費問題，因中建二局和裕達公司均沒有提交有關分包工程圖紙和結算資料以及分包工程費的證據，一審法院委托的鑒定機構無法計算;二審期間，中建二局提出總體承包單位均應按單位工程施工圖全部設計項目的定額直接費和規定費率標準計取3%配合費用，因河南省鄭州市建設委員會造價管理辦公室在答復一審法院咨詢時稱，裕達公司和中建二局之間不存在肢解工程關系，且中建二局提供的其與其他施工單位之間的配合工作量及費用情況證據不充分，故中建二局請求調增3643535元配合費，證據不足，本院不予支持。關于洋浦公司1998年8至9月份施工的空調、水及通風安裝工程造價1001245元支付問題，該部分費用系重復結算，中建二局已將應付該部分勞務費等款項支付給洋浦公司，裕達公司又與洋浦公司直接結算，屬于裕達公司自身工作中的問題，與中建二局無關，故中建二局提出裕達公司重復支付給洋浦公司的工程款項應由裕達公司自行解決、并應在支付工程款中增調1001245元的理由成立，本院予以支持。關于預算外簽證用工及業主借工每工日是按50元還是19元計算問題，中建二局在有關函件中注明應在3日內答復，逾期即視為收文單位予以確認，裕達公司和監理公司于當日簽收該函后3日內未做答復;裕達公司在一審期間提交的由其自行編制的《結算書》中對此也已自認;鑒定結論中也列舉了50元和19元兩種計算標準供法院采用，故中建二局提出不應按每工日19元的定額計取而應按每工日50元計算，累計應增調工程款1012500元的理由成立，本院予以支持。關于中建二局1996年3月8日收到的40萬元是否為裕達花園
17、18號樓補償款問題，因雙方沒有就該項工程簽訂書面合同，有關款項支付問題證據不足，無法認定裕達公司是否支付該筆款項，但鑒于雙方對裕達花園
17、18號樓工程施工事實不持異議，在裕達公司不能證明已經支付上述工程款項的情況下，即有義務支付該筆款項，中建二局提出一審判決不應在工程款中減去40萬元的理由成立，應予支持。關于1996年12月4日中建二局收到100萬元應否認定為工期獎問題，雖然1996年12月4日裕達公司向中建二局支付了100萬元，中建二局為此出具的“收據”上也注明此款為工期獎，裕達公司在一審期間提交的已付工程款證據材料中亦注明該100萬元屬于工期獎，但雙方于2000年3月就工程款撥付情況進行核對時，已確認該筆款項為工程款，中建二局當時沒有提出異議，因此中建二局又提出一審法院不應將該筆款項認定為已付工程款，應調增工程款100萬元的理由不成立，本院不予支持。關于罰款和火災賠償款問題，裕達公司作為工程的發包方，不具有行政執法部門的職能，無權對承包方進行罰款，雙方所簽合同中對此又沒有專門約定，故中建二局提出這部分罰款屬于裕達公司濫用業主優勢進行的非法罰款以及強行要求支付火災賠償等款項，不應從工程款中扣除上述410800元款項的理由成立，本院予以支持。一審法院查封的滯留在裕達國貿施工現場價值1515117.65元工程材料屬于裕達公司所有，當雙方發生糾紛未再施工時，該部分材料應歸裕達公司，在中建二局未同意以該部分材料折抵相應工程款的情況下，一審法院將該部分材料直接判歸中建二局所有并扣減相應工程款不當，應予糾正。關于鑒定結論中是否漏計1999年5月25日以后的工程量造價為629300元問題，一審法院委托的鑒定機構經復核認為中建二局在1999年5月25日之后完成的安裝工程量為電纜安裝方面的電纜絕緣強度測試記錄，與工程量計算無直接聯系，不能作為量化計算的依據;二審中，中建二局雖對該部分提出異議，但在質證中未提供新的有證明力的證據推翻一審法院委托鑒定機構所作的說明和認定，故對該請求部分本院不予支持。關于違約責任問題，中建二局雖在二審期間提交了裕達公司圖紙不到位、設計變更提供不及時、業主設計環境、業主分包和不可抗力等因素造成應順延工期396天的證據目錄和清單，但在庭審質證中未提出證據原件或者復印件。中建二局在一審中未就其主張裕達公司承擔違約責任問題提起訴訟請求，也沒有預交相應的訴訟費用，一審法院沒有對裕達公司提出的工期違約和質量違約反訴予以審理，并告知其另訴解決，表明一審法院對雙方的違約責任問題沒有進行實體審理。雙方提出的涉及合同履行中的違約責任問題是一個整體，應一并審理。裕達公司在被一審法院告知有關工期違約和質量違約問題不在本案審理范圍后，已經另行起訴。為便于查清雙方的違約行為、過錯程度以及違約責任的承擔等，中建二局應在該案中通過明確提出反訴的途徑予以解決。將雙方當事人都提及的違約責任問題另案解決，便于查清事實，分清責任，公平合理，符合本案的實際情況，亦不違反民事訴訟法的有關規定。綜上，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第
(三)項之規定，判決如下：
一、 維持河南省高級人民法院〈2001〉豫法民初字第8號民事判決第二項、第三項、第五項、第六項和第七項。
二、 變更河南省高級人民法院〈2001〉豫法民初字第8號民事判決第一項為：裕達公司于本判決生效后15日內向中建二局支付工程欠款25633151.90元，并支付相應的利息〈自1999年5月27日起至本判決確定的履行期限屆滿止，利率按中國人民銀行同期同類貸款利率計算〉。
三、 撤銷河南省高級人民法院〈2001〉豫法民初字第8號民事判決第四項。
一審案件受理費、鑒定費、訴前財產保全費、訴訟財產保全費，按一審判決執行;二審案件受理費623000元，由中建二局負擔498400元，裕達公司負擔124600元。 本判決為終審判決。 審判長 程新文
代理審判員 賈勁松 代理審判員 關 麗
二○○二年八月二十三日 書記員 胡曉菲
【關閉此窗口】
第三篇：置業顧問實習報告-置業顧問實習報告 置業顧問實習總結
置業顧問實習總結整理了從事置業顧問的實習生在結束工作實習之后的總結報告。置業顧問是引導客戶購買，促進樓盤銷售的一項綜合性房地產銷售工作。
置業顧問實習總結
通過這幾個月的實習讓我對房地產的興趣越來越濃厚，從之前的不了解、感興趣到現在的越來越喜歡，在這段過程中我學到了很多關于房地產方面的知識和銷售技能和一系列購房流程。因為在這個部門里干所有事都得親力親為，從約客戶到后面的簽購房合同都得自己
辦，所以學的東西也多，不僅要熟悉自己公司的樓盤還得了解其他的樓盤。包括地段、配套設施等一系列全方位的知識。我主要總結出了以下幾點：
1.在該公司的這段時間里我對這家公司的各個部門的職能，負責人，人員構成有了詳細的了解。當然，對你所在的銷售部門進行細致的分析可以很準確的定位自己在這家公司或這個部門的位置。有助于我很快適應這個新環境融入這個團體。
2.我必須在最短的時間里學習到最多的知識還要盡快的掌握所有的知識把它應用到實踐當中。不然你到哪里，做多久永遠只能是銷售。這個目標是沒有任何捷徑和秘訣的，就是得比別人多接一個客戶，多對客戶報以笑容和責任心，多思考，多跟同事搞好關系。就是要比別人活得累一點，正確一點。
3.不管自己的內心多么的膽怯，你都要把很自信，精力充沛的，大方得體，整潔干練的一面展現給大家，展現給你
的客戶看。置業顧問實習報告不要把自己的任何感情強加在同事、客戶身上，這里不比學校有同事也不是朋友，你必須用你陽光的一面去影響別人，這樣別人才會去欣賞你，認可你。
4.自己一定要把自己的客戶看牢，要讓客戶記住你給客戶留個好印象。當你碰到撞單或者別人想搶你客戶的時候，不要顯得很無所謂，不在乎。也不要爭得面紅耳赤，毫不講理。要學會利用公司制度和同事關系來維護自己的利益。
5.當自己業績不好的時候千萬別懷疑自己，甚至去埋怨別人或者說自己運氣不好，要以一顆平常心對待。不要讓人感覺出你有任何情緒波動。善于學習別人的銷售經驗，多向銷售好的同事多多學習。經常與同事分享你的工作經驗，學會取長補短這樣你會發現同事的經驗對你是很有幫助的，你的進步會越來越快。地產銷售不只是只要自己努力就有回報的工作，你要知道別人跟你是
站在一個平臺的，別人的業績好是因為那個人比你努力或者比你做得時間長，比你的經驗多，比你客戶多，做事的方法好等等。要克服這些，你必須多思考。
6.地產銷售競爭激烈，一般采取末尾淘汰制。心態真的很重要，不管你在這個行業成功與否都不要太在意，重要的是你在學習當中你有沒有浪費時間有沒有學到東西有沒有后悔自己當初的選擇。所以自己一定要給自己做一個人生規劃任何一個工作等做到一定程度會出現一些疲態，客戶也不想接，電話也不想接?？坷峡蛻艚榻B業績已經很不錯了。沒有激情了。這個時候不是因為你的激情用光了。是因為你內心的目標已經實現了。一個人實現目標的時候往往會迷失方向，這個時候你要迅速的設立新的目標，使自己的人生有正確的方向。
總之，在這次實習中，我努力嘗試新的事物，其實只要你敢嘗試，沒有什么你不會的，如果我們夠堅持，我相信，我們每個人都是最厲害的那個佼佼者，
將自己在學校所學的理論知識向實踐方面轉化，盡量做到理論與實踐相結合。在實習期間我遵守了工作紀律，不遲到、不早退，認真完成領導交辦的工作。我真的是受益非淺。
同時，在和客戶交往過程中，我總能學到不少東西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：
a、知識量少搭不上話。
b、知識結合實際工作慢跟不上。
c、房地產企業方面的知識很少。置業顧問實習報告
這些都是我在日后工作中需要加強的，我相信我能做好!
第四篇：置業顧問
置業顧問: Property Consultant置業顧問是在售樓處通過現場服務引導客戶購買，促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業的專業化、顧問式服務的綜合性人才。 簡介置業顧問
置業顧問本身應該精通房產的相關基礎知識;另外應該熟悉售樓的循環流程,應該掌握銷售技巧如談判技巧,話術技巧,產品銷售的語言技巧,電話跟進的銷售技巧以及銷售說服技巧等等,其還應該快速分析出客戶的購買行為決策和心理,并熟練應用拉銷比較等等的諸多應用技巧!現在的售樓處已經沒有傳統的售樓員，售樓員的稱呼被“置業顧問”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴展到“置業顧問”的綜合服務功能。據卡梅爾等項目銷售負責人介紹，現在的置業(銷售)顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區別于傳統的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質，經過了置業專業體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。對于購房者來說，置業顧問的熱情及專業知識能夠讓人體會到這個樓盤的內涵，產生信任感，更愿意買這個樓盤的房子。 職業作用
置業顧問在房屋交易中能夠起到交易雙方溝通的橋梁作用。據方正投資公司及宇軒顧問公司負責人介紹，現在的置業顧問有兩種，一種是開發企業銷售部門自己的置業(銷售)顧問、一種是開發企業引進的專業顧問公司的置業顧問。兩種置業顧問的專業職能是一致的，就是通過對買賣雙方的了解、溝通，達成房屋交易。在這個過程中，現代的置業顧問的職責是雙重的，既要為賣方負責，也要為買房負責，置業顧問首先應從購房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購房者需求為主體，因為只有了解了購房者的真正需求，才能從實際需求出發引導交易的進行，這對賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。 職業職責
1、主動維護公司聲譽，對本樓盤進行宣傳;
2、熱情接待，細致講解，耐心服務，務必讓客戶對我們提供的服務表示滿意;
3、全面熟練地掌握本樓盤的規劃、設計、施工、管理情況，了解房地產法律、法規以及相關交易知識，為客戶提供滿意的咨詢;
4、制定個人銷售方案、計劃，嚴格按照公司的銷售價格及交房標準進行銷售;
5、挖掘潛在的客戶;
6、進行市場調查，并對收集的情報進行研究;
7、注意相關資料、客戶檔案及銷售情況的保密;
8、及時向銷售部負責人反映客戶信息，以便公司適時改變銷售策略;
9、每天記錄電話咨詢及客戶接待情況;
10、協助解決客戶售后服務工作;
11、銷售部同事間要互相尊重，互相學習，以團隊利益為重;
12、做好對客戶的追蹤和聯系;
13、每天做銷售小結，每月做工作總結;
14、維護售樓現場的設施的完好及清潔。
第五篇：置業顧問
置業顧問是在售樓處通過現場服務引導客戶購買，促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業的專業化、顧問式服務的綜合性人才。 簡介
置業顧問本身應該精通房產的相關基礎知識;另外應該熟悉售樓的循環流程,應該掌握銷售技巧如談判技巧,話術技巧,產品銷售的語言技巧,電話跟進的銷售技巧以及銷售說服技巧等等,其還應該快速分析出客戶的購買行為 決策和心理,并熟練應用拉銷 比較等等的諸多應用技巧!現在的售樓處已經沒有傳統的售樓員，售樓員的稱呼被“置業顧問”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴展到“置業顧問”的綜合服務功能。據卡梅爾等項目銷售負責人介紹，現在的置業(銷售)顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區別于傳統的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質，經過了置業專業體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。對于購房者來說，置業顧問的熱情及專業知識能夠讓人體會到這個樓盤的內涵，產生信任感，更愿意買這個樓盤的房子。
傳統職業作用
置業顧問在房屋交易中能夠起到交易雙方溝通的橋梁作用。
置業
據方正投資公司及宇軒顧問公司負責人介紹，現在的置業顧問有兩種，一種是開發企業銷售部門自己的置業(銷售)顧問、一種是開發企業引進的專業顧問公司的置業顧問。兩種置業顧問的專業職能是一致的，就是通過對買賣雙方的了解、溝通，達成房屋交易。在這個過程中，現代的置業顧問的職責是雙重的，既要為賣方負責，也要為買方負責，置業顧問首先應從購房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購房者需求為主體，因為只有了解了購房者的真正需求，才能從實際需求出發引導交易的進行，這對賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。
新興職業作用——私人置業顧問
置業顧問的傳統工作職能在2008年被打破，目前中國第一家為購房消費者提供置業咨詢的“V2置業顧問工作室”已經成立。該工作室中的置業顧問將不再是與開發商之間的雇傭關系，而轉化成與購房人之間的委托關系。因此，置業顧問的主要工作職責將不再是為開發商推銷樓盤，賺取購房人的銷售傭金。而是站在購房人的角度，充當購房人的私人置業顧問。通過該機構的整合，將房地產買賣過程中所涉及的銷售、法律、金融、建筑、裝修、市場研究、物業等所有相關環節有效的結合在一起，打破了中國房地產格局中沒有只針對消費者的服務機構。
該機構的成立初衷，就是讓更多的購房人能夠專業、理性的選擇產品。跳出開發商營銷環節中的模糊概念和陷阱，減少購房所產生的風險。V2置業顧問工作室不會受到利益的誘導而改變自身對樓盤的判斷，也不會因為媒體的輿論而迷失前進的方向。用保持清醒和客觀的頭腦為消費者進行選房服務，對前來咨詢的購房者知無不言、言無不盡，帶領消費者看到樓盤。
職業特點
置業顧問不僅可以深度傳遞樓盤品質，更能體現企業文化素質和發展實力。正因為如此，這些企業在選擇和制定置業顧問服務標準時，從長遠利益出發，加強了對置業顧問服務意識的培養。其中包括對置業顧問的文化素質的剛性選擇，如基本上都是有事業心的本科生、研究生等高學歷者;對這些置業顧問進行不間斷的業務及企業文化方面的培訓，如對房地產市場規則及發展進行理性分析、研究目標消費群的住房、投資及各種付款方式需求，使其真正達到能提供全方位服務的職業水準;對置業顧問提出更高要求，使其有更高的服務意識和誠信品質，如洛卡小鎮銷售部門要求置業顧問在了解本項目時，要對西班牙等各種建筑風格有更深的理解，并通過考察梅江區域的周邊項目狀況，制定差異化服務項目;而卡梅爾項目銷售部則以企業對建筑建設細節的認真處理過程為例，對置業顧問進行誠信服務引導，使置業顧問對客戶的溝通過程更實在，更有說服力。
職業職責
1、主動維護公司聲譽，對本樓盤進行宣傳;
2、熱情接待，細致講解，耐心服務，務必讓客戶對我們提供的服務表示滿意;
3、全面熟練地掌握本樓盤的規劃、設計、施工、管理情況，了解房地產法律、法規以及相關交易知識，為客戶提供滿意的咨詢;
4、制定個人銷售方案、計劃，嚴格按照公司的銷售價格及交房標準進行銷售;
5、挖掘潛在的客戶;
6、進行市場調查，并對收集的情報進行研究;
7、注意相關資料、客戶檔案及銷售情況的保密;
8、及時向銷售部負責人反映客戶信息，以便公司適時改變銷售策略;
9、每天記錄電話咨詢及客戶接待情況;
10、協助解決客戶售后服務工作;
11、銷售部同事間要互相尊重，互相學習，以團隊利益為重;
12、做好對客戶的追蹤和聯系;
13、每天做銷售小結，每月做工作總結;
14、維護售樓現場的設施的完好及清潔